Договор залога прав требования долевом строительстве

Прошу прощенья, если мой вопрос будет несколько «чайниковым».
По договору долевого строительства, заказчик может передать своё право требования в залог и получить под него кредит или не может? Ситуация кредитования ни застройщика а заказчика.

#2 Эльф Эльф —>

#3 Maximchuc Maximchuc —>

ФЗ «О залоге»Статья 4. Сфера применения залога
2. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.
ФЗ «Одолевом строительстве»
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Сам думаю можно, с его гос регистрацией, но хотелось бы мнение бывалых по этой части. Спасибо.

#4 SuperBig SuperBig —>

Поскольку права по договору соинвестирования являются правами имущественного характера (по результатам строительства соинвестор приобретает право собственности), то теоретически данные права могут быть заложены соинвестором в качестве обеспечения своих обязательств перед кредитором. Однако на практике могут возникнуть некоторые проблемные ситуации.

2.2. Общие положения о залоге

Применительно к соинвестированию строительства объекта недвижимости по инвестиционному контракту, у самого Инвестора право требования к кому-либо не возникает, поскольку у него есть обязанность построить объект и передать часть площади администрации, а сам Инвестор имеет право оформить остальные квартиры/часть объекта в собственность.
По аналогии и по ДДУ м/у инвестором и соинвестором.

Но в таком случае у Инвестора возникает право требования не к администрации, а к самому себе (администрация ему не обязана предоставлять квартиры — она выполняет обязанности по передаче в аренду участка, оказывает содействие в получении различных разрешений, оформлении Инвестором своей части объекта в собственность и т.д., т.е. обязанность по передаче части объекта Инвестору у администрации отсутствует). Так что обычно у Инвестора нет прав, которые могут быть уступлены, а соответственно нет таких прав и у соинвестора.

Также следует отметить, что в соответствии с Законом РФ «О залоге» построенный объект (его часть) недвижимости с момента регистрации права собственности находится у залогодержателя в ипотеке в силу закона. Данное обстоятельство в дальнейшем затруднит соинвестору (залогодателю) реализацию своих заложенных прав требования (в данном случае уже прав собственности на недвижимость).

Так, что ответ неоднозначен на ваш вопрос — соинвестор вправе заложить свои права по договору соинвестирования в качестве обеспечения своих обязательств перед кредитором, но с оговоркой на то, что залог прав (именно) соинвестирования законодательно неурегулирован, а в законодательстве г.Москвы, где давно существует практика строительства объектов недвижимости по инвест. контрактам данный вопрос практически неосвещен.

#5 Ludmila Ludmila —>

Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

Правильно тут сказали — юриически нет у залогодателя прав, которые могут быть заложены, поскольку это залог прав требования к самому себе.
Плюс ещё масса рисков возникает по такому залогу. Риски эти связаны с тем, что и землеотвод, и строительство осуществляются зачастую с грубейшими нарушениями.
Но на самом деле банки принимают такие права в залог, правда, работают, как правило, с известными им застройщиками.

#6 Maximchuc Maximchuc —>

юриически нет у залогодателя прав, которые могут быть заложены, поскольку это залог прав требования к самому себе

А если исключить из этой схемы единого заказчика. Будет застройщик, который строит на свой страх и риск и есть граждане желающие жильё приобрести, но средств своих у них нет и они соответственно кредитуются. Часть стоимости возводимого жилья они оплачивают самостоятельно и передают в залог банку право требования к застройщику, что-то изменится?

#7 Goliath Goliath —>

Особа, приближенная к юриспруденции

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (ст. 4 ФЗ О ДУ»

Здесь классические двусторонне обязывающие отношения — одна сторона несет обязанность, другая имеет право требования ее исполнения. И наоборот. Так что имущественное право есть и оно возникло по отношению к Заказчику-застройщику => его можно заложить.
Согл. ст. 336 ГК предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. имущественные права, за исключением имущества, изъятого из оборота; требований неразрывно связанных с оичностью кредитора и иных прав, уступка которых запрещена законом. Применительно к рассматриваемому случаю ни одного из указанных ограничений нет.

Так что, ИМХО вполне можно право требования к Заказчику-застройщику передать в залог.

#8 Ludmila Ludmila —>

Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

А если исключить из этой схемы единого заказчика.

А как исключить.
Во-первых, не совсем понятно, кого Вы подразумеваете под единым заказчиком и как предлагаете его исключить.
Во-вторых, например, в Москве инвестконтракты являются типовыми по своей сути, и изменения в них внести практически невозможно.

Будет застройщик, который строит на свой страх и риск

На основании чего он строит? Опять-таки должен быть инвесконтракт или что-то в этом духе.

Goliath, угу, это всё хорошо и красиво. Если бы не несколько маааленьких НО:
1) как правило, в банк за кредитом идёт застройщик, и предлагает он свои права, т.е. права требвания к самому себе. Вот если застройщик хочет заложить свои права, что он будет закладывать?
2) То, что Вы процитировали — закон о долевом участии. Он распространяется на случаи, когда разрешение на строительство выдано после 01.04.05 г. А большинство объектов строится на основании разрешений (или неких, скажем так, квазиразрешений), выданных до этой даты. И по ним заключаются, как правило, не договоры долевого участия с таим вот предметом договора, как в законе.

По ним предметом догвоора является какое-нибудь «право соинвестора осуществлять инвестиции в строительство дома. » или ещё что-то в этом духе. В лучшем случае застройщик уступает соинвестору «право на получение квартир». Никаких обязательств построить дом и передать квартиру по таким догвоорам не фигурирует.

#9 Goliath Goliath —>

Особа, приближенная к юриспруденции

Goliath, угу, это всё хорошо и красиво.

Право, я старался

Когда я «старался», я исходил из следующего:

есть граждане желающие жильё приобрести, но средств своих у них нет и они соответственно кредитуются.

Так что ФЗ «О ДУ» вполне подходит к этим отношениям. К тому же не указано, когда возникли отношения, поэтому существует немалая вероятность, что он будет применяться к ним.

А так я вполне с Вами согласен, просто мы говорим о разных вещах — Вы о договоре простого товарищества, а я о договоре, предусмотренном ФЗ «О ДУ»
По контексту обсуждения мне кажется, что ближе последний вариант.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Сам думаю можно, с его гос регистрацией,

Договор залога совершается в простой письменной форме. Указанные отношения не подпадают под ипотеку, поэтому госрегистрация не требуется.
Госрегистрация не является элементом формы договора.

#10 Maximchuc Maximchuc —>

. А большинство объектов строится на основании разрешений (или неких, скажем так, квазиразрешений), выданных до этой даты

Пока ничего не строится всё на стадии подготовки, и основной вопрос в том, как при кредитовании напрямую клиентов покупателей обеспечить права банка при условии что именно возводимое жильё и будет обеспечительной мерой.

#11 Goliath Goliath —>

Особа, приближенная к юриспруденции

при условии что именно возводимое жильё и будет обеспечительной мерой.

Вы, наверное, хотели сказать, что обеспечительной мерой будет залог права требования по предоставлению этого жилья Заказчиком-застройщиком?

А возводимое жилье уже будет находиться под залогом в силу закона:

«В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости». (ст. 13 ФЗ «О ДУ»)

#12 Maximchuc Maximchuc —>

#13 Maximchuc Maximchuc —>

Доброе утро!
Из вечерней беседы с начальством понял следующее:
Возможно работа будет осуществляться по разрешению полученному после вступления в силу Закона «О ДУ», но… возможно и нет. В этой ситуации необходимо обеспечить интересы банка и исходя из этого выбрать схему. Вечером маялся, но безрезультатно. К
Вводные те же, залог права требования по предоставлению жилья.
Я склоняюсь к тому, чтобы обойтись без Закона «О ДУ».
Какие возможны здесь трудности по обращению взыскания в случае чего?
К вечеру нужно озвучить что-то более менее внятное… дайте совет.

#14 Ludmila Ludmila —>

Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

Возможно работа будет осуществляться по разрешению полученному после вступления в силу Закона «О ДУ»,

Тогда есть права, которые могут быть заложены.

А тогда, скорее всего, прав нет — договоры составляются так, что нет у дольщика никаких прав.

В этой ситуации необходимо обеспечить интересы банка и исходя из этого выбрать схему.

Схемы по случаю, когда закладываются права по закону о ДУ и когда заклдаыжваются права не по нему, немного разные.

Я склоняюсь к тому, чтобы обойтись без Закона «О ДУ».

А это уж как получится. Если кредитуете под жильё, разрешение на строительство которого получено после введения этого закона, то без него не обойдётесь.

Какие возможны здесь трудности по обращению взыскания в случае чего?

Масса вяких трудностей. Лично я представляю, как это должон осуществляться в теории, но не представляю, как это будет осуществляться на практике. Очень сомневаюсь, что на практике такое образение взыскания будет возможно.

#15 Maximchuc Maximchuc —>

А тогда, скорее всего, прав нет — договоры составляются так, что нет у дольщика никаких прав.

Очень меня это смущет как это нет никаких прав, а если составить так, что будут, всё тоже право требования на передачу жилья к застройщику, что может этому помешать?

Схемы по случаю, когда закладываются права по закону о ДУ и когда заклдаыжваются права не по нему, немного разные.

А это уж как получится. Если кредитуете под жильё, разрешение на строительство которого получено после введения этого закона, то без него не обойдётесь.

Очень сомневаюсь, что на практике такое образение взыскания будет возможно

#16 Ludmila Ludmila —>

Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

Очень меня это смущет как это нет никаких прав, а если составить так, что будут, всё тоже право требования на передачу жилья к застройщику, что может этому помешать?

Застрощик может помешать. Мы долго пытались пробить трёхсторонние договоры залога права, где участововали бы банк, залогодатель и застройщик, и прописать в этих договорах обязанность застройщика передать квартиру или хот бы указание типа «Застройщик подтверждает, что он обязан. «. Так вот, ни один застройщик на это не согласился. И уж тем более откажутся они менять договоры соинвестирования.
И ещё: всё ещё больше усложняется, если физик приобретает права не у застройщика, а у какого-нибудь посредника, у которого у самого никаких прав нет. На моей памяти были цепочки из 5 — 6 посредников.
Уж у этих посредников точно никак не пропишешь обязанность передать квартиру.
Это уже кредитный комитет должен решать, принимает он эти риски или нет. Если хотите кредитовать физиков, риски принять придётся.

Вот это немного больше всего и интересует

По дговорам до ФЗ «О ДУ» приходится изворачиваться, как только получается. Формулировать права, принадлежащие физику, что-нибудь типа «право на получение в собственность квартиры».
Надо попытаться подать договор залога на учётную регистрацию (если в Москве находитесь), часто их отказываются регистрировать. При этом надо понимать, что такая учётная регистрация ничего не гарантирует, но без неё ещё хуже.

Угу. Можно. Допустим, сейчас вы подаёте иск об обращении взыскания на заложенное право. Судитесь, судитесь, судитесь. А через неделю застройщик достраивает дом и передаёт залогодателю квартиру. Право, которое было у Вас в залоге, прекращается.

А право собственности на квартиру залогодатель Ваш не регистрирует. Т.е. заложенное право прекратилось, а право собственности на квартиру не возникло. И на что Вы будете обращать взыскание?
А застройщик может передать квартиру залогодателю и до подачи Вами иска в суд. И опять всё то же самое.

А если Вы всё-таки умудрились продать это право с торгов, как должен осуществляться переход права к покупателю? В теории, путём уступки права. А как конкретно — должен ли залогодатель, который добровольно-принудительно уступает право, подписывать договор уступки или нет? А если он откажется? А если откажется застройщик?

В отношении недвижки хоть можно подать иск о признании права собственности и зарегистрировать его, а как быть с правом требования? А что делать, если, пока будет обращаться взыскание, залогодатель уступит право какому-то третьему лицу, а тот ещё кому-то?
Как суд ответит на все эти вопросы, если они возникнут, я Вам спрогнозировать не возьмусь.

#17 Maximchuc Maximchuc —>

Так вот, ни один застройщик на это не согласился.

физик приобретает права не у застройщика, а у какого-нибудь посредника

А через неделю застройщик достраивает дом и передаёт залогодателю квартиру

а право собственности на квартиру не возникло. И на что Вы будете обращать взыскание

В суд за регистрацией
А вообще Вы повергаете меня в уныние таким количеством вопров без ответа, точнее в уныние повергает то что ответы могут быть далеко не в нашу пользу.

#18 Ludmila Ludmila —>

Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

С застройщиком не должно быть проблем.

Не знаю, у нас ни одни застройщик не согласился на такие условия. Хотя сначала тоже казалось, что согласятся. А как до дела дошло — не согласился ни один.

Работа будет с физиками, которые напрямую заключают договора с застройщиком.

Таких очень и очень мало. По большей части между застройщиком и физиком имеется прокладка в виде посредника — и для того, чтобы не было конкретных обязанностей застройщика, и для того, чтобы не применялся закон о защите прав потребителей. Я Вам так скажу: у нас сначала на кредитном комитете было прнято решение кредитовать физиков, если в цепочке не больше 1 посредника. Через пару месяцев выяснилось, что в таком случае кредитовать будет практически некого. Пришлось пересматривать решение кредитного комитета.

Это я думаю можно отследить по срокам.

Во-первых, можно и не отследить — ну, например, застройщик возьмёт и сдаст дом ударно-досрочно. Маловероятно, но возможно.
Во-вторых. Кредиты на ипотеку ведь будете выдавать, так? А это кредит не на год. Это кредиты на срок 3 — 5 лет, иногда до 10 лет. Это так, из банковской практики сроки.

А квартирку-то заёмщику долдны передать раньше.
В-третьих. Вот закладываете Вы право, например, срок возврата кредита до 01.08.06 г. Дом должны построить к декабрю 2006-го. Вроде бы нормально, да? Кредит не вернули, Вы пошли истребовать кредит и обращать взыскание на предмет залога. Рассказывать, сколько времени будет рассматриваться дело?

Думаю, не надо. Пока дело рассмотрят, пока будет обжаловано, наступит декабрь 2006 года, и застройщик передаст квартиру физику. И всё. Трындец.

Да, это уж не говоря о том, что дом вообще может быть не построен, и тогда обраитть взыскание на права будет невозможно вообще — никто их просто не купит.

Угу. Это в красивой теории. А в неприглядной практике суд вполне может Вам отказать в удовлетворении такого иска. Сейчас не буду вдаваться в полемику относительно возможности подачи такого иска и его удовлетворения. Это будут только теоретические изыскания.

Источник: forum.yurclub.ru

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Субсидирование % ставки будет до 01.01.2017 года.
Постановление Правительства РФ от 29.02.2016 N 150.

За 2018 год:
11163 руб.

Среднему и малому бизнесу

Залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект.

Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

Кредитование Застройщика

Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости — http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/. При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

В соответствии с п.8 ст.13 214 — ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру.

В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества, право банка на залог урезается, по существу он не является первоочередным залогодержателем, хоть и получил залог ранее иных лиц. Согласно п.6 ст. 13 214-ФЗ: «Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1. залогодержателем имущества, является банк;
2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.

Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

Кредитование дольщика

• На покупку первичной недвижимости

При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

• Предоставление кредита под залог

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

При анализе предмета залога, банк проверит:

1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
2. Сам объект – не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Это подтверждается и судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Вывод: Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков. Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется.

Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к. они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств. Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.

Предмет договора

1.1. Настоящий договор является обеспечением исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору [указать вид договора] N [значение] от [число, месяц, год] (далее — основной договор).

1.2. По настоящему договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N [значение] от [число, месяц, год] (далее — договор участия в долевом строительстве), заключенного между Залогодателем и [наименование застройщика] (далее — Застройщик).

1.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществлена [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год], номер государственной регистрации [значение].

1.4. Объектом долевого строительства, подлежащего передаче Залогодателю в соответствии с договором участия в долевом строительстве, является: [указать наименование и характеристики объекта долевого строительства].

Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Залогодателю — [срок].

1.5. Право требования, являющееся Предметом залога, оценивается Сторонами в сумме [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.6. Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что все обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, выполнены им в полном объеме и своевременно. В том числе Залогодатель уплатил Застройщику сумму [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.7. Предмет залога не обременен какими-либо обязательствами Залогодателя перед третьими лицами и свободен от их притязаний, под арестом или запретом не состоит.

1.8. Залогодатель подтверждает, что предупредил в письменной форме Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации настоящего договора правах третьих лиц на Предмет залога.

В случае неисполнения Залогодателем этой обязанности Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий настоящего договора.

1.9. В силу залога Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательства по основному договору получить удовлетворение за счет Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

1.10. Залог права требования к Застройщику возникает с момента государственной регистрации настоящего договора.

Регистрация

Законность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве подтверждается фактом регистрации. Для этого документ должен включать в себя:

• Информацию о ДДУ, в том числе его регистрационные данные.
• Описание строительства по технической документации.
• Подтверждение законности проводимых работ, ссылки на разрешительные и технические документы.
• Описание квартиры, которая на основании закона о долевом участии после выполнения сторонами взятых обязательств перейдет клиенту банка с получением права собственности.
• Сумма, в качестве залога на которую передаются права требования.

Пример бланка договора залога права требования для военнослужащих, участвующих в государственной накопительной программе отличается от обычных. Они отвечают типовому образцу, который был утвержден Приказом №820 Министерства обороны.

Государственная регистрация залога права требования

Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.

Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:

1. через территориальное подразделение службы Росреестра;
2. через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:

• заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
• документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
• учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
• соглашение о залоге права требования;
• кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
• платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.

Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.

В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.

Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:

• при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
• при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.

По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации. С момента внесения указанной информации в ЕГРН залоговое обязательство считается зарегистрированным и приобретает юридическую силу для участников правоотношения.

Расторжение

Можно ли впоследствии будет расторгнуть договор сделки по ДДУ? Дольщик в праве расторгнуть договор по нескольким основаниям:

• просрочка сдачи жилья в эксплуатацию более чем на 2 месяца;
• большое количество дефектов помещения;
• окончание срока действия договора поручительства между строительной компанией и банком.

1. Извещение банка о желании прекратить ДДУ.
2. Получение согласия банка на расторжение договора.
3. Подача заявления в банк о досрочном погашении кредита.
4. Направление заказного письма в строительную компанию с требованием выплатить неустойку.
5. Если в течение 20 дней неустойка возвращена не будет, дольщик в праве подать иск в суд.
6. Расторжение договора.
7. Регистрация расторжения договора в Регпалате.

На видео о долевом строительстве жилья

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Размер госпошлины

Стоимость регистрации соглашения в Росреестре составляет:

Для граждан (физических лиц)	1000 рублей
Для организаций, учреждений, компаний (юридических лиц)	4000 рублей

Существующие нюансы в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома, читайте здесь.

О формуле расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве, читайте здесь.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: lando-spb.ru