Доход по стоимости объекта строительства

1. РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Вольнова Вера Александровна
оценщик TEGoVA
сертифицированный РОО оценщик недвижимости
Семенцов Никита Сергеевич
к. э. н.
сертифицированный РОО оценщик недвижимости

2. Типовые задачи

Группа
Затратный подход
Сравнительный
подход
Доходный подход
Определяемые величины
1. накопленный износ (мультипликативно)
2. накопленный износ (методом срока жизни)
3. накопленный износ (через стоимости ЕОН)
4. внешнее устаревание ЕОН – I, II
5. внешнее устаревание ОКС
6. стоимость ОКС с учетом накопленного износа – I, II
7. стоимость прав на земельный участок методом остатка – I, II
8. стоимость прав на земельный участок методом выделения
1. стоимость методом сравнения продаж
2. стоимость методом ВРМ
3. расчет ВРМ — I, II
4. стоимость объекта с учетом ремонта
5. корректировка на состав передаваемых прав

Допрыгались! КРЕДИТЫ И ИПОТЕКУ ГАСИТЬ В СРОЧНОМ ПОРЯДКЕ ? КВАРТИРЫ ПРОДАВАТЬ? ЭКСПЕРТ ДАЛ 2 СОВЕТА!

6. корректировка на время продажи
7. корректировка на внешние условия
8. корректировка на наличие элемента
9. итоговая корректировка при независимых элементах сравнения
10. итоговая корректировка при зависимых элементах сравнения
1.
2.
3.
4.
5.
6.
действительный валовой доход
коэффициент капитализации методом инвестиционной группы
коэффициент капитализации по модели Инвуда
коэффициент капитализации методом рыночной экстракции
стоимость ЕОН методом капитализации I — IV
стоимость методом ДДП
2

3. Затратный подход: накопленный износ (мультипликативно)

Дано:
Физический износ объекта оценки составляет 10%, функциональное устаревание составляет 15%,
внешнее устаревание составляет 5%.
Найти:
Сколько составляет накопленный износ в процентах?
3

4. Затратный подход: накопленный износ (мультипликативно)

Алгоритм решения:
1. Определить совокупный (накопленный) износ по формуле:
Ин = 1 – (1 – Иф/100) * (1 – Ифун/100)* (1 – Ивн/100).
Решение:
1.
Совокупный (накопленный) износ = 1 — (1 – физический износ / 100) * (1 — функциональное
устаревание / 100) * (1 — внешнее устаревание / 100) = 1 — (1- 0,10) * (1- 0,15) * (1- 0,05) =
1 – (0,90*0,85*0,95) = 0,273= 27,3 %
Упражнение на закрепление
Дано:
Физический износ объекта оценки составляет 56%, функциональное устаревание составляет 8%,
внешнее устаревание составляет 12%.
Найти:
Сколько составляет накопленный износ?
4

5. Затратный подход: накопленный износ (методом срока жизни)

Дано:
Стоимость улучшений как новых составляет 400 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений
составляет 50 лет. Эффективный возраст улучшений составляет 15 лет.
Найти:
Сколько составляет величина износа, определенная методом срока жизни, в рублях?

Расчёт стоимости работ, ПРОРАБ. Точный расчёт и все коэффициенты.

5

6. Затратный подход: накопленный износ (методом срока жизни)

Алгоритм решения:
1. Величина износа определяется по формуле:
ВИн = Сн × (ЭВ / СЭЖ).
Решение:
1. Величина износа = 400 000 * (15 / 50) = 400 000 * 0,30 = 120 000 руб.
Упражнение на закрепление
Дано:
Стоимость улучшений как новых составляет 1 444 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений
составляет 80 лет. Эффективный возраст улучшений составляет 25 лет.
Найти:
Сколько составляет величина износа, определенная методом срока жизни в рублях?
6

7. Затратный подход: внешнее устаревание ЕОН I

Дано:
Вследствие воздействия внешних факторов, чистый операционный доход от оцениваемого объекта
снизился с 80 до 63 тыс. руб. с 1 кв. м арендопригодной площади. Общая площадь объекта
составляет 1 000 кв. м. Коэффициент арендопригодной площади равен 0,8. Среднерыночная ставка
капитализации для подобных объектов составляет 10%. Предполагается, что негативное внешнее
воздействие относится только к улучшениям участка и сохранится в течение неопределённо долгого
периода времени.
Найти:
Определить величину внешнего устаревания?
Алгоритм решения:
1. Определить арендопригодную площадь по формуле:
S = Sобщ × Кисп
2. Определить потерю чистого операционного дохода по формуле:
Потеря ЧОД = (УЧОД – УЧОД’) × S.
3. Определить величину внешнего устаревания единого объекта недвижимости по формуле:
ВИвнеш = Потеря ЧОД / КК
Решение:
1. Арендопригодная площадь = 1 000 × 0,8 = 800 кв. м
2. Потеря ЧОД = (80 — 63) × 800 = 13 600 тыс. руб.
3. Величина внешнего устаревания единого объекта недвижимости = 13 600 / 10% = 136 000
тыс. руб.
7

8. Затратный подход: внешнее устаревание ЕОН I

Упражнение на закрепление
Дано:
Вследствие воздействия внешних факторов, чистый операционный доход от оцениваемого объекта
снизился с 99 до 74 тыс. руб. с 1 кв. м арендопригодной площади. Общая площадь объекта
составляет 1 260 кв. м. Коэффициент арендопригодной площади равен 0,84. Среднерыночная ставка
капитализации для подобных объектов составляет 9,5%. Предполагается, что негативное внешнее
воздействие относится только к улучшениям участка и сохранится в течение неопределённо долгого
периода времени.
Найти:
Определить величину внешнего устаревания?
Алгоритм решения:
1. Определить арендопригодную площадь
2. Определить потерю чистого операционного дохода
3. Определить величину внешнего устаревания единого объекта недвижимости
8

9. Затратный подход: внешнее устаревание ЕОН II

Дано:
После строительства нового шоссе в стороне от объекта оценки арендная ставка снизилась с 500
до 400 руб. за кв. м в год. Заполняемость объекта снизилась на 10%. Площадь объекта — 800 кв. м.
Среднерыночная ставка капитализации для подобного типа объектов составляет 10%.
Предполагается, что негативное внешнее воздействие относится только к улучшениям участка и
сохранится в течение неопределённо долгого периода времени.
Найти:
Определить величину внешнего устаревания в денежном выражении?
Алгоритм решения:
1. Определить первоначальный чистый операционный доход по формуле:
ЧОД = A × S
2. Определить новый чистый операционный доход по формуле:
ЧОД’ = A’ × S × (100% — Снижение заполняемости)
3. Определить потерю чистого операционного дохода по формуле:
Потеря ЧОД = ЧОД – ЧОД’
4. Определить величину внешнего устаревания единого объекта недвижимости по формуле:
ВИвнеш = Потеря ЧОД / КК
Решение:
1. Первоначальный чистый операционный доход = 500 × 800 = 400 000 д.е./год
2. Новый чистый операционный доход = 400 × 800 × (100% — 10%) = 288 000 д.е./год
3. Потеря ЧОД = 400 000 – 288 000 = 112 000 д.е./год.
4. Величина внешнего устаревания единого объекта недвижим. = 112 000 / 10% = 1 120 000 д.е.
9

10. Затратный подход: внешнее устаревание ЕОН II

Упражнение на закрепление
Дано:
После строительства нового шоссе в стороне от объекта оценки арендная ставка снизилась с 680
до 540 руб. за кв. м в год. Заполняемость объекта снизилась на 8%. Площадь объекта – 1 650 кв. м.
Среднерыночная ставка капитализации для подобного типа объектов составляет 8,8%.
Предполагается, что негативное внешнее воздействие относится только к улучшениям участка и
сохранится в течение неопределённо долгого периода времени.
Найти:
Определить величину внешнего устаревания в денежном выражении?
Алгоритм решения:
1. Определить первоначальный чистый операционный доход
2. Определить новый чистый операционный доход
3. Определить потерю чистого операционного дохода
4. Определить величину внешнего устаревания единого объекта недвижимости
10

11. Затратный подход: внешнее устаревание ОКС

Дано:
Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе местоположения оцениваемого объекта,
чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 400 д.е. с 1 кв. м арендопригодной
площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1 000 кв. м. Среднерыночная ставка
капитализации для подобных объектов составляет 10%. Доля земельного участка в стоимости
объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в
течение неопределенно долгого периода времени.
Найти:
Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию?
Алгоритм решения:
1. Определить потерю чистого операционного дохода по формуле:
Потеря ЧОД = (УЧОД – УЧОД’) × S.
2. Определить величину внешнего устаревания единого объекта недвижимости по формуле:
Вивнеш(еон) = Потеря ЧОД / КК
3. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию, по формуле:
ВИвнеш (зд) = Вивнеш(еон) × (100% – Доля ЗУ)
Решение:
1. Потеря ЧОД = (500 — 400) ×1 000 = 100 000 д.е.
2. Величина внешнего устаревания ЕОН = 100 000 / 10% = 1 000 000 д.е.
3. Величина внешнего устаревания, относящаяся к здан = 1 000 000*(100% – 30%) = 700 000 д.е.
11

12. Затратный подход: внешнее устаревание ОКС

Упражнение на закрепление
Дано:
Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе местоположения оцениваемого объекта,
чистый операционный доход от объекта снизился с 680 до 460 д.е. с 1 кв. м арендопригодной
площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 780 кв. м. Среднерыночная ставка
капитализации для подобных объектов составляет 12%. Доля земельного участка в стоимости
объекта составляет 18%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в
течение неопределенно долгого периода времени.
Найти:
Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию?
Алгоритм решения:
1. Определить потерю чистого операционного дохода
2. Определить величину внешнего устаревания единого объекта недвижимости
3. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию
12

13. Затратный подход: стоимость ОКС с учетом накопленного износа

Дано:
Стоимость улучшений как новых составляет 1 млн. руб. Физический износ составляет 10%,
функциональное устаревание составляет 15%, внешнее устаревание составляет 5%.
Найти:
Сколько составляет стоимость улучшений с учетом накопленного износа?
Алгоритм решения:
1. Определить совокупный (накопленный) износ по формуле:
Ин = 1 – (1 – Иф/100) * (1 – Ифун/100)* (1 – Ивн/100).
2. Определить стоимость улучшений с учетом накопленного износа по формуле:
Сул = Снов * (1 – Ин)
Решение:
1.
Совокупный (накопленный) износ = 1 — (1 – физический износ / 100) * (1 — функциональное
устаревание / 100) * (1 — внешнее устаревание / 100) = 1 — (1-0,10) * (1- 0,15) * (1- 0,05%) =
0,2732= 27,3%
2.
Стоимость улучшений с учетом накопленного износа = 1 000 000 * (1- 0,273) = 727 000 руб.
или: 1 000 000 — 27,3% = 727 000 руб.
13

14. Затратный подход: стоимость ОКС с учетом накопленного износа

Упражнение на закрепление
Дано:
Стоимость улучшений как новых составляет 1 760 тыс. руб. Физический износ составляет 18%,
функциональное устаревание составляет 12%, внешнее устаревание составляет 0%.
Найти:
Сколько составляет стоимость улучшений с учетом накопленного износа?
Алгоритм решения:
1. Определить совокупный (накопленный) износ
2. Определить стоимость улучшений с учетом накопленного износа
14

15. Затратный подход: стоимость прав на земельный участок методом остатка дохода I

Дано:
Стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3000 тыс. руб., оставшийся
срок его экономической жизни 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному
методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в
первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.
Найти:
Определите рыночную стоимость земельного участка?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент капитализации для ОКС по формуле:
КК окс = Ставка дохода + Норма возмещения капитала (метод Ринга: 1/осэж)
2. Определить чистый операционный доход ОКС по формуле:
ЧОД окс = С окс × КК окс
3. Определить чистый операционный доход земельного участка по формуле:
ЧОД зу = ЧОД – ЧОД окс
4. Определить стоимость земельного участка по формуле:
С зу = ЧОД зу / Ставка дохода
Решение:
1. Коэффициент капитализации для ОКС = 18% + 1/25 × 100% = 22%
2. Чистый операционный доход ОКС = 3 000 × 22% = 3 000*0,22 = 660 тыс. рублей
3. Чистый операционный доход ЗУ = 700 – 660 = 40 тыс. рублей
4. Стоимость ЗУ = 40 000 / 18% = 40 000 / 0,18 = 222 222 рублей
15

16. Затратный подход: стоимость прав на земельный участок методом остатка дохода I

Упражнение на закрепление
Дано:
Стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 6 800 тыс. руб., оставшийся
срок его экономической жизни 50 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному
методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 16%. Чистый операционный доход от объекта в
первый год эксплуатации составил 1 560 тыс. руб.
Найти:
Определите рыночную стоимость земельного участка?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент капитализации для ОКС
2. Определить чистый операционный доход ОКС
3. Определить чистый операционный доход земельного участка
4. Определить стоимость земельного участка
16

17. Затратный подход: стоимость прав на земельный участок методом остатка дохода II

Дано:
Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на
150 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120
тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн. руб. По
рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для
земельного участка — 12%.
Найти:
Определите рыночную стоимость земельного участка?
Алгоритм решения:
1. Определить стоимость ОКС по формуле:
С окс = УПС × Q
2. Определить чистый операционный доход ОКС по формуле:
ЧОД окс = С окс × КК окс
3. Определить чистый операционный доход земельного участка по формуле:
ЧОД зу = ЧОД – ЧОД окс
4. Определить стоимость земельного участка по формуле:
С зу = ЧОД зу / Ставка дохода
Решение:
1. Стоимость ОКС = 120 × 150 = 18 000 тыс. руб.
2. Чистый операционный доход ОКС = 18 000 × 15% = = 18 000*0,15 = 2 700 тыс. руб.
3. Чистый операционный доход ЗУ = 3 000 – 2 700 = 300 тыс. руб.
4. Стоимость ЗУ = 300 / 12% = 300/0,12 = 2 500 тыс. рублей
17

18. Затратный подход: стоимость прав на земельный участок методом остатка дохода II

Упражнение на закрепление
Дано:
Определите стоимость земельного участка под строительство склада строительным объемом
8 000 куб. м. Строительство одного кубического метра по типовому проекту стоит 95 тыс. руб., а
годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 874 000 тыс. руб. По
рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 14%, а для
земельного участка — 9%.
Найти:
Определите рыночную стоимость земельного участка?
Алгоритм решения:
1. Определить стоимость ОКС
2. Определить чистый операционный доход ОКС
3. Определить чистый операционный доход земельного участка
4. Определить стоимость земельного участка
18

19. Сравнительный подход: расчет ВРМ I

Дано:
Компания долгое время пыталась продать свой офис за 2 200 000 руб. Поступило много
предложений о покупке офиса за 1 600 000 руб. и его аренде за 120 000 руб. в год
Найти:
Какую величину составит валовой рентный мультипликатор?
Ответ: 13
Алгоритм решения:
1. Определить величину валового рентного мультипликатора по формуле:
ВРМ = Цена / Аренда
Решение:
1. ВРМ = 1 600 000 / 120 000 = 13
Упражнение на закрепление
Дано:
Компания приобрела складской объект за 10 500 000 руб. Спустя 5 лет рассматривается его
продажа по целевой цене 15 000 000 руб. При этом реальные предложения о покупке объекта
обобщаются средней величиной 11 000 000 руб. и его аренде за 710 000 руб. в год
Найти:
Какую величину составит валовой рентный мультипликатор?
19

20. Сравнительный подход: расчет ВРМ II

Дано:
Для однокомнатных квартир известны следующие характеристиками: квартира 1 — цена продажи
30 000 руб., валовой доход 2400 руб.; квартира 2 — цена продажи 35 000 руб., валовой доход 3000 руб.;
квартира 3 — цена продажи 40 000 руб., валовой доход 3600 руб.
Найти:
Определите средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ)?
Алгоритм решения:
1. Определить величину валового рентного мультипликатора объекта №1 по формуле:
ВРМ1 = Цена / Аренда
2. Определить величину валового рентного мультипликатора объекта №2 по вышеприведенной
формуле
3. Определить величину валового рентного мультипликатора объекта №3 по вышеприведенной
формуле
4. Определить средний валовой рентный мультипликатор по формуле:
CВРМ = (ВРМ1 + ВРМ2 + ВРМ3) / 3
Решение:
1. ВРМ1 = 30 000 / 2 400 = 12,50
2. ВРМ2 = 35 000 / 3 000 = 11,67
3. ВРМ3 = 40 000 / 3 600 = 11,11
4. СВРМ = (12,50 + 11,67 + 11,11) / 3 = 11,76
20

21. Сравнительный подход: расчет ВРМ II

Упражнение на закрепление
Дано:
Для офисных помещений типа «кабинет» известны следующие характеристиками: объект 1 — цена
продажи 800 000 руб., валовой доход 79 000 руб.; объект 2 — цена продажи 950 000 руб., валовой
доход 84 000 руб.; объект 3 — цена продажи 780 000 руб., валовой доход 65 000 руб.
Найти:
Определите средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ)?
Алгоритм решения:
1. Определить величину валового рентного мультипликатора объекта №1
2. Определить величину валового рентного мультипликатора объекта №2
3. Определить величину валового рентного мультипликатора объекта №3
4. Определить средний валовой рентный мультипликатор
21

22. Сравнительный подход: корректировка на состав передаваемых прав

Дано:
Объект сравнения обременен действующим договором аренды. Оставшийся срок действия договора
аренды составляет 5 лет. Рыночная арендная плата составляет 60000 руб. в год за объект.
Контрактная — 50000 руб. в год за объект. Риск инвестиций для аналогичных объектов составляет
12%. Предполагается: контрактная и рыночная арендные ставки за оставшийся срок действия
договора не изменятся
Найти:
Поправка на состав передаваемых прав составляет (результат округлен до десятков)?
Алгоритм решения:
1. Определить разницу в арендных платежах из-за наличия действующего договора аренды по
формуле:
Разница в платежах = Рыночная арендная плата — Контрактная арендная плата
2. Определить величину корректировки на состав передаваемых прав по формуле:
Величина корректировки = Разница в платежах × Фактор стоимости аннуитета = Потери ×
((1 – (1/(1+Ставка дохода/100%)Период времени ) )/ Ставка дохода/100%) 3-я функция сложного %
Решение:
1. Разница в платежах = 60000 – 50000 = 10 000 руб.
2. Величина корректировки = 10 000 × (1 – ((1/(1+0,12)5 ) ) / 0,12) = 36 047,76 = 36 050 руб.
22

23. Сравнительный подход: корректировка на состав передаваемых прав

Упражнение на закрепление
Дано:
Объект сравнения обременен действующим договором аренды. Оставшийся срок действия договора
аренды составляет 6,5 лет. Рыночная арендная плата составляет 45000 руб. в год за объект.
Контрактная — 33000 руб. в год за объект. Риск инвестиций для аналогичных объектов составляет
10%. Предполагается: контрактная и рыночная арендные ставки за оставшийся срок действия
договора не изменятся
Найти:
Поправка на состав передаваемых прав составляет (результат округлен до десятков)?
Алгоритм решения:
1. Определить разницу в арендных платежах из-за наличия действующего договора аренды
2. Определить величину корректировки на состав передаваемых прав (3-я функция сложного %)
23

24. Сравнительный подход: корректировка на время продажи

Дано:
Объект сравнения продан 5 месяцев назад (считая от даты оценки). Анализ рынка показал
устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 1% в месяц.
Найти:
Какой процент составит корректировка на время продажи?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент корректировки по формуле :
Коэффициент корректировки = (1 + Темп прироста в единицу времени / 100%)Период времени
2. Определить корректировку по формуле:
Корректировка = Коэффициент корректировки × 100% – 100%
Решение:
1. Коэффициент корректировки = (1 + 1/100)5 = 1,051
2. Корректировка = 1,051 × 100 – 100 = +5,1%
24

25. Сравнительный подход: корректировка на время продажи

Упражнение на закрепление
Дано:
Объект сравнения продан 1,5 года назад (считая от даты оценки). Анализ рынка показал
устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 5% в год.
Найти:
Какой процент составит корректировка на время продажи?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент корректировки
2. Определить корректировку
25

26. Сравнительный подход: корректировка на наличие бассейна

Дано:
После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж,
аналогичный оцениваемому, был продан за 248 000 руб., а такой же коттедж, но без бассейна — за
230 000 руб. Стоимость строительства бассейна равна 16 000 руб.
Найти:
Определите величину корректировки на наличие бассейна?
Алгоритм решения:
1. Определить величину корректировку по формуле:
Корректировка = Цена с бассейном – Цена без бассейна
Решение:
1. Корректировка = 248 000 – 230 000 = +18 000 рублей
Упражнение на закрепление
Дано:
После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж,
аналогичный оцениваемому, был продан за 3 480 000 руб., а такой же коттедж, но без бассейна – за
3 300 000 руб. Стоимость строительства бассейна равна 300 000 руб.
Найти:
Определите величину корректировки на наличие бассейна?
26

27. Сравнительный подход: корректировка «на свалку»

Дано:
В аналогичном офисном здании 40% помещений выходит окнами на свалку, что приводит к
снижению арендной ставки для этих помещений на 20%. Валовой рентный мультипликатор для
такого типа объектов составляет 8.
Найти:
Определите корректировку в процентах?
Алгоритм решения:
1. Определить снижение валового дохода аналога по сравнению с объектом оценки по формуле:
Снижение ВД = 1 – (Снижение ставки/100 × Доля помещений со сниженной ставкой/100)
2. Определить коэффициент корректировки по формуле :
Коэффициент корректировки = 1 / Снижение ВД
3. Определить корректировку по формуле:
Корректировка = Коэффициент корректировки × 100% – 100%
Решение:
1. Снижение ВД = 1 – (0,2 * 0,4) = 0,92
2. Коэффициент корректировки = 1 / 0,92 = 1,087
3. Корректировка = 1,087 × 100 – 100 = +8,7%
27

28. Сравнительный подход: корректировка «на свалку»

Упражнение на закрепление
Дано:
В аналогичном офисном здании 25% помещений выходит окнами на свалку, что приводит к
снижению арендной ставки для этих помещений на 12%. Валовой рентный мультипликатор для
такого типа объектов составляет 8
Найти:
Определите корректировку в процентах?
Алгоритм решения:
1. Определить снижение валового дохода аналога по сравнению с объектом оценки
2. Определить коэффициент корректировки
3. Определить корректировку
28

29. Сравнительный подход: итоговая корректировка при независимых элементах сравнения

Дано:
Корректировка к цене аналога на местоположение составила минус 8%, а на дату продажи плюс
3%. Элементы сравнения влияют на стоимость объекта независимо друг от друга
Найти:
Определите итоговую корректировку?
Алгоритм решения:
1. Определить величину итоговой корректировки (алгебраическая сумма) по формуле:
Итоговая корректировка = Корректировка 1 + Корректировка 2
Решение:
1. Итоговая корректировка = -8% + 3% = -5%
Упражнение на закрепление
Дано:
Корректировка к цене аналога на площадь составила плюс 10 %, а на состояние минус 5%.
Элементы сравнения влияют на стоимость объекта независимо друг от друга
Найти:
Определите итоговую корректировку?
Алгоритм решения:
1. Определить величину итоговой корректировки
29

30. Сравнительный подход: итоговая корректировка при зависимых элементах сравнения

Дано:
Корректировка к цене аналога на местоположение составила минус 8%, а на дату продажи плюс
3%. Элементы сравнения влияют на стоимость объекта зависимо друг от друга
Найти:
Определите итоговую корректировку?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент корректировки по элементу сравнения №1 по формуле:
Коэффициент корректировки 1 = 1 + Корректировка 1 / 100
2. Определить коэффициент корректировки по элементу сравнения №2 по вышеприведенной
формуле.
3. Определить итоговый коэффициент корректировки по формуле :
Итоговый коэффициент корректировки = Коэффициент корректировки 1 × Коэффициент
корректировки 2
4. Определить итоговою корректировку по формуле:
Итоговая корректировка = Итоговый коэффициент корректировки × 100% – 100%
Решение:
1. Коэффициент корректировки 1 = 1 + (-8%) /100 = 1-0,08 = 0,92
2. Коэффициент корректировки 2 = 1 + (+3%) /100 = 1+0,03 = 1,03
3. Итоговый коэффициент корректировки = 0,92 × 1,03 = 0,9476
4. Итоговая корректировка = 0,9476 × 100 – 100 = — 5,24%
30

31. Сравнительный подход: итоговая корректировка при зависимых элементах сравнения

Упражнение на закрепление
Дано:
Объект аналог хуже оцениваемого здания по техническому состоянию, что оценивается в 7%, и
лучше по планировке, что дает разницу в стоимости в 4%. Элементы сравнения влияют на
стоимость объекта зависимо друг от друга
Найти:
Определите итоговую корректировку?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент корректировки по элементу сравнения №1
2. Определить коэффициент корректировки по элементу сравнения №2
3. Определить итоговый коэффициент корректировки
4. Определить итоговою корректировку
31

32. Сравнительный подход: стоимость методом сравнения продаж

Дано:
Вам необходимо оценить стоимость двухкомнатной квартиры в семнадцатиэтажном доме 1990
года постройки. Найдены следующие сделки купли-продажи квартир:
№1 двухкомнатная квартира в 17-тиэтажном доме 1984 года постройки продана за 65 т.руб.,
№2 трехкомнатная квартира в 17-тиэтажном доме 1984 года постройки продана за 80 т.руб.,
№3 трехкомнатная квартира в 17-тиэтажном доме 1990 года постройки продана за 84 т.руб.
Остальные характеристики идентичны.
Найти:
Рассчитайте рыночную стоимость оцениваемой квартиры?
Алгоритм решения:
1. Выбрать объект-аналог по которому возможно проведение корректировок по всем элементам
сравнения
2. Определить коэффициент корректировки по формуле:
Коэффициент корректировки = Стоимость аналога 3 / Стоимость аналога2.
3. Определить величину стоимости объекта оценки по формуле:
Стоимость объекта = Стоимость аналога × Коэффициент корректировки
Решение:
1. Искомый объект аналог = №1 (по кол. комнат)
2. Коэффициент корректировки = 84 000 / 80 000 = 1,05
3. Стоимость объекта = 65 000 * 1,05 = 68 250 рублей
32

33. Сравнительный подход: стоимость методом сравнения продаж

Упражнение на закрепление
Дано:
Вам необходимо оценить стоимость однокомнатной квартиры в 12-тиэтажном доме 1990 года
постройки. Найдены следующие сделки купли-продажи квартир:
№1 2-комнатная квартира в 12-тиэтажном доме 1982 года постройки продана за 780 000 руб.,
№2 1-кокомнатная квартира в 12-тиэтажном доме 1982 года постройки продана за 665 000 руб.,
№3 2-комнатная квартира в 12-тиэтажном доме 1990 года постройки продана за 850 000 руб.
Остальные характеристики идентичны.
Найти:
Рассчитайте рыночную стоимость оцениваемой квартиры?
Алгоритм решения:
1. Выбрать объект-аналог по которому возможно проведение корректировок по всем элементам
сравнения
2. Определить коэффициент корректировки
3. Определить величину стоимости объекта оценки
33

34. Сравнительный подход: стоимость объекта с учетом ремонта

Дано:
Оцениваемое отремонтированное здание имеет площадь 150 кв. Аналог, требующий ремонта,
площадью 135 кв.м продан пять месяцев назад за 750 000 у.е. Стоимость ремонта на дату оценки 150 у.е. за 1 кв.м. Темп роста стоимости недвижимости – 2% в месяц.
Найти:
Определите рыночную стоимость здания?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент корректировки стоимости по формуле:
Коэф. кор. ст. = (1 + Темп прироста в единицу времени / 100%)Период времени
1. Определить текущую стоимость аналога по формуле: СТат = СТа * Коэф. кор. ст
2. Определить удельную стоимость аналога по формуле: УСТа = СТат/ПЛа
3. Определить уд. ст. аналога с учетом ремонта по формуле: УСТар = УСТа+Р
4. Определить стоимость здания по формуле: Сзд = УСТар*ПЛзд
Решение:
1. Коэф. кор. ст. = (1+0,02)5 = 1,104
2. Текущая стоимость аналога = 750 000*1,104 = 828 000 у.е.
3. Удельная стоимость аналога = 828 000/135 = 6 134 у.е./кв.м
4. Удельная ст. аналога с ремонтом = 6 134 + 150 = 6 284 у.е./кв.м
5. Стоимость здания = 6 284 * 150 = 942 600 у.е
34

35. Сравнительный подход: стоимость объекта с учетом ремонта

Упражнение на закрепление
Дано:
Оцениваемое отремонтированное здание имеет площадь 500 кв. Аналог, требующий ремонта,
площадью 400 кв.м продан три месяца назад за 850 000 у.е. Стоимость ремонта на дату оценки 200 у.е. за 1 кв.м. Темп роста стоимости недвижимости – 3% в месяц.
Найти:
Определите рыночную стоимость здания?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент корректировки стоимости
2. Определить текущую стоимость аналога
3. Определить удельную стоимость аналога
4. Определить уд. ст. аналога с учетом ремонта
5. Определить стоимость здания
35

36. Доходный подход: действительный валовой доход

Дано:
Офисный объект недвижимости имеет следующие характеристики: площадь офисных помещений
(Sоф) 400 кв.м. коридорный коэффициент (соотношение арендуемой площади и фактически
используемой) — 1,1. Арендная ставка — 300 у.е./ кв.м / год, среднегодовой коэффициент заполнения
площадей — 90%, потери от недосбора арендных платежей — 5%.
Найти:
Какова величина действительного валового дохода (ДВД) от аренды?
Алгоритм решения:
1. Определить арендуемую площадь по формуле:
S = Sоф × Коридорный коэффициент
2. Определить потенциальный валовой доход по формуле:
ПВД = Арендная ставка × Sоф
3. Определить действительный валовой доход по формуле:
ДВД = ПВД × (Коэффициент заполнения/100%) × (1 — Потери от недосбора/100%)
Решение:
1. S = 400 × 1,1 = 440 кв. м
2. ПВД = 300 × 440 =132 000 у.е./год
3. ДВД = 132 000 × (0,90 )× (1-0,05) = 112 860 у.е. / год
36

37. Доходный подход: действительный валовой доход

Упражнение на закрепление
Дано:
Офисный объект недвижимости имеет следующие характеристики: площадь офисных помещений
(Sоф) 1 200 кв.м. коридорный коэффициент (соотношение арендуемой площади и фактически
используемой) — 1,08, арендная ставка — 400 у.е./ кв.м / год, среднегодовой коэффициент заполнения
площадей — 88%, потери от недосбора арендных платежей — 4%.
Найти:
Какова величина действительного валового дохода (ДВД) от аренды?
Алгоритм решения:
1. Определить арендуемую площадь
2. Определить потенциальный валовой доход
3. Определить действительный валовой доход
37

38. Доходный подход: коэффициент капитализации методом инвестиционной группы

Дано:
Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет кредита.
Требования доходности для привлеченных средств 6 %, а для собственных 16%.
Найти:
Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент капитализации по формуле:
КК = (Доходность собственность капитала/100% × Доля собственного капитала/100% +
Доходного заемного капитала/100% × Доля заемного капитала /100%) × 100%
Решение:
1. КК = 0,16*0,7 + 0,06*0,3 = 0,13*100% = 13%
Упражнение на закрепление
Дано:
Финансирование осуществляется на 55% за счет заемных средств и на 45% за счет собственных
средств. Требования доходности для привлеченных средств — 9 %, а для собственных — 15%.
Найти:
Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент капитализации
38

39. Доходный подход: коэффициент капитализации по модели Инвуда

Дано:
Рыночная норма доходности на инвестиции в аналогичные объекты недвижимости составляет 16%,
оставшийся срок экономической жизни объекта — 10 лет, доля земли в стоимости для аналогичных
объектов — 30%. Для расчета использовать модель Инвуда.
Найти:
Какова ставка капитализации единого объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить норму возврата капитала по формуле:
Норма возврата кап. зд = (Доходность/100% / ((1+ Доходность/100%)Оставшейся срок – 1)) × 100%
(3-я функция, фактор фонда возмещения)
2. Определить коэффициент капитализации по формуле:
КК = Доходность + ( (1- Доля земли/100%) × НВК)
Решение:
1. Норма возврата капитала = (0,16 / ((1+ 0,16)10– 1)) × 100% = 4,69%
2. КК = 16% + ((1-30%/100%) × 4,69% ) = 16+ (0,7 * 4,69) = 19,28% = 19%
39

40. Доходный подход: коэффициент капитализации по модели Инвуда

Упражнение на закрепление
Дано:
Рыночная норма доходности на инвестиции в аналогичные объекты недвижимости составляет 14%,
оставшийся срок экономической жизни объекта — 12 лет, доля земли в стоимости для аналогичных
объектов — 23%. Использовать модель Инвуда.
Найти:
Какова ставка капитализации единого объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить норму возврата капитала (3-я функция, фактор фонда возмещения)
2. Определить коэффициент капитализации
40

41. Доходный подход: коэффициент капитализации методом рыночной экстракции

Дано:
Данные анализа рынка объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому: аналог 1 может быть
продан по цене 100 000 руб., приносит чистый операционный доход (ЧОД) 5000 руб.; аналог 2 — по
цене 250 000 руб., ЧОД — 15 000 руб.; аналог 3 — по цене 80 000 руб., ЧОД — 3 500 руб. Весовые
коэффициенты аналогов: 0,35, 0,2, 0,45 соответственно.
Найти:
Какова величина коэффициента капитализации для оцениваемого объекта ?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент капитализации для аналога №1 по формуле:
КК 1= ЧОД 1 / Цена продажи 1
2. Определить коэффициент капитализации для аналога №2 по вышеприведенной формуле.
3. Определить коэффициент капитализации для аналога №3 по вышеприведенной формуле.
4. Определить коэффициент капитализации для оцениваемого объекта по формуле:
КК = (КК 1 × Вес 1 + КК 2 × Вес 2 + КК 3 × Вес 3) × 100%
Решение:
1. КК 1 = 5 000 / 100 000 = 0,0500
2. КК 2 = 15 000 / 250 000 = 0,0600
3. КК 3 = 3 500 / 80 000 = 0,0438
4. КК = (0,05 × 0,35 + 0,06 × 0,2 + 0,0438 × 0,45) × 100% = 4,92%
41

42. Доходный подход: коэффициент капитализации методом рыночной экстракции

Упражнение на закрепление
Дано:
Данные анализа рынка объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому: аналог 1 может быть
продан по цене 550 000 руб., приносит чистый операционный доход (ЧОД) 25000 руб.; аналог 2 — по
цене 299 000 руб., ЧОД — 18 000 руб.; аналог 3 — по цене 180 000 руб., ЧОД – 9 600 руб. Весовые
коэффициенты аналогов: 0,33, 0,23, 0,44 соответственно.
Найти:
Какова величина коэффициента капитализации для оцениваемого объекта ?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент капитализации для аналога №1
2. Определить коэффициент капитализации для аналога №2
3. Определить коэффициент капитализации для аналога №3
4. Определить коэффициент капитализации для оцениваемого объекта согласно весам
42

43. Доходный подход: стоимость ЕОН методом капитализации I

Дано:
Чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости 50 000 руб., требуемая
инвестором норма дохода на инвестиции в подобные объекты 15%, оставшийся срок экономической
жизни 20 лет, стоимость земельного участка 30 000 руб. Стоимость участка предполагается
неизменной в течение всего срока жизни объекта. Использовать линейный закон возмещения
стоимости улучшений (метод Ринга).
Найти:
Какова стоимость объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить чистый операционный доход земельного участка по формуле:
ЧОД зу = Стоимость зу × ККзу
2. Определить чистый операционный доход ОКС по формуле:
ЧОД окс = ЧОД еон – ЧОД зу
3. Определить коэффициент капитализации для ОКС по формуле:
КК окс = Сд + 1 / Оставшейся срок экономической жизни × 100%
4. Определить величину стоимости ОКС по формуле:
Стоимость окс = ЧОД окс / КК окс
5. Определить величину стоимости объекта недвижимости по формуле:
Стоимость еон = Стоимость окс + Стоимость зу
Решение:
1. Чистый операционный доход зу = 30 000 * 15% = 30 000*0,15= 4 500 руб.
2. Чистый операционный доход окс = 50 000 – 4 500 = 45 500 руб.
3. Коэффициент капитализации окс = 15% + 1 / 20 * 100% = 20%
4. Стоимость окс = 45 500 / 20% = 227 500 руб.
5. Стоимость еон = 227 500 + 30 000 = 257 500 руб.
43

44. Доходный подход: стоимость ЕОН методом капитализации I

Упражнение на закрепление
Дано:
Чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости 150 000 руб., требуемая
инвестором норма дохода на инвестиции в подобные объекты 16%, оставшийся срок экономической
жизни 25 лет, стоимость земельного участка 66 000 руб. Стоимость участка предполагается
неизменной в течение всего срока жизни объекта. Использовать линейный закон возмещения
стоимости улучшений (метод Ринга).
Найти:
Какова стоимость объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить чистый операционный доход земельного участка
2. Определить чистый операционный доход ОКС
3. Определить коэффициент капитализации для ОКС
4. Определить величину стоимости ОКС
5. Определить величину стоимости объекта недвижимости
44

45. Доходный подход: стоимость ЕОН методом капитализации II

Дано:
Чистый операционный доход от объекта недвижимости (земля + улучшения) составляет 100 000
руб. в год, стоимость строительства аналогичного объекта в текущих ценах 500 000 руб.,
коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 12%.
Найти:
Какова стоимость объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить чистый операционный доход ОКС по формуле:
ЧОД окс = Стоимость окс × КК окс
2. Определить чистый операционный доход ЗУ по формуле:
ЧОД зу = ЧОД еон – ЧОД окс
3. Определить величину стоимости ЗУ по формуле:
Стоимость зу = ЧОД зу / КК зу
4. Определить величину стоимости объекта недвижимости по формуле:
Стоимость еон = Стоимость окс + Стоимость зу
Решение:
1. Чистый операционный доход окс = 500 000 * 12% = 60 000 руб.
2. Чистый операционный доход зу = 100 000 – 60 000 = 40 000 руб.
3. Стоимость зу = 40 000 / 10% = 400 000 руб.
4. Стоимость еон = 500 000 + 400 000 = 900 000 руб.
45

46. Доходный подход: стоимость ЕОН методом капитализации II

Упражнение на закрепление
Дано:
Чистый операционный доход от объекта недвижимости (земля + улучшения) составляет 175 000
руб. в год, стоимость строительства аналогичного объекта в текущих ценах 840 000 руб.,
коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 9,5% и 12,2%.
Найти:
Какова стоимость объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить чистый операционный доход земельного участка
2. Определить чистый операционный доход ЗУ
3. Определить величину стоимости ЗУ
4. Определить величину стоимости объекта недвижимости
46

47. Доходный подход: стоимость ЕОН методом капитализации III

Дано:
Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц,
коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 1000 руб./ кв.м. в год,
площадь здания – 100 кв.м., ставка капитализации — 10%.
Найти:
Какова стоимость объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить действительный валовой доход по формуле:
ДВД = Потенциальный валовой доход × (100% — Коэффициент потерь от недозагрузки) × 12
2. Определить операционные расходы по формуле:
ОР = Удельные ОР × S
3. Определить чистый операционный доход по формуле:
ЧОД = ДВД — ОР
4. Определить величину стоимости объекта недвижимости по формуле:
Стоимость = ЧОД / КК
Решение:
1. Действительный валовой доход = 100 000 × (100% — 10%) × 12 = 1 080 000 руб./год
2. Операционные расходы = 1 000 × 100 = 100 000 руб./год
3. Чистый операционный доход = 1 080 000 – 100 000 = 980 000 руб./год
4. Стоимость = 980 000 / 10% = 9 800 000 руб.
47

48. Доходный подход: стоимость ЕОН методом капитализации III

Упражнение на закрепление
Дано:
Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 850 000 рублей в месяц,
коэффициент потерь от недозагрузки равен 15%, операционные расходы равны 9000 руб./ кв.м. в год,
площадь здания – 150 кв.м., ставка капитализации — 11%.
Найти:
Какова стоимость объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить действительный валовой доход
2. Определить операционные расходы
3. Определить чистый операционный доход
4. Определить величину стоимости объекта недвижимости
48

49. Доходный подход: стоимость ЕОН методом капитализации IV

Дано:
Четырехзвездочная гостиница в центральной части города приносит годовой чистый операционный
доход 1 300 000 руб. Известно, что гостиница 1 была продана за 8 400 000 руб. ее использование
приносит чистый операционный доход в 1 000 000 руб.
Гостиница 2 была продана за 8 000 000 руб. ее использование приносит чистый операционный доход
в 1 200 000 руб.
Гостиница 3 была продана за 11 550 000 руб., ее использование приносит чистый операционный
доход в 1 500 000 руб.
Найти:
Какова стоимость объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент капитализации для аналога №1 по формуле:
КК 1 = ЧОД 1 / Цена продажи 1
2. Определить коэффициент капитализации для аналога №2 по вышеприведенной формуле.
3. Определить коэффициент капитализации для аналога №3 по вышеприведенной формуле.
4. Определить среднее значение коэффициента капитализации по формуле:
КК = (КК 1 + КК 2 + КК 3) / 3
5. Определить величину стоимости объекта недвижимости по формуле:
Стоимость = ЧОД / КК
Решение:
1. Коэффициент капитализации для аналога №1 = 1 000 000 / 8 400 000 = 11,90%
2. Коэффициент капитализации для аналога №2 = 1 200 000 / 8 000 000 = 15,00%
3. Коэффициент капитализации для аналога №3 = 1 500 000 / 11 550 000 = 12,99%
4. Коэффициент капитализации = (11,90% + 15,00% + 12,99%) / 3 = 13,29%
5. Стоимость = 1 300 000 / 13,29% = 9 777 000 руб.
49

50. Доходный подход: стоимость ЕОН методом капитализации IV

Упражнение на закрепление
Дано:
Четырехзвездочная гостиница в центральной части города приносит годовой чистый операционный
доход 1 000 000 руб. Известно, что гостиница 1 была продана за 7 900 000 руб. ее использование
приносит чистый операционный доход в 1 000 000 руб.
Гостиница 2 была продана за 8 600 000 руб. ее использование приносит чистый операционный доход
в 1 200 000 руб.
Гостиница 3 была продана за 9 900 000 руб., ее использование приносит чистый операционный доход
в 1 500 000 руб.
Найти:
Какова стоимость объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент капитализации для аналога №1
2. Определить коэффициент капитализации для аналога №2
3. Определить коэффициент капитализации для аналога №3
4. Определить среднее значение коэффициента капитализации
5. Определить величину стоимости объекта недвижимости
50

51. Доходный подход: стоимость методом ДДП (период — год)

Дано:
Объект приносит чистый доход в размере 10 000 у.е. ежегодно с уплатой в конце каждого периода.
Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет его стоимость увеличится на 30%.
Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15%. Норма для компенсации изменения
стоимости равна норме прибыли.
Найти:
Какова стоимость объекта?
Алгоритм решения:
1. Определить текущую стоимость объекта по формуле: СТоб = ЧОД/Ставка дисконтирования
2. Определить стоимость продажи по формуле: Р = СТоб + Увеличение стоимости%
3. Определить текущую стоимость потока доходов по формуле:
СТд = ЧОД * ((1 – (1/(1+СД) )n )/CД)
4. Определить текущую стоимость продажи по формуле: СТп = Р/(1+СД)n
5. Определить объекта по формуле: РСоб = СТд + СТп
Решение:
1. Текущая стоимость объекта = 10 000 / 15% = 10 000 /0,15 = 66 667 у.е.
2. Стоимость продажи объекта = 66 667 + 30% = 66 667 * 1,3 = 86 667 у.е. .
3. Текущая стоим. потока доходов = 10 000 × ((1 – 1/(1+0,15)5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е.
4. Текущая стоимость продажи = 86 667 / (1+0,15) )5 / = 86 667 /2,011= 43 096 у.е.
5. Стоимость объекта = 33 533 + 43 096 = 76 629 у.е.
51

52. Доходный подход: стоимость методом ДДП (период – год)

Упражнение на закрепление
Дано:
Объект приносит чистый доход в размере 20 000 у.е. ежегодно с уплатой в конце каждого периода.
Предполагается, что к моменту продажи через 3 года его стоимость увеличится на 10%.
Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 12%. Норма для компенсации изменения
стоимости равна норме прибыли.
Найти:
Какова стоимость объекта?
Алгоритм решения:
1. Определить текущую стоимость объекта
2. Определить стоимость продажи
3. Определить текущую стоимость потока доходов
4. Определить текущую стоимость продажи
4. Определить объекта по формуле
52

53. Доходный подход: стоимость методом ДДП (период — месяц)

Дано:
Объект приносит арендодателю доход в размере 50 у.е./кв. м в месяц с уплатой в конце каждого
периода. Ставка дисконтирования равна 12%. Ожидается, что по истечение 5 лет арендодателю
удастся продать объект по цене 50 000 у.е. / кв. м. Площадь объекта – 1000 кв. м
Найти:
Какова стоимость объекта?
Алгоритм решения:
1. Определить месячную ставку дисконтирования по формуле: Месячная ставка = СД/ 12
2. Определить арендный доход в месяц по формуле: АД = Удельный арендный доход × S
3. Определить количество периодов (месяцев) по формуле: n = Срок до продажи × 12
4. Определить текущую стоимость потока арендных доходов по формуле:
СТд = ЧОД * ((1 – (1/(1+СД) )n )/CД)
5. Определить текущую стоимость реверсии по формуле:
Стоимость реверсии = (Удельная цена продажи × S) / (1+Годовая ставка/100%)n/12
6. Определить текущую стоимость объекта по формуле:
Стоимость = Стоимость дохода + Стоимость реверсии
Решение:
1. Месячная ставка = 12% / 12 = 1%
2. Арендный доход в месяц = 50 * 1000 = 50 000 у.е./мес.
3. Количество периодов (месяцев) = 5 × 12 = 60 мес.
4. Стоимость доходов = 50 000 × ((1 – 1/(1+1%/100%)60) / 1%) = 2 247 752 у.е.
5. Стоимость реверсии = (50 000 × 1000) / (1+12%/100%)60/12 = 28 371 343 у.е.
6. Стоимость = 2 247 752 + 28 371 343 = 30 619 095 у.е.
53

54. Доходный подход: стоимость методом ДДП (период — месяц)

Упражнение на закрепление
Дано:
Объект приносит арендодателю доход в размере 10 у.е./кв. м в месяц с уплатой в конце каждого
периода. Ставка дисконтирования равна 24%. Ожидается, что по истечение 3 лет арендодателю
удастся продать объект по цене 10 000 у.е. / кв. м. Площадь объекта – 500 кв. м
Найти:
Какова стоимость объекта?
Алгоритм решения:
1. Определить месячную ставку дисконтирования
2. Определить арендный доход в месяц
3. Определить количество периодов (месяцев)
4. Определить текущую стоимость потока арендных доходов
5. Определить текущую стоимость реверсии
6. Определить текущую стоимость объекта
54

55. Доходный подход: стоимость методом ДДП (середина периода)

Дано:
Объект приносит арендодателю доход в размере 600 у.е./кв. м в год. По условиям договора оплата
производится в расчете за 1 год с уплатой в середине каждого года. Ставка дисконтирования равна
12%. Ожидается, что по истечение 5 лет арендодателю удастся продать объект по цене 50 000 у.е.
/ кв. м. Площадь объекта – 1000 кв. м
Найти:
Какова стоимость объекта?
Алгоритм решения:
1. Определить арендный доход по формуле:
АД = Удельный арендный доход × S
2. Определить текущую стоимость потока арендных доходов по формуле:
Стоимость дохода = Доход 1 / (1+Годовая ставка/100%)1-0,5 + Доход 2 / (Годовая ставка/100%)2-0,5
+ …. + Доход n / (1+Годовая ставка/100%)n -0,5
3. Определить текущую стоимость реверсии по формуле:
Стоимость реверсии = (Удельная цена продажи × S) / (1+Годовая ставка/100%) n
4. Определить текущую стоимость объекта по формуле:
Стоимость = Стоимость дохода + Стоимость реверсии
Решение:
Арендный доход = 600 * 1000 = 600 000 у.е./мес.
Стоимость доходов = 600 000 * (1/(1+12%/100%)1-0,5) + 600 000 * (1/(1+12%/100%)2-0,5) + 600 000
* (1/(1+12%/100%)3-0,5) + 600 000 * (1/(1+12%/100%)4-0,5) + 600 000 * (1/(1+12%/100%)5-0,5) =
2 288 962 у.е.
3. Стоимость реверсии = (50 000 × 1000) / (1+12%/100%)60/12 = 28 371 343 у.е.
4. Стоимость = 2 288 962 + 28 371 343 = 30 660 305 у.е.
1.
2.
55

56. Доходный подход: стоимость методом ДДП (середина периода)

Упражнение на закрепление
Дано:
Объект приносит арендодателю доход в размере 300 у.е./кв. м в год. По условиям договора оплата
производится в расчете за 1 год с уплатой в середине каждого года. Ставка дисконтирования равна
10%. Ожидается, что по истечение 5 лет арендодателю удастся продать объект по цене 20 000 у.е.
/ кв. м. Площадь объекта – 900 кв. м
Найти:
Какова стоимость объекта?
Алгоритм решения:
1. Определить арендный доход
2. Определить текущую стоимость потока арендных доходов
3. Определить текущую стоимость реверсии
4. Определить текущую стоимость объекта
56

57. Доходный подход: стоимость методом ДДП (поток дохода)

Дано:
Согласно заключенному арендному договору объект приносит арендодателю доход в размере 900 900
руб. в месяц с уплатой в конце каждого периода. Ставка дисконтирования равна 12%, договор
заключен на 5 лет.
Найти:
Какова текущая стоимость потока дохода от сдачи объекта в аренду?
Алгоритм решения:
1. Определить месячную ставку дисконтирования по формуле:
Месячная ставка = Ставка дисконтирования / 12
2. Определить количество периодов (месяцев) по формуле:
n = Срок договора × 12
3. Определить стоимость объекта по формуле:
Стоимость = Доход 1 / (1+Месячная ставка/100%)1 + Доход 2 / (Месячная ставка/100%)2 + …. +
Доход n / (1+Месячная ставка/100%)n
(или 3 функция сложного %)
n
= Доход × ((1 – 1/(1+Месячная ставка/100%) ) / Месячная ставка)
Решение:
1. Месячная ставка = 12% / 12 = 1%
2. Количество периодов (месяцев) = 5 × 12 = 60
3. Стоимость = 900 900 × ((1 – 1/(1+1%/100%)60) / 1%) = 40 499 994 руб. или 40 500 000 руб.
57

58. Доходный подход: стоимость методом ДДП (поток дохода)

Упражнение на закрепление
Дано:
Согласно заключенному арендному договору объект приносит арендодателю доход в размере 15 000
руб. в месяц с уплатой в конце каждого периода. Ставка дисконтирования равна 18%, договор
заключен на 6 лет.
Найти:
Какова текущая стоимость потока дохода от сдачи объекта в аренду?
Алгоритм решения:
1. Определить месячную ставку дисконтирования
2. Определить количество периодов (месяцев)
3. Определить стоимость объекта (сумма текущих стоимостей или 3 функция сложного %)
58

Источник: ppt-online.org

Доход по стоимости объекта строительства

«Доходами организации признаётся увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств и иного имущества) или погашение обязательств, приведших к увеличению капитала этой организации за исключением вкладов в уставный (складочный) капитал».

Доходы любой организации, в том числе и строительной, в зависимости от их характера, условий получения и направления деятельности организации делятся на две группы:

1) Доходы от обычных видов деятельности.

2) Прочие доходы, которые в свою очередь подразделяются на:

Для целей бухгалтерского учёта организации дано право самостоятельно признавать поступление активов (или погашение обязательств) доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями.

Доходами от обычных видов деятельности является выручка.

К доходам от обычных видов деятельности относятся:

— доходы, полученные от аренды имущества, если сдача имущества в аренду является предметом деятельности организации;

— доходы от предоставления за плату своих прав, возникающих из патентов на изобретение, промышленных образцов и других видов интеллектуальной собственности;

— доходы от участия в уставных капиталах других организаций;

— за аренду активов, если в учредительных документах такой вид деятельности не предусмотрен;

— за участие в уставных капиталах других организаций, если такой вид деятельности не является предметом деятельности организации;

— поступления за права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности, если такой вид деятельности не является предметом деятельности организации;

— прибыль, полученная организацией от совместной деятельности (по договору простого товарищества);

— проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств организации, а также проценты за пользование банком денежных средств, находящихся на счетах организации в этом банке;

— штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров;

— активы, полученные безвозмездно, в том числе по договору дарения;

— поступления в возмещение причинённых организации убытков;

— прибыль прошлых лет, выявленная в этом году;

— суммы кредиторской и депонентской задолженности, по которым истёк срок исковой давности;

— сумма дооценки активов (за исключением внеоборотных);

— прочие внереализационные доходы.

Чрезвычайными доходами считаются поступления, возникающие как последствия чрезвычайных обстоятельств в хозяйственной жизни организации (стихийные бедствия, пожар, аварии, национализация и т.п.) — страховое возмещение, стоимость ТМЦ, остающихся от списания непригодных к восстановлению и дальнейшему использованию активов и т.п.

В составе выручки и прочих поступлений не признаются доходами поступления от других юридических и физических лиц:

— суммы НДС, акцизов, налога с продаж, экспортных пошлин, иных аналогичных обязательных платежей;

— по договорам комиссии, агентским и другим аналогичным договорам;

— авансов в счёт оплаты продукции, товаров, услуг, работ, задатков;

— в залог, если договором предусмотрена передача заложенного имущества залогодержателю;

— в погашение кредита, займа, предоставленного заёмщику.

Организация бухгалтерского учёта должна обеспечить возможность раскрытия информации о доходах организации в разрезе текущей, инвестиционной и финансовой деятельности.

Строительная организация — подрядчик может применять два метода определения дохода от обычных видов деятельности. Доход может определяться по отдельным выполненным работам и по объекту строительства.

При определении дохода по мере выполнения отдельных работ по конструктивным элементам или этапам может применяться метод «Доход по стоимости работ по мере их готовности» (Приложение Г).

В случае определения дохода после завершения всех работ на объекте строительства применяется метод «Доход по стоимости объекта строительства».

Соответственно определяется двумя методами и финансовый результат от выполнения СМР.

Финансовый результат представляет собой прирост (или уменьшение) стоимости собственного капитала организации, образовавшегося в процессе её предпринимательской деятельности за отчётный период.

Сводным (интегрирующим) показателем, характеризующим финансовый результат субъекта хозяйствования, является балансовая прибыль или убыток.

В строительных организациях прибыль образуется в основном в процессе реализации строительно-монтажных работ как разница между выручкой от реализации (без НДС) и фактической себестоимостью выполнения строительно-монтажных работ.

В основе коммерческой деятельности лежит прибыль. Она выполняет две важнейшие функции:

— характеризует финансовые результаты деятельности организации, размер её денежных накоплений. Величина прибыли зависит от объёма реализации, от качества выполняемых работ, услуг (выпускаемой продукции), от рационального и эффективного использования основных средств, материальных и трудовых ресурсов и других факторов;

— прибыль является главным источником финансирования затрат на производственное и социальное развитие организации, а платежи в бюджет из прибыли — важнейший элемент доходов государства.

Это означает, что доходы организации должны удовлетворять не только её финансовые потребности, но и потребности государства на финансирование общественных фондов потребления, развития науки, здравоохранения, образования, обороны страны.

Мы знаем, что финансовый результат от выполнения строительно-монтажных работ определяется двумя методами.

При применении первого метода финансовый результат у подрядной строительной организации определяется за отчётный период времени после полного завершения работ по отдельным конструктивным элементам или этапам, предусмотренным проектом, как разница между стоимостью выполненных объёмов работ и приходящихся на них затрат.

Объём выполненных работ определяется в установленном порядке, исходя из их договорной стоимости и применяемых методов её расчёта.

Применение этого метода расчёта финансового результата допускается в случаях, если объём выполненных работ и затраты, приходящиеся на них могут быть с достаточной точностью определены.

Затраты, приходящиеся на выполненные работы, определяются прямым методом или расчётным путём.

При использовании метода «Доход по стоимости объекта строительства» предусматривается определение финансового результата у подрядчика при полном завершении работ на объекте строительства.

Выбор метода определения финансового результата производится подрядной строительной организацией в зависимости от степени надёжности оценки стоимости выполненных работ и затрат, приходящихся на них по объекту строительства.

Организация может использовать при определении финансового результата от реализации подрядных работ одновременно оба указанных метода при учёте работ, выполняемым по различным договорам на строительство. Данный порядок отражения в бухгалтерском учёте дохода и финансового результата определён нормативным документом — МСБУ 11 «Учёт договоров на строительство».

Финансовый результат любой коммерческой организации складывается не только по результату от основной деятельности. На общий финансовый результат организации влияет результат от прочих доходов и расходов, т.е. от операционных, внереализационных и чрезвычайных.

Для отражения финансового результата от обычных видов деятельности (от основной деятельности) в едином плане счетов бухгалтерского учёта предназначен счёт «Продажи». На этом счёте отражается выручка и себестоимость, и формируется финансовый результат. К счёту «Продажи» как правило открываются субсчета:

«Налог на добавленную стоимость»;

«Прибыль (убыток) от продаж».

Записи на субсчетах производятся накопительно в течение отчётного года. Ежемесячно сопоставлением дебетового оборота по субсчетам «Себестоимость продаж», НДС, «Акцизы» и кредитового оборота по счёту «Выручка» определяется финансовый результат (прибыль или убыток) от продаж за отчётный месяц. Этот финансовый результат ежемесячно (заключительными оборотами) списывается с субсчёта «Прибыль (убыток) от продаж» на счёт «Прибыли и убытки».

Таким образом, синтетический счёт «Продажи» сальдо на отчётную дату не имеет.

По окончании отчётного года все субсчета, открытые к счёту закрываются внутренними записями на субсчёт «Прибыль (убыток) от продаж».

Аналитический учёт ведётся по каждому объекту строительства, виду выпущенной продукции, оказанным услугам и др.

Для отражения финансового результата от прочих доходов и расходов предусмотрен счёт «Прочие доходы и расходы». На этом счёте отражаются операционные и внереализационные доходы и расходы. Чрезвычайные доходы и расходы отражаются сразу на счёте «Прибыли и убытки».

К данному счёту также могут быть открыты субсчета:

«НДС по прочим доходам»;

«Сальдо прочих доходов и расходов».

Аналитический учёт ведётся в разрезе каждого вида прочих доходов и расходов. В течение отчётного года записи на этих субсчетах ведутся накопительно, аналогично субсчетам счёта «Продажи» и также по окончании отчётного года закрываются внутренними проводками.

Для отражения общего финансового результата предназначен счёт «Прибыли и убытки».

Конечный финансовый результат (чистая прибыль или чистый убыток) слагается из финансового результата от обычных видов деятельности, а также прочих доходов и расходов, включая чрезвычайные. По дебету счёта «Прибыли и убытки» отражаются убытки (потери, расходы), а по кредиту — прибыли (доходы) организации. Сопоставление дебетового и кредитового оборотов за отчётный период показывает финансовый результат отчётного периода.

На счёте «Прибыли и убытки» в течение отчётного года отражаются:

— прибыль или убыток от обычных видов деятельности — в корреспонденции со счётом «Продажи»;

— сальдо прочих доходов и расходов за отчётный месяц — в корреспонденции со счётом «Прочие доходы и расходы»;

— потери, расходы и доходы в связи с чрезвычайными обстоятельствами хозяйственной деятельности (стихийное бедствие, пожар, авария, национализация и т.п.) — в корреспонденции со счетами учёта материальных ценностей, расчётов с персоналом по оплате труда, денежных средств и т.п.;

— начисленные платежи налога на прибыль и платежи по перерасчётам по этому налогу из фактической прибыли, а также суммы причитающихся налоговых санкций — в корреспонденции со счётом «Расчёты по налогам и сборам».

По окончании отчётного года при составлении годовой бухгалтерской отчётности счёт «Прибыли и убытки» закрывается. При этом заключительной записью декабря сумма чистой прибыли (убытка) отчётного года списывается со счёта «Прибыли и убытки» в кредит (дебет) счёта «Нераспределённая прибыль (непокрытый убыток)» (Приложение Д).

Построение аналитического учёта по счёту «Прибыли и убытки» должно обеспечивать формирование данных, необходимых для составления отчёта о прибылях и убытках.

Проведенный анализ технико-экономических показателей говорит о том, что на данный момент предприятие является убыточным. Чтобы не допустить возможных негативных последствий, необходимо разработать план действий по ликвидации сложившейся ситуации.

Источник: studbooks.net

Особенности оценки недвижимости: её основные методы, принципы, подходы и их характеристика (затратный, сравнительный или доходный), виды стоимости объектов строительства

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

• Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости.
• С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.
• В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:
• ⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;
• ⊗ метод валового рентного мультипликатора;
• ⊗ метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

• Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
• информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
• вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
• производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

• определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
• рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
• годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

1. Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.
2. Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

• Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
• определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
• определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

• расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
• расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
• расчет износа;
• расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

• определить прогнозный период получения доходов;
• сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
• произвести дисконтирование денежных потоков;
• выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
• рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
• сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

• Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к
• Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.
• Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

• определить чистый доход от использования объекта;
• определить чистый доход от продажи объекта;
• рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Затратный подход: основные особенности

• 1 Этапы затратного подхода
• 2 Затратный подход. Видео

Затратный подход – это основной способ определения рыночной стоимости как движимого, так и недвижимого имущества. Этот способ основан на принципе замещения, то есть цена будет считаться завышенной, если сумма сделки будет выше, чем если бы заинтересованное лицо приобрело имущество со схожими характеристиками, но по меньшей цене.

При оценке недвижимости применяются различные подходы, которые влияют на ее конечную стоимость. Затратный подход применяется наиболее часто. Предполагается, что цена объекта включает в себя текущую рыночную цену плюс расходы на восстановление или воссоздание имущества.

Этапы затратного подхода

• Определение стоимости земельного участка при его правильном использовании
• Определение прибыли, которую приносит объект
• Расчет суммы на возведение похожего объекта
• Расчет внешнего и физического износа
• Итоговый расчет, включающий в себя как цену земли, так и стоимость возведенных на ней строений с обязательной корректировкой на износ.

Одним из недостатков затратного подхода является невозможность определения точной стоимости имущества. Во многих случаях, например при определении стоимости здания, имеющего архитектурную или историческую ценность, затратный подход практически не работает, так как невозможно точно спрогнозировать, какие затраты понадобятся на восстановление здания.

С другой стороны, при оценке типовых зданий затратный подход является очень удобным инструментом и его часто используют при оценке школ, зданий спецназначения, вокзалов. При оценке незавершенного строительства или для определения оптимального использования земельного участка также в основном используется затратный подход.

При расчете стоимости строительства используются 4 основных метода: разбивка на компоненты, индексный метод, количественное обследование и метод сравнительной единицы. Смета, которая составляется при использовании метода количественного обследования, включает в себя все виды работ, коммунальные услуги, средства механизации, строительные материалы и прочие накладные расходы.

Это достаточно трудоемкий метод, но, тем не менее, он является наиболее точным.Затратный подход используется при определении стоимости любой недвижимости, однако применять его следует с учетом многочисленных факторов, так как в некоторых случаях полученная цена на недвижимое имущество будет некорректной.

Затратный подход. Видео

Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ — Раздел Земли

Достоверная оценка недвижимости – это кропотливый труд высококвалифицированных специалистов. В её ходе, по заданию заказчика, производится оценка рыночной стоимости объекта или прав на него.

Именно оценщик, проводит анализ и выбирает подход или совокупность подходов к оценке, приемлемых в конкретной ситуации.

Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости? Каковы его методы, преимущества и недостатки? На каком рынке его применение даёт максимально точный результат? Поговорим об этом сегодня.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Основной признак, по которому объекты относят к недвижимым — это их прочная привязка к земле. Недвижимость – это участки, любые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, природные объекты и т.д.

Собственник может использовать ОН (объект недвижимости) как для личных нужд, так и для извлечения прибыли. Его можно передать в аренду или в залог, продать, подарить, обменять, завещать, и т. п. Поэтому, иногда просто необходимо знать реальную рыночную стоимость ОН на текущий момент времени.

Специалист выполняет эту работу с применением подходов, установленных государством стандартами оценки.

Всего при оценке используется три подхода:

Каждый из указанных подходов имеет свою методологическую основу. Разберём последовательно сравнительный подход к оценке и его методы для определения стоимости объекта.

Сравнительный подход (СП)

Когда собственник хочет заняться продажей своей недвижимости, он определяет её начальную стоимость, сам того не подозревая, используя СП. Оценка квартир при продаже может быть выполнена самостоятельно.

Владелец ищет на специализированных сайтах объекты, аналогичные своему, сравнивает их характеристики, продолжительность срока продажи, и делает выводы о той стоимости, за которую объект можно продать реально.

Это и есть сравнительный подход.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов. Адекватный продавец понимает, что при присутствии на рынке двух и более объектов, в равной мере удовлетворяющих запросы покупателя, устанавливать более высокую цену, по крайней мере, неразумно.

Основные постулаты

• СП основан на данных о фактически проведённых в недавнем прошлом сделках с похожими объектами и соотнесение оцениваемой недвижимости с ей подобными аналогами.
• Отправная точка для решения оценщика использовать СП – текущая активность того сегмента рынка недвижимости, частью которого является предмет оценки (ПО).
• Основные принципы СП:

• Спрос и предложение;
• Замещение;
• Вклад.

Опираясь на эти принципы, для расчёта рыночной стоимости ПО, разработаны специальные методы оценки.

Методы

Сравнительный подход подразумевает использование 3-х методов оценки недвижимости и согласование их результатов для определения рыночной стоимости предмета оценивания.

Метод сравнительного анализа продаж (САП)

Стоимость определяется путём анализа недавних продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым после внесения соответствующих поправок к стоимости на различия между ними.

Алгоритм расчёта:

1. Поиск информации о недавних продажах сопоставимых объектов в соответствующем сегменте рынка;
2. Анализ достоверности информации;
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов по ценообразующим отличиям;
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, самое часто встречающееся значение).

Согласование результатов сопоставления — один из важных моментов данного метода. Не допускается простое арифметическое усреднение полученных данных. Необходимо изучить каждый результат аналитическим путём и составить обоснованное заключение.

Итоговая величина стоимости представляет собой выверенное заключение, сделанное оценщиком на основе анализа всей имеющейся доступной информации и собственного профессионального опыта.

САП идеально подходит для оценки жилья, т.е. сегмента рынка, в котором совершается большое количество сделок со схожими объектами.

Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода.

Исходные данные объекта оценки:

• 2-х комнатная квартира;
• спальный район;
• общая площадь/жилая площадь/кухня — 58/29/8 кв.м.;
• тип планировки – распашонка;
• 1-й этаж;
• косметический ремонт;
• 9-ти этажный кирпичный дом 1998 года постройки;
• 2 лифта (пассажирский и грузовой);
• свободна юридически и физически;
• остановка общественного транспорта – в 3-х минутах от дома;
• наличие парковки во дворе;
• д/сад, школа – в пешей доступности;
• поликлиника – рядом;
• супермаркет в доме.

Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

Отметим отличия аналогов по отношению к объекту оценки:

• Аналог 1 – 1 700 000 руб. Отсутствие лифта –300 000 руб.
• Аналог 2 – 1 900 000 руб. Требуется альтернатива –100 000 руб.
• Аналог 3 – 1 890 000 руб. 6-й этаж –200 000 руб.
• Аналог 4 – 1 800 000 руб. Площади 62/31/11 кв.м. –250 000 руб.
• Аналог 5 – 1 980 000 руб. Центр — 250 000 руб.

1. Посчитаем стоимость оцениваемого объекта:
2. 1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 — 250 000 — 250 000 = 1 800 000 руб.

На самом деле, расчёт конечно гораздо сложнее. В примере, не производилась рыночная оценка факторов, а просто была взята навскидку.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект.

В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. Он равен отношению цены проданного объекта к валовому доходу от его использования в коммерческих целях.

Алгоритм расчёта:

1. Определяем рыночный рентный доход от объекта за 12 месяцев, т. е. прикидываем за сколько реально сдать его в аренду, например, за 300 т. р. в год;
2. Определяем ВРМ, исходя из недавних рыночных сделок (оценщик сам может просчитать его по недавним сделкам, но легче, воспользоваться статистическими данными по региону при их наличии, пусть он равен 20);
3. Расчёт стоимости предмета оценки посредством умножения рыночного рентного дохода от объекта на ВРМ.

В применении к данным в нашем примере, стоимость объекта составит 6000 т. р. (300 т.р. * 20).

Метод ВРМ не требует дополнительных поправок на отличия в характеристиках объекта и аналогов. Это относительный показатель, в котором такие особенности учтены изначально.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

ОКК применяется к чистому операционному доходу объекта (ЧОД).

ЧОД — это действительный валовой доход (ДВД), из которого вычтены годовые операционные расходы. К операционным относятся все расходы, без которых объект не сможет нормально функционировать (коммунальные платежи, обслуживание, ремонты и т.пр.).

ДВД рассчитывается как сумма потенциально возможного валового дохода (ПВД) и дохода от допуслуг, за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ПВД – доход, который можно получить, когда недвижимость сдаётся в аренду без простоя. Зависит от площади объекта и арендной ставки. Соответственно, если объект простаивает, образуется недополученная прибыль.

ОКК определяется отношением ЧОД объекта-аналога к его цене и используется в качестве делителя к ЧОД объекта оценки.

Алгоритм расчёта:

1. Расчёт ЧОД оцениваемого объекта;
2. Подбор аналогов (от 3-х объектов и более), по которым есть данные из достоверных источников о фактической цене продажи и размере ЧОД;
3. Внесение поправок, для увеличения схожести аналогов с предметом оценки;
4. Раздельный расчёт ОКК по каждому аналогу;
5. Определение общего ОКК (среднее арифметическое по всем аналогам);
6. Расчёт рыночной стоимости как частного от деления ЧОД оцениваемого объекта к среднему ОКК по подобранным аналогам.

Следует произвести оценку рыночной стоимости объекта, ЧОД которого в прогнозируемом периоде — 250 000 тыс. руб.

Допустим, есть проверенная информация о трёх аналогах:

• аналог 1: ЧОД — 330 000 руб., рыночная стоимость – 1 200 000 руб.;
• аналог : ЧОД — 360 000 руб., рыночная стоимость – 1 250 000 руб.;
• аналог 3: ЧОД — 370 000 руб., рыночная стоимость – 1 400 000 руб.

Рассчитаем ОКК для предмета оценки:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Цена продажи — 1 278 000 руб. (353 000 руб.*0,276).

Анализ результатов

При оценочных мероприятиях важно уметь оценить результаты, полученные с применением разных методов СП. Опытный оценщик знает какой вес занимает каждый метод при оценке конкретного объекта.

• Если имущество может быть оценено всеми тремя методами (что случается не всегда), потребуется этап по согласованию результатов, в ходе которого будет определена максимально вероятная цена.
• Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов.
• В противном случае, даётся мотивированное решение об отказе от использования того или иного метода оценки.

Отказ от использования сравнительного подхода (СП)

СП – один из самых достоверных и простых в применении подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Единственный, но главный минус данного подхода – отсутствие развитого рынка недвижимости нужного сегмента. В таких условиях от использования СП придётся отказаться. Ведь, сравнивать можно только не уникальные объекты.

Дополнительная информация о сравнительном подходе к оценке недвижимых объектов в этом видео:

Для оценки рыночной стоимости недвижимости следует обращаться только к высококлассным специалистам. Их опыт, эрудиция и профессионализм позволяют использовать максимально достоверные источники информации, грамотно проводить её анализ. Сравнительный подход к оценке не терпит невнимания к деталям, и неверных предположений.

1. Как проходит оценка квартиры для ипотеки читайте в нашей статье здесь.
2. За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.
3. Источник:

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

• Сравнительный подход к оценке недвижимости;
• Затратный подход к оценке недвижимости;
• Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

• Объект оценки не является уникальным;
• Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
• Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
• Достаточность имеющейся информации;
• Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

• Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
• Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
• Статистическая обоснованность расчёта;
• Внесение корректировок на отличия с аналогом;
• Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

• Не существует абсолютно одинаковых продаж;
• Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
• Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
• Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
• Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;
5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

• Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
• В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
• Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
• Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

• Общая трудоёмкость расчёта;
• При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
• Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
• Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
• Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
• Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
• Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

• Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.
• Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.
• Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
2. Расчёт действительного валового дохода;
3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Затратный подход в оценке недвижимости

Основные принципы затратного подхода в оценке недвижимости:

• оценка стоимости имущества (земли и возведенных на ней строений) на базе расчета стоимости, которая понадобится для создания его копии на момент проведения оценочных работ;
• учитывается износ строений оценки в ходе эксплуатации;
• правило «замещения»;

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости – возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества (с поправкой на износ).

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:

• Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем;
• Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя:
• Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков;
• Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.);
• Суммирование расходов: происходит применение отдельных сравнительных единиц для расчета стоимости отдельных частей объекта, а далее эти расчеты суммируются;
• Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ.
• Модульный метод оценки стоимости. Отличие от вышеприведенного метода в том, что для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и пр.), определяется их стоимостное выражение и суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости;
• Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная смета возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод;

Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:

1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки;
2. определение прибыли предпринимателя;
3. определение и калькуляция уровня износа;
4. определение стоимости земли;
5. вычисление конечной стоимости недвижимости.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).

Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:

• в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
• определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
• для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства);
• для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством;
• расчет стоимости для страхования строения;
• для ежегодной оценки основных фондов.
• при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.

Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства

Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.

Сметная стоимость — некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:

• проект сооружения;
• актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.

В сметную стоимость входят:

• стоимостное выражение строительных операций;
• монтажные операции;
• затраты на покупку оборудования;
• другие затраты.

Затратный метод оценки недвижимости

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ.

При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

Случаи, когда может быть применен затратный подход:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
• для оценки объектов незавершенного строительства;
• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
• для оценки в целях страхования;
• для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

1. оценка рыночной стоимости земельного участка;
2. оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания;
3. расчет величины износа;
4. определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки;
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

• Стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
• Стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
• Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
• Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
• Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения).

Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ.

К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.

Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом.

Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения.

При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

• метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
• метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
• метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

Определение износа

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

• сравнения продаж;
• эффективного возраста;
• разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М.

Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.

, М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Стоимость устранимого функционального износа определяется:

• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• потребностями в замене или модернизации элементов;
• переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
• метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке (см. учебное и практическое пособие под ред.

Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др.

, М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004).

1. Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):
2. И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ
3. Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцени ваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568р от 07.03.2002г.).

1. Метод капитализации земельной ренты.
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования).
4. Техника остатка для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
6. Метод распределения.
7. Метод выделения.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты(доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки.

Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотноше ния между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улуч шений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость зе мельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточно сти сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта.

В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода.

Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж.

Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок куплипродажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым.

В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

В этом разделе были рассмотрены основные подходы и методы оценки недвижимости.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, который прогнозируется получать от оцениваемого объекта до бесконечности, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за несколько прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы за последнее время. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано (например, оценка приносящей доход недвижимости).

Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и (или) недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов аналогов или отсутствие доходов от объекта (и/или отсутствие возможности их прогноза) в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Источник: gbu-tn.ru