Незавершенное строительство может быть предметом залога

1. Требования к недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.

Предметом залога может выступать недвижимое имущество, на приобретение (строительство) которого предоставлялся кредит, или иное жилое помещение, жилой дом с земельным участком, кроме объектов незавершенного строительства, а также коммерческая недвижимость (в зависимости от условий продукта кредитования), на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности.

Недвижимое имущество должно находиться в регионе присутствия Филиала Банка.

Предметом залога при кредитовании физических лиц являются:

— отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах;

— отдельно стоящие жилые дома с земельными участками для постоянного проживания, при этом:

— земельный участок, на котором расположен жилой дом, должен принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве аренды (при этом требуется согласие арендодателя на передачу в залог земельного участка);

— земельные участки, должны подпадать исключительно под категорию (согласно Земельному кодексу Российской Федерации) «Земли населенных пунктов» (если иное не предусмотрено условиями продукта кредитования).

Объекты незавершенного строительства

Кроме того, если это предусмотрено продуктом кредитования, предметом залога могут выступать земельный участок, соответствующий вышеуказанным требованиям, приобретаемое машино-место.

Кредитование на приобретение комнат в коммунальных квартирах, в том числе при наличии других комнат коммунальной квартиры в собственности Заявителя, или доли в праве собственности на жилую недвижимость и их залог в качестве предмета ипотеки не допускается.

2. Жилое помещение должно:

— быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения.

— должны отсутствовать сведения о неисправности сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

— для квартир во вновь построенных домах, либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения Заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки жилого помещения как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

3. Жилой дом, являющийся предметом залога или многоквартирный дом, в котором расположена квартира — предмет залога, должны отвечать следующим условиям и требованиям:

— не находиться в аварийном состоянии;

— иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

— в кирпичных многоквартирных домах, приобретаемых на территории г.Москвы и г.Санкт-Петрбурга, не должно быть конструкций деревянных перекрытий (исключение для домов, имеющих историческую или архитектурную ценность при предоставлении соответствующих справок из комитетов по архитектуре и градостроительству). Данное условие может применяться в иных регионах, при наличии у филиала информации о проектах по сносу жилья с указанными конструктивными элементами.

Незавершенное строительство. ТК «Первый Советский».

Жилой дом или многоквартирный дом, в котором расположена квартира — предмет залога, должен иметь степень износа не более 40% по данным БТИ. При степени износа более 40% или при отсутствии информации о степени износа дома и годе постройки многоквартирного жилого дома ранее 1970г., требуется предоставление документа, подтверждающего, что дом не подлежит сносу, не находится в аварийном состоянии, не является ветхим жильем, не стоит в очереди на капитальный ремонт. В отдельных случаях допускается приобретение квартиры в доме, в котором планируется проведение капитального ремонта без отселения жильцов, о чем предоставляется соответствующий документ из муниципальных органов/ТСЖ и проч.

4. Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое на вторичном рынке и/или передаваемое в залог, должно быть подтверждено соответствующими правоустанавливающими документами (свидетельством о праве собственности, договором купли-продажи недвижимого имущества, договором мены, дарения, договором приватизации и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

5. Передаваемое в ипотеку недвижимое имущество должно быть свободно от каких-либо ограничений и не обременено правами третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (ст. 292 ГК РФ).

6. При передаче в залог жилого дома, на земельный участок, который передается в залог вместе с домом, должен быть приложен кадастровый паспорт (план) земельного участка.

7. Для продуктов потребительского и ипотечного кредитования, обеспечением по которым выступает залог имеющейся недвижимости по договору об ипотеке, в жилом помещении — предмете ипотеки не должно быть зарегистрировано пенсионеров, несовершеннолетних детей и недееспособных/ограниченно дееспособных лиц, лиц, состоящих под опекой.

8. Не допускается оформление в залог недвижимого имущества по договору об ипотеке, если собственником указанной недвижимости (или долей в праве собственности) является несовершеннолетнее или недееспособное/ограниченно дееспособное лицо (для всех видов кредитования).

9. Согласно Налоговому Кодексу РФ (ч.1 ст.149 п.3 пп.22) операции с жилой недвижимостью (жилыми домами, жилыми помещениями и долями в них) НДС не облагаются, из чего следует, что оценочная стоимость жилого помещения не должна содержать информацию об НДС.

10. Отчет об оценке недвижимого имущества должен содержать оценочную стоимость для каждого предмета ипотеки в отдельности (например, при приобретении жилого дома с земельным участком).

Источник: studbooks.net

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Одним из действенных способов обеспечения возврата по кредитному договору является залог имущества, как правило, в залог передается недвижимое имущество. Итак, что же может быть предметом ипотеки, чтобы впоследствии не иметь проблем с возвратом предоставленного кредита?

Напомним, что в пункте 1 статьи 130 ГК РФ дается понятие недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Любопытным представляется то, как судебная практика толкует законодательный термин «все, что прочно связано с землей». В ряде случаев суды руководствуются теми признаками, которые закреплены в статье 130 ГК РФ. Так, по одному из дел на основании исследования представленных доказательств суды установили, что спорный объект имеет монолитный бетонный фундамент, стены выполнены из кирпича. Исходя из этого суд сделал вывод, что по своим характеристикам спорный объект в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу .

По другому делу суд, оценив представленные по делу заключение МУП «Архитектура» и акт осмотра автостоянки, установил, что спорный объект не обладает признаками, указанными в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, так как состоит из насыпного щебеночного покрытия и огорожен металлической сеткой при отсутствии инженерных коммуникаций, а также не соблюден порядок ввода его в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации .
———————————
Определение ВАС РФ от 27.11.2008 N ВАС-15161/08 по делу N А14-6434-2006320-30.
Определение ВАС РФ от 24.04.2008 N 4895/08 по делу N А28-4407/2007-125/22.

Кроме того, стоит отметить, что при отнесении того или иного имущества к недвижимости суды иногда руководствуются не только теми признаками, которые закреплены в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Так, по одному из дел судами было установлено, что при приватизации треста спорные объекты не были включены в акт оценки стоимости зданий и сооружений как объекты недвижимого имущества и были учтены по акту оценки стоимости машин, оборудования и других основных средств. В связи с этим суды сделали вывод о том, что при приватизации спорные объекты не рассматривались как недвижимое имущество и что ипотека на них в последующем не может быть установлена.

Кроме того, по этому же делу судами не было установлено оснований для признания спорных объектов недвижимым имуществом ввиду того, что не был соблюден порядок получения земельного участка для строительства объектов капитального строительства .
———————————
Определение ВАС РФ от 27.06.2008 N 7477/08 по делу N А56-48329/2006.

По другому делу в удовлетворении искового требования о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке здания и земельного участка было отказано, так как на момент заключения договора ипотеки истец являлся собственником здания мини-рынка, технические характеристики которого указаны в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и соответствовали данным, указанным в договоре об ипотеке. В этой связи суд сделал вывод о том, что оспариваемый договор соответствует нормам действующего законодательства и не может быть признан недействительным .
———————————
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.03.2011 по делу N А82-7363/2010.

Также отметим, что с точки зрения гражданского законодательства понятия недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость являются равнозначными. Помимо этого, Гражданский кодекс РФ к недвижимым вещам относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они также могут быть предметом ипотеки. Кроме того, законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Для этого необходимо четкое указание в законе , что то или иное имущество относится к недвижимости.
———————————
В данном случае речь идет именно о законах, подзаконные нормативные акты к таковым не относятся.

Таким образом, первое условие для того, чтобы тот или иной объект материального мира выступал в качестве предмета ипотеки, необходимо, чтобы он являлся недвижимым имуществом.

Необходимым условием для того, чтобы заложить недвижимое имущество по договору об ипотеке, Закон называет регистрацию права на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В то же время интерес представляет Постановление ФАС Поволжского округа от 23.03.2011 по делу N А55-39817/2009. Данным актом в удовлетворении иска о признании договора о залоге недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки было отказано. При этом суд руководствовался тем, что на момент заключения договора сторонами были согласованы все существенные условия. Принимая решение, суд принял во внимание тот факт, что при заключении договора отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по указанному договору не зарегистрированный в установленном порядке земельный участок, расположенный под нежилым помещением, переданным в ипотеку.

По другому делу суд аналогично отметил, что поскольку государственная , качество строительства и наличие всех разрешений на ведение строительных работ.

Взять деньги в долг под залог незавершенного строительства сложнее, чем когда обеспечением выступает уже готовый объект недвижимости. Это связано с плохой ликвидностью подобного имущества, сложностью его госрегистрации и оформления права собственности.

Отношение финансовых учреждений к недостроенному дому или квартире, разное. К примеру, если взять деньги на потребительские цели под залог недостроенного дома еще возможно, то недостроенная квартира мало кого интересует. Исключением являются целевые кредиты на покупку квартир в новостройках. Такие кредитные программы активно предлагаются многими банками и пользуются большой популярностью среди физлиц.

Перед началом процедуры оформления договора на потребительский кредит под залог недостроенного дома потенциальному заемщику необходимо обратить внимание на следующие моменты:

1. Земельный участок, на котором ведется строительство, также переходит в залог. По отдельности «незавершенка» и земля в обеспечение не принимаются.
2. Владельцем земельного участка и недостроенного дома должен быть один человек.
3. Банк может взять в залог недостроенную недвижимость только при наличии документов, подтверждающих право собственности. А это значит, что она должна быть внесена в Росреестр.
4. Учитывая, что в обеспечение принимаются два объекта недвижимости, расходы по оформлению кредита возрастают. Ведь страховать придется земельный участок и незавершенное строительство, тоже самое касается и экспертной оценки, оплаты услуг нотариуса и госпошлин.
5. Банки рассматривают в качестве обеспечения объекты незавершенного строительства с высоким уровнем готовности, желательно более 50%. Некоторые финансовые учреждения принимают заявки, только если готовность объекта больше 70%.
6. Максимальный размер кредита, на который может рассчитывать клиент, меньше, чем по программам со стандартными условиями. Обычно банки под залог «незавершенки» выдают не более 50% от ее рыночной стоимости.

Большинство банков даже не рассматривает этот тип недвижимости в качестве обеспечения. На текущий момент взять потребительский кредит под залог недостроя можно в «ББР Банке».

Если в ипотеке земельный участок, значит, в залоге и все постройки, которые залогодатель на нем возведет. Но если он не закончил здание и тянет с регистрацией прав на него, кредитору может быть сложно признать ипотеку и получить статус залогового в банкротстве. Нет регистрации – нет залога, считают некоторые суды. Такой отказ получил один из банков в банкротстве должника. Он обжаловал его в экономколлегию ВС, которая посмотрела на обстоятельства совсем под другим углом.

При ипотеке участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю, гласит п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не возникло, поскольку объект еще не зарегистрировали в реестре прав на недвижимость? В этом вопросе суды разбирались в деле банкрота ООО «Автогарант» и его кредитора «Райффайзенбанка» (А12-12549/2015).

В залоге у банка было право аренды земельного участка «Автогаранта» в Волгограде величиной 4260 кв. м, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница площадью 540 кв. м. (гостиницу начали строить после того, как был заключен договор ипотеки). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг на 55,6 млн руб. как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд Волгоградской области и 12-й Арбитражный апелляционный суд согласились с требованиями «Райффайзенбанка». Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.

На их решения пожаловался другой кредитор «Автогаранта», который, в частности, указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд Поволжского округа. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст.

131 Гражданского кодекса). «Лишь тогда имущество становится объектом гражданских прав и поступает в конкурсную массу», – рассудила кассационная коллегия. А гостиница не то что не введена в эксплуатацию – она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. С такими выводами АС ПО отменил решения нижестоящих судов в соответствующей части.

«Райффайзенбанк» пожаловался в Верховный суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее само по себе это не препятствие для залогового кредитора.

Суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.) – определение № 306-ЭС17-3016(2).

Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия ВС предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 одноименного закона. Согласно ей, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. А если он от этого уклоняется – внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. С такими выводами «тройка» ВС под председательством Дениса Капкаева отменила постановление АС ПО и оставила в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.

Такое решение одобряет Дмитрий Королев из «Линии права». По его мнению, подход ВС согласуется с позицией ВАС и поможет кредиторам (чаще всего банкам) бороться с недобросовестными банкротами, которые уклоняются от регистрации «незавершенки». В то же время определение ВС может создать проблемы другим кредиторам: ведь они не знают о возникновении залога до тех пор, пока банк не заявил о том, что хочет обратить на него взыскание. Кое-где за рубежом уже нашли, как решить эту проблему, говорит юрист. Например, в Германии можно внести так называемую предварительную запись в реестр прав на недвижимость. «Она предупреждает о предстоящей регистрации права в пользу определенных лиц», – объясняет Королев.

Уважаемые коллеги!
Подскажите, пожалуйста, подводные течения и скрытые камни при кредитовании под залог недостроя.
Особенность такова, что строительство все же будет продолжено (для того и кредит).

Главное: РВПС должен быть отнесен на себестоимость.

• территории;
• площадь участка;
• кадастровая стоимость земли;
• графическое отображение;
• схема, где указаны границы территории;
• данные о наличии каких-либо обременений, наложенных на земельный участок в соответствии с нормами российского законодательства;
• чертеж территории, который наглядно отображает имеющиеся обременения.

Когда кадастровый план не требуется

От сторон не потребуется предоставление кадастрового плана в том случае, если:

1. документ предоставлялся в регистрирующие органы ранее;
2. сведения о кадастровом плане, предоставленном собственником земельной территории, уже занесены в личное дело гражданина.

Если стороны не выполнят условия о внесении данных, касающихся ипотеки на сооружение, земельный участок или права аренды на территорию земли, то такая сделка будет признана незаконной в отношении каждого их перечисленных объектов имущества. А сам договор будет считаться недействительным.

Право залога на здания

Со стороны законодательных органов до их пор остается не проясненным вопрос, касающийся перехода прав на сооружение, стоящее на земле, переданной в залог по договору ипотеки. Ранее существовала норма, которая регламентировала следующий порядок. При ипотеке земли право залога на находящиеся или возводимые на нем постройки не распространялось.

При этом существовало условие, согласно которому право залога не распространялось на вышеназванное имущество, если иных условий не было предусмотрено сторонами в пунктах договора ипотечного кредитования.

Если говорить иначе, то закон предусматривал распространение залога на расположенные на участке здания и сооружения, как иные объекты недвижимого имущества. Но действие залога распространялось исключительно при наличии соответствующих пунктов, оговоренных сторонами сделки в ипотечном договоре. Без прямого указания на такие права в соглашении сторон действие залога в отношении здания и сооружения, стоящего или возводимого на территориальном участке, сданном в залог, определялось правилами п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке.

В настоящее время нормы немного изменены. Так, п. 4 ст. 340 ГК РФ содержит прямое указание на распространение право залога при заключении договора об ипотеке земельного участка в отношении сооружения залогодателя. Современное положение вопроса предполагает, что указанные здания и сооружения следуют судьбе участка, где они расположены.

Это означает, что сооружение будет считаться сданным в залог, равно как и земельная территория, на которой оно построено или строится. При этом здание считается заложенным даже в том случае, если стороны по каким-либо причинам не предусмотрели в договоре соответствующих пунктов.

Указанные выводы мы делаем на основе ч. 2 ст. 134 ГК РФ. Она содержит в себе правило, согласно которому действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части. При этом принцип действует во всех случаях, кроме тех, когда договор сторон устанавливает иные условия. Аналогично стоит поступать и в отношении неотделимых улучшений, которые были внесены в предмет залога по договору ипотечного кредитования, естественно, если в соглашении залогодателя и залогополучателя не содержится каких-либо оговорок по этому поводу.

Ипотека и право аренды

Законодательная конструкция

Пункт 3 статьи 340 ГК РФ говорит о том, что залогодатель сооружения или здания, который обладает правом собственности или правом аренды имущества, выступающего предметом залога, должен предоставлять залогополучателю право одновременного получения здания, участка или правы на его аренду.

Разъяснения суда

Учитывая противоречивые положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ Пленум ВАС РФ дал свои разъяснения по этому поводу. В Постановлении от 24.05.2005 N 11 он указал правило, согласно которому требование об обязательном залоге здания и права аренды на землю, где расположена эта постройка, является излишним и обременительным для участников оборота. По это причине указанная норма теперь не используется.

Так, в нормах законодательного акта указано, что при залоге сооружения, расположенного на арендованной земельной территории, судьба этого права аренды должна следовать судьбе сооружения. Этот принцип распространяет свое прямое действие даже в тех случаях, когда постройка не заложена по договору ипотеки.

Если возникают обстоятельства, требующие обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации, то приобретатель заложенного здания станет полноправным владельцем земель и обладателем права аренды земельного участка.

Ограничения по договору ипотеки при наличии права аренды участка

Нормы цивильного права

Законодатель ссылается на п. 4 ст. 340 ГК РФ, устанавливая правило о возможной ипотеке находящихся или строящихся на закладываемом земельном участке зданий или сооружений исключительно при заключении договора ипотечного кредитования участка, но не права его аренды.

Содержание статьи Гражданского кодекса РФ дает возможность заметить, что регулируя отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества, к примеру, здания или сооружения, законодатель мало внимания уделяет вопросу о судьбе земельного участка, этот аспект является слабо урегулированным.

Когда собственник отчуждаемого здания будет одновременно обладать правом собственности на земельную территорию, законодательство будет прямо указывать на его обязанности по отчуждению земель и сооружения в рамках договора ипотеки.

ГК РФ в п. 2 ст. 552 регламентирует условия купли-продажи. Так, в соответствии с этим актом, когда продавец недвижимости является собственником территориальной зоны, где располагается продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на землю. При этом может передаваться не полный земельный участок, а только его часть.

Определение доли права собственности над землей будет устанавливаться в соответствии с необходимостью использования участка земли для нормальной эксплуатации товара. Также законодатель оставляет за сторонами возможность самостоятельного изменения каких-либо условий сделки путем внесения в письменный договор определенных пунктов.

Нормы земельного права

Постулаты, описанные в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, немного расширили эти нормы. Они включили в себя указание на то, что отчуждение здания, расположенного на участке земли, если оно принадлежат одному лицу, осуществляется вместе с прилежащей земельной территорией. Статья не допускает отчуждения земельных зон без находящихся на них зданий, строений и сооружений, при условии, что все они являются собственностью только одного гражданина.

В это же время ст. 553 ГК РФ допускает продажу земельного участка, где находится здание, без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, утратила юридическую силу после внесения изменений в земельное законодательство.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ указанное выше правило не может использоваться при следующих обстоятельствах. Так, оно не применяется в случаях, когда:

• отчуждению подлечит не полная постройка, а только часть здания, строения, или сооружения, которая фактически не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждается постройка, расположенная на земельном участке, изъятом из оборота. Юридическая процедура изъятия земельной территории из оборота регулируется ЗК РФ;
• когда отчуждаются строения, находящиеся на ограниченном в обороте участке и принадлежащие одному гражданину, при условии, что федеральное законодательство не дает возможности предоставлять такую земельную зону в собственность гражданам и юридическим лицам.

Взгляды ученых на противоречивое законодательство

Несовершенство закона

Многие мыслители, которые занимаются изучением аспектов правоприменения, указывают на то, что современное законодательство не должно содержать в себе диаметрально противоположных норм. Дело в том, что современное российское гражданское право перенасыщено противостоящими друг другу гражданско-правовыми нормами. Это усложняет понимание закона со стороны граждан и создает множество препятствий на пути к реализации гарантированных Конституцией РФ законных прав граждан.

Диаметрально противоположные подходы законодателя к разрешению юридических вопросов, связанных с регулированием процедуры заключения договора ипотеки на помещение и прилежащую к нему землю воплощаются в нормах Гражданского кодекса. Статьи не согласуются между собой, общий порядок заключения сделок остается незавершенным.

Противоречия норм

Л. Наумова высказывала свое мнение, что Закон об ипотеке противоречит другим нормам в ст. 46. Она мотивировала это ссылкой на статью 35 того же нормативно-правового акта. В норме сказано, что отчуждение земельной территории не допускается без одновременного отчуждения стоящего на ней объекта недвижимого имущества в виде здания или сооружения, если такая постройка принадлежит собственнику участка земли также на праве собственности.

Если передача имущества по залогу влечет за собой отчуждение этого имущества, то логично полагать, что ипотека земельного участка без одновременной ипотеки здания, стоящего на этой земле, спровоцирует признание сделки ничтожной.

Разъяснения судебных органов

Позицию Л. Наумовой подтвердило и Постановление Пленума ВАС РФ от 24.05.2005 N 11. Оно указало на невозможность отчуждения территории без прилежащего к ней здания, строения или сооружения. Это правило действует в случае, если постройка принадлежат одному лицу.

Так, сделки, имеющие своей целью отчуждение построек без соответствующего земельного участка или отчуждение территориального участка без прилежащих к нему зданий, если все эти объекты являются личной собственностью одного гражданина, признаются законодателем ничтожными. Аналогичный порядок действует при прекращении права на землю, которое спровоцировано следующими явлениями:

• реквизицией участка;
• конфискацией здания;
• обращением взыскания на указанное имущество. Основания, при которых на имущество может быть наложено взыскание, отмечены в ст. 242, 243, 237 ГК РФ.

Процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и на арестованное имущество должника в процессе исполнительного производства идентичны. Здесь действует общий для всех российских сделок принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, содержащийся в нормах гражданского законодательства.

Ипотека участка с недостроенным сооружением

Однозначный вывод, касающийся ничтожности сделки по ипотеке земельной территории, можно сделать, если залогодатель не заложил вместе с территориальной зоной принадлежащие ей здания, которые в момент оформления соглашения сторон находятся на этом участке. Однако залогодателю и залогополучателю по договору ипотечного кредитования не стоит забывать о том, что Гражданский Кодекс и Закон об ипотеке формально регулируют не только ипотеку земель и зданий, стоящих на ней, но и ипотеку таких участков, где не стоят готовые здания, но происходит строительство. Здания, находящиеся в процессе возведения, станут собственностью владельца участка только после их возведения, введения в эксплуатацию и регистрации.

Если залогодатель владеет землей и сооружением, стоящим на ней

Указанные различия могут стать вполне весомыми основаниями, которые в будущем помогут разграничению сфер регулирования достроенных и недостроенных зданий в рамках их отчуждения по договору ипотечного кредитования. В тех ситуациях, когда залогодатель является собственником земельного участка и стоящего на нем здания, сторонам при составлении соглашение следует неукоснительно соблюдать постулаты, прописанные законодателем в п. 3 ст.

340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Закона об ипотеке. В таких случаях п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке не используются.

О единой судьбе заложенного имущества

Правоведы не раз высказывали свои точки зрения по отношению к судьбе имущества, отчуждаемого в рамках договора ипотеки. Залог по ипотеке в виде земли и построек, по мнению В.В. Витрянского и О.М. Козыря, должен следовать единой судьбе.

Этот принцип был подержан и А.А. Маковской, которая говорила о том, что любые сделки, влекущие отчуждение имущества в виде зданий и земель, на которых они расположены, будь то купля-продажа, мена, доверительное управление или дарение, должны содержать условие о единой судьбе вещей. Предмет конфискации и реквизиции в виде земельных территорий и находящихся на них построек также должен переходить к одному владельцу.

Нормы, зафиксированные правотворческими органами в п. 4 ст. 340 ГК РФ, должны вступать в действие только в случаях, если залогодатель на момент заключения договора владеет исключительно землей, а на территориальном участке нет никаких построенных или недостроенных зданий, строений или сооружений, которые бы входили в его собственность.

Случаи из практики

Важно адаптировать законодательные нормы к жизненным реалиям, которые зачастую могут вызывать спорные ситуации.

Случаи, когда залогодатель не владеет постройками, стоящими его земельном участке

Всегда важно учитывать конкретные обстоятельства того или иного дела по ипотеке. Как правило, юристы, специализирующиеся на гражданском праве, сталкиваются со следующими типичными ситуациями:

• договор ипотеки заключен, но работы по строительству здания или сооружения не были начаты на момент его юридического оформления;
• во время оформления письменного соглашения по ипотечному кредитованию территориальной зоны выяснилось, что на участке присутствует одна постройка или несколько объектов недвижимого имущества. Эти объекты обладают физическими характеристиками недвижимости, однако права на них не были зарегистрированы собственником в надлежащем порядке, регламентированном нормами российского законодательства.

Так как права не были зарегистрированы в государственных органах, объекты недвижимости не могут выступать в качестве полноценного объекта залога по договору ипотеки. Также эти здания не могут быть признаны объектами гражданского оборота. К таким объектам можно отнести недвижимую собственность, которая находится на стадии строительства или самовольные постройки, на возведение которых собственник не получал соответствующего разрешения в государственных структурах;

• на земельном участке, который принадлежит залогодателю, расположены сооружения, которые являются частью собственности иного лица. К примеру, собственником территории выступает арендодатель, а собственником постройки является арендатор земли, которую он получил с целью осуществления строительства объекта недвижимости.

Каждый их трех случаев предполагает то, что у залогодателя нет недвижимости на земельном участке, отчуждаемом в рамках договора ипотеки. Это означает, что от залогодателя нельзя потребовать, чтобы он зафиксировал в договоре в виде объекта залога какое-либо иное имущество, кроме земельной территории, принадлежащей ему на праве собственности.

Случаи, когда сооружения появились после заключения договора

Возможно, что стороны заключили договор ипотечного кредитования, при этом на момент подписания соглашения на отчуждаемой земельной территории не было никаких строений. Постройки могли появиться после вступления в юридическую силу договора об ипотеке.

Строительство могло происходить при следующих обстоятельствах:

• залогодатель земельной территории будет производить строительство на участке;
• залогодатель проведет юридическую процедуру государственной регистрации права собственности в отношении имущества, а именно, объекта незавершенного строительства, который находится на отчуждаемом участке земли. Также залогодатель может ходатайствовать о признании права собственности на самовольно возведенную постройку в судебных органах, которые могут удовлетворить такую заявку при наличии законных оснований;
• залогодатель приобретет права на недвижимость в результате перехода права собственности на объект недвижимости, построенный арендатором. Эта процедура описана в ст. 272 ГК РФ.

В подобных случаях законодательство, регулирующее области ипотечного кредитования с залоговым имуществом в виде земельной территории, должно помочь гражданам найти ответы на интересующие их вопросы. Главная тема, которая будет волновать стороны договора ипотеки — это судьба объектов недвижимости, зарегистрированных или возведенных на участке после официального вступления в силу их договора.

Динамика действующего законодательства

Нормы, прописанные в ГК и Законе об ипотеке, дают возможность сделать ряд полезных выводов. Также они позволяет участникам соглашения использовать прогрессивные методики составления договора и пользоваться своими правами на внесение специфических условий в договор ипотеки.

Так, залогодатель и залогодержатель имеют возможность исключить некоторые объекты из ипотеки. Единственным исключением из общего правила является ипотека земель сельскохозяйственного назначения. Если залогу подлежат сельскохозяйственные территории, то все строения, находящиеся на них и прочно связанные с ними, будут являться предметами залога. Данное правило прописано в п.4 ст.64 Закона об ипотеке.

Многие правовые аналитики предсказывают расширение вышеуказанной нормы. Действительно, довольно логично предположить, что законодатель примет решение о распространении этого правила на все гражданско-правовые отношения в области ипотечного кредитования. Такое общее правило смогло бы распространить единые нормы и устранить существующие коллизии.

Проблемы при заключении договора

Естественно, одной из основных проблем, с которой сталкивается законодатель и гражданин при знакомстве в ГК РФ и другими ФЗ выступает неоднородность и неоднозначность прописанных в них норм, регулирующих кредитные правоотношения. Лица не могут уточнить важные вопросы и зачастую допускают серьезные ошибки при составлении юридической документации, вносят в договоры неверные формулировки. Подобные промахи способны повлечь за собой крупные финансовые потери, не говоря уже о психологическом стрессе.
Кроме этого нельзя не отметить, что при заключении договора об ипотеке земельного участка часто возникает проблема, связанная с государственной регистрацией договора ипотечного кредитования. При регистрации документа уполномоченные должностные лица государственного органа вносят соответствующие сведения в ЕГРП. Они фиксируют информацию только о земле, но если стороны заключили соглашение, по которому права на здания залогополучатель получит позже, то возникают сложности с внесением таких сведений в реестр.

Долевое строительство

Интересен вопрос об объектах, построенных по программе долевого строительства, и регистрации договоров на приобретение такого недвижимого имущества. Данный вопрос относится к области регулирования ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В статье 17 закона можно встретить указание на то, что договор участия в долевом строительстве должен пройти через государственную регистрацию. Постановка на учет осуществляется государственными служащими отдела, расположенного по месту нахождения строящегося
многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

При этом лица, которые получили средства на приобретения такого жилья в рамках ипотеки, должны одновременно зарегистрировать кредитное соглашение. Ипотека будет выступать в роли своеобразной обеспечительной меры, она гарантирует исполнение застройщиком его обязательств по возведению и введению в эксплуатацию сооружения, которые он имеет перед участниками долевого строительства.

Предмет договора об ипотеке

Ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает понятие предмета законной ипотеки. Законная ипотека, призванная обеспечивать исполнение обязательств застройщика, имеет своим предметом имущество, которое принадлежит застройщику, а именно:

• территориальный участок, который находится в собственности застройщика или принадлежит ему на основании договора аренды земельного участка;
• создаваемый или возводимый на участке многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества.

Регистрация соглашения об ипотеке

Окончательное оформление сделки предполагает регистрацию письменного договора, заключенного между сторонами, в государственных органах власти.
Какие данные госслужащие вносят в реестр
Закон о регистрации в п. 3 ст. 25.1 указывает на то, что в единый реестр вносятся записи о:

• заключении договора участия в долевом строительстве;
• изменении содержания договора участия в долевом строительстве;
• расторжении договора участия в долевом строительстве;
• об уступке прав требования в рамках заключенного и действующего соглашения об участии в долевом строительстве.

Правила регистрации договора

В графе об особых отметках должностные лица, производящие государственную регистрацию документа, вносят сведения, касающиеся прав на заложенный земельный участок с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Ипотека регистрируется в отношении того имущества, которым обладает застройщик, выступающий в роли залогодателя.

Таким образом, мы делаем вывод о том, что регистрируется только ипотека принадлежащего застройщику на праве собственности территориального участка, где будут производиться строительные работы. В том случае, если застройщик является арендатором земель, то регистрируется договор ипотечного кредитования, в котором в качестве предмета залога стороны называют право аренды территориальной зоны, предназначенной для возведения здания.

Предметом законного ипотечного кредитования также является строящийся или создаваемый многоквартирный дом или иной вид недвижимого имущества. Эта собственность в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве будет обеспечивать выполнение застройщиком обязательств перед участниками договора.

Законная ипотека может быть зарегистрирована в государственных структурах при условии, что имущество, признанное предметом залога:

• будет создано застройщиком;
• право собственности застройщика на имущество-залог будет зарегистрировано в порядке, установленном законодательством РФ.

Перед тем, как имущество будет создано, а права застройщика будут оформлены должным образом, должностные лица местного регистрационного органа государственной власти вносят в ЕГРП информацию, связанную с тем, что ипотека земельного участка или права аренды распространяется на создаваемый на этой территории объект недвижимости.

Законодательство, регулирующее области долевого строительства, не регламентирует эти вопросы, однако можно догадаться, что такая отметка в едином реестре адресована органу власти и имеет своей целью обеспечение внесения записи о законной ипотеке. Такой механизм используется государственными органами и при осуществлении регистрационных мероприятий в отношении договора об ипотеке земли.

Правила заключения соглашения

Существует ряд специальных правил, которые были дополнительно введены законодательными органами с целью регулирования ипотечных отношений, когда залог не распространяется на сооружения, стоящие на заложенном участке и принадлежащие залогодателю на праве собственности. Среди таких специальных правил можно отметить следующие нормы:

1. п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке содержит подробные сведения, касающиеся возможности залогодателя территориальной зоны распоряжаться зданиями, являющимися его собственностью, которые не входят в предмет залога по договору об ипотеке. Так, залогодателю дается право на распоряжение указанным недвижимым имуществом. При этом он не обязан спрашивать у залогополучателя разрешение на распоряжение такими зданиями и сооружениями, если они не выступают предметом залога и не были отчуждены в рамках кредитного договора;
2. в ч. 3 п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке говорится о правах залогодателя территориального участка на его собственные постройки, а также о правах на участок при обращении взыскания. Если находящееся или строящееся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание не является предметом залога, то залогодатель может при обращении взыскания на землю сохранять свои права на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельной территории, как указывает названная норма закона.

Также при обращении взыскания на земельную зону залогодатель получает право ограниченного пользования, или сервитута, той частью участка, которая может быть ему необходима для эксплуатации сооружения в соответствии с его назначением. Соглашение сторон может предусматривать какие-либо иные условия использования части земельного участка.

Перспектива гражданского законодательства в вопросах ипотеки

Указанные нормы были необходимы для регулирования кредитных правоотношений до того времени, пока законодатель не модернизировал конструкцию ипотечного договора. Революционным шагом стало создание правил, в соответствии с которыми договор ипотеки с отчуждением земель, где залогодатель и залогополучатель вправе исключить из предмета ипотеки возводимые на этом участке объекты недвижимого имущества.

Все же необходимость в дополнительном регулировании все еще не отпала, и нормы продолжают помогать гражданам разрешать спорные вопросы в области правоотношений по ипотеке. Принято считать, что необходимость в дополнительных нормах исчезнет после того, как правила, указанные в п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, будут преобразованы в императивные нормы. Изменение этих юридических норм также спровоцировало бы отмену статей, регулирующих право залогодателя без разрешения залогодержателя пользоваться своим недвижимым имуществом, которое не входит в залог по договору.

Вопрос-ответ

Вопрос: «В договоре залога на землю написано, что все, что будет на ней построено тоже передается в залог. А те постройки, что уже были на участке автоматически передаются в залог (в договоре залога эти постройки не прописаны)?»

Ответ: В соответствии со ст.65 ФЗ-102 от 16.07.2008 года (на момент сегодняшнего дня) «Об ипотеке (залоге недвижимости») указано следующее: всё, что построено на земельном участке попадает под общий залог. В п. 2 этой статьи есть небольшая оговорка, что у залогодержателя должна быть необходимая документация постройки. Например, в залог передан земельный участок с расположенным на нем сараем. Если сарай построен с соблюдением норм и зарегистрирован, то вопросов никаких, а если это самострой, то он не будет фигурировать в документах.

Из вашего вопроса вытекает именно та ситуация, когда постройки не зарегистрированы и имеют статус самостроя. Разумеется, в договоре залога эти постройки фигурировать не должны. Выход такой: снимая залог, вы становитесь полноправным собственником всех построек, которые находятся на вашем участке, независимо от того были ли они прописаны в договоре залога или нет. В случае, если вы не сможете выплатить залог, взыскания будут обращены только на то, что у вас прописано в договоре (значит сарай — некапитальное строение, его можно разобрать и просто вывести с участка).

Почему нам можно доверять?

• • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Источник: ce-na.ru