Документы для продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства

Чтобы узнать тонкости вопросов продажи земельного участка, взятого в аренду у государства, потребуется различать некоторые специфические моменты.

Прежде всего, это речь идет об участках в населенных пунктах, которые арендуют граждане с целью строительства жилой недвижимости. В этом варианте арендодателем является административный орган того муниципального образования, в котором расположен участок. Именно он представляет в этом случае государственные интересы в качестве собственника на землю.

До марта 2015 года, когда были , распоряжение участками находилось в компетенции муниципальных властей.

Участок земли, по которому заключается Договор аренды под строительство, становится объектом аренды на основании организации торгов (открытых либо закрытых). Как будет организован торг зависит от формы заявки на конкурс или аукцион. По результатам торгов признанными несостоявшимися, арендатором становится единственный участник этого процесса.

Не всегда аренда земли благополучно завершается строительством жилья. В ситуации экономической нестабильности почти половина арендаторов не в состоянии осуществить строительство, либо завершить уже начатый проект. Поэтому возникает закономерный вопрос, возможно ли продать землю по уже заключенному договору аренды и как это лучше сделать? Часто администрация, куда обращаются застройщики по вопросам отказа от арендованной земли, предлагает просто прекратить действие договора, и передать участок в пользу государства. Хорошо, если строительство не начато, а если уже были сделаны вложения в планировку, закладку фундамента, оформление территории?

Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка

Но даже без начальных вложений арендатор несет убытки. Поскольку в требованиях при заключении договора аренды на землю государство вменяет в обязательство участнику сделки определенный объем затрат для оформления участка, например, межевание, оценка, постановка на учет. Это уже достаточно ощутимые вложения. Причем, законодательством оговаривается условие взаимной согласованности решений по договору и неправомочность переложения затрат арендодателя на арендатора, однако по факту это не соответствует условиям действительности.

Получается патовая ситуация, когда средств на завершение (продолжение) строительства нет, начальные вложения уже сделаны и компенсировать как-либо затраты не представляется возможным. В данной ситуации законные представители государства на местах предлагают один вариант: расторжение договора без возмещения материальных вложений. Однако, если на земле проводились частичные строительные работы, заложен фундамент или возведена часть строения, то выход есть.

Российское законодательство предусматривает продажу или иные формы отчуждения земельного участка исключительно при наличии на нее права собственности. Если на землю заключен договор аренды, продать ее на законных основаниях не получится, поскольку статус арендатора позволяет лишь использовать арендуемый участок в его целевом назначении, для строительства жилой недвижимости. Ни подарить, ни продать его невозможно.

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка

Но то, что построено на земле является объектом собственности, если это оформлено в надлежащем порядке и зарегистрировано в Российском реестре. Выход остается один — следует оформить начатое строительство в качестве незавершенного объекта. При такой раскладке возникает право собственности и как следствие, возможность его отчудить в интересах собственника.

Чтобы оформить право аренды земли для передачи его на другое лицо следует:

1. Подойти в БТИ имея на руках договор аренды, разрешительные документы на строительство, иные обеспечительные документы, чтобы заказать технический план строящегося объекта на той стадии, в которой он находится.

2. Получить план объекта и поставить его на учет в кадастре. Для чего потребуется обращение в кадастровую палату соответствующего субъекта. Предоставить необходимые для кадастрового учета документы можно в центр госуслуг. Услуга бесплатная, в течение 10 дней заявитель получает кадастровую выписку.

В ней содержатся все основные характеристики объекта. Кадастровый паспорт для реестра не обязателен. Однако иногда арендодатель хочет его оформить, в этом случае потребуется оплатить госпошлину (400 руб.) и обратиться с заявлением на его изготовление, в течение рабочей недели он будет готов.

3. Для регистрации в установленном государством порядке права собственности в Росреестре потребуется предоставить следующие документы:

• Разрешение на проведение строительных работ.
• Договор аренды земли с объектом незавершенного строительства.
• Документ, подтверждающий оплату пошлины.

1. В заявлении на регистрацию собственности обязательно нужно указать кадастровый номер (он есть в выписке). На этом этапе Росреестр запрашивает кадастровый паспорт объекта по внутриведомственным стандартам, оплата при этом с собственника объекта незавершенного строительства не взимается.

2. Свидетельство права собственности будет выдано через месяц после обращения с заявлением. На основании свидетельства у владельца возникает право распоряжения собственностью по своему усмотрению.

3. Для продажи объекта незавершенного строительства . Сделка без соблюдения тонкостей оформления договора может не состояться.

4. Сделка на отчуждение строящегося объекта далее надлежит государственной процедуре регистрации в Росреестре. Сопровождающие документы поможет подготовить юрист в рамках соглашения о правовой поддержке.

5. Завершающим этапом сделки будет обращение к полномочному представителю, в чьей компетенции находится управление муниципальными земельными участками. Новый собственник объекта пишет заявление на аренду участка. Новые обстоятельства, при которых собственник на объект претендует на аренду, исключают отказ в ее предоставлении без торгов. Процедура законна и легитимирует передачу участка в аренду новому собственнику строительства жилого имущества на участке земли.

Следует знать, что иногда в качестве более простого и облегченного варианта юристами рекомендуется передача земли другому гражданину на условиях субаренды. Это неправомерно и может привести к ответственности за правонарушение. Поскольку в этом случае возникает риск нецелевого использования арендованного участка, что противоречит нормам земельного законодательства и чревато предусмотренными последствиями для нарушителя закона.

Алгоритм передачи права аренды новому собственнику незавершенного строительства полностью легитимный процесс. Он решает проблему возмещения затрат для прежнего арендодателя и отвечает его интересам.

Представителям муниципальной власти выгоднее вернуть землю без возмещения затрат арендатора и по более высокой цене предоставить участок в другие руки. Поэтому помощь юриста в этом случае направлена на защиту интересов частных лиц и обеспечивает их права на возмещение материальных затрат.

Как продать земельный участок арендованный у государства?

Сложность процедуры, которая связана с переоформлением прав собственности на земельный участок заключается в том, чтобы собрать все необходимые для этого документы в кратчайший срок и по всем установленным правилам, которые включает в себя общий порядок. Помимо этого могут возникать разного плана трудности, не зависящие от государственных органов, а возникающие в связи с индивидуальными обстоятельствами граждан. Не говоря уже о том, насколько важной процедурой является переоформление земли, то есть права собственности на другого человека. Без неё свои права подтвердить попросту будет невозможно и, если возникнут какие-либо конфликтные ситуации, судебные разбирательства, можно столкнуться с немалыми неприятностями, включая потерю собственного имущества.

Перед тем как переоформить земельный участок при его покупке или получении иным способом, следует определить документы, которые необходимы в том или ином случае. Когда перерегистрация становится результатом сделки между близкими родственниками, желательно рассмотреть несколько вариантов, чтобы выбрать наиболее оптимальный и взаимовыгодный, поскольку для каждого варианта существуют свои нюансы.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Сбор документов

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

При долгосрочной аренде земельного участка у арендатора может возникать желание к его переоформлению в частную собственность (например, с целью использования права на преимущественный выкуп арендованного имущества). Однако такое переоформление должно происходить с учётом всех норм земельного законодательства.

Официально оформить земельный участок на законных основаниях в собственность можно только в следующих случаях:

• Если лицо имеет право пожизненного наследуемого обладания на конкретный участок земли (например, он принадлежал супруге(у), детям, родителям). В таком случае права на его обладание переходят по наследству;
• Если земельный участок был получен от кооператива, завода и лицо обладает правом бессрочного пользования;
• Если предварительно был заключён договор долгосрочной аренды земельного участка. Для этого договор аренды земельного участка должен быть заключён с исполнительными органами власти (гор-, райадминистрации или органом местного самоуправления).

В последнем случае земельный участок можно переоформить в частную собственность. Процесс этот имеет свои особенности и нюансы, о которых необходимо знать прежде, чем начинать данную процедуру.

Порядок перевода земельного участка в частную собственность

В случаях, когда конкретный участок земли находится в долгосрочной аренде на основании договора, заключенного с муниципальными властями, арендатор имеет законное право на его переоформление в частную собственность, согласно норм действующего Земельного Кодекса Российской Федерации.

Перед началом процедуры переоформления, следует узнать порядок переоформления земли в аренде в собственность и возможность её проведения по так называемой упрощённой системе. Для этого необходимо уточнить, попадает ли конкретный земельный участок под действие закона, регламентирующего применение упрощенной процедуры. Чтобы произвести переоформление аренды в собственность, необходимо выкупить этот участок у администрации по установленной ею цене. Эта цена зависит от множества факторов:

• региона местонахождения;
• целевого назначения;
• прочих факторов, определяемых муниципальным органом.

Для заключения договора купли-продажи необходимо подать в местные органы соответствующее заявление, подготовить пакет документов, дождаться решения, оплатить указанную стоимость и государственную пошлину.

Документы, необходимые для переоформления

В пакет документов, необходимых, чтобы произвести переоформление земельного участка в собственность входят:

• Заявление о передаче участка земли в частную собственность (форму такого заявления можно получить в том же муниципальном органе);
• Кадастровый паспорт, с постановкой его на кадастровый учет;
• Копия договора аренды;
• Паспорт заявителя;
• Межевой план;
• Кадастровый паспорт;
• Договор основания;
• Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

Для того, чтобы получить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо подать заявку в центр учета земли, на основании которой специалист должен выполнить кадастровую оценку земли (в установленное и оговорённое с арендатором (заявителем) время). При этом он проводит следующие мероприятия:

• составляет план участка;
• осуществляет межевание;
• проводит топографическую съемку.

Затем специалист подготавливает и выдает на руки заявителю техническую документацию. После этого следует опять обратиться в этот центр для постановки участка на кадастровый учет (присваивается определенный номер) и получения кадастрового паспорта.

В некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные документы. Например, если одним из собственников земли становится несовершеннолетний ребенок, то требуется разрешение органов попечительства и опеки, которое выдается в письменной форме на определенный срок.

Все документы предаются в регистрационный орган, при этом составляется их опись, регистрация, указывается регистрационный номер и назначается дата выдачи свидетельства о праве на собственность. На руки заявителю выдается соответствующая расписка. Если интересы заявителя представляет доверенное лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность. В срок, указанный в расписке, заявитель предоставляет документы (паспорт, расписку, если необходимо доверенность) и получить свидетельство на право собственности конкретным земельным участком.

На основании поданных документов, муниципалитет или местная администрация уведомляет УФРС о принятом решении, отправив соответствующее распоряжение. Процесс этот достаточно длительный и может затянуться на 3 и более месяцев. Регистрация осуществляется в срок до 10 календарных дней.

Ключевые моменты при переоформлении

Стоимость участка (кадастровая цена) определяется местной администрацией на основании действующих нормативных документов, а также федерального коэффициента. Для того, чтобы провести переоформление земли в аренде в собственность, необходимо наличие оснований — это строение или постройка на земельном участке. Для этого следует внимательно изучить все пункты договора аренды.

Заключительным этапом является оплата госпошлины в размере от 2 тыс. рублей. Документы, подтверждающие оплату (чек и квитанция) необходимо приложить к пакету документации. После этого арендатору (покупателю) выдается свидетельство о праве собственности, на чем переоформление земли в аренде в собственность можно считать законченным.

Договор-основание для переоформления — это договор купли-продажи земельного участка.

Законодательными актами определен перечень земель, которые не подлежат оформлению в частную собственность:

• имеющие особое стратегическое значение, в том числе воздушное пространство над участком (обычно находятся в ведении СБРФ);
• земельные участки, которые могут потребоваться Вооруженным силам России, МЧС, ФСБ;
• земли заповедников, парков, которые имеют определенную культурную или научную ценность;
• кладбища.

Переоформление аренды в частную собственность дает возможность ее владельцу совершать с ней практически любые сделки: передавать по наследству, продавать, дарить, в общем свободно распоряжаться землей, также защищать свои права при разрешении спорных ситуаций с соседями, местными властями и прочими. Согласно норм действующего законодательства Российской Федерации, каждый гражданин РФ имеет право на оформление земли в собственность на бесплатной основе. В течении жизни, он может воспользоваться им только 1 раз. Все последующие оформления, для физических лиц, которые воспользовались данным правом, будут уже платными, как и для юридических лиц. Однако к такому бесплатному переоформлению не следует ошибочно относить заключение договора купли продажи (поскольку указанный договор по умолчанию не может быть бесплатным).

Выполнив переоформление арендованной земли в частную собственность, ее можно перевести в долевую, совместную или единоличную собственность.

О вопросах, связанных с приобретением прав на землю под различными объектами недвижимости, написано уже немало, однако, практика показывает, что менее острыми эти проблемы не становятся.

Весьма актуальным, в частности, является вопрос, связанный с приобретением прав аренды не земельные участки в случае совершения сделки купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на таких арендованных земельных участках.

Как правило, проблема, с которой сталкиваются юридические и физические лица и которую нередко удается решить лишь с привлечением соответствующих специалистов, обладающих юридическими познаниями, начинается с того, что то или иное лицо приобретает объекты недвижимости у другого лица по договору купли-продажи. При этом прежний собственник являлся обладателем права аренды на земельный участок под продаваемыми объектами недвижимости.

Далее дело может разворачиваться по-разному. Например, договор аренды земли у прежнего собственника мог элементарно не быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что с точки зрения действующего законодательства, подразумевает незаключенность такого договора.

Либо, что тоже является весьма распространенной ситуацией, договор аренды был зарегистрирован, однако, осложняющим моментов в нем для нового собственника является множественность лиц на стороне арендатора. Последнее означает, что арендодатель (например, Администрация г.Н.Новгорода) сдает в аренду земельный участок не одному арендатору, а нескольким. Причем договор заключается не с каждым из арендаторов отдельно, а со всеми ними одновременно. Договоры аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендаторов заключаются преимущественно в тех случаях, когда объекты недвижимости принадлежат нескольким лицам на праве собственности и располагаются неделимом земельном участке.

Итак, если новый собственник объектов недвижимости приобрел строения, расположенные на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику имущества, последнее, нередко означает, что арендодателем (лицом, предоставившим участки в аренду) является местная администрация. Что можно предпринять в таком случае?

Логично предположить, что следует переоформить право аренды земли на нового собственника имущества. Вопрос, как именно это сделать. Законодательство предоставляет нам возможность заменить одну из сторон договора. В данном случае мы можем говорить о замене арендатора.

Казалось бы, все просто: подал заявление о замене стороны в договоре, предоставил документы, подтверждающие, что он новый собственник имущества, и можно жить спокойно. Однако органы государственной и муниципальной власти просто не могут допустить такой кощунственной простоты решения вопроса.

Одним из первых препятствий будет выяснение, а кому, собственно, подавать заявление о замене стороны в договоре аренды. Ответ – администрации, неактуален. С октября 2006 года все права по распределению земель перешли от администрации города к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области. Поэтому наши заказчики, которые столкнулись с такого рода проблемой, были ошарашены заявлением представителей министерства, что для включения их в договор, необходимо прохождение процедуры оформления договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора вновь. При этом предоставлять в аренду землю будет уже орган не муниципальной, а областной власти.

Прохождение такого рода процедуры заново уже само по себе не подарок. Так как всех арендаторов нужно, как минимум, собрать в один день и понудить прийти в компетентный государственный орган с целью одновременной подачи новой заявки на предоставление земельного участка в аренду. Разумеется, новый собственник недвижимости столкнется с некоторым противодействием, а то и просто нежеланием что-либо предпринимать со стороны своих соседей – соарендаторов. Последнее вполне понятно, так как у соарендаторов все и так хорошо: договор аренды у них есть, претензий со стороны контролирующих органов нет, правовое положение их определено. Таким образом, в опечаленном состоянии пребывает только новый собственник имущества, как лицо, которому вроде бы положен по закону земельный участок на праве аренды, а вот получить его никто ему помочь не может или не желает.

Еще хуже ситуация у нового собственника может сложиться тогда, когда из старого состава соарендаторов по договору вышло еще несколько участников (также продавших недвижимое имущество). Ему придется искать, собирать и мотивировать к совместной подаче заявления на предоставление земельного участка в аренду уже не старый «комплект» собственников, которые, хотя бы, уже проходили такую процедуру ранее и понимают, зачем она нужна, но и новый состав участников потенциального договора аренды.

Большой и весьма распространенной проблемой является ситуация, когда старый договор аренды фактически существует и подписан всеми уполномоченными сторонами, но процедура государственной регистрации такого договора (обязательная для всех договоров аренды земли, заключенных на срок, равный или превышающий 12 месяцев) не была пройдена. В этом случае, если состав соарендаторов, подписывавших договор, изменился к настоящему хотя бы на одного человека, пройти процедуру регистрации уже не представится возможным. В данном случае, видимо, также придется собирать всех старых и новых арендаторов земли и подавать новую заявку на предоставление земельного участка в аренду.

Не менее любопытной является ситуация, когда уполномоченный орган государственной власти отказывает в замене стороны по договору аренды по причине убежденности в том, что арендуемый земельный участок вовсе не является неделимым, напротив, вполне возможен выдел доли каждого из участников в натуре. Когда участок действительно можно поделить, проблем нет, но, к сожалению, это не всегда возможно, так как теоретические выкладки могут не соответствовать реальной действительности. Практика показывает, что для того, чтобы не затягивать процесс, лучше всего смириться и попробовать размежеваться (поделить участок в натуре) на местности, если это хоть как-то возможно, то пусть его признают делимым, заявку тогда можно будет подать вновь от имени каждого собственника.

В целом, хочется отметить, что практика замены стороны в договоре аренды земельного участка на территории Нижнего Новгорода не отработана. Замена сторон идет с большим скрипом и гигантскими временными затратами. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, необходимо внимательно прочитать такой договор, особенное внимание уделив числу лиц на стороне арендатора. Если их больше двух, следует понимать, что права аренды переоформить, может быть, не удастся либо удастся, но лишь через 1-2 года.

По большому счету в таком «непереоформленном» состоянии вполне можно нормально существовать. Одним из самых существенных минусов его будет то, что неоформленный земельный участок (его часть) нельзя будет сдать в субаренду или внести в качестве вклада в уставный капитал какого-либо юридического лица. Однако если это непринципиальные вопросы для жизни и бизнеса нового собственника имущества, то особенных проблем с неоформленным земельным участком у него не будет. Интересно, что счета за пользование землей ему при этом, вероятнее всего, будут выставлять.

Директор ЗАО «Прецедент»
А.Ю. Покровская

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:

Земля, находящаяся в аренде изначально принадлежит муниципалитету. С ней нельзя проводить никаких торгов, завещать, дарить или менять. Однако согласно действующему законодательству Земельного Кодекса РФ, возможно, осуществить полное оформление данной земли в собственность. Чтобы провести столь непростую процедуру потребуется собрать как можно больше доказательных документов, после чего обратиться с данным пакетом в ближайший отдел администрации конкретного района.

Сложность процедуры заключается именно в том, что она может занимать достаточно много времени, отнимает нервы и силы.

Множество людей не пытаются самостоятельно провести оформление бумаг, а обращаются в специальные юридические фирмы, осуществляющие заключение всех важных сделок и договоров. Также сложности возникают именно в процессе сбора всех справок, выписок и дальнейшем их утверждении в соответствующих инстанциях.

Необходимые документы для процедуры оформления.

На основе данных заявления, а также предоставленного пакета документа и ценных бумаг гражданину выдается специальное постановление о передаче конкретного участка в собственные владения. Стоит отметить, что владение может быть как платное, так и бесплатное. После того, как администрация выдала постановление — следует обратиться в ФУГРЦ , для дальнейшего заполнения бланка заявления, предъявляется документ, свидетельствующий о своевременной оплате пошлины, и через 25-30-ть дней человек может получить полный пакет свидетельств на право владения собственностью, участком.

Список документов, которые потребуется для проведения процедуры оформления

— документы и свидетельства, удостоверяющие личность;

— выписки из кадастра и кадастровый паспорт;

— документы с принятым решением местной администрации;

— квитанции о своевременной оплате за участок;

— квитанции о государственной пошлине, уплаченных налогов, за проведение регистрации участка;

В основном, чтобы оформить определенный земельный участок, который пребывает в аренде и был получен вследствие аукционных торгов, то для процедуры могут и не понадобиться документы и выписки из кадастра. Ведь все необходимые документы и справки есть в наличии уже до момента проведения торгов. Однако сама процедура имеет очень много тонкостей, на которые довольно сложно обратить внимание. Нужно иметь хорошие знания законов и юридических нюансов, чтобы максимально быстро и удачно произвести оформление арендованной земли.

Процесс оформления земельного участка.

Чтобы максимально быстро и удачно осуществить оформление земли, которая находиться в состоянии аренды, следует, прежде всего, подать свое заявление в администрацию, с просьбой одобрить данную процедуру. При этом на руках обязательно должны быть все кадастровые бумаги, соответствующее постановление, личные документы, все справки-счета и квитанции об оплате государственной пошлины за конкретный участок. Если на участке уже находиться строение или только планируется, надо подать документы о введении в эксплуатацию в органы ФУГРЦ .

Последовательность обращения в администрацию с целью оформить участок:

1. Первым делом необходимо заполучить все технические документы на сам участок. Для этого следует воспользоваться организацией, которая проводит ряд земле измерительных работ, на основании которых оформляются все данные для подачи в госорганы. Специалисты сделают все замеры, определят межевание участка с соседями и проведут целый комплекс топографической съемки;

2. С полученными в результате съемки и замеров участка документами необходимо пройти в государственный регистрационный пункт, который проводит регистрацию участков земли на основе данных топографии, замеров и прочих данных. Земля будет зарегистрирована, а владельцу выдадут кадастровый номер, паспорт и справки о проведении регистрационных мероприятий;

3. Уже с готовым кадастровым паспортом и наличием договора об аренде следует пройти в местную администрацию и составить сопутствующее заявление на оформление конкретно выделенного земельного участка в личную, частую собственность. Можно составить заявку о его покупке, но если процедура выполняется первый раз в жизни по закону положено перевести участок из состояния аренды, в собственность — бесплатно. Администрация выдаст решение и постановление на выдачу конкретной земли в частную собственность;

4. С готовыми постановлениями, документами и решениями необходимо обраться с заявлением в государственный орган регистрации объектов недвижимости. За короткий промежуток времени специалисты выдадут решение и документ о присвоении арендованного участка в частную собственность.

Источник: nauet.ru

Документы, которые нужны для продажи дачи с землей в 2022 году

Здравствуйте. В этой статье я перечислила документы, которые потребуются собственникам дачи для подготовки к продаже и оформлении сделки. Акцентирую внимание, что статья для собственников дачи. Если она не в собственности, а, например, в пользовании по «садовой книжке», продать ее по договору купли-продажи нельзя. Можно передать, но я здесь рассказываю именно про продажу.

Вообще, под дачей я имею в виду: 1) Земельный участок, который находится в товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.) и полностью оформлен. Под «полностью оформлен» я имею в виду стоит на кадастровом учете и зарегистрирован в собственность (находится в частной собственности).

Как проверить, стоит ли участок на кадастровом учете — инструкция; 2) Жилой или нежилой дом, который расположен на участке и полностью оформлен. Если дом или другие строения не оформлены, объектом продажи будет только земельный участок. Документы, которые понадобятся для продажи только земельного участка, перечислены по этой ссылке. Надеюсь с этим разобрались, переходим к документам.

Я составила несколько перечней: 1) Те документы, которые нужны для регистрации купли-продажи. Их нужно принести в день сделки; 2) Те, которые могут понадобиться для подготовки к сделке, но не понадобятся для регистрации; 3) Те, которые не нужны ни для регистрации сделки, ни для подготовки к ней. Этот перечень решила составить из-за всего того бреда, который прочитала на других сайтах.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Обязательные документы для регистрации сделки

Их нужно принести в МФЦ в день сделки. На их основании оформят переход права собственности от продавцов к покупателям. Благодаря экстерриториальному принципу можно обращаться в любое отделение МФЦ вне зависимости от местоположения дачи и проживания участников сделки — новость с сайта Росреестра. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно обратиться в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная палата).

На каждый документ нужно сделать копию. Их можно принести с собой или сделать в самом МФЦ. Услуга платная.

Паспорта или свидетельства о рождении;

Если продавец младше 14 лет, вместе с его свидетельством о рождении нужен паспорт одного из его родителей (или опекунов), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если среди собственников есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет на нем подписи участников и подает его в Росреестр на регистрацию.

Если все продавцы взрослые и дееспособные, договор купли-продажи подойдет в простой форме и удостоверять его не обязательно. Под простой формой имеется в виду напечатанный на листе А4.

Если среди владельцев есть несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные, на продажу нужно разрешение от органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Если в сделке вместо владельца будет участвовать доверенное лицо, от него нужен паспорт и доверенность, удостоверенная у нотариуса. Паспорт доверителя при это приносить на сделку не нужно.

Это согласие нужно, если дача куплена или построена в браке, но оформлена только на одного супруга. В этих случаях дача все равно считается совместно нажитым имуществом обоих супругов — ст. 34 СК РФ. Это так, даже если на момент сделки супруги развелись, но не разделили имущество по закону.

Совместная собственность при разводе не прекращается, а бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — п. 1 ст. 256 ГК РФ. Исключением считается ситуация, если супруги подписали брачный договор, в котором прописан режим раздельной собственности или иные положения — п. 1 ст. 42 СК РФ.

Если не принести согласие, сделку все равно зарегистрируют, но на дачу наложат такое обременение — «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — ФИО супруга». Про это написано в пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вряд ли какой-либо покупатель захочет купить дачу и сразу же получить на нее обременение.

Поэтому, хоть по закону согласие супруга не требуется для регистрации сделки, я все равно добавило его в обязательный перечень документов.

Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. За составление нотариусы берут около 700 — 1 500 рублей, а за удостоверение — 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Всего услуга стоит примерно 1 200 — 2 000 рублей. Супруги должны будут принести с собой: паспорта; документ, который подтверждает право собственности на дачу (об этом документе ниже); свидетельство о браке или разводе. Обычно документ готов в течение 30 — 60 минут, все зависит от загруженности нотариуса.

Свидетельство нужно, только если у продавца право собственности было зарегистрировано на одну фамилию, а в паспорте на момент подачи документов другая фамилия.

Документы для подготовки к продаже

Они могут понадобиться, чтобы подготовиться к сделке (например, их могут потребовать покупатели, чтобы проверить дачу). Напоминаю, что их не нужно приносить на регистрацию, потому что их нет среди обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Правоподтверждающий документ на дачу;

Это документ, который подтверждает право собственности, т.к. на нем есть ФИО владельцев. К правоподтверждающим относятся свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. К дому и к участку должны быть отдельные документы, ведь это же 2 разных объекта недвижимости.

Свидетельство о праве собственности

Выписка ЕГРН на земельный участок

Выписка ЕГРН на дом

Свидетельства перестали выдавать с 2016 года, их как раз заменили выписками из ЕГРН. Свидетельство подтверждает право собственности, только если в собственности за это время ничего не поменялось. Например, свидетельство выдано в 2009 году. Из-за долгов в 2012 году по решению суда наложен арест на все имущество должника. Среди имущества была дача.

Значит на дачу наложено обременение в виде ареста. Получается, что свидетельство, которое было выдано в 2009 году, уже имеет старые сведения. Теперь поговорим о выписке из ЕГРН.

Даже если на руках есть свидетельство, перед поиском покупателей лучше получить выписку из ЕГРН. Эту выписку может заказать и получить любой человек на любую недвижимость в РФ. Есть покупатели, которые сами ее заказывают. Есть покупатели, которые требуют ее от продавцов. Заказать выписку можно в любом отделении МФЦ «Мои документы».

С собой нужно принести паспорт и назвать сотруднику адрес или кадастровый номер дачи (дома и участка). Госпошлина — 460 руб. за каждый объект. Срок выдачи выписки — 1-3 рабочих дня.

Это документ, на основании которого возникло права собственности. Например, если дача была куплена — это договор купли-продажи, получена в дар — договор дарения, оформлена в собственность — садовая книжка, свидетельство на право пользование и т.п. Некоторые покупатели просят показать правоустанавливающий документ, некоторые — нет.

Если правоустанавливающего документа на руках нет, любой из владельцев дачи может получить его в МФЦ. Достаточно взять с собой паспорт. Госпошлина — 340 рублей.

Дачу можно продать, даже если границы участка не оформлены, т.е. у которого не было проведено межевание и границы не внесены на кадастровый учет. При этом участок должен стоять на этом учете. Про это подробно писали здесь.

Границы не оформлены

Если границы оформлены, покупатели часто требуют предоставить план, чтобы все проверить. Это может быть: межевой план (старое название — межевое дело); план в качестве приложения к свидетельству о предоставлении участка; чертеж границ, находящийся в собственности/пользовании и т.п. Копию межевого плана (если он был ранее оформлен) можно запросить в МФЦ. Госпошлина — 1 740 руб. Остальные планы можно попробовать запросить в правлении товарищества.

Некоторые покупатели для проверки уже оформленных границ заказывают (или просят заказать продавцов) услугу под названием «вынос границ земельного участка в натуру». Ее можно заказать у кадастрового инженера. Здесь подробно объясняли, как проводится эта процедура. Кадастровый инженер берет из кадастрового учета координаты поворотных точек и укажет эти точки на местности.

Соединив их можно уже на местности увидеть «правильные» границы участка. По окончании услуги инженер может оставить акт.

Образец акта выноса границ в натуру

Координаты поворотных точек инженер может взять из все той же выписки из ЕГРН.

Земля с 4 поворотными точками

С 6 поворотными точками

Надо долги покупатели проверяют всегда. Справки можно получить, например, у бухгалтера товарищества.

Обычно покупатели требуют такие справки, если продавцу старше 65 лет или есть подозрения, что он пьющий, употребляет наркотики или неадекватно себя ведет. Согласно ст. 171 ГК РФ, сделку могут признать ничтожной, если на момент регистрации продавец был ограниченно дееспособен или недееспособен.

Некоторым покупателям хватает справки о том, что продавец просто не состоит на учете в диспансерах. Некоторые покупатели, требуют, чтобы продавец прошел освидетельствование у психиатра или нарколога. Справки платные, цены уточняйте на месте.

Покупатели редко просят предоставить этот план. Если он есть, то благодаря ему проверяют расположение дома, площадь и планировку. Обычно план есть в декларации.

Эти документы не нужны

• Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
• Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
• Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.

Примеры из практики

Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли.

Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей.

После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.

Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось.

Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка.

Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные. Покупателей все устроило и они согласились на сделку.

Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.

В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Источник: prozhivem.com

Продажа земельного участка с незарегистрированным строением

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом: риски и возможности приобретения.

Стремясь приобрести загородный дом с участком земли, покупатели часто не в состоянии должным образом запросить с продавца документы, удостоверяющие право собственности на строение, располагающиеся на земельном участке. Таким образом продавец продает землю с постройками , на которые у него нет разрешительных документов. Постараемся понять, насколько критична такая ситуация. Стоит ли отказываться от покупки, расторгать сделку купли-продажи? Чем может обернуться в дальнейшем для нового собственника земли такая ситуация с построенным но незарегистрированным домом ?

История сделок купли-продажи земельных участков с домом

В начале девяностых множество людей бросились строить на своих участках дома и другие постройки, часто не утруждая себя оформлением документов, поскольку тогда это занимало много времени. Несовершенная законодательная база позволяла чиновникам всячески затягивать процесс оформления, вымогая взятку. Большинство людей просто строились, без каких либо разрешительных актов.

В дальнейшем такие собственники старались как можно быстрее получить максимальную выгоду от продажи земельного участка и такого дома. Владельцу было намного проще отказаться от сделки, если покупатель требовал оформить документы в заведенном порядке, чем заниматься регистрацией. Покупка земельного участка с незарегистрированным домом превращалась в приобретение земли, а строения просто прилагались к сделке. Дальнейшая их судьба полностью зависела от предприимчивости нового хозяина.

После принятия закона о дачной амнистии трудности с регистрацией были полностью сняты. Теперь получения всех разрешительных бумаг будет продолжаться не более шестидесяти суток.

Насколько важны документы удостоверяющие собственность на дом при его продаже?

Без сомнения наличие на руках всех разрешительных документов сильно облегчает взаимоотношение с законом и добавляет уверенности при покупке земельного участка со стоящими на нем строениями . Существуют свои плюсы и минусы.

К плюсам покупки земельного участка с незарегистрированным домом можно отнести:

Покупая земельный участок с домом с полностью оформленными документами, новый хозяин может быть полностью уверен в законности и прозрачности сделки.

При перепродаже вновь приобретенного участка не возникнет никаких затруднений.

Отпадает необходимость обращаться к чиновникам за разрешением, таким образом, экономится огромное количество времени.

Минусов покупки земельного участка с незарегистрированным домом будет значительно больше:

Чаще всего новый владелец дома начинает его перестраивать, производит перепланировку, достраивает веранду или мансарду. Любые произведенные изменения должны оформляться в соответствующей инстанции, поскольку фактический дом начнет сильно отличаться от указанного в регистрационных бумагах. риелторы утверждают, что проводить перерегистрацию гораздо сложнее , чем купить земельный участок с домом без регистрации. Гораздо проще произвести все необходимые изменения, а только потом заниматься регистрацией. Земельная амнистия упрощает регистрацию строения. Реконструкция строения с оформленной регистрацией это большие затраты и огромное количество времени, необходимое на согласование всех разрешений.

Покупая земельный участок с незарегистрированным домом, мы значительно сокращаем сроки проведения сделки. Можно потребовать от продавца зарегистрировать все находящиеся на участке постройки, но это займет до шестидесяти суток времени. Скорее всего, найдется другой покупатель. Результатом будет потеря интересующего вас участка.

Бумаги на участок земли подтверждают владения участком в течение последних трех пяти или более лет. Приобретая землю можно потребовать от ее хозяина указать фактическую ее стоимость земельного участка с домом . В случае, когда свидетельство оформляется накануне проведения сделки, продавец наверняка попросит указать стоимость ниже одного миллиона рублей, чтобы избежать уплаты налогов . Несомненно, что такая просьба незаконна, однако при отказе ее выполнить вы наверняка не сможете купить данный участок земли с домом. В исключительных ситуациях при совершении сделки за банковские средства, агент банка вынужден искать участок со старыми регистрационными документами или заведомо указывать ложную информацию, на что банк закроет глаза.

Когда стоит проявить настойчивость при покупке земельного участка с домом?

Вопрос о документах должен обязательно подниматься, если строительство велось с нарушением градостроительных нормативов. В этом случае покупка земельного участка с незарегистрированным домом может доставить множество хлопот новому владельцу. Имея на руках регистрационные документы, оформленные бывшим хозяином, можно избежать спорных вопросов с соседями и регистрационными организациями.

Исходя из выше перечисленного, можно прийти к выводу, что пока действует закон об амнистии дачных участков, можно не беспокоиться об отсутствии регистрационных документов на постройки, находящиеся на приобретаемом участке земли. В некоторых случаях это даже играет положительную роль.

Как продать или купить недостроенный дом

Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности. Но в такой сделке есть нюансы:

Источник: lawsexp.com

Как продать земельный участок с недостроенным домом?

Часто кризис не позволяет людям закончить начатое, например, достроить дом на участке. Что делать в таком случае? Многие решают продать землю вместе с незавершенным строением, однако, как это сделать, не всегда знают. Вопрос упирается, во-первых, в грамотную подачу или рекламу, а во-вторых, в законность оформления как самого дома, так и сделки купли-продажи.

Лучше всего разобраться с проблемами поможет грамотный юрист компании «Правосфера». Однако если у вас есть специальное образование или родственник, владеющий знаниями в области юриспруденции, то можно попытаться сделать это самостоятельно. Мы рассмотрим стандартную ситуацию, поэтому если у вас возникнут конкретные вопросы, звоните на телефон горячей линии или задавайте их в онлайн чате.

Можно ли продавать участок земли с недостроенным домом?

Конкретного запрета на такие действия в законе нет, то есть если вы являетесь полноправным хозяином участка, то вы можете выставлять его на продажу. В этом случае огромную роль играет правильная подача товара.

Пример. В рекламном издании были опубликованы два объявления от одного хозяина. В одном из них он предлагал купить участок с незавершенным домом, а в другом дом по цене участка. Как оказалось, второе объявление привлекло больше потенциальных покупателей. Люди активно интересовались домом, на какой стадии, и как давно, было прервано строительство.

Также клиенты интересовались остатками стройматериалов. В результате участок был быстро продан. Первое объявление практически не имело откликов.

Что касается цены, то здесь нет общего рецепта. Специалисты советуют определить стоимость земли, исходя от местоположения участка, а затем прибавлять цену недостроя, которая напрямую зависит от стадии готовности: если заложен только фундамент, то, чаще всего он не учитывается, а при возведении здания под крышу, как правило, определяется суммарная стоимость работ и стройматериалов.

Регистрация недостроенного дома

Законом установлено, что пока объект не прошел процедуру регистрации, юридически его не существует. Поэтому при продаже участка с недостроенным домом могут возникнуть проблемы, если у хозяина нет на него документов. Очень многие граждане не знают, что законом разрешено регистрировать недостроенные здания, при этом выдается свидетельство о праве владения. Что касается степени готовности, то при правильном подходе к делу, можно узаконить даже фундамент. Какие для этого нужны основания?

• Владение земельным участком.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие утвержденного проекта.
• Кадастровый паспорт и план участка земли.

Важно! Если разрешение на строительство не было получено, то зарегистрировать недостроенный дом не получится. Без этого документа можно узаконить только готовое домостроение.

Порядок продажи участка с недостроенным домом

Если вы решили самостоятельно справляться с поставленной задачей, то вам стоит знать оптимальный алгоритм действий.

1. Оценка объекта. Это можно сделать самостоятельно, проанализировав предложения в рекламных изданиях, а можно воспользоваться услугами независимого эксперта, сейчас таких компаний очень много.
2. Объявление о продаже. Опубликуйте объявление во всех возможных изданиях, как в печатных, так и в интернете. Распространите информацию о продаже ЗУ среди своих знакомых и друзей.
3. Описание объекта. Как можно лучше преподнесите свой товар, недостатки не стоит указывать, а вот достоинства следует выставить на первый план.
4. Демонстрация земельного участка. Поверьте, что ваш участок лучше всех, тогда вы сможете убедить в этом покупателя. Аргументом в пользу недостроенного дома может стать заявление о том, что новый хозяин сможет все сделать по своему вкусу.
5. Заключение предварительного договора. Обязательно возьмите задаток и оговорите сроки, когда будет совершена сделка.
6. Подписание договора. Досконально изучите документ до его подписания, если какие-то пункты вызывают у вас сомнения, не стесняйтесь, настаивайте на изменении или внесении дополнительных условий. Помните, документ должен быть составлен так, чтобы в будущем он не мог быть оспорен.
7. Обязательно указывайте реальную стоимость продажи. Таким образом вы сможете застраховать себя на тот случай, если сделка будет разорвана.

Юридическое сопровождение продажи земельного участка с недостроенным домом

Продать ЗУ с недостроем – задача не самая простая. От вас потребуется не только желание и поверхностное знание законов, но и умение пользоваться ими. Поэтому если вы не имеете практики, то лучше заручиться поддержкой юриста компании «Правосфера». Он сможет продать ваше имущества, начав с оформления недостроенного дома, а может подключится на любом этапе, когда в этом появится необходимость. Многолетний опыт работы и доскональное знание законов РФ позволяет нам гарантировать успешную продажу вашего ЗУ с недостроенным домом.

Источник: pravo-sfera.ru