Документы для вступление в долевое строительство

Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему. Таким образом можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства. Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство. Что нужно знать об этом процессе сторонам сделки, на что обращать внимание – читайте далее.

Нюансы

В теории все просто и понятно, но в СМИ данный процесс освещается в негативном ключе. Почему так происходит? Интересы сторон сделки защищены Законом «О долевом строительстве», который был принят еще в 2004 году. Он ввел жесткие требования к застройщикам. На данный момент это единственный нормативный документ, регулирующий долевое строительство.

Что нужно знать клиенту при заключении договора?

Застройщик и объект сделки. Если компания уже долго функционирует на рынке, имеет ряд реализованных объектов, то ее можно рассматривать в качестве партнера по договору. Связываться с непроверенными организациями, особенно людям, которые заключают сделку впервые, не стоит.

Долевое строительство для чайников

Закон «О долевом строительстве» № 214 действует в отношении только одноименных договоров. Другая формулировка недопустима. Если застройщик предлагает подписать «Договор инвестирования», то он пытается избежать распространения требований таких нормативных актов: закон «О долевом строительстве», ФЗ «О защите прав потребителей».

Прежде чем удостоверять документы, попросите компанию предоставить разрешение на строительство, выясните, где размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. По законодательству, наличие публикации является обязательным требованием к застройщику.

Договор долевого строительства считается заключенным с момента госрегистрации. Иначе он будет считаться недействительным. В бумаге должно содержаться описание объекта, срок передачи, стоимость и порядок расчетов, гарантия.

Проверяйте документы

ФЗ предусмотрено, что привлечь средства компания может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и регистрации права собственности. Если хотя бы одно из этих условий не будет соблюдено, гражданин может требовать возврата денег с процентами. Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования. По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки. Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).

Письменный договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Только после этого он вступит в силу. Перед подписанием документов гражданин имеет право ознакомиться с такими бумагами:

— учредительные документы застройщика;

— свидетельство о госрегистрации;

— справка о постановке на учет в налоговую;

— утвержденные годовые отчеты за три последних периода осуществления предпринимательской деятельности;

Повышение безопасности сделки

С 2014 года начинает действовать норма ФЗ «О страховании ответственности застройщиков», которая распространяется на долевое строительство. Что это значит? В случае неисполнения обязательств или банкротства компании человек сможет вернуть деньги. При госрегистрации документов застройщик должен предоставить договор страхования ответственности или поручительства. Ранее была предусмотрена возможность предоставления залога в качестве обеспечения сделки.

Нюансы страховки

Договор заключается в пользу выгодоприобретателя – гражданина или юридического лица, чьи денежные средства привлекались для строительства.

Страховой случай – полное или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, которое подтверждено решением суда.

Срок действия документа аналогичен тому, который указан в договоре долевого строительства. Но выгодоприобретатель может получить возмещение даже через два года после истечения срока передачи помещения.

Минимальная страховая сумма рассчитывается на основании стоимости жилья. Но она не может быть меньше его рыночной цены.

Вот как обеспечено долевое участие в строительстве. ФЗ также предусматривает такой порядок расчетов:

1. Был заключен договор поручительства. Если застройщик не выполнил свои обязательства или не предоставил вразумительного ответа в оговоренный срок, то клиент может обратиться с соответствующим требованием к банку-гаранту.

2. Сделка была обеспечена договором страхования. Выгодоприобретатель должен обратиться в компанию или общество взаимного страхования (ОВС) в указанные сроки исковой давности на предмет залога. Законом оговорено, что выплата должна производиться не позднее чем через тридцать дней с момента предоставления документов. При этом наличие задолженности застройщика перед страховой компанией не имеет значения. Данное постановление действует только на договора, заключенные после 2013 года.

Способы обеспечения обязательств

Мы уже рассмотрели, какими способами (по законодательству) клиент может вернуть потраченные средства. Однако наличие данного пункта в договоре не гарантирует выплаты компенсации. В документ можно вписать разные условия и оговорки, с помощью которых можно затянуть время выполнения обязательств. И все эти «если» могут не выходить за рамки закона.

Когда строительство ведется медленно или долго не начинается, клиент может, не дожидаться срока сдачи, потребовать расторгнуть документ в суде. Такая возможность предусмотрена, если:

1) имело место прекращение или приостановление строительства дома, в состав которого входит долевой объект, при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что в предусмотренный документом срок объект не будет передан участнику сделки;

2) имеются существеннее изменения в проектной документации, в том числе значительная коррекция размера долевого объекта;

3) наблюдается уменьшение или увеличение общего количества квартир, входящих в новый дом.

Еще что нужно знать про долевое строительство?

Дата сдачи объекта в эксплуатацию должна быть четко прописана (например, «не позднее 15.10.14»). Очень часто застройщики используют рекламную фразу: «в IV квартале 2014 года». Данная формулировка некорректна. По истечении двух месяцев от указанной даты дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства. Нужно только отправить письменное уведомление.

Застройщик обязан в течение 20 календарных рабочих вернуть полученные деньги на счет клиента и уплатить ему штрафные санкции. Или внести эту сумму на депозит, который открыт на имя дольщика.

Общая стоимость квартиры, указанная в документах, рассчитывается из цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь помещения. Эти цифры тоже должны быть расписаны. Стоит также обратить внимание на описание параметров жилплощади: место расположения, этаж, адрес, площадь, количество комнат. Гарантийный срок на построенную квартиру – 5 лет.

При изучении документов стоит обратить внимание, с какого момента дольщик должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Если данный пункт отсутствует, то обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не ввода в эксплуатацию.

Проблем не избежать?

Иногда застройщики специально «забывают» включить какой-то из пунктов в документ. Но у клиента могут возникнуть материальные потери даже в том случае, если правильно оформлен договор «Долевое строительство». Что это значит? Застройщик может уступить права собственности другому юрлицу. В этом случае он продаст ему практически по себестоимости права на все квартиры.

Затем фирма-посредник по рыночной цене переуступает их дольщикам. На первый взгляд, проблем быть не должно. Однако, в случае возникновения риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик может предъявить претензии на основании суммы, указанной в договоре. Но квартиры были проданы по себестоимости, а не по рыночной цене.

Еще одна распространенная схема

Регистрация договоров долевого строительства отсчитывает момент их вступления в силу. Но очень часто заемщики используют другую схему. Они предлагают подписать предварительный договор. В нем содержатся практически те же пункты, что и в основном, кроме информации о вступлении его в силу. Такие документы не подлежат обязательной госрегистрации.

При этом стороны приходят к устному соглашению о том, что второй участник сразу выплачивает все деньги за квартиру. Застройщик обязуется заключить основной договор долевого участия в строительстве когда-то в будущем. Дольщик уверен, что сделка оформлена корректно. Но данная «серая» схема только выводит документ из-под действия закона.

Утром — регистрация, вечером — деньги

Договор считается вступившим в силу только после внесения его данных в Росреестр. Принимать деньги до этого момента застройщик не имеет права. А значит, и в документе должен быть прописан этот момент. Верить утверждениям сотрудников о том, что документы будут зарегистрированы «всей кучей» потом, но деньги на строительство нужны уже сейчас, не стоит.

В редких случаях такие заверения соответствуют действительности. Передача в Палату каждого документа по-отдельности занимает много времени. Но клиента могут и обмануть. Поэтому лучше перестраховаться и подождать, пока будет зарегистрирована сделка на долевое строительство. Застройщик может настаивать на предоплате.

Но в таком случае попросите показать договор по данному объекту, который был заключен по аналогичной схеме. Зарегистрированный документ имеет штамп, печать, подпись ответственного лица Росеестра и номер. Если сделка была оплачена средствами из ипотеки, то об этом должна свидетельствовать печать об обременении.

Часто застройщики сами не хотят обходить закон и получать средства до оформления документов. Но в таком случае им нужны дополнительные гарантии. Например, открытый аккредитив в банке. На него клиент вносит средства в момент подписания договора. Но застройщик получит к ним доступ только после того, как долевое участие в строительстве дома будет зарегистрировано.

Эта мера одновременно гарантирует платежеспособность клиента и позволяет соблюдать нормы законодательства.

Принятие объекта у застройщика

Что нужно знать о долевом строительстве на этапе сдачи квартиры в эксплуатацию?

Во-первых, к этому процессу следует относиться обдуманно. Все вопросы выяснять до подписания документов. Все выявленные недостатки нужно письменно отразить в акте несоответствия объекта. Обязательства застройщика по закону считаются исполненными с момента подписания документа приема-передачи помещения.

Участник имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков или уменьшение цены сделки. Если дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации, то застройщик обязан компенсировать клиенту их устранение.

Во-вторых, не поддаваться на уговоры. Ниже представлены самые распространенные схемы действия застройщиков, которые направлены на оказание давления на клиента:

— просят подписать бумаги, уверяя, что все неполадки будут устранены потом;

— утверждают, что составят «другой акт», в котором будут отражены все претензии;

— угрожают, что, в случае нарушения сроков оформления документов, клиент должен будет уплатить штраф за неприятие объекта.

Грамотная помощь

Существует масса нюансов, на которые нужно обращать внимание. Поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту, который знает, как правильно оформить документы на долевое строительство, что нужно знать и учитывать на каждом этапе сделки. Профильные специалисты оказывают помощь в таких направлениях:

• Выбор застройщика, проверка его документов.
• Сопровождают процедуру подписания бумаг: анализируют договора, консультируют по возможным рискам, проводят переговоры об изменении условий.
• Готовят и подают документы для регистрации.
• Сопровождают клиента при принятии объекта, регулируют вопросы по недостаткам помещения, срокам сдачи, выплаты неустойки, в том числе в судебном порядке.
• Оформляют расторжение документа: контролируют возврат оплаченной суммы, взыскание штрафов, процентов за пользование заемными средствами, а также компенсацию убытков сверх неустойки (оплату услуг адвоката). В аналогичных направлениях оказывается помощь при расторжении предварительного соглашения, договора инвестирования, займа и т. д.

Вывод

Приобрести квартиру на первичном рынке можно, оформив долевое строительство. Что нужно знать участнику сделки? Много нюансов. Начиная с правил выбора адекватного заемщика и заканчивая особенностями заполнения акта приема-передачи. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного адвоката, который будет сопровождать клиента на всех этапах сделки.

Источник: fb.ru

Регистрация ДДУ в Росреестре

Приобрести квартиру в новостройке можно с помощью вступления в ЖСК или заключения договора долевого участия. Причем согласно законодательству, регистрация ДДУ в Росреестре обязательна. Без проведения этой процедуры покупка-продажа квартиры будет считаться нелегитимной, и дольщик может остаться без денег. Рассказываем подробнее о процессе регистрации и подводных камнях этой процедуры.

Почему необходима регистрация договора

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

• Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Покупка квартиры в новостройке в России регулируется федеральным законом №214 «О долевом участии в строительство многоквартирных домов…». В статье №4 этого ФЗ ясно указано, что договор заключается в письменном виде и подлежит регистрации в государственных органах.

Теперь проще. Даже если вы заключили договор с застройщиком, это еще ничего не значит. Такая бумага не имеет юридической силы, так как к договору предъявляются определенные требования. И раз единой формы договора закон не предполагает, нужно убедиться в том, что он легитимен. Это и делается во время государственной регистрации бумаги в Росреестре.

Основные признаки легитимности

Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре прошла без проблем, нужно соблюдать некоторые принципы гражданского права и требования ФЗ-214 к содержанию договора. Что нужно обязательно указать в договоре?

Предмет договора долевого участия	Эта строка обязательна. Мы прописываем обязанность застройщика передать квартиру дольщику, а также соблюдать законность строительства и обязательство построить новостройку.
Характеристики как новостройки, так и будущей квартиры	В договоре должны быть отличительные характеристики самой новостройки – адрес, этажность, количество квартир, площадь, право собственности на новостройку и землю под ней. В описании квартиры указывается этаж, площадь, количество жилых помещений и площадь каждого помещения по отдельности. Также дополнительно прописывается наличие балкона-лоджии. Если есть, то добавляется пункт о необходимости передачи квартиры с чистовой отделкой или с ремонтом.
Точный срок передачи объекта	В договоре должен быть прописан срок завершения строительства и главное – срок передачи квартиры. Были случаи в судебной практике, когда застройщик сдавал в эксплуатацию дом, а с передачей ключей затягивал. Если не указана дата передачи квартиры, вы можете ждать свою жилплощадь в построенном доме еще очень долго.
Точная стоимость квартиры и способ ее оплаты	Нужно точно указывать стоимость квартиры – на территории России сумма указывается в рублях. Прописывается порядок и сроки уплаты этих денег. Например – сумма передается полностью через 10 дней после регистрации договора в Росреестре. Или сумма передается равными частями (тоже точная сумма в рублях) в течение двадцати месяцев. Нужно также прописывать точную дату передачи части денег.
Порядок ответственности	Здесь речь должна идти об ответственности за объект. Если проще – гарантийные сроки на новостройку и квартиру в ней прописываются в ДДУ. Сама квартира и новостройка — обычно пять лет. Инженерные сегменты – 3 года.
Финансовые гарантии	Застройщик должен подтвердить свою возможность достроить объект. Здесь должна быть информация об отчислениях в компенсационный фонд долевого строительства, информация о полисе финансового страхования застройщика или данные о поручительстве банка.
Подробная информация о земле и проектная декларация	В договоре прописываются данные о земельном участке и самом объекте, а также информация о том, имеются ли обременения на землю со стороны третьих лиц.

И не забудьте проверить дату регистрации первого ДДУ в Росреестре на вашу новостройку. Если дата позже 1 января 2017 года – дом попадает под закон о компенсационном фонде для дольщиков. Если раньше – то проверяйте полис страховой компании.

Законодательные акты

Для полноценного понимания процесса регистрации дду в Росреестре необходимо учитывать не только 214-ФЗ, но и 218-ФЗ: «Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости». В частности, нас интересует несколько глав оттуда:

• Во второй главе дано объяснение терминов кадастра и реестра прав на недвижимость, также в ст. 12 указаны подробности о кадастровых картах. Это может помочь во время поиска жилья и проверке прав на него. регулирует внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости. объясняет сроки и даты осуществления как кадастрового учета, так и регистрации прав.
• В ст. 17 есть информация о государственной пошлине за осуществление регистрации прав.
• В ст. 25-27 есть информация о вариантах отказа в регистрации права или вариантах возврата документов.

Необходимые документы для регистрации ДДУ в Росреестре

Документы для регистрации ДДУ в Росреестре собираются как самим будущим дольщиком, так и другой заинтересованной стороной процесса – застройщиком.

Если заключается первый договор долевого участия, то документов от застройщика должно быть много:

• Разрешение на строительство именно вашего объекта недвижимости. Здесь нужно быть внимательнее – сейчас девелоперы часто получают разрешение на комплексное строительство, например, целого квартала. Это совсем другой документ, вам же нужно разрешение именно на ваш объект.
• Учредительные документы, в том числе реквизиты и уставные документы.
• Проектная декларация со всеми дополнительными изменениями под подписью гендиректора организации.
• Подтверждения госрегистрации юридического лица.
• Документ о внесении средств в компенсационный фонд долевой недвижимости.

Если первый договор уже есть в базе, то в Росреестр подается меньше бумаг. Так, обязательными являются:

• Заявление дольщика о регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
• Заявление застройщика о согласии регистрации ДДУ.
• Сам договор со всеми приложениями к нему – проектная декларация, план новостройки, план будущей квартиры и прочее.
• Дополнительные соглашения с застройщиком, если таковые имеются.
• Копии паспорта дольщика.

Есть несколько случаев, когда пакет документов может быть расширен:

• Если происходит регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой, то нужно подать в Росреестр бумагу от банка и договор о получении ипотечного займа.
• Если у покупателя есть супруг или супруга, придется получить нотариально заверенное согласие партнера на покупку объекта недвижимости.
• Покупаете через доверенное лицо? Нужно заверить доверенность у нотариуса.
• Покупаете квартиру в том числе и своему ребенку? Придется подать еще и свидетельство о рождении, если ему нет 14-ти лет, или паспорт, если ребенок уже получил его.

Среди обязательного перечня документов нет госпошлины за регистрацию, но рекомендуется подавать и ее на случай, если в электронных базах по платежам произойдет сбой.

Куда обращаться за регистрацией ДДУ

Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона.

Регистрация через органы Росреестра	Самый понятый вариант процесса регистрации – обратиться в управление Росреестра с заявлением о регистрации ДДУ. Перечень отделений, адрес, контакты – все можно узнать на сайте управления.
Различные районные МФЦ	Если в вашем городе есть многофункциональные центры оказания государственных услуг, то можно не стоять в очередях в Росреестре, а подать документы через них. Обычно срок регистрации через МФЦ увеличивается на сутки, но оно того стоит. Дополнительных денежных расходов не требуется.
Электронная регистрация ДДУ в Росреестре	Часто подобную услуги предлагают банки при покупке новостройки через ипотечный займ. Например, на момент статьи электронная регистрация дду в росреестре в сбербанке оказывается короче традиционный на несколько суток. Плюсы – нет очередей, быстрее. Минусы – не получите печатный вариант выписки, только документ на электронную почту.

Порядок регистрации ДДУ

Порядок регистрации ДДУ в Росреестре достаточно простой:

1. Заключаем договор с застройщиком в его офисе, проверяем всю информацию и ставим подписи.
2. Выбираем, где будет проходить регистрация.
3. Подаем документы.
4. Получаем расписку о принятии документов.
5. Ждем время на проверку.
6. Получаем выписку о собственности.

Получение расписки

Когда вы отдаете документы специалисту в управлении Росреестра или в многофункциональном центре оказания государственных услуг населению, то в обмен вы должны получить расписку о принятии. В ней должны быть указаны:

• полный список документов, которые вы предоставили в государственные органы;
• дата подачи документов;
• наименование субъекта органа государственной власти, куда вы предоставили документы;
• ФИО сотрудника, который принял документы;
• ФИО сотрудника, к которому можно обратиться за информацией о процессе регистрации, и его контактные данные.

Стоимость регистрации

Сколько стоит регистрация ДДУ в Росреестре? Если регистрируем через МФЦ или Росреестр оффлайн – то придется платить за пошлину. Точную стоимость лучше уточнять на момент запроса. Размер пошлины устанавливается ст. 333 НК РФ.

На момент написания статьи размер пошлины для физического лица – 350 рублей. Для юридического лица – 6000 рублей. Если регистрировать ДДУ через электронную регистрацию – то выходит дороже, примерно на 3 тыс. рублей. Сумма зависит от банка и услуг, которые дополнительно входят в пакет электронной регистрации.

Если вам нужна юридическая помощь при заключении договора долевого участия, то стоимость будет варьироваться в зависимости от региона вашего проживания и компании, куда вы обратитесь. В среднем консультация юриста стоит от 2 тыс. рублей, полное сопровождение регистрации будет стоить в среднем от 8 тыс. рублей.

Срок рассмотрения

Срок регистрации ДДУ в Росреестре варьируется в зависимости от номера договора. Если это самый первый ДДУ, то срок увеличивается. Также срок зависит от органа, куда вы подали документы. Срок регистрации первого договора ДДУ в Росреестре будет проходить около 18 суток. Если вы не первый дольщик, то он сокращается до 7 дней.

Необходимо учитывать, что срок в семь дней – это срок с момента поступления договора и прочих документов в управление Росреестра. Т.е. если документы подаются через МФЦ, то придется взять еще пару дней на доставку документов. Сотрудник управления может отказать в регистрации на основании ошибки в договоре или отсутствия тех или иных пунктов. Тогда срок регистрации может увеличиться еще на месяц.

Как посмотреть регистрацию ДДУ в Росреестре?

Как узнать, прошел ли ДДУ регистрацию в Росреестре? Все просто.

• Можно воспользоваться контактным телефоном специалиста, указанным на расписке, которую вы получите после подачи документов.
• Можно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о том, что документ зарегистрирован. Запрос подается как сразу в органы Росреестра при очном присутствии, так и через сайт управления или при физическом присутствии в МФЦ.

Стоить выписка будет (на момент написания статьи) 200 рублей. Для ее получения нужны только Ваш паспорт и номер договора ДДУ. На всякий случай можно взять с собой сам ДДУ.

Если вы проверяете регистрацию ДДУ онлайн, то нужно сначала оставить заявку на сайте управления Росреестра. Запрос находится в каталоге электронных услуг:

• Ищем раздел со справочной информацией по недвижимости.
• Вносим кадастровый номер в соответствующую форму ввода. Номер можно узнать в вашем договоре долевого участия.
• После отправки данных должно появиться окно, в котором будет полная информация по объекту.
• В графе «Права и ограничения» (или «Список зарегистрированных договоров») откроется перечень зарегистрированных ДДУ. Ищем свой номер. Если находится, значит, все в порядке.

Если вы проверили регистрацию ДДУ и не обнаружили свой договор, то в первую очередь обратитесь как к застройщику, так и в органы управления Росреестра за пояснениями. Также стоит отложить оплату квартиры до выяснения всех обстоятельств.

Важно: не платите за квартиру до того, как договор будет зарегистрирован!

Получение документов

Прождав нужный срок, вы должны получить документы о регистрации договора долевого имущества. Если вы регистрировали договор через электронные сервисы, то на вашу электронную почту (не забудьте указать ее в заявке) придет бланк-выписка из реестра ЕГРП, в котором будут указаны номер договора и ваши ФИО как владельца.

Если вы выбрали регистрацию через очное присутствие, то придется снова идти в МФЦ или Росреестр. Не забудьте взять паспорт и расписку о приемке документов. Если вы заключали договор по доверенности – то саму доверенность, заверенную нотариально. Проверьте, не истек ли срок заверения или действия доверенности.

В госоргане вы должны получить печатный вариант выписки из реестра. Напоминаем, что ранее дольщик получал свидетельство о регистрации договора, на основании которого после сдачи дома проводилась регистрация права собственности. Сейчас такие документы не выдаются, человек получает только выписку о праве.

В каких случаях в регистрации могут отказать?

Есть несколько вариантов, в которых в регистрации договора долевого участия могут отказать или вернуть документы на доработку.

• Если вы представите не все нужные документы, то специалист управления может приостановить процесс регистрации на один месяц и предложить вам донести нужные бумаги.
• Если документы оформлены с ошибками или в них указаны недостоверные сведения (например, фамилия дольщика написана с ошибкой, не указан адрес регистрации объекта или иные ошибки).
• Документы поданы лицом, которое не имеет права участвовать в процессе регистрации данного договора. Например, ваш родственник, который не указан в договоре. Подавать документы на регистрацию может дольщик, представитель застройщика или лицо с доверенностью, заверенной у нотариуса.

Важно! Также в регистрации ДДУ может быть отказано, если данный объект уже зарегистрирован по другому договору. Таким образом дольщики защищены от мошенничества с двойными продажами одной и той же квартиры.

Отказ в регистрации может быть обжалован в суде любым лицом, участвовавшем в его подписании – т.е. как застройщиком, так и дольщиком. Есть случаи, когда суд принимает решение все-таки зарегистрировать договор. Такое случается, если вы столкнетесь с некомпетентным сотрудником управления Росреестра. Но зачастую проблема решается через заявление-претензию в Росреестр после получения документа-уведомления об отказе в регистрации.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Источник: viplawyer.ru

Оформление новостройки

Оформление новостройки . Участие в долевом строительстве многоквартирного дома, блокированного дома, таунхауса и индивидуального жилого дома.
Как зарегистрировать право дольщика?
Какие документы нужно затребовать у застройщика?
Как зарегистрировать право собственности.
Ответим на эти вопросы.
Статья дополнена 16.07. 2020 г

Оформление новостройки

На этапе строительства квартиры в многоквартирном доме можно и нужно зарегистрировать Договор долевого участия в строительстве, а также право собственности на объект незавершенного строительства, предварительно поставив его на кадастровый учет.

Новостройка-многоквартирный дом, оформление документов

Оформление новостройки — квартиры в многоэтажном доме, начинается с регистрации договора долевого участия в строительстве. «Долёвкой» мы называем квартиру, чаще еще не существующую, в строящемся доме.

И по факту это конечно не покупка квартиры, а инвестирование в строительство и принятие на себя всех рисков, связанных с этим. «Покупка долёвки» через эскроу-счета более безопасный способ приобретения прав. Хотя еще не накоплен опыт нарушения прав и финансовых потерь при таком способе покупки. Прочтите статью:
Счета эскроу в долевом строительстве

Не стоит безоглядно бросаться в это мероприятие! Необходимо минимизировать риски. Права «дольщиков» защищает закон ФЗ-214 » Об участии в долевом строительстве»

• Выберите квартиру, забронируйте в отделе продаж, уточните срок брони.

• Обдумайте выбор, если он верный — предоставьте застройщику ксерокопию паспорта для составления Договора долевого участия (ДДУ).

• Получите у застройщика копию Разрешения на строительство и документа о праве аренды или собственности на земельный участок.

• В Договоре долевого участия обратите внимание на адрес объекта и описание расположения квартиры в доме, порядок оплаты. Оплата должна быть осуществлена после регистрации Договора долевого участия в Росреестре. И ни как иначе!

• Подпишите Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

• Изучите приложения к Договору долевого участия, ваша квартира на поэтажном плане должна быть особо помечена (другим цветом, штриховкой и т.д).

• Договоритесь с полномочным представителем застройщика о подаче Договора долевого участия на регистрацию в Росреестр на регистрацию.

• Передайте договор в Росреестр на регистрацию вместе с заявлением о регистрации и документом об оплате госпошлины.
  Заявление на регистрацию договора вам выведет специалист отдела приема документов. Госпошлина — 350 рублей ( на 2020 год)
• Если дольщик состоит в законном браке, но участвует в ДДУ один — нужно нотариальное согласие другого супруга на участие в сделке

• Получите зарегистрированный договор ДДУ , оплатите застройщику денежные средства.
• Если вы произвели полную оплату закажите в бухгалтерии застройщика «Справку о полной оплате».
• После сдачи дома в эксплуатацию застройщик передаст в Росреестр документы ( Акт ввода в эксплуатацию и Кадастровые документы на дом и квартиры на дом ) для регистрации прав собственности на дольщиков.

Выясните у застройщика: состоит ли ваше жилое помещение(квартира) на кадастровом учете. Порой застройщики для экономии средств перепоручают это дольщикам.
Если нет — тогда вызываете кадастрового инженера — он изготавливает Технический план и ставит объект на кадастровый учет.
Объекту недвижимости присваивается уникальный кадастровый номер.
Кадастровый номер можно посмотреть в режиме онлайн

• Подпишите у застройщика Акт приема-передачи квартиры в собственность.
  Вам должны выдать как минимум два экземпляра , один для вас (каждому дольщику) , другой для Росреестра.
  В Акте приема-передачи прописан адрес квартиры, который ей присвоен, площадь, полный расчет перед застройщиком.
• Если у Вас есть претензии к застройщику по качеству работ НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ до устранения претензий.
• Получите Кадастровый паспорт у Застройщика, его не нужно сдавать на регистрацию права собственности, так как у Регистратора есть к нему доступ через систему электронного документооборота.

• Госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Как ее оплатить

Оформление новостройки в собственность

ВНИМАНИЕ! ФЗ- 214, «О долевом строительстве дополнена»

6. После передачи застройщиком по правилам, предусмотренным статьей 8 настоящего Федерального закона, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в пункте 3 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:

1) застройщик после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства обязан передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;

2) подача участником долевого строительства заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства не требуется и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

Единственным регистратором объектов недвижимости и прав на них является — Росреестр.

Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестр можно через МФЦ

Зарегистрировать права можно только на те объекты недвижимости, которые состоят на кадастровом учете.

Кадастровый учет -первичен.

Регистрация прав — вторична.

Документы для оформления собственности в новостройке

• Договор долевого участия в строительстве с отметкой о регистрации
• Акт приема-передачи квартиры в собственность по количеству дольщиков + один
• Документ об оплате госпошлины и его копию. Госпошлина 2000.0 рублей (2018 год)
• Кадастровый паспорт прикладывать к заявлению не нужно
• Заявление о регистрации права собственности ( специалист его для вас сформирует в рабочей программе)
• Свидетельство о браке
• Если супруги регистрируют право общей долевой собственности — нотариальный брачный договор
• Паспорт
• Свидетельство о рождении, если в ДДУ участвовали дети до 14 лет

Порядок оформления новостройки в собственность (частного дома)

Для оформления в собственность вновь построенного частного дома (коттеджа) сначала необходимо поставить объект недвижимости на кадастровый учет.

На сайте Росреестра есть реестр сертифицированных кадастровых инженеров. Заключите с одним из них договор на кадастровые работы. Он изготовит технический план и поставит объект недвижимости на кадастровый учет

Для регистрации права собственности предоставьте в Росреестр:

• Паспорт
• Документ об оплате госпошлины (2000.0 рублей)
• Документ, подтверждающий права на земельный участок
• Разрешение на строительство, если участок выдан после 30.10.2001 года

Сроки регистрации права

Регистрация права собственности и внесение об этом записи в ЕГРН будет проведена в течении 10 рабочих дней.

Свидетельство о регистрации права теперь не выдается.

Зарегистрированное право собственности будет подтверждено выпиской из ЕГРН.

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Вот только теперь долёвка превратилась в квартиру и ваши права надежно защищены.

Налоги при продаже новостройки

Минимальный предельный срок владения недвижимостью, приобретенной по ДДУ, инвестиционному договору, договору участия в ЖСК или договору переуступке прав будет исчисляться не с момента оформления объекта недвижимости в собственность, а с момента оплаты по вышеперечисленным договорам.
Вступает в силу 01.01.2021 г.

Пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ дополнить абзацем следующего содержания:
«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.»;
_

Всегда рада разъяснить. Автор

Приемка квартиры от застройщика

Источник: exspertrieltor.ru