Долевое строительство как рынок

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) – основной закон, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств от физических и юридических лиц для долевого строительства и с возникновением права собственности у участников долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно данному Федеральному закону под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

«Как оформить долевое строительство» / «Город С» от 12.12.2022

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором будет построен многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается между застройщиком, который обязан в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и передать объект участнику долевого строительства, и участником долевого строительства, который обязан уплатить договоренную цену и принять объект строительства. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Договор должен содержать:

• • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• • гарантийный срок на объект долевого строительства;
• • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Риск случайного повреждения объекта долевого строительства несет на себе застройщик. В случае смерти участника долевого строительства объект долевого строительства и все права и обязанности, предусмотренные договором, переходят к его наследникам.

ДОЛЕВОЕ строительство по ЛЬГОТНОЙ ставке и сниженная ИПОТЕКА для вторички, новые КРЕДИТЫ

В договоре указывается сумма денежных средств (возмещение расходов на строительство и оплату услуг застройщика), которую обязан уплатить участник долевого строительства (цена договора). Если это предусмотрено договором, его цена может быть изменена после заключения договора.

Оплата может быть произведена единовременно либо платеж может быть разбит на несколько частей. При единовременном внесении платежа в случае задержания оплаты более чем на два месяца застройщик имеет право расторгнуть контракт. При внесении платежей частями в случае систематического нарушения сроков оплаты (более чем три раза за год или задержание более чем на два месяца) застройщик имеет право расторгнуть контракт. В случае нарушения сроков оплаты участник долевого строительства обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

При нарушении срока передачи объекта строительства участнику долевого строительства застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если строительство объекта не может быть закончено в срок, застройщик обязан уведомить об этом участника долевого строительства за два месяца и предложить изменить договор.

Договором предусматриваются следующие гарантии качества:

• • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
• • в случае если качество объекта строительства нс соответствует условию договора, участник долевого строительства вправе потребовать либо безвозмездного устранения недостатков со стороны застройщика в разумный срок, либо снижения цены объекта, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• • в случае существенного нарушения требований или не-устранения недостатков с застройщиком в разумный срок участник долевого строительства вправе потребовать возврата денежных средств;
• • гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет;
• • гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года;
• • участник долевого строительства вправе предъявить требования застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта, если оно было выявлено в течение гарантийного срока;
• • застройщик не несет ответственности за недостатки объекта строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей.

Передача объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче. Она не может быть осуществлена до момента ввода в эксплуатацию объекта строительства и должна быть осуществлена не позднее срока, указанного в договоре.

Застройщик не менее чем за месяц или не менее чем за 14 рабочих дней (если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства) до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично иод расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства вправе не подписывать передаточный документ, если качество объекта не соответствует качеству, оговоренному в контракте. При уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта строительства застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства может отказаться от исполнения условий договора в случаях:

• • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
• • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• • прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
• • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
• • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан в течение 20 рабочих дней вернуть денежные средства, вложенные в строительство объекта участником долевого строительства, и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, начисленные со дня внесения участником денежных средств.

При наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик имеет право расторгнуть договор не раньше, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Если данное требование не будет исполнено участником долевого строительства, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом денежные средства, полученные от участника долевого строительства, должны быть возвращены ему в течение 10 рабочих дней. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, они должны быть зачислены в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. В данном случае неустойка застройщиком не уплачивается, если денежные средства возвращены участнику долевого строительства в срок.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для регистрации права собственности участника долевого строительства необходимо наличие следующих документов: документа, подтверждающего факт постройки, разрешения на ввод в эксплуатацию и передаточного документа.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Источник: studme.org

Долёвка всё. Как отреагирует рынок на инициативы властей по долевому строительству – мнения экспертов

Жильё подорожает на 30-40%, региональные рынки монополизируют московичи, девелоперы потеряют контакт с потребителями и не смогут производить востребованный продукт, махровым цветом расцветёт теневой рынок строительства – эксперты опасаются, что запрет на привлечение застройщиками средств граждан может иметь негативные последствия.

Власти России вводят более жёсткие правила для участников рынка долевого строительства. В начале августа 2017 года вступил в силу закон 218-ФЗ от 29.07.2017. Именно благодаря ему страхование ответственности застройщиков было отменено, а вместо него в октябре 2017 года начал свою работу фонд защиты прав дольщиков.

Теперь каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% от стоимости каждого заключённого договора участия в долевом строительстве. Впрочем, по-настоящему серьёзное закручивание гаек начнётся 1 июля 2018 года. Все объекты, разрешение на строительство которых будет получено после этой даты, возводятся по новым условиям.

Например, компании-застройщику придётся замораживать на период строительства на банковском счету 10% стоимости новостройки. Ещё одно нововведение – запрет на строительство одной компанией более чем одного жилого дома. Если застройщик хочет (и может) возводить одновременно несколько новостроек, ему придётся плодить дочек, а комплексное освоение территорий во многих случаях вообще оказывается незаконным. Эксперты упоминают и ещё об одной грядущей проблеме – у контролирующих органов появляется много новых возможностей для приостановки процесса приёма средств от дольщиков, что с большой вероятностью приведёт к убыточности проекта и банкротству застройщика.

Перечисленные выше новинки законодательства усложняют работу компаний-застройщиков, но носят всё же эволюционный характер. Но, как оказалось, строительный рынок ждут и революционные изменения. Их предвестником стала личная просьба президента РФ о «переходе от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования».

Когда (и если) законодательная ветвь власти выполнит просьбу президента, долёвка в России исчезнет. Купить в новостройке можно будет только готовую квартиру. И никаких договоров по минимальной стоимости «на этапе котлована».

Портал METRTV.ru опросил экспертов и руководителей крупных компаний-застройщиков, всем им был задан вопрос – чем для первичного рынка жилья обернутся уже случившиеся и грядущие законодательные новации в области долевого строительства?

Как пройдут последние годы существования долевого строительства в России

По мнению большинства опрошенных, законодательные нормы, вступающие в силу 1 июля 2018 года приведут к росту стоимости строительства и появлению новых рисков как для будущих жильцов новостроек, так и для рынка в целом.

Новации в сфере долевого строительства повлияют на состав игроков – вполне логично ожидать укрупнения девелоперов, что чревато монополизацией рынка. Причём есть ощущение, что в правительстве не осознают существование данной угрозы.

Нами заранее велась последовательная адаптивная работа к новым требованиям 214-ФЗ. Группа компаний «Виктория» уже сегодня соответствует тем нормам закона, которые вступают в силу в следующем году. У нас есть пул юридических лиц для работы в системе «один застройщик – одна новостройка».

Наш финансовый и репутационный капитал дает нам уверенность в том, что мы будем работать в новых реалиях. В целом же изменения, внесённые в закон о долевом строительстве, приведут к чистке рынка, снижению конкуренции, сложности появления новых девелоперов, что означает формирование условий для монополизации строительного рынка и, конечно, последующего роста цен. Вероятно, с наибольшей выгодой для себя новыми условиями смогут воспользоваться московские застройщики.

Старт работы фонда защиты дольщиков не должен сказаться на стоимости строительства. Застройщики и раньше делали отчисления, только направлялись они не в фонд, а в страховую компанию. Фактически размер отчислений вырос для крупных компаний-застройщиков, но не на столько, чтобы это повлияло на рынок. Что касается законодательных изменений, вступающих в силу в 2018 году, то одним из негативных последствий станет то, что застройщик потеряет маневренность – ему будет сложно менять проект в ходе его реализации. Это снижает возможность создания продукта, востребованного рынком.

Пока нет ни сроков, ни этапов движения к намеченной цели. В целом тенденция понятная, но нет ясности в деталях. А значит, рынок может прийти куда угодно. Вероятно вектор будет смещаться в сторону продаж готовых квартир. Многие считают, что благодаря законодательным новациям, число игроков на строительном рынке уменьшится, что приведёт к росту цен.

Но я бы не торопился с выводами. Вполне может быть, что и в новых условиях конкуренция останется высокой, и цены останутся «в рамках». Возможно, также, что процесс реформации рынка растянется на годы и резких изменений, в том числе по ценам, мы не заметим. В ближайшие три года мы вряд ли увидим другой рынок, а в более отдалённой перспективе заработают новые рыночные механизмы, но какие – мы пока не знаем.

После вступления в силу в 2018 году поправок в закон о долевом строительстве, застройщики, запускающие несколько новых объектов, будут вынуждены создавать новые юридические лица под строительство каждого. Это добавит проблем и покупателям, и надзорным органам, и, конечно же, девелоперам. Еще одним риском для покупателей является неопределенность с гарантийными обязательствами. Недобросовестный девелопер может ликвидировать юридическое лицо сразу после окончания строительства. В таком случае, собственникам квартир будет не к кому обращаться с рекламациями.

Сегодня порядка 70% от возводимого жилья мы реализуем по договорам долевого участия. Этот формат в том числе позволяет застройщику получать обратную связь от покупателей и понимать, насколько его продукт отвечает требованиям рынка. Надеюсь, регистрация договоров долевого участия в фонде дольщиков сделает покупку жилья еще более комфортной для граждан.

Мы приняли решение не перекладывать расходы, связанные с отчислениями в фонд, на плечи клиентов, и повышать из-за этого цены на жильё, не планируем. Тем не менее, решить проблему обманутых дольщиков новый фонд едва ли сможет. Ведь по факту добросовестные застройщики и их клиенты будут за свой счет создавать подушку безопасности для недобросовестных застройщиков и покупателей, готовых вкладывать деньги в сомнительные проекты.

Отчисления в компенсационный фонд дольщиков приведут к обязательному росту стоимости жилья, так как все расходы застройщик обязательно переложит на потребителя. Изменение уставного капитала приведет к сокращению числа застройщиков.

Критичным станет условие «один застройщик – одно разрешение на строительство». Это приведет к дроблению больших надежных девелоперов и созданию одноразовых компаний, которые после ввода дома будут ликвидироваться, что негативно скажется, в том числе, на исполнении гарантийных обязательств.

Ещё один момент – новая редакция 218-ФЗ запрещает пускать средства дольщиков на покупку земельных участков. Есть ограничения и на использование на эти цели заёмных средств. Фактически застройщиков оставили без денег на покупку земли под застройку. Если покупать участки за счет кредитов, то застройщик сможет возвращать их только за счет основной деятельности, а основную деятельность (жилищное строительство) он не сможет начать, пока не расплатится по кредиту за землю. Возникает замкнутый круг.

Изменения, запущенные с октября 2017 (внесение 1,2% в фонд защиты дольщиков), планируемые с июля 2018 и в последующем, влияют в первую очередь на сроки работ. В частности, из-за введения нового механизма работы с банками застройщики теряют возможность оперативного управления финансированием стройки, а значит, увеличиваются сроки. Конечно, все изменения будут происходить поэтапно. Я думаю, что основные изменения на рынке покупатели заметят не ранее середины 2019 – начала 2020 года.

Пока неясно, как будут влиять изменения в законодательстве на отрасль. Очевидно, что будут дополнения и уточнения. Наиболее критичной переработки требуют нормы, регулирующие целевой характер использования денег. Поскольку часть из них неадекватна действительности.

Механизм осуществления контроля может быть аналогичен контролю финансового рынка – контролируются не отдельные платежи, а финансово-экономические показатели баланса застройщика на отчетную дату. При существенном нарушении регулятор принимает меры. Отрицательным изменением видим норму – одно разрешение на строительство на одно юрлицо.

Она играет прямо против капитализации компании. Мы считаем, что для стабильности рынка важно наличие крупных, надежных игроков. Рынок и вся система планомерно шли к тому, чтобы упростить администрирование и избавиться от «одноразовых» застройщиков. Эта норма, по нашему мнению, поворачивает все вспять.

Что станет с отечественным рынком недвижимости после уничтожения долёвки

В октябре 2017 года президент РФ Владимир Путин поручил кабмину поэтапно отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования через банковские кредиты. Следствием этого станет то, что граждане смогут покупать только готовые квартиры – никаких договоров на этапе котлована. Соответственно, экспертам был задан вопрос: «Как, по вашему мнению, повлияет на рынок первичного жилья переход от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования?».

От роста цен, при переходе на проектное финансирование, мы никуда не денемся. Насколько вырастет стоимость жилья, зависит от аппетитов банков. Обычно эти организации не стараются себя ограничивать, поэтому можно предположить, что рост цен будет чувствительным. Впрочем, пока сложно сказать что-то определённое. Сегодня на рынке я не вижу реально работающих схем проектного финансирования.

Мы пробовали работать с проектным финансированием ранее. В этом году было принято решение вернуться к этому инструменту в связке со Сбербанком. Здесь необходимо понимать, что это вынужденная отработка механизма, в перспективе – альтернативного долевому строительству. Запрет на привлечение средств участников долевого строительства пока что видится зловещим сценарием для всей отрасли и потребителей непосредственно с точки зрения роста цен.

Переход на проектное финансирование приведёт к удорожанию жилья. Если сегодня граждане могут вложиться в строительство на этапе котлована и сэкономить порядка 10% стоимости квартиры, то при проектном финансировании будет действовать только максимальный ценник. Доступность жилья снизится.

Застройщикам придется самостоятельно искать средства для строительства. Некоторые будут использовать собственные деньги, но таких в России крайне мало. Поэтому большинство застройщиков начнут строить за счет банковских кредитов, что, естественно, скажется на стоимости квадратного метра. По моим прогнозам, это может привести к росту цены на 30-40%, но это зависит от процентной ставки по кредиту.

Привлечение только целевых кредитов недостаточно для эффективной деятельности девелоперов. Запрет на использование иных источников финансирования, которые могут быть дешевле целевых кредитов, повлечет увеличение стоимости строительства для застройщика, и как следствие, удорожание недвижимости. Все это приведет к тому, что объемы жилищного строительства в стране существенно снизятся. Указанные запреты приведут к существенному росту цен на недвижимость, что негативно скажется на населении, 80% которого приобретает жилье в ипотеку на последние сбережения.

Итоговое удорожание жилья зависит от условий, которые предложат банки для проектного финансирования. Пока можно отметить в качестве позитивного факта постепенное снижение ключевой ставки, что напрямую влияет на условия по кредитам. Но хочу обратить внимание ещё на одно следствие отмены долёвки – в процессе реализации проекта застройщик не будет иметь прямой связи с рынком – не сможет держать руку на пульсе потребительских предпочтений и оперативно реагировать на их изменения. А значит девелоперам будет сложно предлагать покупателю именно то жилье, о котором он мечтает. А также выводить на рынок тот объем квартир, который рынку необходим.

Есть ли шанс сохранить долёвку?

В истории России есть немало примеров, когда предложения первого лица «повисали в воздухе». Возможно и посыл на ликвидацию долевого строительства, озвученный президентом, также не будет реализован. Следует отметить, что опрошенные эксперты не исключают развития событий по такому сценарию. Правда не все…

Шанса на сохранение долёвки в России не вижу – слишком сильно банковское лобби. Банки хотят прибрать к рукам этот сегмент рынка.

А России приняты законы, которые сделают рынок долевого строительства более прозрачным и контролируемым. На рынке останется ограниченное количество игроков, за каждым из которых можно установить персональный контроль. В результате риски для участников долевого строительства будут сведены к минимуму. В таких условиях, почему бы государству не оставить долёвку.

На наш взгляд, у долевого строительства в классическом российском понимании не очень много возможностей на выживание. Кроме того, после ликвидации схемы долевого строительства появляется риск перехода недобросовестных компаний к теневому рынку: рукописные договоры купли-продажи и подобные методы… Это может привести к новой волне будущих обманутых дольщиков.

Что касается перспективы полной отмены долевки, то, я думаю, есть шанс, что такого не произойдет. Ведь строительство является мощнейшим двигателем экономики – государство это тоже понимает. Если долевку отменят, то объемы строительства ощутимо снизятся, а, следовательно, снизится объем производства материалов на заводах, возрастет безработица и так далее. Переход от долевки к проектному финансированию, безусловно, спровоцирует рост цен на жилье соразмерно банковским ставкам.

Не исключено, что долёвку оставят, особенно после того, как я направил президенту России свой законопроект по защите дольщиков. Все последние действия по защите дольщиков выгодны банкирам, страховщикам и приближенным к ним чиновникам. Населению от них — одни расходы. Мой же законопроект не приведёт к росту стоимости квадратного метра.

Он предполагает, что любой застройщик, работающий с дольщиками, обязан ежеквартально передавать Ростехнадзору или другому надзорному органу информацию из четырех пунктов: объем выполненных работ, их сметную стоимость, количество проданного жилья в квадратных метрах и на какую сумму. Если сумма средств, поступивших от дольщиков превышает затраты на произведенные работы более чем на 10%, то чиновник должен взять стройку под особый контроль. Но если разница достигнет 30% и более, то чиновник запретит продажу жилья. Чаще всего обманутые дольщики появляются, когда строительство дома находится на старте, а квартиры уже проданы. В случае, когда этапы строительства и продажи синхронизированы, финансовых катаклизмов не происходит.

Ту долевку, к которой все привыкли за 12 лет, мы уже не увидим, но полной остановки рынка, я думаю, никто не допустит. Будет разработан механизм возможности покупки жилья на этапе строительства, но не будет, скорее всего, прямого взаимодействия застройщик-покупатель.

Источник: www.metrtv.ru

Спрос на новостройки. Как реформа долевого строительства изменила рынок недвижимости в России?

В первой половине этого года на российском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация – одновременно рос объем предложений и цены на жилье. При этом за три квартала 2019 года цены на вторичном рынке жилья Москвы и Санкт-Петербурга достигли исторического максимума, а продажи квартир в новостройках в целом по России выросли на 16%. Эксперты связывают это с введение эскроу-счетов и снижением ипотечных ставок.

Взлеты и падения долевого строительства

По данным Росреестра, в январе-сентябре 2019 года было заключено около 490 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), что на 16 % больше аналогичного периода прошлого года.

Отдельные регионы показали как рекордные взлеты, так и рекордные падения в продажах жилья в строящихся многоквартирных домах.

Так, в Московской области наблюдалось снижение на 19% — (заключено 37,9 тысячи ДДУ), в Самарской области — сокращение на 30% (7,3 тысячи ДДУ). На Камчатке и без того невысокие показатели упали в 12 раз, а в Ненецком автономном округе — в 47 раз. В этих регионах было заключено по одному – два договора долевого участия.

Зато в Мурманской продажи новостроек гражданам по ДДУ выросли почти в 12 раз (правда это всего лишь 58 договоров), на Сахалине — в 4 раза (616 договоров), в Севастополе – втрое (почти тысяча ДДУ). В Псковской и Рязанской области эти показатели удвоились – соответственно 2 тысячи и 11,8 тысячи ДДУ.

В управлении Росреестра по Москве сообщили, что за десять месяцев 2019 года зарегистрировало 68,8 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья — то есть на 11% больше, чем за аналогичный периода 2018 года.

И это при том, что прошлой осенью были рекордные продажи столичных новостроек.

Примечательно, что в январе-сентябре 2019 года в Москве было зарегистрировано около трех тысяч ДДУ с открытием эскроу-счетов. А эксперты полагают, что колебания московского рынка недвижимости во многом обусловлены переходом застройщиков на новую схему проектного финансирования.

Проектное финансирование

В июле 2019 году вступили в силу новые требования закона, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. За счет этого нововведения власти планировали в корне решить проблему «обманутых дольщиков», полагая, что вложенные в строительство жилья деньги граждан будут целее на банковских счетах, нежели на счетах компаний — застройщиков.

Эксперты сразу же давали прогнозы о том, что после введения эскроу-счетов себестоимость строительства многоквартирных домов вырастет на 7%. Плюс к этому повышение НДС до 20% — и подорожание жилья становится неизбежным.

Собственно, так оно и вышло. Анализ рынка городов, в которых система эскроу-счетов уже начала активно работать, показывает рост цен на недвижимость.

Банкам для перехода на эскроу-счета понадобится дополнительный объем финансирования – как минимум, 1,5 трлн рублей. Следовательно, они не смогут существенно снижать ставки по ипотеке, ведь немалая часть их ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. Так что выполнение поставленных властями задач по снижению цен на жилье в России – тоже под большим вопросом.

Ранее главный смысл долевого строительства заключался в том, что «дольщики» могли кредитовать застройщиков напрямую за счет своих сбережений или денег банков, полученных ими по ипотечным кредитам. Теперь этот смысл полностью утрачен. И застройщики, и дольщики – «ипотечники» платят проценты банкам.

Уйти или остаться

Скорее всего, сбудутся и прогнозы экспертов о «зачистке» рынка. Прежние нормы позволяли работать на рынке строительным компаниям с капиталом в 30 млн рублей. Теперь минимальный порог – 100 млн. рублей. И те, кто не сможет его перешагнуть, вынуждены будут ликвидироваться.

По предварительным оценкам, примерно пятая часть компаний, существующих на рынке сегодня, не смогут строить по новым требованиям и в ближайший год уйдут с рынка.

С защитой дольщиков тоже все не просто.

На конференции Сбербанка в октябре министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев прямо заявил, что при переходе на проектное фиксирование около 400 тыс. кв. метров (0,3% от объема строящегося жилья в России) находятся «в зоне риска» и пообещал разобраться с каждым «в ручном режиме».

«Мы видим эти проекты и определяем их как серую зону. Нам нужно вместе с субъектами РФ четко определиться, что дальше будет со статусом этих проектов, как они будут достраиваться, и самое главное, чтобы в этом объеме не получить новых обманутых дольщиков», — подчеркнул Якушев.

При этом министр отметил, что по 24 млн кв. м жилья не предусмотрено использование счетов эскроу и не получено заключение о соответствии для строительства по старым правилам. Что будут делать власти с этими «зависшими» между старым и новым законодательством объектами пока не ясно. И когда граждане получат купленные здесь квадратные метры – тоже не очень понятно.

Твердо прозвучали лишь данные о том, что из 116,5 млн кв. м жилья, находящихся в стадии строительства в России, 21,4 млн кв. м уже строится с использованием счетов эскроу, а 74,7 млн кв. м будет достраиваться по старым правилам без эскроу счетов.

Стройки пока что не замерли, скорее наоборот. За январь-сентябрь 2019 года российские застройщики ввели в эксплуатацию 23,6 млн кв. м многоквартирных домов. Это на 2,6% или на 0,6 млн кв. м больше показателей за аналогичный период 2018 года.

Спрос и предложение

Однако с ситуацией на рынке новостроек, по мнению экспертов связано увеличение стоимости вторичного жилья, поскольку собственники квартир отреагировали на прогнозы о росте цен на первичном рынке из-за перехода на проектное финансирование.

В 2019 году в целом на российском рынке недвижимости наблюдалось снижение активности: в мае по сравнению с прошлым годом количество сделок упало на 30%, а в июне и июле — на 20%. При этом в первом полугодии цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений увеличился на 20-22%.

На рынке наблюдался не только рекордный рост, но и парадоксальная ситуация — роста предложения и цен на фоне падения спроса.

Особенно хорошо эти тенденции просматриваются в столицах. По данным Росреестра, в Москве количество сделок со вторичным жильем за десять месяцев 2019 года сократилось на 3% (до 117,9 тысячи).

И тому есть веская причина — стоимость жилья в Москве достигла исторического максимума.

Данные ЦИАН говорят о том, что в четвертом квартале 2019 года средняя стоимость вторичного жилья в Москве (без учета «элитки») составила 200,5 тыс. руб. за «квадрат», а в Санкт-Петербурге — 124,6 тыс. рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года цены увеличились на 4,2% и 5% соответственно, достигнув самых высоких значений в период с 1991 года.

Делая сравнение с докризисным периодом, аналитики ЦИАН отмечают, что с 2014 года жилье в Москве подорожало на 11%, в Санкт-Петербурге — на 21%.

Но от «северной столицы» даже это покупателей не отпугивает — с начала года количество сделок с недвижимостью здесь выросло на 4%.

Как отмечают эксперты «Инком Недвижимость», чем больше растут цены в Москве, тем больше покупателей особенно из нефтеносных сибирских регионов присматривается к Петербургу.

В целом же по стране, как полагают эксперты, растущее предложение пока что сдерживает цены на рынке недвижимости. И есть шансы на то, что к весне будущего года цены «замрут».

Но если первичный рынок быстро не восстановится после реформы проектного финансирования, а квадратных метров в новостройках не прибавится – в ближайшей перспективе рост цен возобновится.

Источник: kapital-rus.ru

Долевое строительство: изменения на 2019 год – что будет с рынком?

Конец рыку долевого строительства! Законодатели постарались – нормативная база, связанная с долевым строительством, за последний год претерпела настолько существенные изменения, что уже сейчас можно говорить о кардинально новых правилах игры на этом рынке. Рассмотрим, что конкретно изменилось, и какие нововведения запланированы на ближайшее будущее.

Несмотря на ужасающие ситуации с обманутыми дольщиками, ответственным застройщикам все же удалось склонить чашу весов в свою сторону, и сейчас покупка жилья на разных этапах строительства пока остается одним из наиболее выгодных вариантов приобретения недвижимости.

Помимо всех изменений, которые были разработаны и приняты в течение 2018 года, прямо перед началом 2019 года в закон №214-ФЗ были внесены дополнительные правки. Соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принятый Госдумой в декабре 2018 года и одобренный Совфедом и подписанный Президентом в этом же месяце, не стал неожиданностью для рынка.

Соотношение выгоды и рисков: правительство продолжает закручивать гайки

Конечно, возведение жилья на долевых условиях является выгодным для двух сторон сделки. Застройщики получают в распоряжение очень недорогие кредиты без необходимости обращаться к банкирам за дорогими займами, а потенциальные собственники квартир имеют возможность приобрести их еще в процессе строительства по минимальной цене.

Тем не менее, сделка эта остается достаточно рискованной, и об этом, как никто другой, знают сотни потерпевших граждан, которым пришлось годами ожидать свою жилплощадь. Поэтому неудивительна и активная позиция государства, которому необходимо принять максимум мер для защиты граждан, решивших довериться строителям. Чем, собственно, законодатели и продолжают активно заниматься, текущий год стал необычайно урожайным в плане введения разного рода поправок в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов.

Базовые требования сохранены в полном объеме

Базовых требований, которые законодателями предъявляют к девелоперам, желающим привлекать средства граждан для возведения жилья, никто не отменял. Как и раньше, застройщик должен предварительно получить разрешение на возведение многоэтажки и документацию, подтверждающую выделение участка под новостройку. Кроме того, еще до сбора средств должна присутствовать проектная декларация, сопровождаемая заключением уполномоченной экспертной организации.

Договор формата ДДУ должен непременно регистрироваться в Росреестре, а оплата с дольщиков взимается исключительно после этой процедуры.

Новые поправки: дополнительные уступки девелоперам

Предыдущая редакция закона №214-ФЗ определяла конкретную дату перехода на режим проектного финансирования, а также внедрение эскроу-счетов – с 1 июля 2019 года. Все расчеты по ДДУ, которые поданы на регистрацию с июля, должны проводиться с использованием эскроу-счетов. В более ранней версии фигурировала несколько иная дата – начало 2021 года, таким образом, у застройщиков осталось меньше времени на подготовку к новой реальности.

Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила. Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.

Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.

Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.

Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд.

Договор может оказаться недействительным: что должен включать документ

Правильно оформленный договор долевого участия – основополагающий документ, предопределяющий правовые взаимоотношения девелопера и соинвесторов. Законодатели четко определили положения, которые должны непременно содержаться в ДДУ. Если в нем не обнаружится хотя бы один из них, документ будет считаться недействительным.

В договоре должны быть:

Предельно точное и детальное описание продаваемой квартиры, включая расположение, материалы, используемые во время строительных работ , наличие или отсутствие отделки, количество жилых и технических помещений, балконных зон, сантехники и так далее;

• дата передачи готового жилья частному инвестору;
• цена «квадрата» и вся стоимость покупаемой недвижимости, а также способы внесения платежей;
• четкое определение подсудности для тех случаев, если возникают конфликтные ситуации;
• реквизиты сторон.

Что касается даты передачи готового жилья, здесь у дольщиков возникает много вопросов и недоразумений. Стоит знать, что недвижимость считается переданной дольщику с того момента, как подписан передаточный акт, что, в свою очередь, невозможно без разрешительного документа на ввод в эксплуатацию.

Важно помнить также, что ДДУ обретает законную силу не с дня подписания, а, начиная с момента регистрации. Это единственный документ, находящийся под государственным контролем. Остальные формы письменных договоренностей и контрактов с застройщиками граждане подписывают исключительно на свой страх и риск.

ДДУ-2019: важные направления предстоящих изменений

На самом деле, глобальная цель государства – упорядочить строительную индустрию и, наконец, сделать эту сферу цивилизованной. У членов правительства появились свежие мысли на счет «долевки»: в идеале необходимо поступательно отходить от долевых отношений как таковых и актуализировать продажу готовых квадратных метров, в том числе, с задействованием ипотеки. Эти намерения учитывались и при внесении последних на данное время изменений в законодательные акты.

Накануне официальных нововведений была утверждена а и обнародована так называемая «дорожная карта» постепенного внедрения проектной формы финансового обеспечения строительства жилых многоэтажек в РФ. Согласно этому плану, до 30 июня 2019-го разрешена смешанная форма обеспечения строительных работ, когда используются специализированные банковские счета или эскроу, а также по старой схеме привлекаются средства граждан. Далее можно будет задействовать исключительно эскроу-систему.

Эскроу-счета – банковские счета, на которые поступают средства дольщиков, и под эти деньги банк выделяет застройщику средства для поэтапного проведения работ. То есть, застройщик использует деньги банка (а не дольщика), и кредитная организация осуществляет контроль целевого использования этих денег.

В то же время, в соответствии с поправками в ФЗ-214, размер капитала и разные аспекты деятельности строительных организаций стали контролироваться государством намного более жестко. В общем же, компании, занятые в долевой системе возведения жилья, объединены одним термином «специализированный застройщик». К таким девелоперам предъявляется целый ряд требований:

Особые требования предъявлены также к руководящему звену, главным бухгалтерам и прочим представителям менеджерского состава строительных компаний, привлекающих средства граждан. В их «анамнезе» не может быть проблем с законом, случаев банкротства физического лица, привлечения к субсидиарной ответственности. Подтвержденные данные о том, что во главе девелоперской организации стоят люди, полностью соответствующие этим требованиям, застройщик обязан зафиксировать в проектной документации.

Основополагающим стал принцип «одна стройка – одно разрешение», то есть получать документы большим пакетом у девелоперов больше не выйдет. Банковское сопровождение финансовых взаимоотношений с дольщиками является обязательным, и передача средств напрямую представителям строительных компаний или посредникам теперь запрещена.

Соблюдение прав инвесторов: дополнительные меры защиты

В версии 214-ФЗ после поправок 2018 года появились положения, непосредственно касающиеся дополнительных и разноплановых видов защиты прав дольщиков. Власти пришли к выводу, что страхование ответственности девелоперов – не столь эффективная мера, как это предполагалось изначально. Страховые компании изо всех сил старались уйти от таких выплат, в результате чего эта система не помогла завершить ни одно проблемное строительство.

• В итоге открылся специальный фонд, гарантирующий решение проблем дольщиков при невыполнении девелоперами своих обязательств. Застройщиков обязали направлять в него 1,2% стоимости каждой квартиры, реализуемой по договору ДУ;
• Застройщики теперь не имеют права на покупку или выпуск ценных бумаг, за исключением акций самих компаний. Этим способом законодатели решили перекрыть вексельные схемы обеспечения строительства. Кроме того, введен запрет для девелоперов на получение или выдачу кредитов, за исключением целевых займов на возведение конкретных многоэтажек;
• Девелоперские компании не имеют права создавать или принимать участие в деятельности как коммерческих, так и негосударственных организаций, при помощи которых даже теоретически можно вывести средства дольщиков.

И все же главное нововведение 2018 года – это счета эскроу, на которые должны зачисляться средства частных инвесторов . Право на распоряжение ими девелоперы получают только после того, как жилье полностью передано покупателям, подтверждением чего является подписанный передаточный акт. Все это касается проектов, реализация которых начата после 1 июля 2018-го, а новостройки прежних лет возводятся по прежним правилам.

Если, вопреки всем предосторожностям, застройщик все же обанкротится, деньги частным инвесторам просто вернутся с эскроу-счета. Однако повторимся, это возможно только при наличии зарегистрированного договора долевого участия. При возникновении проблем у банка за возвращение денег будет отвечать Агентство по страхованию вкладов. На конец 2018 года установленный максимальный размер возмещения составляет 10 млн. рублей за одну квартиру. На сайте Центробанка уже опубликован перечень финансовых организаций, получивших право открывать эксроу-счета.

Штрафы и неустойки: кто, что и кому должен

Дольщики, согласно законодательству, могут в крайних случаях изредка просрочивать платежи (при рассрочке, пр.), но не дольше, чем на два месяца и с обязательным внесением штрафов. Если же застройщик задержится со сдачей объекта, ему придется платить неустойку даже в случае предупреждения дольщиков о переносе завершения работ. Частные инвесторы получают право на проценты за пользования деньгами – 1/150 действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Строительные компании не имеют права изменять заранее согласованную планировку квартиры и увеличивать ее стоимость. Цена может быть уменьшена, если по факту площадь жилья окажется меньшей, чем та, которая прописана в договоре.

ЖСК – исключение из правил: не регламентировано, но и не запрещено

Стоит отметить, что нововведения, принятые в 2018 году, касаются не всех новостроек. Действие законодательства о защите прав дольщиков не распространяется на дома, возводимые по схеме жилищно-строительных кооперативов. Они не запрещены, но и не регламентированы 214-ФЗ.

Более того, законодателями предусмотрена возможность создания жилищно-строительного кооператива, если девелопер обанкротился, а дом достраивать нужно. И это еще не все — ЖСК может быть организован на земельных участках, бесплатно выделенных под строительство из государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, большинство поправок 2018 года связано с репутацией застройщиков и строгим контролем потока денежных средств девелоперов, что служит снижению рисков для рядовых дольщиков. В 2018 году участники рынка только начали приспосабливаться к новым правилам, а то, насколько действенным оказалось измененное законодательство, станет понятно уже в 2019-ом, когда застройщики вынуждены будут полностью перейти на новые условия.

Кстати, само по себе введение эскроу-счетов в принципе уже означает отказ от традиционного долевого строительства. В сделке появляется третья сторона, которая за свои услуги (хотя и в определенной степени навязанные), естественно, тоже будет брать оплату

Заключение

Эксперты уже предрекают увеличение цен на недвижимость, однако будет ли оно значительным, пока неясно. Не исключено, что, если рынок окажется к этому не готов, и в результате начавшегося хаоса законодатели вынуждены будут слегка передвинуть срок перехода на новую систему.

Так или иначе, согласно планам властей, долевое строительство в нынешнем виде к 2021 году должно уйти в прошлое.

Источник: novostroev.ru

Долевое строительство: как застройщики будут работать в переходный период

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию определил президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня. В конце мая вице-премьер по строительству и региональной политике Виталий Мутко говорил, что поэтапный переход к проектному финансированию произойдет к 2020–2021 годам.

Для решения проблем обманутых дольщиков Россия должна выйти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от договоров долевого участия (ДДУ), подчеркнул президент. Цивилизованный способ — это привлечение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счетов, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки.

Слушания в Госдуме

В Госдуме 7 июня прошли слушания по поправкам в закон о долевом строительстве. В слушаниях приняли участие депутаты, представители Минстроя России, девелоперов, банков и общественных организаций.

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил о необходимости увеличить роль государства в строительстве и контроле над ним. Депутат Госдумы Владимир Жириновский также высказался о необходимости передачи функций контроля над строительством и продажами жилья государству. По его словам, граждане должны получать только готовое жилье.

«Рынок долевого строительства должен быть прозрачным, для этого необходимо уйти от котлового метода строительства. Нужно уже сегодня остановить долевое строительство, а то пирамида будет расти и дальше и когда-нибудь рухнет», — заявил на слушаниях министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Не все застройщики останутся на строительном рынке после ужесточения требований к ним и перехода на новую схему финансирования жилья, произойдет очищение рынка, считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. «Уйдут авантюристы, которые строили наудачу, без расчета финансовой модели, так как не смогут пройти оценку проекта в банке. Также непрофессиональные компании, коих немало, покинут рынок. Переход на проектное финансирование строительства жилья в России может привести к временному падению ввода жилья в России», — убежден эксперт.

«Всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом, заявил Якушев. В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые включены в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достаивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры, подчеркнул он.

Правительство и законодатели подготовили две большие группы поправок ко второму чтению в закон о долевом строительстве. Они касаются как ограничений для застройщиков в переходный период, так и вопросов банковского сопровождения строительства, пояснил Якушев. Поправки в законодательство будут окончательно приняты 27 июня, уточнил он.

Ряд поправок уже принят к рассмотрению во втором чтении. Однако на слушаниях были озвучены и новеллы, которые депутаты рассмотрят в профильных комитетах. С 1 июля 2018 года застройщики могут пользоваться счетами эскроу в добровольном порядке, а с 1 июля 2019-го — обязательно для всех проектов, по которым договор заключен после создания Фонда защиты прав дольщиков.

Законодатели предложили также существенно увеличить сборы с застройщиков в Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), который должен обеспечить достройку жилья в случае банкротства застройщика. Сейчас тариф составляет 1,2% от стоимости каждого ДДУ. С 1 октября отчисления возрастут до 3%, а с 1 января — до 6%, заявил Николай Николаев. По его мнению, это станет методом экономического стимулирования застройщиков к переходу на эскроу-счета. Фонд будет действовать до 1 июня 2019 года.

Депутаты также предложили страховать средства дольщиков на эскроу-счетах в Ассоциации страхования вкладов (АСВ) по аналогу с банковскими вкладами. Так называемая несгораемая сумма составит 10 млн руб. Также предложено, что на каждое разрешение на строительство должен быть открыт один расчетный счет, чтобы расход и перечисление денег на стройку стали полностью прозрачными, пояснил Николаев. Деньги дольщиков со спецсчетов будут перечислять застройщику после выдачи ключей дольщику, до это он может пользоваться собственными и заемными средствами, добавил депутат.

Законодатели также предложили снизить регуляторную нагрузку девелоперов, которые перешли на счета эскроу. Предлагается запретить ведение застройщиком операций, не связанных с реализацией проектов строительства жилья. Депутаты настаивают на ужесточении требования к девелоперам: основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика может стать задержка ввода объекта на три месяца и более.

Смягчение требований, предусмотренное в поправках, поможет сделать переход более плавным, рассказали девелоперы и риелторы. «На текущий момент представителям строительной отрасли, банковского сектора и регуляторам рынка намного важнее выработать общее понимание того, как и на каких условиях станут открываться кредитные линии, будет ли ставка по кредитам на строительство сниженной или общерыночной», — прокомментировал директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Плавная отмена долевого строительства не пройдет безболезненно для рынка, а радикальная и вовсе рискованна, считает зампред совета директоров по правовым вопросам ГК НДВ Дмитрий Скворцов. По его мнению, потенциальных покупателей ждет удорожание жилья в среднем на четверть, а девелоперов — неминуемые банкротства. «Если банк будет решать, останется застройщик на плаву или нет, то те, кто не получит полное финансирование своего проекта, будут вынуждены покинуть бизнес. В результате количество столичных девелоперов может сократиться до пары десятков, если не вовсе до единиц», — считает Скворцов.

Что уже принято ко второму чтению

Самое существенное изменение — с 1 июля 2018 года вводится банковское сопровождение строительства жилья, которые касается и тех новостроек, которые уже находятся в стадии строительства. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей. Они будут перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Прямые продажи будут возможны лишь в сданных в эксплуатацию домах.

Устанавливаются требования к размеру собственных средств застройщика и его денежных средств, размещенных на счете в уполномоченном банке (не менее 10% проектной стоимости объекта долевого строительства), следует из документа. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения.

Правительство облегчило условия привлечения средств дольщиков для застройщиков комплексных проектов развития территории. С 1 июля девелоперам предоставят возможность привлекать денежные средства дольщиков для строительства домов сразу по нескольким разрешениям в случае, если строительство идет на одном участке или в границах территории комплексного освоения, указано в документе.

Предполагается, что застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении или развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство без учета вступающих в силу 1 июля требований. Поправки позволят создать условия для обеспечения стабильности рынка жилищного строительства, следует из документа.

Застройщикам предлагается предоставить право привлекать на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости целевые займы основного общества в размере не более 20% проектной стоимости строительства объектов по каждому выданному разрешению на строительство по ставке, не превышающей на дату заключения договора целевого займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на 2 п. п.

Источник: www.vsnr.ru