Как известно, российское правительство решило просто и бескомпромиссно спасти соотечественников от судьбы обманутых дольщиков: к 2020 году покупку жилья по договорам долевого участия (ДДУ) могут просто-напросто запретить. До введения запрета будет действовать некий переходный период, в течение которого средства всех участников ДДУ будут находиться под строгим контролем того или иного банка.
Благодаря этим мерам рынок жилья должен стать прозрачнее и безопаснее, считают сторонники этой идеи. Забывая при этом о такой «незначительной» детали, что он станет и заметно дороже. Кто получит образовавшуюся маржу, тот и останется в выигрыше от запрета. И это явно не «спасенные» покупатели.
Проговорились
Новость о грядущем запрете строительства по ДДУ моментально вызвала неслабый переполох. В деловой среде на эту инициативу, естественно, отреагировали шквалом критики. Глава компании «Мортон» Александр Ручьев считает, что полный уход от долевого строительства был бы ошибочным: «Отказ от долевого строительства будет означать переход на банковское финансирование, а оно попросту неэффективно». Да и сами потенциальные дольщики, которые рассчитывали после 2020-го обзавестись собственным и, главное, относительно недорогим жильем, были, мягко говоря, слегка ошарашены.
В России могут запретить долевое строительство жилья
Правда, чуть позже ведомства попытались смягчить реакцию публики. В открытую полный отказ от ДДУ больше не упоминался, и четкого заявления о том, что его не будет, в результате так и не прозвучало. Например, глава Минстроя Михаил Мень, еще в прошлом году говоривший, что отмена строительства по ДДУ положит конец проблеме обманутых дольщиков, 27 июля выступил против идеи полного запрета. Но тут же пояснил, что сейчас-де неподходящее время для этого. Вот когда структура предложения на рынке жилья перестанет реагировать на подобные меры — вот тогда и можно будет запрещать.
Аналогичное по степени туманности разъяснение, по информации РИА «Новости», поступило из секретариата первого вице-премьера Игоря Шувалова. Там делают акцент на том, что застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги по схеме, сходной с ДДУ, только не напрямую от покупателей, а при посредничестве банка. Но как долго такое «счастье» продлиться, опять же не уточняют.
Пока эта нехитрая дипломатия не дала ощутимого эффекта. Интернет по-прежнему пестрит заголовками об отмене долевого строительства, и на их фоне робкие опровержения, хоть бы и от самого министра, выглядят неуверенно.
Да и по общему характеру правительственной риторики на тему обманутых дольщиков за последние год-полтора можно заключить, что дело так или иначе будет двигаться в сторону запрета долевого строительства. И не так важно, в каком году это может случиться — в 2020-м или в 2030-м. Важно то, что власти в принципе допускают такую возможность. Одно это наводит на мысль, что из списка приоритетов государственной политики выпадает еще одна ключевая отрасль экономики.
Объяснимое и невероятное
Изначально предложение подкорректировать закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» поступило в правительство от главы Московской области Андрея Воробьева. Учитывая, что на него возложена ответственность за регион, в котором строят около 10% всего жилья в стране, желание губернатора избавиться от головной боли в виде недостроев и всех вытекающих отсюда проблем вполне можно понять.
Через пять лет в России могут запретить долевое строительство
По словам Воробьева, на 2012 год число жертв неудавшегося долевого строительства в Подмосковье достигало примерно 18 тысяч человек. За три прошедших года местной администрации удалось довести эту цифру до 11 тысяч.
«Буквально в ручном режиме мы обеспечили сдачу 78 проблемных объектов», — рассказал губернатор. Однако устранение последствий каждого нового банкротства, без сомнений, требует немалых денег и столько же человекочасов, а в условиях кризиса эти ресурсы особенно дефицитны.
Не факт, что федеральные чиновники руководствовались теми же соображениями, но, судя по всему, идею они приняли на ура. Вопрос обсудили на заседании Совета при президенте по жилищной политике — и вот уже сам Игорь Шувалов объявляет, что в ближайшее время над проблемой дольщиков уже начнет трудиться специальная рабочая группа.
В числе прочего участники группы должны определить механизм защиты дольщиков на тот период, пока строительство по ДДУ не запрещено. «Одним из предлагаемых инструментов защиты граждан может стать банковская гарантия, получаемая застройщиком и покрывающая весь объем финансирования строительства, — сообщили в секретариате Шувалова, — а также трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация». Смысл задумки заключается в том, чтобы дольщики не могли отдавать деньги прямо в руки девелоперов, а несли бы их на специальные банковские счета, откуда средства будут выделяться по ходу возведения обещанного объекта.
Здесь-то и кроется главный подвох этой славной истории о защите интересов граждан, — утверждает издание.
Сообразили на двоих
Практика заключения трехстороннего договора, упомянутая представителем вице-премьера, на самом деле в России уже используется. Причем не кем попало, а такими гигантами кредитно-финансового рынка, как ВТБ и Сбербанк.
Услышав об этом на заседании президентского совета, Игорь Шувалов явно вдохновился. «Если у них есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткими эти законодательные рамки и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона», — цитирует вице-премьера пресс-служба правительства МО.
После этого грех сомневаться в том, что и в Сбербанке, и в ВТБ работают очень умные и сообразительные люди; и тот факт, что они раньше всех поняли, какую выгоду можно извлечь из «помощи дольщикам», — отличное тому доказательство. Используемая ими схема, которую могут сделать обязательной уже со следующего года, обеспечивает банкам гарантированный приток денежных средств.
С точки зрения банковской выгоды, это, по сути, тот же старый добрый депозит, только лучше: не надо привлекать вкладчиков высокими ставками, а главное — не надо выплачивать им никаких процентов. Зато средства, поступившие в банк, вполне можно пустить в оборот (например, для кредитования или проведения валютных спекуляций) и неплохо подзаработать за счет «спасаемых» дольщиков.
Если же подобные ограничения действительно окажутся временными и сменятся полным запретом на долевое строительство — тем лучше для тружеников банковского сектора.
На долевое строительство сейчас приходится примерно три четверти рынка жилья, рассказал Ручьев. И схема неспроста оказалась настолько востребованной: «На данный момент это единственный канал для получения финансирования в обход банков», — пояснил глава «Мортона». Если ее отменить, застройщикам не останется иного выбора, кроме как брать кредиты в банках.
Учитывая объем финансирования, необходимого для строительства многоквартирного дома, а также количество девелоперов, которые без этого финансирования не проживут, банковский сектор просто озолотится. Объемы кредитных прибылей, которые существенно сократились за последние полтора года, не то что вернутся на былой уровень, но и, вполне вероятно, переплюнут докризисные рекорды.
А вот для остальных участников «трехстороннего договора» все будет с точностью до наоборот: стоимость денег для девелоперов резко вырастет на размер кредитной ставки, а значит, и цена всего вводимого в стране жилья вырастет соответственно. Следовательно, из-за роста цен резко упадут объемы продаж, что для многих крупных компаний, особенно тех, чей бизнес уже перекредитован, окажется смертельным и аукнется банкротством, что в свою очередь отзовется ростом безработицы в стране.
И ведь у государства есть все инструменты, для того чтобы избежать этой ситуации и при этом все-таки решить проблему обманутых дольщиков.
«Вместо отмены долевого строительства надо ужесточать требования к застройщикам и страховщикам», — считает господин Ручьев. Путь, по которому в итоге пойдет правительство, окончательно покажет, «кто в доме хозяин». Если в приоритете интересы населения и бизнеса (а в данном случае они совпадают), то долевое строительство будет жить. Если же его запретят — значит первостепенной задачей социальной и экономической политики правительства стало жизнеобеспечение банковского сектора.
Источник: sroportal.ru
Новый закон о долевом строительстве: продажу жилья могут запретить на начальном этапе
О необходимости скорейшего отказа от подобных схем и ужесточении регулирования говорил президент России Владимир Путин на совещании с застройщиками, которые, как отмечается, надеялись на этой встрече наоборот добиться смягчения требований.
В Минстрое вынашивают планы о том, чтобы с 2020 года на российском рынке недвижимости могли приобретать лишь готовую квартиру в построенном доме. Как стало известно, глава российского государства Владимир Путин настроен на скорейший отказ от долевого строительства.
Уход от долевого строительства по закону должен начаться с 1 июля 2019 года, но глава государства настаивает на том, чтобы это было сделано раньше, «чуть ли не в этом году». Так, на необходимость ужесточения регулирования президент указал застройщикам на совещании, прошедшем вечером 30 мая.
Продажу квартир в недостроенных домах могут запретить уже через два года, пишет издание. При этом собеседник газеты отметил, что девелоперы пришли к президенту с надеждой добиться смягчения требований.
Российский лидер еще в декабре указал на то, что «у нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним». По итогам прошлого года в России насчиталось 122 тысячи обманутых дольщиков.
А в своем послании Федеральному собранию отметил, что вложившиеся в строительство жилья граждане, должны быть под надежной защитой. «От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане», — подчеркнул тогда глава государства.
В чем суть нового закона о долевом строительстве
Президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. Девелоперы пытались добиться смягчения требований. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче.
Напомним, что законодательство предусматривает отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 г. Но президент требовал сделать это раньше, чуть ли не в этом году, указывает он. Обсуждалась на совещании и возможность с 2020 г. продавать только готовое жилье.
Год назад были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Фактически они это самое долевое строительство уничтожают. По новому закону с 1 июля 2019 г. застройщики могут получить деньги за проданное жилье только после предоставления квартиры покупателю. Если жилье приобретается на этапе строительства, деньги хранятся на специальных счетах в банках. Доступа к ним не имеют ни покупатель, ни продавец.
На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб. (в отличие от 1,4 млн руб. по вкладам). Так что стройку девелоперам придется финансировать из своих средств или кредитоваться в банках.
Принято считать, что такую схему придумали, потому что государство так и не нашло способов защитить дольщиков. «У нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним», – возмущался Путин в декабре. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете «Единой России» насчитала таковых 122 000 человек.
Кроме того, ужесточение позиции властей связано с проблемами крупного подмосковного застройщика – Urban Group. У этой компании приостановлена регистрация договоров о долевом строительстве, идет поиск инвесторов на недостроенное жилье.
В случае банкротства Urban Group список пострадавших дольщиков вырастет еще на 16 000 человек.
На сегодня разница в цене между квартирой на начальной стадии строительства и по его завершении может достигать 30–40%. Себестоимость строительства увеличится на 10–15%.
Однако застройщиков, которые смогли бы строить полностью за счет собственных и кредитных средств, нет, кроме государственных компаний. Выходит, что рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков?
К чему приведет игра по новым правилам?
Эксперты считают, что, если продажу квартир в новостройках на этапе строительства отменят, размер входного билета на первичный рынок недвижимости увеличится как минимум на 30–40%.
Мелкие и средние компании уйдут с рынка, но и крупные девелоперы не все сумеют подстроиться под новые правила: правительству и ЦБ придется найти схемы, чтобы финансировать стройки. Ввод жилья при этом снизится, а цены на квартиры вырастут.
В то же время доступная ипотека может нивелировать удорожание, но потребители должны будут закладывать дополнительные расходы на первоначальный взнос.
В заключение скажем лишь, что времени у застройщиков, для того чтобы перестроиться, остается немного. Многое будет зависеть от тех условий, которые выставят банки, и смогут ли они потянуть такой объем.
Впрочем, как уверяют менеджеры крупных строительных компаний, даже и без запрета продажи недостроенного жилья застройщикам придется несладко.
Если полностью отказаться от долевого строительства, то большинство застройщиков, особенно в Московской области, перестанут работать, а в Москве останутся только аффилированные с банками компании.
В таком случае указанная в майском указе президента цель по ежегодному вводу около 120 млн кв. м жилья представляется не очень-то достижимой.
Так что, с одной стороны, власти проводят санацию строительной отрасли, которая может лишиться тысяч участников из-за постоянных реформ. С другой – правительство РФ до сих пор не добилось устойчивого экономического роста и восстановления доходов населения. В таких условия совсем не ясно, кто будет строить и кто будет покупать 120 млн кв. м в год.
Источник: informatio.ru