Согласно п.2 ст.6 ФЗ № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Статьей 333 ГК РФ установлено право суда уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом, Пленум Верховного Суда РФ в п. 77 Постановления от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее Постановление № 7) разъясняет, что «снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды». А в п. 75 данного Постановления говориться о том, что «при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ)».
Таким образом, снижение неустойки возможно по таким параметрам, как:
- по субъектному составу отношений;
- несоразмерность последствиям нарушения.
Как показывает арбитражная судебная практика, суды (в том числе апелляционные суды) практически в каждом конкретном случае не удовлетворяют ходатайства застройщиков об уменьшении размеров неустоек.
Так, Девятый арбитражный апелляционный суд (далее – Девятый ААС) в своем Постановлении от 14 июня 2016 г.[1], взыскав сумму неустойки в полном объеме, указал, что поскольку просрочка в передаче квартиры была во время, когда участником долевого строительства являлся гражданин (цедент), то и неустойка, установленная ч. 2 ст.6 ФЗ № 214, должна уплачиваться юридическому лицу (цессионарий) в двойном размере.
Таким образом, перемена кредитора с физического лица на юридическое не может являться основанием для снижения двойного размера неустойки.[2]
Оставляя решение первой инстанции в силе и отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, Десятый арбитражный апелляционный суд (далее — Десятый ААС) в своем Постановлении от 6 июля 2016 г.[3] указал, что «снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Применение статьи 333 ГК РФ является правом суда, а не обязанностью суда, рассматривающего дело по существу». Кроме того, «снижение неустойки судом возможно только в одном случае — при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. В данном конкретном случае, суд первой инстанции, оценив характер взаимоотношений, длительное неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору, учитывая размер процентной ставки начисления неустойки, период просрочки, пришел к выводу об обоснованности заявленной суммы неустойки, а также отсутствии оснований для применения статьи 333 ГК РФ».
LawNow.ru: В каком суде рассматривается спор при банкротстве застройщика? #34
Аналогичная позиция отражена Десятым ААС в Постановлении от 20 июня 2016 г.[4]
В указанном ранее Постановлении от 14 июня 2016 г. Девятый ААС разъяснил, что основные начала гражданского законодательства не позволяют снижать размер неустойки ниже уровня, определенного законом (п.4 ст.1 ГК РФ). В случае уменьшения неустойки Ответчик будет извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Это будет стимулировать его к дальнейшему несвоевременному исполнению своих обязательств по передаче другим участникам долевого строительства недвижимого имущества. Уменьшение неустойки ниже уровня, установленного в законе, кроме прочего, вызывает негативные макроэкономические последствия, поскольку устанавливает режим, когда не исполнять своевременно свои обязательства застройщикам выгоднее, чем действовать добросовестно. Кроме того, «установленная законом неустойка призвана в первую очередь стимулировать Ответчика на исполнение принятых на себя обязательств, а в случае их нарушения — компенсировать расходы Истца. Бездействие Ответчика, способствующее увеличению размера неустойки, не должно являться обстоятельством, снижающим его же ответственность. Неустойка как средство регулирования гражданских правоотношений в своей сущности есть способ защиты нормальных экономических отношений, побуждение участников имущественного оборота к добросовестному выполнению своих обязанностей».
Кроме того, суд указал, что «учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства гражданское законодательство предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом».
Помимо этого, в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 г. N 17[5] содержатся некоторые критерии для установления несоразмерности в каждом конкретном случае: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.[6]
Таким образом, при решении вопроса о снижении неустойки, необходимо наличие такого факта, как явная несоразмерность размера взыскиваемой неустойки размеру/последствиям нарушения обязательства, за которое данная неустойка взыскивается. При этом, должны учитываться такие факторы, как характер взаимоотношений, длительное неисполнение должником принятых на себя обязательств по договору, размер процентной ставки начисления неустойки, период просрочки исполнения обязательств по договору, превышение суммы неустойки суммы возможных убытков и др.
Доказательства несоразмерности неустойки размеру причиненных убытков
В п. 73 Постановления № 7 Пленум Верховного Суда РФ указал, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. А в п. 74 Постановления говориться о том, что возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
Так в Постановлении Десятого ААС от 6 июля 2016 г.[7] указано, что, в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, ответчик не представил доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения им своих обязательств. Следовательно, отсутствуют основания для ее снижения.
Аналогичная позиция отражена Десятым ААС в Постановлении от 20 июня 2016 г.[8].
А в своем Постановлении от 16 июня 2016 г.[9] Десятый ААС делает ссылку на п.3 Информационного письма № 17, в котором говориться о том, что доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.
Кроме того, суд указал, что «оснований для применения положений ст. 401 ГК РФ у суда не имеется, поскольку в сфере предпринимательской деятельности обстоятельством, освобождающим от ответственности, является лишь действие непреодолимой силы[10], юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при одновременном наличии таких ее существенных характеристик, как чрезвычайность и непредотвратимость. Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы нормального, обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, то, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах. Не любой жизненный факт может быть квалифицирован как непреодолимая сила, так как обязательным признаком последней является ее чрезвычайный характер. От случая непреодолимая сила отличается тем, что в основе ее — объективная, а не субъективная непредотвратимость[11]».
Отказывая в удовлетворении апелляционных требований о снижении размера неустойки, Девятый ААС в своем Постановлении от 14 июня 2016 г.[12] указал, что ответчик не привел никаких доказательств того, что неустойка должна быть снижена: «Ответчик не анализирует, какие убытки могли возникнуть у участника долевого строительства (Первоначального кредитора), если ему не передавать квартиру в течение 22 месяцев. Он не представил доказательств того, что возможные убытки участника долевого строительства (Первоначального кредитора) от неисполнения Ответчиком своего обязательства значительно ниже взыскиваемой неустойки.
Вместе с тем, уменьшение неустойки позволит Ответчику получить доступ к финансированию за счет потребителей (Первоначального кредитора — более слабой стороны в споре) на нерыночных условиях. Истец представил доказательства (не опровергнутые Ответчиком) о том, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения Ответчика, выше двукратной ставки рефинансирования Банка России (выше 16,5%). Таким образом, в случае уменьшения неустойки Ответчик будет извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Это будет стимулировать его к дальнейшему несвоевременному исполнению своих обязательств по передаче другим участникам долевого строительства недвижимого имущества. Уменьшение неустойки ниже уровня, установленного в законе, кроме прочего, вызывает негативные макроэкономические последствия, поскольку устанавливает режим, когда не исполнять своевременно свои обязательства застройщикам выгоднее, чем действовать добросовестно.
Кроме того, учитывая императивные нормы РФ, а именно ст. 330 ГК РФ, Истец не обязан доказывать причинение ему убытков, в том числе возможных или предполагаемых. Данный вывод можно сделать из буквального толкования текста ст. 330 ГК РФ, так как если нет обстоятельств, подтверждающих необходимость распространительного или ограничительного толкования, следует пользоваться буквальным толкованием. Подлинная воля законодателя устанавливаться, прежде всего, на основе буквального толкования закона».
В другом Постановлении от 4 июля 2016 г.[13] Десятый ААС делает ссылку на аб.3 п.10 Решения Конституционного Суда Российской Федерации «Об утверждении обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2015 года», вынесенного 23 апреля 2015 года, в котором говориться, что положения законодательства не допускают возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность. И отказывает в снижении размера неустойки, так как «доказательств, свидетельствующих о том, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ суду не представлено»[14].
Таким образом, для снижения размера неустойки необходима доказанность его несоразмерности размеру возможных убытков лицом, ходатайствующим об уменьшении.
Передача прав требования на имущественные санкции без передачи основного долга -прав на объект по ДДУ
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно п. 2 ст. 384 ГК РФ право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.
Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника-застройщика, Десятый ААС в своем Постановлении от 4 июля 2016 г.[15] ссылается на абз. 1 п. 21 Информационного письма № 120[16], в котором говориться о том, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.
А абз. 6 вышеуказанного пункта устанавливает, что отношения по уплате неустойки являются обязательными, следовательно, на них распространяются положения главы 24 ГК РФ. Данная глава ГК РФ не содержит запрета на перевод обязанности по уплате неустойки в отрыве от обязанности по исполнению основного долга.
Аналогичная позиция отражена Девятым ААС в Постановлении от 14 июня 2016 г.[17] При этом суд, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника, указывает на:
- позицию ВАС РФ, отраженную в Определении от 27 февраля 2013 года[18], согласно которой: «суд, разрешая спор возникший из соглашения, которое по своему содержанию являлось аналогичным Договору цессии (уступка потребителем неустойки индивидуальному предпринимателю), установил, что «не доказано, что уступка требования об уплате неустойки нарушает установленный законом или иным нормативным актом запрет. Закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства»;
- позицию АС МО, отраженную в Постановлении от 30 января 2015 года[19], согласно которой: «разрешая спор между Истцом и Управлением Росреестра по МО об обязательности регистрации соглашения, которое по своему содержанию являлось аналогичным Договору цессии (уступка потребителем неустойки — пени и штрафа — Истцу), установил, что «закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства, равно как и не ограничивает возможность уступки только требования об уплате договорной неустойки. Законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону»[20].
Таким образом, право на взыскание неустойки (денежное требование, возникшее в связи с нарушением должником срока сдачи объекта) обладает самостоятельной имущественной ценностью. Закон не содержит положений о возможности нарушения прав и интересов должника уступкой требования выплаты неустойки без уступки основного долга (права на объект по ДДУ).
Уведомление должника о смене кредитора
Согласно п. 1 ст. 385 ГК РФ уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.
Отказывая должнику в удовлетворении апелляционной жалобы, Десятый ААС в Постановлении от 4 июля 2016 г.[21] указал, что первоначальный кредитор направил в адрес должника уведомление о переходе прав к новому кредитору части своего права требовать суммы имущественных санкций по ДДУ и акт об исполнении обязательства по передаче требований.
Следовательно, должник был надлежащим образом уведомлен о переходе права требования.
Кроме того, также отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника, Девятый ААС в своем Постановлении от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК ссылается на абз. 9 п. 14 Информационного письма N 120, который устанавливает, что «в силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ, должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования)»[22].
Таким образом, уведомить должника о смене кредитора, может как цедент, так и цессионарий. При уведомлении должника цессионарием, к уведомлению необходимо приложить документ, подтверждающий исполнение обязательств по цессии.
Взыскание с должника штрафа за неудовлетворение требования участника строительства выплатить неустойку
Согласно аб. 1 п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о ЗПП), при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Взыскав с должника вышеупомянутый штраф, Девятый ААС в своем Постановлении от 14 июня 2016 г.[23] указал, что данное требование цессионария является действительным, так как получено цедентом на основании договора участия в долевом строительстве и отказа должника добровольно исполнять требование о выплате неустойки.
При этом, суд сослался на позицию Верховного Суда РФ, указавшего что «предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки» (абзац 3 листа 4 определения N 8-КГ13-12, вынесенного 29 октября 2013 года)».
Кроме того, «требование этого штрафа обладает самостоятельной имущественной ценностью. Потому личность Первоначального кредитора не имеет значения для уступки этого требования — оно не связано неразрывной связью с личностью кредитора. Никакие из норм закона не содержат положений о нарушении прав и интересов Ответчика такой уступкой.
Первоначальный кредитор передал Истцу действительные требования о взыскании штрафной неустойки за отказ Ответчика выполнить его денежные требования добровольно. Право требовать штрафную неустойку за отказ Ответчика выполнить денежные требования добровольно (50 процентов от суммы) возникает не в силу вынесения судом решения в пользу Первоначального кредитора, а в силу отказа должника (Ответчика) от удовлетворения его требований. Ответчик требования Первоначального кредитора добровольно не выполнил. Значит право на взыскание штрафной неустойки возникло».
Данная позиция подтверждается п. 17 Информационного письма № 120, определениями ВС РФ от 22 октября 2013 года и от 13 января 2015 года[24].
Аналогичный вывод делает Десятый ААС в Постановлении от 16 июня 2016 г.[25], ссылаясь на аб. 1 п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 04 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда РФ.
В нем говориться, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется.
Вышеуказанные позиции содержаться также в Постановлении Десятого ААС от 4 июля 2016 г. и Постановлении Девятого ААС от 30 июня 2016 г.[26]
Таким образом, в случае, если должником добровольно не исполняются требования цедента о выплате неустойки, то цессионарий имеет право на взыскание штрафа, размер которого — пятьдесят процентов от требуемой суммы. При этом, необходимо наличие отказа должника добровольно выплатить неустойку после получения им от цедента предсудебного требования о ее выплате. Только тогда, у цессионария возникает право на штраф.
Переход прав от цедента к цессионарию на возмещение морального вреда
Ст. 383 ГК РФ устанавливает, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.
Таким образом, цессионарий не имеет права на возмещение морального вреда, которые возник у цедента[27].
Регистрация договора цессии
В соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Отказывая в удовлетворении апелляционных требований о взыскании неустойки с должника-застройщика, Десятый ААС в своем Постановлении от 6 мая 2016 г.[28] указал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленного требования ввиду отсутствия государственной регистрации договора уступки права требования: «Уступка права по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Требование о регистрации договора участия в долевом строительстве вызывает необходимость регистрации не только сделок по уступке участником своего права на получение объекта строительства, но и иных сделок по уступке прав, вытекающих из договора, в том числе уплату убытков, неустойки».
Таким образом, положения о необходимости государственной регистрации договора цессии, если уступка требования имеет место по сделке, требующей государственной регистрации, носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений в отношении уступки прав требований, непосредственно не связанных с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости[29].
Положительная практика снижения размера неустойки
Отменяя судебный акт первой инстанции и уменьшая неустойку должника за просрочку передачи объекта строительства, Десятый ААС в своем Постановлении от 4 апреля 2016 г.[30] указал, что
«При реализации инвестиционного контракта был существенно увеличен объем обязательств ответчика — застройщика в части наличия препятствий для реализации контракта в связи с наличием на земельном участке объектов недвижимости и необходимости их сноса за счет застройщика. Данная информация не содержалась в извещении от 18.07.2009 г. о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного участка.
В связи с чем, сроки начала строительства существенно сдвинулись.
01.11.2012 г. ответчик — застройщик вынужден был обращаться за продлением аренды земельного участка и только решением Арбитражного суда 18 апреля 2013 года аренда была продлена. По факту 6 месяцев застройщик юридически не мог продолжать работы на объекте в связи законной приостановкой действия разрешения на строительство.
Отказ администрации города Подольска в продлении договоров аренды признан судом необоснованным и незаконным.
Продление ответчиком срока действия разрешения на строительство на срок позже окончания договора аренды, свидетельствуют об объективных причинах задержки строительства.
Предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства на срок, не позволяющий по независящим от застройщика причинам, закончить строительство, нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на получение дохода от реализации объектов строительства.
Ответчик направил в адрес участника долевого строительства уведомление о продлении срока передачи объекта долевого строительства от 05 сентября 2014 года с уведомлением о переносе сроков ввода дома и предложением подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи объекта долевого строительства до 4 квартала 2014 года.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, подтвержденные письменными доказательствами, ответчик является добросовестным участником гражданского оборота».
Таким образом, суд может снизить размер неустойки за просрочку передачи объекта строительства при доказанности обстоятельств, свидетельствующих о наличии: добросовестности застройщика, объективных причинах задержки передачи объекта, направленного в адрес участника ДДУ уведомления о переносе сроков передачи с предложением заключить дополнительное соглашения, злоупотребления участниками ДДУ своим правом и др.
Специалисты «Корпорациям и акционерам» оказывают помощь по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде в рамках услуги «взыскание неустойки по договору долевого участия«
Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 27 января 2016 г. по делу N А41-73795/15
[5] п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 г. N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ»
Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15
Постановление Десятого ААС от 20 апреля 2016 г. по делу N А41-91916/15
Постановление Десятого ААС от 8 апреля 2016 г. по делу N А41-94947/15
Постановление Десятого ААС от 31 марта 2016 г. по делу N А41-94946/15
Постановление Десятого ААС от 25 марта 2016 г. по делу N А41-93603/15
Постановление Десятого ААС от 11 марта 2016 г. по делу N А41-94945/15
Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15
Постановление Десятого ААС от 20 февраля 2016 г. по делу N А41-77487/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
Постановление Десятого ААС от 29 января 2016 г. по делу N А41-65444/15
[7] Постановление Десятого ААС от 6 июля 2016 г. по делу N А41-14234/16
[8] Постановление Десятого ААС от 20 июня 2016 г. по делу N А41-14424/16
[10] Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2009 N 24-В09-8, Определение Конституционного Суда РФ от 19.02.2003 N 79-О
[11] Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2012 N 3352/12 по делу N А40-25926/2011-13-230
Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 20 апреля 2016 г. по делу N А41-91916/
Постановление Десятого ААС от 31 марта 2016 г. по делу N А41-94946/15
Постановление Десятого ААС от 25 марта 2016 г. по делу N А41-93603/15
Постановление Десятого ААС от 11 марта 2016 г. по делу N А41-94945/15
Постановление Десятого ААС от 10 марта 2016 г. по делу N А41-68063/15
Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15
Постановление Десятого ААС от 20 февраля 2016 г. по делу N А41-77487/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
Постановление Десятого ААС от 29 января 2016 г. по делу N А41-65444/15
[16] Абз. 1 п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 года N 120
[17] Постановление Девятого ААС от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК
[18] Определение ВАС РФ от 27 февраля 2013 года N ВАС-1787/13 по делу N А43-3694/2012
[19] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2015 года по делу N А41-27199/2014
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
[21] Постановление Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
[24] Определения ВС РФ от 22 октября 2013 года по делу N 64-КГ13-7 и от 13 января 2015 года по делу N 48-КГ14-12
[25] Постановление Десятого ААС от 16 июня 2016 г. по делу N А41-9391/16
[26] Постановление Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16 и Постановление Девятого ААС от 30 июня 2016 г. по делу N 09АП-25592/2016
Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15
Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
[27] Данная позиция отражена в Постановлении Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16.
[29] См. также: Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
Источник: corprf.ru
Долевое строительство обзор практики разрешения
Кадастровые работы (подготовка межевых
и технических планов), вынос границ в натуру
В нашем разделе » Нормативные документы » Вы найдете более 3-х тысяч документов по вопросам, связанным с оформлением прав и оборотом недвижимости ( в том числе более 2-х тысяч писем с разъяснениями Минэкономразвития, Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра» и других государственных органов и учреждений о применении нормативно-правовых документов)
Все документы поддерживаются в актуальной редакции
(ред. от 04.03.2015)
Первоначальный текст документа опубликован в издании «Бюллетень Верховного Суда РФ», N 3, март, 2014.
Источник: kadastrdon.ru
Справочные правовые системы
«Консультант Плюс»
Обзор Верховного Суда РФ касается ряда правовых проблем, возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В целом Верховный Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам, связанным с долевым строительством.
Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков (..)
Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:
— о признании права собственности на объект долевого строительства;
— о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Суд не вправе отказать в принятии таких исковых заявлений или прекратить производство по делу.
С данными исковыми требованиями также могут быть заявлены требования о компенсации морального вреда. Требования граждан в этой части подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) и подведомственны судам общей юрисдикции.
Приведенное разъяснение Президиума Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о признании права собственности на объект долевого строительства.
Так, для оформления права собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему достройку дома новому инвестору (если таковой имеется). Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение строительства многоквартирного жилого дома. В случаях неуплаты участником долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан в судебном порядке.
Судебная практика (лицо, достроившее многоквартирный дом, вправе требовать оплаты своей деятельности, если это предусмотрено соглашением с гражданами, в том числе путем предъявления встречного иска в споре о признании права собственности на квартиру):
— Апелляционное определение Московского областного суда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013;
— Апелляционное определение Московского областного суда от 29.07.2013 по делу N 33-16001;
— Определение Московского областного суда от 15.12.2011 по делу N 33-26291/2011;
— Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33-22908/11;
— Определение Московского областного суда от 27.09.2011 по делу N 33-21911.
После того как застройщик решением арбитражного суда признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии исковых заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.
Судебная практика (споры в рамках дела о банкротстве с участием дольщиков неподведомственны судам общей юрисдикции):
— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.11.2012 по делу N 33-17895/2012;
— Апелляционное определение Московского областного суда от 15.05.2013 по делу N 33-13900/13;
— Апелляционное определение Смоленского областного суда от 18.09.2012 по делу N 33-2832/2012;
— Определение Московского областного суда от 11.10.2011 по делу N 33-22976;
— Определение Верховного суда Чувашской Республики от 16.05.2012 по делу N 33-1465/2012;
— Определение Люберецкого городского суда Московской области от 06.12.2011 N 2-7905/11.
Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.
Судебная практика (споры в рамках дела о банкротстве с участием дольщиков неподведомственны судам общей юрисдикции):
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2013 по делу N 33-8414/2013;
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 04.07.2013 по делу N 33-8170/2013;
— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.06.2013 по делу N 33-4785-2013г.;
— Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2013 по делу N 33-2841/2013.
Сходная позиция по вопросу подведомственности споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 N 14520/12.
В п. 2 Обзора Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что требования граждан — участников долевого строительства подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением денежных требований и требований о передаче жилых помещений, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).
В частности, исковые требования о возмещении убытков, вызванных некачественным строительством, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком, о компенсации морального вреда, причиненного действиями застройщика, нарушающими права потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
Президиум Верховного Суда РФ обратил внимание, что указанные требования не могут относиться к требованиям, перечисленным в п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика:
— если квартира, как объект долевого строительства, передана застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи;
— если право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за участником долевого строительства.
Отметим, что приведенное разъяснение закономерно согласуется с ранее данным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которому дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
Аналогичный подход по вопросу подведомственности исковых требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда можно встретить в актах судов общей юрисдикции.
Судебная практика о подведомственности судам общей юрисдикции дел о нарушении прав дольщиков как потребителей:
— Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 N 71-КГ12-5;
— Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 31.07.2013 по делу N 33-2796/2013;
— Апелляционное определение Орловского областного суда от 17.07.2012 по делу N 33-1182.
Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве (..)
Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.
В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.
В рассматриваемом Обзоре отмечены наиболее популярные варианты обхода положений Закона о долевом строительстве. Это может быть, к примеру, целевой заем на постройку квартиры, так называемая «вексельная схема», договор о совместной деятельности и отношения, оформляемые с помощью предварительного договора. Указанные отношения судам следует квалифицировать как прикрытие соглашения об участии в долевом строительстве и применять к ним соответствующие положения, предусмотренные Законом о долевом строительстве.
Данные разъяснения повторяют выводы Верховного Суда РФ, которые он сделал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года и в Письме от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13.
В этих ситуациях гражданин вправе на основании ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства, возврата переданных ему денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.
Кроме того, Верховный Суд РФ напомнил, что к таким отношениям может применяться законодательство о защите прав потребителей, если они вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Специальные меры защиты интересов потребителей, включая возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя, будут применяться в ситуации, когда застройщик пытается обойти нормы Закона о долевом строительстве. Нельзя не отметить, что в настоящее время Закон о защите прав потребителей применяется к предварительным договорам (п. 4 Постановления N 17). До принятия этого Постановления практика судов общей юрисдикции не была единообразной.
Если изначально квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но затем права на получение этого объекта недвижимости были уступлены гражданину, желавшему приобрести его именно с потребительскими целями, то в таком случае к отношениям между цессионарием и застройщиком должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.
Допускается привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве). В данных случаях положения Закона о долевом строительстве не применяются.
Также Верховный Суд РФ указал, что действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.
Иски о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (..)
В нескольких разъяснениях, содержащихся в рассматриваемом Обзоре, Верховный Суд РФ отходит от общего принципа, согласно которому по спору, вытекающему из договорных отношений, могут возникать только договорные требования. Поскольку дорогостоящая сделка по приобретению квартиры для граждан является крайне важной, Верховный Суд РФ счел возможным удовлетворять вещные иски приобретателей, направленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу они могли бы требовать лишь надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве, возмещения убытков и других специальных санкций.
Однако подобные требования в ряде случаев могут остаться неисполненными ввиду фактического банкротства застройщика.
Верховный Суд РФ в п. 13 Обзора указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В частности, такие нарушения Закона о долевом строительстве могут иметь место при покупке будущих квартир по предварительному договору купли-продажи недвижимости. В этой ситуации покупатель может обратиться с суд с требованием о признании права собственности на приобретенное имущество, несмотря на отсутствие у гражданина зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.
Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома. В этой ситуации согласно разъяснениям Верховного Суда РФ гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.
Для обеспечения интересов дольщиков, которые должны получить по договору участия в долевом строительстве квартиры, свободные от прав третьих лиц, Верховный Суд РФ фактически ввел запрет на обременение залогом банка (иных лиц) таких квартир, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Верховный Суд РФ указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана. Данное решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.
Однако если покупатель квартиры не уплатил обусловленную договором цену, то он уже не сможет требовать передачи объекта недвижимости в натуре (см., к примеру, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 24.04.2012 по делу N 33-2935/2012).
Если строительство многоквартирного дома, который зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта незавершенного строительства, не окончено, граждане могут требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием предварительной оплаты. Данный вывод следует из того, что раздел объекта инвестиционной деятельности (многоквартирного дома) в натуре до его ввода в эксплуатацию невозможен, в связи с чем невозможно и признание права собственности за покупателями на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче гражданам после завершения строительства. Верховный Суд РФ подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.
Законодательство об инвестиционной деятельности не может применяться к отношениям по приобретению квартиры гражданами в непредпринимательских целях.
Данная позиция и ранее встречалась в практике Верховного Суда РФ:
— Определение от 19.06.2012 N 5-В12-11;
— Определение от 10.04.2012 N 5-В12-10.
Это разъяснение сближает правовые позиции Верховного Суда РФ с выводами ВАС РФ, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Верховный Суд РФ также указал, что привлекать денежные средства для строительства объекта в целях последующей передачи квартир покупателям может только такое лицо, которое имеет право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора). Таким образом, к этому лицу не могут быть предъявлены требования о передаче квартир в натуре, поскольку оно не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.
Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в том числе фактического захвата такого имущества) (..)
Верховный Суд РФ указал, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, так как это будет нарушать права и интересы других собственников. Следовательно, гражданин не может требовать передачи ему права собственности на общее имущество многоквартирного дома, такой договор участия в долевом строительстве будет признан незаконным (см., к примеру, Определение Калужского областного суда от 20.05.2013 по делу N 33-1253/2013).
Сходные выводы по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применяются к спорам собственников помещений нежилого здания по поводу общего имущества в таком здании.
В настоящее время распространена практика размещения различного телекоммуникационного оборудования на крышах многоквартирных домов. Возведение антенно-мачтового сооружения на кровле многоквартирного дома одним из собственников общего имущества такого дома возможно лишь при достижении соглашения со всеми участниками долевой собственности и соблюдении санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа.
Следует отметить, что сходное разъяснение Верховный Суд РФ уже давал в п. 3 Обзора судебной практики за четвертый квартал 2012 года (раздел «Судебная практика по гражданским делам»).
Действия собственника квартиры в многоквартирном доме по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности жилого дома, нарушающие права и охраняемые законом интересы других собственников, порождают обязанность этого лица по возмещению вреда и по восстановлению нарушенных прав. Верховный Суд РФ указал, что ответственность собственника помещения перед другими собственниками имущества, находящегося в многоквартирном жилом доме, возникает за незаконные действия этого лица, производимые в помещении этого собственника, к которым не имели доступа другие жители дома.
Документы, являющиеся героями текущего обзора — «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», можно скачать, кликнув на выделенную часть текста (скачать).
Инструкция по разархивации находится здесь.
(По материалам аналитических обзоров, подготовленного компанией Консультант Плюс )
Источник: www.artiks.ru
Юридические услуги по спорам с СК «Дальпитерстрой»
Представление интересов дольщика в судебном споре с СК «Дальпитерстрой».
В четверг разрешилось интересное дело по плановым срокам в Горсуде Санкт-Петербурга.
Первоначально истец обратился к Компании с иском о признании пункта договора, устанавливающего плановый срок, сроком строительства, а пункт договора привязывавший срок к сроку из разрешения на строительство недействительным, расторжении договора и выплате денег.
Районный суд решил, что:
1. Пункт договора устанавливающий плановый срок является сроком окончания строительства.
2. Пункт договора, ставящий срок окончания строительства в зависимость от выхода разрешения на строительства с новыми сроками, суд признан противоречащим Закону о защите прав потребителей и нарушающим положения ст. 310 ГК о невозможности одностороннего изменения условий договора.
3. Договор расторгнуть.
4. Деньги вернуть.
Удивительность ситуации заключалась в том, что суд полностью не учел положения ст. 314 ГК, а именно возможность установления сроков не конкретной датой, а определять срок событием, которое неизбежно должно наступить. Суд также не учел тот факт, что компания-ответчик сама участвовала в строительстве как дольщик, а, следовательно, у нее отсутствовала возможность влиять на выход разрешений на строительство. Естественно была подана кассация.
В Горсуде истец пытался доказать эту же позицию, которая сработала в районном суде.
Как представитель ответчика я заявил о том, что:
1. Установление срока полностью соответствует ст. 314 ГК;
2. Ответчик не может своей волей влиять на выход разрешений на строительство данного объекта;
Суд решил решение районного суда отменить, в удовлетворении требований отказать.
Статья 314. Срок исполнения обязательства
1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
| Уважаемый Антон, не открывается файл с определением Горсуда. Если можно, киньте в личку . Спасибо |
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 декабря 2006 года
Дело N 78-В06-52
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Борисовой Л.В.,
Корчашкиной Т.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 12 декабря 2006 года дело по иску Х. к ООО «Компания «Град-инвест» о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по надзорной жалобе Х. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2005 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 июля 2005 года, постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2006 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Л.В., объяснения Х., его представителя — В., представителя ООО «Компания «Град-инвест» — М., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
из решения Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2005 года, определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 июля 2005 года, постановления президиума Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2006 года указание на то, что на спорные правоотношения нормы Закона N 2300-1 от 07.02.1992 (в последующей редакции) «О защите прав потребителей» не распространяются, исключить.
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 февраля 2005 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 июля 2005 года, постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2006 года об отказе в иске о взыскании денежной компенсации морального вреда и штрафа отменить. Дело в этой части передать в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ
СУДАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ
И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ
Нашел свое апрельское творение в консультанте =)
ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2010 г. N 44г-30/10
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председателя: Епифановой В.Н.
и членов президиума: Яковлевой Т.И., Пономарева А.А., Черкасовой Г.А. и Кудряшовой В.В.
рассмотрел в судебном заседании 28 апреля 2010 года дело по иску Л.Л. к ООО «Флагман» о расторжении договора, признании недействительным договора в части, взыскании внесенных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда
на основании надзорной жалобы Л.Л. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 06 апреля 2010 года о передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Заслушав доклад судьи Миргородской И.В., объяснения Л.Л., адвокатов Рассказовой И.В. и Воробьевой И.Б. в защиту его интересов, представителя ООО «Флагман» (по доверенности от 10 ноября 2009 года Лебедев А.Ю.), Президиум
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года были частично удовлетворены исковые требования Л.Л.
Суд принял решение о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома N 2 ЕД /К/0126/10, заключенного 26 июня 2008 года между Л.Л. и ООО «Флагман», признал недействительным п. 1.5 договора, взыскал с ООО «Флагман» в пользу Л.Л. внесенные им денежные средства в сумме 5 000 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме 126 805 руб. 54 коп., компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб., а всего взыскал в его пользу 5 175 805 рублей 54 коп. и государственную пошлину в сумме 20 000 рублей.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2009 года решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года отменено с вынесением по делу нового решения об отказе Л.Л. в иске.
В надзорной жалобе от 04 февраля 2010 года, поступившей в Санкт-Петербургский городской суд 24 февраля 2010 года, Л.Л. просит отменить определение судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2009 года и оставить в силе решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 27 февраля 2010 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда оно поступило 10 марта 2010 года.
06 апреля 2010 года судьей Санкт-Петербургского городского суда вынесено определение о передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и определения о передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, считает, что надзорная жалоба подлежит отклонению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав.
Как усматривается из материалов дела, по условиям заключенного между сторонами договора о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, Горская-Александровская, квартал 12, участок 3, блок «К», корпус 1, дольщик, ООО «Флагман», обязался передать субдольщику, Л.Л., по акту приемки-передачи квартиру в состоянии, указанном в п. 1.3., в течение 60 рабочих дней со дня получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию определен в договоре — II квартал 2009 года.
Письмом, направленным ООО «Флагман» в адрес истца, он был уведомлен о допустимом окончании строительства квартиры, расположенной в Блоке К в 1 квартале 2010 года (л.д. 21).
Свои исковые требования истец мотивировал тем, что не соответствует требованиям Закона РФ «О защите прав потребителей РФ» п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома, предусматривающего, что изменение срока строительства в разрешительной документации на строительство Объекта автоматически влечет соответствующее изменение срока получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и что для этого не требуется заключение сторонами дополнительного соглашения к договору; по мнению истца, ответчиком нарушены сроки передачи ему квартиры по акту приемки-передачи; право истца на расторжение договора предусмотрено п. 6.5, по которому субдольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения дольщиком сроков, предусмотренных п.п. 1.4. и 3.1.3.
Истец также ссылался на то, что в соответствии с требованиями п. 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Разрешая заявленный спор, суд пришел к выводу, что истец доказал предъявленные им требования.
При этом суд применил к возникшим правоотношениям нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающего право потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказания услуги), если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, суд также применил положения о недействительности условий договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленные законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, а также нормы гражданского законодательства, регулирующего основания расторжения договора и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства. Кроме того, суд посчитал необходимым взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, определив размер процентов в сумме 126 805 рублей 54 коп. за 83 дня неправомерного удержания денежных средств истца.
Отменяя решения районного суда, судебная коллегия исходила из того, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1424 от 11 ноября 2008 года сроки строительства объекта были продлены до 31 мая 2009 года, т.е. срок окончания строительства был изменен в разрешительной документации, что повлекло изменение срока ввода объекта в эксплуатацию. Судебная коллегия сделала вывод, что отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого истцом п. 1.5 договора, поскольку данный пункт не содержит каких-либо обязательств, а предусматривает возможность изменения даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без подписания дополнительного соглашения. Принимая во внимание изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию в связи с внесением изменений в разрешительную документацию, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора по нормам п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В надзорной жалобы заявитель ссылался на то, что целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26 июня 2008 года являлось приобретение истцом в собственность квартиры для личных нужд, что позволяет применить к возникшим правоотношениям Закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в части, не урегулированной нормами Закона N 214-ФЗ. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1424 от 11 ноября 2008 года определен срок окончания строительства объекта — май 2009 года. Договор долевого участия в строительстве, заключенный между сторонами, предусматривал сроки ввода объекта в эксплуатацию не позднее 30 июня 2009 года. Таким образом, по мнению заявителя, довод суда кассационной инстанции об отсутствии нарушений сроков строительства в отношениях сторон не соответствует действительности. Доказательств иного изменения (продления) сроков окончания строительства объекта ответчиком не представлено.
Вместе с тем, доводы надзорной жалобы не могут служить основанием к отмене состоявшегося судебного постановления суда кассационной инстанции.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается истцом, строительство спорного объекта недвижимости ведется на основании распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 14 января 1994 года N 35-р «О проектировании и строительстве комплекса малоэтажной застройки пос. Горская-Александровская Сестрорецкого района».
Согласно ст. 27 п. 2 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона. Данный Закон вступил в силу с 01 апреля 2005 года.
Таким образом, несмотря на то, что договор между сторонами был заключен 26 июня 2008 года, к возникшим правоотношениям не могут быть применены нормы Закона N 214-ФЗ.
Удовлетворяя исковые требования истца, Выборгский районный суд Санкт-Петербурга также признал недействительным п. 1.5 договора долевого участия в строительстве, предусматривающий возможность изменения срока окончания строительства без заключения сторонами договора соответствующего дополнительного соглашения. Суд исходил из того, что в соответствии со статьей 16 ФЗ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Суд сослался на нормы ст. 310 ГК РФ, предусматривающей недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий.
Вместе с тем, Президиум считает, что суд необоснованно применил к спорным правоотношениям нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку по условиям пункта 1.2 договора долевого участия в строительстве от 26 июня 2008 года, заключенного между сторонами, договор не рассматривается сторонами как договор купли-продажи или реализации имущества, выполнения работы или оказания услуг.
При этом ООО «Флагман» по условиям договора является дольщиком, обязанным обеспечить финансирование строительства объекта и передачу квартиры субдольщику по акту приемки-передачи квартиры.
Таким образом, стороны договора в равной мере являются лицами, осуществляющими финансирование строительства объекта, и на возникшие между ними правоотношения не распространяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».
Отменяя решение районного суда и, отказывая истцу в иске по мотиву продления Правительством Санкт-Петербурга сроков строительства объекта, судебная коллегия указала, что срок строительства продлен до 31 мая 2009 года.
Вместе с тем, данный вывод не мог быть положен в основу отмены решения суда по этим основаниям, поскольку в заключенном между сторонами договоре указан срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию II квартал 2009 года, что позднее срока, указанного в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга N 214 от 11 ноября 2008 года.
Вместе с тем, Президиум считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не подлежит отмене, поскольку в заседание Президиума представитель ответчика представил распоряжение Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга N 227 от 21 июля 2009 года «О необходимости продления срока реализации инвестиционного проекта по адресу: Курортный район, пос. Горская-Александровская, кв. 11 и 12», из которого усматривается, что срок строительства комплекса малоэтажной застройки по вышеуказанному адресу продлен до 31 августа 2010 года.
По условиям п. 1.5 заключенного между сторонами договора изменение срока строительства в разрешительной документации на строительство Объекта автоматически влечет соответствующее изменение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанного в п. 1.4 договора. Для этого не требуется заключение Сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору.
Президиум считает, что содержащееся в договоре условие, не предусматривающее заключение между участниками договора дополнительного соглашения в случае изменения сроков строительства, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующего свободу договора, а пункты 1.4. и 1.5 не содержат ссылки на обязательства ответчика, изменение условий которых не допускается с учетом требований статьи 310 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум
Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2009 года об отмене решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 октября 2009 года и отказе Л.Л. в удовлетворении исковых требований оставить без изменения, надзорную жалобу Л.Л. — без удовлетворения.
Добрый день!
Хотелось бы узнать Ваше мнение по следующей ситуации и, возможно, получить какие-то советы.
Дом построен. При осмотре квартиры выяснилось, что в кухне имеется только большая балконная дверь, хотя покупали квартиру с окном и балконной дверью в кухне. И в приложении к нашему ДДУ на плане квартиры в кухне присутствуют окно и дверь. По факту- только балконная дверь. Сохранился рекламный буклет с планировками квартир, где также в кухне нарисованы окно и дверь.
Наше заявление, что надо бы сделать в кухне окно (как в ДДУ) до приема квартиры по акту, оставлено без ответа.
На второе заявление переделать дверь, чтоб хоть открывалась в режиме проветривания при отсутствии окна, ответили, что дверь открывается в соответствии с проектом от 2007 г. Наш договор заключен в 2009 г.
Как заставить застройщика сделать окно и нормальную дверь в кухне, которые предусмотрены ДДУ?
Каковы шансы этого добиться?
| Добрый день! Хотелось бы узнать Ваше мнение по следующей ситуации и, возможно, получить какие-то советы. Дом построен. При осмотре квартиры выяснилось, что в кухне имеется только большая балконная дверь, хотя покупали квартиру с окном и балконной дверью в кухне. И в приложении к нашему ДДУ на плане квартиры в кухне присутствуют окно и дверь. По факту- только балконная дверь. Сохранился рекламный буклет с планировками квартир, где также в кухне нарисованы окно и дверь. Наше заявление, что надо бы сделать в кухне окно (как в ДДУ) до приема квартиры по акту, оставлено без ответа. На второе заявление переделать дверь, чтоб хоть открывалась в режиме проветривания при отсутствии окна, ответили, что дверь открывается в соответствии с проектом от 2007 г. Наш договор заключен в 2009 г. Как заставить застройщика сделать окно и нормальную дверь в кухне, которые предусмотрены ДДУ? Каковы шансы этого добиться? |
К сожалению, решать такой вопрос по интернету очень сложно. Необходимо изучать ваш договор.
Режим проветривания действительно может быть не предусмотрен проектом. Вопрос о том, как компания ввела дом без окна остается открытым.
В договоре надо смотреть условия приема квартиры, права дольщика при наличии недостатков и сроки их устранения.
Заявления направлять им больше не стоит, направляйте претензию с требованием устранить недостатки в течение 10 дней. По закону у вас есть возможность требовать устранения (установки окна), уменьшения цены квартиры (возврата денег), возмещения стоимости самостоятельного устранения (сами ремонт делаете, а потом требуете денег).
Опишите ситуацию в претензии, ждите 10 дней, а потом действуйте по выбранному плану.
Если застройщик не «загнется», за месяцев 5 у вас есть шансы добиться решения суда в вашу пользу.
Спасибо за ответ!
Речь идет о доме по пр.Королева, 7 в Санкт-Петербурге, который построило ООО «СК СЭР» (застройщик).
В ДДУ есть пункт:»В случае выявления Сторонами недостатков (дефектов), которые делают Квартиру не пригодной для использования в качестве жилого помещения, Дольщик вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения таких недостатков в разумный срок.» +гарантия 5 лет и больше ничего о недостатках.
Застройщик сейчас утверждает, что в проекте, по которому строился дом, в кухне была изначально предусмотрена только балконная дверь и показывает нам эти планы. Но мы ведь не видели строительных планов, когда заключали ДДУ. Получается , что выкопировка планы квартиры, сделанная застройщиком и являющаяся приложением к ДДУ, сделана с другого плана.
Что это? Введение покупателя в заблуждение? Но тогда, наверное, придется принять без окна (не отказываться же от квартиры).
Или это подпадает под п.2 ст.7 214-ФЗ «. объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора. «? И тогда написать претензию застройщику, чтобы сделали окно ( они его делать не желают), принять квартиру по акту с указанием о несоответствии квартиры Договору,а потом через суд требовать привести в соответствие с условиями ДДУ?
Источник: www.lawnow.ru