Долевое строительство разрешение судебных споров

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

• Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию. Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
• Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф. Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

Судебная практика Верховного суда: При установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей. Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2020 г. (пункт 12)

«Практические кейсы судебных споров в долевом строительстве» адвокат Анастасия Поликыржа

Взыскание неустойки с застройщика

Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

• возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
• компенсации морального вреда;
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»);
• возмещение судебных расходов.

Это важно знать: Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом: налогообложение

Для подачи иска в суд также потребуются:

• копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
• копия договора долевого участия (3 экземпляра);
• копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
• претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
• акт приема-передачи квартиры (при наличии);
• другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия

После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

К составлению иска ст. 131 ГПК РФ предъявляются следующие требования:

• составляется в письменной форме;
• обязательно указываются: наименование суда;
• наименование истца и его место жительства (пребывания);
• наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
• в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
• обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
• доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
• цена иска (то есть размер неустойки + возмещение убытков);
• сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
• прилагаемые документы.

Также в иске истцу следует указать свои контактные данные.

Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:

• нахождения организации;
• жительства (пребывания) истца;
• заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Рассмотрение иска в суде

В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.

Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).

Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).

Решение суда и выплата неустойки

Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:

• вводная часть, в которой указываются: дата и место принятия решения;
• судебный орган его принявший;
• состав суда, ответчик и истец;
• другие лица, участвующие в судебном разбирательстве.

Также в нем может содержаться указание на дальнейшее обжалование вышестоящим судом.

Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения. Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:

• направляется судом для исполнения;
• либо выдается истцу для подачи заявления о возбуждении исполнительного производства в Федеральную службу судебных приставов или для обращения в банк, в котором у застройщика имеется расчетный счет (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков. Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков.

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Если по какой-то причине вы не хотите делать доверенность на второго дольщика, но участвовать в суде не можете, обязательно напишите в суд ходатайство о рассмотрении дела в ваше отсутствие.

Неустойка по ДДУ: алгоритм взыскания с застройщика

Самый сложный этап заключается в том, чтобы взыскать рассчитанную неустойку с застройщика. Картотека арбитражных дел по России, по многим ее регионам, содержит множество исков по этому направлению. Профессиональные юристы не раз отмечали сложности взыскания неустойки из-за того, что ни один из застройщиков не признает свою вину по суду и в дальнейшем приходиться устанавливать мотивы каждой из сторон.

Как правильно принять квартиру в новостройке.

В результате этого возникает ряд трудностей, о которых будет рассказано ниже. Важно понимать, что перед тем, как писать исковое заявление в суд, необходимо в досудебном порядке попытаться урегулировать вопрос с застройщиком в лице его представителя по поводу текущего обращения просрочки в сдаче жилья заказчику.

Только после того, как физическое либо юридическое лицо получило отказ в удовлетворении требования о досудебном порядке, которое необходимо и желательно получать в письменном виде, стоит отправлять исковое требование в суд.

Как подается досудебная претензия по неустойке ДДУ

Важно учесть одно единственное правило, которое поможет добиться успехов в взыскание неустойки с застройщика. Все свои требования важно излагать в письменном виде, а также создавать опись прилагаемых документов.

В первую очередь это касается использования заказных писем. Только в этом случае можно будет подтвердить факт того, что застройщик принял письмо от истца.

Если в течение установленного срока по требованию застройщик не дал ответ, необходимо связаться с ними через представителя в лице юриста либо самостоятельно и уточнить на каком основании застройщик игнорирует поставленные в досудебном обращение претензии и требования.

Еще один момент, которым злоупотребляют многие из застройщиков, — это смена юридического адреса.

Многие из них работают через офисы и представительства. Узнать фактический адрес, куда направлять обращения, можно самостоятельно.

Для этого необходимо узнать ИНН компании, с которой заключался договор. Его можно получить достаточно просто. Он указан в договоре долевого участия.

Необходимо точно излагать требования, ссылаясь на 214 Федеральный закон, а также Гражданский кодекс. В претензии отмечается и срок, на основании которого была образована неустойка, а также точная сумма в рублях, которую необходимо возместить в качестве пени.

Образец досудебной претензии

Образец досудебной претензии не имеет строго установленной формы. В зависимости от того, через какого юриста обращается истец или использует доступные системы «Консультант», «Гарант» в сети, формы могут быть примерно любого содержания и типа. Скачать их можно в интернете бесплатно, так как они находятся в открытом доступе.

Оформление квартиры в новостройке.

Нет также обязательного требования в виде составления обращения при помощи печатной машинки, принтера и компьютера, поэтому его можно направить написанным от руки.

Однако, как говорилось уже выше, необходимо соблюдать установленные требования, по которым в дальнейшем можно написать исковое обращение, а именно направлять все документы по почте, уведомляя заранее, и установить сроки, в течение которых будущий ответчик должен дать ответ по существу указанного в нем вопроса.

В арбитражном суде

Если застройщик перешел на отрицательную сторону и отказывается выполнять законом установленные требования необходимо написать исковое заявление в арбитражный суд, который занимается такими делами.

Практика неоднозначная, ведь в каждом регионе действуют свои условия, на которых рассматриваются конкретные дела. Очень многое зависит от самого истца и ответчика. Если исковые требования будут неточными или составлены с нарушениями, это приведет к тому, что иск будет отозван судом.

Срок давности по неустойке ДДУ

Срок исковой давности больная тема для многих юристов. Это связано с тем, что он рассчитывается в каждом регионе по-своему. На общих основаниях, согласно положению Гражданского кодекса, срок исковой давности для любого типа сделки составляет не более 3 лет.

Однако период, в течение которого он начинает действовать, трактуется у каждого по-разному. Позиция Верховного суда указывает на то, что необходимо рассчитывать срок исковой давности, начиная с момента образования просрочки, именно даты предельного срока передачи квартиру ее покупателю.

Исковое заявление неустойка по ДДУ – образец

Что касается образца искового заявления, тут необходимо сделать одно уточнение. Так как это договор общего гражданского типа, заявление, а точнее его форма, будет также иметь открытый характер.

Важным моментом при подаче искового заявления является очередность поставляемых требований, а также отсылка на действующее законодательство, а именно на 214 Федеральный Закон и гражданский кодекс при расчете неустойки.

В конце всегда необходимо прикладывать перечень документов и их копий, которые подтверждают факт наличия просрочки по сдаче жилья и образование неустойки в рассчитанном размере.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира ещё оплачена не полностью?

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Судебная практика Верховного Суда: Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года (п.22): неустойка начисляется от всей цены договора несмотря на то, что часть цены была оплачена за счет субсидии.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

• досудебный (путем предъявления претензии застройщику);
• судебный (подача искового заявления в суд).

Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

1. составление иска, сбор документации;
2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
3. рассмотрение дела судом;
4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Нет, это неправильно. В ФЗ об участии в долевом строительстве однозначно сказано, что неустойка уплачивается:

в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

То есть 214-ФЗ не предусмотрено начисление неустойки по разным ставкам. Необходимо делать расчет только по одной ставке. Если вы не хотите сами заморачиваться с расчетами, воспользуйтесь нашим Калькулятором неустойки по ДДУ, где уже учтены все необходимые ставки рефинансирования, а красивый расчет можно будет скачать для суда или претензии в формате PDF.

Расчет неустойки по ДДУ

Перед тем, как обращаться в судебные инстанции для получения причитающейся выплаты согласно нарушениям, отмеченным в договоре долевого участия, необходимо самостоятельно рассчитать день или неустойку по заключенному с застройщиком договору. Без этого требование не будет считаться мотивированным, и суд может снизить выплату в пользу ответчика.

Очень часто суды в практике используют 333 статью Гражданского кодекса, когда неустойка может быть уменьшена на 30% или даже 60%.

Здесь главное — грамотно подойти к расчету и без ошибок его провести. В расчете будут сразу несколько переменных, которые необходимо самостоятельно найти дольщику. Без них рассчитать неустойку будет невозможно.

В случае ошибки, допущенной в расчетах, суд может отправить или отклонить исковое требование, что также может создать ряд трудностей, если спор перешел в арбитражное направление.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Находиться неустойка будет по следующим переменным:

• Н — неустойука.
• КПД — количество просроченных дней.
• СНД — стоимость недвижимости по договору ДДУ.
• СР — ставка рефинансирования, действующая на период от просрочки установленная центральным банком Российской Федерации.
• КЛ — категория лица. Для физических лиц необходимо брать 1/150 по ставке рефинансирования, для юридических лиц — 1/1300.

В общем виде, согласно представленным параметрам, формула будет следующая:

Н = (СНД*КПД*СР/100) / КЛ

Теперь следует поставить параметры, чтобы на наглядном примере посмотреть, как действует формула расчёта просрочки по ДДУ.

Пример: Застройщик обязан сдать объект в срок до 01.03.2019 года. В итоге он нарушил сроки, установленные договором долевого участия, и передал объект покупателю только 01.09.2019 г. Приобретателем являлось физическое лицо. Цена недвижимости по договору составляла 5 млн рублей.

(5000000*184*0,07)/150

Получается, что за полгода просрочки по ДДУ застройщик будет обязан выплатить 429333рубля.

Как рассчитать неустойку по ДДУ — калькулятор онлайн

Если же в случае определенных обстоятельств не получается самостоятельно рассчитать неустойку по приведенной выше формуле, есть возможность использовать онлайн-ресурсы. Практически все калькуляторы, которые представлены по поисковым запросам рассчитывают просрочку по ДДУ онлайн и имеют одинаковые формулы.

Чтобы получить необходимое значение, которое в дальнейшем стоит использовать в исковом требовании, застройщику достаточно указать всего несколько параметров:

• цена по договору ДДУ;
• срок сдачи объекта по ДДУ;
• фактический срок передачи объекта недвижимого имущества приобретателю.

После этого, алгоритм, построенный на приведенной выше формуле, произведет расчеты и укажет точное значение суммы до рубля.

Что делать, если застройщик требует подписать соглашение на перенос срока по ДДУ?

Вы можете дать застройщику письменный ответ со своим отказом. Хотя по 214-ФЗ у дольщика нет такой обязанности, вам стоит свериться со своим договором. Если там указано, что вы должны дать ответ на предложение об изменении договора в части срока передачи в течение ____ дней, вам лучше соблюсти этот срок. Письменный ответ застройщику может быть таким:

___.____.2017 получил ваше предложение об изменении договора участия в долевом строительстве № дата в части переноса срока передачи квартиры с 1 квартала 2020 года на 3 квартал 2020 года. Поскольку перенос срока передачи меня не устраивает, я отказываюсь от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия № дата. Напоминаю вам, что законных оснований для обязания меня подписать это соглашение не имеется. При нарушении срока передачи квартиры, указанного в ДДУ (дата), намерен требовать неустойку по 214-ФЗ.

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Про неустойку при покупке квартиры через уступку: ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Как определить срок просрочки

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия полагается со дня, который идет вслед за тем, когда квартира должна была быть передана покупателю. Так, если этот момент был указан как первое марта, то ее течение начинается со второго.

Если же в документе присутствовала формулировка «первый квартал 2020 года», то, поскольку он длится с января по март, обязательство рассматривается как невыполненное, начиная с первого апреля. Конец этого промежутка наступает, только когда собственность оформляется на покупателя.

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

К неустойке по 214-ФЗ применяется общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права. Позиция Верховного суда РФ такова, что считать эти 3 года нужно после наступления даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, а не от даты фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Поэтому если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск по неустойке уже сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

Судебная практика ВС РФ: На основании п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Определение 70-КГ17-6

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Макаров Игорь Тарасович

Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2020 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2020г., просрочка составит 1 день.

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2020 г.

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2020 г.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2020г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

Ставка рефинансирования до 2020 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2020г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2020г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

• до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.
• с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. по ключевой ставке — 10,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. по ключевой ставке — 10 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. по ключевой ставке — 9,75 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 02.05.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9,25 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).
• с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,25 процентов годовых.

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Расчет по каждому периоду действия ставки

Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.

Задержки сдачи домов при долевом строительстве происходят довольно часто. В таких случаях Федеральный закон 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику возможность получить с застройщика возмещение за неудобства, доставленные пропуском срока получения квартиры.

Согласно законодательству, дольщик имеет право на неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, а также другие выплаты, перечисленные ниже.

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.

Позиция Верховного суда в тему:

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016

Расчет неустойки онлайн

Как взыскать неустойку с застройщика без предоплаты смотрите здесь.

С выигранными делами в судах можно ознакомиться тут.

досудебной претензии можно здесь.

О претензии к застройщику после подписания акта приема-передачи квартиры читайте тут.

Важные изменения в расчетах пени

• С 1 января 2020 года ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнена к ключевой ставке ЦБ

Данным калькулятором пользуются юристы разных компаний, включая самих застройщиков, поскольку его расчеты соответствуют действующему законодательству и округлены по математическим правилам с точностью до 1 копейки.

Важно! Федеральный закон № 214-ФЗ направлен, в первую очередь, на защиту участников долевого строительства (слабой стороны договора) перед застройщиками (сильной стороной договора). Именно поэтому если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то при просрочке передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка в двойном размере.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Для определения размера штрафных санкций утверждена формула расчета неустойки по ДДУ:

РН = (ЦД * КП * СР/100) / СД

• РН – размер неустойки;
• КП – количество просроченных дней;
• ЦД – цена договора;
• СР – утвержденная ставка рефинансирования/ключевая ставка;
• СД – статус дольщика. Если юридическое лицо, то 1/300, если физическое, то 1/150.

Ставка рефинансирования

Как известно, Центральный Банк России часто меняет этот показатель, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки рефинансирования, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока. С 2020 года ставка рефинансирования привязана к актуальной ключевой ставке ЦБ РФ.

Онлайн-калькулятор на данной странице учитывает все требования законодательства РФ и приводит актуальный расчет с учетом ранее действовавших норм и текущих нововведений, в том числе с учетом ставки рефинансирования за период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Изменение ставки рефинансирования/ ключевой ставки за 5 лет

• с 29.07.2019 по сегодня — 7,25%
• с 17.06.2019 по 28.07.2019 — 7,50%
• с 17.12.2018 по 16.06.2019 — 7,75%
• с 17.09.2018 по 16.12.2018 — 7,50%
• с 26.03.2018 по 16.09.2018 — 7,25%
• с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,50%
• с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75%
• с 30.10.2017 по 17.12.2017 — 8,25%
• с 18.09.2017 по 29.10.2017 — 8,5%
• с 19.06.2017 по 17.09.2017 — 9,0%
• с 02.05.2017 по 18.06.2017 — 9,25%
• с 27.03.2017 по 01.05.2017 — 9,75%
• с 19.06.2016 по 26.03.2017 — 10,0%
• с 14.06.2016 по 18.06.2016 — 10,5%
• с 03.08.2015 по 13.06.2016 — 11,0%
• с 16.06.2015 по 02.08.2015 — 11,50%
• с 05.05.2015 по 15.06.2015 — 12,50%
• с 16.03.2015 по 04.05.2015 — 14,0%
• с 02.02.2015 по 15.03.2015 — 15,0%
• с 16.12.2014 по 01.02.2015 — 17,00%
• с 12.12.2014 по 15.12.2014 — 10,50%
• с 05.11.2014 по 11.12.2014 — 9,50%
• с 28.07.2014 по 04.11.2014 — 8,0%
• с 28.04.2014 по 27.07.2014 — 7,50%
• с 03.03.2014 по 27.04.2014 — 7,0%
• с 13.09.2013 по 02.03.2014 — 5,50%

Это важно знать: Можно ли сдавать в наем ипотечную квартиру

Выиграл суд по неустойке. Как быстрее получить с застройщика деньги?

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Инструкцию по взысканию денег через банк застройщика можно посмотреть здесь. Пример заявления в банк к исполнительному листу на застройщика

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч. введении процедур наблюдения, конкурсного производства) требовать получения неустойки можно только через включение в реестр кредиторов в рамках банкротного дела.

Иск от участников долевого строительства о взыскании неустойки, штрафов, убытков

Исковое заявление подается по тем же основаниям, что и претензия. С той лишь разницей, что на досудебной стадии предлагалось урегулировать вопрос миром и добровольно устранить нарушения. Судебное решение будет носить для виновной стороны принудительный характер.

Обращение в суд

Действуют, когда истек срок передачи имущества и отсутствует положительный результат по претензии.

К этой категории дел применяется общий трехгодичный период исковой давности, который исчисляется со срока исполнения договора либо подписания передаточного акта.

Требование направляется на бумажном носителе либо в электронном виде онлайн. При подаче через сайт необходимо подтвердить факт извещения противной стороны, приложив скан квитанции или почтового уведомления.

Кому предъявлять иск

Ответчиком по делу заявляется лицо, с которым заключен ДДУ. При банкротстве застройщика требование предъявляется конкурсному управляющему.

Как составить исковое заявление

Содержание определяется ст. 131ГПК РФ. В нем указывается:

• подведомственный суд;
• сведения об истце;
• данные об ответчике;
• нарушенные права и заявленные требования;
• обстоятельства дела, доказательства;
• цена иска;
• информация о принятых мерах для возможного разрешения спора;
• нюансы дела: период просрочки, собственный расчет неустойки, дополнительные требования о компенсации морального вреда, убытков, штрафа, судебных расходов.

При подаче иска истец должен подтвердить, что ответчик нарушил условия соглашения в части срока, и приложить документы:

• передаточный акт, если имеется;
• договор;
• подтверждение выполненных истцом обязательств;
• претензия, ответ на претензию, иная переписка;
• уведомление о вручении судебных документов;
• квитанция о госпошлине.

Как выбрать суд

Дела в отношении граждан — участников долевого строительства, рассматриваются в суде общей юрисдикции по подсудности:

• мировым судьей при цене иска до 100 000 руб.;
• федеральным судьей районного (городского) суда при цене иска выше 100 000 рублей.

Арбитражный суд рассматривает только споры по экономическим вопросам (приобретение недвижимости в коммерческих целях). Иски, поданные потребителями, будут оставлены без рассмотрения.

Если не оговорено в договоре, то предъявить иск можно по выбору места:

• нахождения ответчика;
• жительства истца;
• исполнения договора.

Процедура рассмотрения

Гражданское производство возбуждается и выносится определение по делу в течение месяца, если документы поданы правильно. Иск, направленный с нарушением ГПК РФ, оставляется без рассмотрения; предоставляется время на устранение ошибок.

Помните! Цена иска определяется в зависимости от взыскиваемой суммы.

Потребители освобождаются от уплаты госпошлины, если цена иска до 1 000 000 руб. свыше 1 млн руб.взнос исчисляется по пп. 1 п. 19 ст. 333 НК РФ за минусом пошлины за 1 млн руб., то есть равна 0,5 % от цены иска свыше 1 млн руб., но не более 60 000 руб.

Суд может снизить заявленную неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ:

• суд посчитал пеню несоразмерной;
• при заявлении об этом должника;
• нарушения произошли по вине истца, и им не были приняты меры по их предотвращению.

Снижение судом неустойки обязательно мотивируется. Срок рассмотрения дела зависит от процессуальных действий в каждом конкретном случае.

Исполнение решения

Исполнительное производство возбуждается судебным приставом на основании вступившего в законную силу решения.

Исполнительный лист направляется в банк застройщика для списания средств с расчетного счета.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ. Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки. Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Внесудебный порядок

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ во внесудебном порядке?

Прежде всего, важно понимать, что взыскание возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке. В основе этой процедуры лежит точный расчет суммы, которую покупатель вправе требовать за нарушение сроков. Информация о том, как взыскивать и как выполнять расчет, содержится в ФЗ №214.

Самое первое – это определение даты, от которой следует вести отсчет просрочки. В ДДУ указан день, когда квартира должна быть передана покупателю (например, 01.01.2017 г.). Отсчет будет вестись со следующего дня (с 02.01.2017 г.). Учитываются все дни, пока не будет подписан акт приема-передачи квартиры, даже если застройщиком уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Важно: когда на руках покупателя не ДДУ, а договор цессии (переуступки права требования), то изучать следует все равно первоначальный ДДУ, где, например, может быть указано, что квартира будет передана в срок до 1 года после завершения строительства. В этом случае отсчет ведется не от даты в договоре цессии, а от даты, указанной в ДДУ.

Неустойка складывается из числа дней, помноженных на 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка и на стоимость квартиры. Так как цена недвижимости высока, даже за 1 месяц просрочки получается приличная сумма.

Процедура досудебного взыскания выглядит следующим образом:

1. Покупателю (дольщику) необходимо составить письменную претензию. В подтверждение своих требований следует ссылаться на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ, а также на пункты ДДУ.
2. К претензии следует приложить расчет неустойки, а также копии ДДУ, своего паспорта, а также документов, подтверждающих факт оплаты квартиры.
3. Претензию вместе со всеми приложениями можно вручить в офисе застройщика уполномоченному лицу, которое на вашей копии обязано проставить штамп о принятии, свою подпись с расшифровкой и дату, а можно направить письмом по почте, но тогда следует сохранить квитанцию об отправке и опись вложения.

Также по теме: Форма 1 ПУ (ЖКХ)
претензии застройщику за просрочку сдачи квартиры.

Сверх суммы неустойки, согласно ст. 15 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возмещения убытков (упущенной выгоды). К таким убыткам можно отнести оплату аренды квартиры на то время, пока идет строительство, а также повышенные проценты по ипотеке, если в ее условиях указано, что заемщик погашает заем по повышенной ставке до оформления права собственности. Разумеется, основания для дополнительного взыскания потребуется доказать: приложить договор найма жилья и документы по его оплате, договор ипотеки и квитанции обо всех платежах.

На ответ, а именно на выдачу официального отказа или удовлетворение сути претензии у застройщика есть только 10 дней. По истечении этого срока можно смело обращаться в суд, так как досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден.

Можно ли обанкротить застройщика, если он долго не платит мне неустойку?

Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.

Квартира куплена через участие в ЖСК, можно ли получить неустойку по 214-ФЗ?

К сожалению, нельзя. Хотя участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах упоминается в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» как одна из законных форм привлечения средств граждан на строительство жилья, сам закон распространяется только на квартиры, приобретаемые на основании договоров участия в долевом строительстве.

При вступлении в ЖСК между гражданином и кооперативом возникают не обязательственные (договорные), а членские (корпоративные) отношения. На такие случаи ни 214-ФЗ, ни закон «О защите прав потребителей» не распространяются. Об этом упоминается и в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, п.11).

Все статьи про долевое строительство: Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома Что делать, если застройщик построил квартиру с недостаткамиСоветы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектнойЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Источник: zonapravosudia.ru