В Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области продолжают поступать обращения жителей г. Ульяновска и области на действия застройщиков.
Уважаемые потребители! Управление считает необходимым разъяснить Вам следующее.
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту ГК РФ), пункту 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту Закон № 2300-1), в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными Законом № 2300-1, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Как устранить недостатки квартиры по ДДУ
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон № 2300-1 применяется в части, не урегулированной специальными законами.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон № 214-ФЗ).
В соответствии со статьёй 4 Закона № 2300-1 и пункта 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ исполнитель обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Какие недостатки объекта долевого строительства существенные
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ и пункт 1 статьи 29 Закона № 2300-1).
Пунктом 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Пунктом 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (пункт 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).
Пунктом 4 статьи 29 Закона № 2300-1 определено, что исполнитель отвечает за недостатки работы (услуги), на которую не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до ее принятия им или по причинам, возникшим до этого момента.
В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.
В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 5 статьи 29 Закона № 2300-1).
Статья 31 Закона № 2300-1 предусматривает, что требования потребителя, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку, размер и порядок исчисления которой определяется в соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона № 2300-1.
Таким образом, у Вас есть право обратиться к застройщику с требованием о составлении акта, в котором должны быть указаны все выявленные Вами дефекты и определен срок для их устранения.
В случае, если заявленные Вами требования застройщик не будет удовлетворять в добровольном порядке, спор в соответствии со статьей 11 ГК РФ и пунктом 1 статьи 17 Закона № 2300-1 будет разрешаться исключительно в рамках гражданского судопроизводства.
По общему правилу, защита нарушенных гражданских прав, защита нарушенных жилищных прав, в силу соответственно положений пункта 1 статьи 11 ГК РФ и части 1 статьи 11 ЖК РФ в конечном итоге может быть осуществлена только судом по правилам гражданского судопроизводства. В этой связи в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона № 2300-1 Вы вправе предъявить иск в суд по своему месту жительства или по месту пребывания либо по месту нахождения ответчика, либо по месту заключения или исполнения договора. В соответствии с пунктом 3 той же статьи 17 Закона № 2300-1 при обращении с иском в суд потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, связанным с нарушением их прав.
При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд согласно статье 79 Гражданского процессуального кодекса РФ назначает экспертизу, проведение которой может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.
Также сообщаем, что если своими действиями исполнителем Вам был нанесен моральный вред, то Вы вправе предъявить иск в суд. Cогласно статье 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом (в частности, в соответствии со статьей 15 Закона № 2300-1), суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Если Вы не нашли необходимую информацию, попробуйте
зайти на наш старый сайт
Разработка и продвижение сайта – FMF
Почтовый адрес:
432071, г. Ульяновск, ул. Дмитрия Ульянова, д. 4
Источник: 73.rospotrebnadzor.ru
Срок устранения недостатков при приемке квартиры
Застройщик не устранил выявленные при приемке квартиры недостатки в течение 45 дней. В течение какого срока он их должен устранить повторно? Установлен ли законодательством такой срок?
Ответ на вопрос без предварительного изучения имеющихся документов может быть неполным или неточным, так как вопросы устранения недостатков оговариваются не только действующим законодательством в области долевого строительства многоквартирных домов, но и договором долевого участия (ДДУ), а также другими документами (подписанные акты, переписка и проч.).
Основным нормативным актом, регламентирующим долевое строительство многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). Данным законом, в частности, ст. 7, предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как видно из вашего вопроса, застройщик принял на себя обязательства устранить недостатки, выявленные при приемке квартиры, в течение 45 дней. По всей видимости, данный срок был оговорен в ДДУ или при приемке квартиры.
Невыясненным остался вопрос: каким образом данный срок был зафиксирован сторонами (вами и застройщиком) — письменно или устно? В практике решения подобных вопросов были случаи, когда акт приема-передачи квартиры подписывался без замечаний со стороны дольщика, а обещания устранить недостатки давались застройщиком устно и нигде не фиксировались или момент фиксации всячески откладывался под разными предлогами.
Важно помнить, что отсутствие письменных подтверждений наличия недостатков и (или) непредъявление их застройщику является одной из основных причин, по которым застройщик не устраняет недостатки.
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года (Ч. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае если застройщик нарушил согласованные сроки устранения недостатков, которые были зафиксированы в акте приема-передачи, дольщик может в судебном порядке принудить его провести работы по устранению недостатков. Данное право зафиксировано в ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.
В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Предварительно вам необходимо направить застройщику письменную претензию с указанием на то, что согласованные сторонами сроки устранения недостатков истекли, а работы по устранению недостатков не произведены, и предложить в разумный срок данные недостатки устранить. Срок для устранения недостатков в данном случае определяете вы, но, как правило, он составляет 30 дней с момента направления претензии или ее получения застройщиком. Претензия направляется по почте по адресу застройщика, указанному в ДДУ.
В случае если застройщик во внесудебном порядке свои обязательства не исполнил, вы можете подать иск в суд.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Закона о долевом строительстве).
При определении исковых требований нужно учитывать, что в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона о долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей».
Если недостатки были зафиксированы актом приема-передачи квартиры, вы можете устранить их самостоятельно или с привлечением специализированной организации и потребовать от застройщика возмещения расходов на их устранение.
Источник: pravo.rg.ru
Особенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2022 году
Правительство РФ определило порядок изменения срока передачи объекта долевого строительства, выявления в нем дефектов и их устранения. Дольщику осталось разобраться, как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков (или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства) либо исковое заявление
Правительство РФ установило особенности передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства на период до 31 декабря 2022 г. (Постановление от 23 марта 2022 г. № 442).
Передача объекта долевого строительства при нарушении требований к его качеству
Застройщик вправе направить дольщику уведомление об изменении сроков строительства, о его завершении или передаче объекта по электронной почте.
Стороны ДДУ могут согласовать изменение срока передачи объекта дольщику в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома, без внесения изменений в проектную документацию.
Передача объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу с учетом нюансов. Так, при наличии у объекта существенных недостатков до подписания передаточного акта составляется акт осмотра с участием специалиста. Если дефекты несущественные, то они просто отражаются в передаточном акте. Участие специалиста в таком случае обязательно, только если у застройщика и дольщика появились разногласия относительно перечня дефектов, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.
Дата осмотра объекта согласуется застройщиком и дольщиком, которые затем должны обеспечить свое присутствие при осмотре. Не позднее 3 рабочих дней со дня его проведения дольщик направляет застройщику акт осмотра. Если специалист подтвердит наличие дефектов, расходы по оплате его услуг дольщику возмещает застройщик. Но только при условии, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Привлеченный специалист должен быть внесен в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Более того, специалист должен состоять в трудовых отношениях со строительной организацией, входящей в СРО.
Устранение застройщиком выявленных недостатков
Установлен срок безвозмездного устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства – 60 календарных дней со дня составления акта осмотра или подписания документа о передаче объекта.
Если застройщик нарушил этот срок или вовсе отказался устранить недостатки, дольщик может обратиться к нему с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов дольщика на устранение недостатков. Это требование застройщик обязан удовлетворить в течение 10 дней со дня их предъявления. В противном случае дольщик вправе обратиться в суд.
В случае необходимости воспользуйтесь формой претензии о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства (или возмещении расходов на устранение недостатков) либо формой искового заявления о возмещении расходов на устранение недостатков.
Предупреждение для дольщиков
Если дольщик не предоставил доступ на объект для устранения недостатков или составления акта осмотра, он не вправе обращаться в суд.
Если дольщик уклоняется от осмотра до подписания акта передачи, застройщик может передать объект по одностороннему акту по истечении месяца с даты, предусмотренной договором для передачи объекта.
Закон «О защите прав потребителей» не применяется к отношениям, связанным с передачей объекта дольщику. Значит, компенсацию морального вреда и потребительские неустойки взыскать не получится.
Источник: www.advgazeta.ru