В условиях перехода к рыночной экономике получила распространение такая форма решения гражданами своей жилищной проблемы, как долевое участие в строительстве жилья. Первоначально такое участие было трудовым и использовалось промышленными предприятиями для обеспечения жильем своих работников, в настоящее же время участники долевого строительства вносят денежные средства, и они не связаны трудовыми отношениями с организациями-застройщиками, в качестве которых выступают профессиональные участники рынка жилья.
Первым специальным федеральным законом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья на основании договора участия в таком строительстве, является Закон об участии в долевом строительстве, вступивший в силу с 14 апреля 2005 г.
Кроме установленного Законом порядка привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, может, в частности, осуществляться жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве). Существенным различием в способе приобретения жилья при использовании того и другого порядка привлечения денежных средств лиц, желающих приобрести жилье, является то, что в первом случае приобретение жилья основано на договоре, а во втором – на членстве в кооперативе.
ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Согласно определению, данному в ст. 2, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве).
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике (ст. 20) и информацию о проекте строительства (ст. 21).
Данная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 1 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган (т.е. в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости). Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона об участии в долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4).
Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве определен новой ст. 25.1, которой в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве дополнен Закон о регистрации прав на недвижимость.
Требования, предъявляемые к содержанию данного договора, установлены ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ею, такой договор считается незаключенным.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в аналогичном порядке.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 3–6 ст. 5).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Особенностью договора участия в долевом строительстве является обеспечение исполнения обязательств по нему залогом или поручительством. Одним из указанных способов обеспечиваются возврат или уплата денежных сумм, в том числе сумм убытков, неустойки (штрафа, пеней), застройщиком участникам долевого строительства при наличии оснований, предусмотренных законом и (или) договором (ст. 12.1).
В соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента государственной регистрации такого договора предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на данный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору.
Исполнение указанных обязательств может обеспечиваться поручительством банка (ст. 15.1).
Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством РФ (ч. 4 ст. 23).
Источник: studme.org
Долевое строительство: ОБЗОР ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА №119-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ»
Рассматриваемым Федеральным законом (далее — Закон N 119-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве), Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Налоговый кодекс Российской Федерации.
Данные изменения касаются правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — долевое строительство), и регламентируют:
- порядок привлечения и расходования таких денежных средств;
- государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства;
- налогообложение застройщиков (налог на добавленную стоимость);
- административную ответственность лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства.
Порядок привлечения и расходования денежных средств для долевого строительства
В соответствии с изменениями, внесенными в ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;
- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Данные изменения, по сути, дублируют положения ч. ч. 1, 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве в старой редакции, однако они подкреплены введенной в этот Закон ч. 2.1 ст. 1, в соответствии с которой запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в ином порядке.
Сделка по привлечению денежных средств, совершенная в нарушение указанных требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.
До внесения в Закон о долевом строительстве указанных изменений в судебной практике также подчеркивалась недопустимость привлечения денежных средств на иных, нежели договор участия в долевом строительстве, основаниях (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2008 N Ф04-6990/2008(15895-А03-31) по делу N А03-4753/2008-10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2008 N Ф08-7249/2008 по делу N А32-9527/2008-34/163-109АЖ).
Нарушение лицом, привлекающим средства граждан для долевого строительства, требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, дает гражданину право требовать от данного лица немедленного возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения причиненных убытков (ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве в новой редакции).
Помимо этого, необходимо отметить, что граждане как потребители вправе также требовать возмещения морального вреда, причиненного указанными нарушениями, что не предусмотрено Законом о долевом строительстве, однако следует из Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 04.05.2005, 11.05.2005, 18.05.2005 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года»). Законом N 119-ФЗ конкретизированы цели, для выполнения которых застройщик вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства.
Какие затраты можно возместить?
Согласно ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве в новой редакции застройщик вправе использовать денежные средства на строительство в соответствии с проектной документацией многоквартирных домов и систем, необходимых для подключения таких домов к инженерным сетям, а также на возмещение затрат:
- на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство;
- на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства;
- на подключение (присоединение) многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору, если долевое строительство осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
- на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если долевое строительство осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В случае, если в договоре участия в долевом строительстве цена определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве), то целевые ограничения относятся только к средствам на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства.
Средства участника долевого строительства, поступившие по договору в счет оплаты услуг застройщика, застройщик может расходовать по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 Закона о долевом строительстве в новой редакции).
В соответствии с ч. 3 ст. 18 Закона о долевом строительстве в новой редакции нарушение застройщиком целевого использования денежных средств влечет за собой право участника долевого строительства потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства
Регистрация права участника долевого строительства на объект этого строительства является таким исключением, поскольку при ней наряду с иными документами предоставляется один экземпляр-подлинник договора участия в долевом строительстве (п. 5 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации).
Срок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключаемых после первого такого договора, сокращен с десяти до пяти дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для такой регистрации (абз. 1 п. 2.1 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации в новой редакции).
В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, субаренды на указанный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи им объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве в новой редакции).
Исходя из этого, Законом N 119-ФЗ в Закон об ипотеке внесены изменения, определяющие порядок погашения регистрационной записи об ипотеке. В соответствии с введенным в ст. 25 Закона об ипотеке п. 1.1 регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части ипотеки строящегося многоквартирного дома. Регистрационная запись об ипотеке объекта строительства погашается на основании документа, подтверждающего передачу объекта участнику строительства, при этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.
Налогообложение деятельности застройщика
Согласно п. 23.1 ст. 149 НК РФ, введенному Законом N 119-ФЗ, услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) не облагаются НДС.
Введение данной льготы, по замыслу законодателя, должно подтолкнуть застройщиков уйти от применения не соответствующих Закону о долевом строительстве схем продажи недвижимости (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2009 по делу N А79-698/2009).
Административная ответственность лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства
В соответствии с изменениями, внесенными в ст. 14.28 КоАП РФ, административным правонарушением является не только привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства лицом, не имеющим на это права, но и привлечение таких средств в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве в новой редакции.
Максимальный размер штрафа за это правонарушение увеличен с 20 до 50 тыс. руб. для должностных лиц и с 500 тыс. до 1 млн руб. для юридических лиц (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ в новой редакции).
Примечанием к указанной статье КоАП РФ, введенным Законом N 119-ФЗ, установлено, что в случае нарушения лицом, привлекающим денежные средства для строительства, требований ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве в новой редакции, административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения средств.
В судебной практике и ранее отмечалось, что привлечение денежных средств граждан не на основании договора участия в долевом строительстве законом не предусмотрено, однако административная ответственность наступала лишь за отсутствие права на такое привлечение (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2008 N Ф04-6990/2008(15895-А03-31) по делу N А03-4753/2008-10, ФАС Московского округа от 27.04.2010 N КА-А41/3858-10 по делу N А41-17993/09).
Закон N 119-ФЗ опубликован и вступил в силу 21 июня 2010 г., за исключением изменений в Налоговый кодекс РФ, вступающих в силу по истечении одного месяца со дня опубликования и не ранее 1 числа очередного налогового периода по налогу на добавленную стоимость.
Источник: sibadvokat.ru
Нормативно-правовые акты, регулирующие долевое строительство в России
Правовое регулирование долевого строительства в РФ
Начиная с 2004 года, в нашей стране накопилось довольно много законов и подзаконных нормативных актов, а также документов судебной практики, которые так или иначе регулируют отношения в сфере долевого строительства.
Основным документом, определяющий правила игры на рынке долевого строительства недвижимости, как был, так и остается Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот федеральный закон содержит в себе большую часть правил, по которым взаимодействуют застройщики и дольщики.
Отдельно отметим Федеральный закон от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот документ определяет порядок деятельности юридического лица, которое является держателем средств Компенсационного фонда, создаваемого за счет отчислений застройщиков и направленного на достройку проблемных объектов либо выплату компенсаций пострадавшим дольщикам.
Также упомянем Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» , который в параграфе 7 детально прописывает процедуру банкротства застройщика и гарантии защиты прав обманутых дольщиков в рамках данной корпоративной процедуры.
Важным нормативным документом является Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» , в части, посвященной регистрации договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) и права собственности на вновь построенные объекты недвижимого имущества.
В Уголовном кодексе РФ и в Кодексе о административных правонарушениях РФ также есть статьи, непосредственно направленные на пресечение преступлений и правонарушений в области «долевки».
Так, статья 200.3 Уголовного кодекса РФ предусматривает уголовную ответственность за «привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере» (прим.: крупным размером является сумма, превышающая 3 млн. рублей).
А статья 14.28 КоАП РФ предусматривает административную ответственность застройщиков за «привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно-наказуемого деяния».
Судебная практика по долевому строительству
Очень важным документом с точки зрения судебной защиты нарушенных прав участников долевого строительства является «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» , утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г. Данный документ разъясняет, на что может рассчитывать дольщик в судебном споре с застройщиком, и как ему добиться победы в суде.
Подзаконные акты по долевому строительству
Также, отметим Приказ Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» (Зарегистрирован в Минюсте России 30.12.2016 N 45091), которым утверждена форма проектной декларации, обязательная для каждого застройщика, и порядок ее заполнения. Есть еще и некоторые иные подзаконные нормативные акты, имеющие прикладное значение, которые приняты как на федеральном уровне, так и на региональном уровне, которые непосредственно права или обязанности дольщика уже не затрагивают.
Источник: urist-dolevoe.ru
Федеральный закон о долевом участии в строительстве
Долевое строительство
Развивающееся долевое строительство в условиях новой экономики часто сопровождается большим количеством судебных разбирательств, касающихся обманутых дольщиков и невыполнения строительными организациями условий договора. К сожалению, ранее в законодательстве отсутствовало регламентирование договоров об инвестиционной деятельности и судовые разбирательства основывались на их содержании, судом двусмысленно оценивались правовые основания заключаемых сделок. Федеральным Законом от 30. 12. 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других строений недвижимости, внесение изменений в некоторые акты РФ», частично разрешена эта проблема.
Внесенные новшества в закон долевого участия
С 1 июля 2017 года обрели силу дополнительные поправки к существующему закону 214-ФЗ. Державными органами приняты меры для обеспечения инвесторов дополнительными гарантиями, защищающими от недобросовестных строительных компаний.
Наличие уставного капитала
Теперь у строительных организаций уставной капитал обязан соответствовать максимальной площади объекта на которой планируется вестись строительство. На пример, у застройщика в планах возведение строения площадью 20 тыс. кв. м., то в уставной капитал должен содержать около 40 мил., руб. Иначе у него нет шансов получить заключение о соответствии на объект.
Органы, выдающие такие документы, строго проверяют указанные площади, наличие уставного капитала, который оплачивается в полном объеме в уставной фонд. Иначе у компании теряется основание на привлечение наличных средств инвесторов. Бывает, что у застройщика нет собственных наличных тогда им заключается поручительство в лице одного или нескольких юридических лиц, имеющих необходимую сумму. В ситуациях не доведения строительной компанией дела до конца, перед инвесторами дальнейшие обязательства выполняются поручителями.
Единая регистрация строительных компаний
Законом с 2019 года предусмотрено создать сайт единого реестра застройщиков в сети интернета. Здесь каждому интересующемуся, предоставляются сведения о действующих на данный момент строительных фирмах и информация о проекте строительства. Данный сайт уже действует.
Строительная организация, заключая ДДУ обязана оповестить покупателей о поручившихся лицах и условии поручительства. Срок поручительства должен быть на два года больше, срока даты передачи жилплощади инвестору по заключенному ДДУ.
Если строительной фирмой и поручителем решается вопрос о досрочном прерывании договора между собой, они обязаны за месяц предупредить об этом дольщиков.
Эскроу-счет
Это нововведение хорошая гарантия инвесторам. Эскроу-счет до определенного момента или выполнения оговоренных обязательств хранит наличные средства. Застройщиком они получатся после подписания с инвестором акта приема-передачи жилплощади. Открывается данный счет строительной фирмой, закрывается автоматически. Если строительство не завершится, дольщики в банке получают свои средства обратно без судейских разбирательств со строительной организацией.
Покупатель может продать не достроенную квартиру по договору переуступки прав, тогда все в таком же порядке переходит новому инвестору. При выполнении застройщиком всех обязательств по ДДУ, у дольщика нет законных оснований отказываться в одностороннем порядке от исполнений данного договора. Данный спорный вопрос разрешается судебным разбирательством.
Компенсационный фонд
Президентом Российской Федерации 29. 07. 2017 г. утвержден Закон «О публично-правовой организации защищающей гражданские права – участвующих в долевом строительстве, при несостоятельности обанкротившихся застройщиков». Благодаря данному вердикту тем, кто берет участие в долевом строительстве, по договору предоставляются новые гарантии.
Специально для инвесторов сформировали компенсационный фонд, куда строительными фирмами согласно установленному порядку отчисляются 1,2% от сумм, заключенных сделок. Данные средства планируется отдать в распоряжение инвесторам. Им решать, будут ли они потрачены на достраивание дома или на выплаты компенсаций. Первые месяцы работы фонда показали неплохие результаты, произведены перечисления от 118 строительных компаний из 46 областей государства. Законом о защите прав дольщиков с четкостью прописано требование к данной системе, согласно постановлению, заработать она должна в январе 2019 года.
Предоставление льгот для долевого строительства
Госдумой принят закон о получении налоговых льгот при долевом строительстве. Соответствуя ему:
- физическим лицам дается освобождение от НДФЛ. Полученный ими доход в денежном эквиваленте, который выдал компенсационный фонд, не облагается налогом;
- некоторыми строительными фирмами применяется упрощенная система налогообложения. Поэтому определение объекта облагаемых налогом на прибыль, полученную строительной компанией доход уменьшится на сумму расходов в виде обязательных отчислений в компенсационный фонд.
Законодательство возлагает надежду на эффективное функционирование фонда, который должен защищать правовые нормы участвующих в долевом строительстве.
Внесенные изменения в Налоговом кодексе предусматривают сокращение убытков строительными компаниями и улучшение условий в развитии первичных рынков жилья. Согласно законодательству, на сегодняшний день строительные организации освобождаются от налогообложений в границах ДДУ.
Новые требования к застройщикам
Как указано в законодательстве 2019 году строительные фирмы обязаны работать по принципу «один объект – одна фирма застройщика – одна лицензия на строительство». Даже крупные строительные компании могут не получить разрешение на начало строительства всего района. Еще по закону застройщику устанавливается лимитированный расход:
- На оплату труда;
- Оплату банковского сервиса;
- Услуги руководящей фирмы;
- На рекламирование;
- На оплату коммунальных услуг;
- Связь;
- Аренду.
По новому закону долевого строительства застройщикам указывается направление, по которому следует расходовать средства. Строительным фирмам разрешается тратить 10% от суммы проектного строительства.
Законом выдвигается требование к строительному опыту компании. Она должна заниматься строительством многоквартирных домов с общей площадью 10 000 квадратных метров, около трех лет.
Строительным организациям обязательно нужно в каждом квартале опубликовывать на сайте сведения о кредиторской и дебиторской задолженности. Также требуется размещение следующей документации:
- разрешение к эксплуатации объектов капитального строительства, в которых брала участие строительная фирма в последние три года;
- на ведение стройки;
- заключение аудиторов об предпринимательской деятельности строительной организации за 12 месяцев;
- экспертная оценка проектных документов;
- свидетельство на владение наделом земли, на котором ведется строительство;
- подтверждение специалистов о соответствии строительной компании с декларацией проекта согласно установленным требованиям;
- проект ДДУ;
- выбранные строительной компанией варианты, обеспечивающие выполнение обязательств по ДДУ;
- договор об поручительстве (при его наличии);
- фотоснимки, фиксирующие все этапы строительства (снимки обновляются каждый месяц).
Когда строительная фирма вовремя не устраняет неполадки строительного характера, то инвестор имеет право на получении неустоек в размере 1% от цены жилплощади. В случае обнаружения дефектов, делающих невозможным проживание в квартире, компанией-застройщиком компенсируется сумма в размере 1%, которая нужна для ликвидации недоделок. Это предусмотрено законом о защите прав потребителей.
Также законодательством указывается, что привлеченные финансы должны использоваться в строительстве определенных жилых помещений. Работа строительных компаний будет под контролем через банковские организации. Теперь все денежные средства проходят через один специально открытый счет в кредитном учреждении. Невозможно использовать на финансирование дочерних компаний или иных проектов средства дольщиков.
Изменения коснулись и престижа застройщика. Менеджментом запрещено заниматься лицам, которые привлекались за экономические преступления и имеют не погашенную судимость по этой статье.
Источник: metr.guru