Решение суда по долевому строительству

1. Будущий объект недвижимости как предмет
Ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть должным образом индивидуализирован даже до момента его создания, государственной регистрации этого объекта, а также без указания на его кадастровый номер.

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Что такое третейская оговорка? Третейский суд? Договор долевого участия в строительстве

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Исполнение договора купли-продажи будущего объекта недвижимости
Ключевое разъяснение: если продавец по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости на момент исполнения договора не владеет и не является собственником этого объекта, он не может быть принужден к исполнению своего обязательства и к государственной регистрации перехода права собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта не движимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. Строительство объекта недвижимости на земельном участке заказчика
Ключевое разъяснение: в качестве договора строительного подряда следует квалифицировать такие соглашения по поводу будущего объекта недвижимости, которые предусматривают создание недвижимой вещи на земельном участке, принадлежащем другой стороне по этому договору.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причинённого вследствие признания договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. Квалификация договора о будущем объекте недвижимости как договора простого товарищества
Ключевое разъяснение: в качестве договора простого товарищества следует квалифицировать такие соглашения по поводу будущего объекта недвижимости, которые предусматривают, что каждая из сторон вносит вклады для достижения общей цели.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

5. Договор инвестирования не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров
Ключевое разъяснение: договор инвестирования не является самостоятельным видом договоров и в каждом конкретном случае требуется определять его правовую природу.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Ключевое разъяснение: предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с условием его предварительной оплаты является договором купли-продажи будущего объекта недвижимости.

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причинённых убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьёй 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведённом здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

7. Регистрация договора купли-продажи жилого помещения

Ключевое разъяснение: государственная регистрация договоров купли-продажи жилого помещения требуется только в случаях, когда продавец на момент заключения этого договора является его собственником.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесённое товарищами в качестве вклада, а также произведённое в результате совместной деятельности, признаётся их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьёй 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесённое ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причинённых неисполнением договора.

8. Договоры долевого строительства

Ключевое разъяснение: разъяснения Пленума ВАС РФ из Постановления N 54 не распространяются на отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключённого между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Источник: advokat-pravo.ru

Решение суда о взыскании долга, неустойки, морального вреда по договору долевого строительства (соинвестирования) жилья

Балашихинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Елисеевой Н.Я., при секретаре К., с участием адвоката Домкиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н., Н. к ООО Р. о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились в суд с иском к ответчику, указывая на то, что в 2011 году решили приобрести квартиру, в средствах массовой информации нашли рекламу строящегося жилого комплекса по адресу: микрорайон 22А вблизи села Никольско-Трубецкое Балашихинского района, Московской области. Истцы обратились к застройщику и узнали, что заказчиком и главным инвестором является ООО Р., однако заключить договор непосредственно с ответчиком не удалось.

Они были направлены в офис ООО Ф. Истцы были вынуждены заключить навязанный им договор «О содействии в приобретении права требования на оформление в собственность» квартиры. Оплатив 254.835рублей ООО Ф., истцы заключили договор № БЛ2-118Ф с ответчиком, целью которого было приобретение квартиры в собственность для проживания в ней. Ориентировочный срок окончания строительства дома установлен 2-й квартал 2011 года. Стоимость квартиры, согласно указанному договору, составила 4.841.865рублей.

В дальнейшем ответчик в одностороннем порядке изменил срок сдачи дома на 4-й квартал 2011 года. 02.92.2011г. истцами и ответчиком было оформлено соглашение о расторжении договора № БЛ2-118Ф от 02.02.2011г. и этой же датой оформлен новый договор № 02-130-118, согласно которому ответчик обязался передать истцам квартиру.

Денежные средства в размере 5.031.669руб., оплаченные истцами по первоначальному договору, были зачтены ответчиком в счет нового договора. Срок ввода дома в эксплуатацию договором № 02-130-118 установлен — 2-й квартал 2012года, а срок передачи квартиры истцам- 4-й квартал 2012 г. Поскольку ответчиком нарушен срок строительства дома, истцы направили ему претензию от 21 февраля 2012 года с предложением расторгнуть Договор и вернуть уплаченные денежные средства с процентами. Однако ответчик уклоняется от получения почтовой корреспонденции. В связи с чем истцы вынуждены обратиться в суд с настоящим иском.

Истцы со ссылкой на п.3 ст.3 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» полагают, что ответчик не имел права на привлечение денежных средств граждан для строительства, в связи с чем обязан вернуть им уплаченную по финансированию строительства денежную сумму в полном объеме — 5.031.669руб. и уплатить на нее в двойном размере проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.02.2011г. по 08.07.2013г. в размере 1.211.407,2 руб. а также убытки в размере 269.835руб.(л.д.72-73- уточненный иск).

Размер убытков складывается из сумм, потраченных истцами за навязанные ответчиком услуги третьего лица — ООО Ф. Без участия этой организации, как указано в иске, ответчик отказывался заключать с истцами договор. Также истцы понесли расходы по оплате юридических услуг представителя в размере ХХ.000руб. и 1.200руб. -нотариальный сбор за доверенности для представителя, а также на оплату госпошлины в размере 35.528,28 руб.

На протяжении почти 2 лет истцы ожидали получения квартиры по оспариваемому договору. Поведением ответчика им причинен моральный вред, который они оценивают по ХХ.000 рублей каждому. В иске просят Суд взыскать с ответчика вышеуказанные денежные суммы.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Домкина Н.В. поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности Л. в судебном заседании иск признала в части взыскания денежных средств, уплаченных по договору в размере 5.031.699 руб., представила письменное возражение на иск (л.д. 74-76), в котором обстоятельства дела не оспаривала, просила применить в части взыскания неустойки (процентов) статью 333 ГК РФ и отказать в иске о взыскании убытков.

Представитель 3-его лица ООО Ф. по доверенности Б. в судебном заседании против иска возражала.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично, по следующим основаниям:

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г., с последующими изменениями и дополнениями, разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

В пункте 9 статьи 4 действующего в настоящее время Федерального закона N214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также указывается на то, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В исковом заявлении истцы указывают, что квартира приобретается ими для личных нужд, для проживания семьи. К возникшим правоотношениям между сторонами подлежит применению Закон «О защите прав потребителей».

02 февраля 2011 года стороны Н. Н. (Соинвестор) и ООО Р. (Компания) заключили договор № БЛ2-118Ф о финансировании строительства(внесении инвестиционного взноса) жилого комплекса, в соответствии с которым Соинвестор обязался принять участие в инвестиционной программе Компании по строительству жилого комплекса по адресу:

Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А вблизи села Никольско-Трубецкое (в районе п. Горбово), в результате чего приобретал право требования на оформление в равнодолевую собственность квартиры, расположенной в корпусе №2, подъезд З на 15-м этаже, технический номер ЗА, общей проектной площадью 121,35 кв.м (л.д.11). Согласно подписанному сторонами Приложению №1 к Договору инвестиционный взнос составляет 4.841.865рублей (л.д. 18).

Дополнительным соглашением от 13 ноября 2011года к Договору № БЛ2- 118Ф от 02.02.2011г. стороны увеличили инвестиционный взнос на 189.804рубля в связи с пожеланием Соинвестора установить в квартире межкомнатные перегородки (л.д. 19-20).

Во исполнения указанного договора и дополнительного соглашения к договору истцами выполнены были условия по перечислению денежных средств и были пересилены суммы 4.841.865,50 и 189.804,00. Данные обстоятельства признаны сторонами и не являются спорными. Платежные поручения о перечислении денежных сумм представлены на (л.д.34-35.)

Как следует из текста Договора, основанием для заключения настоящего Договора являются в том числе:

— Постановление Правительства Московской области от 15.09.2003г. № 55934 «О комплексной застройке микрорайона 22А вблизи села Никольско-Трубецкое Балашихинского района Московской области,

— Инвестиционный контракт № 13015-03 от 01.10.03г., заключенный Компанией с Министерством строительного комплекса Московской области и с Администрацией Балашихинского района Московской области;

— Постановление Правительства Московской области от 05.02.2004г. № 524 «О предоставлении земельного участка, расположенного вблизи п.Горбово Балашихинского района»;

— Договор аренды № 01023 от 17 марта 2004г. (л.д.11).

Договор был подписан истцами и один экземпляр договора получен ими (л.д.17), что позволяет сделать вывод том, что истцы были осведомлены о наличии законных оснований для привлечения Компанией ответчика граждан к финансированию строительства жилого дома.

Разрешение на строительство жилого дома в микрорайоне № 22А принято Администрацией городского округа Балашиха со сроком действия до 30 июня 2011г. и продлено до 31.12.2013г. (л.д.77).

При данных обстоятельствах суд считает необоснованной ссылку истцов в обоснование заявленного иска на п.З ст.З 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», предусматривающей, что «в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

02 февраля 2012года стороны подписали Соглашение о расторжении договора № БЛ2-118Ф от 02.02.2011г.о финансировании строительства (внесении инвестиционного взноса) жилого комплекса (л.д.21). При этом Компания обязалась в срок до 15 февраля 2012года произвести возврат фактически внесенных Соинвестором денежных средств в размере 5031669руб. Данное Соглашение подписано истцами добровольно, в установленном законом порядке ими не оспорено и не признано недействительным, что исключает для истцов возможность предъявлять к ответчику требования по неисполнению договора от 02.02.2011 года.

02 февраля 2012 года истцы Н., Н. и ответчик ООО Р. заключили Договор № 02-130-118 о привлечении денежных средств на строительство жилого дома на земельном участке по адресу: Московская обл., Балашихинский район, микрорайон №22А (вблизи п.Горбово), корпус , 2 с передачей в долевую собственность истцам конкретной квартиры.

Срок передачи квартиры истцам определен в 4-м квартале 2012года. Истцы обязались внести Компании в срок до 15 февраля 2012года денежную сумму в размере 5.031.669руб. (л.д.23).

В соответствии со ст.32 ФЗ «О защите прав потребителей», предусмотрен односторонний отказ потребителя от предоставления ему услуг, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору, данное требование было предъявлено истцами письменно в адрес ответчика 21 марта 2013г. (л.д.39).

Суд считает заявленное истцом требование о возврате выплаченной им денежной суммы по договору в размере 5.031.669 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению. Сам по себе факт требования возврата денежных средств, свидетельствует о расторжении договора истцом, в связи с чем самостоятельного требования о расторжении договора не требуется, он считается расторгнутым в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги). исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать. общую цену заказа.

Представленный истцами расчет неустойки за период с 04.02.2011 г. по 20.03.2013 г. в двойном размере на основании ст.395 ГК РФ в размере 1211407,2 руб. (л.д. 10) суд считает необоснованным, поскольку в данном случае следует руководствоваться Законом о защите прав потребителей ( п.1 ст.28; п.1 ст.31), согласно которым если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) — начала и (или) окончания работы(оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы(оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе, в том числе отказаться от исполнения договора о выполнении о выполнении работы (оказания услуги). Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы(оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Требования потребителя о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы м возмещении убытков, связанных с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Истцами 21 марта 2013года направлено ответчику уведомление о расторжении договора от 02.02.2012г. № 02-130-118 и возврате уплаченных по договору денежных средств. Десятидневный срок для возврата денежных средств истек 01 апреля 2013года.

Денежные средства истцами в установленный законом срок не получены. На 28.03.2013года — на дату обращения истцов с настоящим иском в суд просрочка возврата денежной суммы составляла 7дней и она заведомо больше цены договора. Расчет неустойки, исходя из 3% за каждый день просрочки от цены договора (ст. 5 Закона о защите прав потребителей) составляет: 150.950 руб.х 7= 1.056.650руб.

Вместе с тем суд считает необходимым в данном случае применить положение 4.1 ст.ЗЗЗ ГК РФ и, исходя из того, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, снизить размер неустойки до 200000рублей.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, его прав, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей, возмещается причинителем вреда при наличии вины.

Принимая во внимание, что истец претерпел психические, нравственные страдания, в связи с не возвратом ответчиком внесенной по договору суммы, исходя из обстоятельств дела, с учетом степени вины ответчика и руководствуясь требованием разумности и справедливости, суд считает необходимым определить размер компенсации морального вреда, по отношению к заявленной истцом сумме частично, в размере 30.000 руб. в пользу каждого из истцов.

Согласно пункта 6 статьи 13 Федерального закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом) суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Из материалов дела следует, что претензия истца оставлена без удовлетворения.

Поскольку ответчиком добровольный порядок урегулирования требования потребителя не был соблюден, суд взыскивает с ответчика, нарушившего права потребителя, штраф в пользу истца.

Суд считает необходимым в данном случае применить положения ч.1 ст.ЗЗЗ ГК РФ и снизить сумму штрафа до 200.000 рублей, полагая, что данная сумма соизмерима с нарушенным интересом.

Истцами заявлено также исковое требование о взыскании с ответчика ООО Р. убытков, понесенных вследствие необходимости заключения договоров с ООО Ф. на оказание услуг от 02 февраля 2011г и от 02 февраля 2012г.(л.д.8,55,57). Довод истцов о том, что «без участия этой организации ответчик отказывался заключать с истцами договор», не подтвержден доказательствами.

Из текста Договора № 02-130-118 от 02февраля 2012г. , заключенного истцами с ООО Р. о финансировании строительства (л.д.23) не усматривается в качестве условия заключения данного Договора оформление истцами договоров с ООО Ф. В этой связи уплаченные истцами денежные средства по договору с ООО Ф. не являются убытками при нарушении ответчиком ООО Р. обязательств по договору соинвестирования строительства.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в этой части, поскольку данные расходы не находятся в причинно-следственной связи с условиями заключенного между истцами и ответчиком инвестиционного договора.

Допрошенные судом свидетели Н. и К. не присутствовали при заключении Договора между истцами и ответчиком, в связи с чем суд оценивает их показания критически (л.д.109-110).

При изложенных обстоятельствах исковые требования Н. о взыскании заявленных убытков в размере 269.835рублей подлежат отклонению полностью.

Суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования Николаевых о возврате уплаченной по Инвестиционному договору денежной суммы и частичному удовлетворению требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Понесенные истцами расходы по оплате услуг представителя в размере XX.000руб. подтверждаются письменными доказательствами (л.д.49-54).

С учетом принципа разумности, конкретных обстоятельств дела с ответчика в пользу истца взыскиваются судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 35.000 рублей. Кроме того, подлежат взысканию расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 1.200 руб. (л.д.62).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, понесенные истцами расходы по оплате госпошлины в размере 35.964,65 руб. (л.д.3,71), подлежат взысканию с ответчика в размере, пропорциональном удовлетворенной части иска, что составляет 35.689руб.35коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ, суд:

Иск Н., и Н. удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с Ограниченной Ответственностью Р. в пользу Н. денежную сумму 5.031.669 руб., неустойку в размере 200.000 руб., компенсацию морального вреда – 30.000 руб., расходы по оплате услуг представителя – 35.000руб., нотариальный сбор за доверенности – 1.200руб., штраф в размере 200.000 руб., а всего 5.497.869 (пять миллионов четыреста девяносто семь тысяч восемьсот шестьдесят девять) рублей и понесенные судебные расходы по уплате госпошлины в размере 35.689 руб.35коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Р в пользу Н. компенсацию морального вреда в размере 30.000 рублей.

В остальной части иска взыскании с ООО Р. убытков в размере 269.835 рублей — отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение 1 месяца.

Источник: www.advodom.ru

Решение суда о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи застройщиком объекта долевого строительства, признание договора долевого участия (ДДУ) в части и акт приема передачи не действительными с ЗАО «АМБ Инвест»

Настоящее решение суда — является классическим примером судебной практики, как наказать застройщика за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства , а так же за не качественное строительство жилого дома и квартиры ! В деле принимал участие московский адвокат — Ушаков Юрий Анатольевич. Дело было выиграно благодаря грамотной позиции, а так же правильно и полноценно представлены доказательства по гражданскому делу. Для того, что бы выигрывать такие дела, необходимы знания как в юриспруденции, так и практика — многолетний опыт в аналогичных делах.

именем Российской Федерации

23 декабря 20хх года г. Москва

Лефортовский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Голованова В.М. с участием адвоката Ушакова Ю.А. при секретаре судебного заседания Зацарининой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3383/2014 по иску ААБ к ЗАО «АМБ Инвест» о признании пункта договора и передаточного акта недействительными, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда ,

ААБ обратилась в суд с иском к ЗАО «АМБ Инвест» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, убытков, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что 09.11.20хх г. между истцом и ЗАО «АМБ Инвест» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.09.20ххг., однако до настоящего времени не передал истцу ключи от объекта , чем нарушил право истца на получение объекта долевого строительства в установленный договором срок.

На основании изложенного истец с учетом уточнения к иску от 10.12.20ххг.(л.д. 221 — 228) просит суд признать недействительным п. 9.2 договора от 25.08.20хх г. № ЖС-2-3-4-3 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, признать недействительным односторонний передаточный акт объекта долевого строительства от 29.08.20хх г., взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства за период с 31.09.20хх г. по 31.05.20хх г. в размере 100 000,00 руб., расходы (убытки) по восстановительному ремонту в размере 118 969,18 руб., денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000,00 руб., судебные расходы в размере 95 876,00 руб., включая расходы на оплату услуг представителя в размере 55 000,00 руб.

Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 10.12.20хх г. от представителя истца ААБ. по доверенности — АБС. принят отказ от иска к ЗАО «АМБ Инвест» в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства за период с 31.09.20хх г. по 31.05.20хх г. в размере 665 137,55 руб., расходов по восстановительному ремонту в размере 8 330,82 руб., денежной компенсации морального вреда в размере 30 000,00 руб., а также в части требования истца о соразмерном уменьшении цены договора на 300 000,00 руб. В данной части производство по гражданскому делу прекращено. Истцу произведено возвращение государственной пошлины, уплаченной при подаче иска в суд, в размере 4 518,28 руб. (л.д. 237 — 238).

В судебном заседании представитель истца ААБ. по доверенности — АБС, адвокат по ордеру Ушаков Ю.А. требования искового заявления с учетом уточнения к иску от 10.12.20хх г. поддержали, просили суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «АМБ Инвест» по доверенности — Цалис Е.С. в судебном заседании против удовлетворения требований искового заявления возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела в судебном заседании, пояснила суду, что фактически объект долевого участия был готов для передачи истцу в июне 20хх года, истец уклонился от получения данного объекта, в связи с чем 29.08.20хх г. был составлен односторонний • передаточный акт. Также пояснила, что задержка строительства имела место по объективным причинам, так как по распоряжению губернатора Московской области С.К. Шойгу было отменено постановление о строительстве газовой котельной на земельном участке, на котором данное строительство было запланировано для обеспечения тепловой энергией дома, в котором расположена квартира истца, в связи с чем возникла необходимость дополнительного согласования проектной и разрешительной документации и поиска другого земельного участка, также просила суд применить по делу ст. 333 ПС РФ и снизить размер неустойки.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 9 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацию) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

На основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что 25.08.20хх г. между ААБ. и ЗАО «АМБ Инвест» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ЖС-2-3-4-3 (л.д. 15 — 24).

Согласно п. 3.1 договора застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Объектом долевого строительства являются квартиры в жилом 384 квартирном 6 секционном многоквартирном доме, с этажностью 17 этажей, общей площадью квартир ориентировочно 21 381,28 кв.м, общей площадью нежилых помещений ориентировочно 1 237,67 кв.м, расположенном по адресу: Московская # обл., г. Железнодорожный, ул. Смельчак, корп. 2.

Согласно п. 2.3 договора участия в долевом строительстве срок сдачи дома в эксплуатацию — до 30.09.20хх г.

Из п. 2.4 договора участия в долевом строительстве следует, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — не позднее 30.09.20ххг. В случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующее предложение об изменении договора.

В силу п. 12.3 договора долевого строительства все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительным соглашением сторон.

В соответствии с п. 1.1 договора участия в долевом строительстве истцу передается объект — квартира № 3, имеющая следующие характеристики: количество комнат 1, общей площадью, включая площадь вспомогательных помещений: 41,29 кв.м, расположена на 4 этаже.

В силу п. 4.3 договора участия в долевом строительстве доля участника долевого строительства составляет 2 318 598,66 руб.

Суд исходит из того, что в соответствии с договором, заключенным между сторонами, ответчик вправе изменить срок только дополнительным соглашением (п. 2.4, п. 12.3 договора). Сведений о том, что между сторонами было заключено дополнительное соглашение, изменяющее срок передачи объекта строительства, материалы дела не содержат. Доказательств заключения дополнительного соглашения суду не представлено. При этом суд учитывает, что согласно условиям договора заключение любого дополнительного соглашение с ответчиком является правом, а не обязанностью истца.

Истец указывает на то, что указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию 28.07.20ххг. (л.д. 32 — 33), ответчик известил истца о возможности принять квартиру (л.д. 31) и назначил дату осмотра на 16.09.20хх г., однако при осмотре квартиры истцом были выявлены существенные недостатки квартиры, препятствующие ее принятию, о чем истцом поданы заявления ответчику (л.д. 36 — 43).

06.02.20хх г. ответчик известил истца о том, что устранил данные недостатки квартиры (лл. 44), однако 26.02.20ххг. истцом при осмотре квартиры обнаружено, что недостатки квартиры ответчиком не устранены, о чем истцом также поданы заявления ответчику (л.д. 45-50). 13.0320ххг., 25.0320ххг. истец направил в адрес ответчика претензии по данному вопросу.

Также с целью определения факта наличия недостатков в квартире истец обратился в ООО «Центр оценки бизнеса», согласно заключению которого от 07.04.20ххг. качество строительно-монтажных работ в квартире не соответствует нормативно-техническим требованиям (л.д. 54 — 76). С целью определения стоимости устранения строительных недостатков в квартире истец обратился в ООО «Лаборатория строительной экспертизы», согласно отчету которого от 29.05.20ххг. № 14-0007-О (л.д. 80 — 123) рыночная стоимость работ и материалов по устранения недостатков квартиры составляет 127 300,00 руб. (л.д. 104).

Сторона ответчика не согласилась с выводами заключения ООО «Центр оценки бизнеса» от 07.04.20ххг. и отчета ООО «Лаборатория строительной экспертизы» от 29.05.20ххг. № 14-0007-О, заявила ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (л.д. 137).

Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 24.07.20ххг. по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: «1. Какие строительные недостатки имеются в квартире № 203, расположенной по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Смельчак, д. 15 (далее — квартира)?

2. Соответствует ли качество передаваемой квартиры проектной документации и условиям договора долевого участия от 25.08.20ххг. № ЖС-2-3-4-3, а также требованиям нормативных документов (ГОСТ, СНиП и т.д.)? 3. Если обнаружены недостачей, то каковы причины их возникновения (некачественные строительные работы, ненадлежащая эксплуатация, др.)?

4. Являются ли недостатки существенными или несущественными, а также препятствуют ли они проведению отделочных работ в квартире, то есть пользованию имуществом с учетом условий договора долевого участия, в соответствии с п. 1.1 которого квартира передается участнику долевого строительства без проведения отделочных работ? 5. Если обнаружены недостатки, то какова стоимость работ по устранению недостатков квартиры?». Проведение экспертизы поручено АНО «Центр Независимых Экспертиз «Стандарт Эксперт» (л.д. 146-147).

Согласно заключению экспертов АНО «Центр Независимых Экспертиз «Стандарт Эксперт» Шолева А.С., Николаева А.В. от 27.11.20ххг. № 128/2-3368/20хх (л.д. 159 — 206) качество строительно-монтажных работ в квартире не соответствует нормативно-техническим требованиям; установка отдельных элементов оборудования выполнена с нарушением строительно-технических требований, что является следствием нарушения технологии производства и строительно-монтажных работ; дефекты квартиры не относятся к категории существенных недостатков; рыночная стоимость работ и материалов по устранения недостатков квартиры составляет 45 936,18 руб. (л.д. 186 — 187).

Оценив собранные по делу доказательства, суд полагает возможным установить обстоятельства наличия недостатков в указанной квартире и стоимость их устранения на основании заключения АНО «Центр Независимых Экспертиз «Стандарт Эксперт» Шолева А.С., Николаева А.В. от 27.11.20ххг. № 128/2-3368/20хх (л.д. 159 — 206), поскольку оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, при проведении экспертизы эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст.ст.

307, 308 УК РФ. Полученные экспертами результаты основаны на действующих правилах и методиках проведения строительно-технических экспертиз, заключение экспертов является определенным, полным и мотивированным, основано на документах, имеющихся в материалах дела, противоречий, Свидетельствующих о неверности выводов экспертов, не содержит.

В судебном заседании эксперт Шолев А.С. заключение в свое части поддержал в полном объеме, при даче объяснений был предупрежден об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ, статья 51 Конституции РФ эксперту была разъяснена. В ходе получения объяснений у эксперта Шолева А.С. сомнений в правильности и обоснованности данного им заключения у суда также не возникло. В частности, эксперт пояснил, что неправильный монтаж оконного блока и входной двери может являться недостатком, препятствующим принятию квартиры от застройщика, поскольку препятствует проведению ремонтно-отделочных работ в квартире, до устранения данных недостатков.

Судом не могут быть приняты во внимание заключение ООО «Центр оценки бизнеса» от 07.04.20ххг. и отчет ООО «Лаборатория строительной экспертизы» от 29.05.20ххг. № 14-0007-О, поскольку данные отчет и заключение подготовлены по заданию стороны истца, мнение ответчика при выборе данных учреждений истцом выяснено и учтено не было, оценщики и эксперты при проведении оценки и исследования об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ не предупреждались, оценку и исследование произвели вне рамок судебного разбирательства и без участия ответчика, чем нарушили принципы состязательности судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах исковые требования ААБ. к ЗАО «АМБ Инвест» о взыскании расходов (убытков) по восстановительному ремонту, подлежат частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию указанные убытки в размере 45 936,18 руб., определенном на основании судебной экспертизы.

При рассмотрении исковых требований ААБ. к ЗАО «АМБ Инвест» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства суд исходит из того, что истец был лишен возможности принять квартиру от ответчика по вине ответчика, поскольку в квартире имелись строительные недостатки, препятствующие ее принятию истцом. Данные недостатки ответчиком устранены не были.

Суд не может принять во внимание довод представителя ответчика о том, что истец уклонялся от принятия квартиры, в связи с чем ответчиком был составлен односторонний передаточный акт от 29.08.20ххг. (л.д. 35 — 36). Указанный довод по существу ничем не подтверждается, каких-либо доказательств того, что истец уклонялся от получения квартиры, стороной ответчика не представлено, при этом, как следует из объяснений стороны истца, односторонний передаточный акт от 29.08.20ххг. направлен истцу только в феврале 20хх года.

Суд не соглашается с доводом представителя ответчика о том, что основанием для освобождения ответчика от обязательства по оплате настоящей неустойки является тот факт, что по распоряжению губернатора Московской области С.К. Шойгу было отменено постановление о строительстве газовой котельной на земельном участке, на котором данное строительство было запланировано для обеспечения тепловой энергией дома, в котором расположена квартира истца, в связи с чем возникла необходимость дополнительного согласования проектной и разрешительной документации и поиска другого земельного участка. Суд исходит из того, что данное обстоятельство не может являться основанием для освобождения застройщика от предусмотренной законом ответственности, однако оно является основанием для уменьшения размера штрафных санкций, возлагаемых на застройщика, и учитывается судом при определении окончательного размера неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в пользу участника долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что обязательства ответчиком надлежащим образом исполнены не были, в связи с чем на ответчика (застройщика) возлагается ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства — объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени) в размере, определенном в ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В приложение к уточнению к иску от 10.12.20ххг. стороной истца представлен расчет неустойки (л.д. 228), согласно которому неустойка подлежит начислению за период за период с 31.09.20хх г. по 31.05.20ххг. в размере 100 000,00 руб. При этом истцом самостоятельно уменьшен размер неустойки путем отказа от части исковых требований по взысканию неустойки за указанный период в размере 665 137,55 руб. (л.д. 237 — 238).

Суд соглашается с данным расчетом, поскольку стоимость объекта и периоды просрочки определены истцом верно, а формула расчета неустойки соответствует требованиям закона.

При рассмотрении вопроса о размере подлежащей взысканию неустойки суд исходит из того, что на основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Между тем в настоящем случае суд не находит оснований для снижения размера неустойки, поскольку ее актуальный размер уже снижен истцом до размера в 100 000,00 руб., который суд считает достаточным и соразмерным последствиям нарушенного обязательства.

При разрешении требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда суд исходит из того, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина — участника долевого строительства — о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения обязательств ответчика по договору участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежит удовлетворению. При этом с учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, равный 5 000,00 руб.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50 % от денежной суммы, присужденной судом в пользу истца, что составляет 75 468,09 руб.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным п. 9.2 договора от 25.08.20ххг. № ЖС-2-3-4-3 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, поскольку данным пунктом, устанавливающим подсудность споров, вытекающих из договора долевого участия, третейскому суду, право истца на обращение в суд общей юрисдикции не ограничивается и не нарушается. Закон РФ «О защите прав потребителя» гарантирует право истца на обращение в суд общей юрисдикции за защитой своего права. Данное право не может быть ограничено договором. Тем самым п. 9.2 названного договора лишь расширяет право участника долевого строительства (истца) на обращение не только в суд Общей юрисдикции, но и в третейский суд.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства от 29.08.20хх г., поскольку доказательств того, что права истца нарушены фактом существования данного акта, суду не представлено. При рассмотрении настоящего гражданского дела данный акт судом во внимание не принят и к правоотношениям сторон по договору долевого участия в строительстве жилья не применен.

Истцом заявлены ко взысканию с ответчика документально подтвержденные судебные расходы истца на экспертизу недостатков в квартире в размере 18 000,00 руб., на оценку устранения недостатков в размере 20 000,00 руб., на оформление нотариальной доверенности в размере 2 000,00 руб., на почтовые услуги в размере 546,00 руб., расходы по печати в размере 330,00 руб., а всего — 40 660,00 руб. В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат» взысканию данные судебные расходы истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Размер исковых требований истца, подлежащих оценке, составляет денежную сумму в размере 218 969,00 руб. (100 000,00 руб. + 118 969,00 руб.). размер удовлетворенных требований истца, подлежащих оценке, составляет денежную сумму в размере 145 936,18 руб. (100 000,00 руб. + 45 936,18 руб.), исходя из этого размером судебных расходов, пропорциональным размеру удовлетворенных исковых требований истца, будет являться денежная сумма в общем размере 27 242 рублей.

На основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию документально подтвержденные расходы на оплату услуг представителя (5 000,00 руб. за составление иска и 50 000,00 руб. за представление интересов в суде), понесенные истцом при рассмотрении дела, в разумном и справедливом размере, определенном судом с учетом сложности настоящего дела, категории спора, количества и длительности судебных заседании, в которых присутствовал представитель истца, а именно — 15 000,00 руб.

В екну ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит втыгаянню государственная пошлина соразмерно удовлетворенным требованиям истца, а именно — 4 318,72 руб. (4 118,72 руб. + 200,00 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

исковые требования ААБ к ЗАО «АМБ Инвест» о призвании пункта договора и передаточного акта недействительными, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда — удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «АМБ Инвест» в пользу ААБ убытки в виде расходов по восстановительному ремонту объекта долевого строительства в размере 45 936 руб. 18 коп., неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства в размере 100 000 руб. 00 коп., денежную компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

00 коп., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 75 468 руб. 09 коп., судебные расходы в размере 27 242 руб. 60 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований — отказать.

Взыскать с ЗАО «АМБ Инвест» государственную пошлину в доход бюджета субъекта РФ — города федерального значения Москва в размере 4 318 руб. 72 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Голованов В.М.

Таким образом, удалось наказать застройщика за нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ на 100 000 рублей неустойки и 50 000 рублей штрафа, а всего на 150 000 рублей — это только касательно сроков! Если у вас подобная ситуация, то свяжитесь с нами по телефону 8 (495) 5451212 и мы — адвокаты Москвы , обязательно Вам поможем !

Источник: www.5451212.ru

Обзор судебной практики по ДДУ: в чью пользу она складывается

Дольщики, заключившие ДДУ со стройфирмами, достаточно часто обращаются в органы правосудия для защиты своих прав. В одних случаях поводом для обращения становится несоблюдение стройкомпанией сроков передачи жилья, в других — несоответствие качества квартиры установленным нормативам, в-третьих — существенное отступление от проектной документации. На чьей же стороне — физлица или стройфирмы — чаще всего оказывается суд?

Специалисты общественной организации «Правовой Петербург» отобрали для вас несколько реальных примеров из судебной практики по ДДУ, дающих ответ на этот вопрос.

1. Решение по делу № 2-4482/2017

В орган правосудия обратился Т с требованием о признании пункта ДДУ недействительным, взимании со стройфирмы неустойки за просрочку в передаче квадратных метров, штрафа по закону о защите правомочий потребителей, а также о компенсации морального вреда. Т пояснил, что в договор было включено заранее невыгодное для гражданина условие о подсудности по месту нахождения застройщика. Кроме того, стройфирма задержала срок сдачи квартиры почти на 9 месяцев, хоть и по не зависящим от нее обстоятельствам. Судебный орган удовлетворил денежные претензии физлица частично, приняв по внимание ст.333 ГК РФ. Требование о признании пункта ДДУ недействительным также было удовлетворено.

2. Решение по делу № 2-3857/2017

Н обратился в судебный орган с требованием об истребовании неустойки со стройфирмы за нарушение сроков передачи квадратных метров, штрафа и компенсации морального вреда. В свою очередь, стройкомпания подала встречный иск с требованием расторгнуть ДДУ в связи с неоплатой Н лишней площади в квартире, появившейся после окончания строительства. Суд частично удовлетворил требования гражданина по части денежных претензий и полностью отказал в удовлетворении встречных требований стройкомпании, указав, что допущенные нарушения условий ДДУ дольщиком являются несущественными. Орган правосудия также отметил, что стройкомпания может взыскать долг с дольщика через суд.

3. Решение по делу № 2-4164/2017

С подписал со стройкомпаний ДДУ, но затем заключил договор уступки права требования с Ц. Об этом застройщику было сообщено в письменном виде. Стройкомпания, в связи с ненадлежащих исполнением С своих денежных обязательств по договору, направила ему письменное уведомление о расторжении ДДУ, затем заключила новое соглашение в отношении той же квартиры с других физлицом У. Ц обратилась в орган правосудия с требованием о признании ДДУ с У недействительным и о погашении соответствующей регистрационной записи. Суд встал на сторону Ц, признал договор недействительным. В своем решении орган правосудия указал, что сделка должна быть признана недействительной, поскольку нарушает законные права физлица, не участвовавшего в ее совершении, то есть права Ц.

Важно! В некоторых случаях в защиту прав физлиц-дольщиков в органы правосудия могут обращаться государственные органы и общественные организации, например, всевозможные общества защиты прав дольщиков. Однако, как показывает практика, наилучшего результата добиваются опытные адвокаты по долевому строительству. Они практикуют индивидуальный подход к каждому дольщику, не пользуюсь готовыми шаблонами документов.

Практика судов по долевому строительству — некоторые выводы

Обобщая судебную практику по договорам долевого строительства, мы можем сделать следующие выводы:

1. Если подписан договор участия в долевом строительстве, судебная практика практически всегда складывается в пользу дольщика. К отношениям между физлицом и стройфирмой судебный орган автоматически применяет 214-ФЗ, а также закон о защите потребителей. Поэтому если застройщик нарушает свои обязательства, а у дольщика на руках имеется ДДУ, последний может смело обращаться в суд.
2. Если имела место быть уступка прав по ДДУ, то в случае судебного разбирательства в качестве третьего лица можно и нужно привлекать бывшего дольщика.
3. Если стройфирма желает расторгнуть ДДУ вследствие невнесения дольщиком денег, судебный орган рассматривает данное дело с учетом положений ст.450 ГК РФ. То есть стройкомпания должна действовать добропорядочно и разумно в пределах, установленных законодательством.
4. Если гражданин желает взыскать неустойку со стройкомпании, то судебный орган с большой долей вероятности удовлетворит иск. Судебная практика по договорам долевого строительства свидетельствует о том, что застройщик обычно не соглашается с выставленной суммой и пытается снизить ее размер. Бремя доказывания того факта, что размер неустойки является чрезмерным и не соответствует последствиям нарушения, лежит на застройщике.
5. Бремя доказывания, что качество жилья отвечает всем установленным требованиям, лежит на стройфирме. Во-первых, это объясняется тем, что стройфирма является профессиональным участником строительного рынка, во-вторых, это вытекает из положений ГК РФ.

Если вас заинтересовали вопросы из судебной практики по ДДУ — обращайтесь в «Правовой Петербург». Задавайте свои вопросы по телефону +7(812)603-72-21, или на странице нашего портала «Консультация адвоката онлайн».

До 14 октября

До 14 октября

Источник: yurist-advokat812.ru