Долевое участие в строительстве и паевое

Согласно части 2 статьи 1 2. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только в трёх случаях, в том числе:

1. на основании договора участия в долевом строительстве;
2. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

А в силу части 3 статьи 1 закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается.

Диалог с юристом : Покупка жилья :: долевое строительство

Согласно части 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Примечание: Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п.5 ст.110 раздела 5 ЖК РФ).

Для целей настоящего Федерального закона № 214-ФЗ застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (пункт 1 статьи 2 закона № 214-ФЗ).

Долевое строительство и его особенности

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком (часть 1 статьи 3 закона № 214-ФЗ).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 закона № 214-ФЗ).

Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика* и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство** (ч.3 ст.110 ЖК РФ).

Примечание: Положение части 2 ст. 110 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ, устанавливающее, что ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика, применяется к ЖСК при получении ими разрешения на строительство после дня вступления в силу указанного Федерального закона (01.12.2011). Ранее было указано, что действие этой части распространяется ЖСК, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 01.12.2011. До 01.12.2011 года не было условия, что ЖСК выступает застройщиком.

ЖНК — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Деятельность ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений — привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан — членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в т.ч. в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива (ч. 1-2 ст.2 закона 215-ФЗ).

Наименование ЖНК должно содержать слова «жилищный накопительный кооператив». Юридические лица, не отвечающие требованиям закона 215-ФЗ, не вправе использовать в своих наименованиях слова «жилищный накопительный кооператив» (ч.2 ст.3 закона 215-ФЗ).

Согласно ч.1 ст.16 закона 215-ФЗ при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений ЖНК вправе:

1. привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
2. вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в т.ч. в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика* или участника долевого строительства;
3. приобретать жилые помещения;
4. привлекать заемные денежные средства в случае, предусмотренном ч.3 ст.47 закона 215-ФЗ.

Согласно статье 49 закона № 215-ФЗ жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать следующие нормативы:
1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;
2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;
3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;
4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;
5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;
6) норматив долговой нагрузки кооператива;
7) норматив задолженности членов кооператива;
8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства РФ нормативы.

Кооператив не вправе осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он не соблюдает хотя бы один из указанных выше нормативов.

* Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (часть 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос.

Согласно части 1 статьи 113 Жилищного кодекса РФ в Уставе жилищного кооператива должны содержаться в том числе сведения о размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения (ч.2 ст.113 ЖК РФ).

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) (ч.2 ст. 121 ЖК РФ). Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ч.1 ст. 124 ЖК РФ). Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива (ч.1 ст.125 ЖК РФ).

1. паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов;
2. субсидии и субвенции;
3. кредиты и займы, получаемые кооперативом;
4. средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;
5. добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

Статьей 2 Закона 215-ФЗ предусмотрены следующие взносы:

1. паевой взнос — денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям;
2. вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива;
3. членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
4. дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.

Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива (статья 24 Закона 215-ФЗ).

Согласно статье 11 Закона 215-ФЗ Устав кооператива должен предусматривать:

1) наименование кооператива и место его нахождения;
2) предмет и цели деятельности кооператива;
3) порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в кооперативе, в том числе порядок исключения члена кооператива из кооператива;
4) порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов;
5) ответственность членов кооператива за нарушение обязательств по внесению паевых и иных предусмотренных настоящим Федеральным законом и уставом кооператива взносов;
6) порядок выплаты члену кооператива действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе;
7) права и обязанности членов кооператива;
8) права и обязанности кооператива перед своими членами;
9) структуру и компетенцию органов кооператива, порядок их создания, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
10) источники формирования и порядок использования имущества кооператива;
11) фонды, создаваемые кооперативом;
12) порядок покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;
13) порядок предоставления органами кооператива информации членам кооператива и ответственность за ее непредоставление;
14) порядок проведения очередных и внеочередных внешних проверок финансовой деятельности кооператива;
15) сведения о филиалах и представительствах кооператива;
16) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
17) иные предусмотренные настоящим Федеральным законом положения.
Уставом кооператива могут быть предусмотрены также иные не противоречащие законодательству Российской Федерации положения, регулирующие создание и деятельность кооператива и его органов, в том числе ограничение участия близких родственников в деятельности органов кооператива.

При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 1 статьи 9 кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение 6 месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать 2 года со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе (статья 32 Закона 215-ФЗ).

В соответствии со статьей 10 Закона 215-ФЗ член кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:

Источник: 111bashni.ru

Реализация социальных выплат — Основные требования к оформлению договоров по видам сделок

Важно: жилое помещение должно находиться на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области.

Общая площадь жилого помещения, приобретаемого участниками Программ должна быть не менее учетного норматива жилищной обеспеченности на каждого гражданина-участника Программ, установленного Законом Санкт-Петербурга от 07.07.2004 № 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» (10 м 2 общей площади*).

* Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Социальная выплата используется на приобретение жилого помещения, поступающего в собственность всех граждан-участников Программы, являющихся членами одной семьи.

Исключение: в случае приобретения жилого помещения с привлечением средств ипотечного кредита, поступающего в собственность одного или нескольких членов семьи, социальная выплата используется при условии предоставления нотариально заверенного обязательства «Переоформить приобретенное с использованием средств социальной выплаты жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи, указанных в Свидетельстве о праве на предоставление социальной выплаты, можно в течение 6 месяцев после снятия обременения с приобретенного жилого помещения».

Порядок реализации средств социальных выплат, предоставляемых участникам целевых программ Санкт-Петербурга, предусматривает возможность объединения данных денежных средств для приобретения жилого помещения с членами семьи в общую долевую собственность.

В случае если оплата за приобретаемое жилое помещение производится из нескольких (различных) источников (например: личные средства + кредитные средства + социальная выплата), средства социальной выплаты перечисляются завершающим платежом только по договору уступки права требования (цессии).

Рекомендуется предусмотреть в договоре купли-продажи условие о снятии в определенный срок с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания продавцов и/ или иных лиц, зарегистрированных в продаваемой квартире/ комнате.

Срок действия Свидетельства/ Сертификата

Срок действия Свидетельства/Сертификата указан в Свидетельстве/ Сертификате.

Получатель социальной выплаты в срок действия Свидетельства/ Сертификата должен заключить договор на приобретение жилого помещения, согласовать его параметры и подать комплект документов на перечисление денежных средств.

В случае если социальная выплата не была использована в срок действия Свидетельства (Сертификата), продление срока действия Свидетельства (Сертификата), осуществляется Жилищным комитетом (пл. Островского, д. 9) по заявлению граждан-получателей социальной выплаты, которое подается не позднее 5 рабочих дней до истечения срока действия Свидетельства и не позднее 10 рабочих дней до истечения срока действия Сертификата.

В Жилищный комитет к заявлению о продлении предоставляются следующих документов:

• договор (купли-продажи/ участия в долевом строительстве/ паевого взноса/ уступки права требования);
• документ, подтверждающий, что договор сдан на государственную регистрацию в Росреестр (опись)*.

• *для договора паевого взноса не требуется

Продление срока действия Свидетельства/ Сертификата осуществляется сроком на 2 месяца.

До согласования сделки по приобретению жилого помещений не рекомендуется:

• сниматься с регистрационного учета по месту постоянного проживания;
• сдавать документы на регистрацию в Росреестр.

При согласовании параметров приобретаемого жилого помещения в договорах, направленных на приобретение жилого помещения, необходимо указывать:

В порядке расчетов:

«Указанная квартира по договоренности сторон продается и покупается за сумму в размере ___________ (___________) рублей 00 копеек, состоящую из:

— собственных (и/ или кредитных) средств покупателей в размере _______ (_______) рублей 00 копеек;

— из средств социальной выплаты в размере ______ (____________) рублей 00 копеек,

— из средств социальной выплаты в размере ______ (____________) рублей 00 копеек, предоставленной (Ф.И.О. всех получателей социальной выплаты) Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга за счет средств бюджета Санкт-Петербурга на основании Свидетельства/ Сертификата о праве на предоставление социальной выплаты за счет средств бюджета Санкт-Петербурга для приобретения и строительства жилого помещения № _______ от _______, которую Покупатель (Ф.И.О. всех получателей социальной выплаты) обязуется перечислить Продавцу (Ф.И.О./Наименование Продавца) на счет №_______________, открытый в _______________ (реквизиты Банка), в течение 10 рабочих дней после предоставления в СПб ГБУ «Горжилобмен» заявления и документов

Указывается порядок оплаты суммы, превышающей размер социальной выплаты — собственных, кредитных средств, материнского капитала.

• Ф.И.О./ наименование продавца;
• счет продавца;
• корреспондентский счет банка;
• БИК банка;
• наименование банка;
• ИНН банка продавца (в случае если продавец — юридическое лицо, указывается ИНН организации).

Важно: в договоре необходимо указать в каких долях приобретается жилое помещение.

Все расчеты производятся в рублях.

В тексте договора рекомендуем указать, что «до момента полной оплаты приобретаемая квартира не находится в залоге у «Продавца».

В случае выкупа (доли жилого помещения) комнаты/ комнат необходимо указывать их количество и площадь каждой комнаты.

В договорах участия в долевом строительстве/ паевого взноса/ уступки права требования должно быть указано:

1. в характеристиках квартиры указывается жилая, общая площадь (без учета лоджий, балконов, веранд и террас) и условный номер квартиры;
2. в договоре участия в долевом строительстве должно быть прописано условие возврата средств социальной выплаты в бюджет Санкт-Петербурга в случае расторжения договора:

«В случае расторжения настоящего договора, независимо от причин, Застройщик обязан осуществить возврат денежных средств, предоставленных согласно Свидетельству (Сертификату) о предоставлении социальной выплаты № ___ от_________, в сумме _________ в бюджет Санкт-Петербурга в установленном законом порядке в полном объеме».

В случае оплаты договора участия в долевом строительстве с использованием счета ЭСКРОУ условие возврата средств социальной выплаты указывается следующим образом:

«В случае расторжения настоящего договора, независимо от причин, Дольщик обязан осуществить возврат денежных средств, предоставленных согласно Свидетельству о предоставлении социальной выплаты № ________ от_______, в сумме ________ в бюджет Санкт-Петербурга в установленном законом порядке в полном объеме».

ВАЖНО. Счет ЭСКРОУ должен быть открыт на имя одного из получателей социальной выплаты. В случае, если в договоре участия в долевом строительстве НЕ УКАЗАНЫ БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СЧЕТА ЭСКРОУ, к комплекту документов дополнительно должен быть предоставлен ДОГОВОР СЧЕТА ЭСКРОУ (содержащий информацию: № и дата договора участия в долевом строительстве, сумма долевого взноса, полные банковские реквизиты счета ЭСКРОУ).

1. В тексте договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве указывается, что:

«В случае расторжения договора уступки прав требования и/или договора участия в долевом строительстве средства социальной выплаты, предоставленные согласно Свидетельству (Сертификату) о предоставлении социальной выплаты № ______ от_______, в сумме __________, возвращаются в бюджет Санкт-Петербурга Цессионарием».

Источник: obmencity.ru

Перевод бизнеса в комбинированный паевой инвестиционный фонд

В конце 2016 года Банк Росси открыл новые возможности использования паевых инвестиционных фондов, сняв ограничения по составу активов, которые могут входить в состав ПИФ определенной категории – комбинированных фондов1. Иными словами, в комбинированный паевой инвестиционный фонд можно перенести практически любой бизнес, связанный с оборотом или владением имуществом, или имущественными правами. Для чего? Об этом пойдет речь в данной статье.

Чем ПИФ может заинтересовать бизнес?

Налоговая оптимизация

На сегодня главное налоговое преимущество ПИФ – это отсутствие обязанности по уплате налога на прибыль до тех пор, пока инвестор фонда не получает выплат по паям. Доходы и расходы, получаемые в результате операций с имуществом фонда, не учитывается при налогообложении прибыли управляющей компании ПИФ (пп. 1, 5 ст. 276 НК РФ) и владельцев инвестиционных паев.

Действительно, если центр прибыли можно вывести в паевой инвестиционный фонд, при этом бенефициары бизнеса станут владельцами его инвестиционных паев, то выгода очевидна:

в стандартной схеме бенефициар фактически платит 33% (налог на прибыль + НДФЛ),

в схеме с фондом – только 13%.

Если по тем или иным причинам (в том числе, если переход к новой схеме сопряжен с существенными налоговыми потерями) бенефициары не становятся пайщиками фонда, налоговая экономия возникает за счет того, что прибыль, которая образуется в ПИФ реинвестируется без промежуточного налогообложения.

Соответствующую налоговую выгоду можно рассчитать, располагая данными о норме доходности бизнеса и финансовом потоке отчислений в бюджет по налогу на прибыль. Необходимо заметить, что:

По НДС каких-либо преимуществ у ПИФа нет. Налогоплательщиком согласно п. 1 ст. 174.1 НК РФ будет признаваться управляющая компания ПИФ, действующая в качестве доверительного управляющего, которая уплачивает налог на добавленную стоимость и зачитывает «входящий» и «исходящий» НДС в соответствии с общими правилами расчета и уплаты данного налога.

Земельный налог уплачивается управляющей компанией за счет активов ПИФ. В общем случае порядок расчета налоговой базы является стандартным, однако имеются преимущества, когда речь идет о земельных участках, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства.

В соответствии с п. 15 ст. 396 НК РФ в отношение таких объектов исчисление суммы налога производится налогоплательщиками — организациями или физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями, с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости и с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Вследствие того, что налогоплательщиком земельного налога в отношении земель, входящих в состав активов ПИФ, является УК (п. 1 ст. 388 НК РФ) – доверительный управляющий, а не собственник соответствующих активов, — Министерство финансов Российской Федерации разъяснило, что исчисление земельного налога в отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее ПИФ, находящихся в долевой собственности владельцев инвестиционных паев, разрешенное использование которых «жилищное строительство», должно производиться управляющими компаниями без учета повышающих коэффициентов, предусмотренных пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (см. Письмо от 15.02.2012 N 03-05-04-02/16).

Налог на имущество также уплачивается управляющей компанией за счет активов ПИФ в соответствии с п.2 ст. 378 Налогового Кодекса.

Таким образом, преследуя цель налоговой оптимизации, имеет смысл задуматься о переходе к структуризации бизнеса с использованием паевого фонда тем компаниям, которые:

используют ОСНО (т.е. платят НДС и прочие налоги), и фактически платят налог на прибыль и (или)

уплачивают земельный налог в отношении земель с назначением «под жилищное строительство» с применением повышающих коэффициентов.

Безопасность

В ряде случаев причиной для переноса бизнеса в ПИФ является особый правовой статус его активов и владельцев инвестиционных паев:

владельцы инвестиционных паев и ПИФ не являются взаимозависимыми лицами на основании формальных критериев в смысле главы 14.1 Налогового кодекса, т.е. снижается риск применения специальных правил налогового контроля к сделкам, совершаемым за счет имущества фонда2;

учитывая характер правоотношений между владельцами инвестиционных паев и управляющей компании – доверительное управление, в отношении имущества, находящегося в составе паевого инвестиционного фонда, действует режим защиты от взыскания по долгам учредителя управления и управляющего. Согласно п. 3 ст. 15 Закона об инвестиционных фондах обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, не допускается. При этом взыскание может быть обращено только на инвестиционные паи, принадлежащие учредителю управления;

анонимность владения имущественным комплексом «упакованным» в фонд: информация о пайщиках не подлежит раскрытию, содержится в реестре владельцев инвестиционных паев, который ведется по правилам аналогичным правил ведения реестра акционеров. Сведения о крупнейших пайщиках предоставляется в Банк России. Если компания, ведущая бизнес, действует в формате общества с ограниченной ответственностью, то преимущество очевидно, так как сведения об участниках ООО являются общедоступными и содержатся в ЕГРЮЛ;

запрет на раскрытие информации об имуществе ПИФ, если его паи предназначены для квалифицированных инвесторов.

Привлечение инвесторов

В ряде случаев бизнесом владеют несколько лиц или рассматривается возможность привлечения инвестиций в тот или иной проект. Известно, что соинвестирование в рамках ПИФ является наиболее защищенной и управляемой формой сотрудничества, так как все усилия законодателя с массивом нормативных актов направлены на защиту прав инвесторов.

Одновременно в закрытом комбинированном фонде допускается возможность функционирования инвестиционного комитета – надзорного органа, формируемого из состава владельцев паев, который может быть наделен компетенцией по согласованию сделок с имуществом ПИФ.

С учетом кризиса банковской сферы поиск альтернативных форм финансирования, в том числе, через механизм привлечения инвестиций в ПИФ – это тренд последних двух лет.

Кому это подходит?

Проще определить, какой бизнес не подходит для переноса его в ПИФ.

Во-первых, как уже было сказано, как правило, налоговых преимуществ не возникает у компаний, применяющих УСН, налог на вмененный доход.

Во-вторых, порядок учета в ПИФ существенно сложнее, каждая операция подлежит согласованию со специализированным депозитарием фонда, т.е. в ПИФе трудно и затратно вести высокооперационный бизнес.

В-третьих, имеются сложности с учетом и хранением движимого имущества, если оно находится во владении УК ПИФ (не переданы во владение третьих лиц, например, в аренду). Однако, они не являются непреодолимыми и решаются либо за счет страхования активов такого рода, либо путем их секъюритизации – оборот с товарами переводится в оборот складских свидетельств на товары.

Наконец, помимо вышесказанного, очевидно, что в ПИФ нельзя перенести бизнес, связанный с оказанием услуг, так как инвестиционные фонды – это инструмент инвестирования в имущество, имущественные права. Также имеется прямой запрет на работу с наличными денежными средствами.

Идеальный портрет «соискателя» ПИФ таков – это ООО, применяющая ОСНО, прибыль составляет или прогнозируется в размере от 50-60 млн. рублей в год. В основном прибыль не распределяется среди участников компании, а реинвестируется. Бизнес компании базируется на нечастных, но «дорогих» сделках купли-продажи, аренды, лизинга.

Классическим бизнесом, которой уже давно укоренился на почве паевых инвестиционных фондов, является рентный бизнес и девелопмент. В большей степени – девелопмент земли и строительство коммерческих объектов, в меньшей – строительство жилья (здесь, к сожалению, налоговая оптимизация будет минимальной в силу запрета на привлечение денежных средств управляющей компаний фонда по закону 214-ФЗ).

Активно набирают обороты фонды, имеющие целью кредитование, в том числе по лизинговым сделкам. Здесь играют роль такие аргументы, как возможность легального привлечения денежных средств (правда только у квалифицированных инвесторов) и налоговая оптимизация по налогу на прибыль. В этом направлении двигаются банки, предпочитая ПИФ как инструмент ведения бизнеса в существенно меньшей степени зарегулированный Банком России, и МФО, которые не имеют право привлекать средства в свой высоко маржинальный бизнес так, как это было ранее до изменения законодательства в сфере микрокредитования.

По нашему мнению, стоит обратить внимание на комбинированные ПИФы:

компаниям, работающим по лицензионным договорам, например, телекомпаниям;

торговым компаниям, объектом оборота у которых являются дорогостоящие товары, например, автомобили, спец. техника и т.п.

Вместе с тем, в рамках одной статьи сложно охватить все нюансы налогового и гражданско-правового регулирования паевых инвестиционных фондов, поэтому имеет смысл внимательно проанализировать все аспекты проекта, в том числе налоговые последствия реструктуризации бизнеса, и лишь после этого принимать соответствующие решения.

СПРАВКА «Правовой статус паевого инвестиционного фонда и его пайщиков»

Паевой инвестиционный фонд представляет собой объединение имущества граждан и юридических лиц, находящегося под управлением специализированной управляющей компании. Все имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, находится в долевой собственности участников фонда. Сам ПИФ юридическим лицом не является.

Имущество управляющей компании обособленно от имущества паевого инвестиционного фонда и учитывается на отдельном балансе. Отношения между участниками инвестиционного фонда и управляющей компании регламентированы законодательством об инвестиционных фондах и правилами доверительного управления конкретным фондом (регистрируются Банком России), имеющих статус договора доверительного управления.

Комбинированный ПИФ может быть закрытого или интервального типа, его паи предназначены только для квалифицированных инвесторов.

СПРАВКА «Расходы, связанные с сопровождением ПИФ»

Услуги управляющей компании – в среднем 1,5-6 млн. руб. в год.

Услуги специализированного депозитария, в обязанности которого войдут контроль всех операций управляющей компании с имуществом фонда, ведение реестра его пайщиков и пр. — 0,1-0,3% от стоимости чистых активов ПИФ, в среднем0,7-2 млн. в год;

Услуги аудитора – 0,1-0,2 млн. руб. в год;

Помимо этого, за счет активов фонда могут оплачиваться услуги независимого оценщика, который должен привлекаться для оценки недвижимых и некоторых других активов не менее двух раз в год – рассчитывается индивидуально в зависимости от состава активов ПИФ.

Приведенные расценки носят приблизительный характер и могут отличаться в зависимости от особенностей каждого конкретного фонда.

1 В декабре вступило в силу Указание Банка России №4129-У «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов»

2 Необходимо отметить, что согласно п. 7 ст. 105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 указанной статьи, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей статьи, т.е. если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц. Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние, которое может оказываться в силу участия одного лица в капитале других лиц, в соответствии с заключенным между ними соглашением либо при наличии иной возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами. Т.е. полностью данный риск исключить нельзя.

Источник: www.audit-it.ru

Договор долевого строительства (инвестиционный) или купли-продажи пая?

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК. В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Зачем инвестировать в недвижимость через ЗПИФ

Привлечение средств инвесторов через ЗПИФ является для застройщиков альтернативой продажам квартир по закону о долевом участии в строительстве

, а для девелоперов коммерческой недвижимости – возможностью оформить взаимоотношения с соинвесторами более гибко, чем в «обычном» хозяйственном обществе (ООО или АО) и более надежно, чем по различным договорам совместного инвестирования и подобным вариантам, не связанным с созданием специальных отдельных структур под реализуемый проект.

Наиболее интересно использование ЗПИФ для привлечения средств инвесторов может быть застройщикам средней величины, хорошо известным в своем регионе. Крупным компаниям федерального уровня может оказаться более выгодно кредитоваться в банках, а небольшие застройщики постепенно уходят с рыка.

Со стороны потенциальных инвесторов общими факторами, способствующими повышению интереса к «входу» в доходные проекты через ЗПИФы, являются снижение доходности традиционных инвестиций (банковских вкладов и облигаций), а также восприятие инвесторами – физическими лицами недвижимости как более надежного актива в периоды волатильности финансовых рынков и валютных курсов

При этом принятие инвесторами решения о приобретении паев ЗПИФ, созданного под конкретный проект, будет существенно зависеть от следующего:

· репутации, известности и финансовой устойчивости соответствующего застройщика/девелопера, в идеале подкрепленной для инвесторов юридически значимой офертой на обратный выкуп у инвесторов предлагаемых им паев ЗПИФ соответствующим застройщиком/инвестором на определенных условиях;

· возможности для инвесторов лично наблюдать за ходом строительства конкретного объекта или реализации конкретного девелоперского проекта, «упакованных» в ЗПИФ (или оперативно получать соответствующую информацию удаленно).

Исходя из сказанного, по нашей практике наиболее успешным может быть привлечение средств в ЗПИФ у инвесторов, находящихся в том же регионе, в котором ведет деятельность застройщик/девелопер и реализуется соответствующий проект. Это означает, что для успешного привлечения инвестиций целесообразен тандем управляющей компании фонда и застройщика/девелопера, в котором:

· управляющая компания предоставляет юридические и «технические» возможности для «входа» в проект путем приобретения паев ЗПИФ;

· застройщик/девелопер проводит работу по информационному продвижению реализуемого им проекта среди потенциальных инвесторов в регионе своего присутствия (т.е. фактически является неформальным агентом по продаже паев).

Также по нашей практике, помимо привлечения инвестиций для жилого строительства, ЗПИФы удобны как альтернативная банковскому кредитованию

проектная структура для объединения активов нескольких соинвесторов с целью реконструкции/реновации/капитального ремонта/перепрофилирования назначения нуждающихся в этом объектов:

· текущий собственник объекта вносит его в ЗПИФ в качестве имущественного вклада;

· соинвесторы, финансирующие реконструкцию/реновацию

/ремонт/перепрофилирование объекта, вносят в ЗПИФ необходимые для этого деньги, и договариваются с собственником объекта о долях, в которых они будут делить между собой доходы от сдачи в аренду или другого использования объекта после завершения проекта.

Такая структура не требует привлечения банковских кредитов собственником морально или технически «устаревшего» объекта, его обременения залогом, и соответственно, принятия рисков возможного изъятия залога банком-кредитором в случае неудачного исхода проекта (в этом случае соинвесторы будут просто получать меньше доходов от ЗПИФа, но никто не будет его банкротить или изымать у него имущество).

С учетом наблюдаемых трендов – снижения ставок в экономике, в том числе в ипотечном кредитовании, ожиданий экономического восстановления, масштабных мер социальной поддержки – акции девелоперов могут быть интересным объектом для инвестиций.

Также, рассуждая о потенциальных точках роста для бизнеса застройщиков в перспективе, отметим сохраняющийся дефицит на российском рынке коммерческой недвижимости. Заметим и то, что крупнейшие компании сектора выигрывают от процесса консолидации отрасти, который отмечается на фоне ухода мелких игроков после перехода на работу с эскроу-счетами.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Отзывы клиентов

Благодарность от Ремедовой А.Г. Выражаю благодарность Юридическому Агентству Санкт-Петербурга, а именно Степанову Денису Юрьевичу за оказанную помощь в решении моего вопроса, а также выражаю благодарность всему коллективу общества по защите прав потребителей за отзывчивость и приятное общение.

Ремедова А.Г. 17.08.2018 г.

Благодарность от Елены и Александра Сердечно благодарю адвоката Василия Анатольевича за квалифицированное и вежливое обслуживание. Всегда будем обращаться и скажем своим друзьям. Благодарим.

Отзыв Соловьевой Хочу выразить огромную благодарность юристу Соловьеву Константину Васильевичу за квалифицированную помощь в решении моего вопроса. Решение было вынесено в мою пользу, за что я очень признательна. Также хочу выразить благодарность коллективу компании за чуткое отношение к клиентам.

Отзыв Рычниковой Г.В. Выражаю благодарность вашему сотруднику Ермакову Андрею Валерьевичу за оказание мне юридической помощи.

Также выражаю благодарность Сумароковой Диане за вежливое и тактичное обслуживание клиентов и очень приятную атмосферу в вашей конторе.

Отзыв клиентов Благодарим сотрудников ООО «Юридическое агентство Санкт-Петербурга»и в первую очередь Матвееву Яну Максимовну и Ермакова Андрея Валерьевича за высококвалифицированное и тщательное рассмотрение нашего вопроса и оперативное решение нашей жилищной проблемы.

Также Кутузову Дарью Валентивну за внимательное и доброжелательное отношение к посетителям.

Благодарность от Уваровой Н.А. Выражаю огромную благодарность за проявленную ко мне и к моему вопросу адвокату Сергею Вячеславовичу. Нет слов от чувств благодарности за проявленный профессионализм и самое большое человеческое сочувствие и понимание! Всего Вам самого хорошего! Здоровья, успехов в работе и долгих лет жизни!

Большое спасибо! С уважением, Надежда Анатольевна Уварова, 25.07.2019 г.

Отзыв Ирины Д. Благодарю Юридическое агентство Санкт-Петербурга за теплый душевный прием и подробную, грамотную, обстоятельную, добросовестную юридическую позицию адвоката Андрея Валерьевича.

Отзыв Лобовой Е.И. Уважаемая Любовь Владимировна, я, Лобова Евгения Ильинична, хочу выразить огромную благодарность за объективную, полноценную, грамотную консультацию по интересующему меня вопросу юристу Суховарову Юрию Владимировичу. Как театр, начинается с вешалки, не могу не отметить исключительную вежливость администратора Кутузовой Дарьи Владимировны.

Желаю вам больших успехов! Лобова Е.И.

Благодарность от Плисецкого В.В. Прошу выразить благодарность Мавричеву Сергею Вячеславовичу за чуткое отношение и понимание к клиентам. Вопрос был разрешен в течении одного дня. Очень благодарен Сергею Вячеславовичу.

Плисецкий В.В. 19.10.2018 г.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
8. Порядок предоставления квартиры.
9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
13. Сведения о пайщике.

Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры долевого участия или ДДУ представляют собой схему, согласно которой, квартиры в строящихся домах реализуются между дольщиками. По сути, лица, которые вносят средства по ДДУ, становятся инвесторами строительства.

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

Критерий	Договор долевого участия 214-ФЗ	Договор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в Росреестре	Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре	В Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартиры	Указывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться	215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительства	В ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержки	Законодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплат	Рассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительства	Законодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.
2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях. Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

1. Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки. Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

1. Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.
2. На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем голосования. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

1. В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Судебные решения

Неустойка от застройщика Дальпитерстрой
Спор с ООО Ленспецстрой

Источник: donmatrix.ru