Долевого строительства больше не будет

Государственная Дума приняла закон, ускоряющий реформу системы долевого строительства. В результате преобразований будут не только решены проблемы существующих «обманутых дольщиков», но и предотвращено появление новых. О том, как ведется работа ГД по решению проблем в области долевого строительства, читайте в нашем материале

Ситуация с «обманутыми дольщиками» в России стоит достаточно остро — на 1 апреля 2018 года насчитывалось 2134 проблемных объекта, более 200 тысяч семей «обманутых дольщиков» по состоянию на июль 2017 года потеряли 50 млрд рублей.

Первые «обманутые дольщики» появились еще в 1990-е годы, когда средства граждан начали привлекать для строительства жилых домов, но четкие правила этого процесса отсутствовали. В результате многие компании не исполняли взятые на себя обязательства.

«У нас проблемы с «обманутыми дольщиками» продолжаются с тех пор, как мы себя помним, наверное, с начала 1990-х годов», — заявил Президент РФ Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам.

Долевого строительства не будет / Как купить квартиру в новостройке безопасно

Из‑за несовершенства существующей системы финансирования долевого строительства в год появлялось 40 – 50 тыс. новых «обманутых дольщиков».

Граждане регулярно проводят митинги, обращаются в государственные органы для получения поддержки в решении их вопроса. Так, в начале года Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям — руководитель рабочей группы по защите прав участников долевого строительства Николай Николаев

Встреча Председателя Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева с «обманутыми дольщиками»

Как шла работа над реформой рынка долевого строительства?

Для решения проблемы в 2017 году в России стартовала реформа системы долевого строительства — в ноябре 2017 года по итогам совещания с членами Правительства РФ Владимир Путин поручил разработать меры поэтапного замещения в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан.

В Послании Федеральному Собранию, которое Президент РФ озвучил 1 марта 2018 года, Владимир Путин также обозначил задачу перехода к проектному финансированию в сфере строительства (прим. ред. — привлечение средств банков, а не физических лиц на реализацию проектов).

Какова роль Государственной Думы в этом процессе?

В Государственной Думе решению проблемы «обманутых дольщиков» уделяется повышенное внимание из‑за высокой социальной значимости этого вопроса.

Долевого строительства больше не будет — срочно покупайте квартиры, пока не поздно

Парламентские слушания

Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Парламентские слушания на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Во время парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Во время парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень во время парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Председатель Комитета по физической культуре, спорту, туризму и делам молодежи Михаил Дегтярев во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

Во время Парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства»

3 июля 2017 года Государственная Дума стала площадкой для конструктивного диалога граждан и экспертов по решению проблем «обманутых дольщиков». Многостороннее обсуждение прошло в рамках парламентских слушаний, участники которых обсудили законопроект о переходе на новую систему финансирования строительства жилья. Напомним, что этот документ Государственная Дума приняла 21 июня 2018 года в окончательном третьем чтении.

На мероприятии присутствовали «обманутые дольщики» из «проблемных» регионов — Новосибирская область, Краснодарский край, Самарская область, Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Челябинская область и других. Это позволило услышать «из первых уст» информацию о проблемах граждан, об основных сложностях в строительстве объектов. В слушаниях также участвовали депутаты ГД, действующие участники долевого строительства, представители Министерства строительства и ЖКХ России, в частности, Министр Михаил Мень, представители Банка России, Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Вел дискуссию Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин

Активное обсуждение, в котором дольщики смогли задать волнующие их вопросы напрямую представителям государственной власти, в частности, Министру строительства и ЖКХ, стало новым форматом обсуждения проблемы долевого строительства.

По итогам парламентских слушаний по поручению Председателя ГД Вячеслава Володина была создана рабочая группа по защите прав участников долевого строительства, первое заседание которой прошло 10 июля 2017 года.

Рабочая группа по защите прав участников долевого строительства

В ежемесячных заседаниях группы принимают участие не только представители Минстроя, АИЖК, Банка России, Минфина, депутаты ГД, но и сами участники долевого строительства.

Рабочая группа ежеквартально проводит мониторинг исполнения «дорожных карт» проблемных объектов, а также мониторинг актуальности информации, представленной в «дорожных картах» проблемных объектов, которые опубликованы на сайте Минстроя России.

Помимо этого, проводятся выездные совещания с руководителями регионов, на которых обсуждается текущее положение в процессе решения проблем граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков.

Для дольщиков подготовлена памятка по вопросам рефинансирования и реструктуризации задолженности.

Государственная Дума:

• рассмотрела законопроект об усилении административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве;
• приняла закон о санации страховых организаций, направленный на создание механизма финансового оздоровления страховых компаний, аналогичного действующему в отношении кредитных организаций;
• Приняла закон, обеспечивающий переход на новую систему финансирования строительства жилья.

В чем суть реформы долевого строительства?

Согласно принятому Государственной Думой закону о реформе долевого строительства, меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года. Одним из авторов закона выступил Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин.

То есть с 1 июля 2019 года все новые проекты жилищного строительства не будут использовать договора долевого участия в той форме, которая существует в настоящее время. Все проекты будут реализовываться через эскроу-счета.

«Человек, когда он покупает квартиру на «нулевом цикле», просто кладет на этот счет деньги и они переходят застройщику только после того, когда дом, соответствующий объект будет сдан в эксплуатацию», — пояснил Николай Николаев.

Таким образом, будет создан очень важный и эффективный инструмент, который, как ожидается, будет привлекателен для населения и позволит привлечь новые средства в жилищное строительство.

Эта мера будет действовать даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются. В свою очередь, для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля 2018 года, банковское сопровождение также будет включать в себя право банка останавливать проведение расчетов, если будет подозрение на нецелевое использование этих средств.

Что еще меняется в сфере финансирования строительства жилья?

• Будет введен упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков для тех застройщиков, которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов.
• Компания — застройщик сможет строить по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексной застройки территорий, но при этом под каждое разрешение на строительство должен быть открыт отдельный банковский счет с соответствующим банковским сопровождением.
• Вводится запрет на использование специальных облигаций, так называемых жилищных сертификатов для привлечения средств граждан.
• Запрещаются жилищно-строительные кооперативы, кроме созданных в рамках процедуры банкротства компании — застройщика и осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.
• Вводится солидарная ответственность владельцев компании — застройщика за причиненный гражданам ущерб.
• Дополняется перечень оснований, по которым застройщику может быть отказано в выдаче заключения о его соответствии и соответствии проектной декларации требованиям российского законодательства. Так, в выдаче такого заключения отказывается в случае нарушения застройщиком или компанией, входящей с ним в одну группу, срока ввода в эксплуатацию другого строящегося им (ими) объекта долевого строительства на три и более месяца.
• «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» наделяется новыми полномочиями по достройке тех проблемных объектов, которые, в том числе, не застрахованы непосредственно в фонде. Он сможет достраивать и проблемные объекты, и сопутствующую инженерную инфраструктуру за счет дополнительных имущественных взносов РФ и субъектов РФ.
• Расширяется круг организаций, которые будут обязаны предоставлять информацию в Единую информационную систему жилищного строительства. Таким образом, эта информационная система сделает прозрачным весь рынок жилищного строительства.

За счет реализации закона, принятого Государственной Думой, удастся не только обеспечить жильем «обманутых дольщиков», но и предотвратить появление новых.

Полезные ссылки:

На сайте Федеральной налоговой службы можно проверить государственную регистрацию компании, ОГРН, ИНН, ФИО генерального директора.

Используя Электронное правосудие и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, можно проверить, что в отношении организации не воздуждалось судебное производство о банкротстве.

На сайте Единой информационной системы жилищного строительства можно получить данные об участниках рынка жилищного строительства, о строящихся объектах, а также ознакомиться с информацией о застройщиках.

Источник: duma.gov.ru

Отмена долевого участия в 2021 году: изменения, последствия

1 июля 2021 года рынок недвижимого имущества ждут значительные изменения. действовавшее более 14-ти лет долевое строительство подлежит отмене, а строительные фирмы вынуждены будут выполнять проектное финансирование объектов.

Однако каким образом эти последние изменения скажутся на обычных покупателях? Нужно ли спешить с покупкой жилья по долевому участию? Ожидается ли рост цен и какие имеются перспективы развития сферы недвижимости в ближайшие годы?

Ключевая сложность долевого строительства заключается в стабильном приросте количества обманутых вкладчиков.

Так, согласно сведениям РБК, на период первого квартала 2018-го на территории РФ значится порядка 842-х проблемных объектов (или 1 261 строение), на которых дольщиками было подписано 80 300 ДДУ, значащихся в реестре потерпевших.

Число проблемных зданий неизменно возрастает, вопреки реализуемым компенсаторных мерам.

За четырнадцатилетний период попытки правительства устранить данную проблему так ни к чему и не привели. После чего в середине осени 2017-го по указу Президента профильное министерство получило задание составить 3-х летнюю программу по отказу от паевого строительства с трансформацией к иным разновидностям финансирования.

В процессе «Прямой линии», проходившей 07.06.2018 Владимир Путин озвучил конкретные сроки ликвидации паевого строительства — с 01.07.2019 его сменит финансирование проектного типа.

Что из себя представляет финансирование проектного типа?

Обновленная система финансового обеспечения предполагает полный уход от былой модели ДДУ, допускает целевое предоставление кредитов застройщикам по всем предлагаемым новостройкам.

Это значит, что во время приобретения недвижимости в обязательном порядке будет требоваться присутствие таких участников: продавца, покупателя, а также гаранта (банковское учреждение).

При этом сделка имеет такой вид:

1. Покупатель инвестирует свои активы в строительство дома.
2. Банковская организация сосредотачивает финансы на обособленном специальном счете.
3. Застройщик оформляет в финансово-кредитном учреждении целевую ссуду на возведение здания.
4. По факту сдачи дома в эксплуатацию активы со специального счета автоматически переходят застройщику, тогда как покупатель получает в свое распоряжение новую недвижимость.

Согласно обновленной схеме активы физических лиц, аккумулированные на строительные работы, будут находится на особых счетах эскроу. В целом, это спецсчета условного типа, открывающиеся до момента наступления некоторых конкретных условий, в рассматриваемом случае — до момента сдачи дома в эксплуатацию.

До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.

Что может измениться после отмены долевого строительства

Данная реформа позволит снизить риски дольщиков и сделает систему рынка жилой недвижимости более прозрачной. В России на сегодняшний день более 800 проблемных строек, а количество обманутых граждан достигло 150-200 тысяч человек.

Одно из основных преимуществ данной реформы — это безопасная покупка квартиры в новостройке. А так же:

• Покупаться будут уже готовые квартиры, которые покупатели смогут оформить сразу право собственности на себя;
• Увеличится скорость строительства домов, так как на бюджет застройщика не будут влиять темпы продаж новостройки.

Минус этого проекта – это увеличение стоимости недвижимости. А так же:

• Вложение в новостройки на ранних этапах стройки теряет свои преимущества;
• Эта реформа повлечет за собой исчезновение средних и мелких строительных компаний, которые могли предложить бюджетное жилье;
• С уменьшением объемов строительства жилья непременно вырастет его цена.

В правительстве сейчас активно обсуждаются пути перехода к проектному финансированию и возможности государственной поддержки или снижение процентных ставок банка.

Переход к финансированию проектного типа

Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.

По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.

Переходный период (начиная с 01.07.2018)

Совместно с корректировками в нормативно-правовой акт о паевом строительстве, которые вступили в законную силу с 01.07.2018, в значительной мере ожесточился перечень требований к девелоперам, реализующим свою деятельность согласно ДДУ. Параллельно с этим повысилась защита прав вкладчиков.

Ключевые нормативы корректировок:

• появление эскроу-счетов;
• введение запрета на ЖСК и жилищные сертификаты;
• появление обязательного банковского сопровождения;
• один застройщик должен иметь одно разрешение на застройку.

Предложенные коррективы сформировали гибридный продукт, позволяющий использование ДДУ, содержащий элементы финансирования проектного типа, защищающие права вкладчиков.

К примеру, начиная с 01.07.2018 аккумулированные для строительных работ активы физ. лиц будут находится на счетах эскроу непосредственно до момента сдачи недвижимого объекта в эксплуатацию. Подобный порядок на протяжении года будет использоваться добровольно.

Запрет аккумулирования вложений посредством жилищных сертификатов, формирования ЖСК(жилищно-строительные кооперативы) — очередная превентивная мера, поскольку благодаря аналогичным схемам вкладчики не получают никаких конкретных гарантий во время приобретения недвижимости.

Госпошлина по договору долевого участия, читайте здесь.

К тому же, было принято решение ограничить девелоперов в объемах продажи квартир – начиная с 2018-го каждое предприятие получает не более чем одно разрешение на проведение строительных работ.

Дабы застройщики в дальнейшем не смогли обойти такую правовую норму, образуя новые юридические лица с целью приобретения новой разрешительной документация, требования к компания стали более жесткими.

Окончательный переход к проектному финансированию (начиная с 01.07.2019)

С такого момента считается, что по всей территории РФ финансирование строительства квартир будет реализоваться исключительно с привлечением ссудных активов либо на личные средства девелоперов.

Прочие новостройки, которые получили разрешительные документы до 01.07.2019, смогут продолжить продажу недвижимости по действующим до этого правилам, и все же новых проектов с аналогичной финансовой схемой больше не появится.

Состоится ли отмена ДДУ?

C 1 июля 2021 года вступила в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2021 года (в редакции законов от 25 декабря 2021 года и от 27 июня 2021 года — о них читайте ниже).

С 1 июля 2021 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены. Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки. При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком. Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования.

Некоторые ранее начатые проекты застройщики смогут завершить с использованием взносов в Компенсационный фонд долевого строительства вместо эскроу.

Какие последствия стоит ожидать после перехода к новой программе финансирования?

Дабы побороть проблему с недобросовестными девелоперами, правительство избрало довольно извилистый путь. При отсутствии долевого строительства не будет и обманутых вкладчиков.

И все же такая постановка вопроса вряд ли сработает по отношению к столь комплексной структуре, как отечественный рынок недвижимости. До такой степени кардинальная трансформация в структуре данного рынка в результате может вызвать непредвиденные последствия.

Что может случиться в результате перехода к финансированию проектного типа:

• существенно уменьшиться число девелоперов на рынке;
• возрастет себестоимость недвижимых объектов;
• покупатели более не смогут дешевле приобрести недвижимость на этапе котлована;
• появление эскроу-счетов.

Базовое достоинство паевого строительства для покупателей — отличная возможность для граждан вложить средства в объект недвижимости на первых стадиях строительных работ, соответствующим образом сэкономив порядка 30% от ее исходной цены.

После вступления в законную силу обновленных правил, физ. лица аналогично смогут инвестировать активы на этапе котлована, однако при этом более не получиться извлечь из этого выгоду. Девелоперы начнут строить свою политику ценообразования, опираясь на будущую цену готовых квартир, а не на нынешнюю.

Трансформация к схеме проектного финансирования отнимает у застройщиков возможность приобретения «легкого заработка», который прежде удавалось получить от вкладчиков в форме прямых инвестиций.

Дабы отыскать активы для застройки, компании станут активнее обращаться в банковские учреждения для получения кредитов на крупные суммы, по которым доведется платить проценты — и это, в свою очередь, потянет за собой сокращение рентабельности.

Преимущества и недостатки договора долевого участия

Преимущества	Недостатки
Покупателю выгодно купить помещение на ранней стадии строительства	Долгая процедура по оформлению собственности
Защита денежных средств от инфляции	Внесение всей суммы нужно до определенного срока
Перед покупателями стоит большой выбор квартир и помещений	Имеется риск по нарушению срока возвышения или банкротства застройщика
Покупатель сможет сразу квартиру сделать под себя
Застройщику не нужно брать кредит в банке и платить проценты, так как покупатели внести уже денежные средства для строительства

Именно возникновение финансовых трудностей у застройщиков и стало причиной инициатив Правительства РФ по отмене долевого строительства.

Будет рост цен жилплощади в новостройках

По всей вероятности, это один из самых актуальных вопросов, которые так беспокоят россиян. Однако четкого ответа на него пока что сложно дать — до конца не понятно, каким образом в целом будет функционировать схема финансирования, как будут себя вести застройщики при условии значительного давления.

Во-первых, проектная себестоимость значительно вырастет. Из-за проектного финансирования на плечи застройщиков перекладывается груз в виде кредитного обслуживания.

Иначе говоря, новый законодательный акт ставит девелопера в практические то же самое положение, что и обыкновенных граждан, приобретающих жилплощадь в ипотеку — опираясь на стандартные ставки 10-10,5%, в течении трех лет производственного цикла застройщикам доведется переплатить порядка 30% от тела ссуды.

Достаточно закономерно, что наиболее элементарный вариант, как снять с себя такого рода бремя в рассматриваемых условиях – это увеличение рыночной стоимости.

Среди условий, которые делают маловероятным увеличение расценок на квартиры в ближайшее время, можно назвать:

• нестабильность на рынке новостроек;
• уменьшение покупательской способности граждан;
• затоваривание новостройками.

Начиная с 2016-го года отечественный рынок недвижимости переживает этап кризиса, излишнего затоваривания.

Так, по состоянию на 2017-й год объем предложения насчитывал 7,5 млн м.кв. квартир, при том, что в период с 2011-го по 2013-й он составлял порядка 4-5 млн. м.кв. Количество новых построек в Санкт-Петербурге, Москве, в целом по России будет и далее возрастать, аж до 01.07.2019.

Застройщики спешат возвести по максимуму объектов «по старой схеме», и, неосознанно, еще больше обостряют ситуацию на рынке.

Прирост предложения вызывает резкое сокращение спроса, подогреваемое тем фактом, что у жителей страны обыкновенно нет лишних средств для приобретения недвижимости.

О долевом участии при покупке квартиры смотрите в статье: покупка квартиры по договору долевого участия.

Речь идет о тех категориях граждан, уровень доходов которых составляет от 30 000 до 50 000 руб/мес. — в современных условиях именно они образуют целевую аудиторию для российских застройщиков.

Видео: Отмена долевого участия в 2021 году. Отказ от ДДУ:

Что дальше?

До сих пор окончательно не ясно, что будет с ДДУ в 2021 году. 25 декабря 2021 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ о внесении очередных изменений в 214 — ФЗ. Он еще больше приблизил конец договоров долевого участия.

Согласно этим изменениям:

• с 1 июля 2021 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности. Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль. Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ. Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение. На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
• приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
• уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.

Станет ли дороже жилье после отмены долевого участия в строительстве

С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей. Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.

Стоимость имущества будет напрямую зависеть от с процентных ставок, которые предложат банки. Конкурировать с застройщиками-партнерами банков или крупными строительными компаниями, маленьким фирмам или “новичкам” станет очень сложно.

Снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость.

Источник: xn--d1aiaaajfxetma1hvb.xn--p1ai