Должно ли быть разрешение на строительство при продаже квартир через кооператив

В 2010 году тема кооперативов вновь стала актуальной: застройщики, не желающие или не имеющие возможность работать по 214-ФЗ, стали пользоваться такой схемой продажи квартир своим клиентам. RealEstate.ru решил напомнить о том, что такое жилищно-строительный кооператив, на каких условиях он функционирует, каковы права и обязанности сторон, как избежать опасности, доверяя свои средства кооперативу

В начале 2000-х годов вопрос приобретения жилья через кооператив очень волновал потенциальных инвесторов в квадратные метры, у которых не было на руках полной суммы, необходимой для покупки квартиры. В условиях постоянно растущих цен казалось логичным закрепить свое право на жилплощадь хотя бы частично, а потом, в течение нескольких лет, выплачивать остаток, не прибегая к банковскому кредиту. Однако махинации представителей кооперативного движения и громкие судебные дела пайщиков против руководителей кооперативов, а также поправки в законодательстве, которые максимально ужесточившие условия функционирования кооператоров, сделали свое дело: россияне успели забыть об этом механизме инвестирования в недвижимость. В 2010 году тема кооперативов вновь стала актуальной: застройщики, не желающие или не имеющие возможность работать по 214-ФЗ, стали пользоваться такой схемой продажи квартир своим клиентам. RealEstate.ru решил напомнить о том, что такое жилищно-строительный кооператив, на каких условиях он функционирует, каковы права и обязанности сторон, как избежать опасности, доверяя свои средства кооперативу.

Процесс передачи денег при покупке квартиры

Правовое регулирование деятельности жилищно-строительных кооперативов обеспечивается 116 статьей Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также «персональным» пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Согласно ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». При этом как ЖК, так и ЖСК являются потребительскими кооперативами.

В отношении ЖСК важно, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Право на вступление в ЖСК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица.

Как организуется ЖСК?

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами. Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица.

У любого ЖСК должен быть устав, где бы содержались сведения о наименовании, местенахождения, предмете и целях деятельности кооператива, порядке вступления в него и порядке выхода из него, о порядке внесения и выплаты паевых взносов, ответственности сторон за нарушение обязательств, составе и компетенции органов управления кооперативом и органов контроля за его деятельностью, а также порядок принятия решений по вопросам организации и функционирования ЖСК.

Купить квартиру через кооператив. Подводные камни

В ЖСК должно состоять не менее 5 лиц. Однако их и не должно быть больше, чем количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме. Высшим органом управления ЖСК считается общее собрание членов кооператива или же конфедерация, если количество членов кооператива более 50. Оно же избирает правление кооператива, которое осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, и органы контроля за его деятельностью – ревизионную комиссию.

Как контролируется работа ЖСК?

Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов кооператива на срок не более 3 лет. Она обязана в плановом режиме проводить ревизию финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже 1 раза в год. Результаты проверок и свои заключения она представляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете. Внеплановую проверку ревизор может провести в любое время работы кооператива.

Как вступить в ЖСК?

Сделать это очень просто. Все желающие стать членов ЖСК граждане обязаны написать заявление о приеме. Оно должно быть рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца, после этого срока должен последовать ответ. Физическое или юридическое лицо считается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после получения утвердительного решения общего собрания.

Как получить жилье от ЖСК?

Каждому пайщику кооператива стоит помнить, что жилое помещение будет предоставлено ему в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Жилищный Кодекс не дает четких правил относительно порядка расчетов пайщика с ЖСК. Это определяется уставом кооператива. Однако же, согласно ЖК РФ, основанием для вселения в жилое помещение является не полное внесение пайщиком средств, а решение общего собрания членов ЖСК.

В чем опасность пая?

Согласно ЖК РФ, паи кооперативов могут принадлежать одному или нескольким членам кооператива, будь то граждане или юрлица. Однако сам пай не является жилым помещением. И в этом кроется одна из опасностей кооператива, о которой стоит знать будущим членам ЖСК. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается только в случае, «если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные». В любом случае, подобные разделы имущества будут проводиться исключительно в суде.

Как получить право собственности на квартиру?

Оформить право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива вправе только после выплаты паевого взноса полностью. Кроме того, согласно главе VI ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме». (то есть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке – прим. ред.). За все это собственник обязан нести ответственность пропорционально размеру общей площади квартиры относительно площади дома.

Можно ли выйти из ЖСК?

Да, член ЖСК может выйти из его состава, написав соответствующее заявление. Если при этом он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должна быть возвращена внесенная им сумма. Однако сроки и конкретные условия возврата денег, возможные пени с штрафы прописаны в уставе кооператива.

Может ли ЖСК отнять у пайщика квартиру?

Такое может произойти только в том случае, если член ЖСК полностью не выплатил паевого взноса и был исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей перед ЖСК.

Возможны ли сейчас по закону продажи квартир посредством механизма ЖСК?

Да, согласно поправкам к Федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в настоящий момент застройщики могут продавать квартиры:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов, которые представляют собой облигации, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

К последнему механизму реализации возведенной жилой недвижимости, в частности, перешел один из крупнейших застройщиков ГК ПИК, который планирует использовать данную схему для всех проектов в Москве и Перми.

Как максимально обезопасить себя, доверяя деньги ЖСК?

В настоящий момент деятельность ЖСК в значительной степени регламентирована законодательством, однако участники рынка все же советуют внимательно изучить устав ЖСК, особое внимание уделив не только финансовой стороне вопроса (размеру вступительного взноса и порядку выплаты пая), но и правам и обязанностям сторон, а также штрафам и санкциям за нарушение принятых обязательств. Лучше всего — показать все документы квалифицированному юристу и получить его заключение о тех положениях, что в них прописаны.

Источник: www.realestate.ru

Продажа кооперативной квартиры

Приватизация жилья — тема крайне актуальная сегодня. Она коснулась каждую семью, в связи с чем у многих граждан возникли вопросы касательно юридических и технических моментов оформления квартир и домов. Самый, пожалуй, сложный вопрос касается возможности оформления кооперативной квартиры. Разберемся, как это происходит на практике.

Оформление кооперативной квартиры в собственность

Разберемся с тем, что же такое корпоративная квартира. Некоторое время назад были созданы жилищно-строительные кооперативы. Вступая в них, граждане становились обладателями квартир и долгое время выплачивали за них так называемые паи.

Квартира считалась отданной собственнику только после выплаты всей суммы. Оформление бумаг о праве собственности не было значимым. Как быть сейчас, когда этот вопрос встал остро? Без оформленных документов такую квартиру нельзя ни продать, ни обменять.

Фактически приватизировать кооперативное жилье невозможно, ведь оно не принадлежит государству, однако, оформить за собой право собственности на законных основаниях вполне реально. Для этого необходимо выполнение некоторых условий:

• потенциальный собственник должен быть членом кооператива;
• взносы за жилье должны быть выплачены в полном размере.

Оба условия должны выполняться одновременно. Члены семьи владельца при этом не могут претендовать на доли до оформления собственности.

При оформлении важно, в какой срок были выплачены взносы за квартиру.

1. До 1997 года. В этом случае оформление не займет много времени. По сути оно сводится к регистрации справки о выплате пая в БТИ.
2. После 1997 года. Оформление в этом случае несколько усложнится: будет собран пакет документов, и времени будет затрачено чуть больше. Обратиться придется с заявлением в Росреестр. Ниже описан пакет необходимых документов. После рассмотрения вопроса члену кооператива будет выдано свидетельство собственника.

Что касается списка документов, то он достаточно большой:

• документ, удостоверяющий личность заявителя (плюс копию);
• оригинал и копию ИНН;
• технический паспорт на квартиру (если его нет, то оформляется он в БТИ);
• справка о стоимости жилья;
• ордер на вселение;
• справка о выплате взносов за жилье из кооператива;
• список граждан, участвующих в кооперативе жильцов;
• выписка из протокола заседания членов кооператива о принятии заявителя в его ряды;
• выписка из протокола об избрании главы ЖСК;
• квитанция об уплате госпошлины;
• заявление нужной формы.

Срок действия справок составляет не более месяца. Если у вас возникнет вопрос касательно оформления в собственность жилья, вы можете задать его нашим юристам в режиме онлайн. Спустя несколько дней в Росреестре гражданин получит основной документ на квартиру — свидетельство собственника.

Продажа кооперативной квартиры

Продать кооперативное жилье без оформления его в собственность невозможно. При возникновении решения о продаже необходимо, чтобы были выполнены условия:

• взносы по договору должны быть полностью погашены;
• на руках у гражданина должна быть справка об их погашении, заверенная в БТИ либо свидетельство собственника.

Если квартира оформлена в собственность, ее можно смело продавать. Покупателем ее или же доли в ней может быть любой гражданин, а также член семьи, проживающий в квартире.

Необходимые документы

Список документов для осуществления сделки таков:

• договор купли-продажи;
• заявление, оформленное в Росреестре;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• паспорта.

Дата регистрации договора будет считаться датой перехода прав собственности от одного гражданина к другому.

Особенности купли-продажи кооперативного жилья

На практике купить или продать можно:

• муниципальное жилье;
• индивидуальное жилье;
• кооперативное жилье.

Последняя форма собственности имеет ряд особенностей. По сути, продать или купить квартиру, не оформленную в собственность, нельзя, поэтому предварительно придется закрепить за собой право владения.

При оформлении квартиры, приобретенной в кооперативе, не придется простаивать длинные очереди, в ее оформлении нет ничего сложного. Именно поэтому владельцам таких жилых помещений не стоит откладывать в долгий ящик регистрацию прав.

Источник: lawestate.ru

Как продать кооперативную квартиру

При продаже квартиры важно учитывать специфику формы собственности. Кроме наиболее распространенных приватизированных и муниципальных квартир существуют еще и кооперативные, и, прежде чем продавать одну из них, нужно узнать специфику проведения операций по купле-продаже такого жилья.

• Как продать кооперативную квартиру
• Риски паевого жилищного строительства
• Как оформить право собственности на кооперативную квартиру

• — документы на право владения квартирой;
• — деньги для оплаты пошлины за регистрацию права собственности.

Полностью выплатите всю сумму, которая предусмотрена по вашему соглашению в кооперативе. Получите об этом справку от бухгалтера жилищного кооператива, в который вы вносили деньги. В документе должно быть указано, что пай в кооперативе полностью оплачен вами и окончательно перешел к вам в собственность.

Зарегистрируйте право на владение квартирой в Росреестре. Жилье уже будет считаться вашей собственностью, но для продажи необходимо это подтвердить. Найдите на сайте Росреестра адрес отделения этого учреждения в вашем регионе. Придите туда с документами на квартиру. Для регистрации права собственности оплатите государственную пошлину.

После рассмотрения вашей заявки вам выдадут свидетельство о праве собственности, с помощью которого вы сможете совершать различные операции с недвижимостью.

Закажите в Бюро технической инвентаризации по вашему месту жительства план квартиры. Его изготовление занимает около месяца, но за официальную дополнительную плату этот процесс можно ускорить.

Найдите покупателя для квартиры. Это можно сделать самостоятельно — через знакомых, интернет-сайты, печатные издания. При выборе учтите, что приобретение жилья с привлечением ипотеки и материнского капитала занимает больше времени, чем стандартная сделка с наличными деньгами. Если вам нужно продать квартиру быстро, связывайтесь с людьми, у которых уже есть в наличии деньги.

Если у вас нет достаточного количества времени для поисков нового хозяина квартиры, обратитесь в агентство недвижимости. За свои услуги они возьмут в среднем 4-5% от стоимости сделки.

Совершите сделку купли-продажи. Для этого вам нужно будет подписать с покупателем договор, получить свои деньги, а затем зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Источник: www.kakprosto.ru