Двойные продажи квартир в новостройках что это

Подборка наиболее важных документов по вопросу Двойная продажа недвижимости нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Споры между участниками двойных продаж квартир

Сегодня мы можем сталкиваться с недобросовестными инвесторами (застройщиками), которые заключают договоры с разными лицами на один и тот же объект недвижимости, получая от тех и других денежные средства. По уголовному законодательству эти действия инвесторов квалифицируются как мошенничество, а руководители этих организаций, виновные в такой беспорядочности привлекаются к уголовной ответственности.

В данной статье автор предлагает вниманию читателей всего два судебных дела с участием некоего ЗАО «Энергостройкомплект-М», печально известного своими «двойными» продажами квартир в домах-новостройках северо-западного округа г. Москвы. Судебные дела возбуждаются физическими лицами, заключившими в разное время различные договоры по приобретению квартир в строящихся домах. Кто же из них имеет приоритет в получении права на оплаченную квартиру и кто станет счастливым обладателем приобретенного жилья, построенного этим инвестором.

Вот первое дело. Гр. А. обратился в Тушинский районный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную в построенном доме в СЗАО г. Москвы, р-н Южное Тушино, мкр.11. Основанием для предъявления иска послужил предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М», предметом которого явилось договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи той же квартиры. В момент подачи иска денежные обязательства истца по предварительному договору были выполнены и на счет ЗАО «Энергостройкомплект-М» переведены денежные суммы, равные оговоренной сторонами стоимости квартиры. Более того, квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи, передана истцу по акту приема-передачи и у сторон не имелись претензии друг к другу по исполнению предварительного договора. Поскольку дому был присвоен почтовый адрес, проведены обмеры БТИ, а основной договор купли-продажи ответчик заключать не собирается, гр. А. вынужден был обратиться в суд с подобным иском. Оспариваемая квартира по протоколу распределения жилой площади между Правительством Москвы, ВФСО «Динамо» и ЗАО «Энергостройкомплект-М» передавалась ответчику по делу, т.е. последний вправе был распорядиться ею, вплоть до передаче гр. А по договору.

Одновременно на эту же самую квартиру имелся договор соинвестирования между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ООО «Сансид Трейд», назовем его соинвестором, согласно которому «Энергостройкомплект-М» обязался передать в собственность соинвестору квартиру, а последний внести денежные средства на счет «Энергостройкомплект-М» в оплату стоимости ее строительства. До получения квартиры в собственность соинвестор ( «Сансид Трейд») уступил право требования на эту квартиру гр. С., который полностью расплатившись с соинвестором за уступаемое ему право требование по договору цессии, также претендует на спорную квартиру, заявив в суде требование о признании за ним права собственности на спорную квартиру.

Рассматривая дело с участием всех перечисленных лиц, Тушинский суд г. Москвы при принятии решения установил следующее.
Заключенный между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и гр. А. предварительный договор купли-продажи квартиры, суд квалифицировал как договор соинвестирования в строительство квартиры, регламентированный ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор может налагать на его участников только одну обязанность- обязанность заключить в будущем основной договор. Но основной договор может быть заключен сторонами только при наличии вещи у продавца. Недвижимое имущество считается находящимся у продавца, если право собственности на него зарегистрировано за продавцом. Такого обстоятельства на момент рассмотрения дела в суде не существовало. В то же время ст. 15 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений» дает право инвесторам, вложившим свои средства в строительство, требовать передачи им результата инвестиционных вложений.

Принимая по делу решение суд также исходил из того, что гр. А. фактически расплатился за оспариваемую квартиру с ЗАО «Энергостройкомплект-М», т.е. внес свой инвестиционный взнос в строительство части дома и тем самым получил право требования передачи ему этой квартиры. К тому же в момент рассмотрения дела, квартира была фактически передана по акту приема-передачи от ЗАО «Энергостройкомплект-М» к гр. А.. Иными словами гр. А. подтвердил исполнение своих обязательств перед ЗАО «Энергостройкомплект-М».

В тоже время на эту же спорную квартиру имеется и другой договор уступки прав требования между гр. С и ООО «Сансид Трейд», согласно которому гр. С. получал право требования передачи ему в собственность квартиры от ЗАО «Энергостройкомплект-М» на основании договора соинвестирования между ООО «Сансид Трейд» и ЗАО «Энергостройкомплект-М». Суд не нашел доказательств своевременной оплаты ООО «Сансид Трейд» ЗАО «Энергостройкомплект» инвестиционного взноса. Расчеты между двумя юридическими лицами производились по вексельной схеме, причем при получении векселей и их погашении не было сказано, что стороны рассчитываются ими по договору соинвестирования, и что полученная ЗАО «Энергостройкомплект-М» от реализации векселей денежная сумма предназначена во исполнение договора соинвестирования.

Таким образом суду не было представлено доказательств того, что уплаченная гр.С. ООО «Сансид Трейд» денежная сумма в оплату договора цессии была направлена именно на финансирования строительства оспариваемой квартиры. Договор цессии гр. С. с ООО «Сансид Трейд» согласован с ЗАО «Энергостройкомплект-М» не был, т.е. последний не подтвердил передачу ООО «Сансид Трейд» право на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах суд не учел даже доводы гр.С., участвующего в деле и заявляющего самостоятельные требования как третье лицо, что договор цессии между ним и ООО «Сансид Трейд» заключен ранее предварительного договора купли-продажи квартиры между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М».

В итоге Тушинский районный суд удовлетворил исковые требования истца гр.А. и признал за ним право собственности на оспариваемую квартиру по указанному адресу, одновременно отказав гр. С. в аналогичном иске по перечисленным обстоятельствам.( Определение Мосгорсуда от 20.01.2012г. по делу № 33-1523).
Итак, исходя из содержания данного решения напрашиваются выводы.

Если между инвестором-застройщиком и физическим лицом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и физическое лицо как потенциальный покупатель оплатил стоимость этой квартиры застройщику, получил оплаченную квартиру по акту от застройщика, но основного договора между сторонами не заключалось, такой договор надлежит квалифицировать как договор инвестирования, подпадающий под действие ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений».

Если бы суд не признал предварительный договор между сторонами как договор инвестирования, гр.А. не вправе был бы требовать признания за ним права собственности на оплаченную квартиру, поскольку такое право могло бы возникнуть только на основании основного договора купли-продажи недвижимости. В этом случае гр. А. мог бы через суд требовать подписания с ним договора купли-продажи квартиры на основании п.5 ст. 429 и п.4 ст. 445 ГК РФ.

По другому делу гр. Р. обратился в суд к ЗАО «Энергостройкомплект-М», ООО «Билдинг» о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме и к гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» о применении последствий ничтожного предварительного договора между ними.

Хорошевский районный суд г. Москвы отказал истцу в удовлетворении заявленного иска полностью, мотивируя свой отказ следующим образом.
Дом в 83 квартале Хорошево-Мневники г. Москвы строился на основании Инвестиционного контракта НПП «Тема» (инвестор строительства) с Правительством Москвы. Позднее в контракт вместо инвестора НПП «Тема» вошло ЗАО «83 квартал СЗАО». Как инвестор, ЗАО «83 квартал СЗАО» заключило с ЗАО «Энергостройкомплект-М» инвестиционный договор, привлекая последнего к финансированию строительства дома. Во исполнение данного инвестиционного договора инвестор передал по акту частичной реализации инвестиционного проекта ЗАО «Энергостройкомплект-М» часть квартир в строящимся доме, куда вошла и спорная квартира. Получив право на эту квартиру ЗАО «Энергостройкомплект-М» поспешило передать право на нее гр. М. по предварительному договору.

Суд не нашел, что предварительный договор гр. М. с ЗАО «Энергостройнадзор-М» является ничтожной сделкой.
Одновременно ЗАО «Энергостройкомплект-М» привлекло к финансированию строительства своей доли в строящимся объекте на договорной основе ООО «Билдинг». Суду не было представлено доказательств, что спорная квартира от ЗАО «Энергостройкомплект-М» перешла к ООО «Билдинг» и что последний может распорядиться ею по своему усмотрению. Вместе с тем, ООО «Билдинг» по предварительному договору передало спорную квартиру гр.Р., который и выступил истцом в данном деле. Таким образом, по мнению суда ООО «Билдинг» не могло заключать с гр.Р. предварительный договор на передачу ему квартиры, право на которую общество не получило.

В то же время суд не нашел оснований для признания предварительного договора между гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» ничтожной сделкой.

Мосгорсуд поддержал данное решение Хорошевского суда, оставив его без изменения ( Определение Мосгорсуда от 26.12.2011г. по делу № 33-41930).

В этом деле больше шансов получить право на квартиру у гр. М., если исходить из содержания аналогичного первого дела. Но такое право может возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию, как в первом случае. Истец по делу гр.Р. может рассчитывать на возврат своих денежных средств от ООО «Билдинг», поскольку не представлено доказательств передачи ЗАО «Энергостройкомплект-М» права ООО «Билдинг» спорной квартиры. Спор между двумя организациями должен разрешить арбитражный суд.

Эти два дела по «двойным» продажам показывают, что независимо от того, как стороны назовут свои договоры, направленные на оплату строящихся квартир с целью дальнейшего их получения, суды квалифицируют их с учетом направленной воли сторон, содержания и исполнения договоров. Для физических лиц важно еще и основание заключения таких договоров. Необходимо убедиться, что инвесторы, заключая договоры с физическими лицами, имеют право на передаваемые квартиры.

Эти дела, как и все другие, вытекающие из договоров по финансированию строительства части объектов капитального строительства с целью получения в них жилой площади, показывают, что с застройщиками следует подписывать договоры долевого участия в строительстве объектов недвижимости, а если стороной договора выступает не застройщик, а привлекаемое им другое юридическое лицо- договор уступки права долевого участия в строительстве.

От двойной продажи пострадал житель Владивостока Александр Ганьжин (Закон.ру писал об этом деле здесь). В 2011 году он приобрел квартиру в доме, которое строило ООО «Бомарше». Квартира была куплена не напрямую у застройщика, а прошла через цепочку перепродаж. … Решение ВС, таким образом, дает дополнительную защиту тем, кто пострадал от двойной продажи квартир . Для недобросовестных застройщиков, создающих подобные ситуации, это дополнительный риск. Однако высока вероятность, что с такого застройщика покупатель все равно мало что сможет получить. При банкротстве он вряд ли будет способен удовлетворить требования в сколь-нибудь существенной части.

Двойная продажа недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Двойная продажа недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Двойная продажа недвижимости

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 17 «Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Данный договор не прошел государственную регистрацию. Однако, несмотря на ее отсутствие, договор от ДД.ММ.ГГГГ имеет законную силу, поскольку заключен до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон N 214-ФЗ), предусматривающего необходимость такой регистрации. Так, в соответствии со статьей 17 ныне действующего Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. В силу статьи 27 этого закона он вступил в действие ДД.ММ.ГГГГ и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона. Таким образом, в настоящее время законодательством предусмотрена регистрация договора долевого строительства для того, чтобы исключить двойную продажу одного и того же объекта разным лицам.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Двойная продажа недвижимости

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Двойная продажа недвижимости: проблемы правоприменения
(Кирина А.)
(«Жилищное право», 2021, N 1) При «двойной продаже» недвижимости, в большинстве случаев, складывается ситуация, при которой либо переход права собственности от продавца к одному из покупателей не регистрируется, либо не происходит надлежащей передачи продаваемого имущества.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости 5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, можно ли обеспечить задатком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, существует две позиции судов.

Но обычно при первом застройщике квартиры в новостройке распродаются еще на стадии фундамента. Тогда как второй застройщик не желает отдавать даром чужому покупателю им достроенное жилье . Вот почти такая ситуация и произошла в Краснодарском крае, где одну квартиру продали двум покупателям. Местные суды разбирались, кто из них получит недвижимость, а кто — право требовать убытки. … Эксперты по проблемам рынка жилья подтверждают, что двойная продажа квартир — действительно является проблемой. Но решение Верховного суда отвечает сложившейся на сегодня в стране судебной практике.

Как защититься от двойной продажи на рынке недвижимости

Иногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Данные сделки могут иметь место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке. О том, как защититься в случае двойной продажи рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Иногда в практике встречаются ситуации, когда одно и то же помещение продается нескольким покупателям. Данные сделки могут иметь место как в новостройках на стадии строительства, так и при продаже недвижимости на вторичном рынке. О том, как защититься в случае двойной продажи рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Первое, в зависимости от того, какой именно договор был заключен с покупателем и на какой объект недвижимости, основания для преимущественного права на такой объект недвижимости будут различными.

К примеру, если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило или оплатило договор.

Если же мы говорим о договоре долевого участия в строительстве в доме новостройке, который подлежит обязательной государственной регистрации, то в данном примере не имеет значение, кто первым подписал или оплатил договор, а имеет значение, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре. Все иные претенденты, которым не повезло получить квартиру или машиноместо, или офис в собственность в связи с наличием иного покупателя, который имеет преимущественное право на данный объект, могут лишь обратиться в суд с требованиями о возмещении понесенных ими убытков и неустойки за неправомерное пользование денежными средствами. (Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Это правило соответствует норме п. 3 ст. 433 ГК РФ, установившей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом).

Что касается вторичного рынка недвижимости, то опять же в зависимости от того, с кем был зарегистрирован договор купли продажи в Росреестре, тот и является приобретателем объекта недвижимости, иные покупатели на данный объект претендовать не могут. Если при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную государственную регистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество на получение в собственность объекта недвижимости имеет то лицо, которое первое подписало или оплатило договор.

Второе, указанные выше правила о преимущественном праве на приобретенный объект недвижимости по двойным продажам, распространяются на тех участников сделки, которые обратились в суд с соответствующими требованиями и о которых известно, как суду, так и другим участникам сделки. Если же при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении него осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с требованиями о признании за собой права собственности на приобретенный объект недвижимости, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось. Т.е. в данном случае преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое в судебном порядке первое признало за собой право собственности на спорный объект.

Третье. Защитить права покупателя, который не может претендовать на объект недвижимости в силу двойной продажи, можно иском к продавцу о возмещении убытков. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Этот способ защиты гражданских прав предусмотрен п. 4 ст. 165 ГК РФ, гласящим, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки (в данном случае — продавец), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Кроме того, в данном случае можно по аналогии применить п. 3 ст. 551 ГК РФ. В соответствии с этой нормой сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ N 10, ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Четвертое и самое главное, что каждый из читателей настоящей статьи и покупателей, оказавшихся, к сожалению, участником сделки по двойной продаже, должен хорошо знать и понимать — суд, это орган государственной власти, на который возложена законом обязанность разрешить спор, независимо. На основании представленных доказательств и сформированной, в том числе правовой позиции. Суд не призван и не будет защищать покупателей при наличии двойных продаж, если они сами не докажут, что их обманули и не докажут вину продавца. Суд не защищает обиженных и оскорбленных, суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав, а в соответствии с чем, какое наказание должен понести. Поэтому не стоит ждать, что суд вас будет защищать, суд не защищает. Закон запрещает суду защищать. Только адвокат может защитить и грамотно и правильно построить линию ваших требований в суде, а суд, при наличии обоснованных нормами материального права требований, может с ними согласиться и вынести решение, защищающее ваши права, и только так и никак по-другому.

Кому достанется жилье Одну квартиру в Армавире продали дважды. Сначала квартиру продал застройщик по Договору долевого участия (ДДУ). А когда застройщик обанкротился и его имущество передали новому владельцу, и уже он продал квартиру другому покупателю. Верховный суд решает, кому из покупателей достанется квартира . Расскажем, почему возникают подобные ситуации, и кому в итоге достанутся квадратные метры. … Что делать покупателю, который остался без квартиры . Обманутый покупатель может вернуть деньги, потраченные на квартиру . Для этого ему нужно обратиться в суд за возмещением убытков. К убыткам относят стоимость квартиры и судебные издержки.

Что такое двойные продажи квартир в новостройках?

Двойные продажи квартир в новостройках от застройщика, что такое и каковы их последствия для дольщиков.

Первичный рынок недвижимости еще не исключает опасность двойных продаж квартир от застройщика, поэтому и пишу, дабы предостеречь и призвать к бдительности дольщиков, даже в самых проверенных ситуациях.

В предыдущих статьях мы разобрали важные темы и вам надо обязательно с ними ознакомиться: Переуступка права на квартиру: зачем нужна и как оформить, «От чего договор долевого участия не защищает«. Для покупателя новой квартиры известие о том, что его квартира стала объектом «двойной продажи» всегда становиться неприятной неожиданностью.

При этом, к сожалению, двойную продажу квартиры от застройщика нельзя назвать единичными случаями. Например, я как-то находил информацию о том, что стали известны 1500 «жертвы» «двойных продаж квартир» застройщиком ЗАО «Энергостройкомплект – М» в Москве. Не много ни мало, если посчитать стоимость квартиры в Москве.

Двойные продажи квартир в новостройках: полный разбор

Двойные продажи квартир становятся возможными при покупке квартир в новостройке от застройщика по таким видам сделок, которые не регистрируются в Росреестре.

Виды договоров, по которым возможны двойные продажи квартир

• предварительный договор купли-продажи;
• договор уступки права требования или инвестирования;
• покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы.

При заключении таких сделок у застройщика появляется возможность дважды, а иногда и трижды продать одну и ту же квартиру. Покупатель оплачивает стоимость квартиры и лишь после сдачи дома в эксплуатацию обращается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

В связи с этим и появляется временная лазейка, достаточная для того, чтобы осуществить двойную продажу квартиры застройщиком.

Один из них — это " двойные продажи " на вторичном рынке. Ведь недобросовестные собственники или их "представители" могут продавать имущество по много раз. Из нескольких претендентов имущество получит только один. … Риски " двойных продаж " высоки при покупке имущества на вторичном рынке. Может оказаться, что у предмета сделки есть несколько покупателей, заплативших за него деньги. К примеру, недобросовестный продавец может предложить заключить предварительный договор, оплатить всю сумму целиком, а после пропасть и заключить договор купли- продажи с кем-то еще.