Эскроу счет это строительство

Эскроу-счёт нужен для безопасного расчёта между покупателем и продавцом. Покупатель кладёт деньги на счёт, а продавец забирает их, если выполняет условия договора. Банк следит, чтобы условия договора были выполнены.

Эскроу-счёт по сути похож на банковскую ячейку. Чаще всего его используют для покупки и продажи недвижимости, а также транспорта и других ценностей. Обычно на эскроу-счёт кладут деньги, но это могут быть и ценные бумаги и движимое имущество. Агентом может выступать банк, адвокат или нотариус.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

1. Не надо снимать наличные, везти их в банк, подвергая себя риску. Не нужно проверять подлинность купюр и пересчитывать сумму. Всё происходит в безналичной форме.
2. Аренда ячейки или оформление аккредитива может быть дороже, чем открытие эскроу-счёта. За эскроу-счёт банк берет процент от суммы на счёте. Счёт могут открыть бесплатно, если покупатель оформляет ипотеку в этом банке.
3. Счёт-эскроу застрахован. Размер возмещения для сделок с недвижимостью может составить 10 млн рублей. Страховая выплата составит 10 млн рублей только в случае использования счёта для покупки недвижимости. Действует она ограниченный период: с момента поступления документов для регистрации сделки в Росреестр до истечения 3 рабочих дней со времени регистрации или отказа регистрации прав ЕГРН. Если проблемы у банка наступят позже обозначенного срока, то сумма страховой выплаты составит 1,4 млн рублей. Стандартный размер страхового возмещения предусмотрен для всех сделок, кроме купли-продажи недвижимости.
4. Преимущество эскроу-счёта при покупке строящихся объектов – защищенность дольщиков. Застройщик не получит деньги покупателей, пока не достроит дом. Всё время строительства компания будет пользоваться кредитом банка. Поэтому застройщику выгодно достроить в срок, чтобы не переплачивать по кредиту и получить деньги покупателей.
5. Банк следит, как застройщик использует деньги. Если застройщик берет кредит на строительство жилого комплекса, он не может потратить их куда-то ещё.
6. Даже если строительная компания станет банкротом и дом не достроит, деньги вернутся покупателям.

С июля 2019 года застройщики смогут привлекать средства на строительство только в банках, без привлечения средств дольщиков и создания кооперативов.

Эскроу счет в строительстве. Покупка квартиры с использованием эскроу счета. Безопасно? #эскроусчет

При покупке строящегося жилья с эскроу-счётом:

• банк выбирает застройщик, а не покупатель. Банк должен быть указан в реестре на сайте Банка России;
• права на деньги дольщиков строительная компания получает, только когда сдает дом и вручает ключи первому покупателю. Если у какого-то покупателя есть претензии по качеству отделки конкретной квартиры и он её не принимает, деньги все равно уходят застройщику.

В России 55 банков могут открывать эскроу-счета, например Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк», Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк.

Как открыть эскроу-счёт?

Открыть счёт могут юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели.

Покупатель и продавец приходят в банк и подписывают трёхсторонний договор. Там указывают, при каких условиях продавец сможет получить деньги и срок действия договора. Условием получения денег может быть переоформление квартиры. В качестве доказательства выписка из ЕГРН.

Покупатель кладёт деньги на счёт. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк документы. Банк даёт продавцу доступ к счёту. Затем выдает деньги или переводит их на другой счет по желанию продавца.

Если сделка не совершена в срок, указанный в договоре, и продавец не приносит документы, то банк возвращает средства покупателю. Если оформление документов затягивается, то договор можно продлить. Однако банк берёт за это дополнительную плату.

Банк не отвечает за глубокую проверку документов, которые стороны предоставляют в качестве исполнения условий договора. Это значит, что продавец может подделать доказательства закрытия сделки и получить средства со счёта. Если документы не совсем точно соответствуют описанию в договоре, то банк может запросить у владельца счёта письменное согласие на перечисление денег получателю.

Источник: www.1-ofd.ru

Доступно и понятно об эскроу счетах

Эскроу счет: что это такое и зачем об этом нужно знать покупателям квартир в новостройках. Попробуем раскрыть понятие, которым аппелируют банковские учреждения, государственные структуры и эксперты в сфере недвижимости.

Счет-эскроу — один из видов банковского счета, отличительной особенностью которого является передача денег на хранение третьему лицу, то есть банку, до определенного момента. Банк в данном случае не имеет никакого интереса к деньгам и фактически гарантирует, что продавец исполнит свои обязательства и лишь после этого получит деньги.

Зачем такое придумали и прописали в Гражданском кодексе

Представьте, что вы покупаете автомобиль, дорогостоящее программное обеспечение, личный самолет)) или акции в известной транскомпании. По суммам это не сравнится, скажем, с приобретением техники или личных вещей. Часто покупатели сталкиваются с неприятной ситуацией, когда сделка срывается. Особенно много случаев обмана дольщиков.

На Западе давно практикуется блокировка денег до момента выполнения всех договоренностей. Таким образом получается минимизировать риски по сделкам купли-продажи дорогого имущества. Причем, уверены в благоприятном исходе сделки обе стороны. Продавец знает, что деньги у покупателя есть в полном объеме, а покупатель оплачивает товар или услугу после вступления в силу некоторых обстоятельств. Например, после того, как программа доработана или после того, как новостройка возведена и сдана.

В 2014 году российские банки предложили данную услугу своим клиентам. Несмотря на то, что с тех пор прошло четыре года, люди не перестают задавать вопросы о том, что такое эскроу счета и кому нужно их открывать.

Если коротко, то счета эскроу регистрируют, если речь идет о сделках с:

компьютерными программами и другими объектами,

а также услугами интеллектуальной деятельности.

Информацию по данному вопросу можно найти в Гражданском кодексе в статье 860.7 В кодексе изложены такие положения, как договор счета эскроу, ограничения по распоряжению и использованию денежных средств, а также закрытие счета.

Эскроу счета в строительстве и использование их застройщиком

В сфере недвижимости эскроу счета используются с лета 2018 года. В частности, о запрете использования застройщиками денег покупателей квартир в новых домах говорится в 214 ФЗ. Согласно официальному источнику, строить объекты компании могут на свои личные деньги либо на заемные средства.

С принятием закона расчет производится с обязательным участием третьей стороны, коим является банк. Для хранения денег банк предоставляет ячейку. Перед этим продавец и покупатель сверяют сумму сделки. После проверки проходит блокировка денежных средств. Застройщик получает от банка деньги после завершения строительства.

Факт окончания строительных работ проверяется агентом.

Если обязанности со стороны продавца не выполнены, деньги возвращаются хозяину, то есть покупателю.

Счета эскроу похожи чем-то на аккредитивы. Но в отличие от них данный инструмент хорош тем, что стороны могут определять условия, по которым получатель будет иметь доступ к деньгам, хранимым в ячейке.

На данный момент можно добровольно перейти от долевого строительства к сделкам по эскроу счетам. В 2019 году все строители, работающие с ДДУ, будут вынуждены играть по новым правилам. Те, кто решил перейти раньше, получили ряд преимуществ. В частности, освобождение от уплаты взносов в компенсационный фонд и соблюдение требований о целевом использовании денег дольщиков.

Счет эскроу и федеральный закон 214

Застройщики, которые успели получить разрешение на стройку до принятия изменений в законе о долевом строительстве, не будут работать по счетам эскроу. Однако у них все равно проверят размер уставного капитала. Но деньги дольщиков они могут вложить в стройку.

Уставной капитал по приказу Минстроя варьируется в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех не введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств граждан.

Если в 2019 году этот застройщик решит воплотить новый проект, построив многоэтажку по договору долевого участия, ему придется учитывать поправки в 214 ФЗ.

Отметим самое основное.

Проектное финансирование станет обязательным для всех. Речь об использовании тех самых эскроу счетов, про которые часто спрашивают, что это такое.

Опыт работы на строительном рынке — не менее трех лет. Общая площадь квартирных домов должна составлять не менее 10 тысяч кв.м. С одной стороны понятно, что успешный опыт строительства выступает гарантией, с другой — получается, что новые фирмы не могут работать по счетам эскроу и строить «в долевку».

Административные расходы — не более 10% от финансов, планируемых на весь период строительства. К этим затратам относятся обслуживание счета в банке, начисление зарплаты, уплата налоговых сборов, расходы на рекламные кампании, коммунальные услуги, аренда офисов, оплата связи, организация рабочих мест. Целевое использование денег контролирует банк. По превышении лимита банк блокирует совершение операции.

Авансовые затраты — не более 30%.

Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Ввод жилья в строй — строго в планируемые сроки. В противном случае отказ в предоставлении зос — заключения о соответствии. Задержка считается от трех месяцев и более. Даже если по генплану запланировано строительство большого жилого комплекса, нарушение сроков ввода даже одного дома уже грозит тем, что последующие проекты застройщик не сможет реализовать.

Счета эскроу в долевом строительстве

Закон о долевом строительстве регламентирует методы обеспечения исполнения обязательств со стороны фирмы, возводящей объекты. На практике это означает, что деньги покупателей квартир не пропадут, а в случае определенных обстоятельств будут возвращены.

Реализовать это можно с помощью трех инструментов:

Банковская гарантия — предполагает, что за недострой будет материально отвечать финансовая организация.

Взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы в заключенном договоре.

Использование счета эскроу. Что это за счет, можно увидеть чуть выше в статье.

Первый способ практически не используется, хотя, возможно за границей поручительство банка имеет место быть. С 2018 года застройщик может выбрать между вторым и третьим вариантами. Через год оставят только эскроу счета.

Для застройщиков преимуществом использования эскроу счетов является гарантированное наличие денежных средств, так как фирмы будут брать кредит у банка. В отличие от денег покупателей, которых может быть недостаточно при плохом спросе.

Для покупателей жилья по ДДУ на первичном рынке переход на проектное финансирование только на руку. Ведь финансы хранятся до последнего в банке. Однако волноваться все же есть о чем. Например, стоит серьезно подойти к вопросу надежности агента.

Некоторые покупатели думают, что счета эскроу предусматривают опцию возврата денег. Такое возможно, но только по четырем основаниям.

Завершился срок хранения средств.

Расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика либо по решению суда.

Компания не смогла достроить объект.

Дольщик по своей инициативе аннулирует договор.

Какие банки работают с эскроу счетами

Услугу эскроу счетов разрешили предоставлять 55 российским банкам.

№ п/п	Наименование банка	Рег. №
1	АО ЮниКредит Банк	1
2	АО «РН Банк»	170
3	ООО «ХКФ Банк»	316
4	ПАО «БИНБАНК»	323
5	АО «АБ «РОССИЯ»	328
6	Банк ГПБ (АО)	354
7	ООО Банк «Аверс»	415
8	ПАО «Бест Эффортс Банк»	435
9	ПАО «Банк «Санкт-Петербург»	436
10	ПАО «ЧЕЛИНДБАНК»	485
11	ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК»	493
12	АО БАНК «СНГБ»	588
13	ПАО «Запсибкомбанк»	918
14	ПАО «Совкомбанк»	963
15	Банк ВТБ (ПАО)	1000
16	АО «АЛЬФА-БАНК»	1326
17	РНКБ Банк (ПАО)	1354
18	ПАО АКБ «Связь-Банк»	1470
19	ПАО Сбербанк	1481
20	«СДМ-Банк» (ПАО)	1637
21	Креди Агриколь КИБ АО	1680
22	ООО «Русфинанс Банк»	1792
23	«Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО)	1810
24	ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК»	1978
25	ПАО Банк «ФК Открытие»	2209
26	АО «Банк Интеза»	2216
27	ПАО РОСБАНК	2272
28	АКБ «БЭНК ОФ ЧАЙНА» (АО)	2309
29	АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО)	2312
30	ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО	2495
31	АО КБ «Ситибанк»	2557
32	Банк «КУБ» (АО)	2584
33	ПАО «АК БАРС» БАНК	2590
34	АО «Тинькофф Банк»	2673
35	АО «ОТП Банк»	2766
36	АО РОСЭКСИМБАНК	2790
37	АО «Нордеа Банк»	3016
38	АКБ «РосЕвроБанк» (АО)	3137
39	АО «СЭБ Банк»	3235
40	ПАО «Промсвязьбанк»	3251
41	ПАО Банк ЗЕНИТ	3255
42	Банк «ВБРР» (АО)	3287
43	АО «Райффайзенбанк»	3292
44	АО «Данске банк»	3307
45	ООО «Дойче Банк»	3328
46	АО «КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)»	3333
47	АО «Мидзухо Банк (Москва)»	3337
48	АО «КБ ДельтаКредит»	3338
49	АО «МСП Банк»	3340
50	АО «Россельхозбанк»	3349
51	АО «СМП Банк»	3368
52	«Натиксис Банк АО»	3390
53	«БНП ПАРИБА БАНК» АО	3407
54	АО «Тойота Банк»	3470
55	АйСиБиСи Банк (АО)	3475

Однако разработать такой продукт для строительных компаний смогли пока что два банка — Сбербанк и «Российский капитал», принадлежащий институту «ДОМ.РФ».

«Российский капитал» выдает компаниям кредит от 300 млн рублей на 3-5 лет. Стандартная ставка 12%, но она может опуститься в случае роста продаж жилья. Стать клиентом может не всякий застройщик, а лишь тот, кто подходит под требования банка. Среди значимых факторов: опыт работы от трех лет, площадь застройки от 10 тыс. кв.м, хороший имидж, отсутствие судимости и т.д. Рассмотрения заявки достаточно быстрое — 20 рабочих дней.

У Сбербанка условия немного другие. Единой процентной ставки нет, поскольку она зависит от ряда факторов, поэтому определяется индивидуально. Обобщенно, чем больше денег перечислят на ячейку, тем выгоднее условия для застройщика. Первым девелопером, кто перешел на эксроу счета, стала компания «Брусника». Сбербанк выдал застройщику кредит на сумму 1,2 млрд рублей.

Страхование счетов эскроу

Одним из последних правительственных решений, касающихся счетов эскроу, является страхование вложенных дольщиками средств в размере не более 10 млн рублей.

Вся информация по данному вопросу изложена в Федеральном законе»О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 N 177-ФЗ.

По закону деньги покупателя страхуются со дня их размещения в ячейке до дня предъявления застройщиком передаточного акта. Фактически момента официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Следующие обстоятельства являются основанием для возврата вложенных средств.

Утрата лицензии у банка. Чаще всего это случается с мелкими банками.

Введение Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов банка.

Владельцу возвращаются все вложенные средства — 100%, но есть лимит в размере 10 млн рублей. Отказать могут в случае, если объект передан покупателю и в случае регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН. Возврат денег осуществляется в течение 20 рабочих дней со дня предоставления покупателем пакета документов.

Заявление по форме.

Документ, удостоверяющий личность, а при обращении наследника — также документы, подтверждающие его право на наследство или право использования денежных средств наследодателя.

Доверенность, если обращается представитель вкладчика.

Копию договора счета эскроу, открытого в другом банке.

Плюсы и минусы эскроу счетов

Главным преимуществом использования счетов эскроу является решение проблемы недостроя. Однако говорить о том, что исключены все риски покупки жилья по ДДУ, нельзя. Теперь о недостатках.

Агент, как третья сторона сделки, будет брать деньги за предоставление счета. Оплачивать номинально будет продавец, по факту — покупатель. Поэтому скорее всего со следующего года ожидается повышение цен на квартиры.

Деньги на счете хранятся годами и, они не индексируются. В случае упомянутых выше причин средства возвращаются дольщику в 100% объеме. Однако все же покупатель теряет в деньгах, поскольку инфляцию никто не отменял.

Не определены четко взаимоотношения между строительной компанией, покупателем и агентом. Слабое место, как выяснили финансовые эксперты, в ситуации, когда расходятся площади объекта по факту и в плане застройки. Справредливо в таком случае, вернуть часть денег покупателю.

Какой банк лучше выбрать

Нельзя сказать, что один банк лучше другого. Просто финансовые организации предъявляют определенные условия. И стороны — участники договора купли-продажи квартиры по ДДУ могут выбирать среди перечня банковских учреждений, список которых можно найти выше, ту организацию, которую они хотят видеть в качестве агента.

Выводы

Таким образом, договор по счету эскроу — это новый способ регулирования отношений между застройщиком и дольщиками. При доработке нормативно-правовой базы данный инструмент позволит полностью решить проблему обмана покупателей квартир по договору долевого строительства.

Если остались вопросы, предлагаем вашему вниманию интервью с начальником отдела оформления Строительной группы «Третий Рим».

Источник: tretyrim.ru

ЭСКРОУ-счета

С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила покупки жилья в новостройках.

Компании-застройщики перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов.

Теперь деньги клиентов за покупку жилья будут храниться на специальных эскроу-счетах до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Средства по-прежнему вносятся сразу после регистрации договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре, однако теперь они депонируются (замораживаются) в банке на специальном эскроу-счете до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который используют при оформлении покупки квартиры в строящемся доме

Для открытия счета, заключается трехстороннее соглашение — Договор счета эскроу, в котором прописано на каких условиях банк переведет деньги застройщику

Участниками соглашения являются: банк (эскроу-агент), дольщик и застройщик. Эскроу-агент (банк) — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора

Покупатель заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, в соответствии с которым оплата квартиры пройдет с использованием счета эскроу. Договор оформляют и регистрируют в Росреестре, процедура занимает 7-10 дней;

Как правило, после регистрации ДДУ, клиент, банк и застройщик подписывают договор на открытие эскроу-счета. На это уходит 1-2 дня;

Покупатель переводит деньги на собственный эскроу-счет, за счет собственных средств, либо за счет средств ипотечного кредита.

В рамках новой системы, продажа квартир по-прежнему открывается на ранних стадиях строительства, даже на стадии котлована.

Чем больше людей купили жилье в строящемся доме, тем больше гарантий у банка, кредитующего застройщика.

Благодаря эскроу-счетам кредиторы компании-застройщика минимизируют собственные риски.

Деньги, которые хранятся в банке на счете эскроу застрахованы в размере всей суммы, но не более 10 млн руб. Страховщиком является государственное «Агентство Страхования Вкладов» (АСВ).

В случае закрытия банка, или иной форс-мажорной ситуации, покупатель вернет себе полную стоимость квартиры, если она не превышает 10 млн руб. Однако при покупке квартиры дороже, или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск.

Право на открытие эскроу-счетов есть не у всех банков. На сегодняшний день, Центробанк утвердил список из надежных банков, это наиболее известные участники рынка: «Сбербанк», «ДОМ.РФ», «ВТБ», «Альфа-банк», «Россельхозбанк» и другие, чье банкротство маловероятно.

В случае банкротства застройщика деньги сохраняются на эскроу-счете.

В такой ситуации у дольщика есть выбор:

1. Можно оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или, вместе с другими дольщиками, найти нового застройщика для завершения проекта;

2. Можно забрать средства и направить их в другое строительство у другого застройщика.

Преимущества эскроу-счетов

Эскроу-счета — новая практика для России, поэтому открыть счет можно не во всех банках, а только в крупных и надежных

Ограничение гарантированной государством суммы на счету, в случае банкротства банка. При необходимости проведения сделки, свыше 10 млн рублей, потраченная сумма является личным риском покупателя

Контроль со стороны банка соответствия и полноты представленных документов для заключения договора счета эскроу

Источник: xn--90aogw.xn--p1ai

Эскроу-счета в долевом строительстве

Механизм действия счетов эскроу. Законодательная база их применения. Использование эскроу-счетов в российских реалиях, в том числе в долевом строительстве.

При любой сделке существует риск, что одна из договаривающихся сторон не выполнит своих обязательств. В этом случае потерпевшей в результате такого развития событий стороне не так уж важно, послужили ли причиной форс-мажорные обстоятельства или намеренный обман. Для того чтобы избежать крупных финансовых потерь, существует несколько способов. Одним из них является использование эскроу-счёта.

Механизм действия эскроу-счёта

Счёт эскроу представляет собой как бы разновидность банковской ячейки. Только вместо драгоценностей или документов здесь на определённых условиях содержится строго обозначенная сумма.

Для того чтобы открыть счёт эскроу, заключается договор между тремя сторонами: покупателем, продавцом и банком. В роли посредника обычно выступает банк, но в отдельных случаях посредником может быть и нотариус.

Стороны договариваются, что деньги, внесённые покупателем, могут быть переданы продавцу только после исполнения им определённых обязательств. До выполнения этих условий деньги остаются на эскроу-счёте. Если продавец в оговорённое время не выполнил свои обязательства, то деньги возвращаются покупателю. Если все условия полностью выполнены, то деньги передаются продавцу или перечисляются на указанный им счёт.

Сумма, лежащая на эскроу-счёте до окончания сделки, является собственностью покупателя. Обычно в договорах об открытии эскроу-счёта предусматривается, что ни покупатель, ни продавец не имеют права пользоваться лежащими на нём денежными средствами. Банк здесь выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем, являясь одновременно гарантом и механизмом проведения сделки.

В трёхсторонней сделке с созданием эскроу-счёта банк является посредником и гарантом выполнения договорных условий

Применение эскроу-счёта позволяет покупателю не беспокоиться, что его деньги пойдут на другие цели и пропадут. Продавец же может не бояться, что покупателю не хватит денег для полного расчёта.

Таким образом, эскроу-счётом можно назвать некий специальный счёт, обеспечивающий безопасность финансовой или какой-либо другой операции.

Законодательная база использования эскроу-счёта

Эскроу-счета уже давно широко используют в банковской сфере англо-американской и романо-германской систем права. В России внедрение эскроу-счетов в законодательном плане началось с 1 июля 2014 года. Именно с этого момента, согласно закону № 379-ФЗ от 21.12.2013, вступили в силу статьи 860.7–860.10 ГК РФ.

До этого, согласно ст. 845 ГК РФ, банк не имел права вводить ограничения на распоряжения клиента по открытому счёту. Банк без возникновения определённых обстоятельств (например, при банкротстве) не обладал правом запрещать клиенту списывать со счёта хранящиеся там суммы.

С введением в ГК РФ новых статей об эскроу-счёте такая возможность у банков появилась. И это позволяет минимизировать риски от недобросовестных действий как со стороны продавца (бенефициара), так и со стороны покупателя. Гарантом совершения сделок является эскроу-агент в лице банка.

Банк выступает в эскроу-сделке нейтральной стороной, обеспечивающей защиту прав двух других сторон

Эскроу-счета в мировой практике большей частью используются по таким направлениям:

• при сделках по поставкам дорогостоящего оборудования и купли-продажи недвижимости;
• для договоров по перевозкам;
• в ипотечном кредитовании;
• при регистрации новой организации.

Несмотря на появление конкретных статей в ГК РФ в России поначалу использование эскроу-счетов не получило должного распространения. Договаривающиеся стороны относились к практическому внедрению этих счетов насторожённо, а банки не спешили включать такие услуги в список своих операций.

За последние два года это положение изменилось:

• С 01.07.2017 вступил в силу Закон №304-ФЗ от 03.06.2016, статьи которого предоставили возможность практического использования эскроу-счетов в долевом строительстве. До этого в России во взаимоотношениях между строительными фирмами и дольщиками существовали далеко не дружеские отношения. Многие строительные организации, взяв деньги с клиентов, не спешили со сдачей объектов, превращая площадки в долгострой и обесценивая вложенные дольщиками средства. Принятые в законе №304-ФЗ изменения позволили сохранить средства на эскроу-счетах и в случае незавершённого строительства вернуть их вкладчикам.
• 25 декабря 2018 года приняты поправки к Закону №214-ФЗ от 30.12.2004, которыми строительные фирмы прямо обязали помещать средства, полученные от клиентов в качестве уплаты цены долевого участия в строительстве, на эскроу-счета в банке (Закон № 175-ФЗ от 01.07.2018). Этими поправками обеспечено снижение риска от банкротства застройщика. Даже в случае его банкротства деньги долевого участия остаются на счёте и возвращаются банком клиенту в целости и сохранности (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Поправки вводятся на договоры, составленные с 01.07.2019. Однако они распространяются на все ДДУ, заключённые до этой даты, если строительная компания не успела до этого времени завершить строительство. В связи с этим возникает правовая коллизия, так как непонятно, нужно ли переоформлять страховку и открывать эскроу-счёт на каждого дольщика. Правда, самое последнее постановление Правительства, касающееся эскроу-счетов (№480 от 22.04.2019), несколько смягчило переход. Согласно этому документу, с 01.05.2019 при готовности объектов более 30% застройщики могут действовать по старой схеме, без применения эскроу-счетов. Однако такая либерализация касается только объектов государственной и муниципальной собственности, а также связанных с программой сноса аварийного жилья.

Содержание договора об эскроу-счёте в долевом строительстве

Договоры об эскроу-счёте заключаются как предприятиями, так и физическими лицами. В договоре принимает участие три стороны. Банк или нотариус играют роль связующего звена между двумя сторонами, выполняя их инструкции.

Структура договора

Основными условиями договора являются:

• Фиксация объекта (имущества, денег, ценных бумаг и т. д.), передаваемого на хранение эскроу-агенту.
• Информация о содержании сделки, ради которой открывается счёт.
• Определение действий, которые должен предпринять агент-эскроу по отношению к переданному ему на хранение объекту-эскроу.
• Список документов, необходимых для выполнения действий по отношению к переданному на хранение объекту.
• Указание на действия, которые должен предпринять агент-эскроу в случае частичного или полного невыполнения договорных условий.
• Определение времени и условий прекращения договора.

Все условия должны быть выписаны как можно более подробно. Ключевым моментом в составлении договора является изложение процедуры передачи финансов с эскроу-счёта бенефициару или возвращение эскроу-объекта депоненту.

Вся документация по договору должна быть составлена в письменном виде и заверена подписями сторон.

Открытие эскроу-счёта является операцией, обеспечивающей безопасность сделки. Договор эскроу имеет характер самостоятельного документа, дополняющего основной договор.

Отличительными признаками договора эскроу являются следующие положения:

• Договор является действительным, только если между сторонами заключён основной договор, не имеющий признаков фиктивности.
• Прекращение договора эскроу не является основанием для прекращения действия основного договора и отмены взятых на себя обязательств.
• Право на получение средств с эскроу-счёта приходит к получателю только после выполнения условий договора эскроу и основного договора.
• Имущество или финансы, находящиеся на счёте, не могут быть отозваны депонентом.
• Обязательна чёткая фиксация эскроу-агента.
• Обозначение возмездности услуг эскроу-агента.

Образец договора об эскроу-счёте

Для договора об эскроу-счёте пока не существует стандартной формы. Поэтому каждый банк имеет право на создание собственного примерного образца такого договора. В качестве типичного договора об открытии этого счёта можно использовать форму, созданную в АО «БТА Банк».

Фотогалерея: образцы Соглашения и Договора об открытии счёта эскроу

В гавах 1–6 фиксируются обязанности договаривающихся сторон, режим действия эскроу-счёта, отвественность сторон

В заключительной части документа фиксируется срок действия договора, порядок его изменения и расторжения

Отличия эскроу-счёта от аккредитива

Счёт эскроу и аккредитив предназначены для обеспечения безопасности проведения сделок. В этом плане они выполняют одинаковые функции по защите денежных средств и имущества, передаваемых от одного субъекта гражданского оборота к другому.

В то же время существуют принципиальные отличия эскроу-счёта от аккредитива:

• Закрытие эскроу-счёта и перевод с него средств выполняется только при условии присутствия всех участников договорного процесса. В случае с аккредитивом он может быть закрыт его собственником (покупателем) в любое время. Более того, аккредитив даже без уведомления заинтересованных сторон может быть отозван самим банком. Правда, такой отзыв в международной практике с 2007 года уже является недействительным.
• Положения по условию использования аккредитива носят более жёсткий характер, чем по отношению к эскроу-счёту. Использование аккредитива регламентируется законодательством, а правила зафиксированы в инструкциях Центробанка. При составлении договора по применению счёта эскроу стороны могут принимать набор только таких условий, которые нужны для осуществления конкретной сделки.
• В сделках, обеспечивающихся аккредитивами, ответственность ложится полностью на покупателя и продавца. Именно они определяют полноту и надёжность документов для совершения выплаты денег. При использовании эскроу-счёта надёжность и полноту документации полностью контролирует эскроу-агент в лице банка.

Положительными сторонами применения такого счёта по сравнению с использованием аккредитива являются:

• простота оформления;
• лучшая защищённость от недобросовестного покупателя или продавца.

Отрицательными сторонами являются:

• ограниченность применения эскроу-счёта в настоящее время;
• сумма страховки денег и имущества, хранящихся на счёте эскроу, не превышает 10 млн руб.;
• эскроу-счета могут быть взломаны сотрудниками банка.

Процесс открытия эскроу-счёта

Процесс открытия эскроу-счёта в пошаговом виде выглядит следующим образом:

1. Оформление заявления об открытии счёта. Стандартного бланка заявления не существует. Каждый банк создаёт свою форму. Общим для всех является необходимость указания в документе суммы, правил осуществления банковской операции и реквизитов сторон.
2. Предоставление покупателем в финансовое учреждение заявления об открытии счёта эскроу.
3. Открытие счёта на сумму, определённую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Деньги вносятся наличными или путём перевода с другого счёта.
4. Выполнение условий договора. В случае с продажей недвижимости покупателю передаются документы, подтверждающие регистрацию недвижимости на его имя.
5. Предъявление банку документов, подтверждающих выполнение договора.
6. Проверка сотрудниками банка полноты и надёжности предоставленных документов.
7. Получение доступа бенефициара (продавца) к имеющимся на счёте средствам.

В заявлении на открытие эскроу-счёта указывается сумма вклада и реквизиты сторон

Нюансы использования эскроу-счёта в долевом строительстве

Правила открытия эскроу-счёта в долевом строительстве имеют некоторые особенности. Они заключаются прежде всего в самой специфике Договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

В большинстве таких договоров застройщик обязуется построить многоквартирный дом, а участник долевого строительства обязуется оплатить квартиру и принять её со всеми необходимыми разрешениями.

В этом случае сторонами договора по открытию эскроу-счёта являются покупатель, застройщик и банк. Деньги за квартиру вносятся дольщиком на счёт и сохраняются там до выполнения застройщиком своих обязательств. После оформления права собственности дольщика на квартиру деньги переводятся застройщику (девелоперу), а счёт закрывается. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств деньги со счёта возвращаются покупателю (дольщику).

Таким образом, основным отличием ДДУ старого образца от ДДУ с открытием эскроу-счёта является то, что в последнем варианте деньги дольщика перечисляются не на счёт девелопера, а на специальный счёт эскроу, где они замораживаются до выполнения застройщиком всех своих обязательств.

Наибольший эффект от применения счетов эскроу ожидается в сфере долевого строительства

Единственным минусом открытия эскроу-счёта является возможность банкротства или мошенничества со стороны банка. В этом случае государство в лице Агентства по страхованию вкладов гарантирует возвращение полной суммы вклада при условии, что его размер не превышает 10 млн руб.

В случае банкротства финансовой организации застройщик перезаключает договор с новым агентом. Деньги с эскроу-счетов в прогоревшем банке в размере до 10 млн руб. на каждую долю перечисляются на эскроу-счета нового агента.

Приятным нюансом для дольщика является то, что открытие счёта-эскроу для него осуществляется бесплатно.

В ДДУ с открытием эскроу-счёта бенефициарами оказались все три стороны процесса. Если для девелопера и дольщика такая форма договора обеспечивает безопасность сделки, то для банков появилась возможность привлечения физических лиц в лице дольщиков для открытия беспроцентных депозитов. «Фишка» заключается в том, что банки фактически могут использовать эти депозиты для кредитования застройщика.

Согласно последним поправкам к закону № 214-ФЗ от 30.12.2004, теперь банки имеют право выдавать девелоперу для финансирования строительства до 100% от суммы проекта. Причём процентная ставка на кредитные средства устанавливается самим банком. Она уменьшается по мере увеличения степени готовности строительных объектов.

После сдачи строения в эксплуатацию и оформления в собственность хотя бы одной из квартир дома банк имеет право передать застройщику деньги, лежащие на эскроу-счетах дольщиков за минусом выплаченного кредита и кредитных процентов.

Схема действия покупателя с применением счёта эскроу

Гражданин, решивший приобрести жильё в строящемся доме, должен пройти определённую процедуру в виде осуществления таких последовательных мероприятий:

1. Заключение договора ДДУ. Здесь должно быть оговорено, что расчёты осуществляются через счёт эскроу.
2. Регистрация ДДУ в Росреестре.
3. Сбор документов для банка. В комплект входит: паспорт или иное удостоверение личности, справка о зарплате и копия трудовой книжки.
4. Открытие счёта и перечисление на него полной стоимости квартиры. Если открывается ипотечный договор, то на эскроу-счёт переводится первый взнос по ипотеке.
5. Подписание акта приёма-передачи.
6. Оформление квартиры в собственность.

Особенности страхования и налогообложения вкладов на счетах эскроу

Согласно поправкам, внесённым в закон № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», предусмотрено страхование эскроу-счетов в размере 100% вклада, но не больше чем 10 млн руб.

В соответствии со ст.12.1 этого закона, если вкладчик имеет несколько эскроу-счетов в одном банке и общая сумма вкладов превышает 10 млн руб., то возмещение происходит по каждому из этих вкладов пропорционально суммам.

Для получения страховой суммы вкладчик должен предъявить в Агентство по страхованию следующий пакет документов:

• заявление по форме, установленной Агентством;
• копию договора на открытие счёта в другом банке;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• если обращается наследник, то необходимы документы, подтверждающие его права на наследство.

Что касается вопроса налогообложения счетов эскроу, то для ответа на него необходимо вспомнить о том, что по закону налог на банковские вклады начисляется, если процентная ставка по нему превышает ставку рефинансирования Центробанка плюс десять процентов. Сейчас эта ставка составляет 8,25%. Как известно, никаких процентов по вкладу эскроу банк не начисляет, то есть процентная ставка по нему равняется нулю. Таким образом, ни о каком налогообложении эскроу-счёта не может быть и речи. А так как вклад, размещённый на счёте эскроу, никакого дохода вкладчику не приносит, то и в декларацию о доходах его включать не требуется.

Банки РФ, предоставляющие услуги по открытию счетов эскроу

Согласно информации Центрального банка РФ, по состоянию на 25.03.2019 в пяти российских банках было открыто около 1 тыс. эскроу-счетов. Всего же на начало марта в 28 российских банках открыто 11,2 тыс. счетов застройщиков. Таким образом, для расширения использования эскроу-счетов в долевом строительстве имеются неограниченные перспективы. Скорее всего, с 01.07.2019 к уже имеющимся счетам эскроу добавятся ещё десятки тысяч новых, так как именно начиная с этой даты, застройщики могут привлекать средства граждан только на условиях использования эскроу-счетов.

По состоянию на 01.02.2019 требованиям Центробанка, предъявляемым к банкам, оказывающим услуги по открытию счетов эскроу, соответствуют уже 65 российских банков. Список их имеется на сайте ЦБ РФ. Таким образом, российская банковская система полностью готова перейти на новые условия финансирования долевого строительства.

Первым банком, открывшим эскроу-счета в России, оказался Сбербанк. Именно он в апреле 2018 года предоставил на новых условиях кредит девелоперской компании «Брусника» по строительству жилого массива в Тюмени.

Вскоре его примеру последовали банк «Российский капитал», открывший такие счета для строительной компании «Запад» в Ульяновской области, и ВТБ, заключивший соглашение с ГК ПИК.

Кроме этих банков, счета эскроу также открыли или готовы открыть:

• «Запсибкомбанк»;
• «ЮниКредит Банк»;
• АБ «Россия»;
• «Аверс»;
• «Связьбанк»;
• РОСБАНК;
• «Ситибанк»;
• РОЭКСИМБАНК;
• «Тинькофф Банк»;
• КБ «Центр-инвест».

Перспективы применения счетов эскроу в России

Применение эскроу-счетов является прогрессивным шагом на пути развития российского гражданско-правового общества. Последние изменения законодательства позволяют повысить доверие контрагентов друг к другу. Модель привлечения эскроу-счетов для обеспечения надёжности проведения сделки давно опробована в мировой предпринимательской практике. Теперь она должна заработать в России.

Мировой опыт использования счетов эскроу показал эффективность их применения, прежде всего для сделок типа купли-продажи. В этой области кризис доверия между покупателем и продавцом ощущался наиболее остро.

Особенно болезненно реагировал на недостаточную надёжность проведения операций строительный бизнес. Здесь при строительстве многоквартирных домов периодически возникали проблемы между застройщиками и вкладчиками.

Именно в строительной отрасли ожидается наибольший эффект перехода от модели долевого строительства на значительно более надёжную модель с применением эскроу-счетов.

Видео: переход строительной отрасли на счета эскроу

Процесс внедрения счетов эскроу в банковскую систему России в 2019 году вступает в свою решающую стадию. Использование таких счетов значительно уменьшает риски при проведении торговых сделок. Особый эффект от применения счетов эскроу ожидается в сфере долевого строительства.

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Источник: hiterbober.ru

Счета эскроу и новая система покупки жилья

Счет эскроу — это банковский счет, который используется для проведения оплаты сделок купли-продажи. Он считается условным, т.к. переходит от одного владельца другому при выполнении определенных условий, например, переоформлении документов на право собственности.

Покупатель регистрирует счет и зачисляет на него нужную сумму. Деньги временно замораживаются (депонируются). Продавец может снять их только после совершения оговоренных в соглашении действий. Банк при этом является независимым посредником и следит за выполнением всех условий.

ВНИМАНИЕ! С помощью такого счета можно осуществить передачу не только денег, но и других ценностей, например ценных бумаг. При этом в качестве посредника вместо банка может выступать нотариус или другой независимый агент.

Такими счетами пользуются не только граждане, но и юридические лица, например, при расчетах с поставщиками. Эскроу — это альтернатива аккредитиву или банковской ячейке.

При заключении сделок каких видов используется счет эскроу?

Счет эскроу применяется для проведения любых финансовых сделок, которые сопряжены с рисками, связанными с возможностью потери денег одним из участников в результате мошеннических действий со стороны второго. Данная мера применяется также в случаях, когда между заключением договора и платежом существует продолжительный временной промежуток, например, для переоформления документов на право собственности на объект купли-продажи.

Счет эскроу часто используется в следующих ситуациях:

• долевое строительство;
• продажа жилой площади;
• реализация ценных бумаг;
• продажа предприятия или другого бизнеса;
• заключение мирового соглашения в ходе судебного процесса;
• проведение операций с переоформлением предметов интеллектуальной собственности, например продажа товарной марки или изобретения.

Регистрация эскроу-счета

В составлении и подписании договора на открытие эскроу должны участвовать все стороны соглашения: депонент (лицо, вносящее деньги на счет), бенефициар (получатель средств) и представитель финансового учреждения. Исключением является долевое строительство, когда бенефициаром является компания-застройщик, заранее заключающая договор с банком.

В соглашении должны быть оговорены все детали сделки: информация об участниках, объекте купли-продажи, сроках выполнения условий.

ВНИМАНИЕ! В договоре на открытии эскроу необходимо указать способ, которым бенефициар сможет доказать факт выполнения определенных условий. Например, при продаже жилья это может быть предъявление выписки из ЕГРН о смене собственника объекта недвижимости.

После составления соглашения депонент может перевести деньги на счет. Услуги банка оплачиваются сторонами сделки.

Пакет документов, необходимых для открытия эскроу, может различаться в зависимости от условий конкретного финансового учреждения. Неизменными являются заявление на оформление счета и документ, подтверждающий личность клиента, т. е. паспорт.

Для юридических лиц обязательно предоставление следующих бумаг:

• заверенная копия устава или учредительного договора;
• документ, подтверждающий полномочия представителя компании, например доверенность;
• бумаги, подтверждающие благоприятное финансовое положение предприятия (бухгалтерская отчетность за год, справки об отсутствии задолженности по уплате налоговых обязательств, заключение аудитора и т. д.).

В некоторых банках для открытия счета эскроу заявителю потребуется заполнить анкету установленной формы.

Как пользоваться счетом эскроу?

Порядок пользования эскроу:

1. Заключение трехстороннего соглашения на открытие счета.
2. Внесение депонентом суммы на эскроу в размере, оговоренном в договоре.
3. Выполнение условий сделки бенефициаром и представление подтверждающих документов.
4. Обеспечение банком доступа бенефициару к эскроу, выдача наличных или перевод средств на другой счет на выбор клиента.

Если в указанный в соглашении срок продавец не является в отделение банка для представления доказательств выполнения условий сделки, агент аннулирует счет, а деньги, содержащиеся на нем, возвращает покупателю. Если бенефициару требуется больше времени на выполнение оговоренных действий, срок договора можно продлить. При этом следует учитывать, что банк может потребовать за эту услугу уплату дополнительной комиссии.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу?

Согласно российскому законодательству, деньги на эскроу до момента расчета принадлежат депоненту, а затем — бенефициару. Смена владельца происходит в результате выполнения условий, прописанных в договоре.

Аккредитив, эскроу-счет и ячейка — в чем различия?

Кроме эскроу, в качестве гарантии платежей могут использоваться аккредитивы и банковские ячейки.

Последний вариант часто применяется при продаже недвижимого имущества. Покупатель оформляет аренду на ячейку в банке и помещает в нее деньги. По требованию клиента доступ к ней может получить другое лицо, предъявив определенные документы. После регистрации договора купли-продажи вторая сторона представляет его банку и забирает деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги со счета клиента другому лицу после выполнения определенных условий. Данный метод часто используется для расчетов с поставщиками, если стороны не вполне доверяют друг другу. Клиент помещает средства на счет. Они временно замораживаются. После подтверждения факта поставки товара деньги перечисляются продавцу.

Эскроу является самым современным банковским способом гарантии платежей. Формы расчетов в каждом случае различаются. Ячейка предназначена для передачи наличных средств, аккредитив и эскроу — безналичных, что более приемлемо для юридических лиц.

Банковская ячейка и аккредитив могут быть закрыты покупателем в любой момент, эскроу — только по соглашению всех сторон.

ВНИМАНИЕ! Главное отличие счета эскроу от банковской ячейки и аккредитива заключается в том, что банк, являясь посредником, несет полную ответственность за платеж. Таким образом, расчеты с помощью эскроу более защищены и надежны.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?

Во многом все 3 варианта расчетов схожи. В каждом случае банк контролирует правомерность сделки и дает гарантию, что продавец получит деньги, а покупатель — право владения имуществом. Кроме того, каждый метод расчета с помощью услуг банка обеспечивает сохранность денег. Какой вариант выбрать, следует решать сторонам самостоятельно, учитывая все тонкости и особенности сделки.

Как выбрать банк для сделки со счетом эскроу?

На официальном сайте Банка России представлен перечень финансовых учреждений, которые предоставляют услуги по открытию и обслуживанию эскроу-счетов для финансирования долевого строительства. В данном списке перечислены только надежные агенты.

Но это не означает, что данные финансовые учреждения занимаются обслуживанием граждан по сделкам купли-продажи жилой недвижимости на вторичном рынке. Поэтому не обязательно ограничиваться этим перечнем, если планируется приобретение готового жилья, транспортного средства или другого ценного имущества. Можно обратиться в любой банк, который оказывает соответствующие услуги.

ВНИМАНИЕ! Не рекомендуется перечислять на счет эскроу сумму для покупки недвижимости в размере более 10 млн руб. и более 1,4 млн руб. при сделках с другим видом имущества. В таком случае, если лицензия банка будет отозвана, клиент в течение короткого времени получит обратно свои деньги. При сделках на более крупные суммы рекомендуется открыть одновременно несколько эскроу в разных финансовых учреждениях.

Особенности счета эскроу при покупке строящегося жилья

Эскроу, зарегистрированный для расчетов при покупке строящегося жилья, имеет свои особенности:

1. Застройщик самостоятельно выбирает банк для открытия счета из списка финансовых учреждений на сайте регулятора.
2. Компания получает права на деньги покупателей после сдачи дома и выдачи ключей от квартир новым владельцам. Если жильцы недовольны качеством приобретенной недвижимости, например отделкой помещения, средства в любом случае переходят в распоряжение застройщика.

Преимущества и недостатки счета эскроу

Проведение платежей по счету эскроу имеет ряд преимуществ и недостатков.

• продавец гарантированно получает вырученные деньги, а покупатель приобретает надежную защиту от мошеннических действий;
• если один из участников принимает решение о расторжении сделки, счет автоматически закрывается, а средства возвращаются депоненту;
• стороны договора самостоятельно определяют вид документа, представление которого является основанием для получения денег бенефициаром;
• при долевом строительстве открытие эскроу финансируется застройщиком, а сумма до 10 млн руб. подлежит страхованию;
• счет данного типа не может быть арестован даже при наличии у депонента задолженности по налогам, алиментам, штрафам и т. д.

• не все финансовые учреждения России оказывают данную услугу;
• отсутствие возможности вернуть деньги депоненту без расторжения договора;
• отсутствие функции начисления процентов, как в случае с депозитом;
• начисление комиссии за открытие счета в размере 0,7–1 %.

Счета эскроу: как будет работать новая система покупки жилья?

С 1 июля 2019 г. работает новая система покупки жилья. С этого момента деньги не передаются непосредственно от покупателя застройщику. Они замораживаются на счетах эскроу до момента выполнения компанией всех обязательств перед клиентами.

Если у застройщика возникнут проблемы с завершением работ, покупателям гарантированно возвращаются вложенные ими деньги.

Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома?

Согласно новым правилам, застройщик может рассчитывать на финансирование своего проекта со стороны банка. Счета эскроу регистрируются в отделении кредитора. Успешная продажа жилой площади на этапе строительства поможет снизить проценты по ссуде.

В чем плюсы покупки через счета эскроу при долевом строительстве?

Главным положительным фактором проведения платежей через счета эскроу при долевом строительстве является финансовая защита дольщиков. Кроме того, существуют и другие плюсы:

1. Застройщик может получить деньги клиентов только после завершения строительства дома. В период проведения работ он пользуется заемными средствами. Поэтому в интересы компании входит своевременная сдача квартир дольщикам. В таком случае застройщик может сэкономить на процентах по ссуде и быстро получить деньги покупателей.
2. Кредитор предоставляет средства для финансирования конкретного проекта. Они не могут быть потрачены не по назначению. Это исключает ситуации, при которых дольщики продолжительное время вынуждены ждать свои квартиры, пока застройщик использует полученные средства на завершение других проектов.
3. В случае банкротства компании дольщики не получат квартиры, но гарантированно вернут свои деньги.

Что нового для покупателей квартир в новостройках?

Внеся изменения в законодательство, государство создало «подушку безопасности» для покупателей квартир в новостройках. Теперь исключены риски, при которых граждане могут остаться без квартир и потерять свои деньги по вине безответственного застройщика.

Кроме того, при возникновении у банка проблем с лицензией клиенты не понесут убытки. Программа страхования обеспечивает сохранность сумм в размере до 10 млн руб.

Как оформить ипотеку при использовании эскроу-счета?

Покупатель имеет право оформить ипотеку в банке, финансирующем проект, или в любом другом финансовом учреждении. В последнем случае в качестве кредитора и эскроу-агента будут выступать разные организации. Это не может оказывать влияние на условия обслуживания счета. В любом случае комиссия за открытие и ведение эскроу начисляться не должна.

ВНИМАНИЕ! При оформлении ипотеки в стороннем банке возможно взимание платы за перечисление заемных средств на эскроу-счет.

Зачисление первоначального взноса возможно только после заключения договора об участии в долевом строительстве, т. е. когда сделка признана состоявшейся. После перевода всех кредитных средств на эскроу заемщик приступает к выполнению обязательств по ипотеке и ожидает завершения строительства.

ВНИМАНИЕ! Покупатель имеет право на рефинансирование ссуды в другом банке. Смена кредитора никоим образом не может повлиять на состояние счета.

Участники сделки с применением эскроу-счета

В сделке с применением эскроу-счета участвуют уполномоченный банк-агент, который выступает в качестве независимого гаранта, депонент и бенефициар.

Что если что-то пошло не так?

Если покупатель по собственной инициативе принимает решение расторгнуть договор и прекратить свое участие в долевом строительстве, отказавшись от приобретенной квартиры, средства по кредиту должны быть возвращены банку, кроме первоначального взноса, который подлежит возврату покупателю.

Если договор расторгается по вине застройщика, например невыполнение условий соглашения, срыв сроков строительства, банкротство, средства, внесенные на эскроу-счет, возвращаются клиенту. Раньше при возникновении такой ситуации покупатель терял первоначальный взнос и обязан был выплатить долг по ипотеке. На сегодняшний день такой риск исключен. Участнику проекта возвращаются вложенные деньги, а банк получает обратно средства по кредиту.

Если клиент откажется от права на расторжение договора и примет решение дождаться завершения строительства объекта другим застройщиком, вложенная сумма хранится на эскроу-счете до окончания всех работ и сдачи квартир дольщикам на правах владения.

Источник: finanso.com