Эскроу счета при покупке в новостройке что

Счета эскроу появились в борьбе с недобросовестными застройщиками, чтобы покупатель квартиры в новостройке не играл в русскую рулетку и был уверен, что его дом достроят или хотя бы вернут вложенные деньги. Ниже рассмотрим особенности, этапы сделки с эскроу, а также плюсы и минусы этой схемы покупки квартиры. 11 августа 2022.

Эскроу-счет – что это такое?

О понятии «эскроу-счет» (англ. escrow) массово заговорили после нововведений в области долевого строительства. Однако не все до конца понимают: эскроу-счета – что это вообще такое? Зачем нужен этот банковский счет и чем он отличается от других? Давайте разбираться.

Эскроу-счета – что это простыми словами

Сложное слово на деле оказывается достаточно простым явлением. Это счет в банке, где хранятся деньги до того момента, пока условия сделки не будут выполнены. Сдержал слово, сделал, что было оговорено в соглашении – можешь распоряжаться финансами.

Одна сторона размещает средства, показывая, что они есть. То есть предоставляет гарантию оплаты. Деньги замораживаются. Вторая сторона делает обещанную работу и может сразу забрать положенный гонорар.

Практический пример – долевое строительство. Покупатель недвижимости открывает счет и переводит туда нужную сумму для оплаты квартиры. Застройщик уверен, что его работа будет оплачена без задержек и в срок. Покупатель уверен, что он заплатит только тогда, когда будет предоставлена качественная услуга. Две стороны заключают договор, где подробно расписаны обязанности. Когда покупатель получает ключи – застройщик получает оплату. Банк в этом случае выступает нейтральной стороной, которая контролирует действия всех участников сделки.

Как открыть счет эскроу?

Для создания нужно участие трех сторон:

;
• покупателя товара или услуги (депонент);
• продавца (бенефициар).

Стороны составляют договор – есть стандартная форма, но ее можно изменять. В письменном соглашении должны быть указаны: обязанности всех участников, сумма на счете, условия для перевода денег, описание предмета договора. Важный факт, который обязательно должен быть прописан – доказательство завершения сделки. То есть, как банку понять, что можно отдавать деньги. Чаще всего таким доказательством является какой-либо документ, например, выписка из Единого государственного регистра недвижимости.

После того, как продавец доказал, что качественно предоставил услугу, банк переводит деньги. Часть средств – комиссия кредитно-финансовому учреждению – будет списана за работу посредника.

Краткая схема открытия счета:

1. Обращение в банк.
2. Составление договора, который устраивает все стороны.
3. Открытие счета и перевод средств на них депонентом.
4. «Заморозка» денег банком.
5. Ожидание выполнения всех требований соглашения.
6. Предъявление доказательств выполнения услуги.
7. Перевод денег бенефициару.

Какие документы понадобятся? Во-первых, письменное заявление, а во-вторых, документ, удостоверяющий личность. Желательно – паспорт, но подойдут и другие. Для физического лица на этом список закончен. А вот юридическому понадобятся дополнительные бумаги. Как минимум – устав и документальные сведения о финансовом состоянии компании.

Обратите внимание, что договор эскроу и договор счета эскроу – это разные вещи. При заключении первого не обязательно создавать счет, можно «заморозить» наличные деньги.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива?

И то, и другое – это два способа расчета между покупателем и продавцом, когда стороны не очень доверяют друг другу. Но аккредитив – это не сам счет. Это обязанность банка перечислить деньги, когда условия сделки будут выполнены. Но счет при этом тоже открывается – для перечисления средств.

Финансовые инструменты очень похожи, но есть условия использования, которые заметно отличаются. В чем они заключаются?

• договор. Форма договора, который подписывается между двумя сторонами, утверждается Центральным банком РФ. То есть он стандартный, туда нельзя внести правки. А вот в форму договора для открытия счета эскроу – можно;
• кто следит за сделкой. Ответственность за внесение средств на счет в случае с эскроу лежит только на банке, в случае с аккредитивом – на том, кто пополняет счет;
• закрытие счета. Если выбран аккредитив, сделать это может депонент. Если не аккредитив – то закрытие счета возможно только при расторжении соглашения;
• долевое строительство. Согласно законодательству здесь вариантов нет – использовать можно только эскроу-счет;
• взыскание денег. Для аккредитива это возможно, для эскроу – нет.

Когда используется счет эскроу?

Долевое строительство – не единственная область применения эскроу-счета. Этот финансовый инструмент полезен во всех сделках, где есть риск невыполнения обязанностей какой-либо из сторон. Также его используют тогда, когда между переводом средств и окончанием всех этапов договора проходит много времени. Чаще всего счет открывают в случае с:

• интеллектуальными операциями;
• сделками, где задействованы товарные знаки;
• куплей-продажей дорогостоящих товаров – квартир, домов, ценных бумаг.

Преимущества и недостатки

С появлением обязательного требования об открытии эскроу-счетов при долевом строительстве, такая банковская услуга стала популярной. Инструмент доказал свою эффективность и удобство. Однако, есть небольшие неудобства в использовании – минусы, о которых мы расскажем:

• услуга по оформлению есть не в каждом банке, поэтому нужно заранее потратить время и найти организацию, которая сможет помочь;
• по запросу в банк депонент вернуть финансы не может. Это возможно только после официального расторжения договора;
• деньги на счету «простаивают», никакие проценты не начисляются, как в случае с депозитным аналогом;
• тот, кто открывает счет, должен заплатить банку комиссию. Исключение – долевое строительство. Здесь оплачивает услугу застройщик.

Вместе с тем, кроме основного плюса – снижение рисков – есть и другие:

• если говорить о долевом строительстве, то переведенные и замороженные суммы застрахованы государством (до 10 млн.). Это значит, что в случае банкротства или отзыва лицензии у банка клиент сможет вернуть деньги;
• вернуть сумму можно и при досрочном расторжении сделки;
• в договор при его составлении можно добавлять новые пункты, которые подходят всем сторонам;
• если у депонента есть долги перед государством – штрафы – то деньги с такого счета арестовать нельзя, они будут в безопасности.

В каких банках можно открыть эскроу-счет?

Одним из первых такой финансовый инструмент предложил клиентам Сбербанк. В 2018 году можно было открыть счет в любом отделении. Дело в том, что для ввода услуги нужно было иметь высокий финансовый рейтинг – ААА. Это максимальный показатель финансовой надежности и высокий уровень кредитоспособности.

К Сбербанку быстро присоединились ВТБ, УБРиР и Генбанк. Чуть позже, прощупав востребованность, присоединились и другие кредитные организации:

При долевом строительств покупатель недвижимости не имеет права выбора банка. Это делает застройщик. Во всех остальных ситуациях участники сделки могут вместе решить, куда обращаться. В этом случае при выборе нужно опираться на финансовые показатели – это рейтинги независимых агентств и официальная информация на сайте. Важно, чтобы организация была зарегистрирована в Агентстве по страхованию вкладов РФ.

Часто задаваемые вопросы

С точки зрения безопасности и снижения рисков – да. Но введение счетов вызвало повышение стоимости квадратного метра. Почему? Дело в том, что теперь застройщик не может вкладывать деньги покупателей в строительство, они заморожены. Поэтому нужно искать денежный ресурс в другом месте. Часто такой суммы у застройщика нет, поэтому приходится обращаться в банк за кредитом, а это лишние расходы, которые вкладываются в цену квартиры.

Нет, такой практики нет. В этом случае рисков практически нет, поэтому лучше переводить деньги напрямую продавцу.

Нет, можно делать это в двух разных кредитно-финансовых организациях. Никаких законодательных ограничений в этом вопросе нет. Нужно будет просто указать реквизиты банка, в который кредитор должен отправить нужную сумму.

Если банковская организация является зарегистрированным участником государственной системы страхования, то – да. При этом есть ограничения на сумму, которая будет компенсирована, – 10 миллионов. Финансы сверх лимита сгорят.

Как открыть эскроу — счет для ипотеки на новостройку ? Все расходы при покупке квартиры в новостройке . При этом незначительное увеличение сроков оформления сделки компенсируется абсолютной прозрачностью процедуры, а также дополнительными гарантиями от банка. Как проходят сделки? Процесс покупки жилья в новостройке по новому алгоритму начинается (как и раньше) с выбора объекта и получения консультации. Если клиент определился, то он заключает ДДУ с застройщиком, после чего при участии банка, финансирующего конкретное строительство, подписывается специальный договор на открытие эскроу — счета .

Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна

Счета эскроу появились в борьбе с недобросовестными застройщиками, чтобы покупатель квартиры в новостройке не играл в русскую рулетку и был уверен, что его дом достроят или хотя бы вернут вложенные деньги. Ниже рассмотрим особенности, этапы сделки с эскроу, а также плюсы и минусы этой схемы покупки квартиры.

Счета эскроу появились в борьбе с недобросовестными застройщиками, чтобы покупатель квартиры в новостройке не играл в русскую рулетку и был уверен, что его дом достроят или хотя бы вернут вложенные деньги. Ниже рассмотрим особенности, этапы сделки с эскроу, а также плюсы и минусы этой схемы покупки квартиры.

Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна

• Эскроу счета: что это и как появилось
• Причем тут проектное финансирование
• Этапы сделки с эскроу
• Эскроу и ипотека
• Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов
• Возврат денег со счета эскроу
• Можно ли арестовать эскроу-счет?
• Плюсы эскроу
• Минусы схемы

Эскроу счета: что это и как появилось

Переход застройщиков от традиционной «долевки» к проектному финансированию с эскроу-счетами стартовал летом 2019-го как попытка федеральных властей закрыть вопрос с обманутыми дольщиками по всей стране. Ведь то и дело СМИ сообщали о пикетах, митингах и петициях граждан со всех уголков России, которым годами пришлось ждать купленных «квадратов», выплачивая ипотеку и тратясь на аренду. Особенно излюбленными для журналистов оказались акции дольщиков таких столичных долгостроев, как «Царицыно» и «Царицыно-2».

В Петербурге и Ленобласти «заброшками» прославились девелоперы Normann, Navis Development Group, «УНИСТО Петросталь» и др. Впрочем, в регионах, несмотря на сравнительно малую освещенность тамошних ситуаций, без недобросовестных застройщиков тоже не обошлось.

Однако вернемся к эскроу-счетам, под которыми понимаются открытые в банке счета для обеспечения безопасности в расчетах между продавцом (в нашем случае строительной компанией) и покупателем (дольщиком). Открывающие подобные счета банки выступают в сделке эскроу-агентами или независимыми посредниками, которые следят за выполнением договоренностей.

Причем тут проектное финансирование

Воспользоваться средствами покупателей на эскроу-счетах застройщик может лишь после завершения строительства. Если девелоперу недостаточно собственных средств для возведения жилого комплекса и ему не обойтись без кредита, то он обращается в банк за проектным финансированием и получает займ на отдельный счет. Банк в свою очередь контролирует стройку и платежи подрядчикам, чтобы избежать нецелевого расходования финансов и исключить ненужных субподрядчиков. Такая процедура позволяет дольщику вернуть потраченные средства в случае незавершения строительства.

При возведении дома на собственные средства девелопер сам выбирает эскроу-агента из перечня уполномоченных кредитных организаций, который размещен на сайте Центробанка и соответствует установленным правительством критериям. На 1-ое июля этого года в списке 91 кредитное учреждение.

Если претворять в жизнь проект застройщику придется на кредитные средства, счет нужно открыть в банке, взявшемся за проектное финансирование строительства. Эта же кредитная организация будет параллельно выступать держателем счетов эскроу всех дольщиков дома, который возводит девелопер.

Поскольку в случае и с эскроу, и кредитом для застройщика фигурирует один банк, кредитное учреждение использует деньги дольщиков как источник дешевого фондирования по займам девелопера. Проще говоря, успешная реализация квартир на этапе строительства даст застройщику возможность уменьшить процент по взятому им кредиту.

Этапы сделки с эскроу

Упрощенно всю работу с эскроу-счетами можно описать 3-мя этапами: открытие, пополнение и закрытие. Если же детализировать, то основных шагов наберется с десяток:

1. получение девелопером разрешения на строительство и открытие в банке спецсчета для расчета;
2. подписание между покупателем жилья и девелопером ДДУ (договора долевого участия в строительстве);
3. заключение 3-стороннего договора между дольщиком, строительной компанией и банком о создании эскроу-счета;
4. открытие кредитным учреждением счета эскроу после предоставления дольщиком необходимых документов;
5. регистрация застройщиком и покупателем ДДУ в Росреестре;
6. внесение дольщиком денег одним из удобных для него способом: через личное посещение банковского отделения, мобильное приложение либо интернет-банк;
7. хранение денег в банке до воплощения в жизнь прописанных в ДДУ условий;
8. сдача застройщиком построенного ЖК в эксплуатацию;
9. перевод банком денег с эскроу на счет девелопера;
10. оформление покупателем жилья в собственность.

Добавим по поводу прописанного выше пункта 4: как и застройщик, дольщик вправе работать лишь с уполномоченными Центробанком кредитными организациями.

Для открытия эскроу дольщик должен предоставить в банк учредительные документы по застройщику и подписанный ДДУ, в тексте которого говорится, что расчет с девелопером будет происходить через эскроу, обслуживаемый данным банком.

Что же касается пунктов 7-8, то подчеркнем, что после внесения денег на счет эскроу сумма автоматически замораживается, чтобы какая-либо из сторон не смогла потратить имеющиеся деньги. Закрытие счета возможно лишь после выдачи застройщику разрешения на сдачу в эксплуатацию и регистрации в построенном доме права собственности на первую квартиру. После этих событий банк сам переведет строительной компании средства с эскроу, закрыв счета, которые дольщики открывали после регистрации своих ДДУ.

Эскроу и ипотека

При приобретении жилья покупателю разрешается использовать как собственные накопления, так и прибегнуть к ипотеке. Причем брать займ необязательно в банке, в котором застройщик получил кредит на строительство, можно найти выгодную для себя кредитную программу в другом учреждении. В любом случае 214-ФЗ не допускает взимания с заемщика комиссии за открытие и ведение счета. Единственное – за перевод денег со счета из банка-кредитора ипотеки в кредитное учреждение, осуществляющее проектное финансирование, не исключена комиссия.

Немаловажно, что сумму первоначального взноса за жилье покупатель может внести на эскроу лишь после регистрации ДДУ, что подтвердит уверенность заемщика и кредитора в совершении сделки.

После всех нюансов с эскроу банк-кредитор откроет для своего клиента-дольщика отдельный счет, куда будущему новоселу предстоит вносить ежемесячные платежи по ипотеке.

В период строительства заемщик может даже рефинансировать свой займ в другом кредитном учреждении, получив более привлекательные проценты по ипотеке. Смена кредитора никак не повлияет на размещенные на эскроу деньги.

Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов

Совершение сделки через эскроу-счета допускается не только при приобретении жилья в новостройке, но и на вторичном рынке. В последнем случае эскроу служит альтернативой открытию привычной банковской ячейки или аккредитиву и в отличие от этих способов гарантирует транзакцию.

Чтобы решить, как оплачивать сделку, стоит понимать суть всех возможных вариантов расчета.

Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, сдаваемый кредитным учреждением в аренду. По своему желанию клиент вправе разрешить доступ к ячейке третьему лицу и поместить туда необходимую для оплаты сделки сумму, которую продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности. Предусмотренный этой сделкой наличный расчет не позволит использовать банковскую ячейку для передачи денег юрлицу.

При аккредитиве, как и в случае с эскроу, речь уже идет о безналичном расчете, плюс банк берет на себя обязательства посредника между своим клиентом и получателем денег. Покупатель жилья перечисляет средства на счет, который банк блокирует. Деньги переводятся продавцу лишь после завершения сделки. Однако при этом способе расчета банк является лишь условным посредником, а не эскроу-агентом, ответственным за выполнение условий по соглашению. Да и деньги на аккредитиве не застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).

Возвращаясь к эскроу при покупке вторички, сделка по этой схеме предполагает те же этапы, что и при покупке жилья в новостройке. Главное отличие – деньги со счета получает не застройщик, а продавец. Для этого бывший владелец квадратных метров должен предоставить в банк выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности от продавца покупателю.

Благодаря эскроу продавец гарантировано получит деньги, а покупатель – защиту от мошенников, которые могут тянуть с передачей права собственности, не обладать необходимыми правами для сделки, скрывать законных наследников и продавать жилье нескольким лицам.

Возврат денег со счета эскроу

Вернуть средства с эскроу и расторгнуть договор законодательство разрешает в нескольких случаях:

• истек срок действия договора по эскроу;
• договор расторгнут по обоюдному согласию дольщика и застройщика;
• девелопер не может завершить объект, или строительство заморожено;
• договор расторгнут дольщиком по его инициативе.

Покупатель вправе прибегнуть к новому договору с другим застройщиком – в этом случае средства останутся на прежнем счете как гарантия оплаты по вновь заключенному соглашению.

При банкротстве кредитного учреждения, что тоже не исключено, покупатель может вернуть до 10 млн ₽, поскольку именно такая сумма страхуется АСВ со дня размещения средств на эскроу до момента официальной передачи жилья и списания денег на счет строительной компании.

Можно ли арестовать эскроу-счет?

Ч. 4 ст. 860.8 Гражданского кодекса (ГК) РФ запрещает арестовывать или списывать деньги с эскроу. Списать средства нельзя, потому что на период строительства они уже не находятся у покупателя, хотя и не поступили на счет строительной компании. Впрочем, если эскроу закрыт и покупатель возвратил себе уплаченные средства, взысканию со счета уже ничто не помешает.

Плюсы эскроу

В сравнении с банковскими ячейками или аккредитивами счета эскроу обладают такими преимуществами, как:

• гарантированное получение продавцом денег после выполнения обязательств;
• защищенность покупателя от мошенничества;
• бесплатное открытие и обслуживание;
• отсутствие необходимости использовать наличку для заключения и оплаты сделки;
• гарантированное возвращение дольщику его средств, если объект не был завершен или по другим описанным выше причинам;
• страхование вклада;
• самостоятельный выбор покупателем банка для проведения операции;
• неприкосновенность средств на счете, даже если его владелец имеет долги, штрафы и неоплаченные налоги.

Минусы схемы

И плюс, и минус, что эскроу можно открыть не во всех банках в страны. С одной стороны, вам может быть неудобно работать с непривычным для себя кредитным учреждением. С другой, банки для работы по эскроу проверяются правительством, что вселяет бо́льшую уверенность в будущем.

Пусть эскроу и является счетом, но проценты на него вам не начислят, хотя инфляцию и стремление подзаработать на депозите никто не отменял. Более того, при расторжении договора по жилью, приобретенному в ипотеку, уплаченные до аннулирования соглашения проценты вернуть не получится.

При банкротстве строительной компании деньги, кончено, возвратятся на счет дольщика. Но сможет ли последний что-то выбрать взамен, ведь цены на недвижимость не перестают расти.

Наконец, еще один минус вытекает из необходимости девелоперов кредитоваться, чтобы реализовать проект. Застройщики – коммерческие организации, ориентированные на получение прибыли, а значит, их дополнительные траты лягут на плечи покупателей.

Резюмируя, эскроу-счета появились из-за стремления государства обезопасить своих граждан от недобросовестных застройщиков и закрыть вопрос обманутых дольщиков. На сегодня эскроу является единственным способом минимизировать потери и сберечь нервы не только для покупателей новостроек, но и квартир на вторичке. Впрочем, новая схема не отменяет осознанного подхода со стороны самого покупателя к выбору застройщика и кредитного учреждения.

Введение системы эскроу-счетов казалось идеальным механизмом решения проблемы обманутых дольщиков только в теории. На практике новый способ приобретения строящегося жилья обернулся для покупателей и новыми проблемами. Как теперь вернуть свои переплаченные за ипотеку деньги банку?

Эскроу — специальные счета депонирования средств до завершения возведения новостройки . Проценты на средства, размещенные на эскроу — счетах , не начисляются. Банк, являющийся агентом эскроу — счетов , в свою очередь тоже не получает вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).

Эскроу‑счета для застройщика

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики
больше не могут получать оплату за такую недвижимость на обычные счета. Для этого они должны открыть специальный эскроу-счет.

По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю.

Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи.

Средства вернут покупателю, если:

• Застройщик не успел сдать дом вовремя. Покупатель может запросить возврат, даже если срок сдачи еще не истек, но очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора. Например, если по договору жильцы должны получить ключи через три месяца, а у дома только залит фундамент.
• Компанию застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Если дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. Если строительство еще идет, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.

Где открыть эскроу-счет

Если застройщик планирует брать кредит на строительство, он должен открыть эскроу-счет в банке, который будет финансировать проект.

Если застройщик собирается возводить дом на собственные средства, он может самостоятельно выбрать банк для открытия счета. Однако его выбор ограничивает правительство: банк должен соответствовать требованиям, которые прописаны в Постановлении №697. Например, он должен участвовать в системе страхования вкладов а также у него должна быть универсальная лицензия.

Список организаций, которые соответствуют требованиям и могут отрывать эскроу-счета, составляет Центральный банк России. В декабре 2020 года в этот список входят 95 банков.

Как открыть эскроу-счет

1. Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить.

Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик

2. Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка.

ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Сэкономьте время на регистрации с помощью сервиса Контур.Реестро. Отправьте заявку в ведомство, следите за этапами регистрации и получайте закрывающие документы онлайн без визитов в МФЦ.

3. Покупатель пишет заявление на открытие эскроу-счета и предоставляет необходимые документы. Обычно, у физлиц банки запрашивают только паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. У юрлица могут запросить документы, которые подтверждают полномочия представителя, например доверенность. А у индивидуальных предпринимателей — бухгалтерскую отчетность.

4. Покупатель переводит оплату, и банк автоматически блокирует деньги. Если недвижимость покупалась в ипотеку, средства переводит банк-кредитор. При этом покупатель может взять кредит в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом.

Если клиент купил жилье в ипотеку, но не получил его, ему возвращают только деньги с эскроу-счета. Застройщик не обязан компенсировать покупателю проценты, которые тот уже заплатил банку.

Что, если банк станет банкротом

Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счету страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 миллионов рублей с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов.

Плюсы эскроу-счета

Стабильное финансирование

Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму.

Банковский контроль

Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк.

Доверие покупателей

Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут.

Минусы эскроу-счета

Повышение стоимости строительства

Зачастую у застройщика нет полной суммы для строительства нового объекта. В этом случае он берет эти деньги в долг у банка. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства. Соответственно, растут и цены на жилье для покупателей.

Некоторые застройщики, которые вкладывают в строительство свои средства, отказываются от долевого участия и продают только готовые квартиры. Это тоже повышает стоимость недвижимости для покупателя.

Сложные условия для небольших застройщиков

Маленьким организациям стало сложнее получать финансирование для своих проектов. Банки отказывают таким компаниям в кредите, а без него они не смогут продолжить работу.

Эскроу — счет — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. В схеме с их применением всегда действуют три участника: депонент, то есть тот, кто передает деньги, имущество или другие ценности; бенефициар — кто их получает … Как эта схема работает при покупке квартиры. 2. В схеме с долевым строительством все просто: депонент — это покупатель квартиры, бенефициар — застройщик, эскроу -агент — банк. Граждане передают средства в кредитную организацию. И та их депонирует (замораживает) на счетах эскроу , пока застройщик не выполнит условие договора — сдаст дом и выдаст первые ключи. Только после этого он получит доступ к деньгам покупателей.

Новая система покупки жилья. Как будут работать счета эскроу

С 1 июля 2019 года российские застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги граждан — они окончательно переходят к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Часть уже это сделала, некоторым только предстоит.

Напоминаем, что такое счета эскроу и как они работают.

Что такое эскроу-счета

Эскроу-счет — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. В схеме с их применением всегда действуют три участника:

• депонент, то есть тот, кто передает деньги, имущество или другие ценности;
• бенефициар — кто их получает;
• эскроу-агент, который все это контролирует.

Чтобы получить деньги депонента, бенефициар должен выполнить какие-то условия. И пока он этого не сделает, средства будут храниться как раз на эскроу-счетах. А эскроу-агент этот процесс проконтролирует.

Как эта схема работает при покупке квартиры

В схеме с долевым строительством все просто: депонент — это покупатель квартиры, бенефициар — застройщик, эскроу-агент — банк. Граждане передают средства в кредитную организацию. И та их депонирует (замораживает) на счетах эскроу, пока застройщик не выполнит условие договора — сдаст дом и выдаст первые ключи. Только после этого он получит доступ к деньгам покупателей. Даже если есть претензии, например, по качеству отделки квартиры конкретного покупателя, и он не хочет ее принимать, деньги все равно уйдут застройщику.

То есть для граждан на первый взгляд мало что меняется. Они так же, как и раньше, оплачивают квартиру и через год-два получают ключи. Эксперты тем не менее все-таки рекомендуют не расслабляться и при поиске жилья обращать внимание на историю предыдущих проектов компании и их финансирования и на готовность выбранного объекта.

Но документов теперь точно придется подписывать больше.

На какие средства девелопер будет строить дома

Либо на собственные, либо за счет проектного финансирования, то есть за счет банковских кредитов.

Выбирает банк сам застройщик. При этом кредитная организация проконтролирует девелопера на всех этапах строительства: компании должны под каждый проект открывать отдельный банковский счет и с него вести все расчеты, а банк за ними проследит.

Покупателю стоит проверить, имеет ли выбранный застройщиком банк право на открытие эскроу-счетов по договорам долевого строительства. Актуальный список таких организаций есть на сайте ЦБ.

Как в схеме с эскроу-счетами оформить ипотеку

Использование счетов эскроу ипотеке не помеха. Оформить ее можно как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом — с более выгодными условиями. При этом покупателю не придется платить вознаграждение банку за открытие и ведение эскору-счета. Но если ипотечный банк будет другим, то, скорее всего, придется заплатить комиссию за перевод денег.

• Покупатель и застройщик регистрируют договор долевого участия.
• Только после этого покупатель вносит на эскроу-счет первоначальный взнос, а банк — оставшуюся сумму.
• Дальше заемщик платит ипотеку и ждет, когда дом сдадут.

Также на оплату покупки жилья через эскроу-счета можно будет направить средства материнского капитала.

Если застройщик не достроит дом

Схема с эскроу-счетами как раз и нацелена на то, чтобы не допустить ситуации, когда граждане остаются без квартиры, без денег, а еще и банку по кредиту должны.

Если девелопер не достроит дом, то покупатель сможет получить назад свои деньги. Если он брал ипотеку, то он вернет первоначальный взнос, а банк-кредитор — сумму выданного займа. Кроме того, покупатель и сам может отказаться от покупки квартиры. Схема возврата средств останется такой же.

Если у банка отзовут лицензию

Тогда застройщик и участник долевого строительства должны будут открыть эскроу-счет в другом уполномоченном на это банке. Это же они должны будут сделать, если банк лишится права заниматься эскроу-счетами.

Государство обезопасило россиян на случай банкротства банка — Агентство страхования вкладов (АСВ) гарантирует возврат суммы до 10 млн рублей. То есть с элитным и дорогим жильем риски потери денег все же остаются.

Коснутся ли новые правила уже строящихся домов

Тут надо смотреть по готовности проекта. Исключение сделали для:

• уже готовых на 30% домов, в которых продано 10% квартир;
• готовых на 15% объектов, которые строят в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, других договоров, которые предусматривают обязательства по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и/или снос ветхого и аварийного жилья;
• готовых на 6% объектов системообразующих девелоперов. Такими их признают, если общая площадь возводимых домов — не менее 4 млн кв. м и объекты находятся по крайней мере в четырех российских регионах. Или если они достраивают проблемные объекты с обманутыми дольщиками.

Их будут достраивать по старым правилам.

Вспомнить, с чего начались изменения в строительной отрасли, можно в другом нашем материале .

Арина Раксина

Свидетельство о регистрации СМИ №03247 выдано 02 апреля 1999 г. Государственным комитетом Российской Федерации по печати.

Что такое эскроу — счет , для чего он нужен, как и где его открыть. Преимущества и недостатки эскроу — счета . Статья от экспертов Контур.Реестро. … По закону средства на эскроу — счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю. Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи. Средства вернут покупателю, если: Застройщик не успел сдать дом вовремя.