Если есть самовольное строительство

«Секрет» запускает новую рубрику — «Что делать, если». В ней мы расскажем, как юридически грамотно отражать различные попытки давления на бизнес. Мы начинаем с актуальной темы — сноса самостроя. В ночь на 9 февраля московские власти снесли 97 построек, которые без судебных решений признали самовольными. На этом столичные чиновники останавливаться не собираются.

Кроме того, некоторые региональные власти (Санкт-Петербург, Самара, Пенза) тоже вскоре после московской акции объявили о будущем сносе нескольких ларьков и зданий. «Секрет» попросил юристов объяснить, как правильно защищаться, если над вашим строением нависла угроза.

«Секрет» запускает новую рубрику — «Что делать, если». В ней мы расскажем, как отражать различные попытки давления на бизнес. Начинаем с актуальной темы — сноса самостроя.

В ночь на 9 февраля московские власти снесли 97 построек, которые без судебных решений признали самовольными. На этом столичные чиновники останавливаться не собираются. Кроме того, некоторые региональные власти (Санкт-Петербурга, Самары, Пензы) тоже объявили о будущем сносе ларьков и магазинов. «Секрет» попросил юристов объяснить, как защищаться, если над вашим павильоном навис ковш экскаватора.

Лухманов М.И. 2 — Самовольное строительство.

Теория

1. Определить степень риска

Признать постройку самовольной могут по одному из следующих критериев: непредоставление земельного участка в установленном порядке, строительство на земельном участке, не отведённом для этих целей либо строительство без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 ГК РФ). Свидетельство о праве собственности не гарантирует сохранение здания.

2. Собрать правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Это могут быть договоры аренды или собственности на земельный участок, разрешение на строительство и разрешительная строительная документация по Градостроительному кодексу (проект, согласования и так далее).

3. Получить выписку из ЕГРП

Порой в ней обнаруживаются интересные вещи. Например, площадь объекта, назначение, адрес или имя владельца в выписке могут не совпадать с данными из свидетельства о праве собственности.

4. Сфотографировать объект и заказать отчёт о его рыночной стоимости

Сделать снимки вы можете самостоятельно, а заказывать отчёт о стоимости нужно в оценочных компаниях. На рынке их много. Если дело всё же дойдёт до сноса, с этими документами вы сможете обосновать размер ущерба в суде для получения компенсации.

5. Попытаться легализовать постройку

Для этого нужно сделать две вещи. Во-первых, сдать в территориальный отдел архитектуры документы о правах пользования земли, акты согласований, градостроительный план, архитектурный проект, кадастровый паспорт, технические условия о подключении к коммуникациям.

Во-вторых, обратиться в суд для подтверждения своих прав на пользование земельным участком — например, предъявить договор аренды, купли-продажи или другой подходящий документ. Надо доказать, что вы потратили деньги на строительство, и предъявить документы, подтверждающие согласие смежных пользователей или указывающие, что вы не нарушили интересы других людей. Кроме того, потребуется экспертное заключение о том, что вы не нарушили никаких строительных норм.

Самовольное строительство. Единство судьбы дома и земельного участка. Снос самовольной постройки.

Легализация пройдёт гладко при выполнении трёх условий. Первое — постройка на день обращения в суд должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Второе — владелец постройки должен иметь право на земельный участок, допускающее возведение на нём постройки определённого типа (то есть собственность или долгосрочная аренда). Третье — постройка не нарушит права и законные интересы третьих лиц, а также не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Михаил Колотов Заместитель руководителя группы компаний ЭНСО

Обычно самое важное доказательство при рассмотрении исков о самостроях — заключение эксперта. Суд в делах такого рода почти обязательно проводит строительно-техническую экспертизу, чтобы оценить, соответствует ли самовольная постройка требованиям разнообразным СНиП (Строительным нормам и правилам), возведена ли она в соответствии с ПЗЗ, не нарушает ли она чьих-то прав, не угрожает ли чьей-то жизни или здоровью.

Юлия Михальчук Адвокат, управляющая CorpLaw.pro

В моей практике было несколько дел о сносе самовольных построек. Решающую точку в них ставила экспертиза, которая подтверждала безопасность здания с точки зрения градостроительного и строительного законодательства. Если здание устойчивое и не создаёт опасности пожара, то суд сохранял здание.

6. Идти в суд

Если все предыдущие меры не помогли и ваше здание всё равно попало в список на разрушение, вы можете попытаться оспорить постановление о сносе.

Алексей Толстов Партнёр адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнёры»

При доказывании отсутствия законных оснований для сноса постройки следует помнить, что правила градостроительного зонирования, а также строительные нормы и правила должны применяться в редакции, действовавшей на момент возведения постройки. Если участок попал в зону с особыми условиями использования территорий уже после строительства на нём объекта, это не основание для сноса строения. И в любом случае самовольной постройкой не может быть признано здание, строение и сооружение нежилого назначения, построенное до 1995 года.

Одновременно с подачей административного иска надо просить суд применить обеспечительные меры о запрете сноса постройки до разрешения спора. Обосновать такую просьбу можно как невозможностью исполнения решения суда в случае сноса постройки, так и вероятностью причинения значительного ущерба заявителю. Впрочем, суды неохотно принимают такие обеспечительные меры в спорах с госорганами.

Ашот Серопян Руководитель практики «Сопровождение бизнес-процессов» юридической компании Rights

В спорах о самовольных постройках доказательством будет служить любая «бумажка»: от договоров подряда до счёта за электричество. Чем больше будет документов, подтверждающих, что бремя собственника несло определённое лицо, тем выше шансы на признание объекта существующим и регистрации права собственности на объект.

7. Требовать компенсацию

Московский снос торговых объектов показал, что, даже если у предпринимателей есть постановление суда о законности их построек, их всё равно могут снести. Что делать в такой ситуации, как добиваться компенсации?

Юлия Михальчук Адвокат, управляющая CorpLaw.pro

Вы можете обратиться в суд с иском о взыскании убытков и упущенной выгоды. Убытки будут состоять из рыночной стоимости объекта, а упущенная выгода — из той прибыли, которую вы могли бы получить от пользования зданием. Раньше доказать размер убытков было затруднительно. Если их размер оценивался как приблизительный, суды отказывали.

Теперь всё иначе — достаточно сделать точный расчёт или провести экспертизу. По делам о взыскании недополученной прибыли как упущенной выгоды в судах также наметились некоторые положительные тенденции.

Алексей Толстов Партнёр адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнёры»

Иск о компенсации удовлетворяют лишь в случаях, когда в ходе строительства государственные органы допустили такие нарушения закона, которые впоследствии повлекли признание постройки самовольной. Например, предоставили земельный участок для строительства объекта, который не может там находиться в соответствии с требованиями закона, не заметили нарушения при разработке градостроительной документации и зонировании территории.

Чтобы выиграть дело, собственнику рекомендуется предпринять действия по уменьшению возможных убытков (например, вывезти всё движимое имущество и отделимые улучшения). В противном случае впоследствии суд может отказать во взыскании стоимости утерянного имущества, придя к выводу, что собственник сам способствовал возникновению ущерба в данной части.

Практика

Александр Фёдоров Генеральный директор «Быстрые судебные решения»

У нас в практике было два кейса по самовольным постройкам. Оба успешные. Первый случился ещё в середине 2000-х, когда запускался первый «Аэроэкспресс». Он отправлялся с Савёловского вокзала, и Владимир Якунин велел снести там два павильона. Владельцы палаток, у которых был договор аренды, проиграли две первых инстанции.

Потом за дело взялись мы и выиграли кассацию. Нам удалось доказать, что у РЖД не было права на иск. Дальше судиться они не стали, потому что «Аэроэкспресс» уже стал ходить с Белорусского вокзала.

Второй случай ещё интереснее. Гражданин построил дом на государственной земле. Правда, на момент строительства у него было право собственности на землю. Через суд государство добилось отмены права собственности из-за коллизии законов. Но и в этом случае нам удалось добиться права собственности на дом и решить с государством вопрос через выкуп земли.

Ольга Косец Президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди»

За более чем шесть лет борьбы за рынки, ларьки, киоски и павильоны мы перепробовали все известные способы, начиная от митингов и заканчивая судами. Три месяца несли вахту у дома правительства с огромным плакатом «Руки прочь от малого бизнеса».

Писали письма во все инстанции, выступали на форумах и мероприятиях, организованной толпой посещали приёмную президента в майках с надписью «Малогобизнеса.net». Обращались к депутатам разных мастей и уровней, писали им пояснительные записки, проекты поправок к регулирующим торговлю законам. Это всё уже не действует, и я не рекомендую шагать по кругу. Плач Ярославны и возгласы про мораторий однозначно объекты не спасут.

Когда предпринимателю уже вручают уведомление о сносе, первое, что стоит предпринять, — получить обеспечительные меры в Арбитражном суде. Если вам отказали, переформулируйте заявление и подайте вновь, обжалуйте действия суда в прокуратуре. Идите снизу вверх, а не наоборот. Не стоит писать Путину, если вы не обратились за разъяснениями в департамент, выдавший вам уведомление.

Помните, что вы ограничены во времени. Не стоит скрывать от арендаторов угрозу, нависшую над их бизнесом, не только над вашим. Во-первых, они тоже могут обратиться в суд и потребовать возмещения материального ущерба и потерянной выгоды. Во-вторых, вероятность, что среди них найдутся активисты, желающие вам помочь, очень высока. Найдите соратников по несчастью.

Оповестите максимально всех знакомых журналистов, распространите информацию через социальные сети. Напишите обращение омбудсмену. Наймите ЧОП для охраны объекта. Банальная тревожная кнопка не спасёт от бульдозера. Проведите профессиональную оценку недвижимости. Если приехала бригада по сносу, требуйте документы, подтверждающие право осуществлять работы.

Компания должна получить подобное право получить через аукцион.

Подход должен быть неординарным. Чиновники не должны быть готовы к развитию событий по вашему плану. Собственникам из «списка 104», которые обратились ко мне в конце 2015 года, я предложила опубликовать имена и фамилии чиновников, которые выдавали и подписывали разрешительные документы. На каждом документе есть подпись конкретного должностного лица.

Анастасия Расторгуева Партнёр коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и партнёры»

Недавно нам удалось спасти несколько строений наших клиентов, которые пытались в судебном порядке признать самостроем. Истцом был арендатор земельного участка (в прошлом государственная организация), а клиентами (ответчиками) — субарендаторы, взявшие участок в долгосрочную, неоднократно продлевающуюся субаренду.

Основные доводы строились на пропуске срока исковой давности. Мы апеллировали к тому, что арендатор, исполняя свои права и обязанности добросовестно, не мог не знать, что на участке расположилось здание.

Доказательством послужили акты проверки арендатором соблюдения субарендатором договора субаренды земельного участка и заключение нового договора субаренды земельного участка на новый срок. Почти десять лет назад ВАС РФ сформулировал принцип, согласно которому, если участок передан арендатору или субарендатору во временное владение и пользование, то на подобные требования распространяется срок исковой давности. В нашем случае именно эта позиция и была применена. Я надеюсь, что под спасённым строением не окажется инженерных коммуникаций, иначе все судебные усилия могут пойти прахом.

Ашот Серопян Руководитель практики «Сопровождение бизнес-процессов» юридической компании Righs

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Таким образом, единственный документ, подтверждающий право собственности на здание, — свидетельство о государственной регистрации.

В реальной жизни возникают ситуации, когда у собственника такое свидетельство отсутствует и объект недвижимости не учтён в общем реестре. Такое может произойти по разным причинам. Пример из практики: на одно здание имелось два собственника. У одного было свидетельство о собственности.

Второй владел зданием до введения в действие вышеназванного закона и не зарегистрировал своё право в установленном законом порядке, что и привело к данной неразберихе. Суд установил по платёжным документам за коммунальные услуги и экспертизе о производимых улучшениях право собственности за изначальным собственником и посоветовал в этот раз своё право зарегистрировать.

С большей проблемой сталкиваются собственники так называемых самостроев: когда объект есть, а вот зарегистрировать его не получается, при этом документы, разрешающие строительство, также отсутствуют. Чаще это встречается в тех случаях, когда земля предоставляется в аренду государственными или муниципальными органами. Сначала они дают возможность строить, а потом, когда объект построен, но не введён в эксплуатацию, передают землю иным пользователям на более выгодных условиях, а построенные объекты признают самостроем.

Источник: secretmag.ru

Ответственность за самовольное строительство

Самовольный захват чужого надела грубо нарушает права собственников земельных участков и препятствует свободному их использованию или распоряжению ими. Законом установлена ответственность за подобные нарушения. Что понимается под самозахватом земли?

Какая ответственность наступает в этих случаях? А также о том, каким образом защитить свои права в случае нарушения принадлежащего вам права собственности на земельный участок, смотрите ниже.

Конституция РФ гарантирует неприкосновенность частной собственности граждан на любые объекты. Предоставляя им право быть собственниками земельных участков, в то же время, она ограничивает правомочия собственников и оговаривает, что при использовании ими земли не должно наноситься ущерба окружающей среде и интересам иных лиц (статья 36). Ведь земля является особенным объектом, обеспечивающим жизнедеятельность человека, и особо охраняется государством.

Все вопросы, связанные с получением, владением и пользованием землей, урегулированы законодательством. Тем не менее, очень распространены случаи самовольного захвата гражданами земельных участков. Что под этим понимается и какая ответственность за него предусмотрена?

Граждане, которые начинают строительство жилых домов на пустующих землях, ошибочно полагают, что эта земля ничья и никто не осуществляет контроля над ней. На самом деле, это не так. Земля, если еще не принадлежит гражданам или юридическим лицам, находится в собственности государства. Поэтому строительство домов, дач или просто занятие свободной территории под хранение строительных материалов или иных объектов расценивается как посягательство на собственность государства.

К самозахвату земли относится и необоснованный перенос границ своего участка за его пределы. К примеру, строительство на прилегающей к дому территории подсобных помещений, пристроек к дому или использование ее для размещения садовых насаждений.

Важно знать, что такая самовольная постройка узаконению не подлежит. Ведь она расположена на не принадлежащей вам земле. Из этого следует, что никаких сделок с этими самовольными строениями производить не сможете.

Затратив большие суммы и время на постройку, не сможете ее продать, подарить или оставить по наследству. Более того, все использованные средства на строительство могут оказаться безвозвратными.

Данные действия влекут за собой привлечение самовольного застройщика к административной ответственности по нормам Кодекса об административных правоотношениях РФ (далее – КоАП).

За одно и то же правонарушение КоАП устанавливает различную ответственность в зависимости от того, кем оно было совершено: гражданином, должностным или юридическим лицом. Для юридических и должностных лиц предусмотрена более строгая ответственность.

Дела такой категории рассматривают органы, на которых возложен контроль за правильным использованием земель. Если речь идет о землях лесного фонда, то привлечение к ответственности виновных, посягнувших на такие земли, входит в компетенцию органов, обеспечивающих охрану и защиту лесного фонда.

Административная ответственность за самозахват земли

Любое использование чужой территории или хотя бы ее части без законных на то оснований (при отсутствии правоустанавливающих документов на землю) является основанием для привлечения нарушителей закона к административной ответственности в виде штрафов.

Их размеры указаны в статье 7.1 КоАП и определяются в процентном соотношении к кадастровой стоимости земли:

• граждане заплатят от одного до полутора процентов. При этом сумма штрафа не должна быть ниже 5 000 рублей;
• для должностных лиц установлены иные суммы: от полутора до двух процентов (минимальный размер штрафа равен 20 000 рублям);
• на юридические лица налагается штраф в размере от двух до трех процентов (не меньше ста тысяч рублей).

При отсутствии данных о кадастровой стоимости земельных участков размеры штрафов составляют соответственно:

• от 5 000 до 10 000 рублей (гражданам);
• от 20 000 до 50 000 (должностным лицам);
• от 100 000 до 200 000 (юридическим лицам).

Самовольный захват земли представляет собой незаконное использование находящегося в чужой собственности земельного участка путем возведения на нем различных строений, огораживания его, посадки сельскохозяйственных или садовых насаждений, складирования различных предметов. Все эти действия совершаются помимо воли собственника земли или без документов, позволяющих осуществление на нем хозяйственной деятельности.

Уголовная ответственность за самозахват земли

Самовольное использование чужого земельного участка по законам РФ не образует самостоятельного состава уголовного преступления. Хотя в некоторых странах бывшего СССР, например, Украине оно предусмотрено Уголовным кодексом.

Если самозахват земли связан с другим уголовным деянием, то виновный будет нести ответственность по нормам не административного, а уголовного законодательства. К примеру, виновный получил право на землю в результате злоупотребления доверием или обмана, тем самым совершив мошенничество, ответственность за которое предусмотрена ст.159 УК РФ. В результате ему придется нести уголовную ответственность в виде штрафа, исправительных работ, ограничения свободы вплоть до лишения свободы сроком до двух лет.

Уголовная ответственность наступает и при завладении участком в результате регистрации сделки, не соответствующей закону, или внесения ложных сведений в документы.

Самозахват земли может быть связан с любым уголовным преступлением. Поэтому наказание в каждом конкретном случае зависит от того по какой статье УК РФ виновные привлекаются к уголовной ответственности. А также от того при каких обстоятельствах совершено преступление.

Важно знать, что совершение преступлений в группе лиц либо с использованием служебного положения предусматривает более суровое наказание.

Что делать при самозахвате земли

Что следует делать, если право собственности на земельный участок оказалось нарушенным?

• прежде всего проясните ситуацию и обратитесь к непосредственному нарушителю. Можно переговорить с ним устно, но лучше изложите свои претензии в письменном виде. Вручите один экземпляр нарушителю. Лучше отправьте письмо почтой, тогда на руках будет доказательство отправки ему претензии. Возможно, удастся решить конфликтную ситуацию на данном этапе путем мирных переговоров и все убытки собственнику будут возмещены. Нередки случаи последующего оформления права собственности на самовольно захваченный участок;
• при неполучении ответа на претензию или отказе ее получателя устранить нарушения закона обращайтесь в государственные органы, которые уполномочены осуществлять контроль за использованием земель. Ими будет возбуждено административное дело, рассмотрены все обстоятельства правонарушения и принято по нему постановление;
• после того как факт административного правонарушения будет засвидетельствован, займитесь вопросом возмещения причиненных вам убытков в результате незаконного использования земли. Подготовьте исковое заявление в суд с приложением к нему расчета причиненного вреда;
• при наличии сомнений при определении границ участков не спешите обращаться в суд. Предварительно проверьте данные касательно спорных земельных участков в ЕГРН. Это поможет избежать предъявления необоснованных исков и затрат, связанных с ними.

Имейте в виду, что если речь идет о захвате неиспользуемой земли, принадлежащей государству, то вариантом разрешения конфликта может быть ее выкуп в свою собственность. Это возможно, если не установлено запретов на совершение сделок с ней. Определенные категории земель не допускается передавать никому в собственность.

Справедливости ради стоит отметить, что споры, связанные с самовольным захватом земель, не считаются простыми. Поэтому обратитесь к юристам, которые специализируются в области земельного права для получения квалифицированной консультации и помощи в положительном исходе гражданского дела.

Ведь наряду с Земельным кодексом РФ существует много законов и подзаконных актов, в которых несведущему человеку очень трудно будет сориентироваться.

Самовольное занятие земельного участка — достаточно серьезное правонарушение, за которое по российскому законодательству предусматривается ответственность. О том, какова ответственность за это и что делать, если вы столкнулись с самозахватом земли, расскажет наша статья.

Самовольное занятие земельного участка и ответственность за это

Законодательство Российской Федерации устанавливает множество вариантов предоставления в пользование гражданину или организации земельных участков:

• получение в собственность;
• взятие в аренду;
• сервитут;
• наследуемое владение и т. д.

Каждый из этих вариантов имеет свои особенности. Однако, к сожалению, до сих пор встречаются случаи самовольного занятия земельного участка — использования земли лицом, не имеющим на то никаких прав. То есть когда нет ни договора, ни решения местного муниципалитета, ни постановления или другого акта федеральной или региональной государственной власти… На практике такие ситуации часто называют самозахватом.

Разумеется, мириться с такого рода действиями государство не собирается. Оборот земель — тема, которая находится в сфере особого внимания органов власти. Причин тут несколько, и первая из них — это стоимость объекта. Земля, как и любая другая недвижимость, достаточно дорогой объект, и собственнику в результате незаконного пользования может быть причинен немалый ущерб.

Кроме того, нужно учитывать и статус земель. К примеру, земли сельхозназначения — это фактически одна из основ самого существования населения в России: если земля не будет использоваться в сельхозпроизводстве, не будет пищи. Впрочем, если захвату подвергаются земли другого назначения, это немногим лучше, т. к. участок может относиться и к другой охраняемой категории.

Гражданско-правовые последствия самозахвата земли

Для самовольного занятия земельного участка с точки зрения гражданского законодательства характерно то, что это не порождает никаких прав для лиц, которые совершили самозахват. Это означает, что захватчики:

1. Не могут совершать никаких сделок с участком. Землю не возможно ни продать, ни подарить, ни заложить, ни даже завещать. Захватчик не имеет никаких прав на этот участок и потому не может никак им распоряжаться.
2. Обязаны по первому требованию законного владельца освободить участок. Освобождение при этом подразумевает и уничтожение любых следов хозяйственной деятельности, на которую владелец не давал разрешения. Именно это чаще всего и бывает причиной споров, т. к. если самовольное занятие земельного участка сопровождалось постройкой на нем дома или другого объекта недвижимости, их необходимо снести. Если же снос не будет совершен добровольно, владелец может привлечь органы власти для принудительного разрушения незаконных построек.
3. Обязаны заплатить владельцу, если захваченный участок использовался для извлечения прибыли. Подобного рода ситуация может трактоваться как незаконное обогащение — а гражданское законодательство в этом случае дает владельцу объекта право на взыскание компенсации. Ее размер будет равен доходу, который виновное лицо незаконно извлекло за счет земли.

Кроме того, нужно учитывать, что самовольное занятие земельного участка не дает захватчику никаких прав на возмещение тех расходов, которые он понес, к примеру, на улучшение земли или возведение зданий или сооружений на нем.

Административная ответственность за самозахват

Чаще всего в отношении лиц, уличенных в самовольном занятии земельного участка, применяется ответственность, установленная административным законодательством. Она представляет собой штраф, размер которого будет зависеть от того, поставлен ли участок на кадастровый учет и определена ли его кадастровая стоимость. Так, в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ, если участок стоит на учете и стоимость по кадастру определена, штраф будет налагаться в следующих размерах:

• на граждан — 1-1,5% стоимости, но при этом не меньше чем 5000 рублей;
• на должностных лиц — 1,5-2%, но в любом случае более 20000 рублей;
• на организации — 2-3%, но не менее 100000 рублей.

Если же учет участка нет на кадастровом учете и, соответственно, стоимость не определялась, размер штрафа будет другим:

• для обычных граждан — от 5000 до 10 000 рублей;
• для должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей;
• для организаций — от 100 000 до 200 000 рублей.

Нужно отметить, что ИП в случае этого правонарушения рассматриваются как организации, соответственно, и размер штрафа к ним применяется такой же. Если самовольное занятие земельного участка совершено в отношении части надела, то расчет стоимости, от которой зависит исчисление штрафа, производится исходя из отношения той площади, что была незаконно занята, к общему размеру участка.

В целом же механизм применения административной ответственности за самозахват земли выглядит примерно так:

1. Компетентный государственный орган обнаруживает факт правонарушения.
2. Нарушителю дается срок для добровольного исправления ситуации. Он обязан прекратить всякую деятельность на участке, перенести ограждения, убрать сооружения и т. д.
3. Если в указанный срок предписание не выполнено, налагается штраф в полном размере.

В зависимости от конкретных обстоятельств порядок может быть и другим, но чаще всего государственные органы действуют именно так.

Важно также помнить, что применение административного наказания не означает, что нарушитель избежит других мер ответственности. Тот факт, что захватчик оштрафован, не мешает владельцу взыскать с него плату за самовольное занятие земельного участка — напротив, постановление, которым налагался штраф, в гражданском или арбитражном суде даже послужит дополнительным доказательством.

Уголовная ответственность за незаконное пользование земельным участком

За самовольное занятие земельного участка может наступать и ответственность по уголовному законодательству. Напрямую самозахват преступлением в России не является (в отличие от некоторых других постсоветских стран, Украины к примеру, где такая статья в УК была введена еще в 2007 году), однако если он оказался связан с совершением другого уголовно наказуемого деяния, виновному надо готовиться к наказанию по УК РФ.

Уголовная ответственность за самовольное занятие земельных участков может наступать в тех случаях, когда такие действия были, например, частью мошенничества (в этом случае виновный, в силу ст. 159 УК РФ) может лишиться свободы на срок до 2 лет, если он был один, либо до 6 лет, если преступление было совершено преступной группой или с использованием служебного положения).

Помимо этого, за самовольное занятие земельного участка ответственность по уголовному законодательству может наступить и в отношении особых видов преступлений, связанных с нарушениями правил оборота недвижимости. В частности, если самозахват сопровождался регистрацией незаконной сделки или умышленной подстановкой ложных данных в межевые документы, это будет отдельным составом преступления.

Важно отметить, что это всего лишь часть возможных преступлений, частью которых может быть самозахват земли. К сожалению, фантазия преступников весьма богата, поэтому такие действия вполне могут оказаться частью состава и многих других деяний, наказуемых в уголовном порядке.

Урегулирование проблем, связанных с самозахватом

В том случае, если вы столкнулись с самозахватом вашей земли, алгоритм действий должен быть примерно следующим:

1. Обратиться к захватчику. Наилучший вариант здесь — это подать претензию в письменном виде, сохранив доказательства того, что документ посылался (например, отправить ее по почте письмом с описью вложения). Если повезет, то на этой стадии можно заключить соглашение с обоюдной выгодой: либо официально оформить передачу участка, либо мирно договориться о компенсации.
2. Если ответа на претензию не последовало либо нарушитель отказался компенсировать убытки, следует обратиться с жалобой в компетентный государственный орган, занимающийся надзором за землей. Им может быть Россельхознадзор (если речь идет о землях сельхозназначения), Росреестр (если нарушение связано с порядком регистрации участков) или Росприроднадзор (если для участка предусматривается особый режим использования).
3. После того как решение по административному делу вынесено, можно подавать гражданский иск в суд и требовать как возврата имущества, так и взыскания убытков.
4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительное межевание либо проверка данных, содержащихся в ЕГРН, о границах участка. Это необходимо для того, чтобы определить, был ли самозахват вашей земли или вы необоснованно считаете своей землю, которая реально вам не принадлежит.

В том же случае, если захвату оказалась подвергнута земля, находящаяся в собственности государства или муниципалитета, урегулирование проблемы возможно путем ее выкупа. Во многих случаях это допускается, однако надо помнить: далеко не все земли, находящиеся в государственной собственности, могут быть приватизированы или выкуплены. Более того, в ряде случаев статус объекта это прямо запрещает.

В целом же, если вы столкнулись с фактом самозахвата, мы рекомендуем обратиться к компетентному специалисту в области земельного права. В этой области довольно много взаимосвязанных актов, принятых как на федеральном, так и на региональном или местном уровне, поэтому велик риск ошибки.

Самовольно возведенные строения — не редкость для сегодняшней России. В то же время правовой статус таких объектов определен в законодательстве весьма расплывчато. Отсюда возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.

В соответствии с пунктом 1 ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение и проч.), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, у самовольной постройки имеются следующие признаки:

Земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;

На ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;

Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

В результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.

При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.

Главное правовое последствие самовольной постройки состоит в том, что лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).

По своей правовой сути самовольная постройка — это гражданское правонарушение, ибо, как подчеркивает законодатель в пункте 1 ст. 222 ГК РФ, виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).

Однако статья 222 помещена в гл. 14 ГК РФ «Приобретение права собственности», в которой, строго говоря, речь должна идти о деятельности исключительно правомерной, поскольку она служит основанием приобретения такого «сильного» вещного права, как право собственности.

Может быть, законодатель рассматривает самовольную постройку как одно из оснований возникновения права собственности? Безусловно, данное предположение ошибочно: таким основанием должна являться исключительно правомерная деятельность, направленная на создание новых вещей (в том числе недвижимых), а ее гражданско-правовым последствием, как подчеркивается в пункте 1 ст.

218 ГК РФ, становится приобретение права собственности на новую вещь у лица, ее создавшего. Самовольная же постройка — действие противоправное, и закон призван предусматривать адекватные ей гражданско-правовые последствия. Таковые сформулированы в пункте 2 ст. 222 Кодекса: самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В настоящее время как гром среди ясного неба прозвучали новости о сносе домов в одном из поселков московской области. Скандал разгорелся из-за того, что в 50-е гг. XX в. на территории парка «Москворецкий» садоводческому товариществу были выделены небольшие участки земли под «коллективные яблоневые сады» для огороднических целей без права строить на этой земле дома.

Однако это право было нарушено: территория застраивалась, и уже в 70-е гг. были вынесены первые постановления о сносе зданий. Следует отметить, что поселок, образовавшийся на этом месте, был основан согласно Постановлению Совмина СССР от 1955 г. «О дальнейшем развитии садоводства и виноградарства рабочих и служащих». По информации департамента Росприроднадзора, поселок занимает 5,53 гектара городской земли, принадлежащей ГПУ «ПИП Москворецкий» и 29,64 гектара федеральной земли, находящейся в постоянном бессрочном пользовании ФГУП «Канал имени Москвы». Непосредственно крупный скандал вокруг поселка разгорелся уже в 2006 г. Тогда Росприроднадзор инициировал проверку законности 400 возведенных строений, и с тех пор продолжаются судебные разбирательства между жителями поселка и властью.

На сегодняшний день прокуратурой г. Москвы в суд поданы иски по факту самовольного строительства в садовом товариществе «Речник». Кунцевский районный суд постановил снести незаконные строения.

А все дело в том, что в 1998 г. Постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 1998 г. N 1012 «О проектных предложениях по установлению границ особо охраняемых природных территорий: природно-исторического парка «Москворецкий», природно-исторического парка «Останкино» и комплексного заказника «Петровско-Разумовское» была организована особо охраняемая природная территория (ООПТ) парк «Москворецкий», в которую вошли и эти земли. Однако с 1998 г. переоформления земельно-правовых отношений до сих пор не произошло. И как быть в этой ситуации? Многие дома строились еще до 1998 г. И не может такого быть, что целый поселок мог быть построен без согласования с действующими властями. Сейчас же складывается ситуация, при которой жители оказались заложниками действующих законов, в данном случае повернутых в пользу чиновников, а не граждан.

С учетом этого в статью 222 ГК РФ следует включить следующую норму: факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само возвело ее, пока не будет доказано обратное. Кроме того, необходимо включить и норму о том, что требование о сносе может быть предъявлено к лицу, которое эксплуатирует строение, но не строило его, указав в то же время, что оно имеет право регресса к тому, от кого получило самовольную постройку.

Между тем из общего правила о гражданско-правовом наказании за самострой есть исключение, сформулированное в пункте 3 ст. 222 ГК РФ.

Суть его заключается в возможности в судебном порядке получить вожделенное право собственности на недвижимость, созданную с нарушением установленных порядков и правил: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку». Подобное гражданско-правовое последствие иначе как неожиданным не назовешь. Тем не менее оно установлено и действует. Более того, это исключение незаметно стало правилом.

Существующая на сегодняшний день практика рассмотрения дел о признании права собственности разнится кардинально. Зачастую собственники гаражей, пристроек и летних веранд без особого труда получают признание права собственности на эти объекты недвижимости в суде, даже в отсутствие документов на землю, потому что некоторые судьи считают незначительным правонарушением строительство пристройки размером 2 x 3 м на земельном участке, не отведенном для данных целей.

В Орловской области тоже нередки случаи признания права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости. Так, Заводским судом г. Орла были удовлетворены требования гр.

М. о признании права собственности на холодную пристройку к дому, несмотря на то что градостроительное заключение содержало вывод о нахождении части холодной пристройки вне зоны допустимого размещения объектов индивидуального жилищного строительства. Однако, оценивая в совокупности все доказательства по делу, суд пришел к выводу, что выявленные отступления от градостроительных и строительных норм и правил не являются существенными, поскольку все остальные заключения компетентных органов не свидетельствуют о нарушениях прав и законных интересов третьих лиц.

Кроме того, судом установлено: несмотря на то что при строительстве было допущено отступление от первоначального проекта, существенность такого отступления незначительна и в целом возведенный объект недвижимости соответствует целевому назначению земли. Как в данном случае трактуется статья 222 ГК РФ, четко предусматривающая критерии возможности признания права собственности на самовольную постройку, остается непонятным. Данная позиция судов является по меньшей мере странной, поскольку по своей сути она позволяет правонарушителям избегать установленной гражданско-правовой ответственности. В соответствии с гражданским законодательством обстоятельством, во всяком случае исключающим признание права собственности на самовольное строение, является ситуация, при которой сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Если подобных препятствий не обнаружено, возможны два варианта признания права собственности.

Первый из них — признание за лицом, осуществившим постройку, права собственности (в этом случае необходимо предоставление земельного участка под возведенный объект). При этом следует иметь в виду разъяснения, изложенные в п. 34 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым при рассмотрении требования о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке статьи 222 ГК РФ судам рекомендуется истребовать у истца доказательства, подтверждающие предоставление ему земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. В пункте 2 Обзора Верховного Суда РФ в связи с данной рекомендацией указано, что выяснение этого вопроса возможно не только на стадии подготовки дела, но и в ходе судебного разбирательства до принятия решения.

Второй вариант признания права собственности на объект самовольного строительства — за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (в этом случае суд определяет размер компенсации, которую признанный собственник должен выплатить лицу, осуществившему самовольную постройку).

Разберем судебную процедуру принятия решения о признании права собственности на самовольную постройку подробнее. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утв.

Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г.), поскольку при признании права собственности на самовольную постройку речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства. В соответствии со статьей 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

В соответствии со статьей 23 ГПК РФ мировой суд в качестве суда первой инстанции рассматривает дела по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. В противном случае в силу статьи 24 ГПК РФ гражданские дела, подведомственные судам, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. Основополагающим в принятии решения о признании права собственности на самовольную постройку является вопрос о принадлежности земельного участка. Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок может быть предоставлен правообладателю на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного бессрочного пользования.

В Земельном кодексе РФ предусмотрены права следующих групп лиц на использование земельных участков:

В соответствии со статьей 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет (наряду с иными правами) право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

Согласно статье 41 ЗК РФ землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков также могут осуществлять права собственников земельных участков, указанные ранее.

То есть в соответствии с указанными положениями Земельного кодекса собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, законодательно закреплен механизм регулирования гражданских правоотношений, основанный как на правовом закреплении права собственности на землю, так и признании наряду с этим правом наличия иных вещных прав на землю: права пожизненного наследуемого владения земельным участком и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 ст. 222 ГК РФ заинтересованное лицо имеет право возводить недвижимое имущество только на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, для того, чтобы оно не получило статус самовольного.

В пункте 2 Обзора судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением статьи 222 ГК РФ, одобренного на заседании президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25 декабря 2007 г., указано, что обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является предоставление осуществившему ее лицу земельного участка в установленном порядке под самовольную постройку. Нередко иск о признании права собственности заявляет арендатор земельного участка, на котором возведено строение.

При выяснении вопроса, соблюден ли установленный порядок предоставления земли, необходимо выяснять целевое назначение земельного участка, предоставленного в аренду. Судебная практика при этом обоснованно исходит из того, что если земельный участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо из легковозводимых конструкций, то основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. Собственник земельного участка должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление в аренду земельного участка для возведения строений капитального типа. Поэтому продление ранее заключенного договора аренды, в соответствии с которым предусматривалось использование земельного участка для строений нестационарного типа, на новый срок для использования возведенных строений капитального типа не может рассматриваться как согласие собственника на изменение целевого назначения земельного участка, переданного по договору аренды. Аналогичным образом постановление администрации об утверждении акта приемки объекта недвижимости в эксплуатацию не может служить основанием для вывода о готовности предоставить земельный участок под самовольную постройку.

Кроме того, в соответствии со статьей 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, вторым условием признания права собственности на самовольную постройку является соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

По искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Признание права собственности на постройку не является безоговорочным. Заинтересованным лицом должно быть доказано, что соответствующие права и интересы третьих лиц не нарушены, а сама постройка не создает угрозу их жизни и здоровью. В качестве таковых могут быть представлены подтверждающие разрешения органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и других компетентных органов.

Так, Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 мая 2009 г. N Ф04-3062/2009(7275-А75-45) суд, отказывая в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку, исходил из того, что данное строение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В правоприменительной практике возникают проблемы и в разграничении понятий вновь возведенного строения и реконструкции уже построенного здания. Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам статьи 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. Постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам. ФАС Центрального округа в Постановлении от 25 апреля 2008 г. N А62-2432/2007 пришел к выводу, что, отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о сносе здания как самовольной постройки, суд правомерно указал, что в данном случае речь идет о сносе не вновь возведенного здания, а здания, в котором произведена реконструкция, т.е. изменились параметры объекта (высота, этажность, площадь) и качество инженерно-технического обеспечения. Следовательно, такой объект не может быть признан самовольной постройкой.

В соответствии с законодательством право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом. В связи с этим нередки случаи обращения заинтересованных лиц в суд с заявлением о признании недействительным уже зарегистрированного соответствующим управлением федеральной регистрационной службы права собственности на объект, предполагаемый самовольной постройкой. Несмотря на то что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт, в котором государство признает и подтверждает в том числе возникновение прав на недвижимое имущество, является единственным доказательством существования зарегистрированного права, суд может признать зарегистрированное право собственности на спорные объекты недействительным.

Таким образом, положения закона, касающиеся самовольных построек, а также судебная практика в определенной мере направлены на упорядочение строительной деятельности, стимулируя лиц, занимающихся строительством, своевременно и в надлежащем порядке оформлять необходимые документы, связанные с возведением того или иного объекта недвижимости. Кроме того, органам исполнительной власти предоставляется возможность пресекать выявленные нарушения требований закона, связанных с возведением объектов недвижимости, и на сегодняшний день этим правом они пользуются в полном объеме.

Источник: angaraleshoz.ru

Порядок сноса самовольных построек

Снос самовольной постройки является административной процедурой, выполняемой уполномоченными органами. 03.08.2018 Президент РФ подписал ряд законов, вносящих изменения в уже действующие порядки. Основное назначение этих нововведений – легализация незаконного строительства посредством введения процедуры его переоформления или приведение в соответствие с действующим законодательством.

Терминология

Ст. 222 ГК РФ относит к незаконно возведённым объектам те, на которые не были получены соответствующие разрешения, расположенные на участках, не предназначенных для этого и построены с нарушением норм права.

Ярким примером незаконной постройки является приобретение гражданами земель с/х назначения и строительство на них домов, предназначенных для ИЖС, не оформляя никаких разрешений или перевода земель. До определенного времени они живут в доме, не прописываясь в нем; но когда приходит проверка, факт самовольности вскрывается и, уполномоченный орган вправе принять решение о сносе объекта.

Важно! Нормы права, устанавливающие требования к участку, необходимым разрешениям на строительство и т. д., должны быть актуальны на момент признания постройки незаконной. Но если собственник сооружения не мог знать о наличии каких-либо требований, здание не может быть признано самовольно возведенным.

Законодатель не разрешает оформить право собственности в отношении сооружения, которое было признано в установленном порядке построенным незаконно. Исключение – признание судом (иными уполномоченными органами) права собственности за гражданином, который является собственником участка под зданием или владеет им на праве постоянного бессрочного пользования. Должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

1. Гражданин оформил надлежащим образом разрешительную документацию на строительство.
2. На день подачи иска сооружение соответствует всем требованиям закона.
3. Сохранение постройки в первоначальном виде не будет нарушать ничьи права и законные интересы.

Важно! После признания права собственности на застройку за владельцем участка, ему вменяется обязанность по возмещению всех расходов лицам, осуществившим строительство незаконного объекта.

Кто принимает решение о сносе?

Решение о сносе принимается либо судом, либо органом местного самоуправления (далее по тексту – орган МСУ), на территории которого находится стройка в административном порядке, при условии, что здание возведено без получения разрешительной документации на участке, не предопределённом для этих целей и находящемся в границах:

• территории для общего пользования;
• зоны с особыми условиями.

С 4 августа 2018 года законодатель сузил полномочия органов МСУ по принятию решения о дальнейшей судьбе незаконно возведенных объектов. Это касается случае, когда они могут принять акт о сносе без решения суда.

Такое нововведение требовалось еще с 2015 года, когда в суды попало большое количество жалоб на действия органом МСУ по признанию построек незаконными. Несмотря на все чаще появляющиеся разъяснения Верховного суда РФ, произвол на местах продолжался. Поэтому законодатель решил передать наиболее серьезные случаи в компетенцию судебной инстанции для рассмотрения вопроса по существу, исключая формальный подход.

Порядок сноса самовольной постройки

Общие положения, связанные со сносом объектов самовольной постройки закреплены в главе 6.4 Градостроительного кодекса РФ. Снос может быть осуществлен на основании:

• судебного акта;
• решения органа МСУ.

Ранее, до 03.08.2018 для сноса требовалось получить разрешение на строительство; в настоящее время достаточно оформления проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства.

Разработать проект может только ИП/юрлицо, которое имеет членство в СРО, в противном случае он не будет принят органом МСУ и ликвидацию здания не разрешат.

Подготовка проекта не требуется при сносе:

• гаража на участке, выделенного физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательством;
• сооружения на садовом/дачном участках;
• объектов ИЖС;
• сооружений вспомогательного характера.

Для справки! Что касается содержания проекта, то требования должны быть определены Правительством РФ. По состоянию на 01.01.2019, подготовлен проект нормативного акта, который проходит согласование в установленном порядке, но официально не принят.

Кто может сносить постройку?

ИП/юрлица, которые состоят в СРО и заключили договор подряда с собственником или иными лицам, ответственными за здание. Исключение – если цена вопроса менее 1 млн. руб., членства в СРО может не требоваться, но договор подряда при этом заключается с третьими лицами, например, с органом МСУ.

Алгоритм действий по сносу:

1. В орган МСУ направляется уведомление о готовящихся работах по сносу. Такая обязанность возлагается на застройщика или технического заказчика. Срок – не позже 7 рабочих дней до начала. Дополнительные документы: проект по организации работ и материалы обследования объекта.
2. Орган проверяет все бумаги и размещает данные о работах в информационной системе, параллельно направляя уведомление об этом в орган технического надзора.
3. Здание сносится.
4. В течение 7 рабочих дней в орган МСУ подаются сведения о завершении работ, которые также включается в информационную систему и попадают в Ростехнадзор.

Как выявляется незаконная постройка?

Уполномоченный на проведение процедуры проверки объектов строительства для признания их соответствующими законодательству, не позже 20 рабочих дней со дня выявления незаконно возведенных зданий, формируют уведомление и направляют его в орган МСУ, на территории которого расположена стройка. Последний рассматривает все бумаги и принимает следующее решение:

• о сносе или возврате объекта в первоначальное состояние;
• о направлении документов в суд;
• об отсутствии признаков самовольности в постройке.

Законодатель обязывает орган местного самоуправления уведомить владельца участка/здания о предстоящих действиях. Если владелец не находится, то сведения о факте сноса размещается в СМИ, сети Интернет, на границе незаконного строения.

Процедура сноса здания довольно трудоемкая, поэтому законодатель ограничивает временные рамки на ее проведение от 3 до 12 месяцев. Возвращение здания в первоначальный вид требует от 6 месяцев до 3 лет.

По общему правилу, снос объекта возлагается на лицо, его построившего. При отсутствии такового – на собственника участка. Самый последний вариант – работы организует и оплачивает орган местного самоуправления, на территории которого расположено здание, а после взыскивает все затраты с собственников.

Что будет с участком после сноса постройки?

Судьба незаконно построенного объекта решена, участок остался. Как будет развиваться ситуация?

1. Если на нем есть помимо снесенного еще объекты, строительство которых не противоречит закону, права на него остаются у владельца (например, право аренды).
2. Участок пустой, был в аренде или находился на праве постоянного бессрочного пользования – право прекращается либо посредством одностороннего отказа, либо изъятием по судебному решению.

После того, как все права на участок прекращены, он выставляется на публичные торги. Вырученные деньги будут переданы собственнику земельного надела (не арендатору или лицу, владеющего им на праве постоянного бессрочного пользования). Из выручки вычитаются суммы, потраченные на организацию торгов.

Гражданин/организация, которые приобрели участок с таким обременением в виде незаконной постройки, обязаны исполнить предписание органа местного самоуправления или суда о сносе здания или приведении его в первоначальное состояние за свой счет. Возмещение из бюджета они не получат.

Такое нововведение законодателя о продаже участков с новым типом обременения направлено на введение в гражданский оборот участков, которые долгое время были бесхозными из-за невозможности оформить права владения на них надлежащим образом.

Судебная практика

Суды рассматривают довольно много гражданских дел, связанных с незаконными постройками. При этом большой процент доходит до Верховного суда РФ, которому приходится быть арбитром между несовершенствами законодательного регулирования и желанием граждан защитить свои права от произвола органов местного самоуправления.

На какие ошибки судов первой и апелляционной инстанций обращает ВС РФ?

1. Неправильное исследование фактических обстоятельств дела. При вынесении решения не были учтены интересы заинтересованных лиц – наследников совладельца незаконной постройки.
2. Суды не изучают вопрос розыска граждан/организаций, имеющих права владения на участок помимо сторон дела.
3. Характер нарушений при возведении незаконной постройки не всегда носит существенный характер и, зачастую, снос не является окончательным вариантом разрешения спора.

Возможность органов МСУ принимать решение о дальнейшей судьбе постройки привела к тому, что в крупных городах увеличилось количество жалоб, связанных с незаконностью действий уполномоченных лиц. Несмотря на то, что данный вид дел относится к административному судопроизводству и имеет иной порядок обжалования по сравнению с гражданским судопроизводством, данная категория дел также является подвидом споров о самовольных постройках.

Диспозитивность действующего законодательства не предполагает подачи ответчиком по делу о самовольной постройке встречного иска о признании права собственности на нее. Более того, суды кассационной инстанции подчеркивают это и не допускают формальный подход со стороны судов 1 инстанции к рассмотрению дела, возвращая его на новое рассмотрение.

Речь, например, может идти о том, что основанием для признания объекта незаконно построенным может являться отсутствие разрешения на строительство, но, при этом у ответчика имеется право собственности на участок. Суд первой инстанции удовлетворяет требования истца о сносе объекта, поясняя свою позицию тем, что ответчик не попытался доказать свое право на собственность здания. Но у него нет такой обязанности! Решение было отменено.

Таким образом, «освежение» нормативной базы по оформлению незаконного строительства послужило, во-первых, сокращению числа заброшенных участков, зданий и сооружений и передачу их новым владельцам посредством проведения вполне законных процедур. Второй момент – урезались полномочия органов местного самоуправления по распоряжению судьбой самовольно возведенных объектов – перечень ситуаций, предназначенных для их рассмотрения сузился.

Источник: walaw.ru

Если есть самовольное строительство

Пользуемся юридическими услугами при составлении и для проверке договоров с различными организациями на поставку нашей продукции. Хорошие юристы, никогда не спешат, расскажут все нюансы и сделают все профессионально — за почти два года работы никаких проблемных ситуаций после оказания их услуг.

Мне от отца по наследству достался бизнес, мягко говоря недоходный. Ни желания, ни возможности заниматься им не было. Чтобы не влететь на деньги решил ликвидировать фирму. Оказалось это не так уж просто. Были там кое-какие нюансы. Знакомый привел в компанию «Цезарь Консалтинг». Надо сказать взялись за работу сразу.

Вопросы по фирме удалось закрыть, успешно ликвидировать и довольно быстро. Юрист к которому обращался до них рисовал другую картину. Так что я доволен.

В феврале 2019 года обратилась в компанию Эклекс за услугой регистрации договора аренды, стоимость мне назвали сразу (20000 р), за эти деньги я получила весь пакет документов, который нужен, консультацию по всем вопросам, проверку всех документов, которые уже были, юристы организовали процесс подачи документов в органы и получения документов. Самое главное, что мне подготовили договор аренды с учетом всех пожеланий и доработок, а не типовой, скачанный из интернета. Результатом полностью довольна.

Искали компанию,где бы качественно оказали услугу регистрации, чтобы в дальнейшем избежать проблем. По рекомендации остановились на указанной. Уже на консультации было понятно, что ребята профессионалы. Все сделали оперативно, помогли собрать учредительные документы, все этапы удалось пройти максимально быстро благодаря опыту и навыкам специалистов. Профессионализм сотрудников фирмы — вне сомнений.

• Законы, изменения, правовые акты
• Документы, бланки, заявления

• Все фирмы
• Все фирмы на карте
• Новости
• Юридическая помощь он-лайн
• Полезное

Новая редакция статьи 222 ГК РФ «Самовольная постройка» и комментарии к ней

С сентября 2018 года вступила в силу новая редакция статьи о самовольных постройках. Статья не нова в Гражданском Кодексе, но в ней есть существенные дополнения.

Часть 1 статьи 222 ГК РФ — определение понятия самовольной постройки

В этой части данной статьи раскрывается понятие самовольной постройки.

Рассмотрим, что же такое самовольная постройка, согласно ГК РФ:

Это — «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное пользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений. ».

В статье понятие расширено и добавлено: если постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных правил и норм, то она тоже будет считаться самовольной.

Учитывается время установления правил и норм. Если требования законов были утверждены на дату начала возведения или создания такой постройки, и действуют на момент выявления нарушений, то строение причислят к самовольному.

В части 1 статьи 222 ГК РФ обозначено также, что здание, сооружение или строение, построенные с нарушением установленных правил и норм законодательства на земельном участке с ограничениями по пользованию, не будут считаться самовольной постройкой, если владелец объекта был не в курсе, и не мог знать о действии указанных ограничений, наложенных на землю.

Нарушение, квалифицируемое, как самовольное строительство, состоит в нарушении либо норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельных участков под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих собственно проектирование и строительство.

Достаточно хотя бы одного нарушения, чтобы постройка считалась самовольной!

Часть 2 статьи 222 ГК РФ — право собственности на самовольную постройку и условия ее использования

В части 2 данной статьи можно узнать о правах собственности на самовольную постройку, а также о том, как можно распоряжаться таким строением:

1. Гражданин, создавший самовольное сооружение, не может приобрести на нее право собственности.
2. Он не может ее продать, подарить, сдать в аренду или совершить любые юридические сделки с таким объектом.
3. Использовать самовольную постройку запрещено.

Заметьте, отвечает за самовольную постройку…

1. Гражданин, ее создавший.
2. Лицо, в собственности которого находится земельный участок.
3. Лицо, которому предоставлено на временное владение и пользование земельный участок государственной или муниципальной собственности.

Самовольная постройка должна подлежать сносу. За него будет платить лицо, отвечающее за земельный участок, или за постройку такого сооружения.

Часть 3 статьи 222 ГК РФ — решение о сносе и права граждан, оформляющим в собственность самовольные постройки

В этом разделе обозначено, что право собственности на постройку, возведенную самовольно, может быть признано только судебными органами.

Как правило, переоформление сооружения в объект собственности возможно с соблюдением таких условий:

1. Если постройка возведена в соответствии со всеми установленными требованиями.
2. Если владелец земельного участка имеет права на строительство данного объекта на нем.
3. Если сохранение постройки не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан.
4. Если постройка не создает угрозу жизни и здоровью россиян.

Если будут соблюдены все условия, то гражданин, оформляющий в собственность постройку, должен будет возместить все расходы на постройку тому, кто создал это строение.

Размер компенсации определяется по суду.

Часть 3.1 гласит о сносе самовольного сооружения:

«Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом».

Есть и исключения. Они предусмотрены частью 4 данной статьи. Решение о сносе могут принять: органы местного самоуправления поселения, городского округа или муниципального района, если постройка находится на межселенной территории.

Часть 3.2 разрешает отменить снос самовольного сооружения, если собственник земельного участка выполнил все требования законодательства и исправил нарушения. Он вправе после исправления недочетов получить право собственности на это строение.

Стоит учитывать, что граждане, владеющие земельным участком временно (например, если земля государственная или муниципальная), могут оформить в собственность самовольную постройку, если она будет соответствовать всем условиям, прописанным выше, а также если в договоре нет противоречий по поводу прав собственности на самовольные сооружения.

В этом случае, когда не получилось оформить в собственность постройку, возведенную на муниципальной или государственной земле, гражданину должны возместить расходы, связанные с постройкой строения. А вот если требовалось привести в соответствие и исправить нарушения, то эти уже расходы не будут выплачены гражданину.

Часть 4 статьи 222 ГК РФ — роль органов местного управления в сносах самовольных построек и сроки для сносов

В соответствии с буквой закона, органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольного сооружения в следующих случаях:

1. Если постройка возведена на земельном участке, на который отсутствует правоустанавливающая документация и необходимость ее наличия установлена на дату начала строительства такого объекта.
2. Если строение было создано на участке, вид разрешенного использования которого не допускает такого на нем строительства, а также если постройка располагается в границах территории общего пользования.

Органы местного самоуправления также могут решить — требуется ли снос — или приведение данной постройки в соответствие с установленными требованиями — в таких случаях:

1. Если строение было возведено на участке, вид разрешенного пользования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и если данное строение располагается в границах зоны с особыми условиями использования территории. Здесь важно условие, что режим указанной зоны не допускает строительства самовольного строения.
2. Если в отношении постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что требования о получении разрешения установлены законодательством на дату начала строительства самовольной постройки.

Органы власти не могут принимать решение о сносе в отношении построек, возведенных на земле муниципалитета или государства. Исключения составляют случаи, когда постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заметьте, что, если суд вынес решение в отказе исковых требований по сносу самовольной постройки, то органы местного самоуправления не могут принять, наперекор судебной инстанции, решение о сносе.

Это касается не только самовольных построек, но и многоквартирных домов, жилых или садовых домов.

Что касается сроков сноса самовольного объекта, то он будет установлен, с учетом характера возведенной постройки. Но он не может составлять меньше 3 месяцев — или больше 1 года.

А вот срок для исправления нарушений и приведения постройки в соответствие с требованиями законодательства — другой. Он будет определен так же, с учетом характера строения, и не может составлять меньше полугода — или больше 3 лет.

Источник: pravo812.ru