2024-й все ближе. Посмотрите, как достраивают станции метро в Петербурге
После того как Смольный заявил о необходимости ускорить строительство метро, чтобы открыть обещанное в 2024 году, «Фонтанка» спустилась под землю — оценить положение вещей.
«Горный институт»
Станция «Горный институт» на Большом проспекте Васильевского острова строится лет семь. Вернее, не одна она, а весь участок от «Спасской» до «Горного института», включая промежуточную «Театральную». О «Театральной» промолчим: она хоть сейчас может быть облицована и благоустроена, но выйти из нее невозможно, и так будет еще долго. Поезда первое время будут там прокатываться без остановки. Город пока даже не определился с местом второго вестибюля для нее, обратился к гражданам за советом.
А вот «Горный институт» должен быть открыт полноценно в 2024 году, это пообещали не только горожанам, но и президенту. «Глубина стройки» — порядка 70 метров. Сейчас, по данным «Метростроя Северной столицы», в боковых станционных тоннелях уже оборудовано жесткое основание, на которое уложат путевой бетон. Это, собственно, те участки тоннелей, которые видят пассажиры и на которые приходят поезда. В центральном зале станции сооружают будущую платформу, вернее внутренние конструкции: армирование выполнили на 60%, бетонирование — на 45%. Здесь будет два уровня: в нижнем — служебные помещения, верхний — это зал для пассажиров.
Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Есть еще небольшой участок незавершенной проходки: «Горный институт» на некоторое время будет конечной станцией, так что здесь оборудована группа камер съездов — специальный узел из тоннелей и путей, куда составы могут отойти, отстояться и откуда могут отправиться обратно. Его от самой станции пока еще отделяют несколько десятков метров невыработанного грунта. Чтобы начать эту работу, надо перераспределить нагрузку внутри подземелья, то есть забутовать (считай, засыпать) часть открытых тоннелей.
Наклонный ход уже выводит на свет, его готовят к установке 4 эскалаторов. Выход будет на Косую линию. На месте стройплощадки на углу Большого проспекта В.О. и 26-й линии останется вентиляционная шахта.
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Фото: Сергей Николаев / «Фонтанка.ру»
Ввод этого участка оранжевой линии переносили несколько раз — с неправдоподобного 2019 года до 2024-го. Смольный видит отставание по работам в этом году. Но адресную программу — а именно она показывает объем финансирования работ — судя по проекту осенней корректировки бюджета, менять не собираются: как закладывали 6,5 млрд на 2022 год, так пока и закладывают. Проект программы на следующую трехлетку «Фонтанке» тоже известен. К началу следующего года неосвоенными должны остаться 11,4 млрд рублей из общей сметной стоимости в 35,6 млрд. В 2023-м предполагается выполнить работ на 7,8 млрд, а в 2024-м — закончить все с 3,6 млрд.
Дальше в планах продолжение оранжевой линии, но хоть в какой-то понятной перспективе — только участок «Горный институт» — «Гавань» — «Морской фасад». Для «Гавани» только что утвердили проект планировки, а целиком две новые станции должны ввести в 2030-м. Впереди — проектирование. Дальше нарисована изящная дуга через пересадку со станцией «Зенит» (еще недавно — «Новокрестовская) » в сторону «Юнтолово», но это — в трудно представимом 2036-м.
На обратном «конце» оранжевой линии вроде бы наконец начнется строительство «Кудрово», этой станции ждут несколько десятилетий, и в 2029-м есть шанс дождаться. Общая стоимость оцениваетcя в 31,7 млрд рублей (без депо), и первые 700 млн «загружены» в проект адресной программы на 2023-й.
«Юго-Западная»
«Юго-Западную» (она же «Казаковская» по документам) «Фонтанка» показывала в начале года. Ее глубина — 60 метров, это станция пилонного типа. Она тоже по факту первое время будет конечной — или начальной, как посмотреть. Речь идет о первом участке коричневой линии: на одном конце «Юго-Западная», на другом — «Путиловская», которая будет пересадочной с существующим «Кировским заводом».
Здесь, как и на «Горном институте», идет возведение внутренних конструкций в центральном зале и на двух боковых тоннелях. Работы по обустройству наклонного хода, в том числе монтаж железобетонных конструкций и плит перекрытий, завершены. Вестибюль будет расположен на пересечении пр. Маршала Жукова и ул. Маршала Казакова, его начнут строить до конца года.
Со сроками здесь, в теории, все аналогично оранжевой линии: «Юго-Западную» также должны ввести в 2024 году, и здесь КРТИ также ждет ускорения. Оно на самом деле произошло — по крайней мере в плане финансов. Если изначально в 2022 году на коричневый участок должны были потратить 13,7 млрд рублей, то в осеннем варианте бюджета значится уже на 6 млрд больше: средства перекинули с уже готовых участков зеленой и фиолетовой линий, а также с запланированного зеленого. Базовый проект бюджета 2023–2025 годов, впрочем, вызывает некоторые вопросы: средства на «Юго-Западную» в нем заложены на все три года, хотя станцию ждут в 2024-м.
Если конкретно, то общая сметная стоимость строительства оценивается примерно в 60,7 млрд рублей. Смольнинская арифметика подсказывает, что к Новому году не освоенной останется почти половина — 27,1 млрд. 2023-й должен стать ударным (15,9 млрд), 2024-й — разгрузочным (9,3 млрд), неожиданный 2025-й — остаточным (1,9 млрд). Проект осенней корректировки еще будут принимать в трех чтениях, так что эта конструкция еще может измениться.
Так как это первый участок новой линии, ему и расти предстоит в обоих направлениях. О непростой судьбе проекта от «Юго-Западной» до станции «Сосновая Поляна» «Фонтанка» рассказывала. Сейчас в обновленном плане Смольного этот участок с 4 станциями отнесен на 2030 год, депо будет пораньше. Всего на этот длинный перегон с промежуточными станциями заложено 93 млрд рублей, но проект АИП показывает лишь 8 млрд в ближайшие три года.
В обратную сторону линия пойдет по диагонали на северо-восток через весь город, начиная от «Путиловской». Если верить картинкам Смольного, то до «Каретной» она дотянется в 2029-м. Общая стоимость этого участка оценивается более чем в 125 млрд рублей, и судя по проекту АИП, деньги начнут тратить уже в 2023-м, всего на 2023–2025 годы заложено порядка 15 млрд. Следующий шаг до «Суворовской-1» — в 2030-м, до «Пискаревки» — в 2033-м, и до «Ручьев» с депо — в 2034-м. Нагляднее — на карте ниже.
ИсточникНедострой — страшный сон дольщика: стопроцентной гарантии не дает даже закон ФЗ-214. Но можно бороться и побеждать – советы специалистов
Нет в мире совершенства: даже самый лучший для покупателя новостройки закон об участии в долевом строительстве не защитит его от всех неприятностей. Закон – не бункер, брешь в нем найти всегда можно. Однако не стоит опускать руки. Потраченные деньги можно вернуть, хоть и с потерями, но это все же лучше, чем ничего.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Риск недостроя
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) и договор долевого участия (ДДУ), который заключается на его основе, не дают гарантии получения завершенного строительством объекта недвижимости. «Конечно, с момента регистрации договора долевого участия земельный участок, на котором ведется строительство, и сам строящийся объект передаются в залог участникам долевого строительства», — отмечает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», но взыскать этот залог очень непросто, да к тому же факт залога не означает, что дом будет достроен и дольщик отметит новоселье.
Когда строительство ведется очень вяло либо вовсе приостановлено и очевидно, что дом не будет достроен в срок, дольщик может обратиться в суд по поводу расторжения ДДУ. Ему придется доказывать, что ситуация тяжелая, и застройщик не исполнит своих обязательств, если суд удовлетворит его иск, участник долевого строительства сможет рассчитывать на возврат уплаченных им денег и проценты за пользование ими. В противном случае придется ждать срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, и только спустя 6 месяцев после этого, согласно статье 14 закона 214, можно попытаться обратить взыскание на залог, опять же через суд. Практики подобных дел немного, и обычно тяжбы растягиваются на годы. А закон при этом говорит, что если суд решит удовлетворить требования дольщиков, заложенное имущество будет продано, и каждый дольщик получит часть из вырученных средств пропорционально его доли в долевом строительстве, что может быть даже меньше той суммы, которую покупатель заплатил застройщику, приобретая квартиру.
Кроме того, очень часто в отношении нерадивых застройщиков, которые не могут завершить строительство, начинается процедура банкротства. С одной стороны, это даже неплохо: банкротство, по мнению Андрея Самары, генерального директора ООО «Синергия» (холдинг «СКМ Групп»), — рациональное решение в механизме защиты прав инвесторов, но, с другой стороны, дольщики наверняка столкнутся с колоссальными трудностями.
«Прежде всего, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с момента открытия конкурсного производства», — рассказывает Дмитрий Гринин, вице-президент, директор имущественно-правового департамента компании «Галс-Девелопмент», а это означает, что возникает право требовать денежную компенсацию. В соответствии со статьей 201.5 «Закона о несостоятельности (банкротстве)» требования кредитора-дольщика могут превысить размер внесенных средств с учетом инфляции, конъюнктуры рынка и т.п., но вот удастся ли удовлетворить хотя бы часть требований – это большой вопрос.
Также с 15 августа прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», установивший особый порядок банкротства организаций-застройщиков. Благодаря этим нововведениям дольщики теперь могут претендовать на недостроенные жилые помещения и получить право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме. Но путь к этому довольно тяжелый.
Для начала дольщик должен подать требование к застройщику о передаче жилого помещения в арбитражный суд, занимающийся делом о банкротстве, и арбитражному управляющему. Причем, как сообщает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», сделать это нужно в течение 30 дней с даты введения процедуры наблюдения. И нужно еще доказать обоснованность своих требований, то есть должны быть предоставлены свидетельства полного или частичного исполнения обязательств перед застройщиком по ДДУ: сам договор, платежные документы, документы о передаче застройщику какого-либо имущества и т.п.
«И только если требование о передаче жилого помещения признается арбитражным судом обоснованным, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений», — говорит Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). «Тогда в соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных платежей и сведения о жилом помещении (его площадь и идентифицирующие данные)», — рассказывает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)).
Как показывает практика, попасть в этот реестр со своим требованием иногда очень сложно. Например, среди дольщиков могут оказаться очень предприимчивые и влиятельные лица, которые постараются сократить число требований до минимума (так ведь им достанется больше), либо недобросовестный арбитражный управляющий станет вымогать за включение в реестр определенные бонусы.
Когда же реестр сформирован (а на это отводится минимум 30 дней и максимум 2 месяца), арбитражный управляющий выносит на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований путем передачи дольщикам объекта незавершенного строительства и земельного участка. Здесь в дело могут вмешаться влиятельные кредиторы, в интересах которых не передавать имущество дольщикам, а включить его в общую кредитную массу. «Но в любом случае передача жилых помещений дольщикам в соответствии со статьей 201.11 «Закона о банкротстве» возможна лишь при соблюдении ряда условий, среди которых есть и такое, что оставшегося имущества должника должно быть достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди», — рассказывает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). Это означает, что если, например, погасить задолженность перед бюджетом без реализации новостройки не получится, дольщикам ее не передадут. В таком случае участники долевого строительства смогут лишь пополнить реестр кредиторов и вернуть свои деньги, если после продажи земельного участка и недостроя и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди что-то останется.
Правда, сейчас такую несправедливость пытаются устранить с помощью страхования или поручительства банка. «С 1 января 2014 года будет введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщика. По замыслу законодателя, оно должно обеспечить исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, а не только возврат внесенных им денежных средств и возмещение убытков и неустойки. Также страховку можно будет заменить поручительством банка, но без договора страхования гражданской ответственности застройщика либо договора поручительства договоры участия в долевом строительстве регистрироваться не будут», — рассказывает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»). Но все это будет распространяться на ДДУ, которые будут заключены лишь после 1 января 2014 года, а пока действуют нынешние правила.
«Причем для реализации вышеуказанной схемы с передачей дольщикам объекта незавершенного строительства участники этого строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК)», — сообщает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»), что само по себе не так уж просто. К тому же между дольщиками возможны споры о долях в незавершенном строительстве, и в результате можно получить жилое помещение, не соответствующее тому, что было указано в ДДУ, то есть отличающееся по планировке, метражу, расположению в доме. И потом, доля в незавершенном строительством объекте – это совсем не то же самое, что готовое жилье. Чтобы в доме можно было жить, его нужно достроить. «А для этого кооперативу придется перевести на себя все права на достройку объекта, собрать деньги, необходимые для завершения строительства, найти подрядчика и проконтролировать его работу», — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». Но, впрочем, дом можно и не достраивать. «Тогда земельный участок и недострой выставляются на аукцион, а после продажи вырученные денежные средства распределяются между дольщиками», — сообщает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. Однако жилья от этого не прибавится.
Стоит еще отметить, что предъявлять претензии на долю в незавершенном строительстве в случае банкротства застройщика могут только те дольщики, которые вносили денежные средства напрямую застройщику, а не через посреднические фирмы. И отвечать перед дольщиками может только застройщик и только своим имуществом. Сейчас же очень распространена практика, когда девелопер создает небольшую компанию, которая объявляется застройщиком, но не имеет в собственности практически ничего. Девелопер ссужает ей деньги на аренду участка под строительство, разработку проектной документации, аренду техники и т.п., а компания возвращает их средствами дольщиков. Если во время строительства у девелопера не возникает финансовых проблем, дольщики получают квартиры и все довольны, а если проблемы возникают, то банкротом объявляется застройщик, у которого нет практически никаких активов, девелопер же ответственности перед дольщиками не несет.
Проблемы у дольщиков могут быть и в том случае, когда недострой передается новому застройщику (не важно, обанкротился ли прежний или продал проект), ведь, как отмечает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), ни жилищное, ни градостроительное законодательство не предусматривают механизм правопреемства, а значит, может произойти все, что угодно.
Немного советов
В общем, 214-й закон и договор долевого участия не являются панацеей и не решают всех проблем. Но если выбор стоит между проектом, который возводится по закону, и проектом, где квартиры реализуют по «серым» схемам, выбирать лучше первый: «Хотя бы потому, что работать по 214-му закону может только компания, которая получила все необходимые документы и разрешения, а значит, перспектива завершения строительства более высокая», — говорит Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. Однако при этом нужно обязательно изучить компанию-застройщика, ведь это только добропорядочные фирмы сначала получают разрешения и оформляют документацию, а мошенники могут просто вводить в заблуждение.
«Покупателям прежде всего надо обратить внимание на репутацию застройщика, на его историю. Застройщик должен иметь многолетний опыт работы на рынке, не омраченный недостроенными объектами. Стоит проанализировать количество домов, которое строит компания в данный момент, и имеющиеся у нее оборотные средства. Важно оценить открытость и публичность организации. А еще косвенным признаком надежности служит сотрудничество с ипотечными банками, ведь они перед кредитованием новостройки всегда тщательно проверяют разрешительную документацию на объект и самого застройщика», — говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК». Если компания вызывает хоть какие-нибудь сомнения, лучше с ней не связываться. Это же относится и к проекту, который надо изучить не менее тщательно, чем застройщика, проанализировав разрешительную и проектную документацию, ход строительства и форумы по новостройкам. Также можно поискать информацию о проекте на сайтах обманутых дольщиков (например, на портале «Однодольщики»), где приводятся списки проблемных новостроек. Хорошим подспорьем может стать и рубрика портала «Индикаторы рынка недвижимости» «Покупаем новостройку без риска», где публикуется рейтинг надежности новостроек и даются полезные советы по приобретению строящегося жилья. Кроме того, «белые списки застройщиков», работающих в Москве публикует Москомстройинвест, а администрация Московской области, напротив, на своем сайте публикует списки проблемных объектов.
Когда же проект выбран, оплачивать квартиру лучше напрямую застройщику, а не через посредников. И нужно внимательно изучать договор долевого участия, там должны быть четко описаны характеристики квартиры, которые позволяют ее идентифицировать в многоквартирном доме, установлены сроки сдачи объекта и порядок оплаты, а также прописаны обязанности застройщика и дольщика. «Кроме того, есть не такие важные на первый взгляд пункты, без наличия которых ДДУ можно признать недействительным. К ним, например, относится раздел гарантийных сроков, которые не могут составлять менее 5 лет и исчисляются со дня передачи объекта дольщиком», — сообщает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Естественно, договор, не содержащий таких пунктов, заключать не стоит. «И вообще нужно настаивать, чтобы все то, о чем красиво рассказывают представители застройщика в офисе продаж, было прописано в договоре, и чем подробнее, тем лучше, — советует эксперт, — тогда у покупателя будет аргумент для предъявления претензий».
Если же, несмотря на всю осторожность, придется столкнуться с затягиванием сроков сдачи дома, то, помимо предъявления требований к застройщику о компенсации, можно попытаться ускорить строительство, хотя четких механизмов для этого и не существует. «Например, стоит выяснить причины затягивания сроков и направлять жалобы в организацию, которая вызывает задержку, или в вышестоящий орган. Это может быть местная администрация, компания, которая занимается подведением коммуникаций и т.п. И конечно, все претензии необходимо оформлять в письменном виде, поскольку устные комментарии и договоренности не имеют юридической силы», — советует Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). А если причина задержки кроется в самом застройщике, то, как сообщает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), на него можно воздействовать через местный орган государственной власти, осуществляющий контроль за долевым строительством. В этом случае получится применить к недобросовестному застройщику еще и меры административной ответственности, что может его поторопить.
Ну а если дело совсем плохо, и стройка медленно, но верно переходит в долгострой, и перспективой застройщика становится банкротство, лучше расторгать договор и требовать возврата денег. Без потерь в этом случае, скорее всего, не обойтись (как минимум будет потрачено время на ожидание жилья), но, возможно, при определенной настойчивости их удастся свести к минимуму.
Источник