Этапы реализации объекта капитального строительства

1. ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА И ПЛАНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА — Исходно-разрешительная документация Подготовка и сбор технических условий,

Этапы реализации проекта в строительстве – от плана до воплощения

Чтобы возводить объекты разного уровня сложности, перед строительством необходимо составлять проектную документацию. Ее разработка и последующее утверждение – необходимое условие, без которого ни один объект не сможет быть сооружен. Достичь наиболее оптимальных решений поможет грамотная схема, в которой будут прописаны этапы реализации проекта.

Последовательность действий в каждом случае практически одинаковая, а вот технологии используются разные, в зависимости от назначения объекта строительства, этажности здания и других важных факторов. Поговорим о них подробнее.

Что такое проектирование

Возведение или реконструкция любого объекта капитального строительства нуждается в техническом и экономическом обосновании. Для этого выполняют проектирование, в процессе которого выявляют ключевые характеристики объекта в целом и его составных частей, детализируют и дополняют имеющиеся данные, составляют расчеты и оптимизируют первоначальные характеристики.

Строительная сфера специфична и охватывает множество задач, поэтому проектирование, в зависимости от того, какие цели преследует заказчик, делят на виды:

• проектирование надземных объектов;
• ландшафтные работы;
• дорожное проектирование, работа над транспортными развязками;
• проектирование инженерных сооружений;
• специальное проектирование.

При возведении тех или иных объектов чаще требуется составление проекта в целом, а не его разновидности. Так, при строительстве здания потребуются следующие виды проектирования:

• архитектурное;
• ландшафтное;
• инженерных коммуникаций;
• систем безопасности и связи;
• дизайн-проекта и пр.

Требования к проекту и его структуре

В Градостроительном кодексе РФ прописан состав проектно-сметной документации и предъявляемые к ней требования. Также в Кодексе указано, что состав, требования и порядок согласования проекта определяются нормативными актами правительства РФ.

В постановлении Правительства РФ №87 от 16 февраля 2008 года утверждены разделы проектной документации. Установленные законом этапы реализации проекта необходимо пройти при строительстве:

• капитальных объектов производственного назначения;
• зданий и сооружений непроизводственного назначения;
• линейных объектов.

Один из этапов реализации проекта строительства – согласование проектной документации. Для того чтобы документы были согласованы, они должны соответствовать требованиям законодательства.

Состав проекта

Для того чтобы пройти этап разработки и реализации проекта – его согласование, проектная документация должна содержать:

1. Пояснительную записку.
2. Генеральный план, в том числе градостроительные решения, схему планирования земельного участка, на которой указано расположение проектируемого строения, а также окружающая застройка.
3. Архитектурные решения (с планировкой, фасадами и т. д).
4. Объемно-планировочные и конструктивные решения строящегося объекта.
5. Технологические решения, дополненные пояснительной запиской.
6. Информацию об инженерной инфраструктуре, технических мероприятиях, сетях обеспечения.
7. Данные об организации строительства.
8. Раздел, содержащий сведения о сносе капитальных объектов (если такие мероприятия планируется выполнять).
9. Информацию о действиях, направленных на охрану окружающей среды.
10. Сведения о доступе маломобильных групп населения на объект.
11. Данные о повышении энергетической эффективности здания.
12. Смету.
13. Используемые документы.

Ряд разделов дополнены подразделами. К примеру, в раздел, содержащий сведения об инженерной инфраструктуре, включены подразделы с данными, касающимися сетей электро-, водо-, газоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования, связи.

При необходимости включения в проект разделов, не входящих в обязательный перечень, они указываются в договоре, заключаемом между заказчиком и исполнителем.

Следует иметь в виду, что при строительстве объектов за счет бюджетных средств проектная документация должна содержать все установленные постановлением Правительства РФ разделы и подразделы. Только в этом случае этап планирования реализации проекта – согласование – будет успешно пройден.

Структура проекта

После изучения проектной документации заказчик должен получить полную информацию об объекте будущего строительства. В состав документов входят:

• Текстовые данные, включая информацию о строящемся здании, строении, сооружении; описание архитектурных, строительных и технических решений; расчеты; ссылки на используемые нормативные документы.
• Графические данные, в том числе схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы, макеты, трехмерные изображения и т. п.

Основные этапы реализации проекта

Принятие решения о строительстве, подготовительный этап, ГПЗУ

Первый этап работы по реализации проекта – выполнение заказчиком градостроительного плана земельного участка для зданий, строений и сооружений либо проект планировки территории и межевания участка – для линейных объектов. Чтобы подготовить градостроительный план, необходимы данные топографической съемки, а также схема размещения объекта. При наличии на территории зеленых насаждений следует согласовать их вырубку/пересадку.

Проведение публичных слушаний

Второй этап реализации проекта – проведение публичных слушаний с предварительным информированием населения о проектировании и строительстве объекта. Благодаря публичным слушаниям жители района могут получить информацию о проекте, внести свои замечания, высказать пожелания. Однако последнее слово остается не за населением, а за администрацией, принимающей решение о строительстве.

Выполнение инженерных изысканий

Третий этап реализации проекта – выполнение инженерных изысканий. Территориальным планированием и архитектурно-строительным проектированием занимаются на основе полученных данных.

Градостроительный кодекс РФ (статья 47), а также постановление Правительства РФ № 87 запрещают любые этапы реализации проекта по возведению или реконструкции объектов капитального строительства, если предварительно не были проведены инженерные изыскания.

Для тех, кто задается вопросам о том, где указано, какие этапы реализации проекта бывают, следует иметь в виду, что инженерные изыскания регламентированы Градостроительным кодексом РФ (статья 47), постановлением Правительства РФ № 20 от 19 января 2006 года и отраслевыми техническими регламентами.

В соответствии с Федеральным законом № 384-ФЗ «О безопасности зданий и сооружений» (статья 15) до начала строительства или реконструкции зданий и сооружений следует провести необходимые и достаточные инженерные изыскания. При этом их перечень на законодательном уровне не установлен, необходимость и достаточность определяется заказчиком работ.

Прежде чем определить перечень необходимых инженерных изысканий, следует обратиться к информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Обязательность ведения такой деятельности установлена в статье 56 Градостроительного кодекса РФ. В документации также содержатся копии отчетов по результатам ранее проведенных исследований. Эти документы не должны быть единственным источником информации, но их стоит взять в качестве основы для последующего анализа.

В соответствии с действующим законодательством компании и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги в сфере проведения инженерных изысканий, должны состоять в качестве членов соответствующих саморегулируемых организаций.

Результаты полученных инженерных исследований необходимо направить для проведения экспертизы. При этом технический отчет может быть отправлен вместе с проектной документацией либо ранее. Необходимость в проведении отдельной экспертизы отчета после выполненных инженерных изысканий отсутствует (часть 3.1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ) при условии:

• получения разрешения на строительство;
• проведении экспертизы проектной документации.

Получение технических условий

Следующий этап реализации проекта – получение технических условий, необходимых для того, чтобы подключить возводимый строительный объект к инженерным коммуникациям. Технические условия получают до начала разработки проектной документации. Этими документами предусмотрена максимально возможная мощность (нагрузка) на сети, сроки и стоимость подключения к инженерным коммуникациям, период, в течение которого действительны технические условия.

Для получения документации необходимо обратиться в соответствующую организацию, которая эксплуатирует инженерные сети. Чаще всего для того, чтобы заказчику выдали ТУ, необходимо выполнить расчет нагрузок (мощности).

Согласно Градостроительному кодексу (часть 6 статьи 48), проектная организация выдает технические условия как исходные данные.

После того как заказчик получит готовые условия, ему необходимо заключить соответствующие договоры, в соответствии с которыми объект будет подключен к электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению и т. д. Необходимость в получении технических условий также возникает при присоединении к действующим дорожным сетям.

Отдельные виды инженерно-технических коммуникаций подключаются в соответствии с разработанными нормативами. Так, услуги по передаче электроэнергии предоставляются в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 861 от 27 декабря 2004 года.

Разработка проектной документации

Пятый этап реализации проекта – разработка проектной документации. Согласно Градостроительному кодексу РФ (часть 3 статьи 48), проектная документация не требуется только при строительстве и реконструкции индивидуальных жилых домов не выше трех этажей.

Несмотря на то, что законодательно обязанность по ее разработке в этом случае не закреплена, заказчик или застройщик может обратиться в соответствующую организацию для получения документов по собственной инициативе. При этом следует помнить, что отсутствие потребности в проведении экспертизы проектной документации не означает отсутствие необходимости в ее разработке.

Утверждение и экспертиза проектной документации

Шестой этап реализации проекта – утверждение и экспертиза проектной документации. Случаи, в которых заказчику не нужно направлять документы на экспертизу, перечислены в Градостроительном кодексе РФ. Она не нужна при строительстве и реконструкции:

• индивидуальных жилых домов и блочных таунхаусов не выше трех этажей включительно, некоторых многоквартирных домов;
• одно- и двухэтажных нежилых зданий, строений, сооружений, если их площадь не превышает 1 500 квадратных метров;
• отдельных видов буровых скважин.

Кроме того, этап реализации проекта – проведение экспертизы проектной документации – можно пропустить, если отсутствует необходимость в получении разрешения на строительство.

Получение разрешения на строительство

Седьмой этап реализации проекта – получение разрешения на строительство – документа, подтверждающего, что проектная документация соответствует необходимым требованиям, а объект строительства размещен на землях в соответствии с их разрешенным использованием. Такое разрешение не требуется в случаях, перечисленных в Градостроительном кодексе РФ.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, выполнение капитального ремонта здания, сооружения не предусматривает получение разрешения (статья 55).

Разрешение выдает администрация населенного пункта, после рассмотрения проектной документации, учредительных и правоустанавливающих документов.

Разработка рабочей документации

Восьмой этап реализации проекта – разработка рабочей документации, в соответствии с которой будут выполняться строительные работы.

Строительство, исполнительная документация

Предпоследний этап реализации проекта – строительство объекта, которое должно выполняться в соответствии с разработанной проектной документацией (статья 52 Градостроительного кодекса РФ). Ответственность за несоблюдение требований возлагается на застройщика.

Также застройщик извещает о начале строительства Инспекцию государственного строительного надзора и обеспечивает соблюдение техрегламентов и техники безопасности на строительной площадке.

Заказчик передает застройщику проектную документацию, отчет о результатах инженерных изысканий, разрешение на строительство.

В случае внесения изменений в проект, новая проектная документация, в которую в установленном законом порядке внесены соответствующие изменения и получены необходимые согласования, утверждается заказчиком.

На данном этапе реализации проекта за возведением объекта осуществляется авторский и технический надзор, строительный контроль, а также государственный строительный надзор.

Ввод в эксплуатацию и эксплуатация здания

Последний этап реализации проекта – ввод объекта в эксплуатацию. Для этого необходимо закончить все работы на объекте, распределить ресурсы, подключить коммуникации. На этом этапе:

Готовый объект недвижимости сдается в эксплуатацию, заказчику передается полный пакет документации на него.

Любое строительство предполагает финансовые вложения. Подготовка проектной документации составляет 2–5 % от общей стоимости строительства. Чтобы минимизировать риски, связанные со строительством, необходимо тщательно подойти ко всем этапам реализации проекта.

За его разработкой следует обращаться к профессионалам, способным оценить риски, минимизировать влияние неблагоприятных факторов, составить всю необходимую документацию в соответствии с требованиями законодательства и получить требуемые согласования и разрешения.

14.4) снос объекта капитального строительства — ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства , в том числе его частей; 15) инженерные изыскания — изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования

Основные этапы реализации проекта

Подготовка и сбор технических условий, градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), результатов проведения публичных слушаний и других документов в зависимости от расположения и специфики будущего объекта строительства.

— Предпроектные работы (эскизный проект)

Определение Технико-экономических показателей будущего объекта, выбор варианта посадки здания на участке и разработка предварительной концепции основных архитектурных решений.

Подготовка топосъемки и геологических работ, проведение работ по инженерному обследованию зданий в случаях реконструкции либо сноса существующих зданий в рамках реализации инвестиционного проекта.

2. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ

Данный этап включает в себя проектирование на основании исходно-разрешительных документов и результатов изысканий: от подготовки Технического задания до получения положительного заключения экспертизы

Подготовка совместно с проектно-изыскательскими организациями задания на разработку проектно-сметной документации, проводим ее согласование.

— Определение по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемов, этапов и стоимости проектных работ;

Осуществление выбора, преимущественно по результатам проведения конкурса, проектной организации, заключаем договора на разработку проектной документации

— Организация выполнения проектной и рабочей документации проекта

Координация работ подрядных организаций в увязке архитектурно-планировочных, объемно-пространственных, технических решений и др. нормативных требований при выполнении комплекса проектных работ.

Организация в установленном порядке согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации, а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы.

3. ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

— Разрешение на строительство

Формирование полного комплекта документов необходимых для получения Разрешения на строительство объекта в соответствии с градостроительным кодексом Российской Федерации.

— Выбор Генерального подрядчика(подрядчика)

Проведение тендера и выбор Генподрядной организации, отвечающей требованиям Заказчика. Подготовка договора Генерального подряда с обязательными приложениями, включая графики производства работ и финансирования.

Контроль за строительством объекта, включая оценку качества выполнения работ, соответствие требованиям проекта и контроль за формированием исполнительной документации.

Контроль за освоением Генподрядчиком выделенных средств на строительство. Проверка соответствия фактически выполненных объёмов работ с заявленными объёмами подрядчика за отчетный период.

4. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА

— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Осуществление ввода в эксплуатацию объекта, получив разрешение в органах власти в соответствии с законодательством, при этом организуем и принимаем участие в работе приемочной комиссии по законченному строительством объекту, предоставляя полный пакет документации.

Полный комплекс мероприятий по завершении строительно-монтажных работ, включающий в себя работы с органами местного самоуправления и ресурсо снабжающими организациями, структурами БТИ, Ростехнадзора и др.

— Передача введенного в эксплуатацию объекта инвестору

Передача объекта инвестору (уполномоченной инвестором структуре) в эксплуатацию, предоставляя полный пакет исполнительной документации; Определение режима эксплуатации объекта в период опробования и приемки;

Осуществление строительства , реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства . Градостроительный кодекс Российской Федерации в действующей редакции. ГРК РФ 2016. Комментарий по ст. 52. … 1. Строительство , реконструкция объектов капитального строительства , а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. … 3.2. В случае выдачи разрешения на отдельные этапы строительства , реконструкции…

Служба технического заказчика

Допустим, вы — застройщик, который обладает собственным штатом специалистов со знаниями градостроительного, гражданского, земельного, природоохранного, административного и иных кодексов. При этом вы готовы в полной мере нести уголовную, административную и финансовую ответственность за их действия, а также за безопасность и устойчивость возводимого объекта. Поздравляем! Сторонняя (внешняя) служба технического заказчика вам не требуется!

Однако если для вас важен спокойный сон по ночам, важно иметь возможность защитить свою деловую репутацию и компенсировать финансовые потери после возмещения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, то привлекайте внешнего технического заказчика.

В компании «Лаату» имеется специализированная служба технического заказчика, готовая всегда прийти на помощь заказчику в вопросах охраны деловой репутации, качества и безопасности возводимого объекта!

Остановимся на функциях технического заказчика более подробно и попытаемся ответить на вопросы:

• кто такой технический заказчик,
• чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика,
• для чего нужен технический заказчик,
• каковы права и обязанности технического заказчика на различных стадиях реализации проекта.

Кто такой технический заказчик

В соответствии с пунктом 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика

• заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
• подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
• предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
• утверждает проектную документацию;
• подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (функции технического заказчика).

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика

Застройщик – это лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.

Термин «заказчик-застройщик» также широко используется в деловом обороте, хотя в Градостроительном кодексе не упоминается.

В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций юридическое лицо, которому поручена организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат, именуют застройщиком. Далее указывается, что в отношениях с подрядчиками застройщик выступает в роли заказчика. По сути, в этом Положении застройщик и заказчик признаются синонимами, а в пункте 3.1.2 упоминается даже «застройщик-заказчик».

Таким образом, застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт).

Организатор же строительства должен именоваться только как технический заказчик, и никак иначе.

Для чего нужен технический заказчик

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т. д.

Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.

Схема взаимодействия технического заказчика с другими участниками строительного процесса показана на следующем рисунке:

Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта

Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.

ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве:

Далее, опираясь на вышеуказанный ГОСТ Р 57363-2016 термины «технический заказчик» и «управляющий проектом» будут употребляться как синонимы.

Этап инициирования проекта

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их снижения или устранения на раннем этапе.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:

• определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
• планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
• планирование бюджета проекта;
• планирование закупок для проекта;
• планирование качества проекта;
• планирование кадровых ресурсов проекта;
• определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
• планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
• планирование работы с возможными изменениями проекта;
• определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.

Этап реализации проекта строительства

Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:

• выбор площадки или объекта строительства и оформление правоустанавливающих документов;
  управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке;
• сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства;
  управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации;
  управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний;
• на стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генпроектировщика, а также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением;
  управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений;
  управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика (инвестора) о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования;
• на стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров;
  управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы;
• на стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, разрабатывает задание на проведение тендеров, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты;
  управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений;
  управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции;
  совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным;
  управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на:
  — производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке,
  — использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства,
  — вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов;
  управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей,
  оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика,
  готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора);
  управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров строительного подряда;
  управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.

Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве

Данный этап ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.

Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию

На этом этапе управляющий проектом:

• определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
• проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта;
• представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
• создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
• взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
• согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
• готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
• передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
• готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.

Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация

Эти этапы не являются этапами реализации проекта в строительстве, однако является существенной частью жизненного цикла объекта вплоть до его ликвидации (вывода из эксплуатации и сноса).

Эксплуатация объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Управляющий проектом (технический заказчик), совместно с подрядной организацией организует обучение персонала застройщика (инвестора) или службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.

В период гарантийной эксплуатации объекта управляющий проектом, по требованию застройщика (инвестора), контролирует исполнение обязательств участниками строительства в гарантийный период, участвует в организации и устранении дефектов, выявленных после ввода объекта в эксплуатацию, силами виновной стороны.

Права технического заказчика при реализации проекта в строительстве

Технический заказчик в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

Технический заказчик имеет права, определенные договором с застройщиком, в том числе:

• представлять интересы застройщика (инвестора) в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционно-строительного проекта;
• принимать участие в выборе участников разработки и реализации проекта в строительстве;
• иметь доступ ко всей достоверной и полной организационной, проектной и исполнительной документации, имеющей отношение к разработке и реализации проекта, ко всем участникам инвестиционно-строительного проекта и их службам, вовлеченным в проект;
• оценивать риски и влияние на проект изменений, предлагаемых застройщиком (инвестором), своевременно доводить рекомендации до ответственного представителя;
• принимать решения в рамках своих полномочий и компетенций, по всем вопросам планирования и реализации проекта в строительстве;
• осуществлять постоянный контроль за качеством проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования, конструкций, изделий и материалов;
• при необходимости приостанавливать работу по реализации проекта, в том числе производство отдельных видов строительно-монтажных работ;
• постоянно участвовать в рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками разработки и реализации проекта;
• требовать в сроки, установленные планами работ, отчеты, информацию, а также получать материалы и документы по возникающим оперативным вопросам;
• вносить предложения застройщику (инвестору) о наложении в установленном порядке взысканий и других мер административного воздействия на виновных в несвоевременном или некачественном выполнении работ, заданий и поручений управляющего проектом;
• предоставлять отчеты куратору (ответственному представителю) застройщика (инвестора);
• вносить предложения по оптимизации бюджета, сроков производства работ, корректировке решений, улучшающих качество производимых работ и/или характеристик объекта в целом.

ООО «Лаату», 2005-2022. Все права защищены.
Копирование информации запрещено. Продолжая использовать наш сайт, вы даете согласие на обработку файлов
Cookies и других пользовательских данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.
Карта сайта.

Капитальное строительство : определение, виды и этапы реализации . Строительство . Автор houser На чтение 6 мин Просмотров 1.2к. … Капитальное строительство — комплекс мероприятий по проектированию и возведению объектов , в процессе выполнения которого требуется проведение земляных и строительных работ, устройство фундаментов, создание несущих и конструкций, организация и подключение инженерных коммуникаций. Процесс капитального строительства включает в себя осуществление проектных и изыскательских работ, подготовку необходимой документации, требующейся для реализации деятельности профильного назначения, а также непосредственно сами монтажные работы.