Где утверждаются параметры разрешенного строительства

Градостроительный регламент – устанавливаемые правилами землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

• виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (напр. жилые дома, объекты торговли и повседневного обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.);
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например этажность и плотность застройки, минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, минимальная доля озелененных территорий земельного участка, минимальное количество мест на автостоянках и пр.);
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Предельные параметры при строительстве объекта #ЦССдлябизнеса

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

1. Связь градостроительного регламента и территориальной зоны

Градостроительный регламент — это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Вся территория города делится на функциональные зоны. Для каждой функциональной зоны устанавливается свой градостроительный регламент. При этом каждый земельный участок может входить в одну функциональную зону – общественно-деловую, жилую, лечебно-оздоровительную и др.

Земельное право кратко | Категории земель и виды разрешенного использования

Применительно к каждой функциональной зоне определен перечень видов разрешенного использования, которые могут быть установлены в отношении каждого из земельных участков, расположенных в данной зоне.

Таким образом, функциональные зоны и виды разрешенного использования достаточно жестко регламентируют назначение объектов, которые могут быть возведены на земельном участке (реконструированы из существующих), а также способ его использования (административно-деловой, рекреационной и т.д.)

Градостроительные регламент, в том числе, включает в себя ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, для чего устанавливаются зоны с особыми условиями использования территории.

К таким зонам относятся зоны охраны объекта культурного наследия (охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта и др), санитарно-защитные и водоохранные зоны, зоны особо-охраняемых природных территорий, зоны коммуникаций метро и т.д.

Каждой конкретной зоной предусмотрены свои ограничения хозяйственной деятельности и режима использования в отношении всех земельных участков, находящихся в границах данной зоны. Например, режимом использования охранной зоны может быть полностью запрещено строительство, либо разрешено строительство, за исключением жилых объектов, либо ограничена хозяйственная деятельность направления на причинения вреда памятникам архитектуры и др.

Соблюдение при строительстве и проектировании капитальных объектов требований (показателей) градостроительных регламентов, отображаемых в градостроительном плане земельного участка является необходимым условием для получения разрешительной документации на возведенный (реконструированный) объект капитального строительств (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию). В отсутствие такой документации построенный объект не признается государством, считается самовольным и подлежит сносу.

1. Основные принципы градостроительного зонирования.

Основные принципы градостроительного зонирования

Принцип 1 Ограничения прав собственников на использование и развитие недвижимости в интересах сообщества граждан.

Градостроительное зонирование — это система, предназначенная для установления и градостроительного регулирования прав собственников недвижимости или инвесторов только на ее использование и развитие — реконструкцию и строительство.

Первая идея состоит в том, что использование недвижимости обязательно должно регламентироваться в интересах сообщества. Недаром закон вводит следующую важнейшую норму: собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат законодательству и не нарушают права и интересы других лиц.

В этом состоит главный принцип использования — моя свобода кончается там, где начинается свобода другого собственника. Как примерить желание одного собственника сделать на своем участке курятник или хлев для содержания скота, а его соседа — организовать кафе или ресторан. Эти виды активности явно противоречат друг другу — в одном случае — это производство с неприятными запахами и грязью, а на соседнем участке должны быть приятные запахи еды и располагающая обстановка. Очевидно, что конфликт интересов неизбежен.

Основной принцип градостроительного зонирования — ограничение прав собственника в возможностях использования своей собственности в интересах сообщества, с учетом интересов других собственников — противостоит иллюзии полной свободы в использовании недвижимости. Недаром специалисты в области земельных отношений говорят, что нет более ограниченного права собственности, чем собственность на землю. Одновременно высвечиваются задачи и проблемы установления системы градостроительного зонирования в каждом конкретном месте. Суть этих задач — определить, каким образом достичь баланса интересов разных людей и групп при одновременном росте экономики и инвестиций, защите интересов местного сообщества и других противоречивых требований.

Принцип 2 — публичности градостроительного зонирования

Процедуры градостроительного зонирования, согласно которым регулируются права использования, рассматриваются заявки, осуществляются согласования и принимаются решения, определяющие выдачу разрешений на строительство, являются публичными.

Градостроительное зонирование относится к публичному типу регулирования — оно устанавливает регламенты и процедуры заранее, для всех собственников, инвесторов, заявителей в одном и том же формате и публично предъявляется городскому сообществу.

Принцип 3 — открытости и доступности информации о землепользовании и застройке

К важнейшим принципам градостроительного зонирования относится обеспечение равных прав для всех собственников, пользователей недвижимости, а также инвесторов в применении норм градостроительного регулирования, а также доступа к информации о правах использования и о возможностях строительного развития.

Градостроительное зонирование — это открытая система, предполагающая максимально возможное информирование граждан. Особенно важно, что открытость информации распространяется на картографическую часть системы, а не только на текстовые материалы. Открытость информации распространяется как на правовые вопросы регулирования, так и на технические, такие как экологические ограничения использования участков или ограничения по условиям охраны памятников истории и культуры.

Принцип 4 — участия граждан в принятии решений о землепользовании и застройке

Система градостроительного зонирования основана на принципе прямого участия жителей, предпринимателей, организаций в принятии решений, которые влияют на их благосостояние, бизнес, условия проживания. Это важнейший принцип современной системы управления, который существенным образом меняет критерии и способы разработки документов и гарантирует учет интересов всех субъектов, что закреплено во многих статьях Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Участие собственников, пользователей недвижимости, инвесторов и других субъектов в принятии решений относится к одному из главных признаков демократического отправления процедуры и характеризует наиболее привлекательную среду для ведения хозяйственной и другой деятельности и инвестирования. Поэтому градостроительное зонирование — это система регулирования, которая предполагает участие граждан в процессе принятия решений.

Принцип 5 — баланс общественных и частных интересов

Градостроительное зонирование является инструментом управления нового типа, который направлен на работу в системе партнерства. Градостроительное зонирование позволяет создать такое партнерство, решать сложные задачи соотнесения противоречивых интересов, поскольку это в равной мере необходимо всем главным его участникам — муниципалитету, нынешним и потенциальным владельцам недвижимости, инвесторам, застройщикам. Поэтому основным принципом градостроительного зонирования становится достижение баланса интересов на ином уровне по сравнению с командно-административной системой градостроительного регулирования. При каждом действии необходимо выявлять все прямо и косвенно заинтересованные в нем стороны, рассматривать все их выигрыши и проигрыши. Баланс общественных и частных интересов в регламентировании прав на использование участков и другой недвижимости, в построении и отправлении процедур градостроительного проектирования становится одним из важнейших факторов, определяющих эффективность развития всех уровней экономики — достатка семей, муниципальных и государственных бюджетов, малого, среднего и крупного частного бизнеса.

Принцип 6 — разграничения правовых и технических вопросов регулирования.

Градостроительное зонирование, восстанавливает основной демократический принцип защиты прав собственника на свое имущество путем проведения четкого отделения одной группы вопросов, касающихся прав и, соответственно, рассматриваемых в юридической сфере, от другой группы вопросов реализации права, лежащих в технической сфере. Использование недвижимости рассматривается как часть права и регламентируется правовыми, юридическими нормами (законами и местными нормативными правовыми актами), а возможность реализации права определяется проектной документацией и, соответственно, техническими стандартами и требованиями.

Принцип 7 — развития, приспособляемости градостроительного зонирования

Принцип приспособляемости градостроительного зонирования — это гибкость в выборе вида разрешенного использования, возможность отклонения от установленных регламентов и внесения изменений и дополнений в принятый нормативный правовой акт.

1. Последовательность действий по подготовке проекта правил землепользования и застройки

Последовательность действий по подготовке проекта правил землепользования и застройки

Статья 31. Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Применительно к части территории поселения или городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа.

Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения, городского округа или межселенной территории либо к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа), порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ.

Одновременно с принятием решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (далее — комиссия).

Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки обеспечивает опубликование сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». Сообщение о принятии такого решения также может быть распространено по радио и телевидению.

В указанном сообщении о принятии решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки указываются:

1) состав и порядок деятельности комиссии;

2) последовательность градостроительного зонирования применительно к территориям поселения, городского округа или межселенным территориям либо применительно к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа);

3) порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта правил землепользования и застройки;

4) порядок направления в комиссию предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта правил землепользования и застройки;

5) иные вопросы организации работ.

Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации.

По результатам указанной проверки орган местного самоуправления направляет проект правил землепользования и застройки главе муниципального образования или в случае обнаружения его несоответствия требованиям и документам, в комиссию на доработку.

Глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта.

Публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.

Продолжительность публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта.

В случае, если внесение изменений в правила землепользования и застройки связано с размещением или реконструкцией отдельного объекта капитального строительства, публичные слушания по внесению изменений в правила землепользования и застройки проводятся в границах территории, планируемой для размещения или реконструкции такого объекта, и в границах устанавливаемой для такого объекта зоны с особыми условиями использования территорий. При этом комиссия направляет извещения о проведении публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки правообладателям земельных участков, имеющих общую границу с земельным участком, на котором планируется осуществить размещение или реконструкцию отдельного объекта капитального строительства, правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу с указанным земельным участком, и правообладателям помещений в таком объекте, а также правообладателям объектов капитального строительства, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территорий. Указанные извещения направляются в срок не позднее чем через пятнадцать дней со дня принятия главой муниципального образования решения о проведении публичных слушаний по предложениям о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

После завершения публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки комиссия с учетом результатов таких публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект правил землепользования и застройки и представляет указанный проект главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Глава местной администрации в течение десяти дней после представления ему проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений должен принять решение о направлении указанного проекта в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта правил землепользования и застройки и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

1. Особенности установления градостроительных регламентов: виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости

Градостроительным кодексом РФ установлено, что градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

К параметрам, определяемым видом разрешенного использования земельного участка, можно отнести следующие:

1. Допустимые функциональные назначения зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке.

Под функциональным назначением в данном случае понимаются разрешенные параметры использования зданий, строений, сооружений, то есть конкретные возможные способы их эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

1. Потенциальные параметры застройки земельного участка.

К таким параметрам, зависящим от вида использования участка можно отнести:

a. установление минимальных и максимальных размеров участков.

b. возможная площадь застройки земельного участка, этажность строительства, плотность застройки и ряд других градостроительных режимов использования земельных участков.

3. Кадастровая стоимость земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка является главным фактором, влияющим на определение кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, в свою очередь, является одним из основных факторов, определяющих экономическую составляющую использования земельного участка.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования. Эти виды не требуют дополнительного согласования с администрацией, т.к. являются целевыми видами;

2) условно разрешенные виды использования. Требуют дополнительного согласования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

1. Назначение и состав ГПЗУ (генерального плана земельного участка).

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — вид документации по планировке территории.

Введен в действие Градостроительным кодексом РФ (от 29.12.2004г. N 190-ФЗ) взамен прежним архитектурно-планировочным заданиям и разрешительным письмам районных и городских комитетов (отделов) по градостроительству и архитектуре (п.2 ст.44 Градостроительного кодекса РФ).

Введение такого документа позволило перенести основную часть согласований на предпроектную стадию разрабатываемого проекта на объект строительства или его реконструкцию.

Градостроительный план земельного участка используется:

для разработки проектной документации,

для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

разработки проекта границ подлежащего застройке (или застроенного) участка.

ГПЗУ — это один из основных документов, который застройщик или заказчик (физические и юридические лица) обязан предоставить в проектную организацию для подготовки проектного решения на основании договора с застройщиком или заказчиком.

То есть, ГПЗУ является основанием для выполнения проектных решений по строительству и реконструкции объектов капитального строительства.

Градплан (ГПЗУ ) — готовится районным (городским) отделом по архитектуре. Выдается на основании заявления застройщика (физического или юридического лица ).

Утверждается отдельным распоряжением районной (городской) администрации.

Согласно законодательству выдача градостроительного плана земельного участка бесплатна для заявителя и производится в течение 30 дней со дня поступления заявления .

ГПЗУ выполняется на отдельный земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, установлены градостроительные регламенты в составе правил застройки .

ГПЗУ выполняется или в составе проекта межевания или в виде отдельного документа .

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) характеризует планировку территории застроенных и планируемых для строительства земельных участков, а также объектов капитального строительства, подлежащих реконструкции( за исключением линейных объектов).

С градостроительными требованиями по строительству домов на участках ИЖС и ЛПХ можно ознакомиться здесь.

Состав градостроительного плана

В ГПЗУ указывается следующая информация:

1. Кадастровый номер рассматриваемого земельного участка и , при наличии, — кадастровые номера зданий и сооружений на участке.

2. Организационно-правовая форма и наименование заявителя (для юридического лица) или фамилия, имя , отчество (для физического лица).

3. Границы и размеры земельного участка: устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

4. Зоны действия расположенных на данном земельном участке публичных сервитутов.

5. Минимальный размер отступов за пределы границ земельного участка для обозначения возможного расположения строений, зданий, сооружений за границами земельного участка.

6. Информация из Правил застройки и землепользования о разрешенных видах использования данного земельного участка.

7. Сведения о градостроительном регламенте земельного участка, если участок попадает под действие градостроительного регламента, с информацией обо всех видах разрешенного использования данного земельного участка.

8. Если участок не попадает под действие градостроительного регламента или градостроительный регламент для него не установлен, то указывается разрешенное использование земельного участка и требования к параметрам, размещению и назначению объекта строительства, находящегося на участке.

9. Информация о культурных объектах, а также объектах капитального строительства, находящихся на данном земельном участке.

10. Сведения об иных ограничениях, накладываемых на данный земельный участок.

11. Сведения о предоставленных нагрузках или заключенных договорах на инженерное обеспечение земельного участка и технических особенностях подключения объектов капитального строительства, находящихся на данном земельном участке, к инженерно-техническим сетям.

12. Границы зоны размещения планируемых объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд.

13. В составе градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

1. Какие системы выборов глав местного самоуправления Вы знаете, в чем их отличия.

Местное самоуправление – деятельность местных сообществ по вопросам местного значения. Органы местного самоуправления могут принимать самостоятельные решения в вопросах владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

1. Генеральный план развития территории, его назначение, задачи, примерный состав.

Генеральный план — это основной градостроительный документ, определяющий перспективы развития города на длительный срок. Подготовка генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов (далее также — генеральные планы) осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов.

Подготовка генерального плана поселения, генерального плана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа. Подготовка генерального плана и внесение в генеральный план изменений в части установления или изменения границы населенного пункта могут также осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.

Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;
автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.
Генеральные планы содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).

Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя:
цели и задачи территориального планирования;
перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

1. Привести пример предельных параметров разрешенного использования «Зоны многоэтажной жилой застройки»

В части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства градостроительный регламент устанавливает:

Максимальную суммарную поэтажную площадь наземной, надземной, подземной (или только наземной и надземной) части застройки во внешних габаритах ограждающих конструкций, приходящуюся на один гектар территории (плотность застройки) земельного участка;

Максимальную высоту застройки;

Максимальную долю площади земельного участка во внешних габаритах цокольной части зданий и наземных сооружений (застроенность земельного участка).

При этом отклонение от вышеуказанных параметров возможно исключительно на основе специального разрешения правительства города. Таким образом, указанные параметры необходимо учитывать при осуществлении любого нового строительства, либо реконструкции, в том числе на этапе проектирования капитального объекта.

Виды параметров │Единицы │Значения параметров │

│ │измерения│применительно к основным │

│ │ │разрешенным видам использования│

│ │ │земельных участков и объектов │

│ │ │дома в 3 — 5 │дома в 6 — 10 │

│Предельные размеры земельных участков │

│Минимальный размер │кв. м │1200 │1800 │

│Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов │

│капитального строительства в пределах земельных участков │

│Максимальный процент застройки │% │50 │30 │

│Минимальный отступ строений от │м │3 │3 │

│передней границы участка (в │ │ │ │

│случаях, если иной показатель │ │ │ │

│не установлен линией │ │ │ │

│Минимальные отступы строений от│м │8 │12 │

│боковых границ участка │ │ │ │

│Минимальный отступ строений от │м │10 │20 │

│задней границы участка │ │ │ │

│Максимальная высота строений │м │21 │35 │

│Параметры благоустройства в пределах земельных участков │

│Минимальная ширина │м │6 │6 │

│Минимальная ширина тротуара │м │1 │1 │

│Вместимость площадки для │контейнер│1 на количество│1 на количество│

│мусорных контейнеров │ │квартир от 1 до│квартир от 1 до│

│Минимальный процент озеленения,│% или кв.│23/100, но не │23/100, но не │

│включая озелененные кровли │м/кв. м │менее 10% на │менее 10% на │

│ │общей │поверхности │поверхности │

│ │площади │земельного │земельного │

│ │квартир │участка │участка │

│Минимальный уровень │лк │2 │2 │

│Высота размещения светового │м │ │ │

│а) над проезжей частью, │ │от 10 │от 10 │

│б) над пешеходными дорожками; │ │от 5,5 │от 5,5 │

│в) на стенах (бра, плафоны) │ │от 3 │от 3 │

│Максимальная высота ограждений │м │ │ │

│а) вдоль улиц и проездов; │ │1,8 │1,8 │

│б) между соседними участками с │ │1,2 │1,2 │

│передней стороны дома, │ │ │ │

│выходящей на улицу и проезд; │ │ │ │

│в) между соседними участками с │ │1,2 │1,2 │

│задней стороны дома; │ │ │ │

│г) в остальных случаях │ │1,2 │1,2 │

│Тип ограждения │- │не глухое │не глухое │

1. Привести пример предельных параметров разрешенного использования «Общественно-деловой зоны городской застройки»

Предельные параметры разрешенного использования «Общественно-деловой зоны городской застройки» города Омск.

Общественно-деловые зоны (ОД) выделены для обеспечения правовых условий использования и строительства новых объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В общественно-деловых зонах могут размещаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

1) Зона объектов административно-делового и общественного назначения (ОД-1). Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

№ п/п	Наименование размера, параметра	Значение, единица измерения, дополнительные условия
1.	Минимальные и (или) максимальные размеры земельного участка, в том числе его площадь	1) Площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома устанавливается в соответствии с муниципальными правовыми актами города Омска о нормах предоставления земельных участков 2) Максимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома — 400 кв.м на один блок
2.	Минимальный отступ от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений	В отношении земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации индивидуальных и блокированных жилых домов, от границ смежного земельного участка до основного строения — 3 м, до прочих хозяйственных построек, строений, сооружений вспомогательного использования, открытых стоянок — 1 м
3.	Максимальное и (или) минимальное количество наземных этажей или максимальная и (или) минимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка	1) Для индивидуальных жилых домов — не более 3 этажей 2) Для блокированных жилых домов — не более 4 этажей 3) Для иных объектов капитального строительства — не устанавливается
4.	Минимальный отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений	6 м при осуществлении нового строительства
5.	Максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков	III (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны
6.	Условия размещения и максимальные и (или) минимальные размеры (площадь) отдельных объектов	1) Общая площадь застройки в отношении блокированного жилого дома — не менее 75 кв.м на один блок 2) Максимальная высота сплошного ограждения индивидуальных земельных участков вдоль улиц (проездов) — 2 м, при этом высота ограждения, а также вид ограждения (строительный материал, цвет, строительная конструкция) должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала 3) Максимальная высота сквозного ограждения между смежными прилегающими к жилым домам земельными участками — 2 м, при этом ограждения должны быть сетчатые или решетчатые с целью минимального затенения территории соседнего участка 4) Станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, шиномонтажные мастерские и автомобильные мойки легковых автомобилей размещаются в составе гаражей-стоянок 5) Разрешенные объекты социального, коммунально-бытового, административного и иного назначения могут размещаться в нижних двух этажах жилых домов или пристраиваться к ним в случае, если они имеют обособленные от жилой (дворовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для организации гостевых открытых автостоянок для временного пребывания автотранспорта

2) Зона объектов здравоохранения (ОД-3).

№ п/п	Наименование размера, параметра	Значение, единица измерения, дополнительные условия
1.	Минимальный отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений	6 м при осуществлении нового строительства
2.	Максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков	V (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны
3.	Условия размещения и максимальные и (или) минимальные размеры (площадь) отдельных объектов	Максимальная торговая площадь магазинов — 400 кв.м

3) Зона спортивных и спортивно-зрелищных сооружений (ОД-4).

№ п/п	Наименование размера, параметра	Значение, единица измерения, дополнительные условия
1.	Минимальный отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений	10 м при осуществлении нового строительства
2.	Максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков	III (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны
3.	Условия размещения и максимальные и (или) минимальные размеры (площадь) отдельных объектов	Максимальная торговая площадь магазинов — 400 кв.м

1. Привести пример предельных параметров разрешенного использования «Центральной исторической зоны городской застройки»

Статья 9. Описание ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия.

1. В границах, определенных как охранная зона Плесского государственного историко-архитектурного и художественного музея-заповедника ограничения устанавливаются самим музеем-заповедником.

2. Использование земельных участков и иных объектов недвижимости, которые не являются памятниками истории и культуры и расположены в пределах зон, обозначенных на схеме, определяется:

а) градостроительными регламентами применительно к соответствующим территориальным зонам, с учетом ограничений, определенных настоящей статьей;

б) ограничениями, установленными проектом зон охраны памятников истории и культуры, а до утверждения указанного проекта – нормативными правовыми документами об использовании земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах зон.

2. До утверждения в установленном порядке проекта зон охраны памятников истории и культуры города Плес ограничения использования земельных участков и иных объектов недвижимости, которые не являются памятниками истории и культуры и расположены в границах зон, отображенных на схеме, определяются общими градостроительными регламентами для зон и содержат:

а) сохранение, как правило, линий застройки исторически сложившейся планировочной структуры, при необходимости, восстановление и закрепление градоформирующего значения исторических доминант – утраченных и частично утраченных культовых зданий и комплексов, в архитектурно-пространственной организации территории и в речной панораме;

б) принятие габаритов новой застройки, обеспечивающих масштабное соответствие с окружающей исторической средой, исключающих закрытие видовых точек на пространственные доминанты и памятники архитектуры, а также исключающих создание фона, неблагоприятного для восприятия памятников. Осуществление нового строительства по индивидуальным проектам;

в) согласование отводов земельных участков под новое строительство, проектов на новое строительство и реконструкцию, сноса существующей застройки с комитетом по охране и использованию историко-культурного наследия города;

г) ограничение интенсивности дорожно-транспортного движения и создание условий для его снижения. Запрещение расширения существующих промышленных и коммунально- складских предприятий, а также строительство новых. Исключение прокладки инженерных коммуникаций, теплотрасс и магистральных газопроводов надземным способом;

д) разработка, а при необходимости и корректировка проектов планировки (ПП) исторических территорий.

Источник: studopedia.ru

Градостроительный регламент

Градостроительный регламент – это документ, которым определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительный регламент является частью правил землепользования и застройки территории поселения или городского округа, и включает в себя следующую информацию (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ):

2) о предельных (минимальных и/или максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства;

4) расчетные показатели обеспеченности инфраструктурой (коммунальной, транспортной, социальной) и расчетные показатели территориальной доступности такой инфраструктуры (если в границах территориальной зоны предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории).

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (сформированы, образованы до установления градостроительных регламентов на соответствующую территорию), могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Однако реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования (1) указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Градостроительный регламент может быть утвержден только в отношении земель определенных категорий.

Категории земель, в отношении которых может быть утвержден градостроительный регламент

Категории земель, в отношении которых градостроительный регламент не устанавливается

— земли населенных пунктов;

— земли сельскохозяйственного назначения, за исключением сельскохозяйственных угодий;

— земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

— земли особо охраняемых природных территорий за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

— земли лесного фонда;

— земли, покрытые поверхностными водами;

— земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
• в границах территорий общего пользования;
• предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также предельные размеры таких участков, определяются уполномоченными органами власти или органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Например, предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определяются по правилам ст. 4 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с п. 4 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

Использование земель или земельных участков из состава земель лесного фонда, земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, определяется соответственно лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории в соответствии с Лесным кодексом РФ, законодательством об особо охраняемых природных территориях (ФЗ от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).

Источник: vladeilegko.ru

Градостроительный регламент на земельный участок

Градостроительный регламент устанавливает правовой режим для выделенных наделов, для всего, что находится над и под их поверхностями и используется для застройки и последующей эксплуатации объектов капстроительства. При его создании учитывается ряд условий. Рассмотрим далее, что собой представляет градостроительный регламент.

Условия

Градостроительный регламент формируется с учетом:

1. Фактической эксплуатации наделов и объектов капстроительства.
2. Возможности сочетать в границах одной зоны разные виды планируемого и существующего использования территории и сооружений.
3. Функциональных частей местности и характеристик их предполагаемого развития, которые определены в документах МО.
4. Типов территориальных зон.
5. Законодательных требований к охране культурно-исторических и прочих защищенных нормами объектов.

Действие нормативных актов

В законодательстве определяются зоны градостроительного регламента. Действие нормативов распространяется на все наделы и объекты капстроительства, которые расположены в пределах района, обозначенного на соответствующей карте. Градостроительный регламент территориальной зоны не охватывает:

1. Районы, в которых располагаются ансамбли и памятники, относящиеся к объектам культурно-исторического наследия народов РФ, в том числе вновь выявленные, решения о параметрах реставрации, воссоздания, консервации, приспособлении, ремонта, режиме содержания которых утверждаются в порядке, предусмотренном соответствующими законодательными документами.
2. Районы общественного использования.
3. Места расположения линейных объектов.

Кроме этого, административный регламент градостроительного плана не распространяется на:

1. Лесной и водный фонды.
2. Территории запаса.
3. Сельскохозяйственные угодья.
4. Особо охраняемые районы. Исключением являются земли курортов и лечебно-оздоровительных местностей.

Особые случаи

Правила землепользования и застройки (градостроительный регламент) для исторических поселений, оздоровительно-лечебных, достопримечательных и курортных мест с особыми условиями эксплуатации определяются по законодательству РФ. Уполномоченными субъектами в этих случаях являются органы государственной, региональной или местной власти. Наделы или объекты капстроительства, разрешенное использование, предельные параметры и размеры которых отличаются от приведенных в положениях регламента, могут эксплуатироваться без определения сроков приведения в соответствие. Исключением являются случаи, когда это может быть опасно для здоровья или жизни людей, окружающей среды или культурных памятников.

Реконструкция

Для объектов капстроительства, указанных в предыдущем абзаце, такая процедура может проводиться только после приведения их в соответствие с положениями либо уменьшением несоответствия. Допускается изменение вида разрешенного использования участков, отличающихся от параметров, определенных в регламенте. Это осуществляется исключительно приведением в соответствие указанных наделов положениям нормативного документа. Если эксплуатация участков и объектов продолжается и создает угрозу для жизни/здоровья населения, негативно влияет на окружающую среду и культурные памятники, на дальнейшее их использование может накладываться запрет согласно действующему законодательству.

Классификация

Существуют следующие виды градостроительных регламентов:

1. Целевой. В таких нормативных документах перечисляются все варианты допустимой эксплуатации местности, которые исходят из функционального назначения конкретной части. Оно, в свою очередь, определяется в соответствии со сложившейся ситуацией либо генеральным планом. Как правило, эти установки совпадают. Из этого следует, что на местности одного типа распространяется один градостроительный регламент. На земельный участок, расположенный, например, в одной части населенного пункта, и на надел, находящийся в другой его части, распространяются, таким образом, одинаковые нормы. Варианты эксплуатации относятся в таком документе к идеальным условиям. Имеется в виду, что территориальная зона освобождена от любых ограничений. В действительности, любая местность находится под влиянием одного либо нескольких факторов, которыми устанавливаются определенные пределы градостроительной деятельности.
2. Ограничительный. Такой градостроительный регламент выступает как дополнение к целевым нормативным документам. Они обуславливаются ограничениями антропогенного и природного характера. Такие регламенты привязываются к конкретным местностям.

В ограничительных документах определено 2 степени разрешения на эксплуатацию:

1. Запрещена безусловно.
2. Разрешена при условии выполнения комплекса мероприятий, направленных на нейтрализацию действия ограничений, или соблюдения ряда требований.

Правила землепользования и застройки

Градостроительный регламент является их неотъемлемым элементом. Кроме него, в них также включаются:

• Порядок, в соответствии с которым допускается вносить изменения и применять положения.
• Карта зонирования.

Нормативный порядок необходим для:

• Формирования условий для обеспечения устойчивого развития муниципального образования, сохранения культурно-исторических объектов и окружающей среды.
• Охраны законных интересов и прав юридических и физических лиц, в числе которых и правообладатели объектов капстроительства и наделов.
• Формирования условий для планирования территории МО.
• Усиления инвестиционной привлекательности, в том числе посредством предоставления возможности выбрать максимально подходящие варианты эксплуатации наделов и объектов капстроительства.

Ключевые положения

Градостроительные регламенты землепользования и застройки содержат информацию о:

• Проведении публичных слушаний.
• Подготовке документов по планированию местности территориальными органами власти.
• Порядке регулирования застройки и землепользования структурами муниципального управления.
• Внесении изменений в нормативные акты.
• Регулировании прочих отраслевых вопросов.

Карта

На схеме градостроительного зонирования определяются границы размещения территориальных зон. Они должны соответствовать требованиям принадлежности каждого надела определенной местности. Не допускается образование одного участка из нескольких, находящихся в разных зонах. На карте в обязательном порядке отображаются пределы местностей с особым порядком их эксплуатации, а также районов, где располагаются культурно-исторические объекты.

Разделение местности

В процессе градостроительного зонирования могут выделяться следующие зоны:

• Жилые.
• Производственные.
• Общественно-деловые.
• Транспортно-инфраструктурные.
• Сельскохозяйственного назначения.
• Особо охраняемых территорий.
• Специального назначения.
• Размещения объектов военной инфраструктуры и так далее.

Жилые массивы

В их состав могут входить зоны:

• ИЖС.
• Малоэтажных домов.
• Среднеэтажных сооружений.
• Многоэтажных домов и прочих видов.

В жилых массивах разрешено размещение пристроенных, встроенных либо стоящих отдельно объектов:

• коммунально-бытового или социального назначения;
• здравоохранения;
• образования (ДОУ, школы);
• культового назначения;
• для транспорта, в том числе гаражей;
• связанных с проживанием людей и не влияющих негативным образом на окружающую среду.

Общественно-деловое пространство

В него могут входить зоны:

• Коммерческого, общественного, офисного назначения.
• Размещения объектов коммунально-бытовой или социальной сферы.
• Обслуживания сооружений, необходимых для ведения предпринимательской и производственной деятельности и проч.

Общественно-деловая зона предназначена для размещения различных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности населения. В список сооружений, которые могут в ней находиться, могут входить гостиницы, жилые дома, многоэтажные и подземные гаражи.

Производственные и инженерно-транспортные местности

В их составе могут присутствовать зоны:

• Размещения складских и коммунальных объектов, ЖКХ, транспорта и оптовой торговли.
• Расположения производственных сооружений с разными нормативами влияния на окружающую среду и прочее.

При размещении объектов в пределах указанных территорий должны определяться границы санитарно-защитных зон согласно требованиям технических регламентов.

Сельскохозяйственные местности

В их состав могут входить зоны:

• Сельскохозяйственных угодий. К ним относят пашни, залежи, пастбища, сенокосы, территории, занятые многолетними культурами (виноградники, сады и проч.).
• На которых располагаются объекты сельскохозяйственного назначения и предназначенные для с/х деятельности, садоводства, огородничества, ЛПХ и проч.

Как правило, такие местности находятся за пределами населенных пунктов. Это обуславливается их большой площадью, а также спецификой самой деятельности, осуществляемой в их границах. Однако такие зоны могут включаться в состав территорий, находящихся в пределах населенных пунктов. В этом случае, как правило, они не занимают больших площадей.

А сельскохозяйственная деятельность ведется с некоторыми ограничениями и не имеет больших масштабов. Речь, в частности, идет о небольших садах, огородах, виноградниках и проч.

Другие местности

В составе рекреационных зон могут присутствовать местности, занятые скверами, городскими лесами, парками, садами, озерами, прудами, водохранилищами, пляжами. К ним также относятся районы, предназначенные для туризма, отдыха, занятия физкультурой и спортом. При этом последние могут находиться в границах других территорий.

К особо охраняемым местностям могут относиться районы, имеющие особое научное, природоохранное, эстетическое, историко-культурное, оздоровительное, рекреационное или иное ценное значение. В составе специальных территорий присутствуют скотомогильники, крематории, кладбища, свалки отходов и прочие объекты, размещение которых не допускается в других местностях. Кроме указанного пространственного деления, органы местной власти могут определить и иные категории. При зонировании учитывается функциональное назначение, специфика использования объектов капстроительства и участков. Данная процедура имеет ключевое практическое значение при распределении наделов на местности.

Регламент: градостроительный план земельного участка

ГПЗУ представляет собой специализированный документ, исполняющий информационную функцию. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках участка, предназначенного для застройки. Кроме этого, в документ вносятся все ограничения, предусмотренные для данного надела. Воспроизведение имеющейся информации — основная задача, которую выполняет градостроительный план. Регламент формулирует нормативные положения, параметры и прочее, а ГПЗУ их отражает применительно к конкретному наделу.

Назначение

ГПЗУ необходим для:

1. Создания проектной документации на реконструкцию или возведение объекта капстроительства.
2. Получения разрешения на сооружение здания.
3. Выдачи документа на ввод постройки в эксплуатацию.

В последнем случае исключениями являются объекты ИЖС, предусмотренные в ФЗ № 20.

Структура

В градостроительном плане земельного участка должны указываться:

1. Границы надела.
2. Пределы зон действия сервитутов (публичных).
3. Минимальные расстояния от границ надела. Такие отступы необходимы для определения мест, за пределами которых не допускается размещение сооружений, зданий.
4. Сведения о допустимом виде использования участка.
5. Требования к параметрам, назначению, размещению объекта на данном наделе. Эта информация указывается, если градостроительный регламент на земельный участок не распространяется.
6. Сведения о находящихся на наделе культурно-исторических объектах и иных сооружениях.
7. Информация о техусловиях подключения сооружений к инженерно-коммуникационным системам.
8. Границы территории предполагаемого размещения объектов капстроительства для муниципальных/государственных нужд.
9. Сведения о возможности/невозможности разделить надел.

Если на объект распространяется градостроительный регламент, в ГПЗУ должны присутствовать сведения о нем.

Порядок подготовки и выдачи ГПЗУ

Формирование плана осуществляется в составе межевого проекта либо в качестве отдельного документа. Подготовку и выдачу выполняют по заявлению пользователя, собственника или другого заинтересованного лица. Формирование или предоставление ГПЗУ выступает в качестве обязанности служащего уполномоченного органа. При этом не имеют значения цели запроса.

Не осуществляется истребование каких-либо документов, кроме тех, по которым идентифицируется личность заявителя. При обращении заинтересованного лица в уполномоченный орган для получения ГПЗУ публичные слушания не проводятся. Компетентная структура должна в течение 30 дней с даты поступления запроса подготовить и утвердить ГПЗУ. План предоставляется заявителю бесплатно.

Источник: businessman.ru