Государственное регулирование жилищного строительства это

Жилищная политика является одним из основных направлений государственной экономической политики. Объектом регулирования жилищной политики является рынок жилья и жилищные инвестиции. В экономической литературе под жилищной политикой понимается целенаправленная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления по удовлетворению потребности граждан в жилье. Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и, в значительной степени, формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

В. Даль в своем «Словаре живого великорусского языка» определял «жилье» как место, где «живут люди». С.И. Ожегов определяет жилье как «обитаемое место, где живут люди», а «жилище» — более конкретно: это «помещение, в котором живут, можно жить». Жилье было и остается продуктом труда человека, который удовлетворяет его многочисленные потребности и служит ему в течение длительного времени как никакой другой продукт труда, будь это средство производства или предмет потребления. Жилье обусловливает возможность и функционирование такого первичного и основополагающею института для развития общества, как семья.

8.4 Методы и инструменты государственного регулирования экономики.

Цели и задачи жилищной политики формулируются с учетом общих целей и задач социальной политики. Жилищная политика представляет сложную совокупность различных видов воздействий: экономических, политических, правовых, социальных. Жилищная политика — составной элемент экономической политики. Она тесно корреспондируется с политикой государства в строительном комплексе, ценовой, налоговой политикой. В основе жилищной политики государства должна лежать научно обоснованная концепция долговременного развития.

При разработке этой концепции следует принимать во внимание:

1. уровень развития производительных сил в стране и потенциальные возможности общества с точки зрения обеспеченности материальными ресурсами для удовлетворения потребности общества в жилье;
2. социальную структуру общества, интересы отдельных социальных групп;
3. соотношение финансовых возможностей государства и направление жилищной политики.

В современных условиях в развитых странах государственная жилищная политика ставит задачу обеспечения граждан доступным и комфортным жильем на основе возможности выбора формы собственности на жилье и создание благоприятной среды обитания.

В разных странах существуют различные варианты (модели) жилищной политики: либерально-реформистский, неоконсервативный и патерналистский.

Либерально-реформистский подход заключается в выделении государственных ассигнований на строительство жилья и сдаче его внаем за умеренную плату. Проведение такой политики позволяет решить проблему нехватки жилья, однако не решает проблемы его качества, так как решить ее в полном объеме за счет государственных средств практически невозможно. Более того, проведение либерально-реформистской политики в течение длительного времени порождает социальное иждивенчество в жилищной сфере и неэффективное использование финансовых ресурсов.

Жилищные права: понятие и система | А.Е. Тарасова

Неоконсервативный подход характеризуется тем, что основным способом решения жилищной проблемы является расширение индивидуального домовладения, приватизация государственного и муниципального жилья и передача управления жильем частным компаниям. Такая политика позволяет значительной части населения (среднему классу) стать собственниками жилья, однако малоимущее население имеет весьма ограниченный доступ к жилью. При реализации неоконсервативной политики ограничиваются бюджетные расходы на жилищные программы, что приводит к обострению дефицита дешевого жилья при значительных масштабах пустующего дорогого жилья.

Патерналистский подход к жилищной политике конституирует жилье как важнейшее социальное благо, которое государство или предприятие-работодатель должно предоставить бесплатно и распределить в порядке жилищной очереди. Жилье в данном случае является не товаром, а продуктом наделения, поскольку государственное регулирование всецело вытесняет рынок. В структуре собственности на жилье доминирует государственный сектор. Такая политика была характерна для СССР.

Каждый из указанных подходов может быть эффективным лишь определенный период времени и для определенных социально-экономических условий. Однако долгое применение какого-то одного варианта жилищной политики неизбежно приводит к кризису. Поэтому во многих странах для решения жилищной проблемы применяется смешанный тип жилищной политики, сочетание рынка жилья и института государственного обеспечения.

Жилищная политика в целом разбивается на два основных направления:

• жилищное направление как создание условий для реализации потребности граждан в жилье;
• коммунально-жилищное направление, связанное с предоставлением услуг ЖКК населению.

Таким образом, решение жилищной проблемы является важнейшей частью государственной политики большинства как экономически развитых, так и развивающихся стран. Способы ее решения, формы участия государства, масштабы и механизмы финансовой поддержки граждан зависят от множества факторов, среди которых выделяются:

• уровень экономического развития страны;
• уровень жизни населения и его обеспеченность жильем;
• состояние жилищного фонда страны;
• масштабы развития ипотечного жилищного кредитования;
• условия предоставления ипотечных жилищных кредитов;
• состояние сферы жилищного строительства;
• особенности законодательства, регулирующего жилищную сферу.

При разработке жилищной политики важно определить ее целевые ориентиры, а также выявить те сферы жилищного рынка, которые требуют вмешательства государства. Специалисты Фонда «Институт экономики города» определяют в качестве основных целевых приоритетов государственной жилищной политики следующие:

1. Повышение уровня жилищной обеспеченности граждан как фактор формирования стабильного общества. Мировой опыт показал, что для формирования стабильного общества важно создать слой собственников жилья, а не развивать преимущественно сектор арендного жилья. В связи с реализацией данной цели возникает ряд вопросов, ответы на которые необходимы для того, чтобы программа обеспечила достижение желаемых результатов. В их числе: определение основных параметров, характеризующих жилье, которое может считаться стандартным («справедливым») и которое подпадает под программу жилищного субсидирования; определение категорий лиц, соответствующих условиям программы, и критериев отбора участников программы. На практике, программы, направленные на перераспределение доходов и поддержку определенных слоев населения, часто увеличивают неравенство в обществе, поскольку выгоду получает лишь сравнительно небольшое число участников — в основном те, кто имеет более высокие доходы.

2. Формирование комфортных условии жизни в районах постоянного проживания населения.

3. Повышение доступности жилья. Такие программы требуют тщательного предварительного анализа жилищного рынка и выявления причин, ограничивающих возможности граждан улучшать жилищные условия. Для понимания ситуации на жилищном рынке проводится анализ по следующим направлениям:

• оценка причин недостаточного объема предложения жилья на рынке (недостатки нормативной базы, проблемы экономического характера, отсутствие земельных участков для жилищного строительства с налаженной коммунальной инфраструктурой, монопольные явления в сфере жилищного строительства, неразвитость кредитования жилищного строительства и др.);
• оценка причин неспособности населения приобретать жилье (низкие доходы населения, ограниченный объем предлагаемых ипотечных жилищных кредитов, недоступные для граждан с невысоким уровнем доходов условия кредитования, ориентация банков на высокодоходные слои населения, неразвитость жилищного рынка и др.).

4. Преодоление таких недостатков и провалов жилищного рынка, как монополизм, низкие темпы роста жилищного строительства недостаточное предложение жилья на рынке, в том числе жилья для среднедоходных групп населения и др.

5. Стимулирование экономического роста через жилищный сектор. Особое внимание развитию жилищного сектора уделяется в периоды после рецессии или депрессии в целях ускорения развития экономики. Для большинства стран с развивающейся экономикой данная цель не может быть главной, поскольку ограниченность федеральных бюджетов не позволяет направлять значительные средства в жилищный сектор.

Жилищная политика вбирает в себя три основных составляющих: концепцию, программы и экономико-правовой механизм, обеспечивающий реализацию этих программ. Не существует единственно правильной государственной и муниципальной жилищной политики. Каждая имеет свои достоинства и недостатки. Однако, выбор возможных вариантов жилищной политики не беспределен.

Жилищная политика должна обладать определенной целостностью, иначе одни инструменты жилищной политики будут мешать другим. Поэтому для разработки жилищной политики на государственном и муниципальном уровне следует знать набор возможных решений, конкретные условия их применения, их достоинства и недостатки, уязвимые точки и вопросы, на которые необходимо давать ответы.

Жилищная политика России формируется как двухуровневая система, охватывающая перспективные направления и первоочередные мероприятия, она ориентирована на перспективу, предусматривает приоритеты рыночных методов решения жилищной проблемы за счет изменения структуры нового строительства и включения в рыночный оборот потребностей социальных групп со средними доходами. Жилищная политика, проводимая в России, соответствует общему направлению — ограничение участия государства в сфере обеспечения граждан жильем, стремление переложить решение жилищной проблемы на плечи граждан.

Вопросы социального жилья как важного способа обеспечения потребности граждан, развития института сдачи внаем и его активного регулирования обсуждаются недостаточно. Сегодня в жилищной политике России преобладают либеральные подходы, основанные на развитии ипотеки как основного инструмента решения жилищных проблем населения. По уровень доходов в нашей стране и широкое распространение бедности ставят под сомнение возможность использования данного инструмента большинством граждан. Уровнями осуществления жилищной политики являются государственный и муниципальный.

В России правовыми документами в жилищной политике являются прежде всего Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы. Здесь определены уровни полномочий органов местного самоуправления и субъектов Российской Федерации, а также полномочия федеральных органов. Уровни различаются нормативно-правовой базой, масштабами и средствами реализации. Предметом федеральной жилищной политики является разработка общей концепции жилищной политики, компетенции уровней управления, определение финансовых ресурсов и экономических регуляторов.

Предметом субфедеральной жилищной политики — реализация основных направлений выработанной жилищной политики в субъекте России с учетом региональных особенностей и регулирование предоставления коммунальных услуг населению. Предметом муниципальной жилищной политики является обеспечение малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства новых жилых домов, расселение граждан из старого жилищного фонда и участие в регулировании предоставления услуг.

В отличие от государства, жилищная политика региона и муниципалитета должна отличаться конкретностью целей и приемов, позволяющих учитывать ситуацию на местах. Концепция местной жилищной политики должна быть сосредоточена главным образом на действиях местной власти и ее партнеров в сфере стимулирования экономического развития, реализации нормативных и правовых актов Российской Федерации и ее субъектов.

Планы мероприятий по реализации жилищной политики представляют собой средство ориентации текущей деятельности местной администрации и ее партнеров на решение стратегических задач. Стратегия экономического развития города призвана дать общие ориентиры жилищной политики и сформулировать приоритеты. К основным целям разработки концепции городской жилищной политики относятся:

• выявление проблем развития города, определение возможностей населения в приобретении и строительстве жилья, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц;
• создание условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурною наследия;
• создание условий для привлечения инвестиций;
• создание условий для планировки территории муниципального образования;
• анализ возможных путей решения имеющихся проблем муниципального образования.

Для разработки направлений жилищной политики необходим всеобъемлющий и полномасштабный анализ территории. Этот анализ должен включать в себя информацию об экономической и социальной сферах города, динамику развития муниципального образования, долгосрочные прогнозы на перспективу, анализ стартовых условий и исходных предпосылок их комплексного социально-экономического развития и др.

В последнее время выделяют еще одного субъекта жилищной политики — объединения домовладельцев, квартиронанимателей, союзов жилищной кооперации, кондоминиумы, кооперативы. Достоинством таких структур является их личная заинтересованность, доверие со стороны их членов, возможность получить частную закрытую информацию о реальном положении жилищного вопроса. Однако, эти организации преследуют узкие корпоративные цели и мало заинтересованы в решении жилищного вопроса с учетом интересов всех его участников. Поэтому наиболее эффективным способом решения проблем является системы согласованного участия всех уровней — государства, местных властей, корпоративных организаций.

Источник: isfic.info

Государственное регулирование жилищной сферы

Повышенная социальная значимость жилищной сферы требует активного участия государства в регулировании процессов ее функционирования и развития. В развитых странах жилищная проблема решается не только рыночными методами, но и с помощью государственной поддержки граждан, не способных по объективным причинам (низкие доходы, инвалидность и т.д.) приобрести жилье самостоятельно.

Принципы и методы государственного регулирования жилищной сферы отражаются в государственной жилищной политике, проводимой органами власти на разных уровнях управления страной. Жилищная политика основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на признании равенства участников жилищных отношений, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Государственная жилищная политика осуществляется путем формирования правовых основ развития жилищной сферы и контроля над соблюдением жилищного законодательства [55].

Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), принятых в соответствии с ЖК РФ других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления [3—19].

Согласно ЖК РФ органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

• • содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
• • используют бюджетные средства и другие финансовые источники для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
• • предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
• • стимулируют жилищное строительство;
• • обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей жилищных и коммунальных услуг;
• • обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
• • организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников, бюджетных средств и иных источников финансирования;
• • осуществляют государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;
• • осуществляют государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль.

Государственная жилищная политика формируется и реализуется на различных уровнях: федеральном, региональном, местном. На федеральном уровне осуществляются следующие полномочия в жилищной сфере: определение порядка государственного учета жилищных фондов;

установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ; определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ; определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов; определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, правового положения членов товариществ собственников жилья;

определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания; признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

установление правил пользования жилыми помещениями;

• • определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
• • правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
• • установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
• • установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;
• • осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ, проводящих региональный государственный жилищный надзор;
• • установление порядка приема и учета уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, а также порядка ведения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений;
• • осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;
• • методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);
• • осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;
• • осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
• • иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами [3].

Федеральным органом исполнительной власти, реализующим государственную жилищную политику, является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. К функциям министерства относятся координация и анализ региональных программ в сфере жилищного строительства экономкласса; организация предоставления субсидий и иных межбюджетных трансфертов субъектам РФ для обеспечения жильем отдельных категорий граждан и их семей; мониторинг обеспечения жилыми помещениями категорий граждан, установленных Федеральными законами «О ветеранах» и «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»; разработка механизмов государственной поддержки и участия государства в развитии рынка жилья экономкласса; сбор информации состояния жилищной сферы в субъектах РФ, ее обобщение и систематизация; мониторинг программ формирования рынка доступного жилья, развития жилищного строительства в субъектах РФ и др.

На федеральном уровне в 2007 г. была создана государственная корпорация — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, основной задачей которого является предоставление финансовой поддержки регионам и муниципалитетам на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда [40]. Такая помощь предоставляется с условием выполнения регионами и муниципальными образованиями действий по реформированию ЖКХ, поэтому деятельность Фонда служит своего рода рычагом оздоровления и модернизации ЖКХ и способствует созданию комфортных условий проживания граждан, повышению качества коммунальных услуг и увеличению инвестиционной привлекательности отрасли. С 2013 г. средства Фонда направляются также на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры [6].

В настоящее время в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ участвует 82 субъекта РФ (99%). Общий объем осваиваемых средств составляет 540,3 млрд (из них 385,1 млрд руб. — средства Фонда и 155,2 млрд — софинансирование субъектов РФ и собственников жилых помещений в многоквартирных домах). По программам капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) с 2008 по 2012 г. регионам предоставлена финансовая помощь в размере 214,1 млрд руб. (с учетом софинансирования субъектов и собственников жилых помещений в МКД — 295,97 млрд руб.), что позволило отремонтировать 135,36 тыс. домов (100% от заявленных к ремонтув 2008—2012 гг.), общей площадью 404,58 млн кв. м, улучшив условия проживания 17,5 млн человек [80].

Деятельность Фонда содействия развитию жилищного строительства направлена на развитие рынка жилья и земельных участков для жилищного строительства, объектов инфраструктуры, энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов для жилищного строительства. Фонд проводит аукционы по продаже права аренды переданных в его собственность в качестве имущественного взноса РФ земельных участков для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства жилья экономкласса; для размещения объектов по производству строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства. Фонд проводит конкурсы на разработку архитектурных проектов и проектной документации объектов жилищного строительства, предназначенных для граждан с различным уровнем доходов; организует разработку программного обеспечения для управления проектами жилищного строительства, производства строительных материалов. В задачи деятельности Фонда входят маркетинг, мониторинг и прогнозирование состояния первичного и вторичного рынков жилья, рынка строительных материалов, рекламно-выставочная деятельность, разработка и реализация программ стимулирования спроса на различные виды жилья. Фонд также осуществляет инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений в строительство и приобретение жилых помещений [80].

На региональном уровне регулирование жилищной сферы осуществляется путем реализации следующих полномочий:

• • государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;
• • определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ;
• • установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
• • определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;
• • определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным законодательством категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;

• • признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания;
• • определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
• • осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
• • осуществление регионального государственного жилищного надзора;
• • установление минимального размера взноса на капитальный ремонт;
• • определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
• • осуществление мониторинга применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;
• • иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.

В регионах созданы исполнительные органы власти, реализующие государственную жилищную политику. Например, в Санкт- Петербурге как субъекте РФ регулирование жилищной сферы осуществляют Правительство Санкт-Петербурга, в составе которого вице-губернатор, отвечающий за решение вопросов жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства, а также Жилищный комитет. Основные задачи Жилищного комитета включают:

• • проведение единой государственной жилищной политики Санкт- Петербурга;
• • создание отвечающей современным экономическим условиям системы управления жилищным фондом в Санкт-Петербурге и обеспечения граждан жилищно-коммунальными услугами надлежащего качества;

• проведение государственной политики Санкт-Петербурга в сфере содержания и ремонта, в том числе капитального, жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга, а также реформирования ЖКХ.

В городе создана государственная жилищная инспекция. К ее основным задачам относятся:

• • контроль за соблюдением правил пользования жилыми помещениями, правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда;
• • контроль за обеспечением населения жилищно-коммунальными услугами;
• • рассмотрение дел об административных правонарушениях в жилищной сфере;
• • координация деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере осуществления государственного контроля за соблюдением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении жилищно-коммунальных услуг.

Уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ осуществляется государственный жилищный надзор (в Санкт- Петербурге это Государственная жилищная инспекция Санкт- Петербурга).

Государственный жилищный надзор направлен на предупреждение, выявление и пресечение нарушений установленных требований к использованию и сохранности государственного, муниципального и частного жилищных фондов, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта и деятельности организаций, обеспечивающих проведение капитального ремонта многоквартирных домов, созданию и деятельности организаций, осуществляющих управление, обслуживание и ремонт многоквартирных домов, предоставление коммунальных услуг проживающим. Жилищный надзор осуществляется путем проведения проверок и принятия мер по пресечению выявленных нарушений. Кроме того, в процессе жилищного надзора осуществляется анализ и прогнозирование состояния исполнения обязательных требований участниками жилищных отношений.

Плановые проверки проводятся в соответствии с ежегодным планом проверок. Внеплановые проверки проводятся при поступлении заявлений граждан, информации от органов государственной власти и местного самоуправления о фактах нарушения требований при создании товариществ собственников жилья, при выборе управляющей организации, при нарушении управляющей организацией своих обязательств, а также о фактах нарушения в области применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги. Внеплановая проверка проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.

Особое внимание в настоящее время уделяется региональным операторам по капитальному ремонту многоквартирных домов, в связи с чем проверки их деятельности проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проверок.

Государственные жилищные инспекторы имеют право:

• 1) получать на основании мотивированных письменных запросов от органов власти, юридических и физических лиц информацию и документы, необходимые для проверки;
• 2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа о назначении проверки посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, а с согласия собственников — жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, проверять порядок создания в доме ТСЖ и его уставные документы на соответствие установленным требованиям, правомерность утверждения условий договора управления;
• 3) выдавать предписания о прекращении и устранении выявленных нарушений, в том числе об устранении в шестимесячный срок несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений установленным требованиям;
• 4) составлять протоколы и рассматривать дела об административных правонарушениях, принимать меры по предотвращению таких нарушений;
• 5) направлять в уполномоченные органы материалы для решения вопросов о возбуждении уголовных дел в случае выявленных признаков преступлений;

Органы государственного жилищного надзора могут обратиться в суд с заявлениями о ликвидации ТСЖ, о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, о признании договора управления недействительным. Юридические лица и индивидуальные предприниматели должны направлять в органы государственного жилищного надзора уведомления о начале ими деятельности по управлению многоквартирными домами или по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

Полномочия органов местного самоуправления в жилищной сфере включают:

• 1) учет муниципального жилищного фонда (ЖФ);
• 2) установление размера дохода для признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального ЖФ;
• 3) ведение учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
• 4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного ЖФ;
• 5) предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального ЖФ;
• 6) принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
• 7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения;
• 8) признание жилых помещений муниципального ЖФ непригодными для проживания;
• 9) осуществление муниципального жилищного контроля;
• 10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.

Компетенция органов местного самоуправления в жилищной сфере включает правоприменительные и контрольные функции (п. 1, 3, 5—9), нормотворческую деятельность (п. 2, 4), которая осуществляется в соответствии с федеральными и региональными нормативными правовыми актами.

Деятельность органов муниципального жилищного контроля осуществляется в виде проверок соблюдения гражданами и юридическими лицами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда. Органы муниципального жилищного контроля взаимодействуют с органами регионального государственного жилищного надзора, порядок взаимодействия устанавливается субъектом РФ. Права муниципальных жилищных инспекторов аналогичны указанным выше правам государственных жилищных инспекторов.

Источник: studref.com

Правовое регулирование жилищного строительства и развития социальной инфраструктуры

Неоднозначное положение складывается в настоящее время в сфере жилищного строительства и социальной инфраструктуры из-за несовершенства действующего законодательства.

Проблемы правового регулирования отношений в сфере жилищного строительства жилья постоянно являются объектом пристального внимания как со стороны законодателя, органов государственной власти и органов местного самоуправления, так и со стороны бизнеса и рядовых граждан.

Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» [1] [2] , принятый в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, развитию территорий, регулирует отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Законом также установлены особенности создания и деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд «РЖС») как института развития, его цели и особенности деятельности.

Целями деятельности Фонда «РЖС» являются содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес- инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприят- ных условии проживания для всех категории граждан .

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). Этот Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Однако принятие Закона о долевом строительстве не смогло в должной мере разрешить все спорные вопросы. И сегодня мы можем наблюдать ситуации в которых основные участники рынка долевого строительства допускают различного рода злоупотребления в угоду своим интересам (обман участников долевого строительства путем привлечения их денежных средств и направления их на иные цели, которые не связаны со строительством жилья, необоснованное привлечение застройщиков контролирующими органами к административной ответственности за нарушения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков, без разрешения на строительство, или опубликованием неполной информации о проектной декларации и др..). Государство, в лице своих органов, пока не в состоянии предложить стройную концепцию регулирования отношений в рассматриваемой сфере, которая бы определяла разумный баланс интересов потребителей, бизнеса и государства.

Цивилистами отмечается, что «специфика правового регулирования долевого строительства многоквартирных домов заключается в том, что данная сфера законодательства носит комплексный характер. Отдельные вопросы, связанные с процессами выделения земельных участков для строительства, возведения многоквартирных домов, подключения их к сетям инженерно-технического обеспечения, а также вопросы участия граждан в целевых программах, предусматривающих строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан, регулируются нормами жилищного, земельного, градостроительного и иного законодательства» [3] [4] .

Учитывая, такой принцип законодательства о градостроительной деятельности как принцип обеспечения сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, становится очевидным, что при строительстве нового жилья необходимо формировать благоприятную градостроительную среду исходя из учета потребностей каждой группы населения.

Жилищное законодательство оказывает регулятивное влияние на градостроительную сферу в той мере, в какой это обусловлено целями создания необходимого и достаточного для удовлетворения потребностей граждан в жилье, обеспечения развития прилегающих к жилым объектам территорий. Законодательство о стимулировании строительства жилья должно учитывать факт социального расслоения общества, исходить из необходимости учета интересов и потребностей различных социальных групп.

Предпринимаемые меры развития ипотечного строительства, разные формы кредитования жилищного строительства молодых семей очень своевременны, но реально они не могут охватить более 15-20% населения. Безусловно, такое развитие отношений на рынке жилищного строительства нельзя признать нормальным, оно требует адекватного вмешательства со стороны государства.

Согласно нормам градостроительного и земельного права предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных статьями 39.3, 39.5, 39.6, 39.9, 39.10, 39.18 ЗК РФ, при наличии правил землепользования и застройки, и только в аренду. Как в Градостроительном кодексе РФ, так и в Земельном кодексе РФ предусмотрено, что формирование земельных участков для строительства должно происходить исключительно на основе документации о планировке территории (предоставление земель для комплексного жилищного строительства, развитие застроенных территорий, строительство линейных объектов).

Следуя урбанистической направленности, законодатель ввел в Земельный кодекс РФ норму, предусматривающую, что до утверждения правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляться больше не будет, кроме города федерального значения Москва, Московской области и муниципальных образований, в которых по состоянию на 1 января 2015 года правила землепользования и застройки не утверждены, до 1 июля 2016 г.

Указанная норма не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых такие регламенты не устанавливаются, а также земельные участки, предоставляемые в соответствии с государственными документами территориального планирования.

Важное значение имеет и то, что формирование земельного участка для строительства означает не только установление его границ и разрешенного использования земельного участка, но и получение технических условий на присоединение к инженерным сетям и сооружениям. Существенно и то, что для проведения земельных торгов требуется полное формирование земельного участка (лота), что, в свою очередь, в условиях отсутствия правил землепользования и застройки требует разработки документации о планировке территории согласно ГрК РФ (определение границ земельного участка и его разрешенного использования). При формировании земельных лотов должны учитываться и результаты инженерных изысканий, что на практике по разным причинам осуществляется крайне редко.

Принципиальной урбанистической связкой является и то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это основание для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта. В связи с этим в разрешении на ввод в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [5] требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Федеральным законом от 30 декабря 2012 года № 289-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6] (далее — Закон № 289-ФЗ) установлены требования к программам комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры и их соотношению с генеральными планами поселений и городских округов. Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры — это документы, устанавливающие перечни мероприятий по строительству, реконструкции систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов, которые предусмотрены соответственно схемами и программами развития единой национальной (общероссийской) электрической сети на долгосрочный период, генеральной схемой размещения объектов электроэнергетики, федеральной программой газификации, соответствующими межрегиональными, региональными программами газификации, схемами теплоснабжения, схемами водоснабжения и водоотведения, программами в области обращения с отходами. Эти программы разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления поселения, городского округа на основании утвержденных генеральных планов поселения, городского округа и должны обеспечивать сбалансированное, перспективное развитие систем коммунальной инфраструктуры, энергетическую эффективность, снижение негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека и др..

Согласно Закону № 289-ФЗ программы комплексного развития должны быть утверждены в 6-месячный срок с даты утверждения генеральных планов соответствующих поселений, городских округов. При наличии генеральных планов поселений и генеральных планов городских округов, утвержденных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры соответствующих поселений, городских округов должны быть разработаны и утверждены не позднее 1 января 2014 года.

Результаты законотворческой деятельности должны стать основой для создания качественной жилой среды, отвечающей интересам развития страны на ближайшие десятилетия.

Государственное управление в сфере жилищного строительства и развития социальной инфраструктуры осуществляет специальный орган — Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России), действующее на основании Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1038 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» 117 . В функциях Минстроя России выработка и реализация государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере строительства, в том числе развития жилищного строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, оказание государственных услуг, управление государственным имуществом в установленной сфере деятельности.

Среди приоритетных направлений деятельности Минстроя России можно выделить, такие как поддержка отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; совершенствование приобретения жилья на рынке; ликвидация аварийного жилья; привлечение частных инвестиций, модернизация и повышение энергоэффективности объектов коммунального хозяйства; совершенствование нормативно-правовой базы строительной отрасли; улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности условий проживания; увеличение объемов жилищного строительства.

Не утихающая полемика по вопросам участия застройщиков в развитии инфраструктуры застраиваемых территорий одновременно свидетельствует, с одной стороны, о серьезной остроте проблемы, а с другой — об отсутствии удовлетворяющей интересам бизнеса, государства и общества модели регулирования такого рода отношений.

Между тем подобная модель уже существует, причем включает в себя как частноправовые, так и публично-правовые средства. Речь идет о механизме обеспечения строящихся объектов инженерной инфраструктурой (их подключения к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и т.д.).

В соответствии с действующим градостроительным законодательством архитектурное проектирование осуществляется на основании технических условий на подключение проектируемого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, которые передаются лицом, осуществляющим строительство, проектной организации в составе исходных данных для проектирования (п. 3 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ). Правила определения и предоставления технических условий подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83 . Согласно п. 4 указанных Правил технические условия подготавливаются органом местного самоуправления на основании информации о разрешенном использовании земельного участка; предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, установленных в отношении данного земельного участка; региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования; схем существующего и планируемого размещения объектов капитального строительства (тепло-, водоснабжения и водоотведения) федерального, регионального и местного значения, схем тепло-, водоснабжения и водоотведения; предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков.

1,8 СЗ РФ. 2006 г.№8.Ст. 920.

Информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения указывается органом местного самоуправления в составе градостроительного плана земельного участка (п. 7 ч. 3 ст. 44 ГрК РФ).

В настоящее время постановлением Правительства РФ от 30 апреля 2014 г. № 403 119 утвержден Исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного строительства (далее — Перечень), который был подготовлен Минстроем России.

Согласно принятому Перечню, количество всех согласований в жилищном строительстве сократилось с 240 до 134 процедур (с учетом столичных пунктов), дополнительно рассматривается возможность сокращения еще порядка 40 пунктов. Постановлением утверждены:

• — исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства;
• — порядок внесения изменений в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства;
• — порядок ведения реестра описаний процедур, указанных в исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства.

Перечень распространяется на проекты строительства многоквартирного дома, комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства, развития застроенной территории и включает процедуры, необходимые на всех этапах реализации проекта жилищного строительстве, в том числе:

• — процедуры, связанные с получением прав на земельный участок и градостроительной подготовкой земельного участка;
• — процедуры, связанные с заключением договоров о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, архитектурно- строительным проектированием;
• — процедуры, связанные с осуществлением строительства и реконструкции;
• — процедуры, связанные с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект, заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения.

Применение всех 134 процедур не является обязательным при реализации любого проекта жилищного строительства. В отношении каждого такого проекта будет применяться определенный набор и количество этих процедур.

Для строительства многоквартирного дома (от получения прав на земельный участок до регистрации прав на объект недвижимости) в отдельных субъектах Российской Федерации, например, количество процедур до этого Постановления достигало 130 (в соответствии с постановлением — не более 65 процедур), для комплексного освоения земельного участка — 160 (в соответствии с постановлением — не более 100), для индивидуального жилого дома — 35 (в соответствии с постановлением — не более 25).

Постановлением Правительства Российской Федерации предусмотрено также, что Минстрой России будет вести реестр характеристик административных процедур, включенных в указанный перечень. В реестр будут включаться, в том числе сведения о документах, которые заявитель обязан предоставить для прохождения административной процедуры, а также о сроке и стоимости прохождения административной процедуры.

По земельному законодательству возможно изъятие земельных участков в случаях ненадлежащего их использования (ст. 46 ЗК РФ). Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 23 июля 2014 г. № 171-ФЗ «Федеральный закон от 23 июля 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 17-ФЗ) в Гражданский кодекс РФ введена ст. 239.1, согласно которой, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Однако, этим же Законом внесены изменения и в Закон о долевом строительстве и статья 4 Закона о долевом строительстве дополнена нормой о том, что к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Источник: bstudy.net

Государственное регулирование рынка российского недвижимости: сущность, цели

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, по­средством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется простран­ство между различными конкурирующими вариантами землеполь­зования. РН играет важную роль в системе перераспределения фи­нансовых ресурсов государства и необходим для его нормального функционирования. Поэтому важной задачей государства является регулирование рынка недвижимости.

Регулирование рынка недвижимости — это упорядочение деятель­ности на нем всех его участников и операций между ними со стороны организаций, уполномоченных обществом на эти действия.

• охватывает различные виды недвижимости (жилые и нежилые помещения, земельные, лесные участки и другие объекты);

• охватывает всех участников рынка (продавцов, покупателей, арен­даторов, арендодателей, профессиональных посредников и др.);

• охватывает все виды деятельности и все виды операций на нем (эмиссионные, посреднические, инвестиционные, залоговые, тра­стовые и т. п.);

• осуществляется органами или организациями, уполномоченны­ми выполнять функции регулирования[1].

Регулирование РН, как правило, преследует следующие цели:

• поддержание порядка на рынке, создание нормальных условий для работы всех участников рынка;

• обеспечение соблюдения участниками законодательства при осу­ществлении операций с объектами недвижимости;

• создание и поддержание условий для справедливого налогооб­ложения объектов недвижимости, операций с ними и участни­ков РН;

• защита участников рынка от недобросовестности и мошенниче­ства отдельных лиц или организаций;

• обеспечение процесса ценообразования на недвижимость на ос­нове сбалансированного спроса и предложения;

• создание условий для инвестирования и финансирование объек­тов недвижимости, стимулирующих предпринимательскую дея­тельность в сфере недвижимости (строительство, производство);

• создание новых рынков, поддержка необходимых обществу ры­ночных структур, рыночных нововведений и т. п.;

• воздействие на рынок с целью достижения каких-то обществен­ных целей (например, для повышения темпов роста экономики, снижения уровня безработицы, решения жилищной проблемы, оздоровления экологической среды и т. д.).

Таким образом, основная цель регулирования РН состоит в обеспе­чении его устойчивости, сбалансированности и эффективности.

Конкретные цели регулирования рынка определяются текущей эко­номической и бюджетной политикой государства, состоянием эконо­мического роста и рядом других факторов, при этом также должен учитываться мировой опыт[2].

Основными принципами государственного регулирования являются:

• функциональное регулирование в сочетании с институциональ­ным регулированием по вопросам организации контроля и над­зора за деятельностью профессиональных участников рынка;

• использование механизмов саморегулирования рынка, создавае­мых при помощи государства, под его контролем;

• распределение полномочий по регулированию рынка между РФ и субъектами РФ, а также различными органами исполнитель­ной власти;

• приоритет в развитии системы инфраструктурных организаций;

• максимальное снижение и разделение рисков;

• поддержка конкуренции на рынке.

Роль государствав регулировании сводится к следующему:

• осуществление идеологической и законодательной функции (вы­работка концепции развития рынка, программы ее реализации, уп­равление программой, создание законодательных актов для разви­тия рынка);

• концентрация ресурсов (государственных и частных) на цели со­здания инфраструктуры рынка;

• установление требований к участникам РН;

• контроль за финансовой устойчивостью и безопасностью рынка (регистрация и контроль за входом на рынок, регистрация объек­тов недвижимости, надзор за финансовым состоянием строи­тельных организаций, принятие мер по их оздоровлению, конт­роль за соблюдением правовых и этических норм, применение санкций);

• создание системы информации о состоянии РН и обеспечение ее открытости для всех желающих;

• формирование системы защиты покупателей (инвесторов) от по­терь (в том числе государственные или смешанные схемы стра­хования инвестиций);

• предотвращение негативного воздействия на рынок недвижимо­сти других видов государственного регулирования (монетарно­го, валютного, фискального, налогового).

Таким образом, государство на РН выполняет функции:

• инвестора в жилищное строительство и инфраструктуру рынка;

• законодателя и идеолога при разработке программ в сфере не­движимости;

• эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

• профессионального участника рынка при осуществлении опера­ций с ценными бумагами (жилищными сертификатами, ипотеч­ными ценными бумагами и др.) и государственной собственно­стью (зданиями, сооружениями и др.);

• регулятора, устанавливающего правила и нормы функциониро­вания РН;

• контролера устойчивости и безопасности рынка посредством ре­гистрации прав и сделок с недвижимостью;

• третейского судьи (арбитра) в спорах между участниками рынка через систему судебных органов.

Система государственного регулирования рынка недвижимости вклю­чает:

1) государственные и иные нормативные акты;

2) органы регулирования и контроля. Она включает следующие ос­новные направления (см. рис. 1).

Рис. 1. Государственное регулирование рынка недвижимости

Органы государственного регулирования и контроля выполняют сле­дующие функции:

1) функцию по принятию нормативных правовых актов, которая за­ключается в издании на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации федеральных конституционных законов, федеральных законов, обязательных для исполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами и гражданами, и правил поведения, распространяющихся на неопределенный круг лиц;

2) функцию по контролю и надзору, которая включает в себя:

* осуществление действий по контролю и надзору за исполнением органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами и гражданами установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами и другими нормативными правовыми актами общеобязательных правил поведения;

* выдачу органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами разрешений (ли­цензий) на осуществление определенного вида деятельности и (или) конкретных действий юридическим лицам и гражданам;

* регистрацию актов, документов, прав, объектов, а также изда­ние индивидуальных правовых актов;

3) функцию по управлению государственным имуществом, под ко­торой понимается осуществление полномочий собственника в отношении федерального имущества, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, фе­деральным казенным предприятиям и государственным учреж­дениям, подведомственным федеральному агентству, а также управление находящимися в федеральной собственности акци­ями открытых акционерных обществ;

4) функцию по оказанию государственных услуг, которая состоит в предоставлении федеральными органами исполнительной вла­сти непосредственно или через подведомственные им федераль­ные государственные учреждения либо иные организации без­возмездно или по регулируемым органами государственной власти ценам услуг гражданам и организациям в области соци­альной защиты населения и в других областях, установленных федеральными законами[3].

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений[4].

Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

В то же время законодательство в сфере недвижимости невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле, в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и «принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации».

В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти — правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983 — 1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия «гражданское законодательство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ».

Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом[5].

В целом федеральные законы являются источниками правового регулирования. Так, среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления жилищной политики. Этот Закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.

Закон от 24 декабря 1992 г. определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Законом также расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного строительства. В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную собственность», в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами.

Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе реализации конституционного права на жилище, расширяя права собственников жилых домов и жилых помещений.

В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22 — 28) и др.

Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним состоит из ГК РФ, указанного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ. Субъекты РФ принимают правовые нормативные акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

ГК сориентирован на создание в стране государственной системы регистрации прав на недвижимость европейского типа:

«Права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» (ст. 131). Ту же формулировку можно увидеть и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В качестве генерального направления выбрано создание в стране кадастровой системы, но фактически в настоящее время можно говорить лишь о постепенном формировании системы кадастра по мере поступления недвижимости в рыночный оборот. Именно по такому пути идет становление кадастра в Москве, Санкт — Петербурге и других субъектах Федерации. Это самый реальный вариант его создания, требующий весьма продолжительного времени для формирования его в полном объеме.

В отличие от стран с развитыми системами регистрации прав на недвижимость и отлаженными процедурами перехода прав на недвижимость для российского рынка недвижимости характерны более высокие издержки проведения сделок. Однако если система регистрации все же сформирована и процедура передачи прав однозначно определена и четко сформулирована, тем не менее проведение практически любой сделки с недвижимостью требует значительно больших затрат времени и средств на предварительное изучение объекта, на проведение процедур, связанных с передачей прав на недвижимость, чем при сделках с другими товарами. Субъекты Федерации также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Цель жилищной реформы состоит в поэтапном переходе к снижению уровня бюджетного дотирования жилищной сферы и создании эффективно функционирующей многосекторной, социально-ориентированной цивилизованной рыночной среды при условии реализации спроса на частное и социальное жилье, роста качества предоставленных населению жилищно-коммунальных услуг, соблюдения принципов социальной приемлемости.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного строительства являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям.

Источник: studopedia.ru

Государственное регулирование жилищной сферы

Государственная жилищная политика в условиях рыночного хозяйства — это система единых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными учреждениями и общественными организациями в центре и на местах в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям.

Более высокой ступенью развития государственного регулирования является целевое программирование, т.е. комплексное использование в общих целях раз личных программ решения краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных задач. В них определяется последовательность решения задач, обозначаются органы власти, ответственные за исполнение этих программ, указываются источники финансирования.

При разработке программ и осуществлении жилищной политики Российская Федерация не изыскивает каких-то оригинальных путей. Она следует проторенным курсом, учитывающим мировой опыт, тем более, что практически во всех странах с развитой рыночной экономикой реально осуществляются подобного рода целевые программы. Как правило, ответственными за целевое планирование и целевое программирование являются государственные учреждения, разрабатывающие программы и осуществляющие контроль за их реализацией. Программирование преобразований в жилищной сфере позволяет использовать все средства государственного регулирования и избежать противоречивости и несогласованности мероприятий отдельных государственных органов в центре и на местах.

Постановлением Правительства РФ «О федеральной целевой программе «Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»[117] , подготовленной в 1995 г. решалась проблема строительства жилья гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера в связи со свертыванием производственных программ по освоению Северных природных ресурсов. В соответствии с реализацией этой программы предполагалось создавать нормальные жилищные условия для бывших работников Севера.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации разработана в 1996 г. федеральная целевая программа «Свой дом»[118]. Реализация федеральной целевой программы «Свой дом» должна была создать организационные, правовые и финансовые предпосылки для ускоренного решения жилищной проблемы, обеспечения всех категорий граждан доступным жильем за счет разработки и применения механизмов долгосрочного кредитования застройщиков, обобщения и использования опыта, накопленного субъектами РФ, по привлечению средств населения, раз вития малоэтажного строительства. Источниками финансирования должны были стать средства федерального и местных бюджетов, внебюджетные средства. В про грамме признано целесообразным расширение строительства индивидуальных жилых домов по новым технологиям с учетом того, что стоимость 1 кв. м. жилья не будет превышать среднего двух месячного дохода на душу населения в субъектах Федерации.

Реализация этой программы отягощена отсутствием достаточных финансовых средств в бюджетах всех уровней, недостаточно эффективным привлечением и использованием в жилищной сфере личных сбережений граждан, неотработанностью основных элементов финансово-кредитного механизма программы «Свой дом», и в первую очередь, системы ипотечного кредитования — важнейшего направления в решении жилищной проблемы практически всех слоев населения. Программа реализовывается в незначительных объемах и в основном за счет средств местных бюджетов и средств, привлекаемых из внебюджетных источников.

Государственная поддержка отдельных категорий граждан, перед которыми государство в соответствии с существующим законодательством имеет определенные обязательства, — военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, северяне, вынужденные переселенцы, граждане, пострадавшие от аварий и стихийных бедствий и некоторые другие группы населения, — осуществляется специальными федеральными программами по обеспечению их жильем. За последние годы количество граждан этой категории, нуждающихся в жилье, увеличилось.

На решение жилищных проблем военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, направлена специально разработанная федеральная целевая про грамма «Государственные жилищные сертификаты», которой предусмотрено в период 1998-2002 годов обеспечить жильем 210 тыс. семей военнослужащих, увольняемых с военной службы при проведении военной реформы, и граждан, уволенных с военной службы. По этой программе Госстрой России является Государственным заказчиком. Программе присвоен статус президентской и она находится под личным контролем Президента Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации «О реформировании жилищно-коммунального хозяйства» от 28 апреля 1997 г. № 425 одобрена концепция реформы в области жилищных отношений. Концепция определяет цели и основные пути реорганизации жилищно-коммунального хозяйства, включая совершенствование системы управления, обеспечение государственного регулирования и контроля в этой сфере, укрепление социальной защиты населения.

Правительством РФ утвержден целый ряд важных решений, в частности, сформирована правительственная комиссия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, которую возглавил Первый заместитель Премьер-министра;

• внесены изменения в порядок распределения трансфертов из федерального бюджета между регионами, чтобы повысить заинтересованность регионов в ускорении жилищных реформ (утверждены постановлением правительства №621 от 26 мая 1997г.);

• подготовлен проект программы демонополизации жилищной сферы;

• введена система федеральных жилищных стандартов, которые служат для местных органов государственного управления четкими ориентирами в процессе проведения жилищной реформы и экономии бюджетных средств;

• предприняты новые шаги в процессе укрепления Федеральной энергетической комиссии и расширения нормативно-правовой базы, регулирующей цены на коммунальные услуги, связанные с использованием энергоресурсов, в том чис ле регулирующей плату за отопление и снабжение населения горячей водой;

• и в 14 городах страны начато осуществление на экспериментальной основе программы ускоренных реформ жилищной сферы.

В жилищной сфере Российской Федерации в ходе проводимых реформ про изошли существенные изменения, которые являются составной частью общеэкономических преобразований в стране. Реформирование жилищного сектора проводилось по следующим основным направлениям:

• реформа прав собственности на жилье;

• реформа арендного сектора жилья;

• реформа строительного сектора;

• реформа жилищно-коммунального хозяйства;

• реформа землепользования и градостроительного регулирования;

• реформа системы жилищного финансирования;

• создание инфраструктуры рынка жилья.

Перечисленные выше направления — составная часть общеэкономических преобразований.

Были разработаны и приняты законы, в которых предусмотрены отдельные нормы, учитывающие изменения в жилищной сфере.

Ход и итоги реализации федеральных целевых программ по строительству жилья сегодня вызывают серьезные опасения.

Классификация жилищных фондов Изменение государственной жилищной политики в рыночных условиях внесло существенные коррективы в классификацию жилищных фондов. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» дает классификацию жилищных фондов по их принадлежности к виду собственности:

• частный жилищный фонд[119], находящийся в собственности граждан и находящийся в собственности юридических лиц;

• государственный жилищный фонд[120]:

— ведомственный фонд, находящихся в хозяйственном ведении федеральных государственных предприятий, учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; фонд, находящийся в собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, принадлежащий соответствующему субъекту федерации;

• муниципальный жилищный фонд[121], находящийся в собственности районов, го родов, входящих в административно-территориальные образования, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий и учреждений;

• общественный жилищный фонд[122], состоящий в собственности общественных организаций;

• жилищный фонд, находящийся в совместной собственности или общей долевой собственности[123] различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Если в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» выделяется пять видов жилищных фондов, то по Жилищному кодексу РСФСР их количество было только четыре (государственный, общественный, фонд жилищно-строительных кооперативов, индивидуальный). Изменилась и интерпретация фондов. Конституция РФ расширила состав жилищного фонда социального использования.

Если по закону «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 12) он включал государственный, муниципальный и общественный жилищные фонды, то по ст. 40 Конституции Российской Федерации его перечень уже не является закрытым, исчерпывающим, и может содержать и другие виды жилья.

В Гражданском кодексе РФ жилищные фонды подразделяются в зависимости от форм собственности. Так, выделяются фонды, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, находящиеся в государственной и, наконец, в муниципальной собственности.

Правовая несбалансированность одновременно действующих законодательных актов в части классификации жилищных фондов внесла путаницу, в дебрях которой способны разобраться лишь высококвалифицированные профессионалы Пред стоит законотворческая работа по приведению жилищного законодательства к нормам Гражданского кодекса РФ, чтобы принадлежность, порядок владения, пользования и распоряжения жильем соответствовали гражданскому законодательству.

Функции государства и органов местного самоуправления по реализации жилищной политики Государственная жилищная политика осуществляется Правительством РФ и органами государственного управления субъектов Российской Федерации.

На федеральном уровне государство обеспечивает

• формирование государственной политики в этой сфере экономики;

• разработку федеральных законодательных и иных нормативных правовых актов, норм, правил и государственных стандартов качества, строительства, эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции жилых объектов и объектов социальной инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства;

• согласование деятельности государственных органов, осуществляющих жилищную политику на уровне субъектов Российской Федерации;

• анализ и обобщение тенденций реализации жилищной политики на основе государственной статистической и бухгалтерской отчетности;

• координацию деятельности по переходу к новым тарифам оплаты жилья и коммунальных услуг;

• разработку федеральных стандартов строительства, содержания жилья, обеспечивающих соблюдение качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг и использования их в качестве нормативов при заключении договоров между подрядчиками и заказчиками.

В совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Феде рации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, проблемы разграничения государственной собственности, а также административное, жилищное, земельное законодательство.[124]

На уровне субъектов Российской Федерации жилищная политика и государственное регулирование жилищным и коммунальным хозяйством осуществляется соответствующими органами управления субъектов Российской Федерации, наделенными необходимыми полномочиями (министерство, комитет, департамент, государственная жилищная инспекция субъекта Российской Федерации и другие).

Функции местного самоуправления в реализации жилищной политики раскрываются в связи с реализацией государственной программы «Жилище», предусматривающей структурные изменения и в области управления и обслуживания жилищного хозяйства. Главное здесь — передача органам местного самоуправления полномочий государства, в том числе и прав собственности на жилищные объекты.

Органы местного самоуправления, как органы власти возникли из системы Советов народных депутатов. В последствии был принят Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 28 августа 1995 г. № 154- Ф3[125]. Закон устанавливает, что «местное самоуправление осуществляется на селением через представительные органы власти, соответствующие органы управления — местную администрацию, местные референдумы, собрания (сходы) граждан, иные территориальные формы непосредственной демократии, а также органы территориального общественного самоуправления населения» (ст. 2).

К объектам муниципальной собственности относятся практически все объекты жилищного назначения, нежилые помещения в домах жилищного фонда, объекты инженерной инфраструктуры и другие объекты, непосредственно осуществляющие коммунальное обслуживание населения и находящиеся на соответствующей территории. В зависимости от статуса органов местного самоуправления они наделены определенными функциями.

Поселковые администрации устанавливают в соответствии с законодательством порядок передачи и продажи жилья в собственность граждан и организаций, сдачи жилья в аренду, распределяют в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляют им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда, решают вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдают ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам.

Районные и городские администрации устанавливают в соответствии с законодательством местные налоги, сборы, цены и тарифы на товары и услуги, производимые и оказываемые муниципальными предприятиями, распределяют в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Они предоставляют им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда, решают вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности. Кроме того, выдают ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам.[126]

Таким образом, практически большинство вопросов жилищных правоотношений, ранее относившиеся к ведению государства с началом рыночных реформ переданы субъектам федерации и органам местного самоуправления.

Источник: infopedia.su