Информация о предельных параметрах разрешенного строительства где взять

Параметры разрешенного строительства на земельные участки устанавливаются правилами землепользования и застройки муниципального образования (далее – ПЗЗ МО). В случае, если застройщик планирует осуществить строительство объекта капитального строительства, параметры которого не соответствуют ПЗЗ МО (размеры земельных участков меньше установленных минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятны для застройки), он вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в Администрацию муниципального района Смоленской области либо в Администрацию городского поселения, городского округа Смоленской области (далее – Администрация) с соответствующим заявлением.

Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний несет застройщик, заинтересованный в предоставлении такого разрешения.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

На основании заключения о результатах публичных слушаний Администрация выдает разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или отказывает в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.

Административный регламент предоставления муниципальной услуги по выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и контактные телефоны должностных лиц, отвечающих за предоставление этой услуги, размещаются на официальном сайте муниципального образования.

Источник www.smoladmin.ru

Внесение изменений в правила землепользования и застройки ПЗЗ по новым правилам 2022 года

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования. По нему можно понять, можно ли строить на конкретном участке, какие характеристики допускаются для объекта застройки. На основании данных ПЗЗ осуществляется получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). ГПЗУ входит в обязательный список документации для проектирования и согласований при возведении новых строений, реконструкции недвижимости.

Читайте в материале, какую информацию содержат Правила землепользования и застройки, как правильно читать и понять обозначения карт зонирования, когда и как допускается изменение ПЗЗ.

Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

• описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
• карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
• регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.

На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.

Чтобы самостоятельно изучить ПЗЗ и узнать, какие ограничения введены для участка, необходимо знать основные определения. Они указываются в Общей части ПЗЗ. Например, в столице ПЗЗ утверждены Постановлением № 120-ПП (скачать). Обозначения и ограничения на картах зонирования отменены следующим образом:

• для определения статуса участка и строительных ограничений используются буквенные и числовые обозначения (например, индекс «Ф» предусматривает зону сохраняемого землепользования, а «Н» – зоны, для которых не установлены регламенты);
• для идентификации вида разрешенного пользования и строительства используются числовые коды (например, для магазинов с площадью до 5000 кв.м. применяется код 4.4.0, а для размещения хостелов код 4.7.1);
• для обозначения зон, чьи регламенты действовали на момент утверждения ПЗЗ, применяется красный цвет.

Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.

Комментарий эксперта. Срок действия ГПЗУ составляет 3 года. Внести изменения после получения ГПЗУ крайне сложно, либо вообще невозможно. Поэтому получение ГПЗУ можно отложить, если застройщику (заказчику) нужно пройти внесение изменений в ПЗЗ. Поэтому перед проектированием можно провести предварительный анализ ПЗЗ, пройти процедуру изменений.

Такие услуги оказывает наша компания.

В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos.ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

Градостроительный план земельного участка выдается по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ № 741/пр (скачать). В документе будут следующие сведения:

• номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
• основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
• местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
• площадь, кадастровый номер;
• сведения об объектах, уже расположенных на земле;
• сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
• сведения о проекте планировки или межевания территории;
• чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

• сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
• основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
• предельные размеры участка, площади;
• минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
• максимально допустимая высота и этажность строения;
• предельный процент застройки в границах участка;
• предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

Комментарий эксперта. Для подготовки ГПЗУ используется карта градостроительного зонирования и проект застройки территории. Эти документы разрабатываются одновременно с ПЗЗ, входят в их состав. Запрещено строить объект, если его вид и разрешенный вид пользования не соответствует указанным документам.

Такие же проблемы возникнут при реконструкции, если решения проекта предусматривают выход за предельно допустимые показатели площади, высоты, этажности, отступов. По этой причине основным способом обхода или устранения ограничений является внесение изменений в ПЗЗ.

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2.4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

• оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
• документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
• предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
• для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
• по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
• окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
• изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Комментарий эксперта. В некоторых случаях ПЗЗ допускают выдачу разрешений на отклонение от предельно допустимых параметров строительства. Его нужно получать через Городскую комиссию по градостроительной деятельности, обосновав целесообразность возведения или реконструкции объекта с отступлением от требований. На начальной стадии проектирования нужно выбрать оптимальный вариант для застройщика – получать разрешение на отклонение, либо вносить изменения в ПЗЗ. Специалисты компании Смарт Вэй имеют в опыт в прохождении процедур изменения ПЗЗ, помогут выбрать оптимальный вариант защиты.

Источник mosoblreg.ru

Разрешение на отклонение от предельных параметров строительства

Разрешение на отклонение от предельных параметров (ОПП) строительства – особое допущение, которое устанавливает возможность отступлений от градостроительных регламентов.

Документ выдает региональный комитет по градостроительству и архитектуре или местная администрация (зависит от того, где находится объект). Так при расположении участка в Москве нужно обращаться в Главное управление архитектуры и градостроительства.

Зачем нужна госуслуга

Разрешение ОПП в ряде случаев становится единственной возможностью возвести постройку:

• сильно вытянутая форма или неправильная конфигурация участка;
• чересчур маленькая площадь;
• неблагоприятные инженерно-геологические характеристики.

Такой документ требуется, когда необходимо изменить минимальные отступы от границ участка, предельную высоту объекта или максимальный коэффициент плотности застройки.

В этих случаях без корректировки не обойтись. С подобными ситуациями сталкиваются на этапе планирования постройки или при регистрации прав на уже существующий объект.

Общий регламент оформления разрешения на ОПП регулируется на законодательном уровне. В частности необходимо учитывать положения ст. 40 Градостроительного кодекса.

Какие документы необходимы

Разрешение на ОПП выдается на основании заявления застройщика. К заявке необходимо приложить:

• паспорт заявителя/представителя;
• доверенность на представителя, заверенная нотариусом;
• учредительные бумаги юрлица (если застройщик юридическое лицо);
• согласие на обработку персональных данных;
• правоустанавливающие документы на землю;
• проектная документация и планы, которые обосновывают необходимость ОПП при соблюдении других технических регламентов, обеспечивающих безопасность объекта;
• копии градостроительного и кадастрового планов.

Заявление и все нужные бумаги может отправить любое юридическое или физическое лицо при наличии полномочий, то есть непосредственно владелец участка или его уполномоченный представитель. Документация предоставляется в печатном виде и на электронных носителях.

Нужна помощь в подготовке документов? Обращайтесь в компанию «Геомер Групп». Мы проконсультируем по всем вопросам, поможем разработать проект в соответствии с техническими регламентами, соберем нужную документацию и представим ваши интересы в государственных ведомствах. Результат нашей работы – готовое разрешение на ОПП и Ваша возможность зарегистрировать построенный объект по всем нормам закона.

Схема действий

Успешное получение разрешения напрямую зависит от правильного оформления документации и юридически обоснованной позиции. Вот почему в этих случаях важно профессиональное правовое сопровождение, которое вы можете получить в ООО «Геомер Групп». Наша команда подготовит все необходимые заявления и обоснования, чтобы вы могли получить разрешительную документацию в короткий срок.

Общая схема работы с такими обращениями выглядит следующим образом:

1. Вы записываетесь на консультацию, во время которой мы отвечаем на все вопросы, обсуждаем вашу задачу и делаем расчет стоимости нужных вам услуг.
2. Мы подписываем договор, получаем предоплату и приступаем к работе.
3. Наш сотрудник помогает составить заявление, подготовить нужные бумаги и(или) проверяет их оформление.
4. По доверенности мы направляем заявление и документацию в уполномоченное государственное ведомство для регистрации заявки.
5. Комитет рассматривает пакет документов, выносит обоснованное решение и готовит заключения.

По результатам рассмотрения документов застройщик получает разрешение на ОПП по установленной форме или обоснованный отказ.

Когда могут отказать и что делать в таких ситуациях

Заявление на ОПП должно быть рассмотрено в установленный законом срок, приостановка госуслуги не допускается. Госслужащий может только сразу отказать в приеме заявки, если заявитель не предоставляет все нужные документы.

Если госорганы считают, что заявка не соответствует нормам, они направляют отказ. Основания при этом могут быть разными:

• размер участка соответствует минимально допустимому или превышает его;
• заявитель предоставил ложные сведения или оформил документы неправильно;
• характеристики участка благоприятны для застройки;
• отклонения, на которые подана заявка, недопустимы при строительстве на приаэродромной территории;
• участок находится на территории зоны охраны объектов культурного наследия и пр.

При отказе застройщик имеет право подать жалобу на действия госслужащих, чтобы урегулировать вопрос в досудебном порядке. Кроме того, допускается подача искового заявления в судебный орган. Эти две схемы действий не являются взаимоисключающими. То есть при необходимости вы можете одновременно подать заявление для досудебного обжалования и иск для разбирательств в суде.

Обращаться с жалобами также можно при нарушениях сроков регистрации заявки на госуслугу или сроков ее предоставления, необоснованном отказе в рассмотрении вашего заявления, нарушении сроков выдачи документов и пр.

Сколько стоит услуга?

Стоимость услуги рассчитывается в зависимости от ряда факторов:

• тип объекта;
• полнота пакета документов;
• объем работы.

Примерные расценки вы можете посмотреть в прайсе на сайте. Получить точный расчет цены можно во время консультации, когда наши сотрудники узнают подробности вашей задачи. Записывайтесь через онлайн форму или по номеру ☎ +7 (495) 481-49-21 .

Источник geomergroup.ru