Инвестиции в строительстве относятся

Инвестиционная деятельность в той или иной степени присуща любому предприятию. В условиях рыночной экономики возможностей для вложения денежных средств довольно много. Вместе с тем любая фирма имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Ситуация на инвестиционном рынке России в основной капитал в 2010 г. складывается таким образом, что 41% инвестиций приходится на собственные средства предприятия, 59% — привлеченные средства, а доля инвестиций из-за рубежа составляет лишь 3,7%. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля с помощью привлечения все новых инвесторов.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ И ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 5
1.1. Инвестиции, их классификация и структура 5
1.2. Инвестиционная деятельность, признаки, сущность, направления 10
1.3. Источники финансирования инвестиционной деятельности предприятия и их характеристики 13
ГЛАВА 2. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 21

Экономика и инвестиции в строительстве объектов промышлености и энергетике

2.1. Источники формирования инвестиционной деятельности в сфере строительства 21
2.2. Основные направления инвестиционной деятельности в строительстве 27
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 32
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 34

Прикрепленные файлы: 1 файл

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ИСТОЧНИКИ ЕЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Инвестиционная деятельность в той или иной степени присуща любому предприятию. В условиях рыночной экономики возможностей для вложения денежных средств довольно много. Вместе с тем любая фирма имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Ситуация на инвестиционном рынке России в основной капитал в 2010 г. складывается таким образом, что 41% инвестиций приходится на собственные средства предприятия, 59% — привлеченные средства, а доля инвестиций из-за рубежа составляет лишь 3,7%. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля с помощью привлечения все новых инвесторов.

Целью данной работы является изучение инвестиционной деятельности в сфере строительства и выявление источников ее финансирования.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

— раскрыть сущность инвестиций;

— выявить основные признаки, направления и виды источников финансирования инвестиционной деятельности;

— определить источники формирования инвестиционной деятельности и ее основные направления в сфере строительства;

— изучить результаты инвестирования в строительство;

Объектом исследования являются источники финансирования инвестиционной деятельности.

Предметом исследования являются источники финансирования инвестиционной деятельности в сфере строительства.

Структура курсовой работы обусловлена поставленными в исследовании задачами. Глава первая посвящена теоретическому анализу проблемы финансирования инвестиционной деятельности. Во второй главе работы анализируется инвестиционная деятельность в строительной сфере.

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ И ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1. Инвестиции, их классификация и структура

Инвестиции — относительно новый для нашей экономики термин. В рамках централизованной плановой системы использовалось понятие «валовые капитальные вложения», под которыми понимались все затраты на воспроизводство основных фондов, включая затраты на их ремонт.

Инвестиции — более широкое понятие. Оно охватывает и так называемые реальные инвестиции, близкие по содержанию к нашему термину «капитальные вложения», и «финансовые» (портфельные) инвестиции, то есть вложения в акции, облигации, другие ценные бумаги, связанные непосредственно с титулом собственника, дающим право на получение доходов от собственности.

Помимо такого разграничения инвестиции имеют и более разветвленную структуру:

1. Нефинансовые инвестиции.

Инвестиции в нефинансовые активы включают в себя следующие элементы:

• инвестиции в основной капитал;
• затраты на капитальный ремонт;
• инвестиции в нематериальные активы (патенты, лицензии и т. д.);
• инвестиции в прирост запасов материальных оборотных средств;
• инвестиции на приобретение земельных участков и объектов природопользования.

2. Инвестиции по формам собственности.

Под структурой инвестиций по формам собственности понимаются их распределение и соотношение по формам собственности в общей их сумме, т. е. кому они принадлежат: государству, муниципальным органам, частным юридическим или физическим лицам, или к смешанной форме собственности.

3. Инвестиции по отраслям экономики.

Под отраслевой структурой — понимается их распределение и соотношение по отраслям промышленности и экономики в целом. Ее совершенствование заключается в обеспечении пропорциональности и в более быстром развитии тех отраслей, которые обеспечивают ускорение НТП во всем народном хозяйстве РФ.

4. По источникам финансирования.

Под структурой инвестиций по источникам финансирования соответственно понимаются их распределение и соотношение в разрезе источников финансирования (собственные, заемные, привлеченные). Совершенствование этой структуры инвестиций заключается в повышении доли внебюджетных средств до оптимального уровня.

5. Технологическая структура

Под технологической структурой — понимаются состав затрат на сооружение какого-либо объекта по видам затрат и их доля в общей сметной стоимости, т.е. показывается, какая доля капитальных вложений в их общей величине направляется на строительно-монтажные работы (СМР), на приобретение машин, оборудования и их монтаж, на проектно-изыскательские и другие затраты.

6. Воспроизводственная структура

Под воспроизводственной структурой капитальных вложений понимаются их распределение и соотношение в общей сметной стоимости по формам воспроизводства основных производственных фондов.

Важное значение для экономики страны имеет также распределение реальных инвестиций по отраслям экономики РФ, так как именно от этого распределения в значительной степени зависит ее будущее. Экономическая эффективность капитальных вложений существенно зависит от отраслевой и территориальной (региональной) их структуры.

Для целей планирования и анализа инвестиции могут быть классифицированы по ряду направлений, что дает возможность глубже понять сущность инвестиций. Наиболее распространенной является следующая классификация:

1. По объектам инвестирования:

• Инвестиции в имущество (материальные инвестиции);

• Инвестиции в нематериальные ценности;
• Финансовые;
• Реальные;

Инвестиции в имущество (материальные инвестиции) — под материальными инвестициями понимают инвестиции, которые прямо участвуют в производном процессе (например, инвестиции в оборудование, здания, запасы материалов).

Инвестиции в нематериальные ценности — это вложение средств в научные исследования, подготовку кадров, рекламу, приобретение лицензий на использование новых технологий.

Финансовые инвестиции — это вложение денежных средств в ценные бумаги, акции, облигации, долговые права, на депозитные счета в банке под определенные проценты.

Реальные инвестиции – вложение капитала в производство на его создание и развитие.

Инвестиции относительно объекта инвестирования можно разделить на два вида:

1. Портфельные — вложения в ценные бумаги с целью последующей игры на изменении курса и (или) получении дивиденда, а также участия в управлении хозяйствующим субъектом. Формирование портфеля происходит путем приобретения ценных бумаг и других активов.
2. Реальные инвестиции (прямые).

Реальные инвестиции состоят из двух различных компонентов:

• инвестиции в основной капитал;
• инвестиции в товарно-материальные запасы (оборотный капитал.

В свою очередь, реальные инвестиции можно разделить на:

• Внутренние — это вложение средств хозяйствующего субъекта в собственные факторы производства за счет собственных источников финансирования;
• Внешние — это вложения средств инвестиционных институтов в факторы производства, нуждающегося в инвестициях хозяйствующего субъекта.

К реальным инвестициям имеет смысл отнести также понятия валовые и чистые инвестиции. Чистые инвестиции это валовые инвестиции за вычетом издержек на возмещение основного капитала.

1. По продолжительности инвестирования:

• Краткосрочные (до 1 года);

• Долгосрочные.

Основными инструментами краткосрочного инвестирования являются банковские депозиты, векселя, сертификаты и высоколиквидные ценные бумаги.

Долгосрочные инвестиции (на продолжительный период времени)- это инвестиции в реальный сектор. К ним относятся долгосрочные финансовые инвестиции, например, в акции дочерних предприятий, в уставный капитал других фирм.

Цель долгосрочных инвестиций состоит в приумножении основных и оборотных средств предприятия.

Аннуитет — инвестиции, приносящие вкладчику определенный доход через регулярные промежутки времени. В основном, это вложения средств в пенсионные и страховые фонды. Страховые компании и пенсионные фонды выпускают долговые обязательства, которые их владельцы хотят использовать на покрытие непредвиденных расходов в будущем.

1. Инвестиции по характеру использования или по формам воспроизводства в реальном секторе:

• На создание объекта предпринимательской деятельности;

• На расширение производства;
• На реконструкцию, техническое перевооружение.

Структура инвестиций по данным направлениям зависит от стадий, на которых находится предприятие. На начальном этапе инвестиции направляются на создание объекта. В условиях, когда продукт востребован на рынке, инвестиции направляются на расширение производства. Все зависит от масштабности производства и конъюнктуры рынка. По мере роста износа основных фондов возникает необходимость в их реконструкции, техническом перевооружении.

1. В зависимости от конечных результатов:

• На рост объемов производства;

• На повышение качества производимой продукции;
• На экономию ресурсов (в конечном счете на снижение себестоимости);
• На увеличение количества рабочих мест.

1. По формам собственности:

• Частные;
• Государственные.

Частные инвестиции — инвестиции, образуемые из средств частных, корпоративных предприятий и организаций, граждан, включая как собственные, так и привлеченные средства.

Государственные инвестиции — инвестиции, образуемые из средств государственного бюджета и других государственных финансовых источников.

1. По источникам финансирования:

• Собственные (амортизация, прибыль);

• Заемные (кредиты);
• Привлеченные (посредством эмиссии акций).

Соотношение между собственными и заемными инвестициями формирует показатель финансовой устойчивости. Нормально, когда собственные средства при инвестировании составляют около 70%, заемные — 30%. Разные источники имеют разную ценность для предприятия. Необходимо, чтобы соотношение между источниками инвестирования было оптимальным. Главная задача — сократить расходы, связанные с инвестированием.

1. По составу участников инвестиционного процесса, их вкладу в разработку и реализацию проекта:

• Предприятия;

• Акционеры;
• Коммерческие банки;
• Структуры более высокого уровня по отношению к проекту (компания, холдинги);
• Бюджеты разного уровня (федеральный, региональный, местный).

Таким образом, классификация и структура инвестиций позволяет анализировать уровень их использования и на этой основе получать объективную информацию для разработки и реализации эффективной инвестиционной политики.

1.2. Инвестиционная деятельность, признаки, сущность, направления

Согласно данному Закону «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность — один из видов предпринимательской деятельности, ей присущи такие признаки предпринимательства, как самостоятельность, систематичность, легитимность, имущественная ответственность, регистрация субъекта, ведущего деятельность, инициативность, риск.

Источник: www.referat911.ru

Инвестиции

С каждым годом инвестирование набирает всё большую популярность. Узнаем в статье, что такое инвестиции, какие виды существуют и как начать инвестировать, если вы новичок на фондовом рынке и обладаете небольшим стартовым капиталом.

Что такое инвестиции и как они работают — простыми словами, на примере

Если говорить простыми словами, инвестиции в экономике — это вложение денежных средств с целью получения дохода или сохранения капитала.

Заниматься инвестированием могут как юридические лица (компании), так и физические. Если человек инвестирует собственные деньги, то его называют частным инвестором. Цель подобных инвестиций направлена именно на получение дополнительного дохода.

Примером частных инвестиций для начинающих физических лиц может служить покупка ценных бумаг, недвижимого имущества, открытие банковского вклада или инвестирование в стартапы.

Виды инвестиций

Рассмотрим подробнее, какие основные виды инвестиций существуют на рынке.

По объекту вложений

По объекту инвестирования выделяют:

• Реальные инвестиции. Представляют собой покупку реального капитала: земли, недвижимости, производственных мощностей.
• Венчурные инвестиции. Это инвестиции в компании, находящиеся на ранних стадиях своего развития. Такие компании ещё называются стартапами.
• Спекулятивные инвестиции. К ним можно отнести покупку иностранной валюты, краткосрочных ценных бумаг (до одного года), производных финансовых инструментов (фьючерсов, опционов).
• Портфельные (финансовые) инвестиции. Это краткосрочное или долгосрочное вложение капитала в ценные бумаги предприятий, драгоценные металлы, валюту.
• Интеллектуальные инвестиции. Представляют собой инвестиции в самообразование, новые технологии и патенты.

Каждый из вышеперечисленных объектов инвестиций имеет свои особенности и требует разного подхода.

По срокам

В зависимости от срока, инвестиции бывают:

• Краткосрочными. До 1 года. Наиболее подходящие объекты инвестиций: банковский вклад, иностранная валюта, ценные бумаги (акции, фьючерс, опцион).
• Среднесрочными. От 1 до 5 лет. К ним относят акции, облигации и банковские депозиты.
• Долгосрочными. Более 5 лет. Чаще всего на такой большой срок капитал инвестируют в недвижимость, производство и ценные бумаги ради получения дивидендов.

На практике начинающие инвесторы склонны выбирать первый вариант вложения, так как желают быстро вернуть инвестированные средства и получить прибыль.

По степени риска

В первую очередь инвестиции направлены на получение прибыли. При этом различные способы инвестирования обеспечивают разные гарантии получения дохода. Но во всех случаях всегда существует риск того, что вместо прибыли инвестор получит убыток.

По степени риска инвестиции классифицируются на:

• Консервативные. Уровень риска низкий.
• Умеренные. Средний уровень риска.
• Агрессивные. Инвестиции с высоким риском.

Существует экономическое правило, которое необходимо принять каждому начинающему инвестору: чем выше потенциальная доходность, тем больше риск инвестиций. По форме собственности

По форме собственности

По форме собственности инвестиции могут быть:

• Частными. Инвестируемый капитал принадлежит физическим или юридическим лицам без участия правительства.
• Государственными. Инвестированием занимаются государственные органы и компании.
• Смешанными. Подразумевается объединение капиталов юридических и физических лиц, государственных отечественных и зарубежных компаний, инвестиционных фондов.
• Иностранными. Другими словами, это вложение иностранного капитала в отечественную экономику.

Как правило, разнообразие инвестиций по форме собственности возможно только в странах со смешанной или рыночной экономикой.

Куда лучше вложить деньги начинающему инвестору

Вопрос приумножения капитала важен для новичков. Вариантов, куда инвестировать деньги начинающему инвестору, множество. Рассмотрим основные из них.

Акции

Акция — ценная бумага, дающая её владельцу право на получение доли прибыли компании в виде дивидендов, участие в управлении акционерным обществом и получение его имущества в случае банкротства предприятия.

Инвестор может заработать двумя способами: получить дивиденды или просто продать бумагу по цене выше её покупки. Если компания растёт и показывает положительную финансовую отчётность, её акции дорожают, и наоборот. Однако на стоимость бумаги может влиять и множество других факторов: экономическая и политическая обстановка, курсы валют, новости от конкурентов и т. д.

Наиболее подходящими ценными бумаги для начинающих инвесторов являются «голубые фишки».

Голубые фишки — акции крупных и надёжных компаний в своей отрасли со стабильными финансовыми результатами и регулярными дивидендами. Например, акции Газпрома, Лукойла, Яндекса, Роснефти.

Облигации

Облигация — долговая ценная бумага, при покупке которой инвестор получает регулярный купонный доход от эмитента и номинальную стоимость самой облигации в конце срока её обращения.

При покупке облигации инвестор всегда знает её доходность и срок обращения. Если же сравнивать долговую бумагу с банковским вкладом, то облигация чаще всего имеет более высокую доходность.

Фонды

Покупка активов через специализированные инвестиционные фонды считается более безопасным вариантом вложения средств для начинающего инвестора, чем прямое приобретение ценных бумаг.

Инвестируя в инвестиционные фонды, можно купить паи ПИФа или акции ETF-фонда.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это объединение капитала инвесторов с целью получения дохода под доверительным руководством управляющей компании.

Пай — доля в ПИФ, дающая право на получение части прибыли фонда соразмерно количеству паёв во владении.

Биржевой инвестиционный фонд (ETF) — фонд, зарегистрированный вне пределов России и инвестирующий в иностранные ценные бумаги. Стать акционером ETF-фонда можно, если акции обращаются на российском фондовом рынке. Преимущества инвестирования в фонды:

• Низкий порог входа. От 1000 рублей.
• Диверсификация инвестиционных рисков.
• Профессиональное управление капиталом.
• Высокая ликвидность бумаги.

Заработать на вложениях в фонды можно, если продать пай или акцию дороже цены её покупки.

Валюта

Инвестирование в иностранную валюту предполагает покупку валюты одной страны при одновременной продаже другой.

Купить доллар США, евро, китайский юань или другую валюту — это сравнительно надёжный, ликвидный и доступный для многих способ вложения денежных средств. Официально приобрести валюту можно в банке или на фондовом рынке. Наиболее выгодно купить её по биржевому курсу. Поэтому пользуйтесь услугами брокера, так как в отделениях банка валюта всегда продаётся с определённой наценкой.

Какие бывают стратегии в инвестировании и что выбрать новичку

Инвестиционная стратегия представляет собой план распределения капитала инвестора между различными биржевыми инструментами с целью получения прибыли.

Выбор стратегии инвестирования имеет определяющее значение. От неё зависит риск и доходность инвестиционного портфеля. Среди наиболее популярных стратегий выделяют:

• Консервативную. Отличается низкой доходностью, так как деньги вкладываются в такие надёжные инструменты, как ОФЗ, драгоценные металлы, ПИФы акций голубых фишек, облигации с низким уровнем риска. Средняя доходность консервативной стратегии колеблется от 5 до 12% годовых.
• Умеренную. Умеренная стратегия инвестирования предполагает получение доходности до 25% в год. При такой стратегии инвесторы по-прежнему вкладывают капитал в надёжные активы, но уже со средним уровнем риска. Например, в высокодоходные ETF-фонды или в акции крупнейших предприятий, но при этом не входящих в список голубых фишек.
• Агрессивную. Отличается самым высоким уровнем доходности по сравнению с остальными двумя стратегиями. При использовании агрессивного подхода к инвестированию нередко доходность может превышать 50% годовых. Как правило, добиться подобной доходности помогают инвестиции в стартапы, в недооценённые ценные бумаги мелких предприятий или покупка сложных производных инструментов (фьючерсы, опционы).

Так как начинающий инвестор не имеет опыта при работе с ценными бумагами, наиболее подходящая для него стратегия — это консервативный вариант инвестирования.

Важно! Ни одна стратегия не гарантирует получения желаемого дохода. Не забывайте о том, что стоимость ценных бумаг может не только расти, но и снижаться.

Как начать инвестировать с нуля — пошаговые инструкции

Чтобы разобраться, как инвестировать деньги, инвестор должен обладать специализированными знаниями. Однако пошаговый план позволит всем желающим начать инвестировать и попробовать зарабатывать на фондовом рынке.

1. Поставить цель

Цель инвестирования — конечный результат, который ожидает получить инвестор от вложений свободных средств. От постановки цели зависит срок инвестирования, стратегия, сумма капитала и то, какие инвестиционные инструменты стоит использовать для достижения цели.

Сама же цель может быть любой: накопить на образование ребёнку через 5 лет, уберечь капитал от инфляции, сформировать пассивный доход, купить недвижимость и т. д.

2. Пройти обучение

Существует несколько способов, как научиться инвестировать разумно:

• Получить высшее экономическое образование.
• Пройти платные/бесплатные курсы по финансовой грамотности.
• Прочитать книги по инвестициям.

Важно! Наличие исключительно теоретических знаний не позволит вам достичь успеха на инвестиционном поприще и стать разумным инвестором. Только в совокупности с практическим опытом инвестор сможет понять, каким образом и в какие инструменты инвестировать, объективно соотнося между собой уровень доходности и риск.

3. Определить сумму

В зависимости от объекта вложений капитала, сумма первоначальных инвестиций будет отличаться. Например, покупка недвижимости обойдётся инвестору в несколько миллионов рублей, а купить ценные бумаги на бирже можно и на 1000 рублей.

При этом отдавайте себе отчёт в том, что при вложении маленькой суммы в ценные бумаги вы не ощутите существенный доход от инвестиций. Оптимальным вариантом считается вложение в биржевые инструменты при капитале от 100 тысяч рублей.

4. Выбрать инструмент и стратегию

Опираясь на цель, желаемую доходность и срок инвестирования, необходимо выбрать инструмент и стратегию вложения средств.

Среди стратегий инвестирования ранее нами было рассмотрено три типа: консервативная, умеренная, прогрессивная. От выбора стратегии зависит и набор инструментов в нашем инвестиционном портфеле.

• Консервативный подход — ОФЗ, акции и корпоративные облигации голубых фишек, драгметаллы.
• Умеренный подход. Помимо активов при консервативной стратегии, включаем в инвестиционный портфель ценные бумаги малых и средних предприятий со средним уровнем риска и доходные фонды ETF.
• Агрессивный подход — высокодоходные облигации с низким кредитным рейтингом, акции недооценённых и быстроразвивающихся компаний, производные ценные бумаги (фьючерсы и опционы).

Инвестиционный портфель — набор материальных активов, собранных таким образом, чтобы доход от них соответствовал определённым целям и стратегии инвестора.

Как правильно инвестировать и каких ошибок избегать

По законодательству частное лицо не имеет прямого доступа к биржевым площадкам. Чтобы начать торговать на фондовом рынке, необходимо сперва открыть счёт в брокерской компании и пополнить его.

К лучшим брокерам России в 2022 году относят ФИНАМ, Открытие Брокер, БКС Брокер, Фридом Финанс, Тинькофф Инвестиции.

После открытия и пополнения счёта необходимо сформировать инвестиционную стратегию и покупать только определённые ценные бумаги на рынке. Чтобы процесс инвестирования вас не разочаровал, ознакомьтесь со списком наиболее распространённых ошибок среди начинающих инвесторов:

• Отсутствие диверсификации. Диверсификация — распределение средств в портфеле между разными группами активов с целью снижения рисков. Если капитал не будет распределён по различным типам активов, обращающихся в разных странах и в различных отраслях, есть риск полной потери средств.
• Покупка исключительно высокодоходных ценных бумаг. Доходность и риск имеют прямую зависимость между собой. Чем выше прибыль, тем больше потенциальных рисков несут в себе такие инвестиции. Компания, предлагающая облигации под 8% годовых с высоким кредитным рейтингом, более надёжная, чем та, что продает долговые бумаги под 15% с низким рейтингом. Причина в том, что второй компании деньги нужны сильнее. Соответственно, она повышает доходность ради привлечения большего количества инвесторов.
• Желание быстро заработать. Помимо роста, стоимость ценных бумаг может сильно снижаться и оставаться на низком уровне пару лет. Заработать десятки процентов годовых потенциально возможно, однако риск потери капитала при этом также крайне высок.
• Импульсивное поведение. Начинающий инвестор хочет извлекать прибыль из каждого роста стоимости ценной бумаги. Более того, в случае снижения цены он может даже продать все свои активы. Покупать и продавать ценные бумаги стоит, придерживаясь ранее сформированной стратегии. Если не следовать ей, возрастает вероятность полной потери капитала, так как хаотичные действия на рынке почти всегда приводят к колоссальным финансовым убыткам.

Если вы не можете по различным причинам самостоятельно заниматься инвестициями, тогда обратитесь за помощью к профессиональным управляющим. Как правило, многие брокеры предоставляют инвесторам не только доступ к биржевым площадкам, но и сами услуги по управлению капиталом.

Плюсы и минусы инвестиций

В экономике нет однозначных ответов на вопросы, как грамотно инвестировать и куда выгоднее всего вкладывать деньги. Рассмотрим преимущества и недостатки наиболее популярных методов инвестирования.

Финансовый инструмент

Плюсы инвестиций

Минусы инвестиций

• Низкий уровень риска
• Низкий порог вхождения
• Отсутствие затрат по управлению счётом

• Низкая доходность
• Слабая ликвидность (при досрочном расторжении договора почти полная потеря процентов)

• Высокий уровень доходности
• Низкий риск потери капитала

• Низкая ликвидность
• Высокий порог входа в рынок
• Большие затраты на управление имуществом

• Высокая ликвидность
• Низкий порог входа
• Небольшие издержки при торговле

• Высокий уровень риска
• Необходимо иметь определённые знания

• Высокая ликвидность
• Низкий порог входа
• Максимальная диверсификация

• Необходимо понимать специфику работы с ценными бумагами
• Высокий риск потери капитала

• Профессиональное управление капиталом
• Нет необходимости самостоятельно разбираться в инвестировании

Доходность ниже, чем покупка подобных активов напрямую

Как можно заметить, от выбора инвестиционного инструмента зависят такие основные показатели, как ликвидность, порог входа, уровень риска, доходность и издержки по управлению капиталом. Поэтому выбор объекта инвестирования должен определяться целями и стратегией вложения средств.

Популярные вопросы

Чтобы научиться грамотно инвестировать, можно пройти специализированные курсы от ведущих брокеров России или прочитать книги по инвестированию.

Начинающим инвесторам больше всего подойдут книги Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и Бенджамина Грэхема «Разумный инвестор».

Можно, но с определёнными ограничениями. По российскому законодательству ребёнок до 18 лет может совершать экономические инвестиции только с письменного согласия законного представителя.

Доход от инвестирования состоит из множества факторов. При этом нет гарантий, что вы будете в плюсе. Годовая прибыль может составить как +10%, так и – 20%.

Источник: www.vbr.ru

Инвестиции в строительстве это

Инвестиции в строительство недвижимости: частные и государственные

В упрощённом виде инвестиции в строительство недвижимости представляют собой денежный взнос, благодаря которому может происходить расширение мощностей или модернизация процесса.

На adne.info мы много раз касались темы недвижимости, в частности долевого строительства, теперь же пришла очередь рассмотреть сферу стройки в целом, включая не только частных инвесторов, но и роль государства и его структур.

Инвесторами могут выступать частные лица, юридические фирмы, а также в этой роли может быть даже государство.

Инвестируя в строительство можно обеспечить рост капитала предприятия и увеличения качества и количества получаемой продукции. После того как был запущен инвестиционный план субъектам инвестирования необходимо подождать оговорённое время, за которое эти средства должны быть освоены.

Разновидности инвестиций в строительство

Инвестиционное финансирование имеет 2 основных вида:

К реальному финансированию относятся значительные вложения в основной капитал организации, строительство и ремонт производственных мощностей. Финансируют преимущественно организации, у которых доход ниже среднего уровня по стране. Инвесторы заинтересованы вкладывать средства с перспективные, но пока малодоходные предприятия, так как в дальнейшем они могут получить значительно больше дохода с него.

Государство тоже может инвестировать в строительство, а именно деньги перечисляются на расширение производства которые являются дотационными. Основным источником таких инвестиций являются доходы других предприятий и налоги.

Лица и организации, которые вложили деньги в производство, имеют право в дальнейшем получать определенный процент от прибыли.

Среди читателей adne.info есть много частных инвесторов, которые работают с инвестициями в недвижимость по следующей схеме: покупают участок земли, строй домик, забор, проводят коммуникации. И продают. Такой подход требует минимальных вложений. Однако кризис — увеличивает риски.

Инвестиции в капитальное строительство

Сфера капитального строительства специализируется на строительстве новых сооружений и реконструкции и ремонта уже готовых зданий. Результатом деятельности этой сферы являются жилые и производственные сооружения различного назначения.

Особенности капитального строительства

Сфера капитального строительства имеет свои особенности от других отраслей производства:

• В конечном итоге появляются недвижимые объекты (здания) которые закрепляются за определенной территорией. Они могут быть жилыми, коммунальными, офисными, развлекательными и т.д.
• Большая часть производственных фондов является активным оборудованием, и оно имеет передвижной характер.
• Очень длительный производственный процесс, иногда он может затянутся даже на несколько лет.

Как эффективно расходовать инвестиции

Не так часто поступают новые капиталовложения, именно поэтому необходимо рационально использовать уже имеющийся капитал.

Все инвесторы подбираются на конкурсной основе. Выбор представляет собой торги. После того как будет выбран инвестор нужно разработать схему по которой будет заключаться сделка. Она должна быть прозрачной и находиться под полным контролем государственных служб. Благодаря этому инвестиционные финансы будут расходоваться равномерно.

На завершальном этапе нужно произвести объективную оценку инвестиционных проектов полагаясь на динамику рынка.

Не так давно значительно увеличилась себестоимость строительства это можно объяснить увеличением затрат на разработку архитектурных проектов.

Частные инвестиции в строительстве

Государство инвестирует деньги не во все сферы строительство, поэтому в некоторые отрасли необходимо привлекать инвестиции частных лиц. Существует 4 основные схемы частного инвестирования:

• Предпринимательский интерес;
• Арендная модель;
• Концессионная система;
• Совмещение государственной и частной инвестиционной программы.

Чаще всего популярностью пользуется предпринимательская схема, так как она из всех вышеперечисленных является самой прозрачной. Возврат средств инвестору начинается уже с первой прибыли или составляется договор о регулярной выплате дивидентов.

Арендная модель представляет собой финансирование деятельности за счет частного лица. Готовыми сооружениями пользуется государство и регулярно выплачивает лизинг. Используя такую модель у инвестора нет рисков.

Концессионная система по сути не отличается от предыдущей, но инвестор может не получить все свои деньги обратно. Все зависит от уровня дохода предприятия и спроса на его продукцию.

Используя смешанную систему инвестор получает только процент от прибыли, а само здание и производство принадлежит исключительно государству.

Основные функции Госстроя

Все инвестиционные схемы рассматривает и формирует Госстрой. Эта организация выполняет ряд таких функций:

• Способствует заключению сделок в данной сфере. Не одна сделка не может осуществиться не попав на стол к специалисту Госсотроя.
• Координирует управленческую деятельность в строительной сфере.
• Разрабатывает нормативные строительные документы.
• Решает спорные вопросы в жилищном строительстве.
• Формирует методы инвестиций и равномерно распределяет их среди нуждающихся в них.
• Поддерживает строительство и реконструкцию коммунальных структур.
• Контролирует качество готовых архитектурных сооружений. Данную функцию он выполняет для контроля качества жизни и безопасности населения страны.

Инвестирование в сферу жилищного строительства

Большинство жилых домов строятся за счет частных инвесторов. Кроме них, в строительство дома инвестируют и сами будущие жильцы, но их вклад не более 20 % от общей суммы. Жильцы могут оплатить однокомнатную, а после постройки дома уж доплатить и купить ту квартиру, которая ему нужна.

Существуют также лица, которые вкладывают в недостроенную квартиру, а потом ее перепродают дороже. Инвестиции в недвижимость можно сравнить с работой финансового рынка. Только в случае негативных обстоятельств у инвестора будет квартира, которую можно будет продать, когда настанут лучшие времена, а вот на финансовом рынке он может потерять все.

Инвестирование в строительство офисной недвижимости

Финансирование в эту отрасль строительства нужно начинать только после тщательного прогноза рынка на последующие годы. Инвестировать нужно только в новые тенденции, а не в устаревшие шаблонные варианты.

Маленькие и средние помещения чаще продают, чем сдают.

Хорошо вкладывать деньги в бизнес центры, которые располагаются в центральной части города. Если такой возможности нет, то строительство начинают на крупной транспортной развязке.

В последнее время прибыльно вкладывать средства не только в центры эконом варианта, но и в более престижный проекты, так как с каждым годом растет спрос на престижную недвижимость.

Инвестирование в гостиничные комплексы

Туризм пользуется популярностью, но, к сожалению, теряет много клиентов из-за нехватки гостиниц. Некоторые клиенты готовы посуточно арендовать жилье, но у других такой возможности нет. Поэтому гостиничный бизнес особо нуждается в инвестициях. На полученные деньги можно строить гостиницы любого класса, так как спрос будет на все номера.

Что такое бизнес план и зачем он нужен

Бизнес план – это официальный документ, в котором показывается план реализации инвестируемой схемы. Этот документ передается лицам, которые уполномочены распределением инвестиций.

Разрабатывать бизнес план нужно обязательно соблюдая следующие правила:

1. Правильно оформленный бизнес план должен представлять собой идеи, которые воплотясь в жизнь принесут прибыль потенциальным инвесторам.
2. Та компания, которая лучше всех справилась с формированием бизнес плана, показывает все свое мастерство и профессиональную подготовку в строительной сфере. У инвестора должно сложиться положительное мнение об компании в которую он планирует вложить свои средства.
3. Благодаря этому документу можно контролировать ход развития производства.
4. В плане показываются также все виды рисков и способы их устранения. Беря в руки документ инвестор должен четко понимать во что он вкладывает деньги и на какие риски может идти.

Виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски – это возможность потери интереса к строительной сфере, снижение стоимости готового объекта. Именно поэтому во время планирования бизнес плана в первую очередь стоит обратить внимание на всевозможные риски и на варианты как их уменьшить, а уже затем на ожидаемый доход. Чем больше в проекте доход, тем больше вероятность возникновения риска. Инвестиционные риски можно квалифицировать на такие виды:

— Системная группа рисков. Такой тип может возникнуть из-за негативного действия рыночной экономики. Он присутствует совершенно в любой инвестиционной сферы вне зависимости от выбора вложения капитала. К негативным факторам экономики можно отнести конфликты между государствами, инфляцию, колебание валюты и многое другое.

— Несистемная группа рисков. Возникают они преимущественно от кредитных и деловых рисков и касаются они только одного инвестора. Для того чтоб их минимизировать нужно сменить стратегию развития производства и применить более рациональный тип управления.

— Риск инфляции. Хоть данный тип и относиться к системной группе, но он имеет полное право стоять отдельно от всего классификатора так как его нельзя заранее спрогнозировать и принять меры по его предотвращению. Из-за него может существенно уменьшиться размер ожидаемой прибыли.

Инвестирование в сферу жилищного строительства считается наименее рисковым вариантом. Даже в кризис людям надо где-то жить.

Как минимизировать возможные риски

Не существует инвестиций без определенных рисков. Чтобы сделать баланс между доходами и убытками нужно своевременно сделать оценку всех возможных негативных факторов, которые могут произойти в инвестируемой сфере и проанализировать финансовые инструменты. Для того чтобы минимизировать возможные риски можно руководствоваться следующими методами, к примеру, инвестировать исключительно в зарубежные активы, во время инвестирования использовать только свободные средства, максимально постараться отказаться от кредитов.

Нужно тщательно контролировать сметные договора для того чтобы не пропустить ни малейшей прибыли. Акции нужно обязательно застраховать контрактами фьючерского типа. Акции используются только известных компаний, чтобы не произошло в дальнейшем их обесценивание. Для снижения операционных рисков нужно серьезно подойти к выбору профессионального исполнителя.

Современное инвестирование в строительную сферу

Первые инвестиционные компании начали появляться еще в послевоенное время. С возникновением новой системы кредитно-финансовых форм это движение только усилилось. Чтобы привлечь деньги в свою компанию, руководство начинает открытую продажу ценных бумаг.

Все открытые инвестиционные компанию допускают ценные бумаги в продажу равномерно, это необходимо для того чтоб вложения поступали регулярно. Таким образом, они планируют привлечь новых покупателей. Если регулярно продавать акции, то капитал будет постепенно наращиваться. Кроме этого полученные от продажи акций средства можно вложить в покупку акций другого предприятия.

Если компания относиться к закрытому типу, то она выпускает в свободную продажу все акции одновременно. Их преимущественно выкупают все старые покупатели. Новым инвесторам они не доверяют, поэтому и работают только с известными компаниями.

Капитальное строительство развивается и модернизируется с каждым годом. Инвесторам выгодно вкладывать капитал в эту отрасль, так как они имеют хорошую прибыль. Государству выгодно вкладывать в хозяйственные и жилые сооружения, так как они с этого имеют не только прибыль, но и заботятся о жителях страны. Самое главное, правильно оценить все возможные риски.

Инвестиционное строительство жилой недвижимости

При наличии некоторой суммы свободных денег самое правильное, что можно сделать, — это вложить их во что-либо для получения дополнительной прибыли. Современный рынок предоставляет множество возможностей для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из них, причем отличающийся высокой надежностью. Предлагаю поговорить сегодня о том, как инвестировать в строительство недвижимости и как снизить возможные риски.

Виды инвестиций в строительство

Подобные инвестиции предполагают вложение средств в какой-либо строящийся объект. Эти объекты могут быть следующих видов:

Рассмотрим подробнее особенности каждого типа.

Жилая недвижимость

Инвестиции в строительство жилой недвижимости являются наиболее распространенными. Приобретение жилых помещений на этапе постройки преследует, в основном, одну из трех целей:

1. Проживание после введения дома в эксплуатацию.
2. Перепродажа готовой квартиры по более высокой цене.
3. Предоставление жилья в аренду.

Сегодня спрос на жилые помещения продолжает оставаться высоким, какой бы сложной ни была экономическая ситуация в стране. Соответственно, растет и стоимость первичного фонда. Но на этапе строительства цена на жилье меньше. Этим и пользуются инвесторы, получая в последующем неплохую прибыль. Есть и другие достоинства таких капиталовложений:

• надежность — даже если цены на жилплощадь снижаются, это происходит в незначительных пределах;
• высокая ликвидность — жилье всегда пользуется спросом и быстро реализуется на рынке;
• три способа возможного использования объекта: для проживания, сдачи в аренду или продажи.

К недостаткам инвестиционного строительства можно отнести:

• Вероятность приостановки или прекращения стройки.
• Многофакторность спроса.

Коммерческие объекты

К ним относятся площади, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. Обычно собственник сдает недвижимость в аренду коммерсантам для офисных или торговых помещений и получает с этого прибыль, намного превышающую доход от арендных платежей за жилье. Ему необходимо при этом следить за техническим состоянием объектов.

В нашей стране окупаемость финансовых вложений в строительство коммерческих объектов окупается в среднем за 10 лет, а годовой доход от них составляет 10-12%. Но для большинства частных инвесторов такие проекты остаются недоступны из-за высокой стоимости. Инвестировать в этом случае можно косвенно, через посредника или путем покупки акций.

Промышленные площади

Это объекты, предназначенные для производственной деятельности. То есть, спрос на такие площади весьма специфичен, их не приобретают бесцельно. Поэтому такой вид инвестирования больше подходит для тех, кто уже имеет опыт работы с недвижимостью.

Инвестиции в эти объекты могут носить коллективный характер, поэтому начинающим удобнее вкладывать средства в промышленную недвижимость через инвестиционные фонды. Их окупаемость составляет порядка 10 лет.

Коттеджи

Инвестирование в постройку коттеджных поселков выступает наиболее прибыльным. Те, кто проживает в крупных городах, все чаще стремятся приобрести жилье за городом, в зонах, удаленных от шума и суеты. Поэтому спрос на коттеджи продолжает расти.

Самый перспективный способ капиталовложений — покупка дома на стадии фундамента. Однако средств потребуется немало, и это необходимо учитывать. Важным является расположение коттеджа, наличие инфраструктуры, коммуникаций. Все это отражается на ликвидности объекта.

Гостиницы

Этот вариант подходит для крупных городов, и особенно для курортов. Гостиницы и отели с высоким уровнем проживания и обслуживания окупаются в течение 5-6 лет.

Ознакомиться с тематическим видео можно по ссылке:

Как инвестировать в строительство недвижимости

Чтобы увеличить доходность капиталовложений и снизить возможные риски при инвестировании строящихся объектов, необходимо придерживаться определенного алгоритма действий:

• выбрать застройщика;
• выбрать объект;
• обсуждение условий внесения средств;
• знакомство с документами;
• заключение договора.

Выбор застройщика

На этом этапе необходимо узнать, какие компании занимаются возведением объектов в данном регионе, какова их репутация, какими помещениями преимущественно занимаются, с какими банками сотрудничают, соблюдают ли законодательные требования. Специалисты рекомендуют ознакомиться с отзывами о застройщиках на веб-ресурсах, а также отдавать предпочтение крупны и известным организациям.

Выбор объекта

Здесь важно определиться с видом недвижимости, в которую планируется инвестировать (жилая, коммерческая и пр.). Исходя из этого подбирать объект по наиболее важным параметрам. Так, для жилого помещения такими параметрами будут инфраструктура, наличие общественного транспорта, школ, детских садов и пр.

Обсуждение условий

На этой стадии, когда уже сделан выбор в пользу конкретного застройщика и конкретного объекта, необходимо обговорить со строительной организацией все нюансы внесения денег. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и иные способы. Кроме того, инвестор имеет право:

• зарегистрировать свой вклад;
• стать долевым участником;
• сделать паевой взнос;
• вступить в строительный кооператив.

Знакомство с документами и заключение договора

Важно внимательно ознакомиться со всей разрешительной документацией застройщика, а также проанализировать договоры и соглашения, касающиеся инвестиционного вклада. Особое внимание необходимо обратить на такие пункты, как:

• плановая дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• условия расторжения договора;
• ответственность сторон за нарушение соглашения;
• форс-мажор.

При отсутствии специальных знаний в данной сфере законодательства можно пригласить на помощь специалиста или провести независимую юридическую экспертизу.

Важно знать, что закон не дает инвестору права стать собственником объекта недвижимости на стадии его строительства.

Возможные риски: как их избежать

Риск — неотъемлемый спутник любого вида инвестирования. Недвижимость — не исключение, хотя и считается высоконадежным инструментом. Риски здесь связаны как с вероятностью попасть в преступную схему, так и с различными обстоятельствами, влияющими на деятельность застройщика.

Срыв сроков сдачи объекта

Такая ситуация возникает довольно часто. И особенно неприятна она для тех, кто вложил в строительство кредитные средства — ведь банку необходимо получить долг назад, и никакие препоны его не интересуют.

Банкротство застройщика

Банкротство строительной компании может случиться как из-за нерационального распоряжения деньгами, так и вследствие преступного хищения средств. Чтобы не пострадать от подобных действий, инвестору следует выбирать только надежную организацию.

Продажа «воздуха»

Очень распространенная схема умышленного обмана инвесторов, когда организация-застройщик продает несуществующие объекты. Инвестора даже могут пригласить на строительную площадку и показать, как ведутся работы. При анализе документов тоже создается видимость законности, поскольку в преступной схеме часто участвуют юристы.

Когда же средства от инвесторов будут получены, аферисты бесследно исчезнут.

Главным способом заманить инвестора выступает слишком низкая цена по сравнению со среднерыночной. Поэтому необходимо владеть информацией о цене на недвижимость в регионе и, если предложение неправдоподобно заманчивое, отказаться от своего намерения инвестировать в него.

Страхование инвестиций

Законодательство нашей страны предусматривает возможность страхования инвестиций в строительство. Это позволяет в значительной мере снизить риск утраты вложенных средств. До заключения инвестиционного соглашения проводится экспертиза строящихся помещений, дается оценка вероятности наступления страховых случаев, а потом подписывается договор со страховой компанией.

Как инвестировать в строительство недвижимости

Привет! Мы продолжаем цикл статей об инвестировании, размышляя о том, как заставить свои деньги работать на нас. Сегодня я расскажу о наиболее надежной и привлекательной с точки зрения доходности форме вложения средств.

Итак, мы инвестируем в строительство недвижимости: как выбрать проект и удачно войти в него, с какими рисками можно столкнуться и как их минимизировать?

Актуальная ситуация на рынке

Нужно заметить, что 2019 год – это отличная возможность для входа в рынок недвижимости, поскольку в текущем году объем инвестиций в данный инструмент снизился на целых 40% в сравнении с предыдущим 2018-ым, снизилась и конкуренция, а значит велик шанс найти очень выгодные и перспективные варианты.

Сокращение вливаний в недвижимость объясняется несколькими факторами: прошедшие выборы президента страны, чемпионат мира по футболу и санкционное давление на Россию.

Теперь положение выравнивается, экономика хоть и медленно, но набирает обороты.

Кроме того, изменился порядок участия в долевом строительстве – теперь застройщик может получить деньги вкладчиков только после сдачи объекта строительства, а до этого момента все средства будут храниться на специально выделенном счету в банке.

Типы строительства для инвестирования

Существует несколько направлений для инвестиций в недвижимость. Одни подойдут новичкам с небольшим капиталом, другие же потребуют более серьезного опыта с приличным состоянием.

Квартиры в жилых домах

Покупка жилой недвижимости на стадии «котлована» может быть обусловлена следующими целями:

• Реализации готового жилья по более высокой стоимости.
• Последующая сдача в аренду.

При выборе объекта стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Инфраструктура, т.е. наличие в шаговой доступности детских садов, школ, остановок общественного транспорта/метро, поликлиник, магазинов и т.п.
• Престижность и безопасность района.
• Планировка квартиры. Лучше отдать предпочтение варианту без проходных комнат, узких прихожих и санузлов, дальше от лифта, с окнами во двор. Отлично, если в квартире будет гардеробная либо кладовка.
• Наиболее востребованы студии, 1- и 2-комнатные квартиры.

Для справки! Разница в цене на жилые помещения от фундамента до сдачи будет более высокой, если начинает строиться целый микрорайон или комплекс.

Достоинства инвестирования в квартиры:

1. Относительно невысокий порог входа.
2. Срок окупаемости в случае перепродажи – 1-2 года.
3. С 1 июля 2019 года действует механизм защиты подобных инвестиций: застройщик получает деньги только после сдачи дома.

Коттеджи

Пожалуй, наиболее выгодный способ вложения средств в недвижимость. Коттеджи пользуются особым интересом среди жителей мегаполисов, желающих совмещать удобство городской черты с комфортом загородной жизни.

При покупке стоит учитывать следующие нюансы:

• Если приобрести строение на этапе заливки фундамента и впоследствии вложиться в благоустроенность дома и прилегающей территории, можно реализовать готовый объект с очень выгодной разницей в цене.
• Важно обращать внимание на статус района, развитость инфраструктуры, экологическую обстановку, степень удаленности от крупных центров, удобство транспортной развязки, наличие коммуникаций и т.п.

Какие есть риски и сложности:

1. Порог вхождения в инвестирование гораздо выше, нежели покупка квартиры. К тому же подведение коммуникаций, ремонт и прочее обустройство коттеджа потребует дополнительных крупных финансовых вливаний.
2. Продажа загородной недвижимости более проблематична, нежели реализация городского жилья в многоквартирном доме.
3. Присутствуют риски, связанные с недобросовестностью застройщика.

Срок окупаемости примерно такой же, как у варианта с жилой квартирой.

Гостиницы

Строительство курортных зон и гостиничных комплексов – довольно многообещающий способ инвестирования. Срок окупаемости таких объектов колеблется в пределах 3-7 лет. В крупных городах они всегда пользуются большим спросом.

Вместе с тем важно учесть:

• Зона отдыха – достаточно специфический и высокорисковый сектор. Возможность выхода из проекта у инвестора может оказаться ограниченной.
• Для инвестиций потребуется внушительный стартовый капитал.

Производственные помещения

Инвестиции в строительство производственных объектов являются, как правило, коллективными, поскольку редко обходятся без посредников. Порог вхождения тут очень высокий, а потому проще вкладываться через ПИФы или фонды прямых инвестиций.

Данный сектор требует соблюдения некоторых требований, как со стороны инвестора, так и застройщика:

1. Инвестор должен уже обладать соответствующим опытом и знаниями.
2. Важно заранее определиться с целями строительства, способами выхода из проекта и прочими требованиями.
3. Перед возведением объекта нужен готовый бизнес-план с учетом всех возможных рисков.

Сроки окупаемости – 5-10 лет. Спросом пользуются объекты, ориентированные на:

• нужды пищевой и химико-бытовой промышленности;
• помещения для производства и продажи мебели;
• хранение и реализацию товаров первой необходимости.

Коммерческие объекты

В данную категорию входят:

• продуктовые магазины, супермаркеты, торговые центры;
• кафе, бары, рестораны;
• офисные помещения;
• образовательные, спортивные, развлекательные центры;
• склады и прочее.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют максимум финансовых вливаний, которые окупаются за 5-8 лет. Для покупки подобного объекта так же можно привлечь соинвесторов.

Способы инвестирования

Перед тем как вложиться в строительный объект, нужно определиться со способом инвестирования:

• Индивидуальное. Предусматривает использование только личных сбережений.
• Коллективное. В этом случае инвестор участвует в совместных с другими инвесторами капиталовложениях.

Индивидуальные вложения

Какие есть варианты:

1. Договор долевого участия. Это наиболее безопасный метод инвестирования. Застройщик заключает договор с инвестором согласно требованиям 214-ФЗ. Предусматривает обязательную госрегистрацию, что спасает от множества рисков.
2. Выкуп доли у третьего лица. В период окончания строительных работ по заключенному предварительно договору передаются полномочия на право собственности, и выкупается доля объекта. Таким образом, при передаче части прибыли третьему лицу инвестор сокращает риски и сроки окупаемости объекта.
3. Инвестиционный договор на строительство жилья. В РФ такие сделки законодательно не закреплены, при этом их реализация не запрещена законом. Права инвестора в подобных договорах описываются предельно четко, но отсутствие необходимости официальной регистрации документа существенно повышает риски такого инвестирования.
4. Инвестиционный договор на возведение нежилой постройки. Пожалуй, самый опасный вид инвестирования, поскольку всегда есть шанс нарваться на застройщиков-мошенников, поверив в законность «липовых» договоров.

Коллективные вложения

Здесь варианты могут быть следующими:

1. Строительный кооператив. Это больше вынужденная мера, распространенная в случаях заброшенных недостроенных объектов. Вкладчики, не являющиеся совладельцами, объединяются и принимают от застройщика право на завершение возведения жилого строения. После чего коллектив может выступить как самостоятельный застройщик, либо принять участие в долевом строительстве. Стоит помнить, что данный способ предусматривает обязательство по выплате паевых взносов.
2. ПИФы. Паевые инвестиционные фонды и фонды прямых капиталовложений выбирают многие инвесторы в целях диверсификации своего инвестиционного портфеля. Фонд обеспечивает юридическую поддержку, контролирует направления инвестирования вложенного капитала и следит за ходом строительных работ. Инвестиции в ПИФ доступны, надежны, не требуют личного участия инвестора в организационных вопросах, позволяют войти в проект с 2-4 тысячами долларов. Из недостатков: невысокая доходность, большой срок окупаемости, необходимость ежегодно оплачивать комиссию за управление капиталом.

Пошаговая инструкция инвестирования

Перечислю основные этапы, о которых стоит задуматься еще «на берегу».

Шаг 1. Выбор застройщика

Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, важно обратить пристальное внимание на выбранного застройщика, а именно:

• Какова репутация компании, сколько она уже работает на рынке.
• Сколько строительных объектов сдано в эксплуатацию.
• Насколько прочным является финансовое состояние партнеров компании. Более надежными будут те, кто сотрудничает с крупными банками и страховщиками.
• Имеется ли у застройщика полный пакет разрешительной документации, соответствующей нормам 214-ФЗ.

Шаг 2. Изучение инвестиционного проекта

У застройщика необходимо потребовать документы, которые будут подтверждать обоснованность объема инвестиций с экономической и технической точек зрения.

Вместе с проектом важно внимательно прочесть бизнес-план и прочую проектную документацию.

Соглашения на приобретение недвижимости оформляются на основании упомянутого ФЗ № 214. При этом право собственности на недостроенный объект оформить нельзя.

Шаг 3. Изучение условий договора

Документ желательно изучать вместе с правовым специалистом. Это будет еще одной статьей расходов, но экономить на безопасности потенциальной сделки не стоит.

Особо тщательно стоит прочесть следующие пункты:

• Стоимость 1 квадратного метра и объекта целиком – фиксированная это величина, либо может меняться.
• Размер первоначального взноса, график оплат.
• Дата сдачи объекта.
• Сроки и условия передачи документации о правах собственности.
• Условия страховки и наложения штрафных санкций.
• Условия расторжения договора.
• Условия, оговаривающие форс-мажоры.

Шаг 4. Определение условий выхода из проекта

С планом выхода нужно определиться заранее. Это может быть перепродажа, либо сдача в аренду.

Перепродажа существенно снижает срок окупаемости. За 1-2 года можно увеличить первоначальные инвестиции на 30 и более процентов.

Продать купленную недвижимость можно как с ремонтом, так и без. Первый вариант традиционно повышает стоимость еще на 20-30 %.

Сдача в аренду позволяет обеспечить себя пассивным доходом на долгие годы, но срок окупаемости может достигать 10 и более лет. Здесь есть несколько вариантов с разной доходностью и прочими нюансами:

• Сдача квартиры на короткие сроки (посуточно, по часам). Из минусов – необходимость постоянно решать организационные вопросы и следить за сохранностью имущества.
• Сдача квартиры на длительный срок.
• Сдача коммерческого помещения на длительный срок с ежемесячной оплатой.
• Сдача производственного объекта целевому арендатору.
• Сдача нежилого помещения нескольким арендаторам по частям.

Как снизить риски

Как и любые инвестиции, вложения в строительство недвижимости сопряжены с определенными рисками:

• Банкротство застройщика. Чтобы максимально обезопасить себя от непрофессионального управления, лучше делать выбор в пользу крупной компании, на счету которой десятки сданных объектов.
• Фирмы-однодневки. Для отвода глаз они могут вести строительные работы и даже взаимодействовать с юридическими структурами, создавая иллюзию легальности, но, собрав деньги вкладчиков, мошенники исчезают. Две подсказки для вычисления «мыльных пузырей» — избегайте подозрительно низких цен на объекты и проверяйте, чтобы застройщик числился в официальном реестре стройкомпаний.
• Форс-мажоры. От стихийных бедствий и прочих неприятностей защитит страхование.

Благодарю Вас за внимание и надеюсь, что статья оказалась для полезной. Подписывайтесь на обновления блога и делитесь материалом с друзьями в социальных сетях.

Инвестиции в жилищное строительство

Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых – покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных – игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях.

Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.

Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:

• жильё;
• коммерческую недвижимость;
• гостиничные и развлекательные комплексы;
• коттеджные поселки;
• промышленные объекты.

Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.

Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев малых капиталов, как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.

Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Первым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата – больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.

Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

• Высокая рентабельность инвестиций.
• Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
• Надежность размещения капитала.
• Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной – и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует.

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры – это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30–40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной – застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу – тем дороже доля. Это довольно неплохой метод инвестирования, но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

• обман дольщиков застройщиками – доли продаются по несколько раз;
• банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Инвестиционный проект строительства – обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

• само обоснование;
• бизнес-план;
• проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

• Цели инвестирования
• Экономический и социальный эффект инвестирования
• Обоснование выбора места строительства
• Основные строительные решения
• Сроки и очередность проведения работ
• Оценку воздействия строительства на среду
• Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ – вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть инвестирование в недвижимость, которая уже построена и готова к эксплуатации.

Строительный бизнес, в чём его выгода

Суть и виды инвестиций в производство

Особенности инвестиций в человеческий капитал и варианты реализации инвестиций.

Источник: star-company.ru

Инвестиции в коммерческую недвижимость 2022: как выгодно вложить деньги и не ошибиться

В кризисное время открыто больше вариантов для инвестиций, да и сами вложения в недвижимость — востребованная в любые времена ниша. Но прежде, чем с головой бросаться в инвестирование в коммерческую недвижимость, важно определить цели. Для начинающих инвесторов очень рисково делать подобные вложения, если первоочередная цель — получение большой доходности.

Если же задача заключена в создании долгосрочного сбалансированного портфеля, вложения в фонды недвижимости будут выгодны. Даже если у вас нет никакого опыта в инвестициях. Покупать коммерческую недвижимость в 2022 году, с учетом превышения доходности фондов над базовым уровнем доходности вкладов (согласно данным ЦБ), очень продуктивно. Но, как и в любом финансовом деле, здесь следует учитывать свои нюансы, о которых мы и поговорим в статье.

О коммерческой недвижимости

При грамотном составлении стратегии инвестиционной деятельности, покупка помещения для коммерции окажется значительно прибыльной, в сравнении с жилой недвижимостью. Доходность таких инвестиций можно оценить наглядно — до 13% годовых против 4-6% при вложении в квартиры. Откуда такая большая разница? Коммерческой недвижимостью может быть крупный объект, гостиница или офисный центр, где прибыль измеряется миллиардами. Плюс процент частных предпринимателей, занимающихся инвестированием в коммерцию, ниже — как минимум, потому, что рынок жилых объектов им более понятен.

Чтобы начать зарабатывать за счет вложений в коммерческую недвижимость, выберите один из существующих способов:

• Покупка для дальнейшей сдачи в аренду или продажи объекта.
• Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ).
• Вклад в закрытые ПИФы.

Каждый из них обладает своей спецификой, поэтому выбор нужно делать в зависимости от своих возможностей и соответствии условиям способа инвестирования.

Покупка объекта недвижимости для продажи или сдачи в аренду

Приобретение площади под коммерческую деятельность была и остается основой для формирования стабильного инвестиционного пакета. Владелец получает регулярный пассивный доход со сдачи помещения в аренду. Запланировав купить объект для инвестирования, соотнесите его с подклассами активов — всего их два:

• по размерам (небольшие, средние, большие);
• по назначению (торговля, офис, складское помещение, общепит и пр.).

С учетом этих факторов будет складываться и цена аренды. Последние годы существенно воздействует на поступления с аренды такой фактор, как внешние влияния. В основной период действующих в России ограничений (весна-осень 2020 года), по оценке экспертов, арендодатели потеряли до 20-40% общей прибыли со сдаваемых объектов.

При этом крупные объекты оказались под большим ударом, нежели малые. Но уже к началу 2021 года арендные поступления нормализовались, а где-то даже выросли. Меньшие по площади помещения менее зависимы от внешних влияний, но и потенциал развития у них сильно отстает от крупных объектов. Для инвесторов будет важен еще один момент — падение стоимости коммерции в кризисные периоды. В это время их выгодно будет купить, чтобы перепродать при возобновлении спроса.

Приобретение офисной недвижимости

Если говорить о спросе на коммерческую недвижимость, то все так же остается актуальной площадь под офисы. Нынешняя ситуация в крупных городах выглядит выигрышной для инвесторов. Новых крупных объектов строят не так много, предложений тоже становится меньше, при этом количество желающих получить хорошую офисную площадь лишь растет. Особенно, если арендодателем предложена недвижимость в центре города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость офисного сегмента — выбор, который сегодня щедро окупается. Даже если приобретаются небольшие блоки площадью 80-100 кв.м, арендаторы найдутся еще на этапе строительства БЦ. Чтобы получить максимальную выгоду от такого вложения, заранее составьте финансовый план и проанализируйте все риски. Учитывайте все планируемые затраты — на эксплуатацию помещения, коммунальные услуги и т.д. Для оценки потенциальной доходности будут не менее важны:

• класс бизнес-центра, в котором расположены офисные помещения;
• расположение (лучше всего, если здание находится в деловом центре);
• хорошая транспортная развязка;
• продуманная инфраструктура — присутствие на территории объекта парковочной зоны, кафе или ресторанов;
• потребности и спрос целевой аудитории;
• конкурентоспособность объекта, объем аналогичных предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Торговые помещения на улице или стрит-ритейл

Стрит-ритейл — следующий по популярности способ инвестирования в коммерческую недвижимость. Последние годы торговые помещения несколько растеряли привлекательность для инвесторов. Это связано с введением государственных программ, таких как “Моя улица”. Успех стрит-ритейла зависит от выбранной локации, поэтому сокращение парковочных мест в рамках этой программы повлияло на престижность зон для торговых помещений.

При инвестировании в помещения для уличной торговли учитывайте все нюансы. Так, любые малейшие изменения предстоит согласовывать с властями, если здание имеет статус объекта культурного наследия. Следует выполнить все требования будущих арендаторов — оборудовать зоны погрузки и разгрузки товара, оснастить зал достаточными электрическими мощностями для работы оборудования.

Если торговое помещение находится на первом этаже жилого здания, могут появиться дополнительные ограничения. Например, в домах премиум-класса запрещено размещение вывесок, выполненных не по согласованию и не в едином стиле с самим зданием. При сдаче в аренду помещения под ресторан или кафе, потребуется позаботиться о достаточном уровне шумоизоляции. И помните, что чем ближе вход в торговое помещение к дороге и остановке общественного транспорта, тем выше можно устанавливать цену на аренду.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) означает приобретение ликвидных объектов по договору аренды и стабильным финансовым потоком. Этот тип инвестирования приносит немало дохода — например, средняя ставка капитализации офисного сегмента доходит до 10%. Сравнительно с классической ставкой по депозитам, которая едва достигала 6-7%. Если говорить о торговых помещениях, то приобретение ГАБов здесь и вовсе составляет около 95%. Рассмотрим преимущества и минусы готового арендного бизнеса в обоих популярных направлениях.

1. Офисная недвижимость. Крупные девелоперы заняты продажей именно готового арендного бизнеса. Процесс его подготовки включает инвестирование в помещения под офисы, передача их арендаторам с заключением долгосрочного договора и последующая продажа инвесторам. Основной нюанс кроется в договорах, где прописанная ставка включает в себя индексацию. Уже через 8-9 лет проданный ГАБ принесет чистую прибыль, но инвесторам важно учитывать то, что ставка далеко не всегда индексируется. Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости постоянно меняются, стоит помнить и о внешних факторах. Они могут вовсе превратить рынок арендодателя в рынок арендатора, а значит, придется прибегнуть к оптимизации условий аренды, что сказывается на доходе для инвестора. Но, как в любом деле, чем меньше риски, тем меньше прибыль. Поэтому стоит сразу решить для себя — планируете ли вы увеличить риски и реальные сроки окупаемости для большей прибыли, или же не рисковать, но и снизить потенциал доходности.
2. Стрит-ритейл. Приобретать пустое торговое помещение для инвестора — сомнительное решение. Поэтому покупка ГАБов более актуальна, ей занимается большая часть крупных компаний на рынке. Вкладывать в коммерческую недвижимость с действующими договорами аренды — значит иметь возможность гарантированно прогнозировать окупаемость вложений. Прибыльность готового бизнеса в стрит-ритейле — от 5% до 15%. Если объект был приобретен в деловом центре города, то доход может быть ниже из-за высокой стоимости помещения. Но и риски остаться без арендаторов близки к нулю. Масштаб объекта тоже имеет значение, учитывая, что крупным стрит-ритейлом управлять в разы сложнее. К недостаткам также можно отнести риски при покупке и сложности в структурировании сделки.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Покупка паев — идеальный выход для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но при этом хочет избежать ненужных рисков. Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа — от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. При этом экономится немало средств, т.к. не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.

Приобрести пай в ПИФе может практически любой инвестор — сумма вложений здесь начинается от 1 миллиона руб. А доходность с такого вложения достигает 12-13% годовых. Конечно, некоторые риски присутствуют и в этом случае, но зависят они в основном от самого управляющего капиталом и его знания рынка недвижимости. Важно учитывать такие моменты, как экономическая ситуация на рынке, сезонность, наличие кризисных моментов, курс валют и т.д.

Выводы: Как же заработать на коммерческой недвижимости?

Покупка недвижимости в обозримом будущем останется перспективной нишей для инвесторов. Решив все первоначальные вопросы, такие как “где брать деньги” и “стоит ли оформлять кредит”, определите главное — выбор ликвидного объекта для инвестирования. Многие сразу предпочитают браться за то, что сперва кажется выгодным, а именно — элитную недвижимость.

Но, как показывает опыт инвесторов, жилье элит-класса относится к низколиквидным объектам, вложения в которые окупаются все хуже. Другое дело, инвестировать в апарт-отели — такой тип жилья способен принести максимальную прибыль при посуточной сдаче в аренду. Вот почему покупать коммерческую недвижимость сегодня намного перспективнее.

Но как же достичь максимума с инвестиций? Предлагаем несложный алгоритм действий:

1. Оцените финансовые возможности. Если в планах — инвестирование в крупный объект, для этих целей можно взять кредит.
2. Обозначьте свою цель — планируете ли вы сдавать помещение в аренду, продать его или хотите приобрести уже готовый арендный бизнес. На этой основе выстроится вся финансовая модель.
3. Оцените риски и ожидания по доходности.
4. На основе всей проанализированной информации подберите объект. Оценивать нужно не только помещения, но также инфраструктуру и локацию в целом.
5. Структурируйте сделку.
6. Начните управление объектом. Если времени на это не хватает, обратитесь к управляющей компании.
7. Следите за изменениями на рынке недвижимости, меняйте концепцию с их учетом.
8. Получайте доход с инвестиций.

Снизить риски также может механизм диверсификации. Он заключается в распределении активов в вашей инвестиционном портфеле. В один фонд объединяются разные объекты, в отличие от традиционного “один фонд — один объект”. Это снижает риски вложений, а также улучшает ежемесячные результаты.

Подводя итог, главное для любого инвестора — даже не наличие средств и доходного предмета для инвестирования, а терпение. Спешка в этом деле никогда не приводит к приятному результату. Помните, что успех сделки не всегда зависит исключительно от ликвидности объекта. Мы рассмотрели не один фактор того, что непосредственно влияет на доходность, цель же инвестора — грамотно это реализовать на деле. Если используется грамотная стратегия инвестирования, результаты вас порадуют, даже если окупится такая сделка нескоро!

Источник: darstroy-yug.ru