Инвестиционные проекты капитального строительства

Осуществление реальных инвестиций, происходит в том числе и в форме инвестиционных проектов. Инвестиционная стратегия любого предприятия выстраивается в виде пакета проектов. Среди направлений банковской деятельности в настоящее время большое распространение получили проектное финансирование и инвестиционное кредитование, связанные с финансированием инвестиционных проектов. В настоящий момент известны несколько определений инвестиционных проектов. Во-первых,…

«Методика оценки эффективности инвестиционных проектов, предусматривающих строительство, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение объектов капитального строительства, приобретение объектов недвижимого имущества, финансовое обеспечение которых полностью или частично осуществляется из федерального бюджета» (утв. решением президиума (штаба) Правительственной комиссии по региональному развитию в РФ, протокол от 23.06.2022 N 33)

1. Настоящая методика разработана в соответствии с пунктом 7 постановления Правительства Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 655 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и приостановлении действия постановления Правительства Российской Федерации от 12 августа 2008 г. N 590 и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2022, N 16, ст. 2695) (далее — Методика) и предназначена для оценки эффективности инвестиционных проектов, предусматривающих строительство, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение объектов капитального строительства, приобретение объектов недвижимого имущества, финансовое обеспечение которых полностью или частично осуществляется из федерального бюджета (далее — оценка эффективности).

2. Оценка эффективности проводится для принятия в установленном законодательством Российской Федерации порядке решения о предоставлении средств федерального бюджета на осуществление капитальных вложений.

3. Оценка эффективности проводится в отношении объектов капитального строительства и объектов недвижимого имущества, по которым:

не приняты в установленном Правительством Российской Федерации порядке решения об осуществлении капитальных вложений с использованием средств федерального бюджета;

предполагается внесение изменений в принятые решения об осуществлении капитальных вложений с использованием средств федерального бюджета, в результате которых изменение мощности (прироста мощности) объекта капитального строительства, подлежащей вводу, мощности объекта недвижимого имущества составит более чем 10 процентов.

4. Методика не распространяется на объекты капитального строительства и объекты недвижимого имущества, строительство (реконструкция, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение) или приобретение которых осуществляется:

в рамках реализации государственного оборонного заказа;

за счет субсидий и бюджетных инвестиций, предоставляемых организациям железнодорожного транспорта, организациям, реализующим инвестиционные проекты в сфере туризма, в случаях, предусмотренных актами Правительства Российской Федерации;

за счет субсидий на осуществление деятельности по организации строительства (реконструкции) автомобильных дорог общего пользования федерального значения, переданных (подлежащих передаче) в доверительное управление;

за счет субсидий и бюджетных инвестиций, предоставляемых на финансовое обеспечение затрат на уплату лизинговых платежей по договору финансовой аренды (лизинга), предусматривающему по окончании срока действия указанного договора приобретение объекта недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, в собственность лизингополучателя;

за пределами территории Российской Федерации;

в рамках концессионных соглашений.

5. Оценка эффективности проводится Министерством экономического развития Российской Федерации на основании поступивших от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации документов, представленных заявителем для включения объекта капитального строительства или объекта недвижимого имущества в федеральную адресную инвестиционную программу в соответствии с Правилами формирования и реализации федеральной адресной инвестиционной программы, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2010 г. N 716 «Об утверждении Правил формирования и реализации федеральной адресной инвестиционной программы».

Оценка эффективности в отношении объектов государственной собственности субъектов Российской Федерации (муниципальной собственности), входящих в состав мероприятий (укрупненных инвестиционных проектов), детализация которых осуществляется в соглашениях о предоставлении субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации, заключаемых в соответствии с пунктом 7 Правил формирования, предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2014 г. N 999 «О формировании, предоставлении и распределении субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации», проводится заявителем в процессе осуществления такой детализации.

Необходимые для проведения оценки эффективности исходные данные и документы, предусмотренные Методикой, представляются заявителем в составе пояснительной записки и (или) иных материалов к предложениям о включении объекта капитального строительства или объекта недвижимого имущества в федеральную адресную инвестиционную программу.

6. Методика устанавливает общие требования к расчету оценки эффективности, которая осуществляется на основе двух критериев:

потребность в создаваемых мощностях ( );

влияние инвестиционного проекта на комплексное развитие территорий ( 7. Оценка эффективности (Э) рассчитывается по следующей формуле:

n — количество подкритериев, применяемых при расчете.

8. Требования к определению баллов оценки по каждому из критериев оценки эффективности установлены пунктами 9 и 10 Методики.

9. Критерий — потребность в создаваемых мощностях.

9.1. Подкритерий — наличие потребителей продукции (услуг), создаваемых в результате реализации инвестиционного проекта.

В рамках оценки по указанному подкритерию проводится анализ наличия потребителей продукции (услуг), создаваемой в результате реализации инвестиционного проекта в количестве, достаточном для обеспечения проектируемого (нормативного) уровня использования проектной мощности объекта капитального строительства (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества).

Заявителем представляется пояснительная записка содержащая информацию о:

количественных показателях, характеризующих прямые (непосредственные) результаты (создаваемая (приобретаемая) мощность объекта) и конечные результаты (эффекты) реализации инвестиционного проекта. Рекомендуемые показатели представлены в приложении к Методике;

обосновании спроса (потребности) на продукцию (услуги), создаваемую в результате реализации инвестиционного проекта. В качестве обоснования может использоваться официальная статистическая информация, иные данные, находящиеся в открытых источниках (со ссылками на источники соответствующих данных), а также письма федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления о наличии необеспеченной потребности.

Балл, равный 1, присваивается, если проектная мощность (намечаемый объем производства продукции, оказания услуг) создаваемого (реконструируемого) в рамках реализации инвестиционного проекта объекта капитального строительства (мощность приобретаемого объекта недвижимого имущества) будет использоваться в полном объеме, то есть соответствует (или менее) потребности в данной продукции (услугах).

Балл, равный 0,5, присваивается, если потребность в данной продукции (услугах) обеспечивается уровнем использования проектной мощности создаваемого

(реконструируемого) в рамках реализации инвестиционного проекта объекта капитального строительства (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества) в размере менее 100 процентов, но не ниже 75 процентов проектной мощности (после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию мощность будет использоваться более чем на 75 процентов).

Балл, равный 0, присваивается, если потребность в данной продукции (услугах) обеспечивается уровнем использования проектной мощности создаваемого (реконструируемого) в рамках реализации инвестиционного проекта объекта капитального строительства (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества) в размере менее 75 процентов проектной мощности.

Потребность в продукции (услугах) определяется на момент ввода создаваемого (реконструируемого) в рамках реализации инвестиционного проекта объекта капитального строительства с учетом уже созданных и создаваемых мощностей в данной сфере деятельности.

9.2. Подкритерий — обеспеченность населения определенным видом объектов с учетом отраслевых нормативов (для объектов социальной сферы).

Осуществляется оценка соответствия мощности инвестиционного проекта и нормативов обеспеченности населения объектами социальной сферы.

Для проведения проверки на соответствие указанному критерию заявитель представляет пояснительную записку, содержащую информацию об утвержденных нормативах обеспеченности населения объектами социальной сферы и уровне их выполнения (достижения), до реализации инвестиционного проекта и после реализации инвестиционного проекта.

Примерный перечень нормативов обеспеченности населения объектами социальной сферы приведен в Приложении N 4 Методических рекомендаций по подготовке нормативов градостроительного проектирования, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2021 г. N 71.

Балл, равный 1, присваивается проекту, если по результатам реализации инвестиционного проекта соответствующие нормативы обеспеченности населения объектами социальной сферы не будут превышены более чем на 10 процентов.

Инвестиционный проект признается не соответствующим критерию, если установлен факт превышения мощности инвестиционного проекта более чем на 10 процентов над нормативами.

Критерий не применим для объектов, не являющихся объектами социальной сферы, а также для объектов, для которых не установлены нормативы обеспеченности.

9.3. Подкритерий — отсутствие в достаточном объеме замещающей продукции (работ и услуг), производимой иными организациями (для объектов производственного назначения).

Заявителем представляется пояснительная записка, содержащая информацию:

об объемах, основных характеристики продукции (работ, услуг), не имеющей мировых и отечественных аналогов либо замещаемой импортируемой продукции;

об объемах производства, основных характеристиках, наименовании и месторасположении производителя замещающей отечественной продукции (работ и услуг);

об объемах иных производителей замещающей отечественной продукции (работ и услуг);

об анализе рынка, в том числе подтверждающем наличие спроса на продукцию.

В качестве обоснования используются в том числе данные, находящиеся в открытых источниках (со ссылками на источники соответствующих данных).

Балл, равный 1, присваивается в случае, если в рамках проекта предполагается:

а) производство продукции (работ и услуг), не имеющей мировых и отечественных аналогов;

б) производство импортозамещающей продукции (работ и услуг);

в) производство продукции (работ и услуг), спрос на которую с учетом производства замещающей продукции удовлетворяется не в полном объеме.

В иных случаях присваивается балл, равный 0.

Критерий не применим для объектов, не являющихся объектами производственного назначения.

10. Критерий — соответствие схемам территориального планирования.

В рамках оценки по указанному критерию проводится анализ на предмет наличия объекта в утвержденных (согласованных) схемах территориального планирования (с использованием федеральной государственной информационной системы территориального планирования) и соответствия данных о нем параметрам инвестиционного проекта.

Балл, равный 1, присваивается в случае установления факта наличия объекта в утвержденных/согласованных схемах территориального планирования (с использованием федеральной государственной информационной системы территориального планирования) и соответствия данных о нем параметрам инвестиционного проекта.

В иных случаях присваивается балл, равный 0.

Критерий не применим к объектам, которые согласно законодательству Российской Федерации о градостроительной деятельности не подлежат отображению в схемах территориального планирования. В этом случае для проведения расчета условно присваивается балл, равный 1.

11. По результатам оценки эффективности инвестиционный проект признается:

эффективным — в случае, если значение итоговой оценки составляет 50 процентов и более;

низкоэффективным — в случае, если значение итоговой оценки составляет менее 50 процентов.

к Методике оценки

эффективности инвестиционных проектов,

реконструкцию, в том числе с элементами

реставрации, техническое перевооружение

объектов капитального строительства,

приобретение объектов недвижимого

имущества, финансовое обеспечение которых

полностью или частично осуществляется

из федерального бюджета

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ,

ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ ЦЕЛЬ И РЕЗУЛЬТАТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

Объекты капитального строительства

характеризующие прямые (непосредственные) результаты проекта

характеризующие конечные результаты проекта

Строительство (реконструкция) объектов здравоохранения, образования, культуры и спорта

Учреждения здравоохранения (медицинские центры, больницы, поликлиники, родильные дома, диспансеры и др.)

1. Мощность объекта:

количество посещений в смену.

2. Общая площадь здания, кв. м

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Рост обеспеченности населения региона, муниципального образования или входящих в него поселений

(в зависимости от масштаба проекта) медицинскими услугами, врачами и средним медперсоналом, в процентах к уровню обеспеченности до реализации проекта.

В случае создания (реконструкции) специализированных медицинских центров, клиник — снижение заболеваемости, смертности по профилю медицинского учреждения

Дошкольные и общеобразовательные учреждения, центры детского творчества

1. Мощность объекта:

2. Общая площадь здания, кв. м

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Рост обеспеченности региона, муниципального образования или входящих в него поселений (в расчете на 100 детей) местами в дошкольных образовательных, общеобразовательных учебных учреждениях, центрах детского творчества, в процентах к уровню обеспеченности до реализации проекта

Учреждения культуры (театры, музеи, библиотеки и т.п.)

1. Мощность объекта:

количество посетителей в день. Для библиотек — число единиц библиотечного фонда.

2. Общая площадь здания, кв. м

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Рост обеспеченности региона, муниципального образования или входящих в него поселений (в расчете на 1000 жителей) местами в учреждениях культуры, в процентах к уровню обеспеченности до реализации проекта

Учреждения социальной защиты населения (дома инвалидов и престарелых, детей-инвалидов, детские дома)

1. Мощность объекта:

2. Общая площадь здания, кв. м

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Рост обеспеченности региона, муниципального образования или входящих в него поселений местами в учреждениях социальной защиты, в процентах к уровню обеспеченности до реализации проекта

Объекты физической культуры и спорта (стадионы, спортивные центры, ледовые арены, плавательные бассейны и другие спортивные сооружения)

1. Мощность объекта:

пропускная способность спортивных сооружений;

количество мест, тыс. человек.

2. Общая площадь здания, кв. м

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Рост обеспеченности региона, муниципального образования или входящих в него поселений объектами физической культуры и спорта, рост количества мест в процентах к уровню обеспеченности до реализации проекта

Строительство (реконструкция) общественных зданий и жилых помещений

1. Общая площадь объекта, кв. м.

2. Полезная жилая площадь объекта, кв. м.

3. Количество квартир

Сокращение количества очередников на улучшение жилищных условий в регионе, муниципальном образовании или входящих в него поселениях, в процентах к количеству очередников до реализации проекта

1. Общая площадь объекта, кв. м.

2. Полезная и служебная площадь объекта, кв. м

Обеспечение комфортных условий труда работников, кв. м общей (полезной, служебной) площади здания на одного работника

казармы для военнослужащих

1. Количество мест.

2. Общая площадь объекта, кв. м

Обеспечение комфортных условий проживания, кв. м общей площади объекта на одного проживающего

Здания высших учебных заведений, военных училищ

1. Количество учебных мест.

2. Общая и полезная площадь объекта, кв. м

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Обеспечение комфортных условий труда работников и обучения учащихся, кв. м общей (полезной) площади зданий на одного учащегося

Строительство (реконструкция) объектов коммунальной инфраструктуры и охраны окружающей среды

Очистные сооружения (для защиты водных ресурсов и воздушного бассейна от бытовых и техногенных загрязнений)

объем переработки очищаемого ресурса, куб. м (тонн) в сутки (год)

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Сокращение концентрации вредных веществ в сбросах (выбросах), в процентах к их концентрации до реализации проекта.

3. Соответствие концентрации вредных веществ предельно допустимой концентрации

Береговые сооружения для защиты от наводнений, противооползневые сооружения

1. Общая площадь (объем) объекта, кв. м (куб. м).

2. Иные размерные характеристики объекта в соответствующих единицах измерения

1. Общая площадь защищаемой от наводнения (оползня) береговой зоны, тыс. кв. м.

2. Предотвращенный экономический ущерб (по данным экономического ущерба от последнего наводнения, оползня), млн руб.

Объекты по переработке и захоронению токсичных промышленных отходов (ТПО)

объем переработки очищаемого ресурса, куб. м (тонн) в сутки (год)

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Срок безопасного хранения захороненных ТПО, лет

Мелиорация и реконструкция земель сельскохозяйственного назначения

Общая площадь мелиорируемых и реконструируемых земель, гектары

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Предотвращение выбытия из сельскохозяйственного оборота сельхозугодий, гектары.

3. Прирост сельскохозяйственной продукции в результате проведенных мероприятий, тонн

Объекты коммунальной инфраструктуры (объекты водоснабжения, водоотведения, тепло-, газо- и электроснабжения)

1. Мощность объекта в соответствующих натуральных единицах измерения.

2. Размерные и иные характеристики объекта (газопровода-отвода — км, давление;

электрических сетей — км, напряжение и т.п.)

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Увеличение количества населенных пунктов, имеющих водопровод и канализацию, единицы.

3. Увеличение уровня газификации региона, муниципального образования или входящих в него поселений, в процентах к уровню газификации до начала реализации проекта

Сортировка, переработка и утилизация твердых бытовых отходов

объем переработки твердых бытовых отходов, тонн в сутки (год)

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Закрытие существующих свалок твердых бытовых отходов, общая площадь рекультивированных земель, гектары

Строительство (реконструкция) производственных объектов

Мощность объекта, в соответствующих натуральных единицах измерения

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Конечные результаты с учетом типа проекта (например, повышение доли конкурентоспособной продукции (услуг) в общем объеме производства, в процентах)

Строительство (реконструкция) инфраструктуры инновационной системы

Инфраструктура научно-технической и инновационной деятельности (научные центры по разработке нанотехнологий;

производственно-экспериментальные базы и другие)

1. Общая площадь объекта, кв. м.

2. Иные размерные характеристики объекта в соответствующих единицах измерения

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Количество новых технологий, уровень новизны образцов новой техники

Инфраструктура коммерциализации инноваций (особые экономические зоны, технопарки, инновационно-технологические центры, бизнес-инкубаторы и т.п.)

1. Общая площадь объекта, кв. м.

2. Иные размерные характеристики объекта в соответствующих единицах измерения

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Повышение доли инновационно-активных организаций, осуществляющих технологические инновации, в общем числе организаций, процентов.

3. Повышение доли инновационной продукции в общем объеме выпускаемой продукции, в процентах

Строительство (реконструкция) объектов транспортной инфраструктуры

Пути сообщения общего пользования (железнодорожные пути;

автомобильные дороги с твердым покрытием;

1. Эксплуатационная длина путей сообщения общего пользования, км.

2. Иные размерные характеристики объекта в соответствующих единицах измерения

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Объем (увеличение объема):

грузооборота транспорта общего пользования, тонно-км в год;

пассажирооборота железнодорожного, автобусного и другого транспорта, пассажиро-км в год.

3. Сокращение времени пребывания грузов, пассажиров в пути, процентов.

4. Увеличение доли населенных пунктов, связанных дорогами с твердым покрытием с сетью путей сообщения общего пользования

1. Общая площадь объекта, кв. м.

2. Эксплуатационная длина объекта, км.

3. Иные размерные характеристики объекта в соответствующих единицах измерения

1. Объем (увеличение объема) грузооборота транспорта общего пользования, тонно-км в год.

2. Объем (увеличение объема) пассажирооборота железнодорожного, автобусного и другого транспорта, пассажиро-км в год.

3. Сокращение времени пребывания грузов, пассажиров в пути, процентов

Аэропорты (аэровокзалы, взлетно-посадочные полосы, рулежные дорожки, места стоянки самолетов, объекты навигации и управления воздушным движением и т.п.)

1. Мощность объекта (объем перевозимых грузов, тонн;

количество перевозимых пассажиров, человек).

2. Общая площадь объекта, кв. м.

3. Иные размерные характеристики объекта в соответствующих единицах измерения

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Объем (увеличение объема) грузооборота воздушного транспорта, тонно-км в год.

3. Объем (увеличение объема) пассажирооборота воздушного транспорта, пассажиро-км в год.

4. Сокращение времени пребывания грузов, пассажиров в пути, процентов

Морские и речные порты, портопункты и причалы

1. Мощность объекта (объем перевозимых грузов, тонн;

количество перевозимых пассажиров, человек).

2. Общая площадь объекта, кв. м.

3. Иные размерные характеристики объекта в соответствующих единицах измерения

1. Количество создаваемых (сохраняемых) рабочих мест, единицы.

2. Объем (увеличение объема) грузооборота водного транспорта, тонно-км в год.

3. Объем (увеличение объема) пассажирооборота водного транспорта, пассажиро-км в год.

Управление инвестиционно -строительными проектами в девелопменте. Учебное пособие. Рекомендовано методическим советом Уральского федерального университета в качестве учебного пособия. … участков и объектов капитального строительства и га-рантировать всем заинтересованным лицам доступ к информации о видах разрешенного использования и предельных размерах земельных участков, параметрах разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства . Все это необходимо для создания благоприятных условий для формирования эстетически ценной городской среды.

Инвестиционный проект как форма регулирования инвестиций в капитальном строительстве

Осуществление реальных инвестиций, происходит в том числе и в форме инвестиционных проектов. Инвестиционная стратегия любого предприятия выстраивается в виде пакета проектов. Среди направлений банковской деятельности в настоящее время большое распространение получили проектное финансирование и инвестиционное кредитование, связанные с финансированием инвестиционных проектов. В настоящий момент известны несколько определений инвестиционных проектов.

Во-первых, под этим понятием понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по выполнению.

Во-вторых, инвестиционный проект — это дело, деятельность, мероприятия, предполагающие осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение целей (получение определенных результатов), т.е. и документация, и деятельность.

Вызывает интерес определение инвестиционного проекта как комплекса взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение ограниченного периода времени и при установленном бюджете поставленных целей. Реализация инвестиционных проектов требует отказа от денежных средств сейчас для получения прибыли в обозримом будущем. Согласно существующей практике , на получение прибыли можно рассчитывать не ранее, чем через год после стартовых вложений. Весьма важным при экономическом анализе инвестиционных потоков является расчет будущих денежных потоков, возникающих при реализации произведенной продукции.

Критериями оценки инвестиционных проектов является срок окупаемости и простая норма прибыли. Под сроком окупаемости инвестиций понимается ожидаемый период возмещения первоначальных вложений и чистых поступлений. Таким путем исчисляется тот период времени, за который поступления от оперативной деятельности предприятия покроют затраты на инвестиции. Простая норма прибыли аналогична коэффициенту рентабельности капитала и показывает, какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде прибыли в течение одного интервала планирования. На основании сравнения инвестором расчетной величины нормы прибыли с минимальным или средним уровнем доходности составляется заключение о целесообразности дальнейшего анализа данного инвестиционного проекта.

Финансирование инвестиционного проекта означает процесс аккумулирования и эффективного использования финансовых ресурсов в процессе осуществления проекта. Как правило, действуют следующие способы фиксирования:

• акционерное финансирование, представляющее собой вклады денежных средств, передачу оборудования, технологии;
• финансирование из государственных источников, которое осуществляется непосредственно за счет инвестиционных программ в форме кредитов (в том числе и льготных) и за счет прямого субсидирования;
• долговое финансирование, представляющее собой долгосрочную аренду, связанную с передачей в использовании оборудования, транспортных средств и другого движимого и недвижимого имущества;
• финансирование за счет авансовых платежей будущих пользователей, заинтересованных в реализации проекта, заключающегося в представлении ими финансовых средств, материалов, оборудования консалтинговых услуг на осуществление проекта.

Капитальные вложения являются более узким понятием, чем инвестиции как таковые, поэтому они могут рассматриваться лишь как одна из форм инвестиций. Как уже говорилось, до 1991 г., когда началось формирование отечественного инвестиционного законодательства, понятие «инвестиции» подчинялось понятию «капитальные вложения». Последнее трактовалось как совокупность затрат на воспроизводство основных фондов, включая затраты на их ремонт.

При этом капитальные вложения рассматривались в двух аспектах: как экономическая категория и как процесс, связанный с движением стоимости, авансированной в долгосрочном порядке в основные фонды, от момента выделения денежных средств до их возмещения. В целях аккумулирования материальных ресурсов для развития производства (основных фондов) в условиях командно-административной экономики применяли договор подряда на капитальное строительство. Под договором подряда на капитальное строительство понимался «плановый договор, заключенный между социалистическими организациями, в силу которого одна сторона, подрядчик, обязуется построить и в установленный срок сдать предусмотренный планом объект, а другая сторона, заказчик, обязуется оказывать возложенное на нее содействие строительству, принять и оплатить выполненные строительные работы».

Все, что было связано с капиталовложением, с правовыми формами, опосредующими движение капитала, было заменено плановым распределением финансовых ресурсов.

Закон об инвестиционной деятельности и Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений под инвестиционной деятельностью понимают процесс вложения инвестиций или инвестирование как совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов или инвестиций в форме капитальных вложений выделяются как специальная область инвестиционной деятельности. Объединяющим понятием этих законов является понятие «инвестиционный проект», означающее обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков капитальных вложений.

Закон об иностранных инвестициях вводит в научно-практический обиход понятие «приоритетный инвестиционный проект», который осуществляют коммерческие организации. Судя по логике двух последних законов, понятие «приоритетный инвестиционный проект» является производным от понятия «инвестиционный проект». Они отличаются друг от друга по суммарному объему иностранных инвестиций.

Закон об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений показывает зависимость инвестиционных проектов от действий субъектов инвестиционной деятельности, от воли государства. Глава III закона («Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений») содержит четыре статьи, направленные на государственное регулирование инвестиционных проектов. В них обозначены формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности (ст. 11), порядок государственного регулирования в условиях возникновения чрезвычайных ситуаций (ст. 12), порядок принятия решений об осуществлении государственных капитальных вложений (ст. 13) и порядок проведения экспертизы инвестиционных проектов (ст. 14).

Инвестиционный проект с момента своего появления до момента окончания или ликвидации проходит ряд определенных этапов, которые в совокупности называются жизненным циклом проекта. Жизненный цикл проекта может быть разделен на три основные стадии: предынвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную.

Начальная (предынвестиционная) стадия, как правило, подразделяется на предынвестиционные исследования и разработку проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовку к строительству.

На начальном этапе выделяются следующие три фазы:

• изучение инвестиционных возможностей проекта;
• предпроектные исследования;
• оценка осуществимости инвестиционного проекта.

Уровни предынвестиционных исследований весьма условно различаются друг от друга. Глубина проработки каждого уровня зависит от сложности проекта, временных ограничений, требований потенциального инвестора и т.д. Инвестиционная стадия охватывает основной этап капитального строительства, который включает в себя проведение торгов и заключение контрактов, организацию закупок и поставок, подготовительные работы, строительно-монтажные работы, завершение строительной фазы проекта.

И наконец, эксплуатационная стадия включает в себя эксплуатацию, ремонт, развитие производства и закрытие проекта.

Прямые методы государственного регулирования инвестиционной деятельности выражаются в прямом участии государства в инвестиционной деятельности, разработке, утверждении и финансировании инвестиционных проектов, формировании перечня потенциальных объектов инвестиционных проектов, предоставлении государственных гарантий за счет бюджета РФ и бюджета субъектов РФ, проведении экспертизы инвестиционных проектов, предоставлении концессий российским и иностранным инвесторам.

В настоящее время законодательство РФ устанавливает также и такие формы прямого участия государства в инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства, как:

• разработка, утверждение и финансирование инвестиционных проектов, осуществляемых Российской Федерацией совместно с иностранными государствами, а также инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ;
• формирование перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирования их за счет средств федерального бюджета. Порядок формирования указанного перечня определяется Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. N 714 утверждено Положение о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета. Это положение устанавливает порядок формирования перечня строек и объектов производственного и непроизводственного назначения (нового строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения), финансирование которых осуществляется за счет государственных капитальных вложений (за исключением бюджетных кредитов), предусмотренных в федеральном бюджете на соответствующий год.

Перечень формируется исходя из объемов государственных капитальных вложений, направленных на реализацию федеральных целевых программ и на решение не включенных в эти программы отдельных важнейших социально-экономических вопросов, предусмотренных в федеральной адресной инвестиционной программе по главным распорядителям средств федерального бюджета и по отраслям. В перечне отдельно указываются стройки и объекты, финансируемые частично за счет средств федерального бюджета и являющиеся государственной собственностью субъектов РФ и муниципальной собственностью.

При финансировании инвестиционного проекта необходимо определить источники финансирования и формирование такой структуры инвестиций, которая позволяет достичь финансовой реализуемости проекта при требуемом уровне эффективности для каждого из участников проекта.

Кроме того, следует распределить инвестиции во времени, что позволит уменьшить общий объем финансирования и использовать преимущества более позднего вложения средств в проект.

Конкретным примером инвестиционного проекта может послужить проектирование, строительство и эксплуатация новой электростанции на базе прошедшей амортизационные сроки, являющейся государственной собственностью. Скажем, требуется 1 млрд. долл. прямых инвестиций. Инициатором проекта выступает Минпромэнерго России, которое заключает концессионный договор с инвестором. Инвестор обращается к различным кредиторам-банкам с целью получения необходимых капитальных вложений. Возможным вариантом в ходе осуществления данного приоритетного инвестиционного проекта может выступать учреждение компании с участием государственного капитала и финансовых ресурсов инвестора. Независимо от правовых форм реализации этого долгосрочного проекта, основной задачей инвестора выступает получение заемных средств и эффективное осуществление проекта, которое дало бы реальную возможность окупить инвестиции и тем самым обеспечить ему возвратность заемных средств. Для обеспечения окупаемости проекта инвестор заключает долгосрочные договоры на поставку электроэнергии с пользователями проекта.

Кроме того, он заключает долгосрочные договоры на организацию поставки сырья и оборудования, чтобы свести к минимуму необходимость заключения отдельных договоров для каждого конкретного случая при возникновении потребности в том или ином виде сырья и оборудования.

Статья 4 Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений предусматривает подобную ситуацию, возможную в ходе осуществления инвестиционного проекта. Согласно ей, субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы, заказчики, подрядчик и пользователи объектов капитальных вложений. Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.

При этом специалисты указывают на такую недоработку в заключительной базе, как отсутствие гражданско-правовой регламентации отношений между органом власти и инвестором, лежащих в основе инвестиционного проекта. Государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные государства и международные организации вправе участвовать в инвестиционном проекте, однако в законе не выделяют особенности договоров между пользователями инвестиционных проектов и инвесторами, в которых определяется порядок выполнения подрядных работ для государственных нужд, а также порядок поставки товаров, включая поставку для государственных нужд.

Актуальность данного заключения возрастает в связи с тем, что подчинение системы договорных связей, именуемых инвестиционным проектом, одной цели — достигнуть реализации проекта в стадии начала выпуска продукции из прибыли, полученной от реализации этой продукции, возместить затраты, связанные с финансированием проекта, — является особенностью инвестиционного проекта как разновидности инвестиционной деятельности. Такой подход к инвестиционному проекту в капитальном строительстве помогает инвестору окупать вложенные инвестиции путем эксплуатации возведенного или реконструированного им сооружения. Это подтверждает сходство инвестиционного проекта с концессионным договором — с той же зависимостью деятельности инвестора от отношений с органами власти, в том числе зависимостью от нормотворческой деятельности органов исполнительной власти, учитывая долгосрочный характер заключаемых договоров.

В капитальном строительстве источники инвестиций формируются в первую очередь за счет акционерного капитала посредством эмиссии собственных акций, облигаций, инвестиционных сертификатов (для инвестиционных компаний и фондов), иных ценных бумаг и их размещения на соответствующих рынках, а также за счет приращения акционерного капитала в результате роста котировочной стоимости акций предприятия. Эти источники могут быть использованы корпорациями и их самостоятельными (дочерними) структурами, создаваемыми в форме акционерных обществ.

Важным внешним источником в капитальном строительстве являются иностранные инвестиции: прямые инвестиции в денежной форме, поступающие от иностранных и международных финансовых институтов, государств, предприятий, физических лиц, а также иные формы материального (натурально-вещественного), нематериального (франчайзинг) или интеллектуального участия в совместном предприятии.

Для предприятий непортфельных организационно-правовых форм основным способом привлечения капитала является увеличение уставного фонда за счет дополнительных взносов (паев) отечественных и иностранных инвесторов.

По форме собственности на проект все инвестиции подразделяются на собственные и заемные.

Под собственными инвестициями понимаются средства юридических и физических лиц, направляемые на финансирование проекта на условиях участия в прибыли. Под заемными — средства юридических и физических лиц, направляемые на финансирование проекта на условиях получения или оговоренных договорами займа различных схем выплаты основной суммы и процентов в зависимости от финансовых результатов реализации проекта.

Соотношение собственных и заемных ресурсов создает структуру инвестиций проекта и зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются: развитость рынка финансовых услуг; техническая сложность и продолжительность осуществления проекта; сложившаяся практика реализации инвестиционных проектов в организации.

В большинстве стран с рыночной экономикой соотношение собственных и заемных средств больше 50%. В России это соотношение обычно меньше.

1. Что такое инвестиционно -строительный проект ? Любое строительство , реконструкция, капитальный ремонт объектов недвижимости являются целенаправленной деятельностью – проектом – управлять которой следует согласно принципам управления проектами . … Инвестиционно -строительный проект (ИСП) представляет собой систему действий, документов и правоотношений, связанных с привлечением и вложением средств в строительство , реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли.

Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов.

В данной статье мы осветим некоторые специфические сложности возникающие при точечной застройке и важные аспекты при выборе земельного участка.

Инвестиционные проекты в строительстве многоквартирных домов всегда сопряжены с высокими рисками, но при строительстве в уже застроенном жилом массиве, путем точечного строительства риски особенно велики.

Данный вид девелопмента специфичен тем, что Инвестор планирует возвести строительный объект в уже существующей устоявшейся застройке. Как правило это центральные части городов, исторические или престижные районы города.

Такой инвестиционно-строительный проект довольно заманчив тем, что «нового жилья» в таких районах как правило нет, а стоимость «вторички» значительно выше, чем в новостройках на окраинах города.

Особенно важно наличие всей необходимой инфраструктуры (школы, сады, спортивные, административные и другие учреждения) и возможность подключения к существующим коммуникациям.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Безусловно, такая недвижимость считается престижной и высоко цениться, особенно, если Застройщик использует современные архитектурные и технические решения.

Такие квартиры на стадии начала строительства как правило хорошо продаются по цене «вторички» в данном районе.

Помимо вышеперечисленных преимуществ, имеются существенные трудности при реализации таких проектов, требующих от Застройщика более тщательной и кропотливой работы по подготовке к строительству.
Имеет смысл подразделить риски застройщика на правовые, технические и экономические.
Прежде всего, Застройщику требуется подыскать подходящий земельный участок для строительства. В случае с существующей застройкой, это достаточно сложная задача, поскольку свободных участков подходящих под строительство не так уж много.

Существует три основных варианта:

• Реконструкция существующего строение;
• Пристройка к существующему объекту;
• Новое строительство, путем сноса старых зданий и ветхого фонда.

Строительство новых домов, на месте сноса старых и ветхих строений производиться как правило на основании «Договора о развитии застроенных территорий» в рамках которого производиться последовательный снос старого и строительство нового с переселения жильцов ветхого фонда в уже построенные дома.

Такой способ достаточно интересен Застройщикам, так как «новые дома» как правило, по площади в 10 раз больше снесенных строений, что достигается за счет этажности и более эффективного использования площади застройки.

При этом Застройщик не несет затраты на приобретения земельного участка и частично экономит на стоимости подключения к коммуникациям. На Застройщика ложатся затраты в виде передачи квартир жильцам ветхого фонда, а это, как правило, составляет от 8% до 20% от общей площади квартир в новом строительстве. Таким образом, такой вариант строительства является привлекательным для Застройщика, но требует затрат для расселения сносимого дома или расселение «пилотного» дома, если речь идет о квартальной застройке.

Реконструкция зданий достаточно частое явление, когда речь идет об исторической застройке и требует сохранения фасадов и элементов конструкций, для сохранения внешнего вида и его исторической ценности.

Такой вид девелопмента в основном рентабелен для офисного назначения, а для жилищного строительства используется достаточно в редких случаях. Единственное популярное в последние время, формат реконструкции в жилищном строительстве, это реконструкция старых фабрик и мануфактур под апартаменты «ЛОФТ». Это стилизованные, современные жилые здание или комплексы с высокими потолками и панорамным остеклением. Это направление девеломпента особенно популярно в исторических и деловых центрах крупных городов.
Новое строительство так же встречается достаточно редко и возможно только за счет изменения функциональной назначения земельного участка, который ранее использовался иным образом (Автостоянка, Завод, автобазы или производства, которые выгоднее перевезти на окраины города или в область с хорошей логистикой, а освободившийся участок использовать под застройку). Практически все земельные участки под строительство новых комплексов в г. Москве получено именно таким образом.

В любом из выше перечисленных вариантов застройки в черте города, Застройщику необходимо перед выбором земельного участка под застройку, помимо финансовых и экономических расчетов, сделать полноценный всесторонний аудит земельного участка.

После выбора потенциально подходящего земельного участка для строительства и проведение экспресс оценки экономики, необходимо провести юридически-правовой аудит земельного участка, объекта незавершенного строительства или здания, которое планируется приобрести с целью в дальнейшего строительства или реконструкции. Результатом работы юридическо-правовой экспертизы является оценка риски и возможности строительства на выбранном земельном участке или объекте.
В данной процедуре юристы и аудиторы проверят законность получения земельного участка собственником и законность его продажи, возможность использования земельного участка в соответствие с планами компании, земельного права и прочие возможные вопросы, которые могут возникнуть в процессе оформления документации и строительства.

Сложностей, которые могут помешать планам Застройщика много и они могут возникать на самым разных стадиях реализации проекта.

Так например есть существенный риск не возможности смены разрешенного вида использования, сокращение санитарных зон и зон отчуждения, наложение мест общего пользования на приобретаемый земельный участок (в случае пристройки к существующему зданию ), подача исковых заявлений со стороны жильцов близлежащих строений и сторонних участников и т.д.

В итоге, работы юридической команды должны быть учтены все возможные юридические риски как на стадии приобретения, так и на стадии реализации проекта и ввода объекта в эксплуатацию. Должны быть подготовлены и проанализированы контрмеры и методы правовой защиты, в случае возникновения рисков, на которые Инвестор-Застройщик готов пойти.

С технической стороны так же множество рисков должно быть учтено при приобретении объекта недвижимости или земельного участка.

Необходимо проведение геодезии и геологии земельного участка, обследование существующих зданий и сооружений, фундаментов и элементов конструкций. Часто встречается отсутствие достоверной информации о подземных коммуникациях, которые либо не отмечались на картах или были утеряны, а без понимания наличия или отсутствия таковых может достаточно серьезно повлиять на себестоимость строительства. Так же в случае с пристройками к существующим зданиям, требуется полное обследования конструкций и элементов здания и постоянный мониторинг конструкций на всех этапах строительства, что позволит избежать появления деформаций и частичного или полного обрушения.

Технический и правовой анализ земельного участка или объекта сноса/реконструкции в условиях существующей застройке обязательно проводиться Застройщиком перед выходом на сделку по покупке или заключения контракта, и требует более детального и глубокого анализа по сравнению с «чистыми» площадками, поскольку процесс реализации таких объектов всегда сопряжен с различными рисками приостановки строительства и итоговая себестоимость таких проектов может увеличиться достаточно существенно.

В такой ситуации наиболее успешными инвесторами остаются компании, которые уделяют вопросу предварительной проработки будущего строительного объекта максимальное внимание, исключая даже незначительные на первый взгляд недочеты и заблаговременно подготавливая меры по устранению возможных рисков.

В следующей статье мы более подробно разберем риски и проблемы связанные с анализом и реализацией строительных площадок «Пристройка к существующему зданию».

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Проекты в регионе " Москва " — проекты популярной тематики в разделении по регионам на портале Инвестиционные проекты России. … Инвестиционные проекты в регионе " Москва ". Отображено 5312 проектов из 72231. Список проектов Карта проектов Инвестиции в регион. Информация на данной странице отображается не полностью.