На сегодняшний день реализация любого инвестиционного проекта в г.Москве связана для инвестора с большими рисками, обусловленными изначально отсутствием всей необходимой юридической и технической информации для точной оценки затрат по реализации данного инвестиционного проекта. Эта информация накапливается постепенно, по мере разработки проекта, и довольно часто инвестор приходит к выводу о низкой рентабельности проекта и нецелесообразности или технической невозможности его дальнейшей разработки в момент, когда по проекту уже понесены очень серьезные материальные затраты, а к работе над проектом привлечена дорогостоящая команда специалистов, которую необходимо будет расформировать или искать ей другое применение.
С целью минимизации потерь инвестора предлагается нижеприведенный алгоритм разработки каждого инвестиционного проекта и последовательность принятия решений по его реализации. Риски инвестора при этом ограничиваются только стоимостью выполненных этапов и подэтапов к моменту принятия решения о продолжении или об отказе от реализации данного проекта. Работа над проектом может быть прервана в любой момент, на любом из подэтапов, в случае обнаружения обстоятельств делающих реализацию проекта нерентабельной или невозможной, но в тоже время не исключают выгодной продажи объекта на любом этапе и на любой стадии. Срок отдельных этапов и подэтапов определена примерно для объекта общей площадью 10 000 кв.м и площадью земельного участка 0,5 га в Москве.
Хусейн Плиев: «Основные стадии реализации инвестиционных проектов»
1 этап. Предварительный.
Сбор исходных данных, определение функционального назначения, градостроительных, нормативных и юридических ограничений, разработка и утверждение концепции (предпроектного предложения) с основными технико-экономическими показателями, разработка предварительного (грубого) бизнес-плана.
1.1. Подготовительный период (ориентировочно 1-1,5 месяца):
— получение ситуационного плана земельного участка;
— получение плана границ межевания территории;
— получение геоподосновы;
— получение кадастровой справки;
— получение заключения по морфотипу;
— получение информации из НИиПИ Генплана о градплане по данной территории и участку;
— получение планов БТИ окружающих строений.
1.2. Предварительные проработки (ориентировочно 2 месяца):
— заключение договора на разработку концепции;
— разработка концепции;
— разработка предварительного (грубого) бизнес-плана;
— выполнение ландшафтно-визуального анализа;
— предварительное исследование свето-климатического режима;
— выполнение историко-архитектурных исследований;
— получение технических условий на стадии ТЭО;
— получение планово-реставрационного задания (дата памятников архитектуры и объектов на исторических территориях города);
— разработка градо-экологического обоснования;
— корректировка предварительного бизнес-плана.
1.3. Проведение согласований и получение заключений (ориентировочно 1,5-2 месяца):
Инвестиции, инвестиционный проект
— согласование Управы района;
— согласование Москомнаследия;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— заключение Москомприроды;
— утверждение предпроектных проработок Москомархитектурой (1-й регламент МКА);
— окончательное формирование предварительного бизнес-плана.
Ориентировочный срок выполнения 1-го этапа 4-6 месяцев.
Получение положительных заключений на данном этапе в указанном объеме дает оценку примерно 60% возможности реализации такого проекта, однако еще не позволяет выполнить более или менее точный расчет его затратной части.
Результат завершения 1-го этапа — первая контрольная точка для принятия решения о вариантах продолжения работы над проектом или принимается решение о выпуске распорядительного документа по реализации проекта или принимается решение о выставлении объекта на продажу в том виде как есть.
С точки зрения организационной структуры, подэтапы 1.1 и 1.2 выполняются специалистами группы «предварительного девелопмента», которая входит в состав службы Технического заказчика. К работе по согласованиям на подэтапе 1.3 привлекаются специалисты группы «подготовки Исходно-разрешительной документации». К разработке бизнес-планов привлекаются специалисты «финансово-экономической» службы.
2 этап. Подготовка распорядительных документов.
2.1 Предварительные переговоры (по неформальным каналам) по техническим условиям на присоединение с целью включения (при необходимости) в распорядительные документы особых условий по долевому участию инвестора в развитии городских инженерных сетей и сооружений.
2.2 Сбор данных по существующим землепользователям, собственникам, арендаторам и т.п. с целью включения (при необходимости) в распорядительные документы особых условий по освобождению участка (объекта) от подобных обременений и подготовке их к строительству.
2.3 Предварительные переговоры о «доле города» по объекту в распорядительном документе.
2.4 Разработка «первой редакции» основного бизнес-плана на основании дополнительно собранной к этому времени информации.
2.5 Выпуск Постановления (Распоряжения).
2.6 Подписание инвестконтракта.
2.7 Корректировка основного бизнес-плана на основании фактически выпущенных распорядительных документов.
Ориентировочный срок выполнения 2-го этапа 2 месяца.
Выпуск приемлемых для инвестора распорядительных документов и хорошие показатели бизнес-плана дают оценку примерно 80% возможности реализации такого проекта, и уже позволяют выполнить более или менее точный расчет его затратной части.
Результат завершения 2-го этапа — вторая контрольная точка для принятия решения о продолжении работы над проектом, за которой следуют кадровые решения. До этого момента над проектом работал исключительно существующий (штатный) персонал службы Технического заказчика. С момента выхода распорядительных документов по проекту назначается персональный Управляющий проектом.
Работу над этим этапом по-прежнему координирует группа «перспективного девелопмента». Подэтам 2.1 выполняется с привлечением специалистов из групп Главного энергетика и Главного механика. Подэтап 2.2 выполняется с привлечением специалистов из «юридической службы» и службы «земельно-имущественных отношений».
Подготовкой распорядительных документов занимаются сотрудники «юридической службы». К разработке бизнес-планов привлекаются специалисты «финансово-экономической» службы. После выхода распорядительных документов группа «перспективного девелопмента» передает проект Управляющему Проектом.
3 этап. Разработка исходно-разрешительной документации, получение технических условий на присоединение. Выпуск АРИ.
3.1 Проведение согласований и получение заключений (ориентировочно 6 месяцев):
— согласование Управы района;
— согласование ГУ ГО и ЧС;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Москомнаследия (для объектов на исторических территориях города);
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— заключение НИиПИ Генплана;
— заключение УГПС;
— заключение Москомзема;
— заключение ДИГМ;
— заключение Москомприроды;
— заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам;
— выпуск ИРД и АРИ.
3.2 Получение технических условий на присоединение.
Ориентировочный срок выполнения 3-го этапа 6 месяцев.
Результат завершения 3-го этапа — получение ИРД и АРИ третья контрольная точка для принятия решения о вариантах продолжения работы над проектом или самостоятельно продолжать работу по реализации проекта или объект выставляется на продажу в том виде как есть.
Работу над этим этапом координирует Управляющий проектом. Подэтап 3.1 выполняется с привлечением специалистов из отдела подготовки ИРД. Подэтап 3.2 выполняется с привлечением специалистов из отделов Главного энергетика и Главного механика.
4 этап. Заключение договора краткосрочной аренды земли, разработка и согласование проекта, получение разрешения на строительство.
4.1 Заключение договора аренды на период проектирования и строительства (ориентировочно 3 месяца):
— получение кадастровой кальки земельного участка;
— согласование кальки с соседними землепользователями;
— выполнение геодезии;
— прохождение ОЗК;
— выход Распоряжения префекта округа;
— оформление договора аренды;
4.2 Разработка и согласование проекта (ориентировочно 6-8 месяцев):
— заключение договора на проектирование;
— разработка проекта;
— разработка и согласование Задания на проектирование;
— согласование Управы района;
— согласование Москомнаследия;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— УКБГ;
— ЭКОС;
— заключение Москомприроды;
— утверждение проекта Москомархитектырой (2-й регламент МКА);
— оформление свидетельства об утверждении архитектурно-строительного решения;
— выполнение технических обследований и заключений;
— организация информирования жителей о предстоящем строительстве;
— протокол Муниципалитета;
— государственная экологическая экспертиза;
— государственная экспертиза проекта;
4.3 Получение разрешения на строительство (ориентировочно 1-1,5 месяца):
— утверждение Застройщиком (Заказчиком) проектной документации;
— согласование Росохранкультуры;
— нанесение объекта на оперативную карту;
— оформление разрешения на снос;
— получение разрешения на строительство.
Ориентировочный срок выполнения 4-го этапа 9-12 месяцев.
Результат завершения 4-го этапа — согласованный и утвержденный проект и получение разрешения на строительство.
5 этап. Подготовка и проведение тендера на генподряд, заключение генподрядного договора.
5.1 Подготовка документов для проведения тендера;
5.2 Организация и проведение тендера на генподряд;
5.3 Подготовка и оформление результатов тендера для принятия решения;
5.4 Заключение генподрядного договора;
5.5 Заключение договоров на вынос и перекладку (прокладку) внешних инженерных сетей;
5.6 Заключение договора на авторский надзор за строительством;
5.7 Передача документации и строительной площадки генподрядной организации.
Ориентировочный срок выполнения 5-го этапа 4 месяца.
Результат завершения 5-го этапа — выбор генподрядчика и передача ему строительной площадки.
Итого, с учетом параллельного выполнения мероприятий подготовительных этапов, общий период работ до выхода на строительную площадку составляет 24 месяца.
6 этап. Строительство, технический надзор. Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта.
6.1 Строительство, технический надзор:
— оформление ордера на производство строительно-монтажных работ;
— строительство;
— организация и осуществление технического надзора за строительством;
— руководство строительством;
— организация и проведение промежуточных Рабочих комиссий;
— подготовка к приему и вводу в эксплуатацию объекта;
6.2 Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта:
— организация и проведение приемки законченного строительством объекта подрядчиком Заказчику;
— организация и проведение Приемочной комиссии;
— выпуск правового акта органа исполнительной власти на эксплуатацию объекта;
— передача на баланс городским эксплуатирующим организациям участков сетей и сооружений;
— регистрация прав собственности на построенный объект;
— оформление земельно-правовых отношений.
Ориентировочный срок выполнения 6-го этапа 18-24 месяцев.
Результат завершения 6-го этапа — приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Источник: 1fe.ru
Жизненный цикл инвестиционного проекта
Цель лекции: научиться определять продолжительность жизненного цикла инвестиционного проекта и разделять его на стадии.
Стадии жизненного цикла – это состояния, которые проходит проект в своем развитии. Обычно жизненный цикл проекта делят на три стадии:
- Прединвестиционная стадия.
- Инвестиционная стадия.
- Эксплуатационная стадия.
Прединвестиционная стадия жизненного цикла — это промежуток времени между моментом появления первоначального замысла проекта и моментом принятия окончательного решения о его реализации. На прединвестиционной стадии происходит выбор одного проекта из нескольких вариантов инвестирования либо составление инвестиционной программы из нескольких проектов (независимых или взаимодополняющих). Решение о выборе варианта инвестирования принимается исходя из сравнительной эффективности и рискованности каждого проекта, а также исходя из имеющихся ресурсов. Прединвестиционная стадия жизненного цикла включает в себя следующие этапы:
- Формирование первоначального замысла проекта. Любой проект начинается с возникновения идеи, конкретизации желаемого результата.
- Анализ инвестиционных возможностей реализации проекта. Оценивается потребность в финансовых ресурсах, рассматриваются возможные источники получения этих ресурсов.
- Маркетинговые исследования (анализ рынка). Оценивается уровень спроса на товары или услуги, производство которых предполагается проектом. Определяется целевая аудитория (потребители) продукции. Оценивается конкуренция на рынке данной отрасли и региона.
- Разработка бизнес-плана. Основная цель бизнес-плана — показать привлекательность проекта возможному инвестору.
- Выбор местоположения строящегося предприятия (если осуществление инвестиционного проекта предполагает строительство).
- Поиск инвесторов. Инвестиционный проект может финансироваться полностью за счет собственных средств инвестора либо с привлечением заемного капитала . При этом соотношение собственного и заемного капитала в структуре источников инвестиций может быть различным.
- Выделение инвестиций на проектно-изыскательские работы.
- Проведение конкурса на проектно-изыскательские работы и заключение контракта с проектировщиком. Как правило, проектно-изыскательские работы выполняются по договору подряда. Заказчик объявляет конкурс (тендер), в котором могут принять участие проектные организации . При принятии решения учитывается смета затрат на проектно-изыскательские работы, а также репутация организации-проектировщика, сроки выполнения работ и т.п.
Инвестиционная стадия жизненного цикла — это промежуток времени от момента начала проектно-изыскательских работ до выхода предприятия на проектную мощность . Инвестиционная стадия жизненного цикла состоит из следующих этапов:
- Разработка технико-экономического обоснования инвестиций. Технико-экономическое обоснование инвестиций составляется на основе бизнес-плана, но при этом делается акцент на технологическую сторону проекта (обосновывается целесообразность выбора конкретной технологии производства и оборудования).
- Разработка проектной документации. Осуществляется организацией-проектировщиком, выбранной на конкурсной основе.
- Отвод земли под строительство объекта, получение разрешения на строительство (если инвестиционный проект предполагает строительство).
- Заключение договора подряда. На конкурсной основе (путем проведения тендера) выбирается подрядная строительная организация. С ней заключается договор о строительстве объекта, утверждается смета затрат.
- Строительство объекта. В процессе строительства подрядчик может привлекать субподрядные организации для возведения инженерно-технических коммуникаций.
- Монтаж технологического оборудования, пусконаладочные работы.
- Формирование капитала предприятия (активов и трудовых ресурсов). Приобретаются объекты основного капитала (машины, различный инвентарь) и первоначальный оборотный капитал (материалы на производство первой партии продукции). Формируется кадровый состав предприятия (руководители, сотрудники и специалисты, рабочие).
- Производство опытных образцов продукции и выход на проектную мощность. В большинстве случаев освоение производственных мощностей происходит постепенно и достигает 100% не в год начала производства, а позднее.
Эксплуатационная стадия жизненного цикла — это промежуток времени между выходом предприятия на проектную мощность и завершением проекта, то есть ликвидацией предприятия. Эксплуатационная стадия жизненного цикла включает в себя следующие этапы:
- Производство и реализация продукции. Важное значение приобретает мониторинг уровня спроса на продукцию и соотнесение объема производства с реальным объемом продаж.
- Сертификация продукции. Оформление документации, подтверждающей качество производимой продукции.
- Создание центров ремонта и обслуживания (при производстве продукции, требующей гарантийного обслуживания и ремонта).
- Текущий мониторинг экономических показателей (непрерывной контроль эффективности работы предприятия, своевременное реагирование на изменение рыночной ситуации).
- Ликвидация проекта. Остановка производства, расформирование и продажа активов [ 2 ] .
Пример. Определить продолжительность жизненного цикла проекта строительства завода железобетонных конструкций, если проведение маркетинговых исследований займет 2 месяца, разработка бизнес-плана – 1 месяц, поиск инвесторов и выделение инвестиций на проектирование – 3 месяца, выбор местоположения объекта – 1 месяц, выбор проектировщика и заключение договора на проведение проектно-изыскательских работ – 2 месяца.
Проектирование здания завода будет продолжаться полгода. В этот же период времени будет разработано технико-экономическое обоснование инвестиций. После этого начнется строительство. Завод ЖБК будет построен за 2 года. После этого он будет работать 30 лет.
Время ликвидации проекта составит 1 год.
Ответ: продолжительность жизненного цикла проекта строительства завода железобетонных конструкций составит 34,25 лет .
Управление проектом на каждой стадии жизненного цикла имеет свои особенности. Если рассматривать предметно-динамический аспект управления проектом, то мы увидим, что на прединвестиционной и инвестиционной стадиях основная роль принадлежит управлению инвестициями, а на эксплуатационной – управлению капиталом.
Управление рисками присутствует на всех стадиях, но при этом меняется перечень рисков. На прединвестиционной стадии основные риски связаны с ошибками при разработке бизнес-плана. Как правило, эти ошибки связаны с неверными прогнозами (завышен ожидаемый уровень спроса, занижена ставка дисконтирования ). На инвестиционной стадии увеличиваются риски, связанные со строительством (задержка сроков сдачи объекта, проблемы при монтаже технологического оборудования и вследствие этого задержка выхода на проектную мощность и убытки). На эксплуатационной стадии уровень риска в целом снижается, но остаются и технологические риски (риск производственных аварий ), и финансовый (риск потери платежеспособности предприятия).
- маркетинговые исследования;
- анализ целесообразности реализации проекта;
- сравнительный анализ всех возможных источников инвестиций и выбор оптимального источника;
- сравнительный анализ возможных вариантов территориального размещения объекта;
- выбор проектировщика.
- разработка схемы финансирования капитальных вложений;
- разработка бизнес-плана;
- разработка задания на проектирование;
- заключение необходимых договоров между субъектами инвестиционной деятельности ;
- проведение конкурса на выполнение проектных работ;
- заключение контракта с проектировщиком.
- контроль за ходом работ по проектированию, строительству и запуску производства;
- контроль движения финансовых потоков.
- анализ показателей эффективности работы предприятия;
- анализ финансового состояния предприятия;
- анализ ситуации на рынке выпускаемой продукции.
- планирование производства;
- планирование сбытовой политики;
- планирование материально-технического снабжения и т.п.
Понятие жизненного цикла исполняет ряд функций в управлении инвестиционным проектом. Можно выделить следующие функции жизненного цикла инвестиционного проекта:
- Определение продолжительности проекта.
- Определение перечня работ по проекту.
- Подсчет статей затрат.
- Детализация и увязка во времени работ по осуществлению проекта.
- Контроль за ходом работ по осуществлению проекта.
Основные характеристики инвестиционного проекта на прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной стадиях различны. Так, на прединвестиционной стадии уровень затрат относительно невелик, на инвестиционной стадии он резко возрастает, на эксплуатационной стадии остается достаточно стабильным, в конце эксплуатационной стадии (при ликвидации проекта) резко снижается. Риск недостижения конечной цели проекта на прединвестиционной стадии максимален, на протяжении жизненного цикла он постепенно снижается.
Источник: intuit.ru