Инвестиционный проект строительства с участниками

Комитет по инвестициям является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга по реализации государственной политики в сфере инвестиций и государственно-частного партнерства. Задачи комитета: создание благоприятного инвестиционного климата и привлечение инвестиций, реализация инвестиционных проектов в Санкт-Петербурге, а также сопровождение соглашений о защите и поощрении капиталовложений и многое другое.

Исходя из поставленных задач, на комитет возложены следующие функции:

1. Рассмотрение в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 02.10.2019 N 461-105 «О порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, при исполнении концессионных соглашений, соглашений о государственно-частном партнерстве и внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга» заявления концессионеров, частных партнеров о предоставлении земельных участков, возвращать заявления о предоставлении земельных участков;
2. Обеспечение открытости и доступности информации о заключенных соглашениях о государственно-частном партнерстве и концессионных соглашениях;
3. Осуществление мониторинга реализации инвестиционных проектов, соглашений о государственно-частном партнерстве, концессионных соглашений;
4. Содействие в защите прав и законных интересов инвесторов.
5. Обеспечение подготовки документации для принятия решений о предоставлении объекта недвижимости для строительства, реконструкции, проведения работ по приспособлению для современного использования на инвестиционных условиях, решений о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге и проведения аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге, документации, необходимой для заключения договоров о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков;
6. Осуществление сопровождения и реализации инвестиционного проекта;
7. Рассмотрение заявлений потенциальных инвесторов о:
8. предварительном согласовании предоставления земельного участка,
9. предоставлении земельного участка без проведения торгов,
10. проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
11. заключении соглашений о реконструкции, проведении работ по приспособлению зданий, строений, сооружений, о застройке земельного участка,
12. предоставлении зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства;
13. Разработка инвестиционных условий для включения в инвестиционные договоры, договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, договоры купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях в пределах компетенции Комитета;

С полным списком полномочий Вы можете ознакомиться, перейдя по ссылке.

Малахов В.И. Взаимодействие участников и контрактные модели инвестиционно-строительных проектов. Ч.1

• Какие задачи у СПб ГБУ «Управление инвестиций»?

СПб ГБУ «Управление инвестиций» — подведомственное учреждение Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга.

Реализация инвестиционных проектов с господдержкой/госучастием

СПб ГБУ «Управление инвестиций» выполняет задачи по привлечению инвестиций в Санкт-Петербург, осуществлению материально-технического обеспечения деятельности Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга в части предоставления земельных участков для строительства объектов капитального строительства на инвестиционных условиях, предоставления зданий и сооружений для реконструкции и приспособления для современного использования, по сопровождению инвестиционных проектов, включая стратегические инвестиционные проекты и проекты в сфере государственно-частного партнерства, концессионных соглашений.

Также СПб ГБУ «Управление инвестиций» на постоянной основе осуществляется анализ объектов недвижимости для возможного их вовлечения в хозяйственный оборот, предоставление инвесторам информации о возможных формах реализации инвестиционных проектов на территории города и выбора оптимальной площадки для этих целей.

СПб ГБУ «Управление инвестиций» является уполномоченной организацией, осуществляющей сопровождение инвестиционных проектов по принципу «Единого окна» и материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета, к компетенции которого относится:

1. Рассмотрение заявлений потенциальных инвесторов о:

• предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• предоставлении земельного участка без проведения торгов,
• проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
• заключении соглашений о реконструкции, проведении работ по приспособлению зданий, строений, сооружений, о застройке земельного участка,
• предоставлении зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства;

2. Подготовка документации, необходимой для предоставления объектов недвижимости в целях строительства и реконструкции;

3. Разработка условий и предложений для включения в инвестиционные договоры;

4. Разработка и осуществление мероприятий, направленных на привлечение инвестиций, реализацию инвестиционных проектов, в том числе стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга и инвестиционных проектов, реализуемых путем участия Санкт-Петербурга в государственно-частном партнерстве;

5. Реализация процесса предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях.

6. На базе СПб ГБУ «Управление инвестиций» Вы также можете получить консультацию по интересующим Вас вопросам во фронт-офисе «Единого окна» для инвесторов.

Более подробно ознакомиться о деятельности СПб ГБУ «Управление инвестиций» вы можете перейдя по ссылке.

• Что такое принцип «Единого окна»?

В целях повышения инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга, создания благоприятных условий для осуществления инвестиционной деятельности на базе СПб ГБУ «Управление инвестиций» функционирует информационно-консультационный центр по вопросам реализации инвестиционных проектов — фронт-офис «Единого окна» для инвесторов. Фронт-офис «Единого окна» для инвесторов исполняет поставленную Правительством Санкт-Петербурга задачу создания сервиса персонального и оперативного сопровождения инвесторов. Это помогает ускорить сроки запуска проектов и выработать единый подход к инвесторам для решения всех возникающих вопросов.

На площадке фронт-офиса «Единого окна» для инвесторов осуществляется консультация по следующим вопросам:

• содействие в подготовке и подаче заявлений о предоставлении объектов недвижимости;
• ​подбор объектов недвижимости в соответствии с требованиями потенциального инвестора в целях реализации проекта;
• подготовка документации, необходимой для предоставления объектов недвижимости в целях строительства и реконструкции;
• сбор сведений для оценки потенциала развития территорий;
• реализация процесса предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них;
• подготовка аукционов в отношении объектов недвижимости для реализации инвестиционных проектов;
• сопровождение инвестиционных проектов, в том числе стратегических инвестиционных проектов, проектов ГЧП и концессионных соглашений;
• содействие в согласовании градостроительной документации;
• организация встреч и совещаний, направленных на решение вопросов, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта;
• информирование о порядке установления инвестиционных условий;
• другие дополнительные услуги.

• Как проходят консультации по вопросам инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурга?

Информационно-консультационное содействие включает информирование инвесторов о мерах государственной поддержки Санкт-Петербурга, инвестиционной привлекательности города в целом.

Взаимодействие с инвесторами осуществляется в соответствии со специально разработанными совместно с бизнес-сообществом скриптами, в которых регламентирован порядок ведения консультаций, телефонных переговоров, определены сроки обратной связи.

Сопровождение и контроль реализации инвестиционных проектов, а также формирование базы данных осуществляется в специально разработанной
CRM-системе, в которой ведется сбор документов, необходимых для реализации проекта.

Сотрудниками СПб ГБУ «Управление инвестиций» проводятся очные консультации на площадке «Единого окна» для инвесторов, расположенной по адресу: Новгородская ул., д. 20, лит. А (АДК «Невская ратуша», 2 этаж).

В ходе консультаций потенциальному инвестору предоставляется информация, необходимая на всех стадиях реализации проекта на территории Санкт-Петербурга по таким вопросам, как:

• предоставление объектов недвижимости в целях строительства и реконструкции;
• присвоение статуса стратегического инвестиционного проекта;
• соглашение о государственно-частном партнёрстве;
• подбор объектов недвижимости в соответствии с требованиями потенциального инвестора в целях реализации проекта;
• организация встреч и совещаний, направленных на решение вопросов, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта;
• координация взаимодействия инвестора с федеральными органами государственной власти, исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга.

Для удобства инвесторов консультации также проводятся в заочном формате, в том числе по электронной почте и по телефону.

• Какие дополнительные услуги оказывает СПб ГБУ «Управление инвестиций»?

В целях реализации инвестиционных проектов, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга в рамках Единого окна на основании Перечня платных услуг (работ), оказываемых (выполняемых) СПб ГБУ «Управление инвестиций», утвержденного приказом от 01.02.2021 № 35, оказываются дополнительные услуги на платной основе, подробнее узнать о которых можно обратившись в Единое окно для инвесторов.

В перечень платных услуг (работ), оказываемых (выполняемых) СПб ГБУ «Управление инвестиций» входят такие услуги, как:

— обеспечение подготовки схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;
— выполнение кадастровых работ и постановка земельного участка на государственный кадастровый учет;
— подготовка и подача заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка;
— получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
и другие.

Как подобрать инвестиционную площадку для реализации проекта?

На площадке «Единого окна» для инвесторов проходят консультации по подбору объектов недвижимости в соответствии с требованиями потенциального инвестора.

Потенциальным инвесторам предлагаются земельные участки в соответствии с Адресным планом подготовки документов для торгов на право строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным Распоряжением Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга.

На Инвестиционном портале Санкт-Петербурга в разделе «Инвестиционная инфраструктура» во вкладке «Объекты недвижимости» можно самостоятельно подобрать вариант размещения инвестиционного проекта в соответствии с параметрами.

В случае отсутствия подходящих земельных участков Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре осуществляют подбор земельного участка в соответствии с требованиями потенциального инвестора. Заявку на подбор земельного участка можно подать в Личном кабинете инвестора.

В качестве дополнительной услуги СПб ГБУ «Управление инвестиций» готово провести работы по подбору земельного участка для реализации инвестиционного проекта по техническому задания инвестора. С перечнем платных услуг СПб ГБУ «Управление инвестиций» можно ознакомиться по ссылке.

В каких случаях земельный участок предоставляется в аренду на инвестиционных условиях без проведения торгов?

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду без проведения торгов установлены в подпункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Порядок предоставления объектов недвижимости в Санкт-Петербурге установлен Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции приспособления для современного использования», Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов власти города при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и проведения работ по приспособлению для современного использования, утвержденным Правительством Санкт-Петербурга 21.07.2015 № 656.

В соответствии с пп. 3 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге предоставление юридическим лицам земельных участков без проведения торгов осуществляется на основании распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 12-рг.

Критерием отнесения объекта социально-культурного назначения к объектам, является отнесение объекта к объектам, размещаемым на основании следующих видов разрешенного использования земельного участка (п.4 Статьи 8 Главы 3 Закона Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43):

• социальное обслуживание;
• здравоохранение;
• образование и просвещение;
• культурное развитие;
• обеспечение научной деятельности;
• спорт;
• обеспечение внутреннего правопорядка.

Критерием отнесения объекта коммунально-бытового назначения к объектам, является отнесение объекта к объектам, размещаемым на основании следующих видов разрешенного использования земельного участка ( п.5 Статьи 8 Главы 3 Закона Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 ) :

• коммунальное обслуживание;
• бытовое обслуживание;
• земельные участки (территории) общего пользования.

Критерием масштабного инвестиционного проекта является признание его стратегическим инвестиционным проектом Санкт-Петербурга с включением в соответствующий Перечень стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга.

Кроме того, в соответствии с Земельным Кодексом РФ, Законом Санкт-Петербурга от 18.10.2019 № 461-105 «О порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, при исполнении концессионных соглашений, соглашений о государственно-частном партнерстве и внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга», земельные участки без проведения торгов предоставляются для реализации концессионных соглашений, соглашений о государственно-частных партнерством.

Заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов можно подать следующим образом:

Документы, прилагаемые к заявлению:

— выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем (по желанию заявителя);
— документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается представитель заявителя.

Как получить предварительное согласование предоставления земельного участка?

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка подается инвестором в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурге в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Заявление должно содержать:

• сведения о заявителе;
• наименование юридического лица;
• сведения о государственной регистрации юридического лица, месте его нахождения;
• иные сведения, предусмотренные подпунктами 1-11 пункта 1 статьи 39.15 ЗК РФ

По результатам рассмотрения заявления инвестора Комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, либо об отказе.

В случае положительного решения в отношении заявления Комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга издается соответствующее распоряжение.

Инвестор, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ.

Земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов при условии проведения работ по его образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка.

Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет 2 года.

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка можно подать следующим образом:

Документы, прилагаемые к заявлению:

— выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем (по желанию заявителя);
— документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается представитель заявителя;
— схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, разработанная в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. № 762 (за исключением случаев образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории).

Как инициировать аукцион на право заключения договора аренды на инвестиционных условиях?

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, допускающих возможность приобретения земельного участка без проведения торгов.

Аукцион проводится в отношении земельных участков, на которых планируется строительство объектов промышленности, складов, гостиниц, коммерческих объектов, магазинов и ТЦ, объектов общественного питания, жилого назначения, ремонта автомобилей и автомоек, паркингов, АЗС и других.

Аукцион открытый по составу участников и открытый по форме подачи предложений по цене. На аукционе победитель определяется путем пошагового повышения цены.

В подобном аукционе каждая последующая оферта по цене превышает предыдущую, выигрывает последний оферент. Победителем аукциона является лицо, предложившее наибольшую цену.

Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключается:

• с победителем, определенным по итогам аукциона
• с единственным участником аукциона
• с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона относительно победителя, если победитель в течение 30 дней со дня получения не представил в уполномоченный орган подписанный договор.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, установлена ст. 39.14 ЗК РФ, и предполагает необходимость подачи заявлений в уполномоченный орган государственной власти.

Таким образом, в случае заинтересованности в реализации инвестиционного проекта путем проведения аукциона Вы можете обратиться в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Заявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды на инвестиционных условиях можно подать следующим образом:

К заявлению прикладывается:

• Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается представитель заявителя
• Выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем

Как получить земельный участок без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства?

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется собственнику такого объекта однократно для завершения строительства в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации

Перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами:

• схема с указанием границ земельного участка в масштабе М 1:2000;
• обоснование примерной площади земельного участка и компоновочный чертеж с экспликацией;
• расчет потребности объекта в инженерных ресурсах (хозяйственно-питьевое водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение);
• технико-экономическое обоснование проекта реконструкции/приспособления для современного использования;
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается представитель заявителя.

Заявление о заключении соглашения о реконструкции, приспособлении для современного использования здания, строения, сооружения можно подать следующим образом:

Какие существуют основания для заключения соглашения о застройке земельного участка?

Соглашение о застройке земельного участка заключается для модернизации или расширения действующего предприятия, увеличения площади закрытых складских помещений и на земельных участках, права на которые уже оформлены заинтересованной стороной.

Соглашение о застройке земельного участка является дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка. Проект постановления Правительства Санкт-Петербурга о заключении соглашения готовится Комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга.

Также соглашение заключается в том случае, когда правоустанавливающие документы на земельный участок не содержат разрешений его застраивать.

Приложения к заявлению о заключении соглашения о застройке:

• схема с указанием границ земельного участка в масштабе 1:2000;
• расчет потребности объекта в инженерных ресурсах,
• документы, подтверждающие право заявителя на заключение соглашения;
• технико-экономическое обоснование проекта.

С образцами бланков заявлений Вы можете ознакомится в разделе «Документы: Образцы заявлений».

Подать заявление о заключении соглашения о застройке можно следующим образом:

Как заключить соглашение о реконструкции, приспособлении для современного использования здания, строения, сооружения?

Предоставление зданий строений, сооружений и объектов незавершённого строительства осуществляется в следующих случаях:

• если реконструкция (приспособление для современного использования) проводится в целях создания культового здания (здания для совершения религиозных обрядов);
• для целей реконструкции производственных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, если результатом инвестирования будет являться производственный объект, объект инженерной и транспортной инфраструктур;
• в соответствии с соглашениями, заключенными Санкт-Петербургом с Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, иностранными государствами, а также в соответствии с соглашениями между Российской Федерацией и иностранными государствами;
• в соответствии с целевыми программами Санкт-Петербурга, федеральными целевыми программами;
• единственному участнику несостоявшихся торгов.

Заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства можно подать следующим образом:

Приложения к заявлению о предоставлении зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства

1. Схема с указанием границ земельного участка в масштабе М 1:2000
2. Обоснование примерной площади земельного участка и компоновочный чертеж с экспликацией
3. Расчет потребности объекта в инженерных ресурсах (хозяйственно‑питьевое водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение)
4. Технико‑экономическое обоснование проекта реконструкции/приспособления для современного использования

Как осуществляется сопровождение инвестиционных проектов?

Реализация инвестиционного проекта, связанного со строительством объекта недвижимости, требует прохождения различных стадий согласования с администрацией города.
Для инвестиционных проектов, реализуемых на территории Санкт-Петербурга, предусмотрены следующие виды сопровождения по принципу «единого окна»:

• Информационно-консультационное содействие Инвестору;
• Подбор инвестиционной площадки;
• Сопровождение процедуры инженерно-транспортного обеспечения.

Как получить архитектурно-градостроительный облик объекта (АГО)?

Архитектурно-градостроительный облик объекта (далее АГО) — совокупность композиционных приемов, фасадных решений, градостроительных параметров объекта. Согласование АГО необходимо в отношении объектов в сфере жилищного строительства и в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения.

В соответствии со ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 02.12.2015 № 692-147 «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства и в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения» (далее — Закон № 692-147) решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта предоставляется уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.

В Санкт-Петербурге таким органом является Комитет по градостроительству и архитектуре.

Форма и состав АГО, а также порядок услуг по согласованию АГО утверждены распоряжением КГА от 14.09.2021 № 9-н «Об утверждении формы и состава материалов архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства и в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения и Административного регламента Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению государственной услуги по предоставлению решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в случаях, установленных законодательством Санкт-Петербурга». Согласно указанному регламенту результат государственной услуги предоставляется в электронном виде и направляется заявителю посредством электронной почты.

При подаче карточки приема и заявления на предоставление государственной услуги на регистрацию материалы архитектурно-градостроительного облика объекта предоставляются в электронном виде. Возможно подать заявление на исправление допущенных опечаток и (или) ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах.

• 5 рабочих дней – в случае подготовки отказа,
• 15 рабочих дней в случае отсутствия оснований для отказа

В каких случаях не требуется разрешение на строительство?

Перечень случаев, когда не требуется разрешение на строительство утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816.
В перечень входят следующие случаи:

• строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
• строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 13 апреля 2020 г. № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования»);
• изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
• иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Как продлить разрешение на строительство ?

В рамках реализации мер поддержки бизнеса в период чрезвычайных ситуаций, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, Правительство РФ приняло Постановление от 03.04.2020 № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году» об автоматическом продлении на 1 год срока действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 07.04.2020 до 01.01.2022. Подача заявления в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга для автоматического продления не требуется.

В случае истечения срока действия разрешения до окончания строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта возможно его продление уполномоченным органом (организацией), выдавшим разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения. Несоблюдение этого условия является самостоятельным основанием для отказа в продлении разрешения.

Какие есть виды экспертизы проектной документации (ПД)?

1. В зависимости от обязательности экспертизы:

а) обязательная – требуется вне зависимости от воли застройщика;

б) необязательная – отсутствие экспертизы не препятствует строительству, при этом застройщик вправе по своему желанию направить документацию на экспертизу.

1. В зависимости от лиц, которые проводят экспертизу:

а) государственная – проводится уполномоченными государственными органами или созданными ими бюджетными или автономными учреждениями (подразделяется на федеральную – проводится уполномоченным федеральным органом, подведомственным учреждением, региональную – проводится уполномоченным региональным органом или подведомственным учреждением), а также государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом»;

б) негосударственная – проводится специально аккредитованными частными организациями.

В отношении каких объектов капитального строительства обязательно проведение исключительно государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой документации?

• объекты, указанные в пп. 5.1 п. 1 ст. 6 ГрК РФ;
• объекты, сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта которых в соответствии с требованиями ГрК РФ подлежит проверке на предмет достоверности её определения, за исключением случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта линейных объектов и сооружений на них для выполнения мероприятий по подключению (технологическому присоединению) объектов капитального строительства к сетям газораспределения;
• объекты культурного наследия регионального и местного значения (в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия регионального или местного значения затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности указанного объекта);
• объекты, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий;
• объекты размещения отходов, объекты обезвреживания отходов;
• объекты, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов РФ, включая осуществляемую на территории одного субъекта РФ реконструкцию объектов, расположенных на территориях двух и более субъектов РФ. В отношении таких объектов с 31.07.2020 предусмотрено право при строительстве или реконструкции объектов, расположенных на территории двух субъектов РФ, представить ПД на экспертизу в региональную экспертизу. Ранее было предусмотрено только направление на федеральную экспертизу. Исключение составят объекты, экспертиза проектной документации которых отнесена к полномочиям Российской Федерации по иным основаниям, в том числе особо опасные, технически сложные и уникальные объекты.

В отношении каких объектов капитального строительства, не требуется проведение экспертизы проектной документации (п. п. 2, 3 ст. 49 ГрК РФ)?

Объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;

Жилые дома блокированной застройки в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ.

Отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м, не являющиеся особо опасными, технически сложными или уникальными объектами (ст. 48.1 ГрК РФ), с одним из следующих назначений:

не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, т. е. нежилые непроизводственные объекты;

предназначены для осуществления производственной деятельности, не требующей санитарно-защитных зон либо если такие зоны не выходят за пределы участка, на котором планируется их размещение

Буровые скважины, предусмотренные утверждённым надлежащим образом техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр.

Объекты, для строительства которых не требуется разрешение на строительство. Экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства.

• Какие меры поддержки действуют при реализации инвестиционных проектов по размещению объектов промышленной инфраструктуры?

В целях развития промышленности на территории Санкт-Петербурга Правительством Санкт-Петербурга предусмотрена система мер региональной поддержки инвесторов.

Одним из главных средств региональной поддержки является присвоение инвестиционному проекту статуса стратегического инвестиционного проекта при вложении инвестиций в развитие промышленности в размере от 2 млрд рублей.

Присвоение статусов «стратегический инвестиционный проект» и «стратегический инвестор» обеспечивает инвесторам ряд ключевых преимуществ, среди которых:
— предоставление земельного участка без проведения торгов;
— установление ежегодной арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости;
— возможность выкупа земельного участка после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на него в размере ¼ размера кадастровой стоимости земельного участка независимо от площади застроенной части земельного участка.

Мера поддержки применима к инвестиционному проекту, целью которого является социально-экономическое развитие региона, производство новых товаров, либо существенное увеличение действующего производства.

Для РИП устанавливается пониженные ставки налогов:
Налог на прибыль:

• Федеральный бюджет – 0 %
• Региональный бюджет – 10 %

Налог на имущество:

• В отношении объектов, по которым осуществлены капитальные вложения – 0 %

Срок действия льгот:

Начиная с года получения первой прибыли от реализации товаров, произведенных в рамках РИП, и до тех пор, пока разница между суммами налога на прибыль и налога на имущество, рассчитанными исходя из обычных ставок указанных налогов, и суммами налогов, исчисленных с применением льгот, не станет равна объему капитальных вложений

до 31.12.2026 при объеме капитальных вложений от 50 млн руб. до 500 млн руб.
до 31.12.2028 при объеме капитальных вложений свыше 500 млн руб.

Существенной региональной преференцией является возможность инвесторов уменьшить налоговую нагрузку путем применения налоговых льгот в части снижения региональной ставки по налогу на прибыль организаций, налогу на имущество юридических лиц, земельному налогу в зависимости от объема вложений в объекты капитального строительства.

• Как присвоить инвестиционному проекту статус стратегического инвестиционного проекта?

Необходимо направить в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга обращение в произвольной письменной форме о стратегическом инвестиционном проекте, которое должно содержать обязательства инициаторов по реализации предлагаемых инвестиционных проектов. К обращению прилагается комплект документов, подтверждающих соответствие предлагаемого инвестиционного проекта и (или) деятельности инициатора критериям и требованиям стратегического инвестиционного проекта (партнера).

Статус стратегического инвестиционного проекта в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.11.2008 № 742-136 «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвестора и стратегических партнерах Санкт-Петербурга» присваивается инвестиционному проекту в случае одновременного соответствия указанного проекта следующим требованиям:

Статус стратегического инвестиционного проекта присваивается инвестиционному проекту в случае одновременного соответствия указанного проекта следующим требованиям:

1) улучшение в результате реализации инвестиционного проекта социально-экономических и(или) культурных условий жизни жителей Санкт-Петербурга;

2) эффективность реализации инвестиционного проекта для инвестора и для Санкт-Петербурга с учетом срока его окупаемости, прибыльности, объема налоговых поступлений в федеральный бюджет и(или) бюджет Санкт-Петербурга;

3) обеспечение совокупного объема инвестирования:

• в развитие здравоохранения, образования, культуры, физической культуры и спорта, науки, инновационной деятельности, туризма, в том числе путем создания гостиниц, — не менее 1 млрд рублей;
• в развитие промышленности, транспортно-логистического комплекса, создание инженерной инфраструктуры — не менее 2 млрд рублей;
• в переустройство (перемещение и/или реконструкцию) объектов, в том числе линейных, предназначенных для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, в целях освобождения занимаемых ими и их охранными зонами территорий и строительства на освобожденных территориях объектов капитального строительства в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности — не менее 2 млрд рублей.

При расчете совокупного объема инвестирования учитывается вложение инвестиций, осуществленное в течение трех лет, предшествующих направлению обращения о присвоении инвестиционному проекту статуса стратегического инвестиционного проекта;

4) осуществление мер по импортозамещению путем создания производства товаров, страной происхождения которых будет являться Российская Федерация, либо использования в ходе реализации инвестиционного проекта товаров, страной происхождения которых является Российская Федерация;

5) инвестор и(или) аффилированные с ним лица, реализующие инвестиционный проект, должны обладать опытом по реализации инвестиционных проектов аналогичной отраслевой принадлежности стоимостью не менее 2 млрд рублей, а для инвестиционных проектов, необходимый совокупный объем инвестирования по которым составляет 1 млрд рублей, — не менее 1 млрд рублей.

При определении соответствия требованию, установленному настоящим подпунктом, учитывается опыт по реализации инвестиционных проектов в течение десяти лет, предшествующих направлению обращения о присвоении инвестиционному проекту статуса стратегического инвестиционного проекта.

• Что такое механизм реализации проектов в сфере государственно-частного партнерства (ГЧП) и концессии?

Один из способов развития общественной инфраструктуры, основанный на долгосрочном взаимодействии государства и бизнеса, при котором частная сторона (бизнес) участвует не только в создании (проектировании, финансировании, строительстве/реконструкции) объекта инфраструктуры, но и в его последующей эксплуатации и/или техническом обслуживании в интересах публичной стороны.

Преимущества заключения соглашения:

• Возможность получения земельного участка

• Обязательства по созданию/реконструкции объекта и эксплуатации/техническом обслуживании в одном соглашении
• Распределение рисков по проекту между частной и публичной сторонами
• Возможность получения земельного участка без проведения торгов по льготной арендной ставке 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка

«О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» «О концессионных соглашениях»

Объектами соглашения о государственно-частном партнерстве являются

автомобильные дороги или участки частных автомобильных дорог, мосты, защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты (объекты, используемые при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог), элементы обустройства автомобильных дорог, объекты, предназначенные для взимания платы (в том числе пункты взимания платы), объекты дорожного сервиса;
• Транспорт общего пользования, за исключением метрополитена;
• Объекты железнодорожного транспорта;
• Объекты трубопроводного транспорта;
• Морские порты, речные порты, специализированные порты, объекты их инфраструктур, в том числе искусственные земельные участки, портовые гидротехнические сооружения, за исключением объектов инфраструктуры морского порта, которые могут находиться в федеральной собственности, не подлежат отчуждению в частную собственность;
• Морские суда и речные суда, суда смешанного (река — море) плавания, а также суда, осуществляющие ледокольную проводку, гидрографическую, научно-исследовательскую деятельность, паромные переправы, плавучие и сухие доки, за исключением объектов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации находятся в государственной собственности, не подлежат отчуждению в частную собственность;
• Воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие, предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства, за исключением объектов, отнесенных к имуществу государственной авиации или к единой системе организации воздушного движения;
• Объекты по производству, передаче и распределению электрической энергии;
• Гидротехнические сооружения, стационарные и (или) плавучие платформы, искусственные острова;
• Подводные и подземные технические сооружения, переходы, сооружения связи, линии связи и коммуникации, иные линейные объекты связи и коммуникации;
• Объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения и иной деятельности в сфере здравоохранения;
• Объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социального обслуживания населения;
• Объекты, на которых осуществляются обработка, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов;
• Объекты благоустройства территорий, в том числе для их освещения;
• Мелиоративные системы и объекты их инженерной инфраструктуры, за исключением государственных мелиоративных систем;
• Объекты производства первичной и (или) последующей (промышленной) переработки, хранения сельскохозяйственной продукции;
• Объекты охотничьей инфраструктуры;
• Имущественные комплексы, предназначенные для производства промышленной продукции и (или) осуществления иной деятельности в сфере промышленности;
• Программы для электронных вычислительных машин (программы для ЭВМ), базы данных, информационные системы (в том числе государственные информационные системы) и (или) сайты в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» или других информационно-телекоммуникационных сетях, в состав которых входят такие программы для ЭВМ и (или) базы данных, либо совокупность указанных объектов;
• Совокупность зданий, частей зданий или помещений, объединенных единым назначением с движимым имуществом, технологически связанным с объектами информационных технологий, и предназначенных для автоматизации с использованием программ для ЭВМ и баз данных процессов формирования, хранения, обработки, приема, передачи, доставки информации, обеспечения доступа к ней, ее представления и распространения (центры обработки данных);
• Объекты специализированных организаций для оказания помощи лицам, находящимся в состоянии алкогольного, наркотического или иного токсического опьянения.

Объекты, в отношении которых возможно заключение концессионных соглашений

• Автомобильные дороги или участки автомобильных дорог, защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, то есть объекты, используемые при капитальном ремонте, ремонте, содержании автомобильных дорог, элементы обустройства автомобильных дорог (в том числе остановочные пункты), объекты, предназначенные для взимания платы (в том числе пункты взимания платы), объекты дорожного сервиса;
• Объекты железнодорожного транспорта;
• Объекты трубопроводного транспорта;
• Морские и речные порты, в том числе искусственные земельные участки, гидротехнические сооружения портов, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;
• Морские и речные суда, суда смешанного (река — море) плавания, а также суда, осуществляющие ледокольную проводку, гидрографическую, научно-исследовательскую деятельность, паромные переправы, плавучие и сухие доки;
• Аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских и государственных воздушных судов инфраструктура воздушного транспорта и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;
• Объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;
• Гидротехнические сооружения;
• Объекты по производству, передаче и распределению электрической энергии;
• Объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем;
• Метрополитен и другой транспорт общего пользования;
• Объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения;
• Объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения;
• Здания, строения и сооружения, предназначенные для складирования, хранения и ремонта имущества Вооруженных Сил Российской Федерации, объекты производственной и инженерной инфраструктур таких зданий, строений и сооружений;
• Объекты производства, первичной и (или) последующей (промышленной) переработки, хранения сельскохозяйственной продукции, определенные согласно критериям, установленным Правительством Российской Федерации;
• Объекты, на которых осуществляются обработка, накопление, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов;
• Объекты коммунальной инфраструктуры или объекты коммунального хозяйства, не указанные в пунктах 10, 11 и 17 настоящей части, в том числе объекты энергоснабжения, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий;
• объекты социального обслуживания граждан;
• Объекты газоснабжения;
• Программы для электронных вычислительных машин (программы для ЭВМ), базы данных, информационные системы (в том числе государственные информационные системы) и (или) сайты в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» или других информационно-телекоммуникационных сетях, в состав которых входят такие программы для ЭВМ и (или) базы данных, либо совокупность указанных объектов, либо объекты информационных технологий и имущество, технологически связанное с одним или несколькими такими объектами и предназначенное для обеспечения их функционирования или осуществления иной деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;
• Совокупность зданий, частей зданий или помещений, объединенных единым
• назначением с движимым имуществом, технологически связанным с объектами информационных технологий, и предназначенных для автоматизации с использованием программ для ЭВМ и баз данных процессов формирования, хранения, обработки, приема, передачи, доставки информации, обеспечения доступа к ней, ее представления и распространения (центры обработки данных).

В результате многолетнего партнёрства Правительства Санкт-Петербурга и частного бизнеса реализованы такие крупные инфраструктурные проекты как:

• Возможна ли реализация проекта по строительству объекта социальной инфраструктуры путем применения механизма заключения концессионного соглашения?

Социальные объекты (объекты образования, здравоохранения, социального обслуживания) могут выступать объектами концессионного соглашения.

Для реализации проекта необходимо представить в адрес Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга предложение о заключении концессионного соглашения.

Порядок предоставления такого предложения установлен статьей 37 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».

• Как получить инвестиционный налоговый вычет? Какие это дает преференции?

Инвестиционный налоговый вычет – это уменьшение суммы налога на прибыль по расходам на приобретение, изготовление, модернизацию и реконструкцию основных средств.

Уникальность инвестиционного налогового вычета состоит в том, что впервые в практике налогообложения прибыли законодатель разрешил уменьшать на суммы произведенных налогоплательщиком расходов не налоговую базу, а непосредственно сумму налога, подлежащего уплате.

На инвестиционный налоговый вычет уменьшается налог на прибыль, зачисляемый в бюджет субъекта РФ и федеральный бюджет. Причем в результате применения инвестиционного налогового вычета федеральная часть налога на прибыль может быть уменьшена до нуля.

Воспользоваться инвестиционным налоговым вычетом Вы сможете, одновременно соблюдая ряд условий:
• Вы состоите на налоговом учете в Санкт-Петербурге
• Не менее 70 % всех ваших доходов получаются от экономической деятельности в соответствии с разделом С «обрабатывающие производства» общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014 при условии ведения их раздельного учета
• Среднесписочная численность работников организации превышает 100 человек
• Объекты основных средств введены в эксплуатацию и учтены на балансе организации или ее обособленного подразделения.

Принятое вами решение об использовании инвестиционного налогового вычета применяется с 1 января следующего года. Изменить свое решение возможно не ранее, чем по истечении 3 лет.

• Как получить статус Регионального инвестиционного проекта? Какие это дает преференции?

Региональным инвестиционным проектом (РИП) признается инвестиционный проект, целью которого является производство товаров, объем капитальных вложений в соответствии с инвестиционной декларацией не может быть менее:

• 50 млн руб. В этом случае капитальные вложения должны быть осуществлены в срок, не превышающий трех лет со дня включения организации в реестр участников региональных инвестиционных проектов;
• 500 млн руб. При этом срок осуществления капитальных вложений не должен превышать пяти лет, исчисляемых со дня включения организации в указанный реестр.

Каждый проект реализуется единственным участником.

Организация получает статус участника регионального инвестиционного проекта со дня включения организации в реестр участников региональных инвестиционных проектов.

Законом Санкт-Петербурга от 18.12.2020 № 601-131 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» для организаций – участников РИП устанавливаются следующие льготные налоговые ставки:

• ставка по налогу на имущество организаций в отношении объектов недвижимости, по которым в рамках реализации РИП осуществлены вложения: затраты на создание (приобретение) амортизируемого имущества, на доведение его до состояния, пригодного для использования, затраты на осуществление проектно-изыскательских работ, новое строительство, техническое перевооружение, модернизацию основных средств, реконструкцию зданий, приобретение машин, оборудования, инструментов, инвентаря (за исключением затрат на приобретение легковых автомобилей, мотоциклов, спортивных, туристских и прогулочных судов, а также затрат на строительство и реконструкцию жилых помещений), к уплате в бюджет Санкт-Петербурга, устанавливается в размере 0 %;
• пониженная ставка налога на прибыль организаций, подлежащему зачислению в бюджет Санкт-Петербурга, в размере 10 %.

Налоговые льготы будут распространяться только на новые созданные производства или на выпуск новой продукции, создаваемой в рамках реализации РИП.

Предоставляемые Санкт-Петербургом налоговые льготы участникам РИП не могут быть применены организациями одновременно с другими льготами на налоги для инвесторов.
Подробнее о РИП

• Как заключить специальный инвестиционный контракт? Какие это дает преференции?

Специальный инвестиционный контракт предполагает внедрение или разработку и внедрение технологии, применение которой позволяет осуществлять производство промышленной продукции, которая конкурентоспособна на мировом уровне, в случае включения такой технологии в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень современных технологий. СПИК заключается на конкурсной основе, критериями отбора являются:

• срок внедрения,
• объем промышленной продукции,
• технологический уровень локализации производства.

СПИК заключается на срок до 15 лет если объем инвестиций не превышает 50 млрд рублей, либо на срок до 20 лет при объеме инвестиций больше 50 млрд рублей.

В рамках специального инвестиционного контракта инвестор получает ряд преференций, в первую очередь налоговых: — льгота по налогу на прибыль, ставка 0% (в отношении той части прибыли, которая получена в рамках СПИК); — освобождение от уплаты налога на имущество.

А также неналоговых мер поддержки:

• определение стороны-инвестора СПИК единственным поставщиком производимого товара;
• предоставление в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности без проведения торгов;
• применение понижающего коэффициента 0,8 к размеру арендной платы за использование земельного участка, предусмотренного в СПИК и находящегося в государственной собственности, на период срока действия СПИК;
• применение к основной норме амортизации специального коэффициента, но не выше 2, в отношении амортизируемых основных средств, произведенных в рамках СПИК и включенных в первую – седьмую амортизационные группы (ст.259.3 НК РФ).

Инвестору гарантируется сохранение всех исходных условий, зафиксированных на момент заключения контракта.

Вместе с тем, применение мер стимулирования прекращается, если совокупный объем бюджетных расходов и недополученных доходов превысит 50% от общего объема капитальных вложений. С более подробной информацией о СПИК 2.0 можно ознакомиться на официальном сайте Фонда развития промышленности (РФ).

• Какие предусмотрены субсидии предприятиям для возмещения части затрат?

В соответствии с региональной программой развития промышленности и инновационной деятельности предусмотрены субсидии предприятиям для возмещения части затрат, связанных с:
— уплатой лизинговых платежей за приобретаемое технологическое оборудование;
— проведением энергетического обследования и (или) приобретением энергосберегающего оборудования;
— сертификацией систем менеджмента на соответствие национальным и международным стандартам;
— подготовкой, переподготовкой и повышением квалификации кадров;
— участием в международных выставках и ярмарках, прошедших за пределами Российской Федерации;
— выполнением требований законодательства страны-импортера, являющихся необходимыми для экспорта товаров (работ, услуг);
— правовой охраной результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации.

Где можно ознакомиться с нормативно-правовыми актами в сфере инвестиций?

На Портале имеется раздел Законодательство в сфере инвестиций.
Он содержит информацию и ссылки как на федеральное, так и региональное законодательство, в том числе Законы, Постановления, Распоряжения, регламентирующие инвестиционную деятельность, а также Стратегию социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2035 года.

Как заполнить заявление о предоставлении земельного участка?

На Инвестиционном портале Санкт-Петербурга в Личном кабинете инвестора и разделе «Документы: Информационные материалы» потенциальный инвестор может ознакомиться с инструкцией по заполнению необходимого заявления для подачи в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга.

Бланки заявления можно найти по ссылке https://spbinvestment.ru/ru/docs/samples

Также на площадке «Единого окна» для инвесторов Санкт-Петербурга проводятся телефонные и очные консультации специалистами по вопросам заполнения заявлений.

Если у Вас остались вопросы, заполните форму обратной связи и Вам будет направлен ответ в ближайшее время.

Источник: spbinvestment.ru

Взаимоотношения участников инвестиционно-строительного проекта Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Рассмотрена проблема по определению круга участников инвестиционно строительного проекта и распределения функций между ними. Описаны основные характеристики строительной отрасли и особенности, которые усложняют процесс координации и управления ей.

Приведена сравнительная характеристика практикой установления круга участников инвестиционностроительного проекта за рубежом и выявлены возможности и проблемы применения данного опыта в российской среде. Рассмотрена роль девелопера в инвестиционно строительном проекте, а так же охарактеризованы коммуникационные связи, обеспечивающие эффективный процесс взаимодействия между другими субъектами инвестиционно строительного проекта.

Описаны основные понятия и термины связанные с инвестиционно строительными процессами . Представлены результаты и роли деятельности субъектов ИСП. Проведен укрупненный анализ изменения экономических условий функционирования строительства.

Рассмотрены необходимые условия для обмена информацией и инвестиционными ресурсами между всеми субъектами инвестиционных процессов с целью получения окупаемости. Строительная отрасль охарактеризована с точки зрения управляемости и предсказуемости. Описаны коммуникационные связи, объединяющие всех участников строительства для достижения общей цели. Раскрыто понятие «девелоперская организация». Приведены основные характеристики деятельности компании девелопера. Рассмотрены факторы влияющие на эффективность инвестиционно строительного процесса .

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Федоров М.В.

Особенности взаимодействия участников инвестиционного процесса при реализации проектов жилищного строительства

Использование схем девелопмента как способ снижения издержек в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан

Определение стоимости участия и распределение дохода от реализации инвестиционно-строительного проекта

Текст научной работы на тему «Взаимоотношения участников инвестиционно-строительного проекта»

Взаимоотношения участников инвестиционно-строительного проекта

Федоров Максим Владимирович

Рассмотрена проблема по определению круга участников инвестиционно-строительного проекта и распределения функций между ними. Описаны основные характеристики строительной отрасли и особенности, которые усложняют процесс координации и управления ей.

Приведена сравнительная характеристика практикой установления круга участников инвестиционно-строительного проекта за рубежом и выявлены возможности и проблемы применения данного опыта в российской среде. Рассмотрена роль девелопера в инвестиционно-строительном проекте, а так же охарактеризованы коммуникационные связи, обеспечивающие эффективный процесс взаимодействия между другими субъектами инвестиционно-строительного проекта.

Описаны основные понятия и термины связанные с инвестиционно — строительными процессами. Представлены результаты и роли деятельности субъектов ИСП. Проведен укрупненный анализ изменения экономических условий функционирования строительства.

Рассмотрены необходимые условия для обмена информацией и инвестиционными ресурсами между всеми субъектами инвестиционных процессов с целью получения окупаемости. Строительная отрасль охарактеризована с точки зрения управляемости и предсказуемости. Описаны коммуникационные связи, объединяющие всех участников строительства для достижения общей цели.

Раскрыто понятие «девелоперская организация». Приведены основные характеристики деятельности компании девелопера. Рассмотрены факторы влияющие на эффективность инвестиционно -строительного процесса. Ключевые слова: девелопмент, система взаимодействия участников проекта, инвестиционно-строительный процесс, формы коммуникации, жизненный цикл проекта жилищного производства.

Введение. Строительная отрасль является неотъемлемой частью экономики каждой страны. Более того, степень развития и темпы роста этой отрасли является своеобразным индикатором состояния экономики страны.

На современном этапе развития строительного комплекса России по-прежнему сохраняется проблема формирования системы взаимодействия между участниками инвестиционно-строительного процесса (ИСП) в строительстве. Данная проблема получила свое развитие в связи со сменой общественно-политического уклада и экономического кризиса, который разразился в начале девяностых годов прошлого столетия с распадом СССР.

Обзор литературы. В процессе исследования вышеупомянутой проблемы, были проанализированы работы российских ученых в области управления инвестиционными процессами в строительстве, таких как: Бузырев В. В., Балдин К. В., Грабовый П. Г., Щербакова Т. В., Градов А. П., Панибратов Ю. П., Павловский Ф. О., Круглов Е. Е. и др.1. В работах ученых рассматриваются методические аспекты взаимодействия основных участников ИСП.

Перспектива поступательного развития строительной отрасли возможна только при создании реально конкурентоспособной продукции — создании строительных объектов с учетом возросших требований рынка, применения передовых технологий и материалов, в снижении трудоемкости, материалоемкости, энергоемкости на единицу строительной продукции, уменьшении бюрократизации процедур.

В современной рыночной экономике ключевую роль играет частная собственность и капитал. Кардинально поменялись экономические условия функционирования строительства как сферы материального производства. С целью получения окупаемости инвестиций и создания инвестиционного цикла необходимо обеспечить наилучшие условия для обмена информацией и инвестиционными ресурсами между всеми субъектами инвестиционных процессов.

Отличительными особенностями предпринимательской и инвестиционной деятельности в сфере строительства являются высокий порог вхождения в данный бизнес и длительный срок окупаемости ИСП. Таким образом, для осуществления инвестиционно-строительной деятельности требуется наличие крупного капитала, поэтому в данной отрасли значительную роль играют привлеченные и заемные источники финансирования.

К основным субъектам ИСП относят:

а) инвестор — лицо, осуществляющее финансирование строительного проекта путем вложения своих или заемных средств с целью последующего извлечения прибыли. Именно инвестор прямо или косвенно (через заказчиков) принимает основные управленческие решения по осуществлению проекта;

б) заказчик — это лицо, назначаемое инвестором и наделенное функциями организации и управления строительством объекта на всех стадиях процесса.

Заказчиками могут быть сами инвесторы;

в) застройщик — лицо, обладающее юридическими правами на земельный участок под строительство;

г) генеральный подрядчик — организация, отвечающая перед заказчиком за выполнения всего комплекса работ в соответствии с условиями контракта и требованиями законодательства. По согласованию с заказчиком данная организация может привлекать субподрядчиков. Ответственность за сроки и качество выполненных работ несет генеральный подрядчик;

д) государство в лице органов власти осуществляет правое регулирование, а также надзор за ходом инвестиционно-строительного процесса;

Рассмотрим роли субъектов ИСП в процессе своего функционирования (табл. 1). Проанализировав таблицу, можно сделать вывод о том, что эффективное взаимодействие и осуществление инвестиционных проектов является важнейшим и выгодным фактором для всех участников ИСП.

Роли и результаты деятельности субъектов ИСП

Субъекты ИСП Роли Результаты от участия в ИП

1. Государство Выступает в роли инвестора, гаранта инвестиций, надзорного института, посредника, участника инвестиционных проектов Увеличение поступлений налогов в бюджет и снижение уровня социальной напряженности

2. Муниципалитеты Выступают в роли гарантов, инвесторов, потребителей инвестиций, контролера регуляторов, посредников участника инвест. проектов Рост налоговых поступлений Развитие сопутствующих отраслей Рост занятости населения Развитие территорий Развитие соц. инфраструктуры

3. Предприниматели Инвесторы, участники инвестиционных проектов, посредники Получение прибыли, снижение рисков (финансовых и др.), повышениезарплаты рабочих

4. Другие организации Инвесторы, потребители инвестиций, гаранты, участника инвестиционных проектов, посредники Получение прибыли, снижение рисков (финансовых потерь, недопоставок ресурсов), повышение зарплаты рабочих

5. Физические и юридические лица Инвесторы, потребители инвестиций, гаранты, участника инвестиционных проектов, посредники Улучшение качества жизни и соц. защиты через улучшение жилищных условий, покупка коммерческой недвижимости

В тоже время, существуют причины, приводящие к неэффективному взаимодействию участников ИСП, которыми являются:

— личная выгода каждого субъекта ИСП;

— использование малоэффективных подходов к управлению ИСП;

— взаимодействие всех субъектов процесса, в основном, зависит от внешних факторов, труднорегулируемых собственными силами;

— отсутствие координирующего органа внутренних и внешних субъектов ИСП;

— цикличный характер экономических процессов (наличие подъемов, спадов).

Рассмотрим, каким образом каждый из субъектов ИСП в строительстве может выступать в роли основных игроков ин-

вестиционного рынка с точки зрения выполняемых функций (табл. 2).

Основными факторами, влияющими на эффективность данной группы, по нашему мнению, являются: внешняя среда, окружающая ИСП, многообразие участников, сложность задач, технология взаимодействия.

Гипотезы и методы исследования. Строительная отрасль во все времена относилась к процессам, имеющим низкую управляемость и предсказуемость2. Несмотря на направленность всех действий на единую конечную цель — завершить строительство при минимальных затратах в установленный срок — в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта у его участников могут возникать собственные цели и интересы.

Проблема установления круга субъектов инвестиционно-строительного проекта российской литературе, так же как и в западной, в частности англо-саксонской, в не определен однозначно3. Причина этого кроется в том, что в российских регионах многие этапы инвестиционно-строительного процесса осуществляются одним лицом, включающим в себя заказчика, инвестора и застройщика, что для мировой практики не характерно. Кроме того российское законодательство не содержит определения такого участника инвестиционного процесса строительной сферы, как «девелоперские организации». Понять сущность девелоперских организаций можно путем анализа зарубежной практики, относящей к их деятельности качественные изменения объекта недвижимости, в основе которых инвестиции, имеющие целью извлечение дохода и достижение положительного экономического или социального эффекта. Основные характеристики его деятельности — это системность и планомерность, позволяющие организовать проект в пределах определенного бюджета и в заданные сроки4.

В российской практике номинальный инвестор, первый претендент на собственность — застройщик, поскольку он является владельцем земельного участка, а все остальные субъекты инвестиционно-строительного проекта либо выполняют на подрядной основе отдельные задачи проекта, либо являются долевыми инвесторами по отношению к застройщику5. Если понятие «застройщик» анализировать с этой точки зрения, то оно синонимично зарубежному понятию «девелопер». Рассматривая упрощенную структуру строительного производства, можно убедится в этом утверждении (рис. 1).

В центре коммуникации между всеми участниками стоит застройщик, который осуществляет координацию действий и является связующим звеном во всей системе. Совмещение нескольких субъектов инвестиционно-строительство процесса в одной организации привело к зарождению девелопмента как вида предпринимательской деятельности [18).

В последующем рассмотрим схему девелоперской фирмы и увидим черты сходства систем.

Однако все вышеперечисленные несоответствия вместе с ростом потока международных строительных компаний на местные и региональные строительные рынки России и вместе с процессами заимствования зарубежного опыта, со-

здает конфликт интересов, дублирование функций, обязанностей фирм, участвующих в процессе инвестиционно-строительной сферы. Новые компании готовы выполнять такие функции, которые способствуют повышению эффективности инвестиционно-строительного процесса, в то время как для старых фирм они являются нетрадиционными и выступают причиной потери своей специализации, своего места в общем процессе строительства.

Также сегодняшнее состояние строительной отрасли характеризуется изменениями, к которым относятся: смена ориентиров в инвестиционной политике, где доминирующим стали частные инвестиции в противовес государственным; изменения технической оснащенности строительной сферы; увеличение доли высотных домов; изменение в системе выбора подрядчиков и поставщиков, а именно применение конкурсных, тендерных методик; устаревание нормативно-правовой базы; слабая защищенность имущества по отношению к инвесторам; недостаток квалифицированной рабочей силы в результате разрушения системы профессионально-технического образования; увеличение числа неквалифицированных низкооплачиваемых работников-мигрантов, что влечет за собой снижение качества строительства7. Организационная структура также влечет за собой проблемы, более 70 % строительных организаций имеют штатную численность персонала 30-40 человек, что, безусловно, становится причиной потери контроля и планирования процесса создания инвестиционно-строительного проекта.

Рассмотрим факторы, которые влияют на эффективность взаимодействия участников инвесииционно-строительно-го проекта. По нашему мнению к ним можно отнести:

— государственную политику в сфере поддержки инвестиционно-строительной сферы региона;

— ответственность участников производства;

— организационную структуру предприятий.

При осуществлении ИСП девелолер использует несколько схем осуществления своей деятельности:

1. Speculative development. Девелопер выступает как инвестор, заказчик и застройщик в одном лице, то есть берет все функции реализации ИСП, в том числе по-

Эффективность взаимодействия основных субъектов ИСП

Субъекты Роли Функции Эффективность

Заказчики Физ. и юр.лица, которые уполномочены инвестором осуществлять проект Реализация инвестиционног о проекта Ускорение темпов строительства объекта

Инвесторы Органы власти, граждане, предприятия, организации, в т.ч. иностранные Вложение инвестиций Получение прибыли

Конечные пользователи Инвесторы, государственные и муниципальные органы власти, международные организации и др. Приобретение качественного объекта по доступной цене Ускорение темпов строительства Доходы от операций с объектами

Поставщики Организации-поставщики ресурсов, материалов, С К Обеспечивают ресурсами, материалами Оплата работ и заказов Рост объемов работ и заказов

Исполнители Подрядчики, субподрядчики, проектировщики Выполнение проектов, СМР Ускорение строительства

Рис. 1. система взаимодействия участников строительного производства6

строением финансовой модели. Зачастую финансовая модель ИСП — это сложная комбинация кредита, привлеченных инвестиций, собвестенного капатила девелопе-ра, предварительных оплат (дольное строительство, будущие арендаторы и т.п.),;

2. Fee development. В данном случае, девелопер не несет финансовые риски, так как инвестор привлекает девелопера для реализации ИСП. Таким образом, инвестор привлекает девелопера для реализации ИСП «под ключи;

3. Смешанный тип девелопмента.

В России [6] speculative development наиболее распространен, так как большая рентабельность от реализации ИСП при наличии тех же рисков, но большая доходность связывается с большими рисками (финансовые, управленческие, политические, административные и т.п.), принимаемые девелопером. Более того, реализации ИСП по схеме speculative development самая сложная. Потому что, во-первых, требуется построение финан-

совых моделей с привлечением инвестиций, кредитных банковских ресурсов, авансовых платежей от будущих потребителей и тому подобное, во-вторых, девелоперу требуется совмещать большой количество функции (организация, управления, риелторские, строительные, архитектурные и т.п.)

Стоит сказать о развитости fee development за рубежом, но в виду рисков, меньшей доходности и неразвитости финансовых инструментов, в России данный вид девелопмента менее популярен8.

Анализ системы взаимодействия участников инвестиционного процесса в зависимости от фаз жизненного цикла инвестиционного продукта позволил составить схему, в центре которого выступает девелопер, который обеспечивает эффективную координацию взаимодействия между участниками9.

Из данного рисунка следует, что — Прединвестиционная фаза — движение информационных потоков, кото-

Рис. 2. Система коммуникации участников инвестиционно-строительной сферы10 Таблица 3

Формы взаимоотношений участников инвестиционно-строительной сферы в процессе реализации проекта»

рые направлены на оценку целесообразности инвестиций, в котором активно используется интеллектуальный капитал организации, до возникновения инвестиционных затрат.

— Инвестиционная фаза — движение финансовых потоков инвестиционного характера до возникновения денежных до получения выручки.

— Операционная фаза — движение денежных потоков до конца инвестиционного проекта, до полного его завершения.

Если фазы можно четко разграничить и изобразить на графике, то потоки не имеет такой особенности, они сопровождают на протяжении всего инвестиционного проекта, на последней фазе, операционной, замысел, информационный поток, может быть скорректирован, инвестиционные затраты изменены. Следовательно, можно выделить, какие доминируют, но присутствуют абсолютно все потоки на каждой фазе жизненного цикла инвестиционного проекта (табл. 3).

В целом сущность девелопмента заключается в достижении повышения эффективности инвестиций за счет мероприятий различного характера, что, в свою очередь, должно привести к повышению стоимости конечного продукта, инвестиционно-строительного проекта.

На первый взгляд кажется типичной функцией вообще любой действующей организации, однако специфика девелопмента проявляется в выборе, который осуществляется на протяжении всего жизненного цикла проекта: выбор целевого потребителя продукта (проекта); выбор проектных и архитектурных решений; выбор технологии строительной; выбор форм маркетинга.

Если рассмотреть эту же схему взаимодействия с учетом выделения фаз жизненного цикла инвестиционного проекта и с точки зрения формы отношений, которые определяют степень вовлеченности субъектов в сам процесс, то можно сделать следующие выводы (табл. 3):

— во взаимоотношениях участников инвестиционно-строительной деятельности девелопмент выступает в качестве координатора;

— в финансовых потоках, возникающих на грани инвестиционной и операционной стадии развития проекта, выступает ключевым регулятором;

— из предыдущего вывода следует, что девелопер является единственным ответственным лицом за финансовую отчетность и за повышение эффективности использования инвестиций и капитала.

Источник: cyberleninka.ru