Слово «проект» происходит от латинского projectus, что в переводе на русский означает «брошенный вперед», т.е. замысел.
В книге И.Т. Балабанова «Анализ и планирование хозяйствующего субъекта» отдается предпочтение определению проекта как комплекса взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения поставленных целей в течение ограниченного периода и при установленном бюджете.
Какие черты проекта представляются наиболее значимыми? Во-первых, это системность проекта — наличие комплекса взаимосвязанных мероприятий (его разработка и реализация связаны с процессом последовательного временного осуществления ряда мероприятий).
Во-вторых, разработчику проекта важно обосновать и задать временной интервал рассмотрения проекта, так называемую длительность его жизненного цикла. Третьим «ключевым» моментом является бюджет. На вход проекта поступают разнообразные потоки ресурсов (физических, трудовых, капитальных, информационных); их стоимостный эквивалент называется затратами.
Определение длительности строительно-инвестиционного проекта
Элементы выходного потока — это проектная продукция или услуги, также измеряемые в денежной форме и называемые доходами (выгодами). В бюджет проекта и включаются именно эти затраты и доходы с указанием запланированного времени их осуществления. Наконец, сформулированная цель проекта должна строго соблюдаться на всех этапах его жизненного цикла, так как ее изменение непременно приводит к необходимости отказа от определенного проекта и перехода к разработке нового.
Инвестиционный проект. Одно из самых удачных определений понятия проекта дано в упомянутой книге «Управление проектами»: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению». Здесь сделана попытка охватить все возможные нюансы всех видов деятельности и ресурсов, необходимых для разработки и реализации проекта. Само такое определение предполагает, что подобный проект является инвестиционным.
Причины, побуждающие экономических субъектов к осуществлению инвестиционных проектов, различны.
Можно назвать, по меньшей мере, три больших класса подобных побудительных мотивов:
1. Обновление материально-технической базы производства.
2. Расширение базы.
3. Освоение новых видов продукции.
Подобное деление мотивов типично для анализа производственных предприятий. Помимо проектов, связанных с производством и реализуемых под воздействием одного из вышеперечисленных мотивов, существует также значительное число проектов, реализация которых преследует цели социального характера. В этом случае для анализа используется финансовая оценка возможного социального эффекта.
Таким образом, каждый проект в ходе реализации должен преследовать заранее предусмотренные цели. В экономической теории сложилась некоторая классификация целей, применимых к тому или иному инвестиционному проекту.
Инвестиционный анализ — что такое NPV, IRR и другие понятия.
Так, например, в книге «Инвестиционное проектирование» предлагаются такие инвестиционные цели:
— прибыльность инвестиционного проекта, которая предполагает, что вложение средств будут осуществляться только в том случае, если прибыль от реализации проекта достигает определенного, заранее задаваемого уровня, с учетом срока окупаемости проекта;
— рост фирмы путем ежегодного увеличения торгового оборота и контролируемого ею доли рынка;
— поддержание высокой репутации фирмы среди потребителей и сохранение контролируемой доли рынка;
— достижение высокой производительности труда;
— производство новой продукции.
Это наиболее типичные цели, которые могут стоять перед тем или иным инвестиционным проектом; при этом перед проектом могут ставиться и другие цели, в том числе и не перечисленные выше.
Для проектов, реализуемых коммерческими структурами и представляющих наибольший интерес для инвестиционного анализа, цель реализации проекта зачастую совпадает с общей целью функционирования коммерческого предприятия — получение максимальной прибыли. В дальнейшем именно эта цель будет считаться основной, если иное не оговорено особо.
Каждый проект имеет определенный период — «жизненный период», называемый инвестиционный цикл — это период времени, охватывающий все временное пространство от идеи до ее реального воплощения, который имеет три фазы:
— прединвестиционную (предварительные исследования до окончательного принятия инвестиционного решения);
— инвестиционную (проектирование, договор, подряда строительство);
— производственную (фаза хозяйственной деятельности предприятия).
Классификация инвестиционных проектов
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Классификация инвестиционных проектов должна учитывать следующие факторы:
— масштаб проекта;
— сроки реализации проекта;
— качество;
— ограниченность ресурсов.
Исходя из этого предлагается следующая классификация:
1) по масштабности — например, малые или мега проекты;
2) по срокам выполнения: например, краткосрочные проекты;
3) по качеству: бездефектные проекты;
4) по ресурсам: мульти проекты, проекты модульного строительства;
5) международные проекты;
6) совместные предприятия.
Малый проект невелик по масштабу, прост и ограничен объемами требуемых средств:
— капиталовложения: от нескольких сотен тысяч до 10—15 млн. дол.;
— трудозатраты: от нескольких сотен до 40—50 тыс. человеко-часов. Мегапроекты имеют следующие отличительные черты:
1) высокая стоимость — около 1 млрд. дол.;
2) капиталоемкость — фонды для реализации подобного рода проектов обычно превышают финансовые резервы, необходимы дополнительные источники финансирования:
— банковское финансирование,
— экспортные кредиты,
— смешанное кредитование;
3) осуществление финансирования консорциумом фирм;
4) большой общий объем работ в человеко-часах: 2 млн. человеко-часов на проектирование, 15 млн. человеко-часов для строительства объектов;
5) сроки реализации — 5—7 лет и более;
6) высокий уровень доходов и расходов при значительной динамике активов;
7) необходимость решения проблем международного бизнеса;
8) отдаленность районов, где реализуются мегапроекты, дополни тельные затраты на инфраструктуру;
9) влияние на социальную и экономическую сферы региона и даже страны, где реализуется мегапроект.
Краткосрочные проекты. Такие проекты предполагают сжатые сроки реализации. Стоимость краткосрочного проекта может быть около нескольких десятков тысяч долларов и возрастать в процессе его реализации. Заказчик идет на увеличение стоимости проекта для выигрыша ю времени и сохранения приоритета в конкурентной борьбе на рынке сбыта.
Бездефектные проекты. Качество является доминирующим фактором в таком проекте. Объектом такого проекта могут быть, например, атомные электростанции. Стоимость бездефектных проектов значительна — несколько миллиардов долларов.
Мультипроекты — проекты, которые представляют собой совокупность проектов меньшего масштаба, что подразумевает поиски компромиссов в постановке целей и определении потребностей.
Проекты модульного строительства. Такие проекты предполагают, что элементы конструкций и оборудования, из которых состоит строящийся объект, могут быть смонтированы в одном месте, а после доставляются, например, на место строительства. Модулем как раз и называется предварительно изготовленная и смонтированная часть того или иного сооружения.
Модули обычно используются тогда, когда условия для обычного строительства оказываются исключительно сложными. Некоторые проекты без использования модулей могут вообще оказаться экономически необоснованными или физически трудно реализуемыми. Использование модулей оправдано, например, при сооружении морских нефтяных буровых и добывающих платформ.
Международные проекты. Такие проекты обычно реализуются на государственном уровне или при участии государства и предполагают длительный этап подготовительных работ и согласований. Немаловажную роль при этом играют международное разделение труда и международный маркетинг.
Совместные предприятия — это объединение двух или более участников для достижения некоторых коммерческих целей под совместным контролем, при этом каждый партнер вносит свой вклад и определенным образом участвует в прибыли. Часто такого рода предприятия организовываются для реализации крупных и международных проектов.
В целом такая классификация не дает нам обобщающего представления, что лежит в ее основе, так как здесь смешиваются финансовые, организационные и временные параметры (без указания сроков выполнения краткосрочных проектов, предполагая, что все остальные проекты носят долгосрочный характер). Критерии такого деления в книге не приводятся (не понятно, для кого инвестиции в 10—15 млн. дол., собственных средств являются малыми).
Есть и другие подходы к классификации инвестиционных проектов. Например, возможна классификация проектов по таким типам: 
| Тест «На сколько вы активны» Тест «Подходит ли Вам ваше место работы» Тест «На сколько важны деньги в Вашей жизни» Тест «Есть ли у вас задатки лидера» Тест «Способны ли Вы решать проблемы» |
Тест «Для начинающего миллионера» Тест который вас удивит Семейный тест «Какие вы родители» Тест «Определяем свой творческий потенциал» Психологический тест «Вы терпеливый человек?» |
1) тип классификации — по объему необходимых денежных средств: мелкие, средние, крупные:
— крупные проекты носят стратегический характер, представляют собой принципиально новые объекты и имеют стоимость более 2 млн. дол.;
— средние проекты имеют стоимость от 300 тыс. до 2 млн. дол.;
— мелкие проекты — менее 300 тыс. дол.
2) тип классификации — по форме финансирования:
— проекты «с утвержденными фондами» (финансирование утверждено заранее);
— проекты «с неутвержденным финансированием»:
а) «зависящие от самой корпорации» (ее руководство принимает решение об инвестировании),
б) «зависящие от потребителя» (финансирование осуществляется в том случае, если корпорация, например, на тендере выиграет контракт на поставку продукции).
3) тип классификации: «прибыльность от реализации проекта» или минимальное пороговое значение рентабельности. Этот тип классификации является как бы сводным.
В первом типе классификации указаны абсолютные цифры, и остается неясным, почему именно эти цифры являются пограничными значениями. Можно предположить, что и здесь речь идет с позиции корпорации, но это означает, что классификация представлена с точки зрения конкретного юридического лица, группы компаний или отрасли и не устраивает нас, так как может не подходить для других проектов. Второй и третий тип классификации интересны с точки зрения объективности подхода, при этом третий тип классификации является, скорее всего, эмпирическим для «среднестатистической» корпорации, так как нет теоретического обоснования именно таких цифр (6—25%) в определении того или иного порогового уровня рентабельности.
В рамках оценки бизнеса инвестиционные проекты компании могут быть разделены по следующим критериям:
— по срокам реализации: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные;
— по основной направленности: коммерческие, социальные, экологические и др.;
— по соотношению собственных и заемных средств: крупномасштабные, среднемасштабные, мелкомасштабные;
— по источникам финансирования: государственные (федеральные), муниципальные, частные, корпоративные;
— экономически независимые и соответственно — зависимые;
— по типу денежных потоков: одноступенчатые и многоступенчатые;
— по уровню рентабельности;
— по признаку их внедрения;
— проекты с «утвержденным финансированием» и соответственно «с неутвержденным финансированием».
Остановимся на этих критериях более подробно.
Краткосрочные инвестиционные проекты — это проекты со сроком возврата инвестиций до 3 лет.
Среднесрочные инвестиционные проекты — проекты со сроком возврата инвестиций до 10 лет (создание значимых для города отраслей или производств, например предприятия (группы предприятий) по переработке городских отходов).
Долгосрочные инвестиционные проекты — проекты, срок возврата инвестиций которых превышает 10 лет (связанные, например, с освоением определенных генпланом развития города территорий — создание новых жилых микрорайонов).
Коммерческие инвестиционные проекты — проекты, главной целью которых является получение прибыли.
Социальные — ориентированные на решение проблем безработицы, снижение криминогенного уровня и т.д.
Экологические проекты — проекты, основной составляющей которых является улучшение среды обитания.
Мелкомасштабные инвестиционные проекты — проекты, для реализации которых необходимы инвестиционные ресурсы исходя из собственных средств инициатора проекта (для города, например, создание новой транспортной развязки, автодороги).
Среднемасштабные инвестиционные проекты — проекты, для реализации которых привлекаются денежные средства, но привлекаемые ресурсы не превышают 50% требуемых средств.
Крупномасштабные инвестиционные проекты носят стратегический характер, и для их осуществления привлекаются значительные сторонние инвестиционные ресурсы.
Государственные инвестиционные проекты (программы) — проекты, гарантом по вложенным средствам в которые выступает государство (федеральное или республиканское правительство) либо финансирование которых осуществляется непосредственно за счет средств федерального правительства или бюджета субъекта Федерации. Они реализуются, как правило, с целью поддержания государственных интересов, либо государство осуществляет управление инвестиционным проектом, и все риски, связанные с этим, несет государственный орган или специально созданное государственное унитарное предприятие.
Негосударственные инвестиционные проекты подразделяются на корпоративные и частные. В первом случае средства для реализации того или иного проекта привлекаются акционерным обществом или другим юридическим лицом (с помощью инвестиционной компании или фирмы, имеющей лицензию на право осуществления операций с ценными бумагами на фондовом рынке), как правило, посредством эмиссии ценных бумаг. В остальных случаях (некорпоративные) инвестиционные проекты носят название частных.
Экономически зависимые проекты — когда, например, из двух или нескольких отбираемых проектов право на осуществление имеет только один.
Соответственно экономически независимый проект — не имеющий альтернативы, например по экологическим ограничениям.
Одноступенчатые проекты — такие, которые подразумевают последовательно сначала расходы, как правило, на начальном этапе, затем доходы в ходе реализации проекта.
Многоступенчатые, или сложные, проекты — такие, когда уже после завершения начального этапа, в период выполнения проекта или по его окончании требуются дополнительные параллельные (часто периодические) инвестиционные расходы.
Минимальная рентабельность проекта на каждом его этапе определяется исходя из альтернативных возможностей вложения средств, например, в государственные ценные бумаги долгосрочного характера, а также исходя из доходности по долгосрочным кредитам и ряда других позиций.
По минимальной рентабельности проекты имеют градацию, связанную с управлением проектом во времени:
— у проекта, как справедливо было замечено выше, могут отсутствовать требования по норме прибыли, например у проектов, направленных на повышение техники безопасности, улучшения условий труда и т.п.;
— проект направлен на поддержание существующих позиций компании на рынке или продвижение на рынок новой продукции (рентабельность на уровне вложений в банковские депозиты);
— проект, целью которого является обновление основных фондов или развитие рынка (рентабельность должна превышать проценты по банковским кредитам);
— проект, преследующий целью сокращение издержек производства (рентабельность выше рентабельности конкурентов в среднем по отрасли);
— проект нацелен на увеличение масштабов производства (рентабельность исходя из преимуществ экономии на масштабах производства);
— рискованные проекты, связанные с изменением технологии организации новых сфер деятельности (очень высокая рентабельность исходя из риска потери средств).
Следующая классификация связана с разделением проектов на две группы по признаку внедрения. Проект может встраиваться в уже функционирующий объект, в этом случае следует рассматривать аспекты, относящиеся к влиянию нового проекта на текущую деятельность действующего предприятия, а также влияние такой деятельности на проект.
Но имеется и вариант, когда проект является предприятие образующим; он реализуется, как говорят, «в чистом поле». Правильная идентификация проекта в этом направлении связана с рассмотрением ситуаций «без проекта» и «с проектом». Если проект внедряется в реально действующее предприятие, то исчислять его воздействие на деятельность предприятия и оценивать эффективность можно только на основе расчетов, так называемых дополнительных доходов и расходов, т.е. с помощью сравнительного сопоставления ситуаций «без проекта» и «с проектом». Другими словами, придется отдельно выявить и рассчитать все доходы и расходы в двух ситуациях: «с проектом» и «без него», затем найти разности, как между доходами, так и между расходами для обеих ситуаций и только потом путем вычитания полученных результатов прийти к окончательному выводу.
В случае, когда проект имеет «утвержденное финансирование», предполагается, что объем финансирования заранее определен, так, например, в случае незавершенного строительством жилого комплекса, строительство которого необходимо закончить.
Проекты «с неутвержденным финансированием» являются либо внутренним проектом компании и финансируются по принципу: «сколько необходимо, столько и будет профинансировано», либо зависят от условий, являющихся внешними по отношению к данной компании, например от условия тендера на право осуществления строительства муниципального жилья.
Приведенная выше классификация позволяет упорядочить наши представления об инвестиционных проектах и их основных особенностях. Естественно, что она не является исчерпывающей и допускает дальнейшую детализацию.
Основные этапы и риски финансирования инвестиционных проектов в недвижимости
В связи с увеличением привлечения инвестиций в сферу недвижимости обоснование инвестиционных проектов и оценка их экономической эффективности являются важными задачами. К сожалению, многие, потенциально привлекательные для инвесторов проекты недостаточно грамотно представлены, что негативно сказывается на их продвижении. Поэтому представляется важным рассмотрение этапов разработки инвестиционных проектов в сфере недвижимости и анализ их особенностей, сказывающихся в специфике рисков и виде денежного потока от инвестиций в недвижимость.
Инвестиционное проектирование включает в себя отбор инвестиционных альтернатив, поиск инвесторов, оценку эффективности проекта, анализ чувствительности проекта к воздействию внешних и внутренних факторов.
Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
Проект как система имеет ряд свойств:
— проект возникает, существует и развивается в определенном окружении, называемом внешней средой;
— состав проекта не остается неизменным в процессе его реализации и развития: в нем могут появляться новые элементы (объекты) и из его состава могут удаляться некоторые его элементы;
— проект, как и всякая система, может быть разделен на элементы, при этом между выделяемыми элементами должны определяться и поддерживаться определенные связи.
Основные этапы разработки проекта:
1. Формирование концепции проекта.
Процесс разработки проекта начинается с формирования его концепции.
Разработка концепции проекта предусматривает выполнение следующих основных этапов:
— обоснование целей проекта с учетом изучения рынка, макроэкономической ситуации;
— предварительная оценка стоимости проекта и прогноз увеличения оборотного капитала;
— оценка продолжительности инвестиционного процесса и собственно реализации проекта, срока начала эксплуатации проекта;
— прогноз увеличения капитала от реализации проекта;
— определение источников (инвесторов) и размеров финансирования;
— определение основных характеристик проекта.
Процесс формирования концепции проекта подразумевает следующие этапы:
1) формулировка целей, достижение которых обеспечивается реализацией проекта;
2) формулировка предварительных альтернативных вариантов (сценариев развития проекта), удовлетворяющих целям инвестора;
3) отбор вариантов проекта, приемлемых с точки зрения сроков реализации и других условий.
2. Определение жизненного цикла проекта.
Жизненным циклом проекта называется промежуток времени между появлением проекта и его ликвидацией.
Жизненный цикл любого проекта состоит из трех фаз: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной.
3. Финансирование проекта.
Одним из наиболее важных условий обеспечения эффективности выполнения проекта является финансирование.
Финансирование подразумевает решение двух основных задач:
1) обеспечение потока инвестиций, необходимого для планомерного выполнения проекта;
2) Снижение капитальных затрат и риска проекта за счет оптимальной структуры инвестиций и получения налоговых преимуществ.
Одна из проблем, которую приходится решать при разработке плана эффективного финансирования проекта, — это учет риска.
План финансирования проекта должен учесть следующие виды рисков:
— риск нежизнеспособности проекта;
— налоговый риск;
— риск неуплаты задолженностей;
— риск незавершения внедрения проекта.
Риск Нежизнеспособности проекта. Инвестор должен быть уверен, что предполагаемые доходы от проекта будут достаточны для покрытия затрат, выплаты задолженностей и обеспечения окупаемости любых капиталовложений.
Налоговый риск включает:
— невозможность гарантировать налоговую скидку из-за того, что проект не вступит в эксплуатацию к определенной дате;
— потерю выигрыша на налогах из-за того, что участники прекратили работы над уже функционирующим, но экономически не оправдавшим себя проектом;
— изменение налогового законодательства, например увеличение налога на собственность или изменение плановой нормы амортизации, перед тем как проект запущен в эксплуатацию;
— решения налоговой службы, понижающие налоговые преимущества в результате осуществления проекта.
Риск неуплаты задолженностей. Даже успешные проекты могут столкнуться с временным снижением доходов из-за изменения рыночной конъюнктуры.
Чтобы защитить себя, в такой ситуации, предполагаемые ежегодные доходы от проекта должны жестко перекрывать максимальные годовые выплаты по задолженностям.
Участники могут применить следующие меры снижения риска от неуплаты задолженностей:
— использование резервных фондов;
— производственные выплаты;
— дополнительное финансирование.
План должен предусматривать возможности дополнительного финансирования, необходимость в котором может возникнуть из-за задержки, значительного увеличения масштабов проекта или проблем, связанных с эксплуатацией. Здесь необходимы контакты с отдельными кредиторами для обеспечения приемлемости непредвиденных моментов в плане финансирования.
Риск незавершения внедрения проекта. Как правило, инвесторов беспокоит влияние на завершение процесса внедрения непредусмотренных превышений затрат, возникающих из-за различных причин: инфляции; технических сложностей; проблем, связанных с окружающей средой, правительственных постановлений; отсутствия материалов или колебания курсов валют.
4. Контроль выполнения программ капиталовложений.
Кроме планирования финансовой деятельности в крупных проектах приходится прилагать усилия для решения следующих вопросов:
— точные оценки затрат (финансовые сметы);
— распределение расходов во времени (поток денежной наличности);
— подтверждение затрат (анализ финансового состояния);
— своевременность и точность отчетности по затратам;
— использование соответствующих финансовых рычагов управления;
— выявление неправильных затрат на проект;
— своевременная и осмысленная отчетность о состоянии проекта;
— использование соответствующего решения об осуществлении затрат до того, как будут произведены убыточные затраты.
5. Регулирование расходов по проекту.
Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!
Как известно, все исконно русские женские имена оканчиваются либо на «а», либо на «я»: Анна, Мария, Ольга и т.д. Однако есть одно-единственное женское имя, которое не оканчивается ни на «а», ни на «я». Назовите его.
Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83
ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!
Источник: center-yf.ru
Архитектура и недвижимость
Архитекторы, градостроители и дизайнеры, имеют непосредственное отношение к недвижимости, которой обладают, используют, управляют- риэлтеры, агентства, арендаторы, корпоративные структуры и частные лица. «Девелопмент [1] » — по отношению к недвижимость означает «развитие» и реализуется путем строительства. Бизнес-логика девелопмента отличается от «строительства для собственного использования». Бизнес логика городского девелопмента определяет сегодня требования к современной архитектуре, и успешные архитекторы стремятся ее освоить и понять.
Как заметил Р Колхаас «Сегодня урбанизм это уравнение со многими неизвестными. Отчасти из-за нового типа частных клиентов, которые не могут планировать будущее в государственном масштабе, отчасти из за . безумных темпов развития технологий, коммуникаций. »
Кто берет на себя риски нового строительства и разрабатывает программу будущего объекта? Формально это проблема инвестора или заказчика, но практически архитектор участвует на всех этапах развития недвижимости: разработки программы, проектирования, строительства, маркетинга, управления имуществом.
Рынок архитектурных услуг расширяется за счет смежных областей деятельности (консультирование, управление проектом, экономическая оценка проекта и т.д.). И, конечно, для того чтобы участвовать в управлении и давать советы необходимо знать и понимать стратегические цели всего предприятия. Это бизнес, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, который реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.
Инвестиционно-строительный проект
Архитектурный проект является частью более крупного предприятия- инвестиционностроительного проекта, включающего проблемы планирования, (разработка программы), функционально-пространственной организации (иными словами, собственно проектирования), финансирования, организация строительства и распределение собственности. Зачастую девелопмент сопряжен с конфликтом общественных и частных интересов в условиях сложившейся городского окружения. Итак, инвестиционно-строитеьный проект — это увязанные вместе шесть составляющих:
- * программа;
- * организационно-правовая база;
- * проектно- сметная документация;
- * схема финансирования и возврата средств (бизнес-план);
- * строительство,
- * продажа/эксплуатация.
В Советском Союзе заказчиком и потребителем каждого строительства выступало государство, проектно-сметная документация разрабатывалась в государственных институтах, финансирование велось из бюджета, строительные организации были государственными или ведомственными.
На основе титульных списков запланированных к строительству объектов планировался бюджет и открывалось финансирование, на основе долговременных градостроительных планов
определялось задание на проектирование, проектно-сметная документация проходила государственную экспертизу, за ходом строительства наблюдала административная инспекция, готовое сооружение сдавали государственной комиссии.
В современных условиях объемы и возможности государственного финансирования резко сократились, а вместе с этим изменилось и планирование, которое неизбежно становится менее директивным, приобретая не предписывающие, а регулирующие функции. Все больше проектов в области гражданского строительства реализуются с привлечением частного капитала. Дома, магазины, офисные здания трактуются как объекты недвижимости, а сами проекты направлены на извлечение прибыли. Но у каждого проекта в области недвижимости существует по крайней мере 4 участника: заказчик, проектировщик, строитель, город. (См рис )
Баланс долгосрочных и краткосрочных интересов, ресурсов и ограничений влияет на -формирования Правил застройки, Программы развития территории, Выбор участка, характеристики архитектурного решения, строительные технологий и материалы, благоустройство территории. Роль и ответственность архитектора в формировании консенсуса очень важен для качества городской среды.
Действующие лица и условия реализации проектов [2]
«. Заказчиком выступает либо будущий пользователь (клиент), либо инициативное предприятие, созданное для получения прибыли от реализации ИСП. Решившись на строительство, заказчик обязан получить исходно-разрешительную документацию, для чего необходимы специальные знания, а в ряде городов — и лицензия на выполнение функций заказчика. Поэтому будущий пользователь обычно перепоручает технические функции заказчика специалистам — девелоперам.
Девелопер берег на себя инициативу в области осуществления строительного проекта. Прежде всего это построение коммерческой схемы проекта, формирование задания на проектирование и организация финансирования. Как правило, девелопер оплачивает проектирование, а для строительства привлекает кредитные ресурсы и средства инвесторов.
Инвестор — участник, а часто и инициатор проекта, осуществляющий его финансирование, получающий в результате строительства всю либо часть полезной площади. Инвестор становится владельцем недвижимости, которую он может использовать для себя (устроив там собственный офис, квартиру или магазин), а может продать или сдать в аренду. Для реализации большого количества недвижимости требуется специальная служба. Продавцов недвижимости называют риэлторами.
Риэлтор осуществляет реализацию товара (коммерческих площадей) на рынке недвижимости. При высокой конкуренции требуется очень точно определить соотношение цены и качества будущего товара, провести маркетинговое исследование. Знание тенденций развития рынка недвижимости необходимо девелоперу на стадии формирования программы-задания на проектирование, а более точный прогноз цены необходим на стадии подготовки бизнес-плана для кредитных учреждений.
Кредитные учреждения — это финансовые институты — банки, страховые и другие фонды -осуществляющие привлечение средств и их коммерческое использование. Для того, чтобы получить кредит, в банк необходимо представить все правоустанавливающие документы, проектно-сметную документацию, бизнес-план, объясняющий источник погашение кредита и гарантии.
Нередко бывает так, что один и тот же участник проекта совмещает несколько ролей, так например, инвестор может быть заказчиком, а девелопер по окончании строительства может выполнять функции риэлтора».
• Участниками проекта являются те, кто оказывает
влияние на ход проектирования и условия
«Гарантии — осуществляются, как правило, в виде залога имущественных прав на участок строительства и недвижимость. Кредит не может быть больше, чем предоставленные гарантии, и поэтому под залог строящегося здания нельзя получить 100% необходимого финансирования. Для привлечения недостающих средств требуется увеличить вклад инвесторов. Самым крупным инвестором в наших условиях могут выступать государственные институты, в том числе местные органы власти, в чьем
распоряжении находятся земельные ресурсы и муниципальная собственность. Как правило, местная администрация заинтересована в привлечении инвестиций и зачастую выступает правомочным партнером в новом строительстве. Рисунок 1 Участники проекта.
Партнерские отношения между представителями частного капитала и администрацией города (часто в лице выборных органов власти) характерны для крупных комплексных городских проектов. Непременным условием реализации партнерства является наличие общих задач (интересов), объединение ресурсов, доверие и контроль. При этом значительно возрастает число заинтересованных сторон и контролирующих организаций. Большое значение приобретает общественное мнение и участие населения.
Участие населения в подготовке и реализации крупных проектов часто не осознается как необходимая составляющая успеха. Местные жители отнюдь не всегда поддерживают новые проекты, и имеют на то свои основания. Участие населения в реализации проекта, начинается ссо своевременном оповещении, предоставлении информации о проекте, сроках его реализации, воздействии на окружающую среду и пр. Для того, чтобы строительство не было остановлено из-за за ущемления чьих-либо интересов, помимо партнерских отношений с администрацией необходима постоянная связь с общественностью.
Связь с общественностью — (’’Паблик Рилейшн”) — это специфическая деятельность администрации или управляющей компании, направленная на поиск консенсуса между разными участниками проекта и населением, а также на разъяснение намерений сторон. Опыт реализации крупных градостроительных проектов с участием населения говорит о том, что это участие должно быть инициировано как можно раньше — на стадии формирования задания и программы развития территории.
Программа развития территории включает в себя политическую декларацию целей и задач, необходимых для устойчивого развития поселения, концепцию градостроительного решения и организационно-правовой механизм се реализации. Программа служит основанием для привлечения бюджетных средств, а также для разработки стратегических и локальных градостроительных планов.
Градостроительные планы — это предпроектные документы, регламентирующие строительную деятельность. На основе градостроительных планов происходит развитие городской инженерной инфраструктуры, архитектурно-планировочные управления контролируют строительную деятельность. Соответствие частной инициативы градостроительным планам проверяется на стадии согласования задания на проектирование, в ходе получение технических условий и экспертизы проекта.»
см. Ст 44 «Градостроительный кодек РФ»
Проектировщики
Методы реализации проектов
В зависимости от сложности, сроков реализации, формы финансирования, требуемых качественных характеристик можно выделить три основные метода реализации проектов:
«традиционный» — (каждый участник проекта выполняет свою профессиональную роль, общее руководство, подбор исполнителей, привлечение средств и ответственность за целесообразность проекта берет на себя заказчик;
Источник: bstudy.net
Инвестиционные проекты — 5 шагов как оценить их эффективность + профессиональная помощь в оценке инвестиционной деятельности
Как проводится оценка эффективности инвестиционного проекта? Для чего создаётся инвестиционный проект? Кто оказывает реальную помощь в оценке инвестиционных программ в Москве?
Здравствуйте, дорогие друзья! На связи Денис Кудерин.
Продолжаем исследовать тематику прибыльных финансовых вложений. Вопрос, который будет подробно рассмотрен в новой публикации, – инвестиционные проекты. Я поделюсь с вами личным опытом по этому вопросу.
Материал заинтересует как начинающих бизнесменов, собирающихся открыть своё дело, так и опытных инвесторов, желающих пополнить багаж финансовых знаний.
1. Что такое инвестиционный проект и зачем он нужен?
Цель любых денежных вложений – умножение капитала. Нельзя получить серьёзную прибыль, вложив деньги в первый попавшийся инвестиционный инструмент.
Нужно провести предварительную работу по обоснованию экономической выгоды инвестиций, определиться со сроком вкладов и их объёмом, учесть все риски и просчитать рентабельность предприятия. Для этих целей и разрабатываются инвестиционные проекты.
Инвестиционный проект – документальный план, в котором обоснована целесообразность вложения капитала в определенное направление. Включает в себя финансовые расчеты, а также описание конкретных шагов по реализации инвестиций. Близкий по смыслу термин – бизнес-план.
В широком смысле слова под инвестиционным проектом понимается любой проект, в который вкладываются деньги с целью получения дивидендов. Это может быть и небольшой магазин по продаже свежих булочек, и огромное нефтеперерабатывающее предприятие или даже целый город.
Однако предмет нашей статьи – частные инвестиционные проекты, доступные начинающим предпринимателям и действующим бизнес-структурам.
Существует несколько разновидностей таких проектов:
- производственные (связанные с реальным производством товаров);
- финансовые;
- коммерческие;
- научно-технические.
Каждый проект характеризуется индивидуальным направлением – это может быть создание новых продуктов, операции с денежными потоками, мероприятия по модернизации уже существующих производств.
По времени своего существования инвестиционные проекты делятся на:
- долгосрочные (больше 15 лет);
- среднесрочные (5-15 лет);
- краткосрочные (до 5 лет).
В основе всякого проекта лежит перспективная бизнес-идея. Дальнейшие действия направлены на воплощение этой идеи в реальность.
О том, что такое инвестиции в России, на сайте есть подробная и полезная публикация.
2. Как создать инвестиционный проект – 5 основных этапов
Создание инвестиционного проекта – длительное и поэтапное мероприятие, требующее от разработчиков трезвого расчета и определенной экономической подготовки. Энтузиазм и даже наличие действующего прототипа ещё не гарантирует привлечения средств от инвесторов.
Заинтересованным лицам нужны конкретные цифры и факты. На какие нужды будут потрачены финансы, когда и в каком объёме можно ожидать первых прибылей, какие риски содержит в себе проект. Разработчики стартапов должны четко понимать цель инвестирования – создание источника стабильного дохода в будущем.
Дополнительный материал по теме вы найдете в статье «Инвестиционная деятельность».
Рассмотрим основные этапы создания инвестиционных проектов.
Этап 1. Поиск идеи для инвестирования
В основе каждого проекта лежит перспективная коммерческая идея. Нет идеи, нет и проекта. Инициатива создать новый источник дохода может исходить от частного лица или юридического субъекта.
Сегодня в интернете существуют специальные сайты – биржи инвестиционных проектов, на которых люди с деньгами при желании могут найти предложения по поводу прибыльного размещения капитала. Проекты различаются по бюджету, направлениям, срокам реализации и окупаемости вложений.
Ещё более разнообразны сами инвестиционные идеи:
- разработка агропромышленного комплекса в Крыму;
- открытие хозяйства по производству топинамбура;
- создание генераторов солнечной энергии в пустыне Сахара;
- запуск передвижного кафе на платформе городского трамвая.
Уверяю, озвученные проекты – не плод фантазии автора, а реальные идеи из списка одной из официальных российских бирж.
Вероятность привлечения средств в слишком экзотичные прожекты, конечно, невелика. Более реальные шансы имеют идеи, сущность которых ясна и понятна рядовым инвесторам, нацеленным, в первую очередь, на долгосрочную прибыль.
Этап 2. Оценка рисков
На этой стадии критическому анализу подвергается вся информация относительно сроков реализации проекта, объёма привлеченных средств, окупаемости инвестиций, уровня конкуренции.
Необходимо рассмотреть все варианты изменения рыночной ситуации и оценить степень их влияния на доходность.
Цель таких мероприятий – определить уровень риска проекта, подсчитать доходы и расходы будущего предприятия, выявить коэффициент возможного влияния на прибыль субъективных и объективных факторов.
Грамотная оценка рисков – основной критерий принятия окончательного решения. Проведение такого анализа даёт понять, когда и в каком объёме стоит ожидать возврата инвестируемого капитала.
Этап 3. Разработка инвестиционного проекта
На этой стадии разработчики занимаются углубленным изучением рыночной ниши и собирают максимальное количество информации относительно потребительского спроса на продукт, который планируется создавать.
Обязательно анализируются цены на аналогичные товары (услуги, работы) у будущих конкурентов, выясняется маркетинговая и экономическая политика таких компаний. Эти мероприятия помогут оценить жизнеспособность проекта и определить его перспективы.
Разрабатываются также основные механизмы будущей реализации бизнес-плана. Подсчитывается количество персонала, составляются списки необходимого оборудования, утверждается финансовый план.
Этап 4. Согласование и утверждение проекта
На четвёртой стадии инвестиционные проекты превращаются в полноценные объекты, готовые к эксплуатации. Остаётся только согласовать бизнес-план с инвесторами и утвердить его – т.е. заключить инвестиционный договор и начать работу по его реализации.
Нужно также приобрести все предусмотренные законом лицензии и сертификаты, чтобы ваша деятельность была легальной.
Этап 5. Реализация проекта
Пора воплощать задуманное в реальность. Успех зависит от четкой координации действий. Необходимо подготовить помещение, закупить оборудование, привлечь к работе специалистов и вспомогательный персонал.
Если это интернет-проект, вам понадобится полноценный сайт для работы – его настройка и запуск тоже требуют вложения средств и участия профессиональных разработчиков.
Для наглядности объединим этапы создания проекта и их характеристики в таблице:
| № | Этапы создания проекта | Конкретные действия | Важные нюансы |
| 1 | Поиск идеи | Ищем перспективные бизнес-проекты | Рентабельные идеи должны опираться на потребительский спрос |
| 2 | Оценка рисков | Проводим анализ рынка в выбранной нише | При высоком риске лучше отказаться от разработки и выбрать другой проект |
| 3 | Разработка | Разрабатываются основные механизмы реализации бизнес-плана | Обязательно обратите внимание на цены аналогичных продуктов (услуг) у конкурентов |
| 4 | Согласование | Оформляем документацию | Не забудьте вовремя оформить лицензии для ведения бизнеса (если это необходимо) |
| 5 | Реализация | Воплощаем планы в реальность | Успех зависит от профессионального и грамотного подхода к бизнесу |
Хотите знать больше об инвестициях для начинающих, читайте подробный материал на эту тему на нашем портале. О поиске инвесторов есть развернутый материал в статье «Бизнес ангелы».
3. Как проводится оценка инвестиционного проекта – обзор ТОП-5 основных методов
Оценка перспектив инвестиционного проекта позволяет судить о его рентабельности и жизнеспособности. Проверяются также финансовые возможности стартапа и определяется примерный уровень будущей доходности.
Есть несколько методов, позволяющих определить эти параметры.
Метод условного выделения
Такой способ оценки применяется, когда проект представляет собой филиал уже действующего предприятия. Новый объект условно представляют как независимое юридическое лицо с собственными активами и пассивами.
Методика оценивает эффективность проекта и его финансовую состоятельность. Единственный минус – погрешности в подсчете налоговых расходов, поскольку они уплачиваются по результатам деятельности всего предприятия.
Метод анализа изменения
Такой метод используется в случаях, когда инвестиции привлекаются для расширения или модернизации уже существующего производства.
Задача анализа – сравнить чистые доходы предприятия с размером инвестиций, необходимых для изменения текущего состояния компании. По сути, оценивается только экономическая эффективность: реальные финансовые прибыли от модернизации подсчитать таким способом невозможно.
Метод объединения
Суть метода в анализе финансового состояния предприятия, заинтересованного в инвестиционном проекте. Способ удобен при сопоставимых масштабах действующего производства и нового объекта.
Учитывается размер оборотных средств, движение финансовых потоков компании, составляется прогноз прибыли предприятия. Нельзя забывать о текущих кредитах и долгах, иначе оценка проекта будет некорректной.
Метод наложения
Сначала анализируется экономическая и финансовая целесообразность нового проекта, после чего результаты сравниваются с существующим денежным планом действующего предприятия.
Метод позволяет взглянуть на инвестиционный проект с разных точек зрения, но имеет определенную степень условности.
Метод сравнения
Тут всё просто: инвестор сравнивает текущие доходы действующего предприятия с возможными доходами после запуска инвестиционного проекта. Разница позволит определить рентабельность запуска нового объекта.
4. Как оценить эффективность инвестиционного проекта – пошаговая инструкция для начинающих бизнесменов
В этом пункте я расскажу, как на практике оценить эффективность частных инвестиционных стартапов.
Полученные знания помогут правильно понять, стоит ли проект вложенных денег и каких прибылей можно ожидать от него в дальнейшем.
Шаг 1. Обращаем внимание на уникальность идеи проекта
Уникальные идеи не всегда перспективны, но именно они могут принести действительно достойные прибыли.
Пример
В 2007 году некто Йонас Нордландер, гражданин Швеции, запустил в России ресурс Avito. Никто из друзей и бизнес-партнеров не верил в перспективность такого проекта, поскольку выход в интернет имелся на тот момент едва ли у 25% населения РФ.
Поддержал Нордландера лишь один инвестор – соотечественник Филипп Энгельберт. Сегодня сайт ежедневно посещают миллионы людей, а его создатели продолжают получать регулярные дивиденды. «Авито» входит в ТОП-3 самых дорогих компаний рунета.
С другой стороны, отсутствие конкуренции в выбранной нише ещё не означает автоматического успеха. Возможно, на продукт, который компания предлагает, просто нет спроса.
Шаг 2. Изучаем работоспособность и дизайн сайта
Любая коммерческая структура имеет представительство в сети. Некоторые проекты вообще работают исключительно через интернет, не имея даже офисов в оффлайне. Это значит, функциональности сайтов и интернет-магазинов следует уделять максимум внимания.
Сегодня большинство людей оценивает работу компаний, просто заходя на их ресурс с ноутбука или телефона. Требования к интернет-порталам довольно жёсткие.
Конкурентоспособные сайты должны иметь лаконичный и приятный дизайн, безупречный функционал и навигацию. Не стоит экономить на технических моментах – если страница зависает или медленно грузится, пользователь просто уйдёт с неё и никогда не вернётся.
Шаг 3. Анализируем динамику роста компании
Динамика роста показывает, чего достиг проект и какой потенциал у него имеется.
Если налицо стабильное расширение базы клиентов, если открываются новые филиалы компании, значит, технология работает. Можно смело инвестировать в такой проект и заключать партнерские договоры с его создателями.
Шаг 4. Обращаем внимание на рекламную кампанию
Реклама и маркетинговая политика компании может многое рассказать о возможностях и перспективах проекта. Если вы имеете дело с продуманной рекламной стратегией, значит, у проекта есть потенциал.
Но стоит понимать, что даже гениальное продвижение не даст результата, если продукт, который продвигается – низкокачественный или не пользуется покупательским спросом.
Шаг 5. Знакомимся с отзывами других инвесторов
Отзывы других инвесторов много расскажут вам об уровне проекта и подводных камнях совместного бизнеса. Не стоит верить всем отзывам подряд, но если в них присутствует явная негативная тенденция, то и вам стоит насторожиться.
Больше информации об инвестициях в бизнес – в соответствующей статье нашего сайта.
5. Кто поможет оценить эффективность инвестиционного проекта?
Оценка эффективности – занятие хлопотное. Допустим, вы – начинающий инвестор и хотите выбрать достойный объект для своих вложений, но не имеете ни опыта ведения бизнеса, ни соответствующих экономических знаний.
Что делать в такой ситуации? Можно двигаться вслепую, рискуя потерять капитал, а можно воспользоваться профессиональной помощью. Обратиться к специалистам могут и сами создатели проекта, желающие выяснить его реальный инвестиционный потенциал.
Рекомендую выбрать одну их 3 профессиональных компаний, о которых расскажу ниже.
«Атлант Оценка» — фирма занимается профессиональным сопровождением любых видов бизнеса. В список услуг входят: аналитические прогнозы, точные финансовые расчеты, комплексный менеджмент.
Компания проводит грамотную оценку стоимости предприятий и определяет эффективность новых инвестиционных проектов. Особое внимание уделяется рентабельности вложений, срокам окупаемости и поискам факторов риска.
«РусФинИнвест» — организация работает в сфере независимой оценки и экспертизы 12 лет. Компания ориентирована на скорость и качество работы. Специалисты помогут быстро оценить эффективность любых инвестиционных проектов, а также разрабатывают бизнес-планы для любой сферы предпринимательства.
Преимущества – услуги на 40% дешевле, чем у конкурентов, отчеты компании принимаются в любом государственном учреждении РФ, все оценщики компании – члены СРО.
«Новые горизонты». Сфера деятельности – разработка бизнес-планов, оценка действующих предприятий, финансовых и производственных инвестиций с точки зрения вкладчиков или создателей проектов.
В отчётах учитываются сроки окупаемости вложений, размеры чистой прибыли, показатели рентабельности и эффективности объектов. Большое внимание уделяется рискам и экономическому анализу.
Предлагаю посмотреть полезное
Источник: hiterbober.ru