Инвестор определение в строительстве

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Шлапакова Н.А., Учаева Т.В., Зоткина К.Г.

В статье дается классификации инвестиции , рассматривается эффективность и особенности оценки инвестиционно-строительного проекта. Раскрываются понятия значения инвестиции , инвестиционный проект, его этапы, а также и стадии фаз.

Дается определения таким понятиям как, реальные, портфельные и прочие инвестиции , также рассматриваются мероприятия, которые необходимо для инвестиционных проектов. Для более наглядного изучения материала прикреплены рисунки. Инвестиции играют важную роль в развитии экономики на всех уровнях. Они являются одним из двигателей экономики страны.

Инвестиции есть во всех отраслях: культуре, строительстве, сельское хозяйство, лесное, транспорт и другие. В данной статье более подробно рассматривается инвестиции на примере развития строительной отрасли в Пензенской области, так как строительство сейчас является важной отраслью. В России, а также приводятся статистические данные с сайта Росстат.

Проблемы при поиске инвестиции в бизнес. Как привлечь инвестиции.

Инвестиционная деятельность является одним из ключевых видов финансовой деятельности человека. И для изучения вопросов инвестиционной деятельности и оценки инвестиционных проектов , необходимо выявить все взаимосвязанные параметры и проанализировать их значения. Для того, чтобы принять правильное инвестиционное решение, необходимо оценить эффективность инвестиционного проекта. Оценка инвестиционного проекта от правильности продолжительности его фаз. Оценка инвестиционных проектов является важным фактором при управление предприятием, правильность принятия решения в дальнейшем может сильно отразиться на деятельности самого предприятия, а также на качество выпускаемой продукции или услуг, а это в свою очередь приведет к неполучению желанной прибыли.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Шлапакова Н.А., Учаева Т.В., Зоткина К.Г.

Ограничения и возможности инвестирования в форме капитальных вложений в производственном секторе России

Опыт применения инвестиционного контроллинга в ООО «Газпром нефтехим Салават»: направления совершенствования

Определение эффективности инвестиционного проекта в строительстве (согласно техническому заданию заказчика на проектирование линейного объекта)

Текст научной работы на тему «Инвестиции в строительстве. Оценка инвестиционных проектов»

Шлапакова Н.А., канд. экон. наук, доц., Учаева Т.В., канд. экон. наук, доц., Зоткина К.Г., магистрант Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ

В статье дается классификации инвестиции, рассматривается эффективность и особенности оценки инвестиционно-строительного проекта. Раскрываются понятия значения инвестиции, инвестиционный проект, его этапы, а также и стадии фаз.

Дается определения таким понятиям как, реальные, портфельные и прочие инвестиции, также рассматриваются мероприятия, которые необходимо для инвестиционных проектов. Для более наглядного изучения материала прикреплены рисунки. Инвестиции играют важную роль в развитии экономики на всех уровнях. Они являются одним из двигателей экономики страны.

Какой процент бизнеса отдать инвестору. Как распределить доли в бизнесе

Инвестиции есть во всех отраслях: культуре, строительстве, сельское хозяйство, лесное, транспорт и другие. В данной статье более подробно рассматривается инвестиции на примере развития строительной отрасли в Пензенской области, так как строительство сейчас является важной отраслью. В России, а также приводятся статистические данные с сайта Росстат.

Инвестиционная деятельность является одним из ключевых видов финансовой деятельности человека. И для изучения вопросов инвестиционной деятельности и оценки инвестиционных проектов, необходимо выявить все взаимосвязанные параметры и проанализировать их значения. Для того, чтобы принять правильное инвестиционное решение, необходимо оценить эффективность инвестиционного проекта. Оценка инвестиционного проекта от правильности продолжительности его фаз. Оценка инвестиционных проектов является важным фактором при управление предприятием, правильность принятия решения в дальнейшем может сильно отразиться на деятельности самого предприятия, а также на качество выпускаемой продукции или услуг, а это в свою очередь приведет к неполучению желанной прибыли.

Ключевые слова: инвестиции, оценка инвестиционных проектов, инвестиционные фазы, виды инвестиционных проектов, этапы инвестиционного цикла.

Основная часть. Важным условием для экономики в стране является высокая стабильная инвестиционная активность и большую роль играют инвестиции в строительство. Инвестиции формируют и предопределяют производственный потенциал в стране и создают конкурентные позиции на мировом рынке.

О том, как расширить инвестиционную деятельность в стране, задавали и искали пути решения еще в начале 2000 г. Политики понимали, что экономические отношения в стране должны давать возможности для формирования доходов населения, которую в свою очередь пойдут на текущее потребление и сбережение. За 2000-2010 гг. Россия прошла длительный путь по формированию системы сбережений, и в качестве таких средств выступали товары длительного пользования и жилья.

Инвестиции играют важную роль на макроэкономическом и микроэкономическом уровне. Они являются двигателем развития экономики в стране и определяют положение страны в целом.

Для каких же целей предприятия в основном используют инвестиции? Основные виды инвестиционных проектов включают в себя следующие мероприятия:

1. замена устаревшего оборудования;

2. возможность расширения предприятия с целью выпуска нового вида продукта;

3. увеличение рынка услуг и прибыли.

Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельностью с целью получения наибольшей выгоды.

Важную роль для благополучия страны играют привлеченные инвестиции, они могут быть в виде:

1.Реальные инвестиции, по-другому их называют капиталообразующие инвестиции — это вложение денежных средств в создание или реконструкцию предприятий.

2. Портфельные инвестиции или финансовые — вложение в ценные бумаги.

3. Прочие формы, включающие приобретений лицензий, патентов, товарных знаков и так далее [5].

Процесс инвестирования в строительство достаточно актуален для России, так как инвесторы боятся вкладывать свои активы из-за большой вероятности неполучения той выгоды и той прибыли, на которую они надеются. По данным из статистического сборника [1], можно прона-

блюдать тенденцию по снижению инвестиционных вложений в строительство в России. Из таблицы 1 можно увидеть, как за последние три года сократились инвестиционные вложения в экономику России.

На рисунках 1-4 наглядно можно увидеть соотношения в процентах по всем показателям.

Международные инвестиционные вложения в строительство в России (млрд. долл)

Источник: cyberleninka.ru

3.7. Особенности девелоперской деятельности в рамках инвестиционных договоров с публичным субъектом

Заключение инвестиционных договоров между частным и публичным субъектами уже давно стало одним из наиболее распространённых способов привлечения инвестиций с вовлечением в оборот государственного имущества.

Наиболее популярными договорными схемами привлечения инвестора являются:

1. Заключение договора аренды на инвестиционных условиях

В этом случае договор аренды представляет собой смешанный договор, поскольку помимо обычных обязательств по аренде инвестор получает в качестве разрешённого использования право на строительство или реконструкцию объекта, и за ним закрепляется ряд обязанностей (взносы на инфраструктуру и т. п.).

1. Заключение двух самостоятельных договоров одновременно (договор аренды для целей строительства и инвестиционный договор)

Особенностью такой схемы является фактическое разделение в самостоятельные правовые конструкции отношений по аренде и собственно инвестиционных обязательств, исполнение которых порождает право инвестора на распределение прав на созданный в результате реконструкции объект.

Необходимо отметить, что законом РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ был установлен запрет на установление в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, каких-либо требований к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Полагаем, что данной нормой федеральный законодатель дал понять, что всяческие платежи на развитие инфраструктуры, обязанности застройщика возвести школу или детский сад неподалёку от возводимого многоквартирного дома и другие условия договоров, дополнительно обязывающие застройщиков, не могут включаться в договор аренды (не связаны с предметом аренды). Однако в ряде регионов РФ органы исполнительной власти трактуют этот пункт весьма произвольно и считают, что инвестиционные отчисления – это лишь элемент «иного договора», который делает аренду на инвестиционных условиях смешанным договором, который, в свою очередь, не подпадает под регулирование ЗК РФ. Полагаем, что такой подход прямо противоречит императивному запрету ЗК РФ, а для инвестиционных отчислений может быть найдено место только в заключаемом одновременно с арендой участка инвестиционном договоре.

Правовая природа инвестиционного договора и инвестиционных отчислений

Строительство на государственных землях, как правило, сопряжено для инвесторов с необходимостью несения дополнительных расходов, не связанных именно с выполнением строительных работ, а связанных с возложением на инвестора обязанности по так называемым вопросам инвестиционных отчислений.

В силу сложной экономической ситуации приходится констатировать, что общий объём таких инвестиционных отчислений с каждым годом возрастает, и государство последовательно возлагает расходы на инфраструктуру, социальную обеспеченность и т. п. на инвестора.

При этом такого рода инвестиционные отчисления бывают как в натуральной форме (например, выполнение работ по ремонту/строительству детского сада), так и в прямом денежном выражении. Следует признать, что какого-либо внятного единого для всех субъектов РФ регулирования порядка расчёта объёмов таких отчислений нет, и субъекты РФ проявляют здесь всю свою изобретательность [1] .

Судебная практика по-разному оценивает правовую природу таких «инвестиционных отчислений». Как правило, суды, видимо, руководствуясь прежде всего необходимостью защитить бюджеты различных уровней от возможного взыскания, делают вывод о том, что такие отчисления являются «платежами в общеполезных целях», не порождают каких-либо дополнительных обязательств публичного субъекта и во всех случаях не подлежат возврату инвестору (например, позиция ВАС РФ по делу № А32-24023/2011 [2] ). В ряде случаев судом всё же осуществлялось взыскание таких инвестиционных отчислений в качестве неосновательного обогащения (например, дело № А32-45562/2009-32/843 [3] ), однако это стало результатом вывода о незаключённости инвестиционного договора.

Вопросы «инвестирования» урегулированы законом РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – закон № 39-ФЗ). К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нём гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты.

П. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума № 54) указал, что при оценке отношений сторон по инвестиционным договорам следует устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т. п.).

В соответствии с п. 4 Постановления № 54 договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, должны квалифицироваться судом как «договоры купли-продажи будущей вещи», если не установлено иное.

Наибольший переполох создало разъяснение ВАС РФ, данное в п. 6 Постановления № 54: в случае, если собственник либо иной титульный владелец земельного участка предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к их отношениям подлежат применению нормы о договоре строительного подряда (глава 37 ГК РФ). При квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведён, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности застройщиком – также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек и может воспользоваться правом удержания (ст. 712 ГК РФ).

Очевидно, буквальное применение этих разъяснений к аренде на инвестиционных условиях у государства привело бы к коллапсу.

Необходимо признать, что правоприменительная практика, и прежде всего практика регистрации прав Росреестра, проигнорировала позицию ВАС РФ, и по-прежнему завершивший надлежащим образом строительство и выполнивший инвестиционные условия инвестор может зарегистрировать своё право собственности как первичное право (ну а в случае привлечения дольщиков – зарегистрировать их право собственности).

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в собственности РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

С учётом разграничения собственности, предусмотренного Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020‑1 [4] и ст. 3.1 закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Правительство РФ обладает полномочиями по определению порядка привлечения инвестиций в отношении федеральных объектов недвижимости.

В рамках реализации своих полномочий Правительство РФ утвердило Постановление от 10.08.2007 № 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (далее – Постановление № 505) [5] .

П. 2 Постановления № 505 введено понятие «инвестиционный договор» – договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т. д.).

Как видно из определения, инвестиционный договор в понимании федерального законодателя – это договор практически любой правовой природы, опосредующий отношения «по инвестированию внебюджетных средств». В свою очередь, вопросы инвестирования и инвестиций отражены в законе № 39-ФЗ.

В соответствии с п. 3 Постановления № 505 согласование заключения инвестиционного договора в отношении объектов, находящихся в федеральной собственности, относится исключительно к компетенции Федерального агентства по управлению государственным имуществом за исключением предусмотренных п. 4 данного Постановления случаев, когда требуется предварительное решение Правительства РФ [6] , а именно:

• стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн рублей;
• стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объём капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн рублей.

Планировалось, что инвестиционный договор с инвестором будет заключаться на основании обязательной рыночной оценки прав и по результатам аукциона.

Однако Постановлением Правительства РФ от 03.04.2008 № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» (далее – Постановление № 234) установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, либо расположенными на них объектами, а также запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении указанных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (ранее срок действия такого запрета был ограничен 01.01.2021, однако в настоящий момент срок действия запрета не установлен [7] ), которые:

1. a) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям;
2. b) расположены в границах населённых пунктов либо в пределах:

• 30 километров от границ населённых пунктов с численностью населения более 1 млн человек;
• 15 километров от границ населённых пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн человек;
• 5 километров от границ населённых пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.

При этом п. 4 Постановления № 234 установлены исключения из установленного моратория на распоряжение объектами недвижимости, расположенными в федеральной собственности, либо привлечение инвестиций:

a) предоставление земельных участков после вступления в силу Постановления № 234:

• по результатам аукционов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, либо аукционов на право заключения договора аренды таких земельных участков, либо состоявшихся до вступления в силу Постановления № 234 аукционов на право заключения инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках;
• в целях исполнения государственных контрактов на строительство объектов для обеспечения федеральных государственных нужд;
• для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных в ст. 49 ЗК РФ;
• в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории;
• взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд;
• в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории резидентам особой экономической зоны или управляющей компании, а также лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;
• для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями;
• лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами;
• по отдельным решениям Правительства Российской Федерации;
• для размещения объектов, необходимых для подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года;
• в границах соответствующих функциональных зон национальных парков в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности;
• находящихся на территориях закрытых территориально-административных образований;
• в иных случаях, предусмотренных федеральными законами;

b) приватизация земельных участков в составе имущественного комплекса, включённого в программу приватизации федерального имущества;

c) продажа земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;

d) продажа, предоставление в аренду и совершение иных установленных федеральными законами действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Также Постановлением № 234 установлен запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закреплённым за федеральными государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и расположенным на земельных участках, за исключением:

• передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность в порядке, установленном п. 11 ст. 154 закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ (далее – закон № 122-ФЗ) [8] и законом от 08.12.2011 № 423-ФЗ (далее – закон № 423-ФЗ) [9] ;
• реализации высвобождаемого военного имущества;
• передачи в аренду и безвозмездное пользование.

Кроме того, согласно п.п. 4.1, 4.2 Постановления № 234 установленные таким Постановлением запреты не распространяются на случаи распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности и расположенным за пределами Российской Федерации, а также не распространяются на случаи проведения аукционов по привлечению инвестиций в отношении недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного за пределами Российской Федерации.

С учётом бессрочно установленного моратория не стоит ожидать существенного вовлечения федеральных объектов в инвестиционный процесс. Возможности частных инвестиций в эту сферу по-прежнему ограничены.

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в муниципальной собственности и собственности субъектов РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

С учётом скудного федерального регулирования вопросов инвестирования субъекты РФ и муниципальные образования самостоятельно определяют порядок вовлечения принадлежащих им объектов недвижимости в инвестиционную деятельность.

Несомненно, вопросы предоставления земельных участков во многом урегулированы ЗК РФ, а вопросы предоставления объектов недвижимости решаются с учётом требований закона РФ «О защите конкуренции», однако за пределами этих ограничений в законодательстве каждого субъекта РФ или муниципального образования существует свой нормативно-правовой акт, регулирующий, прежде всего, вопросы установления инвестиционных условий и целевого предоставления объектов.

В предыдущих разделах последовательно раскрывались особенности оформления разрешительной документации применительно к публичным землям, предоставленным на инвестиционных условиях. В частности, речь идёт об ограничении целевого использования участка только ВРИ, указанным в договоре аренды (без права выбора иных основных ВРИ без согласия публичного собственника), различия в сроках аренды и сроках в разрешении на строительство и т. п.

Важное значение имеет вопрос о необходимости/обязательности протокола о выполнении инвестиционных условий, оформленного публичным и частным субъектом, для оформления прав инвестора на созданные объекты. Как правило, ранее в большинстве договоров аренды на инвестиционных условиях / инвестиционных договорах предусматривалось, что завершением инвестиционного проекта является не завершение строительства, а исключительно подписание публичным субъектом протокола о выполнении инвестиционных условий [10] . В настоящее время судебная практика полагает, что оформление протокола требуется исключительно в случае наличия указания на обязательность его оформления в самом договоре, а во всех остальных случаях он сам по себе не является необходимым для оформления прав инвестора документом [11] , и значение имеет только фактическое исполнение инвестиционных обязательств [12] .

Характеризуя вопросы инвестиционных договоров с публичными субъектами РФ, нельзя не упомянуть про особые права субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – на внесудебное расторжение ими инвестиционных договоров, заключённых до 01.01.2011, в одностороннем порядке (п.п. 3, 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ) с компенсацией документально подтверждённых прямых затрат на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ. Основанием для такого расторжения может быть существенное нарушение условий данного договора и (или) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Необходимо отметить, что формулировка п. 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ устанавливает значительное число ограничений для удовлетворения требования о компенсации прямых затрат инвестора, а именно:

• инвестиционный договор должен быть заключён до 01.01.2011, и обязательства по нему должны действовать на 14.12.2011 [13] ;
• договор должен предусматривать привлечение внебюджетных источников финансирования и последующее распределение площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора;
• договор должен быть расторгнут досрочно, т. е. истечение срока действия инвестиционного договора не порождает права на компенсацию (за исключением случая, указанного в п. 5 ст. 18 закона № 39-ФЗ: Правительство РФ вправе принять решение об определении размера убытков по обязательствам, вытекающим из договора, заключённого с федеральным органом исполнительной власти, федеральным государственным учреждением либо федеральным государственным унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в собственности РФ и расположенном в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, при его расторжении по соглашению сторон).

В Москве утверждён порядок взаимодействия городских органов исполнительной власти при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесённых инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов [14] . Данный порядок предусматривает возможность для инвестора в досудебном порядке получить компенсацию в случаях, когда Градостроительно-земельной комиссией города Москвы приняты решения:

• о расторжении в одностороннем порядке инвестиционных контрактов (договоров) в соответствии с требованиями ст. 18 закона № 39-ФЗ;
• о расторжении инвестиционных контрактов (договоров) по соглашению сторон;
• об исполнении установленных инвестиционным контрактом (договором) обязательств по возмещению инвестору затрат [15] ;
• о возмещении инвестору понесённых затрат в иных случаях.

Такой порядок позволяет существенно снизить нагрузку на арбитражные суды, так как предоставляет возможность для инвестора компенсировать свои затраты без обращения в суд.

[1] Например, закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования».

Источник: www.kachkin.ru

Участники строительного процесса.

Основными участниками строительного процесса являются: заказчик, застройщик, инвестор, подрядчик, инженерная организация, проектная организация.

Основные функции субъектов хозяйствования в строительстве показаны на рис. 3.1.

Инвестор – физическое или юридическое лицо осуществляющее финансирование строительства. Он может реализовать инвестиционный проект собственными силами либо привлечь для его реализации заказчика, застройщика.

Заказчик в строительной деятельности – инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающее подрядчика в строительной деятельности для реализации инвестиционного проекта и (или) выполнения других работ в рамках строительной деятельности на основании заключенного договора.

Застройщик в строительной деятельности – инвестор или уполномоченное им лицо, выполняющие функции по реализации инвестиционного проекта до заключения договора с подрядчиком либо осуществляющие реализацию инвестиционного проекта собственными силами или его финансирование;

Рис. 3.1. Основные функции субъектов хозяйствования в строительстве

Инженер (инженерная организация) – физическое или юридическое лицо, привлекаемое заказчиком по договору об оказании инженерных услуг, для выполнения части функций заказчика по реализации инвестиционного проекта, в том числе по контролю и техническому надзору за строительством, а также для оказания услуг по инженерному сопровождению инвестиционного проекта.

Подрядчик в строительной деятельности – физическое или юридическое лицо, имеющее право на осуществление строительной деятельности и (или) заключившее договор с заказчиком, застройщиком.
Генеральный подрядчик — подрядчик, привлекающий для выполнения отдельных своих обязательств других лиц по договорам субподряда (субподрядчиков).

Проектировщик – лицо, имеющее лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ, которое заключило договор с заказчиком и выполняет взятое обязательство лично.
Генеральный проектировщик – лицо, имеющее лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ, которое заключило договор с заказчиком и привлекает для выполнения своих обязательств субпроектировщиков.

7. Традиционная схема.

Традиционная схемавзаимодействия участников ИСП характеризуется тем, что строительные и проектные работы выполняются разными участниками ИСП (в первом случае — это подрядная компания, а во втором – проектная организация), при этом, как правило, проектные и строительные работы осуществляются последовательно. Традиционная схема иногда называется схемой «проектирование-тендер-строительство», так как подрядные торги проводятся после завершения проектных работ. Традиционная схема взаимодействия имеет многовековую историю и широко применяется в строительстве.

Главными преимуществами традиционного подхода считаются следующие:
обеспечивается возможность достижения максимальной экономии средств инвестора;
выполнение каждого вида работ специализированной организацией (проектирование – проектной организацией, строительство – строительным подрядчиком) обеспечивает высокий уровень профессионализма и как следствие — высокое качество работ;
последовательное выполнение работ позволяет довести каждую из работ до надлежащего уровня качества;
обеспечивается равномерное распределение рисков между заказчиком и подрядчиком;
обеспечивается контролируемость хода, стоимостных показателей и результатов работ на каждом этапе, возможность исправления ошибок и внесения корректив в ход выполнения работ (результат – обеспечение надлежащего уровня качества, гибкость, оптимизация использования ресурсов, эффективное использование финансовых средств);
имеется длительная история и большой накопленный опыт применения.

Традиционная схема выполнения строительного проекта показана на рис . 2.2.

При применении традиционного подхода к выполнению проекта строительная компания, принявшая решение участвовать в конкурсе на подрядные работы, получает в составе конкурсной документации проектную (а часто и рабочую) документацию, в том числе подробную смету объемов работ, что позволяет подрядчику достаточно точно рассчитать стоимость строительства. Цены оферт, представляемых грамотными и добросовестными подрядчиками в ходе конкурсных торгов на реализацию строительных проектов по традиционной схеме, различаются крайне незначительно – разница между самой высокой и самой низкой ценой предложения может составлять лишь несколько процентов от самой низкой предлагаемой цены.

Наряду с перечисленными достоинствами традиционная схема имеет ряд недостатков, а именно:
более длительные, чем при применении других схем, сроки выполнения строительных проектов;
значительная вероятность превышения фактической стоимости строительства над акцептованной (принятой заказчиком стоимостью, предложенной победителем конкурса);
значительная вероятность продления установленного в договоре срока завершения работ;
разрыв между проектированием и строительством (выполняются разными организациями, между проектированием и строительством может пройти сколь угодно долгое время, подрядчик не участвует в процессе проектирования);
значительная вовлеченность заказчика в текущее управление проектированием и строительством объекта.

В рамках традиционной схемы опытные заказчики изыскивают возможности достижения взаимодействия или частичной интеграции процессов проектирования и строительства, что позволяет уменьшить риски, связанные с разрывом между этими двумя видами деятельности в проекте.

При выполнении проекта по традиционной схеме заказчик оказывается в значительной степени вовлеченным в текущее планирование и выполнение проекта. Как правило, функции, связанные с планированием, составлением сметы количественных показателей, подготовкой и проведением конкурсов, а также осуществлением надзора за строительством, в той или иной степени делегируется заказчиком проектировщику, инженеру или профессиональным консультантом. Тем не менее, важнейшие контрольные функции в ходе строительства осуществляются заказчиком самостоятельно.

Многие заказчики (прежде всего, государственные) считают такое положение дел оправданным и содержат штат сотрудников, привлекаемых к управлению строительными проектами. Однако существует большое число заказчиков, (прежде всего, коммерческих), которые не считают целесообразным и экономически обоснованным осуществление непосредственного текущего руководства выполнением строительного проекта. Такие заказчики часто не имеют (и не хотят иметь) необходимой квалификации и ресурсов и предпочитают делегировать существенно больше полномочий подрядчикам, профессиональным консультантам и нанятым управляющим.

Вариантом традиционной схемы взаимодействия участников ИСП является схема управленческо-строительного подряда (managementcontracting). Управленческо-строительный подряд предусматривает назначение подрядчика для выполнения двух функций – управляющего проектом и генерального подрядчика, при этом сам генеральный подрядчик строительных работ не выполняет.

Характеристика схемы:
генеральный подрядчик назначается на прединвестиционной стадии проекта и участвует в проектировании в качестве консультанта по строительству;
все строительные работы (100%) ведутся строительными подрядчиками, нанятыми генеральным подрядчиком и под его управлением;
все риски, связанные с выполнением работ подрядчиками, ложатся на генерального подрядчика;
вознаграждение генерального подрядчика – фиксированная плата за управление, плюс цена строительного контракта.

Управленческо-строительный подряд наиболее часто применяется при использовании пакетного метода производства строительных работ, предусматривающего разделение всех строительных работ на пакеты работ, для выполнения каждого из которых назначается отдельный подрядчик. Пакетный метод позволяет сократить сроки строительства за счет достижения параллельности процессов, однако значительно затрудняет управление проектом в части строительства.

Главным преимуществом управленческо-строительного подряда является осуществление управления строительством профессиональной строительной организацией, поэтому он применяется для проектов, предусматривающих большие объемы строительства. При этом собственно к строительным работам могут быть привлечены маленькие строительные фирмы, специализирующиеся на конкретных видах работ. Это позволяет уменьшить общую стоимость строительства и в то же время не налагает на заказчика дополнительных рисков, связанных с управлением большим количеством компаний, так как подрядчик берет все аспекты управления строительством на себя.

Традиционная схема организации ИСП и взаимодействия участников проекта, как правило, используется в проектах следующего типа:
в проектах строительства объектов транспортной инфраструктуры (автомобильных и железных дорог, мостов, аэродромов, портов и т.д.);
в проектах по сооружению крупных промышленных объектов;
в проектах строительства объектов для государственных нужд;
в проектах, финансирующихся международными финансовыми агентствами (Всемирный Банк, ЕБРР и т.д.).

В первых двух типах проектов традиционная схема является предпочтительной ввиду того, что она позволяет наилучшим образом распределить риски между заказчиком и подрядчиком и обеспечить качественный технический и управленческий контроль над ходом строительных работ, характеризуемых высокой подверженностью природным, техническим и финансовым рискам. В двух последних типах проектов применение традиционной схемы позволяет обеспечить экономию государственных или заемных средств.

8. Схема «проектирование и строительство»

Схема «проектирование и строительство» предполагает передачу функций проектирования и строительства одному участнику ИСП.

Наиболее часто применяющимися вариантами этой схемы являются:
проектно-строительный подряд;
выполнение работ на условиях «под ключ».

Проектно-строительный подряд широко применяется заказчиками, возводящими объекты, требования к которым могут быть сформулированы с достаточной полнотой (например, торговые павильоны, административные здания, гостиницы и т.д.), либо объекты, где собственно строительные работы имеют меньшую сложность и важность, чем, скажем, инженерное оборудование здания или подбор, закупка и монтаж технологического оборудования.

Применение указанного варианта схемы обеспечивает следующие преимущества:
достижение параллельности выполнения работ и сокращение сроков выполнения контракта;
уменьшение степени вовлеченности заказчика в осуществление текущего управления проектом в части проектирования и строительства;
уменьшение рисков заказчика (прежде всего за счет рисков, связанных с осуществлением и результатами проектирования).

К недостаткам данного варианта схемы можно отнести недостаточную «прозрачность» и контролируемость процесса и результатов проектирования, а также более высокую общую стоимость объекта по сравнению со стоимостью такого же объекта, построенного традиционным методом, в связи с тем, что подрядчик, взяв на себя дополнительные риски, связанные с проектированием объекта, будет стремиться компенсировать их путем увеличения цены контракта.

Организация закупок по схеме проектно-строительного подряда представлена на рис. 2.3.

Одним из вариантов схемы «проектирование и строительство» является выполнение работ на условиях «под ключ». Проекты, выполняемые «под ключ» предоставляют подрядчику наибольшую свободу, но при этом подрядчик берет на себя подавляющее число рисков, связанных с реализацией проекта. В отличие от проектов, выполняемых методом подряда на проектирование и строительство, в проектах «под ключ» подрядчику предлагается выполнить все работы – от технического обоснования и проектирования до строительства и оснащения объекта, включая подбор, монтаж и наладку производственного и иного оборудования, и ввод объекта в эксплуатацию (вплоть до найма персонала и создания логистических цепочек для обеспечения сбыта произведенных товаров).

Схема «под ключ» характеризуется следующими особенностями:
заказчик хочет «купить» готовый функционирующий объект как покупают товар;
заказчик готов заплатить высокую цену за то, что срок ввода объекта и его цена останутся неизменными (фактическая цена не превысит акцептованную, а срок выполнения, указанный в договоре, не изменится);
строительство является лишь частью (и не самой сложной) работ по контракту;
все риски, связанные с проектированием, строительством, вводом в эксплуатацию и выведением на проектную мощность возлагаются на подрядчика.

Наиболее часто метод строительства «под ключ» применяется при строительстве высокотехнологичных объектов, таких как промышленные предприятия, больницы, научные лаборатории, а также типовых объектов. Заказчик, заключающий контракты такого типа, как правило, не хочет и не может осуществлять надзор за строительством. Его участие в проекте (кроме организации финансирования) ограничивается контролем (через своего представителя) графика выполнения проекта и осуществлением платежей. Для заказчика проект «под ключ» является самым затратным.

Строительство объекта «под ключ» может стоить заказчику в два и более раз дороже, чем сооружение и оснащение этого объекта традиционным методом. Однако при этом заказчик знает точную дату ввода объекта в эксплуатацию (не подлежащую корректировке согласно контракту), знает точную цену проекта (также не подлежащую корректировке) и может с высокой точностью рассчитать срок окупаемости объекта.

Традиционный поход к реализации строительных проектов по-прежнему остается самым используемым в мировой практике строительства, однако в 80-х – 90-х годах прошлого века в США и в Европе впервые отмечено снижение доли его использования до уровня чуть более 50% от всего количества выполняемых проектов. Это означает, что заказчики ведущих стран мира все более часто обращаются к нетрадиционным походам к осуществлению инвестиционно-строительных проектов.

В качестве важного практического вывода из проведенного анализа необходимо указать следующее: выбирая схему взаимоотношений (закупок) для конкретного проекта заказчик должен учитывать, что чем больше полномочий он передает подрядчику, тем меньше рисков несет сам заказчик, но тем дороже обойдется ему строительство объекта. Характер изменения рисков и стоимости объекта в зависимости от выбранной схемы закупок показан на рис. 2.5.

9. Концессионная схема

В основеконцессионной схемы взаимодействия участников ИСП лежит государственно-частное партнерство (ГЧП) в форме концессий, обеспечивающее привлечение бизнеса к реализации инвестционно-строительных проектов, традиционно относящихся к ведению государства (строительство дорог, объектов энергетики, коммунальной инфраструктуры и.т.д.). Механизм концессии предусматривает, наряду со строительством, последующую эксплуатацию построенного объекта подрядчиком. Для успешной реализации концессии требуется создание партнерских отношений между государством и частным бизнесом.

Содержание такого партнерства, в общем случае, состоит в следующем:

— частный инвестор берет на себя обязательство построить, оснастить и ввести в эксплуатацию объект за цену, указанную в контракте, а также эффективно эксплуатировать объект или производить на нем определенный продукт, или обеспечивать предоставление определенных услуг в объеме и на условиях, также определенных в контракте.

— государство берет на себя обязательство в течение указанного в контракте срока закупать продукты (услуги), произведенные на объекте, построенном и эксплуатируемом частным инвестором, либо обеспечивать условия, при которых продажа производимых продуктов (услуг) позволяет осуществить возврат инвестиций и получение прибыли, либо иным образом минимизировать риски невозврата инвестиций и/или неполучения прибыли.

В большинстве случаев инициатива установления партнерства с частным бизнесом исходит от государства и вызывается неспособностью государства обеспечить необходимые объемы, концентрацию и эффективное использование финансовых ресурсов в целях поддержания и инновационного развития инфраструктуры всех типов, в то время как частный бизнес имеет большие свободные денежные ресурсы, по природе своей более эффективен и при надлежащем контроле способен лучше решать эти задачи.

Государственно-частное партнерство в форме концессий широко распространено в Великобритании, США, Франции, Канаде и активно развивается в современной России.

Наиболее часто применяются два варианта концессионной схемы:
схема СЭП «строительство-эксплуатация-передача» (BOT – Build-Operate-Transfer) – в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком и в установленный в контракте срок переходит в собственность заказчика;
схема СПЭ «строительство-передача-эксплуатация» (BTO – Build-Transfer-Operate) — в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком, при этом он принимается заказчиком в собственность по завершению строительства и передается подрядчику на праве долгосрочной аренды или с использованием иных механизмов.

В Российской Федерации концессии регулируются Федеральным законом о «Концессионных соглашениях», принятым в 2005 году. Оба варианта концессионной схемы соответствуют данному закону и могут в полной мере применяться на территории Российской Федерации.

Как мы видим, различные схемы взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта предусматривают разное распределение ответственности между заказчиком и подрядчиком, а значит и разное распределение рисков по проекту.

Наибольшая ответственность возлагается на подрядчика при реализации концессионной схемы, в которой подрядчик не только проектирует и строи объект, но является его соинвестором, а также осуществляет эксплуатацию построенного объекта в пределах установленного в договоре срока.

Источник: studopedia.ru