В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
1) градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений;
2) территориальное планирование — планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
3) устойчивое развитие территорий — обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;
ВОЗМОЖНО ВСЁ | НАШ МИР ИЛЛЮЗИЯ
4) зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
5) функциональные зоны — зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;
6) градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
7) территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
8) правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
9) градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
Курс для градостроителей. Урок 1.Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
11) красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее — линейные объекты);
12) территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары);
13) строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
14.1) реконструкция линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
14.3) капитальный ремонт линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
15) инженерные изыскания — изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования;
16) застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;
17) саморегулируемая организация в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства — некоммерческая организация, созданная в форме ассоциации (союза) и основанная на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;
18) объекты федерального значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации, органов государственной власти Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, решениями Президента Российской Федерации, решениями Правительства Российской Федерации, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие Российской Федерации. Виды объектов федерального значения, подлежащих отображению на схемах территориального планирования Российской Федерации в указанных в части 1 статьи 10 настоящего Кодекса областях, определяются Правительством Российской Федерации, за исключением объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства. Виды объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства, подлежащих отображению на схемах территориального планирования Российской Федерации, определяются Президентом Российской Федерации;
19) объекты регионального значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта Российской Федерации, органов государственной власти субъекта Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, конституцией (уставом) субъекта Российской Федерации, законами субъекта Российской Федерации, решениями высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации. Виды объектов регионального значения в указанных в части 3 статьи 14 настоящего Кодекса областях, подлежащих отображению на схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, определяются законом субъекта Российской Федерации;
20) объекты местного значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта Российской Федерации, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов. Виды объектов местного значения муниципального района, поселения, городского округа в указанных в пункте 1 части 3 статьи 19 и пункте 1 части 5 статьи 23 настоящего Кодекса областях, подлежащих отображению на схеме территориального планирования муниципального района, генеральном плане поселения, генеральном плане городского округа, определяются законом субъекта Российской Федерации;
21) парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения;
22) технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно;
23) программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа — документы, устанавливающие перечни мероприятий по проектированию, строительству, реконструкции систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов, которые предусмотрены соответственно схемами и программами развития единой национальной (общероссийской) электрической сети на долгосрочный период, генеральной схемой размещения объектов электроэнергетики, федеральной программой газификации, соответствующими межрегиональными, региональными программами газификации, схемами теплоснабжения, схемами водоснабжения и водоотведения, программами в области обращения с отходами. Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления поселения, городского округа на основании утвержденных в порядке, установленном настоящим Кодексом, генеральных планов таких поселения, городского округа и должны обеспечивать сбалансированное, перспективное развитие систем коммунальной инфраструктуры в соответствии с потребностями в строительстве объектов капитального строительства и соответствующие установленным требованиям надежность, энергетическую эффективность указанных систем, снижение негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека и повышение качества поставляемых для потребителей товаров, оказываемых услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также услуг по утилизации, обезвреживанию и захоронению твердых бытовых отходов;
24) система коммунальной инфраструктуры — комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов;
25) транспортно-пересадочный узел — комплекс объектов недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок либо несколько земельных участков с расположенными на них, над или под ними объектами транспортной инфраструктуры, а также другими объектами, предназначенными для обеспечения безопасного и комфортного обслуживания пассажиров в местах их пересадок с одного вида транспорта на другой;
26) нормативы градостроительного проектирования — совокупность установленных в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами, предусмотренными частями 1, 3 и 4 статьи 29.2 настоящего Кодекса, населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
27) программы комплексного развития транспортной инфраструктуры поселения, городского округа — документы, устанавливающие перечни мероприятий по проектированию, строительству, реконструкции объектов транспортной инфраструктуры местного значения поселения, городского округа, которые предусмотрены также государственными и муниципальными программами, стратегией социально-экономического развития муниципального образования и планом мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития муниципального образования (при наличии данных стратегии и плана), планом и программой комплексного социально-экономического развития муниципального образования, инвестиционными программами субъектов естественных монополий в области транспорта. Программы комплексного развития транспортной инфраструктуры поселения, городского округа разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления поселения, городского округа на основании утвержденных в порядке, установленном настоящим Кодексом, генеральных планов поселения, городского округа и должны обеспечивать сбалансированное, перспективное развитие транспортной инфраструктуры поселения, городского округа в соответствии с потребностями в строительстве, реконструкции объектов транспортной инфраструктуры местного значения;
28) программы комплексного развития социальной инфраструктуры поселения, городского округа — документы, устанавливающие перечни мероприятий по проектированию, строительству, реконструкции объектов социальной инфраструктуры местного значения поселения, городского округа, которые предусмотрены также государственными и муниципальными программами, стратегией социально-экономического развития муниципального образования и планом мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития муниципального образования (при наличии данных стратегии и плана), планом и программой комплексного социально-экономического развития муниципального образования. Программы комплексного развития социальной инфраструктуры поселения, городского округа разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления поселения, городского округа на основании утвержденных в порядке, установленном настоящим Кодексом, генеральных планов поселения, городского округа и должны обеспечивать сбалансированное, перспективное развитие социальной инфраструктуры поселения, городского округа в соответствии с потребностями в строительстве объектов социальной инфраструктуры местного значения.
Источник: codificator.ru
Функции инвестора в строительстве
2.1. Руководство разработкой и внедрением технологических процессов и режимов производства выпускаемой предприятием продукции.
2.2. Осуществление взаимосвязей с подразделениями предприятия, проектными, исследовательскими организациями, представителями заказчиков по вопросам, входящим в его компетенцию.
2.3. Обеспечение внедрения на предприятии новой техники и технологии.
2.4. Организация работы по повышению квалификации работников, находящихся в его подчинении.
2.5. Контроль за соблюдением правил безопасности труда.
III. Должностные обязанности
Для выполнения возложенных на него функций главный технолог обязан:
3.1. Организовывать разработку и внедрение прогрессивных, экономически обоснованных, ресурсо- и природосберегающих технологических процессов и режимов производства выпускаемой предприятием продукции, выполнения работ (услуг), обеспечивающих повышение уровня технологической подготовки и технического перевооружения производства, сокращение расходов сырья, материалов, затрат труда, улучшение качества продукции, работ (услуг) и рост производительности труда.
3.2. Принимать меры по ускорению освоения в производстве прогрессивных технологических процессов, новейших материалов, широкому внедрению научно-технических достижений.
3.3. Руководить составлением планов внедрения новой техники и технологии, повышения технико-экономической эффективности производства, разработкой технологической документации, организовывать контроль за обеспечением его цехов, участков и других производственных подразделений предприятия.
3.4. Рассматривать и утверждать изменения, вносимые в техническую документацию в связи с корректировкой технологических процессов и режимов производства.
3.5. Контролировать выполнение перспективных, текущих планов технологической подготовки производства, соблюдение установленных технологических процессов, выявлять нарушения технологической дисциплины, принимать меры по их устранению.
3.6. Руководить работой по организации, планировке новых цехов и участков, их специализации, освоению новой техники, новых высокопроизводительных технологических процессов, выполнению расчетов производственных мощностей и загрузки оборудования, повышению технического уровня производства и коэффициента сменности работы оборудования, составлению, пересмотру технических условий и требований, предъявляемых к сырью, основным и вспомогательным материалам, полуфабрикатам, разработке и внедрению прогрессивных норм трудовых затрат, расхода технологического топлива и электроэнергии, сырья и материалов, мер по предупреждению и устранению брака, снижению материалоемкости продукции и трудоемкости производства.
3.7. Обеспечивать совершенствование технологии изготовления изделий, выполнения работ (услуг), внедрение достижений науки и техники, прогрессивных базовых технологий, высокопроизводительных ресурсов и природосберегающих безотходных технологий, проектирование и внедрение технологических систем, средств охраны окружающей среды, комплексной механизации и автоматизации производственных процессов, нестандартного оборудования, технологической оснастки, приспособлений и инструмента, своевременное освоение проектных мощностей, соблюдение нормативов использования оборудования.
3.8. Осуществлять меры по аттестации и рационализации рабочих мест.
3.9. Участвовать в работе по определению номенклатуры измеряемых параметров и оптимальных норм точности измерений, по выбору необходимых средств их выполнения, совершенствованию методов контроля качества продукции.
3.10. Рассматривать проекты конструкций изделий или состава продукта, отраслевых и государственных стандартов, наиболее сложные рационализаторские предложения и изобретения, касающиеся технологии производства, давать заключения об их соответствии требованиям экономичной и экологичной технологии производства.
3.11. Согласовывать наиболее сложные вопросы, относящиеся к технологической подготовке производства, с подразделениями предприятия, проектными, исследовательскими организациями, представителями заказчиков.
3.12. Обеспечивать внедрение систем автоматизированного проектирования, организационной и вычислительной техники, автоматизированных систем управления оборудованием и технологическими процессами.
3.13. Участвовать в разработке проектов реконструкции предприятия, мероприятий по сокращению сроков освоения новой техники и технологии, рациональному использованию производственных мощностей, снижению энерго- и материалоемкости производства, повышению его эффективности, улучшению качества продукции, совершенствованию организации труда.
3.14. Руководить проведением исследовательских и экспериментальных работ по освоению вновь разрабатываемых технологических процессов, участвовать в промышленных испытаниях новых видов машин и механизмов, средств механизации и автоматизации производства в работе комиссии по приемке систем оборудования в эксплуатацию.
3.15. Руководить работниками отдела, координировать и направлять деятельность подразделений предприятия, обеспечивающих технологическую подготовку производства, организовывать работу по повышению квалификации работников.
Безопасность объектов капитального строительства
Организация инвестиционно-строительных процессов
1. Организация инвестиционно-строительных процессов.
Инвестиции — это все виды средств, вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода.
1) реальные инвестиции;
2) финансовые инвестиции;
3) инвестиции в нематериальные активы.
Формирование бюджета инвестиций на предприятии
Для целей учета затраты классифицируются по различным признакам:
1. По экономической роли в процессе производства затраты можно разделить на основные накладные:
2) Накладные — расходы на обслуживание и управление производственным процессом, реализацию готовой продукции.
2. По методу отнесения затрат на производство конкретного продукта выделяют прямые и косвенные затраты:
2) Косвенные затраты при наличии нескольких видов продукции не могут быть отнесены непосредственно ни на один из них и подлежат распределению косвенным путем.
3. По отношению к объему производства продукции затраты подразделяются на переменные и постоянные:
1) Переменные затраты это затраты, общая величина которых на данный период времени находится в непосредственной зависимости от объема производства и реализации (К переменным обычно относят затраты на сырье и материалы, топливо, энергию, транспортные услуги, часть трудовых ресурсов, т.е. те издержки, уровень которых изменяется с изменением объема производства.);
2) Под постоянными затратами понимают такие затраты, сумма которых в данный период времени не зависит непосредственно от объема и структуры производства и реализации (к постоянным издержкам относятся отчисления на амортизацию, арендная плата, заработная плата управленческого персонала и прочие затраты, которые имеют место, даже если предприятие не производит продукцию. В определенном диапазоне выпуска общая сумма этих издержек остается практически неизменной).
4. Классификация затрат для осуществления процесса контроля и регулирования:
1) Регулируемые затраты — затраты, на которые может влиять менеджер (работник осуществляющий определенные функции управления);
2) Нерегулируемые затраты — затраты, на которые ответственный работник (менеджер) не может влиять.
Участники инвестиционного процесса в сфере строительства
Наверняка каждый, кто сталкивался с капитальным строительством, не раз слышал такие понятия, как инвестор, застройщик, заказчик, технический заказчик (техзаказчик), строительный контроль (стройконтроль, технадзор), авторский надзор. Однако, даже задав вопрос опытному начальнику договорного отдела: «Кто все эти люди?», вы скорее всего получите непонятный ответ. Например, что «заказчик нанимает генподрядчика». Конечно, тот, кто так отвечает, знает, что лукавит. Потому что Заказчик как сторона по договору генподряда и заказчик как участник строительства это совершенно не одно и то же, хотя зачастую это одно и то же лицо (как правило — юридическое).
Итак, для тех, кого вышеназванный парадокс не испугал (а дальше всё будет ещё парадоксальнее), предлагаю в начале ознакомиться с определениями. А затем с вытекающими из этих определений следствиями и сложностями. Как настоящими, так и мнимыми. При просмотре определений стоит обратить внимание на то, что они взяты из разных источников.
К сожалению, отсутствует единый закон или кодекс, в котором эти определения были бы сведены воедино. Что и является, зачастую, причиной непонимания кто из участников процесса строительства выполняет те или иные функции. Начнем с основного — деньги.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
(Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 4, п. 2).
Если сформулировать «своими словами», то инвестор — это участник строительства, который финансирует, оплачивает весь процесс. Инвесторов может быть несколько. В этом случае они называются соинвесторами и заключают договор соинвестирования или каким-либо иным образом оформляют свои отношения. Суть действий инвесторов — вложить деньги в строительство объекта с целью впоследствии данный объект продать (жилые дома, доли в жилых домах), либо эксплуатировать (торговые центры, заводы).
Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
(Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 4, п. 3).
Уже на этом моменте возникают сложности. Человеку со стороны кажется странным, что инвестор зачем-то нанимает какого-то заказчика, вместо того, чтобы нанимать бригаду строителей. И наоборот, опытному строителю, которому однако не довелось заниматься договорной деятельностью, непонятно как заказчиком может быть инвестор.
Рассмотрим вначале случай, когда заказчик и инвестор — разные лица. В этом случае человек с деньгами нанимает человека, имеющего возможность что-то построить. Для этого инвестор заключает с заказчиком договор на выполнение функций заказчика, а также делегирует ему функции распоряжения капвложениями (своими средствами).
Чаще всего такая схема реализуется когда заказчик самостоятельно находит инвестора для своего проекта, а инвестор считает проект подходящим для того, чтобы вложить в него свои деньги и получить прибыль. Кроме того данная схема часто используется при частичном привлечении кредитного финансирования в банках. В этом случае именно заказчик становится заемщиком в банке, что позволяет ему аккумулировать деньги как инвесторов так и банка.
Обратная ситуация, когда заказчиком является сам инвестор, возникает чаще всего когда действующему предприятию необходимо построить дополнительные мощности, или новый филиал. Получается, что такое предприятие одновременно и инвестор (вкладывает свои средства для получения прибыли) и заказчик (реализует инвестпроект).
Для более глубокого понимания как устроен инвестиционный процесс, что такое инвестиционный проект и т. п. настоятельно рекомендуется прочитать Федеральный Закон 39-ФЗ, указанный в определениях выше.
Следующее определение, уже из другого документа — Градостроительного Кодекса. Определение приведено с сокращениями.
Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (. ) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
(«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 31.12.2017, ст. 1, п. 16).
Именно на этом определении начинаются основные сложности, которые имеет смысл разобрать подробно.
Первая сложность в том, что инвестиционный процесс объединяет экономистов (знающих закон об инвестициях) и строителей (знающих градостроительный кодекс). Кроме того, зачастую заказчиком и застройщиком является одно и то же лицо, которое называют заказчиком-застройщиком. Поэтому укоренилось мнение, что заказчик равно застройщик. Это не соответствует действительности.
Застройщик в первую очередь ведет строительство на земельном участке, но не обязательно распоряжается капвложениями. Заказчик же никак не определён относительно участка на котором ведётся строительство, однако капвложениями распоряжаться обязан, иначе он не является заказчиком по определению.
Вторая сложность связана с тем, что в определении указано, что застройщик может нанимать технического заказчика. Не вдаваясь в подробности что такое «технический заказчик» многие просто опускают слово «технический». Именно так возникает распространённое заблуждение, что застройщик из градостроительного кодекса может нанимать заказчика из закона об инвестициях. Повторим, заказчика нанимает инвестор, в рамках 39-ФЗ для распоряжения капвложениями. А застройщиком является лицо, осуществляющее строительство на земельном участке.
На практике наиболее частым является вариант, при котором заказчик является также и застройщиком. Случилось ли так потому, что заказчик сам решил строить на своём участке, либо участок был передан ему в аренду или собственность в целях реализации проекта — не столь важно.
Случаи когда и заказчик и застройщик и инвестор являются разными лицами менее распространены. Однако, иногда такая схема встречается. Своими словами — человек с деньгами и человек с желанием реализовать инвестпроект находят человека, владеющего подходящим для объекта строительства земельным участком.
В определении застройщика встречается словосочетание «технический заказчик», про которого нам теперь точно известно одно — он не заказчик. Что же это такое указано в Градостроительном Кодексе. Определение приведено с сокращениями.
(«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 31.12.2017, ст. 1, п. 22).
Пожалуй, первое, что нужно однозначно уяснить — технический заказчик (из градостроительного кодекса) не является заказчиком (из закона об инвестициях). Заказчик реализует проект в том числе путем распоряжения капвложениями.
Технический заказчик контролирует техническую часть процесса реализации инвестиционного проекта, то есть работает непосредственно со строительными фирмами и проектировщиками. Зачастую, застройщик передает техзаказчику только часть технических функций, для которых у него самого недостаточно инженерных компетенций.
При этом, застройщик может выполнять все функции техзаказчика самостоятельно, то есть не нанимать для этого отдельную фирму. И здесь возникает одна очень интересная коллизия. Дело в том, что по определению техзаказчик должен состоять в СРО (саморегулируемой организации).
Однако, если инвестор, застройщик, заказчик и техзаказчик — одно и то же лицо (например, завод решил построить новый корпус), то для заказчика (не техзаказчика!), а тем более инвестора необходимость вступления в СРО не отрегулирована законодательством. В связи с тем, что коллизия эта известная, и вероятно в обозримом будущем подлежит исправлению, рекомендуется уточнить как обстоят дела по этому вопросу на момент прочтения статьи. На момент её написания коллизия не была решена однозначным образом.
Ещё один часто возникающий вопрос — каким образом застройщик может самостоятельно выполнять функции технического заказчика? Ведь владение земельным участком не подразумевает автоматически наличие инженерных компетенций.
На самом деле на предприятии просто создаётся ОКС (отдел капитального строительства) в который нанимаются либо переводятся из службы эксплуатации (зданий и сооружений) соответствующие специалисты. Вообще, можно рассматривать эту ситуацию с двух точек зрения. С одной точки зрения, ОКС — это техзаказчик, намеренно созданный внутри застройщика. С другой точки зрения, техзаказчик — это ОКС на аутсорсе.
Далее по списку участников строительства следует строительный контроль. Ещё несколько лет назад строительный контроль назывался техническим надзором. Однако, был переименован. В данном случае мы имеем дело с осознанием проблемы запутанных определений, а также с попытками внести в эти определения хоть какую-то ясность.
Дело в том, что заказчик, технический заказчик и технический надзор — это разные понятия, которые вводятся разными документами. Однако, схожесть наименований, а также тот факт, что все три функции по закону могут выполняться (и на небольших объектах по факту выполняются) одним и тем же лицом, сыграли с ними злую шутку. Вне договорных отделов крупных строительных фирм вы вряд ли найдёте человека, который в курсе, что заказчик, техзаказчик и технадзор это совершенно не одно и то же. Определение технадзора из Градостроительного Кодекса звучит следующим образом.
Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.
(«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 31.12.2017, ст. 53).
Особой путаницы со стройконтролем в последнее время не возникает за исключением случаев, когда его называют старым названием — технадзор, или технический надзор.
Осуществлять строительный контроль могут подрядчики, проектировщики (в данной статье не рассматриваются), либо сотрудники заказчика (застройщика).
Следующая функция, вызывающая сложности, опять-таки из-за схожести названий — авторский надзор. Нередко его путают с техническим надзором. Тем более, что название «авторский надзор» в градостроительном Кодексе не фигурирует, а регламентируется авторский надзор статьёй ГрК про строительный контроль, который ранее назывался технический надзор. В соответствии с п. 2 ст. 53 ГрК «Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации».
Таким образом — авторский надзор, это услуга, которую оказывает проектировщик. В то время как строительный контроль — чаще всего подрядчик.
Итак, мы познакомились с определениями. И что нам теперь со всеми этими новыми (или обновлёнными) знаниями делать? Например, определять кто за что отвечает на стройке. Дело в том, что строительный рынок изобилует иностранными терминами, которые красиво звучат на совещаниях и презентациях, но совершенно никак не привязаны к правовому полю РФ.
Поэтому, очень важно понимание того, что девелопер — это профессиональный инвестор-заказчик-застройщик, а EPC-контракт это не панацея от всех бед, а объединение функций техзаказчика, генпроектировщика и генподрядчика, которое без должного дополнительного контроля неизбежно приведёт к существенному удорожанию стоимости строительства. Потому, что и проектирование и строительство и поставка материалов завязаны на одном и том же лице, что является классической коррупционногенной схемой. Но это уже тема для отдельной статьи.
Источник: dom-srub-banya.ru