Иные объекты капитального строительства это

Содержание

Ответ на вопросы по теме Имущество движимое или недвижимое: критерии, споры, перспективы от специалистов ВДГБ.

Аналитика Публикации

Действующее законодательство, предусматривающее детальное регулирование порядка образования земельных участков, не регламентирует механизм образования объектов капитального строительства из уже существующих объектов. В связи с этим на практике возникает значительное количество споров относительно того, в каком порядке должны проводиться учетно-регистрационные действия при образовании таких объектов, в частности при разделе или объединении исходных объектов капитального строительства.

В настоящей статье остановимся на отдельных аспектах правового регулирования кадастрового учета объектов недвижимости при их образовании, вопросах правоприменительной практики и законодательных инициативах.

Образование путем реконструкции

Для вовлечения объекта в гражданский оборот как самостоятельного объекта недвижимости необходимо осуществление его кадастрового учета, который подтверждает существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при образовании объектов капитального строительства кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. При этом в силу п. 2 ст. 14, положений ст. 41 Закона № 218‑ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на образованный объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический план объекта, прилагаемый к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, и иные предусмотренные законом документы (в частности, соглашение о разделе объекта недвижимости – при разделе объекта, находящегося в общей собственности нескольких лиц).

Таким образом, основным документом, необходимым для совершения учетно-регистрационных действий в отношении образованного объекта, является разрешение на ввод в эксплуатацию, получаемое в результате выполнения строительных работ (реконструкции объекта) и отражающее произведенные изменения его основных характеристик.

Изложенный вывод согласуется с позицией Росреестра. Росреестр разъясняет, что объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела исходного объекта без проведения его реконструкции. Для кадастрового учета и регистрации прав на объект, образованный из единого исходного объекта капитального строительства, необходимо представить разрешение на ввод в эксплуатацию, подтверждающее, что образованный объект соответствует установленным градостроительным требованиям и проектной документации.

Изложенная позиция регистрирующего органа поддерживается судами.

Вместе с тем данный подход не учитывает специфику отдельных объектов недвижимости, преобразование которых возможно по иным правилам. Минэкономразвития России выпустило разъяснения относительно возможности раздела отдельных видов объектов капитального строительства для целей кадастрового учета и государственной регистрации прав без осуществления их фактической реконструкции.

Так, согласно позиции Минэкономразвития России, в определенных случаях, если в отношении объекта не требовались и не производились строительные работы по его физическому разделу, учетно-регистрационные действия могут быть осуществлены на основании технического плана, содержащего описание характеристик объекта и подтверждающего, что реконструкция исходного объекта не осуществлялась. В этом случае приложением к техническому плану может быть заключение по итогам проведенного технического обследования образованного объекта, подтверждающее возможность автономной эксплуатации такого объекта, независимо от иных образованных в результате раздела объектов. При этом, согласно указанной позиции Минэкономразвития России, проведение кадастровых работ для целей внесения в ЕГРН сведений об образованных объектах может допускаться только в случае, если исходный объект является делимой вещью.

Кроме того, в практике признается допустимым раздел без проведения реконструкции такого специфического объекта как производственно-технологический комплекс (ПТК) железнодорожного транспорта: выдел автономной части ПТК осуществляется на основании решения собственника комплекса и технического плана.

Необходимо учитывать, что приведенные позиции были сформированы в целях осуществления кадастрового учета в отношении специфических объектов недвижимости – индивидуальных жилых домов (для кадастрового учета и регистрации прав на которые законодательством предусмотрены упрощенные процедуры), автомобильных дорог, разделяемых без фактического ведения строительных работ, а также ПТК железнодорожного транспорта, исторически сформированных как совокупность самостоятельных объектов, для удобства учтенных ранее в качестве единого объекта недвижимости.

В то же время вопрос о возможности применения аналогичного подхода в иных случаях остается дискуссионным. С учетом приведенной выше основной позиции регулирующих органов и судов использование такой аналогии представляется маловероятным. Допустимо ли изменение вида объекта? Особого внимания заслуживает вопрос о том, могут ли в результате преобразования объекта (объектов) капитального строительства образовываться объекты разного вида. Например, могут ли быть образованы из здания в результате раздела здание и сооружение, а также может ли быть изменено назначение исходного объекта?

Согласно разъяснениям контролирующих органов в результате раздела объекта капитального строительства могут быть образованы только объекты того же вида, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. В то же время существуют разъяснения, подтверждающие, что при образовании объекта в результате его реконструкции может происходить изменение вида данного объекта. Так, например, в результате реконструкции здания (сооружения) может быть образован объект незавершенного строительства.

Отметим также, что Росреестр прямо указывает на невозможность изменения вида объекта в порядке учета изменений его характеристик. Госорган рассматривает в качестве единственно возможного механизма такого изменения исключительно прекращение существования исходного объекта одного вида и образование иного объекта другого вида в результате реконструкции с постановкой нового объекта на кадастровый учет.

Законопроект о порядке образования объектов недвижимости

В целях совершенствования вопросов государственного кадастрового учета и регистрации прав на образуемые объекты недвижимости Минэкономразвития России разработало законопроект, который предусматривает регулирование порядка образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участками.

Данным законопроектом устанавливается общий порядок образования объектов недвижимости –вследствие завершения их строительством или вследствие реконструкции объектов. Законопроект предусматривает условия допустимости образования объектов, например условие об обеспечении доступа к образуемым объектам. Кроме того, он закрепляет специальные правила образования отдельных видов объектов. Так, без проведения строительных работ могут быть образованы сооружения – путем раздела или объединения иных сооружений. Законопроект предлагает урегулировать вопросы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях, устанавливает требования к соглашениям сособственников об образовании объектов недвижимости, а также случаи образования объектов по решению суда.

Отсутствие должной правовой регламентации образования объектов капитального строительства влечет многочисленные затруднения для собственников объектов недвижимости в пользовании своим имуществом, в связи с чем разработка соответствующего регулирования является давно назревшей необходимостью.

На данный момент не представляется возможным определить, будут ли приняты предлагаемые министерством изменения и если будут, то в какой редакции. Вместе с тем сам факт ведения соответствующей законотворческой работы вселяет надежду на разрешение проблем образования объектов капитального строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования, по мнению Росреестра, могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства . … Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса в качестве основных или вспомогательных осуществляются также исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Имущество движимое или недвижимое: критерии, споры, перспективы

В письме Минфина России от 26.05.2021 № 03-05-05-01/40484 чиновники решали важный теоретический вопрос: что считать недвижимым имуществом? С тех пор, как движимое имущество перестали облагать налогом на имущество, споры не утихают.

Часть недвижимости попала под обложение по кадастровой стоимости, но далеко не вся.

Нормы законодательства

До 2022 года правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах утверждены Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) (утв. приказ Минфина России от 30.03.2001 № 26н). Но этим документом не предусмотрено ведение бухучета активов в зависимости от отнесения их к движимому и недвижимому имуществу.

С 0.01.2022 начнет действовать ФСБУ 6/2020 «Основные средства» (утв. приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н). Согласно этому документу основные средства подлежат классификации по видам (например, недвижимость, машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь) и группам. Этот порядок чуть лучше, но тоже не решает проблему.

На основании ГК РФ (ст. 130 и 131) к недвижимому имуществу относятся:

объекты незавершенного строительства;

иные объекты, подлежащие государственной регистрации или государственному учету.

Как показала практика и такую классификацию можно трактовать по-разному.

Для решения вопроса зачастую приходится обращаться к судебным решениям. К ним обращается и Росреестр – ведомство, наделенное, в частности, полномочиями:

по государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

ведению Единого государственного реестра недвижимости и предоставлению сведений, содержащихся в нем;

государственному кадастровому учету недвижимого имущества.

В письме от 20.10.2020 № 11-9273-АБ/20 Росреестр указал на необходимость в спорных вопросах учитывать позицию ВС РФ, отраженную в Определении от 22.12.2015 № А27-18141/2014 по делу № 304-ЭС15-11476.

Суд отмечал, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства:

возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости;

получения разрешительной документации;

соблюдения градостроительных норм и правил.

Согласно ГрК РФ (п. 10 ст. 1, ст. 51, 55) здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства, для создания которых необходимо получение разрешения на строительство. После завершения строительства должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Определение понятий «здание» и «сооружение» дано в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (подп. 6, 23 п. 2 ст. 2).

Этим же законом (подп. 24 п. 2 ст. 2) определено, что строительные конструкции зданий или сооружений, выполняющие определенные несущие, ограждающие или эстетические функции, признаются неотъемлемыми частями таких зданий, сооружений.

В силу ГрК РФ (подп. 10, 10.2 ст. 1) не являются объектами капитального строительства некапитальные строения и сооружения при условии, что они не имеют прочной связи с землей, и конструктивные характеристики которых позволяют демонтировать, перемещать и собирать затем без несоразмерного ущерба их назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений. Это относится, в том числе, к киоскам и навесам. Не являются объектами капитального строительства также неотделимые улучшения земельных участков – например, замощения, покрытия и прочее.

Какой вывод можно сделать из сказанного? Сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации, с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости. Соответственно, объекты, обладающие характеристиками некапитальных сооружений, не относятся к недвижимому имуществу.

Виртуальный 1С помощник

Судебная практика

Минфин России напомнил о судебных решениях, в которых арбитры в решении вопроса о квалификации имущества в качестве движимого или недвижимого, встали на сторону налогоплательщиков. Это определения ВС РФ:

от 20.05.2015 № 306-ЭС15-5227 (движимым имуществом признано ограждение земельного участка (забора), смонтированного из унифицированных частей с возможностью разборки и сборки на ином земельном участке);

от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 (замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью);

от 27.12.2018 № 310-ЭС18-13357 (колонка бензозаправочная не обладает признаками объекта недвижимости и не является объектом капитального строительства. Перемещение колонки без несоразмерного ущерба ее назначению технически возможно, т.к. она по конструктивному исполнению не имеет прочной связи с землей, что позволяет при необходимости выполнить ее перенос без разрушения элементов).

А в Определении от 28.01.2019 № 308-КГ18-23749 суд отказал в регистрации футбольного поля как объекта недвижимости, указав, что мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

Признаки недвижимости от ФНС

прочная связь объекта с землей (непосредственно, через соединение с другой недвижимостью, или как подземная коммуникация);

перемещение объекта невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба, после чего он не будет пригоден к использованию;

наличие у объекта собственных полезных свойств, которые не зависят от участка, на котором он находится, или от другой недвижимости.

Судьи добавляют также собственные критерии: прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, место нахождения. (например, Постановление Девятого ААС от 21.01.2020 № 09АП-71722/2019).

Проблем много и кажется, что Правительство РФ уже грезит идеей отменить льготу по налогу для движимого имущества, и облагать налогом все подряд. Ведь для чего-то ввели в обновленную декларацию по налогу на имущество за 2020 год раздел 4 для движимого имущества. Да, налогом оно по-прежнему не облагается. Заполняли раздел 4 только владельцы объектов налогообложения (недвижимости с остаточной стоимостью отличной от нуля). Информация о движимых основных средствах – справочная. Но может это только пока?

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, а также объекты , строительство которых не завершено ( объекты незавершённого строительства ), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек[1]. Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек … В отличие от иных объектов капитального строительства , строение не является объектом учета, применяемого при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадастрового учета недвижимого имущества[15].

Классификация (типология) объектов недвижимости

Существует множество классификаций недвижимости, применяемых на разных стадиях жизненного цикла объектов.

Классификация при архитектурно-строительном проектировании

Нужно узнать пункт закона?

Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее).

Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста.

Сведения об объекте капитального строительства в заданиях застройщиков или технических заказчиков на проектирование и в проектной документации в соответствии подлежат указанию с классификатором, утвержденным Приказом Минстроя РФ №374/пр от 10.07.2020. Здания и сооружения при этом классифицируются по их назначению и функционально-технологическим особенностям. В целом документ предназначен для применения при архитектурно-строительном проектировании и ведении единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства.

Примеры позиций для жилых объектов, предназначенных для постоянного проживания:

19.7.1.1 Индивидуальный жилой дом;
19.7.1.2 Малоэтажный многоквартирный жилой дом;
19.7.1.3 Жилой дом блокированной застройки;
19.7.1.4 Среднеэтажный многоквартирный жилой дом;
19.7.1.5 Многоэтажный многоквартирный жилой дом.

п.12.3 ст.48 ГрК РФ;

Классификация при информационном моделировании

Классификатор строительной информации предназначен для использования в тех случаях, когда при проектировании со временем станет обязательным создание информационных моделей .

Классификатор в тестовом режиме доступен по адресу http://ksi.faufcc.ru/ в различных вариантах:

древовидная структура на сайте;
таблица xlsx;
REST API.

Некоторые примеры записей, посвященных видам недвижимости:

RZo. Помещения и зоны:
- A. Пространство для пребывания людей:
  - AA. Пространство для проживания, отдыха и ожидания:
    - AAA. Жилая комната:
      - AAA010. Гостиная;
      - A. Комплексы ОКС сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
        
        AA. Животноводческие комплексы ОКС:
        
        AAA. Комплекс объектов коневодства (верблюдоводства);
        
        A Объекты сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
        
        AA Объекты животноводства:
        
        AAA Объекты коневодства и верблюдоводства:
        
        AAAA Здание (сооружение) объектов содержания лошадей (верблюдов).
        
        Коды записям присваиваются по ГОСТ Р 58908.12-2020 (ИСО 81346-12:2018).
        
        Классификация при адресации
        
        Типы (элементы) объектов, а также их сокращенные наименования в адресах указываются в соответствии с Приказом Минфина России от 05.11.2015 №171н:
        
        здание / сооружение:
        
        тип: дом (д.);
        
        тип: корпус (к.);
        
        тип: строение (стр.);
        
        тип: шахта;
        
        тип: квартира (кв.);
        
        тип: комната (ком.);
        
        тип: офис;
        
        тип: павильон (пав.);
        
        тип: помещение (помещ.);
        
        тип: рабочий участок (раб.уч.);
        
        тип: склад (скл.);
        
        тип: торговый зал (торг.зал.);
        
        тип: цех.
        
        Классификация при кадастровом учете и регистрации права
        
        В соответствии с федеральными законами №221-ФЗ, №218-ФЗ, приказами Минэкономразвития РФ №921, №953 в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих видах недвижимости:
        
        вид: земельный участок ;
        
        вид: здание :
        
        назначение: нежилое здание ;
        
        назначение: жилое здание (жилой дом с 01.01.2023);
        
        назначение: многоквартирный дом ;
        
        назначение: жилое строение (будет убрано 01.01.2023);
        
        назначение: садовый дом ;
        
        назначение: гараж (c 01.09.2021);
        
        по основной метрической характеристике:
        
        линейное сооружение, линейное подземное сооружение;
        
        подземное сооружение ;
        
        площадное сооружение;
        
        сооружение, предназначенное для хранения ;
        
        высотное сооружение ;
        
        иное сооружение;
        
        назначение: жилое помещение :
        
        вид: квартира ;
        
        вид: комната (в квартире);
        
        для жилого помещения специализированного жилищного фонда:
        
        дополнение: служебное жилое помещение;
        
        дополнение: жилое помещение в общежитии;
        
        дополнение: жилое помещение маневренного фонда;
        
        дополнение: жилое помещение в доме системы социального обслуживания граждан;
        
        дополнение: жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
        
        дополнение: жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
        
        дополнение: жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан;
        
        дополнение: жилое помещение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
        
        дополнение: помещение вспомогательного использования ;
        
        дополнение: имущество общего пользования в многоквартирном доме ;
        
        предприятие как имущественный комплекс .
        
        Изначально предполагалось только два назначения «жилое» и «нежилое». В 2017 году были добавлены «многоквартирный дом» и «жилое строение». Последние упоминались в Федеральном законе №66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Впрочем, технически выбрать такое назначение в документах для кадастрового учета было нельзя.
        
        С выходом Федерального закона №217-ФЗ от 29.07.2017, который пришел на смену 66-ФЗ, была осуществлена реформа в области садоводства и огородничества, и в 2019 году в ЕГРН появилось новое назначение «садовый дом». Жилых строений формально больше нет — они были признаны жилыми домами по п.9 ст.54 217-ФЗ либо нежилыми или садовыми в силу местной практики. Поэтому согласно 120-ФЗ от 30.04.2021 с 01.01.2023 назначение «жилое строение» исключается из перечня возможных по 218-ФЗ, а назначение «жилое (здание)» меняется на соответствующее положениям 217-ФЗ «жилой дом».
        
        Вместе с тем, с 01.09.2021 вступает в силу Федеральный закон №79-ФЗ от 05.04.2021 — « гаражная амнистия ». По нему в перечень назначений зданий добавляется еще и « гараж ».
        
        Характеристика здания , сооружения , помещения , а также единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса, включаемая в состав дополнительных сведений кадастра недвижимости об объекте недвижимого имущества.
        
        В случае изменения назначения здания, сооружения, помещения орган местного самоуправления , принявший соответствующее решение, направляет информацию в орган регистрации прав .
        
        п.12(1) Постановление Правительства РФ №1532…
        
        Вид, назначение недвижимости не следует путать с его наименованием, которое также может быть внесено при проведении кадастровых работ в ЕГРН .
        
        Согласно мнению Росреестра , изложенному в письме №13-00065/21 от 04.02.2021 наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное, позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости . По этой причине, к примеру, словосочетание «жилой дом» не может являться наименованием.
        
        Если изменение наименования не связано с реконструкцией, перепланировкой или переустройством, собственник может подать заявление о внесении в ЕГРН сведений о наименовании либо о его изменении в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, Единым государственном реестром объектов культурного наследия или Единым государственным реестром автомобильных дорог.
        
        Классификация при обеспечении безопасности
        
        В соответствии с федеральными законами №384-ФЗ, №123-ФЗ при обеспечении безопасности на всех стадиях жизненного цикла объектов используются идентификация недвижимости по следующим признакам:
        
        назначение и принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры и к другим объектам, функционально-технологические особенности которых влияют на их безопасность:
        
        в соответствии с ОКПО, ОКДП, ОКВЭД, отраслевыми, ведомственными классификаторами;
        
        в соответствии с гидрографическим, водохозяйственным, сейсмическим, литодинамическим, геодинамическим районированием, мониторингом за природными процессами и явлениями;
        
        категории зданий, сооружений и помещений производственного и складского назначения по пожарной и взрывопожарной опасности:
        
        повышенная взрывопожароопасность (А);
        
        взрывопожароопасность (Б);
        
        пожароопасность (В1 — В4);
        
        умеренная пожароопасность (Г);
        
        пониженная пожароопасность (Д);
        
        Ф1 — здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей:
        
        Ф1.1 — здания дошкольных образовательных организаций, специализированных домов престарелых и инвалидов (неквартирные), больницы, спальные корпуса образовательных организаций с наличием интерната и детских организаций;
        
        Ф1.2 — гостиницы, общежития, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов, мотелей и пансионатов;
        
        Ф1.3 — многоквартирные жилые дома ;
        
        Ф1.4 — одноквартирные жилые дома , в том числе блокированные;
        
        повышенный:
        
        особо опасные объекты;
        
        технически сложные объекты;
        
        уникальные объекты;
        
        здания и сооружения временного (сезонного) назначения;
        
        здания и сооружения вспомогательного использования :
        
        связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения;
        
        расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
        
        Классификация при планировке и застройке территорий
        
        При планировке и застройке территорий используется следующая классфикация:
        
        на территориях малоэтажной жилой застройки :
        
        индивидуальное строительство:
        
        одноквартирные дома ;
        
        блокированные дома , в том числе двухквартирные дома;
        
        усадебные дома ;
        
        многоквартирные блокированные дома ;
        
        многоквартирные дома секционного типа .
        
        Таблица 1 СП 30-102-99
        
        Классификация при проектировании и строительстве
        
        При этом сводами правил, используемыми при проектировании и строительстве, предусмотрены следующие виды недвижимости:
        
        Здания жилые многоквартирные:
        
        здание жилое многоквартирное высотой до 75 м.:
        
        галерейного типа ;
        
        коридорного типа ;
        
        секционного типа ;
        
        дом жилой одноквартирный отдельно стоящий;
        
        блокированная застройка жилыми одноквартирными домами;
        
        блок жилой автономный ;
        
        помещение общественного назначения ;
        
        помещение стоянки при доме;
        
        помещение жилое ;
        
        общественные здания и сооружения с подземными этажами глубиной не более 15 м от уровня земли:
        
        здания и сооружения для объектов, обслуживающих население:
        
        здания и помещения учебно-воспитательного назначения;
        
        здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения;
        
        здания и помещения сервисного обслуживания населения;
        
        сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов;
        
        здания и помещения для временного пребывания;
        
        здания органов управления;
        
        здания;
        
        здания организаций, производящих продукцию;
        
        производственные и лабораторные здания, помещения, мастерские (Ф5.1);
        
        складские здания и помещения, предназначенные для хранения веществ, материалов, продукции и сырья (грузов) (Ф5.2);
        
        подземные сооружения ;
        
        ёмкостные сооружения для жидкостей и газов, для сыпучих материалов;
        
        надземные сооружения ;
        
        высотные сооружения ;
        
        Классификация при учёте основных фондов
        
        В соответствии с Общероссийским классификаторов основных фондов, согласованным с европейской Системой национальной счетов, различают следующие виды недвижимости:
        
        жилые здания и помещения :
        
        здания (помещения) жилые, не входящее в жилищный фонд:
        
        дом (помещение), предназначенное для жилья;
        
        дом щитовой;
        
        домик садовый;
        
        здание жилое общего назначения;
        
        здание жилое общего назначения многосекционное ;
        
        здание жилое общего назначения односекционное;
        
        здание жилое общего назначения точечное (башенное);
        
        здание жилое общего назначения коридорное ;
        
        здание жилое общего назначения галерейное ;
        
        здание жилое общего назначения усадебное;
        
        здание жилое общего назначения прочее;
        
        здание общежития;
        
        здание спального корпуса школы-интерната, детского дома;
        
        здание дома для престарелых и инвалидов;
        
        исторический памятник, идентифицированный в основном как жилой дом;
        
        здания кроме жилых :
        
        здания производственные (электростанция, теплица и т.д.);
        
        здания прочие (гостиница, общежитие и т.д.);
        
        здания производственные и прочие, не включенные в другие группировки;
        
        исторические памятники (в основном здания (кроме жилых));
        
        здания (кроме жилых), не завершенные строительством;
        
        сооружение (резервуары, мосты и т.д.);
        
        автомагистрали, автомобильные дороги, в том числе улично-дорожная сеть, прочие автомобильные, велосипедные или пешеходные дороги, взлетно-посадочные полосы аэродромов;
        
        дороги железные наземные и подземные;
        
        мосты и тоннели;
        
        коммуникации инженерные для жидкостей и газов;
        
        сооружения коммунальные для электроснабжения и связи;
        
        сооружения береговые и портовые, плотины, шлюзы и связанные гидромеханические сооружения;
        
        сооружения для горнодобывающей, добывающей и обрабатывающей промышленности;
        
        сооружения для занятий спортом и отдыха;
        
        сооружения гражданские прочие, не включенные в другие группировки.
        
        Классификация при реализации жилищных прав
        
        Жилищный кодекс предлагает свою непохожую на остальные классификацию недвижимости, как объектов жилищных прав:
        
        жилые помещения :
        
        жилые дома и части жилых домов;
        
        квартиры и части квартир;
        
        комнаты ;
        
        да, по Жилищному кодексу жилые дома — это здания и помещения одновременно. Не стоит пытаться осознать это;
        
        жилые дома и квартиры состоят из комнат и помещений вспомогательного использования;
        
        многоквартирный дом состоит из квартир и помещений общего пользования;
        
        руководствуясь Жилищным кодексом, судьи часто выносят решения о признании права собственности на «части жилого дома», которые нельзя в дальнейшем поставить на кадастровый учет без разделения на независимые здания.
        
        Классификация по видам функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве
        
        Классификация применяется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №306-ПП от 21.05.2015 при определении и указании функционального назначения объектов капитального строительства:
        
        при подготовке проектов планировки территории;
        
        при подготовке градостроительных планов земельных участков, разрешений на строительство , свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, разрешений на ввод объекта в эксплуатацию ;
        
        при формировании адресной инвестиционной программы;
        
        при принятии решений Градостроительно-земельной комиссией.
        
        Примеры видов функционального назначения:
        
        группа видов функционального назначения: 009. Одноквартирный жилой дом:
        
        подгруппа видов: 009 001. Малоэтажный одноквартирный жилой дом:
        
        вид: 009 001 001. Индивидуальный жилой дом ;
        
        Таблица — Соответствие видов недвижимости в различных классификаторах
        
        Общественное, производственное, административное, бытовое здание и т.д.
        
        Индивидуальный гараж (ВРИ: для ИЖС)
        
        Отдельно стоящий, пристроенный гараж (ВРИ: объекты гаражного назначения)
        
        Строение вспомогательного использования
        Хозяйственная постройка
        Хозяйственное строение (ВРИ: ведение садоводства)
        
        Одноквартирный жилой дом,
        
        Двух-, четырехквартирный дом (в долевой собственности
        
        Объект индивидуального жилищного строительства
        
        Одноквартирный жилой дом
        Жилое здание > Жилой дом
        Индивидуальный жилой дом (ВРИ: для ИЖС),
        
        Жилой дом (ВРИ: ЛПХ)
        
        Блокированный жилой дом (в долевой собственности)
        
        Жилой дом блокированной застройки
        
        Часть жилого дома
        
        Отсутствует техническая возможность учета
        
        Сооружение промышленного предприятия и т.д.
        
        Хозяйственное сооружение (ВРИ: ведение садоводства)
        
        (с указанием вида помещения жилищного фонда)
        
        (помещение вспомогательного использования)
        
        Не подлежит учету
        
        (имущество общего пользования в многоквартирном доме)
        
        Признаки недвижимого имущества
        
        Критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу:
        
        невозможность перемещения без ущерба назначению;
        
        не сборно-разборный характер конструкции;
        
        наличие прочно связанного с общей конструкцией капитального фундамента;
        
        наличие подведенных стационарных или временных коммуникаций;
        
        соответствие назначения виду разрешенного использования земельного участка;
        
        отнесение к объектам капитального строительства по материалам ранее проведенной технической инвентаризации, проектной и иной документации;
        
        наличие разрешения на строительство ;
        
        самостоятельное нахождение в гражданском обороте;
        
        объект не является составной частью объекта капитального строительства.
        
        Остальные критерии можно по-отдельности…
        
        В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08 сказано, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, должны не признаваться недвижимостью, а рассматриваться в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены.
        
        В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 13.08.2019 № ОГ-Д23-7440 говорится, что при решении вопроса об отнесении объектов к объектам недвижимости следует руководствоваться:
        
        наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам;
        
        наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения;
        
        возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
        
        Также там говорится, что замощение, асфальтовое покрытие является не объектом недвижимости, а неотделимым улучшением земельного участка.
        
        Вам может попасться письмо Минэкономразвития России от 12.02.2020 N Д23и-4183 «Об отнесении объектов, входящих в состав имущественного комплекса атомной станции, к объектам недвижимого имущества», где сделан спорный вывод о том, что под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства). Это письмо не стоит принимать во внимание, так как оно было отозвано письмом №Д23и-5346 от 20 февраля 2020 г.
        
        Существует сводные перечни видов объектов, принятые Управлением Росреестра по Московской области с целью выработки единой правоприменительной практики.
        
        Перечень объектов, не относящихся к объектам недвижимости:
        
        участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы;
        
        временные постройки, киоски, навесы;
        
        объекты, в наименованиях которых присутствуют слова «сборно-разборный»;
        
        ограждение и забор;
        
        автомобильная дорога с дорожным покрытием из гравия и щебня;
        
        пруды, водохранилища;
        
        краны стационарные (мостовые, портальные, козловые, консольные, краны-штабелеры), подкрановые пути;
        
        составные части автомобильных дорог:
        
        светофорные сигнализации;
        
        пешеходные дорожки;
        
        автопарковки;
        
        остановочные пункты;
        
        асфальтовые покрытия;
        
        тротуары;
        
        Объекты, которые могут быть отнесены к объектам недвижимого при наличии разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию) или судебного акта, из которого прямо следует, что объект является объектом недвижимости:
        
        автостоянки;
        
        памятники известным людям, мемориальные композиции (комплексы), являющиеся объектами культурного и исторического наследия;
        
        памятники выдающимся людям, скульптурные композиции, посвященные историческим событиям, обелиски, не являющиеся объектами культурного и исторического наследия;
        
        полигоны, омшаники;
        
        гидрометеорологические объекты, метеорологические станции;
        
        дамбы;
        
        подпорные стенки;
        
        водозаборные скважины, артезианские скважины;
        
        колодцы;
        
        золошлакоотвалы, хвостохранилища;
        
        береговые объекты навигации;
        
        взлетно-посадочные полосы;
        
        галереи;
        
        пожарный пирс.
        
        Приложение 1 РР 50-700-10.1017/19
        
        В Определении Верховного Суда РФ №303-ЭС21-8891 от 28.06.2021 говорится о том, что в рассматриваемом деле канализационная линия «не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к комплексу «Канализационные сооружения с глубоководным выпуском. «; канализационная линия не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем право на нее не подлежит государственной регистрации».
        
        Сопоставление видов недвижимости на садовых земельных участках
        
        Таблица — Объекты, строительство которых разрешено на садовых земельных участках
        
        хозяйственные строения и сооружения
        
        хозяйственные постройки и гаражи
        
        сооружения
        садовые дома
        
        жилые дома ,
        хозяйственные постройки и гаражи
        
        Таблица — Изменение назначения объектов на садовых земельных участках с вступлением в силу Федерального закона №217-ФЗ от 29.07.2017
        
        здания с назначением «жилое здание», «жилое строение»
        
        Как видно, существует ряд проблем:
        
        в 218-ФЗ с 01.01.2019 предусмотрены отсутствующие в 217-ФЗ жилые строения;
        
        нет единства в наименовании хозяйственных построек, строений, сооружений, гаражей;
        
        существует неопределенность в отнесении хозяйственных построек к зданиям либо к сооружениям.
        
        Ситуация усложняется тем, что при подготовке технического плана отсутствует возможность указать назначение здания «жилое строение». Поэтому кадастровые инженеры до 01.01.2019 вынужденно ставили либо жилые, либо нежилые здания в зависимости от устоявшейся местной практики. Существовало как минимум две противоречащих рекомендации Минэкономразвития:
        
        от 13.04.2018 года предлагает учитывать жилые строения на садовых участках как жилые здания, несмотря на отсутствие разрешения на строительство для того, чтобы с 01.01.2019 они были признаны жилыми, а не садовыми домами; от 14.11.2017 призывает строго следовать законодательству и ставить нежилые здания, указывая, что это жилое строение в текстовой части.
        
        Определения
        
        При обеспечении требований безопасности — здание или сооружение (гараж) или их часть, либо специальная открытая площадка, предназначенные для хранения (стоянки) автомобилей. Различают типы:
        
        надземная закрытого типа;
        
        открытого типа;
        
        с пандусами (рампами).
        
        п.3.1 СП 4.13130.2013
        
        При классификации гостиниц или иных средств размещения — номер площадью не менее 40 кв.м, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.
        
        п.27 В приказе Минкультуры РФ…
        
        Апартаментами в России называют достаточно своеобразные объекты недвижимости — нежилые помещения , по факту используемые как квартиры . Официально такого термина пока нет.
        
        Благодаря тому, что при строительстве нежилого дома не нужно соблюдать инфраструктурные нормы, стоимость «апартаментов» ниже, чем у квартир. Однако сейчас, в связи с введением налога на имущество, рассчитываемого из кадастровой стоимости , владельцы таких помещений сталкиваются с повышенной ставкой, так как на них не действуют льготы, предусмотренные для квартир.
        
        В Москве создан специальный реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. Если объект есть в реестре, ставка может достигать максимальных значений. Вместе с тем в Москве есть специальный реестр апартаментов, собственникам которых предоставляется льгота по налогу на имущество физических лиц.
        
        Ранее высказывалось множество предложений по изменению законодательства в целях признания апартаментов жильем, в частности:
        
        законопроект о статусе апартаментов Минстроя;
        
        законопроект 2018 года от комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, в котором появился термин « многофункциональный дом »;
        
        законопроект 2020 года, разработанный Советом Федерации;
        
        задача определения правового статуса апартаментов и установления возможности регистрации в них по месту жительства в плане мероприятий по «трансформации делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» на 2021 год.
        
        04.2021 — внесен новый законопроект №1162929-7 «О внесении изменений . в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий»;
        
        08.2021 — Минстрой РФ сохраняет планы по решению этого вопроса до конца 2021 года;
        
        10.2021 — Минфин выступил с инициативой ввести НДС на услуги застройщиков апартаментов по договорам долевого строительства;
        
        12.2021 — Дума не рассмотрит законопроект об апартаментах в 2021 году;
        
        01.2022 — Госинспекция по недвижимости Москвы выполняет камеральную проверку соответствия земельных участков под комплексами апартаментов ВРИ и соблюдения требований, связанных с реконструкцией и строительством. Некоторые здания могут быть признаны самостроем ;
        
        02.2022 — в Совете Федерации выступили за наделение правовым статусом жилья не только новых, но и уже построенных апартаментов. Позицию против занимает комитет Госдумы по строительству и ЖКХ.
        
        При проектировании общественных зданий и сооружений — здание с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). (Определение убрано из свода правил)
        
        Б.3 СП 118.13330.2012*
        
        При инвентаризации жилищного фонда — одно- или двухэтажное здание , предназначенное для проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы 10–20 лет.
        
        Приложение 1 МЗС 37
        
        При реализации гражданских прав — вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. Может иметь составные части.
        
        В садоводческих (дачных) объединениях — могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к садовому, жилому дому и хозяйственным постройкам.
        
        При планировании и застройке — здание , предназначенное для длительного хранения, парковки, технического обслуживания автомобилей.
        
        В рамках « гаражной амнистии » 01.09.2021 «гараж» добавляется как одно из назначений здания в ЕГРН [79-ФЗ от 05.04.2021].
        
        По классификатору строительной информации — «Помещение для стоянки, хранения, ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств» (код RZo>CBD040, по состоянию на 19.10.2021).
        
        п.6.10 СП 53.13330.2019;
        
        п.3.2 СП 42.13330.2016;
        
        При планировании и застройке — здание или сооружение, предназначенное для хранения или парковки автомобилей, не имеющее оборудования для технического обслуживания автомобилей, за исключением простейших устройств — моек, смотровых ям, эстакад. Может иметь полное или неполное наружное ограждение.
        
        п.3.3 СП 42.13330.2016
        
        Здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с Жилищным кодексом.
        
        само понятие введено 217-ФЗ от 21.07.2014 в целях создания доступного арендного жилья;
        
        дома различают по виду использования:
        
        социальное (учитываются в специальном муниципальном реестре);
        
        коммерческое;
        
        п.1 ст.91.16 ЖК РФ;
        
        п.1 ст.55.27 ГрК РФ
        
        Дом жилой (жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства, «одноквартирный» жилой дом, индивидуальный жилой дом, ИЖС)
        
        При проектировании и строительстве жилых «одноквартирных» домов — дом , состоящий из отдельной «квартиры» (одного жилого автономного блока ), включающий в себя комплекс помещений , предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.).
        
        При кадастровом учёте — одно из назначений здания.
        
        При обеспечении требований безопасности — дом , предназначенный для постоянного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей. (Определение убрано)
        
        При определении вида разрешенного использования земельного участа (ИЖС, ЛПХ) — дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей.
        
        При определении вида разрешенного использования — отдельно стоящее здание количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
        
        При градостроительной деятельности — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
        
        При планировке и застройке индивидуальное жилищное строительство — это форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет.
        
        При планировке и застройке — [жилой дом 154], предназначенный для проживания одной семьи и имеющий приквартирный участок.
        
        При строительстве — (house) здание, представляющее собой отдельное жилое помещение .
        
        При реализации жилищных прав, при изменении вида объекта – индивидуально-определенное здание , которое состоит из комнат , а также помещений вспомогательного использования , предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
        
        объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются. Перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о выдаче разрешения, содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.
        
        Источники
        
        https://www.vegaslex.ru/analytics/publications/features_of_cadastral_registration_in_the_formation_of_objects_of_capital_construction/
        
        https://www.vdgb.ru/blog/imushchestvo-dvizhimoe-ili-nedvizhimoe-kriterii-spory-perspektivy/
        
        https://cadastre.ru/article/7

Аналитика Публикации

Образование путем реконструкции

Законопроект о порядке образования объектов недвижимости

Имущество движимое или недвижимое: критерии, споры, перспективы

Нормы законодательства

Судебная практика

Признаки недвижимости от ФНС

Классификация (типология) объектов недвижимости

Классификация при архитектурно-строительном проектировании

Нужно узнать пункт закона?

Классификация при информационном моделировании

Классификация при адресации

Классификация при кадастровом учете и регистрации права

Классификация при обеспечении безопасности

Классификация при планировке и застройке территорий

Классификация при проектировании и строительстве

Классификация при учёте основных фондов

Классификация при реализации жилищных прав

Классификация по видам функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве

Признаки недвижимого имущества

Сопоставление видов недвижимости на садовых земельных участках

Определения

Требования к наименованию объекта капитального строительства требования нормативов

Должностная инструкция инженера капитального строительства

Должностная инструкция инженера по строительству и капитальному ремонту

Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства номер раздела

Определение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства

Хозблок является объектом капитального строительства

Определение капитального ремонта в строительстве

Разрешение на строительство при капитальном ремонте здания