Стоимость объектов незавершенного капитального строительства

Подборка наиболее важных документов по вопросу Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Оценка объекта незавершенного строительства

Стоимость оценки объектов незавершенного строительства

Оценка недвижимости	Стоимость	Сроки
Оценка незавершенного строительства	от 4 000	3-5

*Полный прайс-лист размещен на странице Цены

Сделки с участием объектов незавершенного строительства – распространенная практика. Несмотря на то, что их фактическое использование для хозяйственных целей невозможно, подобные объекты все же становятся товаром. Это значит, что требуется оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, которая может выполняться только профессиональными оценщиками, имеющими допуск СРО.

Знать точную рыночную стоимость незавершенного объекта нужно также при его постановке на баланс организации, для принятия решения о его дальнейшей эксплуатации, при реорганизации и для более эффективного использования земельного участка, на котором располагается недвижимость. Есть и другие ситуации, когда без проведения оценочных работ не обойтись.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенных строительных объектов – довольно сложная и трудоемкая процедура. Подобная недвижимость не может эксплуатироваться по прямому назначению, соответственно, ее собственник не будет получать доход. Кроме того, такое имущество требует временных и финансовых затрат от владельца.

Трудоемкость может быть увеличена, если незавершенная постройка находится в неопределенном положении с юридической точки зрения. К примеру, если она принадлежит нескольким лицам в рамках долевой собственности, но это право не урегулировано.

Особенность объектов незавершенного строительства еще и в том, что они больше подвержены износу, чем функционирующие здания. В первую очередь негативно сказывается отсутствие конструктивных элементов и инженерных систем. В связи с этим воздействие окружающей среды на недвижимость крайне отрицательно и приводит к ускоренному износу и серьезным повреждениям.

При оценке незавершенных строений необходимо определить:

• Техническое состояние недвижимости;
• Состав строения;
• Причины приостановки строительства;
• Какие имущественные права существуют на объект;
• Кто является собственником.

Незаконченные объекты недвижимости представляют сложность для оценщиков еще потому, что условия рынка постоянно меняются, а оценка предполагает определение реальной стоимости имущества в соответствии с текущей ситуацией.

Важно также учесть нюанс, связанный с обеспечением объекта инженерными коммуникациями. Как правило, все разрешения коммунальных служб и инстанций по отношению к строящимся зданиям имеют ограниченный срок действия – пять лет. Если разрешительный период подошел к концу, это нужно учесть при расчете итоговой стоимости объекта незавершенного строительства.

Этапы рыночной оценки объекта незавершенного строительства на практике

Алгоритм определения рыночной стоимости незавершенного объекта на практике имеет следующие этапы:

1. Определение класса объектов. Их делят на общественные, жилые и производственные здания. Последние делятся на здания специального назначения и универсальные сооружения.
2. Уточнение наличия или отсутствия государственной регистрации.
3. Анализ технического состояния недостроенной недвижимости. На этом этапе выявляются строительные дефекты и стоимость их устранения, а также изучаются параметры строения, степень завершенности и износ каждого конструктивного элемента.
4. Расчет затрат на окончание строительства. Для этого анализируется сметная документация, проверяется корректность накладных, оценивается достоверность фактических затрат. Затем, полученные данные сопоставляются со сметой, выявляются отклонения и их причины. На этом же этапе прогнозируются вероятные отклонения от фактической стоимости объекта со сметой в будущем.
5. Выбор наиболее эффективного использования объекта. Выбирается вариант, обеспечивающий недостроенной недвижимости максимальную стоимость.
6. Проведение расчетов.
7. Оформление отчета об оценке незавершенного строительного объекта.

Способ наиболее эффективного использования недостроенной недвижимости определяется на основе анализа дохода, который объект сможет приносить в будущем. На практике применяется один из трех вариантов:

• Завершение строительства в соответствии с проектом;
• Изменение назначения или конструктивных решений объекта с сохранением существующей части здания;
• Снос незавершенного объекта с целью строительства нового сооружения или использование земли по другому назначению.

В последнем варианте ценность представляет только земельный участок. Соответственно, для инвестора стоимость существующей недвижимости будет отрицательной, так как ее снос влечет за собой дополнительные затраты.

Выбор метода оценки объекта незавершенного строительства

Для оценки незаконченных строительных сооружений используется три общепринятых подхода:

• Сравнительный;
• Затратный;
• Доходный.

Сравнительный подход и его методы используются в отношении подобной недвижимости редко. Маловероятно, что на рынке найдутся схожие характеристики объектов оценки незавершенного строительства. Кроме того, предложений такой недвижимости на рынке немного. Все это говорит о том, что корректное сравнение провести фактически невозможно.

Затратный подход целесообразно применить, если наиболее эффективным способом использования объекта является продолжение строительных работ по первичному проекту. В этой ситуации задача оценщика – достижение компромисса между сторонами сделки. Продавец намерен вернуть вложенные средства, а покупатель не переплатить. Оценщику важно определить стоимость имущества, чтобы она не значительно отличалась от понесенных расходов.

Гораздо больше сложностей возникает, когда наиболее эффективное использование объекта снос. Найти компромисс в этом случае гораздо сложнее. Продавец по-прежнему будет ориентироваться на понесенные затраты, а покупатель только на затраты и прибыль в будущем.

В такой ситуации допустимо применить затратный и доходный подход. Однако на практике оказывается, что доходный подход предпочтительнее. С его помощью можно в полной мере учесть фактическое состояние сооружения и перспективы его использования.

Отчет об оценке объекта незавершенного строительства

Все результаты анализа и определение рыночной стоимости недвижимости отражаются в отчете об оценке. Этот документ содержит детальное описание объекта незавершенного строительства, его характеристик, а также поэтапный процесс оценочных работ. К готовому отчету об оценке незаконченной строящейся недвижимости прикладываются документы, которые подтверждают профессиональный статус оценщика (копия допуска СРО), а также копии бумаг, полученных от заказчика.

В отчетных документах об оценке объекта незавершенного строительства содержатся следующие пункты:

• Задание на оценку;
• Основные факты и выводы;
• Информация о заказчике оценочных работ;
• Данные об оценщике;
• Допущения и ограничения, которые принимались во внимание при проведении оценочных работ;
• Применяемые Федеральные стандарты оценочной деятельности;
• Описание характеристик незавершенного строительства;
• Анализ особенностей рынка;
• Описание оценочных работ;
• Согласование полученных результатов;
• Фотографии;
• Приложения.

Готовый отчет прошивается и скрепляется печатью оценочной компании. С примером отчета можно ознакомиться на нашем сайте.

позиция о правомерности учета стоимости объекта незавершенного строительства при его ликвидации в составе внереализационных расходов корреспондирует закрепленному в пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ положению, допускающему при ликвидации ОС включать в состав расходов его остаточную стоимость . С учетом данной позиции ВАС судьи встали на сторону налогоплательщиков в постановлениях АС УО от 18.01.2018 № Ф09-8546/17 по делу № А60-15584/2017 и от 27.06.2016 № Ф09-4723/16 по делу № А76-17698/2015, АС ЗСО от 15.03.2016 № Ф04-284/2016 по делу №.

Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 85 «Обязанности органов, учреждений, организаций и должностных лиц сообщать в налоговые органы сведения, связанные с учетом организаций и физических лиц» НК РФ «Налоговым уведомлением N 71782878 от 21.09.2017 года административному ответчику исчислены земельный налог и налог на имущество физических лиц за 2016 год в отношении вышеуказанных объектов; определена сумма налогов, подлежащая уплате не позднее 01 декабря 2017 года, в размере * руб. (земельный налог) и * руб. (налог на имущество физических лиц); согласно налоговому уведомлению расчет налогов производился налоговым органом исходя из полученных в порядке статьи 85 Налогового кодекса РФ от Управления Росреестра по Московской области сведений о кадастровых стоимостях земельного участка (* руб.) и объекта незавершенного строительства (* руб.), установленных нормативными правовыми актами муниципального образования по месту нахождения спорных объектов недвижимости ставок налогов (0,3% и 0,5% соответственно для земельного налога и налога на имущество физических лиц), коэффициента 2/12 (к периоду владения недвижимым имуществом) и с учетом коэффициента 0,4 (для налога на имущество физических лиц в налоговом периоде 2016 года).»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: О ставке по налогу на имущество физлиц в г. Москве в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровая стоимость которого превышает 300 млн руб.
(Письмо Минфина России от 07.02.2020 N 03-05-06-01/8018) Вопрос: О ставке по налогу на имущество физлиц в г. Москве в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровая стоимость которого превышает 300 млн руб.

Нормативные акты: Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О государственной кадастровой оценке» 2. При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Стоимость оценки объектов незавершенного строительства . Оценка недвижимости. Стоимость . Сроки. Оценка незавершенного строительства . от 4 000. 3-5. *Полный прайс-лист размещен на странице Цены . Сделки с участием объектов незавершенного строительства – распространенная практика. Несмотря на то, что их фактическое использование для хозяйственных целей невозможно, подобные объекты все же становятся товаром. Это значит, что требуется оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства , которая может выполняться только профессиональными оценщиками, имеющими допуск СРО.

Отражение незавершенных капитальных вложений в балансе

Незавершенные капитальные вложения в балансе, как правило, отражаются в строке 1150, что следует из ПБУ 4/99. Каков порядок формирования данных о незавершенном строительстве, рассмотрим далее.

Как формируются данные о незавершенном строительстве для баланса

Первоначально все затраты на приобретение и возведение основных средств аккумулируются на сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы». Четыре его субсчета позволяют сгруппировать затраты:

• на приобретение земли (субсч. 1);
• объектов природопользования (субсч. 2);
• на строительство объектов основных средств (субсч. 3);
• на приобретение основных средств (субсч. 4);

На субсч. 3 сч. 08 аккумулируют данные о затратах на строительство ОС. Дебет сч. 08 на конец периода показывает сумму незавершенного строительства, так как даже завершенные объекты ОС, не введенные в эксплуатацию, считаются незавершенкой. Со вводом в эксплуатацию стоимость объектов ОС переносится со сч. 08 на сч. 01 «Основные средства».

Данные по дебету сч. 01 и 08 вносятся в баланс в строку 1150. Если же суммы по капвложениям существенные, то для их отражения создается отдельная строка в балансе (п. ПБУ 4/99).

Что учитывается в составе НМА, и как заполнить баланс, на практическом примере рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

О бухгалтерском учете вложений, отражаемых на счете 08, можно подробнее узнать из статьи «Правила ведения учета вложений во внеоборотные активы».

Аудит незавершенных капитальных вложений: основные принципы

Для того чтобы правильно отражать в балансе и в бухгалтерском учете стоимость незавершенных капитальных вложений (НКВ), необходимо периодически проводить аудит этих инвестиций. Целью такого аудита может служить:

• оценка достоверности данных бухгалтерского учета;
• проверка того, правильно ли сформирована стоимость НКВ.

Поскольку весь процесс строительства можно разделить на 3 основных этапа: подготовительно-разрешительный, этап строительства, завершающий этап, — то и аудит незавершенных капитальных инвестиций можно разделить на 3 вида:

1. Проверка правильности и наличия разрешительной документации, проверка проектно-сметной документации.
2. Проверка правильности списания расходов на строительство.
3. Оценка стоимости объекта НКВ на основе проведения инвентаризаций.

О нюансах бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций в форме незавершенных капитальных вложений, рассказал Минфин. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно узнайте мнение Минфина.

Первый вид аудита позволяет оценить, какие документы имеются на объекте строительства, соответствуют ли они техническим требованиям и нормам. Этот вид аудита проводят технические специалисты. Совместно с ними на данном этапе работники экономических служб проводят оценку правильности применения сметных расценок, стоимости оборудования, включенного в сметы. Как правило, такой вид аудита проводит заказчик и инвестор.

ВАЖНО! Составление сметной документации является обязательным и предусмотрено ст. 743 ГК РФ.

Второй вид аудита проводится также комплексной группой, в составе которой должны быть и представители технических служб, и экономисты (бухгалтеры). При этом проводится проверка соответствия реальных расходов уровню расходов, включенных в стоимость строительства. Этот вид аудита представляет больший интерес для подрядных организаций.

Третий вид аудита является заключительным. В ходе него проверяется правильность оценки объекта незавершенных капитальных инвестиций. Для этого проводится сопоставление реальных расходов со сметами, проверяются фактические остатки материалов, оборудования и количество списанных материалов. Этот вид аудита важен и для заказчика (инвестора), и для подрядчика.

Аудит проводят на основании документов, которые находятся на участке незавершенного строительства. К таким документам относятся журналы ведения работ, журналы скрытых работ, отчеты материально ответственных лиц, отчеты о списании материалов для выполнения работ, акты выполненных работ, регистры бухгалтерского учета.

Подробнее о том, как организовать аудит сч. 08, прочтите в материале «Аудит вложений во внеоборотные активы (счет 08)».

Итоги

Отражение незавершенных капитальных вложений в балансе осуществляется по строке 1150, при существенности сальдо по сч. 08 — в отдельной строке. Перед составлением годовой отчетности предприятие обязано убедиться в достоверности данных бухгалтерского учета, для чего проводится инвентаризация, а также внутренний (а в установленных законом случаях — внешний) аудит активов и пассивов.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

• юридический статус объектов незавершенного строительства : объекты незавершенного строи — тельства описываются определен-ными признаками, отличающими его от других объектов , относятся к объектам недвижимости и яв-ляются имуществом, на которое действующее гражданское зако-нодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отноше-нии приобретения и перехода прав на него, в случае необходимости совершения сделки с такими объ … 2.1. Оценка стоимости капитальных вложений в объект незавершенного строительства (СКВ). Капитальные вложения имеют наи-более сложную структуру затрат.