Инженерная подготовка в проекте планировки

Проект планировки территории: состав документа, подготовка и утверждение проекта

Градостроительная документация включает в себя разные документы. Один из них – это ППТ или проект планировки территории. Одна из его задач – уточнить Генплан и Правила землепользования.

Но после утверждения он же может стать и основанием для их изменения.

Проект планировки территории: что это?

Проект планировки территории — документ, включенный в группу градостроительных, детализирующий, какие именно объекты (ОКС) расположены на определенном участке рассматриваемой территории.

Особенности ППТ

В отличие от Генплана ППТ разрабатывают не для целого поселения, а для крупных единиц его планировочной структуры. Например, для квартала, микрорайона. Реже требуется ППТ, если нужно получить разрешение на точечную застройку или строительство на одном участке. Готовый и утвержденный ППТ становится законом.

На его основе делают проект межевания территории и выдают ГПЗУ для участков, расположенных в пределах этих земель.

Проект планировки 1 часть

Узнать требуется ли в вашем случае ППТ, можно в органах местной власти. Можно обратиться за помощью к эксперту. Он оценит ваш проект и даст рекомендации по тем документам, которые нужно подготовить для его реализации.

Записаться на бесплатную консультацию специалиста компании «Геомер групп» можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Получение распоряжения о разработке в Минстрое

Любой ППТ, разработанный без получения Распоряжения, будет незаконным. Его невозможно согласовать и утвердить. Поставить задачу специалистам о подготовке проекта планировки территории, если для этого нет Распоряжения – ошибочное решение.

Но вы можете обратиться за консультацией к геодезистами «Геомер групп». Мы поможем вам получить Распоряжение, разработаем и согласуем ППТ.

• Правоустанавливающие документы на землю и ОКСы (в т.ч. незавершенного).
• Выписки из ЕГРН на ЗУ, которые планируется отвести под застройку и все расположенные на них объекты.
• Техдокументацию на ОКСы, расположенных на участках под застройку.
• Градостроительная концепция.
• Предварительная экономическая оценка потенциала тех территорий, которые планируются под жилую застройку.
• Ранее разработанные ППТ (если они есть).
• Проект техзадания.

Иногда в состав документации включают дополнительные справки, экспертные заключения. Они необходимы для того, чтобы обосновать возможность и экономическую целесообразность застройки территории.

По результатам согласования заявитель получает Распоряжение о разработке ППТ или отказ.

Основания для отказа

Проектирование частного дома: этапы и сроки. ЭП, АР, РП, инженерные коммуникации и дизайн-проект.

Основаниями для отказа могут быть:

• Поданы не все документы, поэтому у согласующей инстанции недостаточно данных для принятия решения.
• Заявление подано в орган власти, который не имеет права принимать такие решения.
• В документах есть ошибки, их оформление не соответствует утвержденным правилам.
• В заявлении не указано, что инициатор готов разработать ППТ за счет собственных средств, а у местных властей такой возможности нет.

Структура ППТ по Градостроительному кодексу

Документ состоит из двух частей – основной и материалов обоснования принятых разработчиками решений. Обе части включают в себя пояснительную записку и чертежи.

Основная часть ППТ

Пояснительная записка – это текстовая часть документа. Она описывает особенности того, как будет развиваться территория. В пояснительную записку включают описание характеристик не только объектов застройки, но и инфраструктуры. Любая территория должна быть обеспечена инженерными коммуникациями, дорогами.

Здесь должны быть маршруты общественного транспорта и объекты социальной инфраструктуры. Эту информацию включают в текстовом виде в пояснительную записку. Графическая часть – это схемы, наглядно отображающие эту информацию.

Материалы обоснования

Вторая часть – это материалы, которые должны обосновать планировочные решения. Пояснительная записка к материалам включает в себя описания:

• Объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, которые необходимы для нормального жизнеобеспечения развивающейся территории. В пояснительной записке указывают параметры существующих объектов, а также тех ОКСов, которые необходимо построить дополнительно для того, чтобы было нормальное обеспечение застраиваемых участков.
• Мер защиты от ЧС. Мероприятия по защите от различных чрезвычайных ситуаций необходимы для того, чтобы предотвратить их. В случае наступления ЧС разработанные мероприятия помогают минимизировать человеческие жертвы, ущерб.
• Планирования территории. Здесь можно найти сведения об объектах, которые только планируется строить. Отдельно отмечаются здания, требующие капремонта, реконструкции. В этой части разработчики также обоснуют необходимость сноса старых ОКСов.
• Решения по развитию транспортной сети. Развитие и застройка новых территорий требует решения вопросов транспортного обслуживания новых объектов. Иногда строительству новых дорог мешают установленные красные линии улично-дорожной сети. В этом случае разработчики ППТ должны обосновать какие красные линии нужно изменить или отменить. Также описывают и обоснуют расположение новых красных линий.
• Решения по озеленению и благоустройству территорий. Здесь также разработчики могут предложить отмену или изменение красных линий, касающихся территорий общего пользования. Если на землях, в отношении которых разрабатывается ППТ, есть участки рекреации, озеленения, разработчики предлагают варианты их сохранения и развития.
• Результаты проведенных инженерных изысканий. Они необходимы для того, чтобы обосновать возможность строительства и размещения объектов инфраструктуры.
• Соответствие нормам действующих регламентов. Любые решения должны быть обоснованы не только с точки зрения экономического развития территории. Они должны соответствовать санитарным нормам, техническим регламентам и другой нормативной документации.
• План реализации ППТ. Этот раздел включает предложения по этапам реализации проекта. Здесь разработчики предлагают и дают обоснование очередности этапов. При разработке этого раздела учитываются особенности тех территорий, которые примыкают к границам. Так как реализация многих решения будет затрагивать близлежащие земли, дорожную сеть, инженерные коммуникации и т.д.

Графическая часть включает в себя схемы:

• Расположения территории для которой разрабатывается ППТ.
• Ее использование во время разработки градостроительной документации.
• Расположение дорог, улиц, движения транспорта.
• Границы охраняемых зон, культурных объектов, территорий с особыми условиями использования и т.д.
• Вертикальная планировка.
• Инженерная подготовка.

В графическую часть могут входить и другие материалы. Состав зависит от условий техзадания на разработку.

Согласование и утверждение

Градостроительная документация должна быть согласована и утверждена. Регламент утвержден Постановлением Правительства Московской области No1197/52. Разработчик направляет готовый ППТ в Минстрой, но в самом согласовании участвуют разные организации.

Процедура согласования пройдет в рамках межведомственного взаимодействия. Документ будет в электронном формате передан в следующие организации:

• Федеральное агентство лесного хозяйства (если проект планировки территории затрагивает земли лесного фонда).
• Культурное наследие (если на территории находятся исторические или культурные объекты).
• Органы, имеющие полномочие изымать земли в пользу государственных или муниципальных нужд (если расположение объектов на территории требует этого).
• Главе муниципального поселения.

Список согласующих организаций может быть расширен. Это зависит от особенностей проекта.

Согласовывать и утверждать нужно основную часть ППТ. Вторая – это материалы, которые помогают обосновать решения. Если проект будет утвержден, законом станет только его основная часть.

В некоторых случаях утвержденный проект может использоваться как основание для того, чтобы внести изменения в другие градостроительные документы, в том числе – в Генплан и Правила землепользования.

Сроки согласования

Согласование ППТ занимает 30 календарных дней. Когда все учреждения согласовали проект, застройщик получает Акт Минстроя и может получить ГПЗУ для тех участков, которые расположены на территории.

Когда могут отказать в получении?

Согласующие органы имеют право отказать в утверждении ППТ, если он нарушает нормы:

• Нарушает лесное законодательство. Например, предельные параметры планируемого объекта не соответствуют лесохозяйственному регламенту.
• Для реализации проекта придется изымать особо охраняемые земли.
• Возможно другое размещение ОКСов, которое не потребует изъятия земель.
• В проекте нет сведений о культурных и исторических объектах, расположенных на территории.
• Нарушение норм градостроительных регламентов.
• После реализации проекта снизится обеспеченность территории транспортом, инженерными коммуникациями, социальными объектами.

В любом из этих случаев инициатор получает обоснованный отказ. В нем указаны причины, по которым реализовать этот проект невозможно. После устранения причин для отказа, проект можно повторно подать для согласования.

В том случае, если после доработки проекта вы опять получили отказ, можно подать заявление о проведении совещания. На нем будут участвовать представители согласующих органов, глава поселения и инициатор разработки. Цель такого совещания – урегулировать разногласия.

Инициатор получает возможность ответить на каждое возражение и привести обоснование тех решений, которые были приняты при разработке ППТ.

Что делать после утверждения планировки?

После согласования ППТ и документы, подтверждающие, что к проекту нет возражений, направляют на утверждение. Если проект согласовывали на совещании, к нему нужно приложить принятые решения.

После этого в течение 30 дней проект будут проверять на соответствие нормам Градостроительного кодекса. Если выявлены нарушения, документ отправят на доработку. Когда никаких претензий к ППТ нет, уполномоченный орган принимает распорядительный акт. Это будет доказательством того, что проект утвердили.

Уведомление будет направлено вам в течение 7 рабочих дней после согласования.

Если проект был отклонен, вы также получите уведомление. В этом случае после доработок его надо заново согласовывать.

Процедура разработки, согласования и утверждения проекта планировки территории занимает много времени. Кадастровые инженеры «Геомер групп» помогут вам на всех этапах работы над документом. Сопровождение эксперта во время согласования поможет вам снизить риск отказа.

Записаться на консультацию можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Источник

Проект планировки и проект межевания территории в чем отличие и для чего нужно

Требования к кадастровым и землеустроительным работам усложняются с каждым годом со вступлением в силу новых законов. Так, в 2020 году наиболее популярными становятся работы с проектами планировки и межевания территории. Разберем подробнее, в чем отличие планировки от межевания, а также для чего готовят проекты.

Документация по планировке территории

Начиная масштабные строительные работы или реконструкцию, застройщик по закону обязан подготовить документацию по планировке территории:

• проект планировки территории

Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др). А проект межевания нужен для определения границ по периметрам земельных участков или красных линий.

Однако, основной частью проекта планировки территории будет проект межевания. То есть, проще сказать проект планировки включает в себя и межевание. Само же межевание территории также может существовать в виде отдельного проекта.
Прежде чем приступить к подготовке проектов следует собрать ряд документов:

• решение местной власти о подготовке проекта
• техзадание на выполнение проекта
• договор на проектные работы
• генплан
• правила землепользования в районе объекта
• выписка из градостроительных регламентов, карты зонирования и др.

Для чего нужен проект планировки территории?

Прежде чем освоить территорию любой застройщик знает, что все действия без согласования могут быть признаны незаконными. Для того, чтобы не столкнуться с запретами или сносом самостроя нужно подготовить проект планировки территории. Разберем, как выполняется проект планировки и межевания территории поэтапно:

1 этап. Разработка

В разработке документации по планировке территории и по межеванию заинтересованы собственники, которые начинают грандиозное строительство зданий, сооружений, объектов. По закону, уполномоченное лицо должно обратиться за разрешением, а точнее за решением о подготовке проекта планировки территории.

2 этап. Подготовка

Подготовка проекта планировки территории – это ряд кадастровых работ и инженерных изысканий. Это не только документальные, графические изображения, но и работы на местности. Для подготовки проектов следует обращаться в специализированные организации.

Не каждый кадастровый инженер возьмется за работы подобных объемов. Подготовка проекта планировки и межевания территории это и сбор документации, и подготовка новых чертежей, и согласование с госорганами.

3 этап. Утверждение

Когда проект планировки территории разработан и подготовлен он должен пройти процедуру утверждения. Но прежде, чем проект будет утвержден, администрация выносит постановление о проведении публичных слушаний и обнародует его. Только в некоторых случаях (например, при подготовке проекта межевания территории в СНТ или ОНТ) слушания по закону не требуются.

После проведения слушаний, если возражений ни у кого не возникло проект планировки утверждается местными административными органами.

Проект межевания территории – особенности подготовки

Так как проект межевания территории будет составной частью проекта планировки, а в некоторых случаях отдельным документом, то и требования к его подготовке будут такими же, как и к проекту планировки. Разве что, в некоторых случаях для его подготовки потребуется более сокращенный список дополнительных документов.

Отличительные признаки проекта планировки и проекта межевания территории:

Мы выяснили, что и проект планировки, и проект межевания территории готовится относительно района или линейного объекта, а также, то, что проект планировки содержит в себе и проект межевания и другие сведения, то есть он считается более развернутым. Теперь определим, чем отличается проект планировки от проекта межевания:

Проект планировки:

• применяется к территории, развивающейся в комплексе
• готовится для протяженных объектов (линии электропередач, дороги, водопровод)

Проект межевания:

• готовится для того, чтобы установить четкие границы на земельных участках
  делается, если есть необходимость изменять красные линии (отступы).

Особенности и состав проекта планировки территории и проекта межевания территории линейного объекта

Линейные объекты, будь то автодорога, электросеть или газопровод имеют значительную протяженность. При подготовке проектов планировки линейного объекта требуются согласования и с роснедрами, и с органами культуры, и с департаментом природной охранной среды.

Часто, линейные объекты пролегают в нескольких муниципальных округах, поэтому разрешения должны быть получены не только на местном уровне. В зависимости от вида линейного объекта изготавливаются графические чертежи, где условными обозначениями прописываются существующие и планируемые данные. Также для строительства линейных объектов требуется разрешение краткосрочного пользования землями.

Особенности проекта планировки и межевания территории улицы, микрорайона

Проекты планировки и межевания застраиваемых районов и улиц должны четко соответствовать градостроительным нормам. В проектах учитываются такие параметры как транспортная, инженерная инфраструктура, водоснабжение, канализация, водосток, теплоснабжение телефонизация, электроснабжение, экономическая и техническая оснащенность, охрана природных ресурсов. На прилагаемых чертежах должны отражаться коммунальные, линейные объекты, элементы благоустройства, существующие и проектируемые здания и сооружения.

Какие документы готовить для межевания СНТ и ОНТ?

Для того, чтобы в садовом участке оформить общую долевую собственность, по закону 217-ФЗ «О ведении садоводства и огородничества» (вступил в силу 1 января 2019 года) необходимо также подготовить и утвердить документы по планировке территории. Документация должна быть сперва одобрена членами садоводства или огородничества, для этого выносится решение общего собрания СНТ (ОНТ).

Причем для установления границ огородных земельных участков достаточно только подготовить проект межевания территории, для СНТ же утверждается и готовится проект планировки территории (п.4 Ст. 23 217-ФЗ).

Законодательная база по проекту планировки и межевания территории

Планировка территории регламентируется главой 5 Градостроительного кодекса. Помимо этого, для разработки проектов планировки и межевания приняты законы, приказы, распоряжения и другие подзаконные акты. На местном уровне действуют постановления администраций.

К примеру, в Московской области при подготовке проекта планировки и/или межевания территории применяют нормы Постановления от 04.12.2018 N 884/39, в котором четко расписан порядок действий и правила обращения в органы местной власти для подготовки проектов планировки и межевания.

Источник

Проекты планировки и межевания территории: для чего они нужны

Проекты планировки и межевания территории являются градостроительными документами и утверждаются на уровне администрации. Как правило, они разрабатываются вместе, но иногда могут составляться в рамках разных проектов.

Сегодня большое количество частных компаний предлагают услуги по разработке такой документации. Если самостоятельно решать вопросы с помощью администрации нет времени и желания, то можно обратиться к профессионалам. Если же вы хотите сделать все сами, то сегодня как раз расскажем, как это возможно организовать.

Что такое проект планировки и межевания территории

Ст. 51 ГрК РФ устанавливает, что план территории закрепляется двумя документами: проектами планировки и межевания. Допускается подготавливать сразу оба плана либо по отдельности – конкретный формат работы определяется поставленными целями.

Среди специалистов проект планировки территории принято обозначать как ППТ. В нем фиксируются компоненты планировочной структуры, их дальнейшее изменение, указываются участки, которые будут задействованы под возведение различных зданий. Данный проект позволяет, в первую очередь, продумать застройку земли с учетом уже находящихся на ней строений.

Проект межевания, известный как ПМТ, позволяет установить пределы территории. Обязательным компонентом данного типа документа считается топографический план, фиксирующий, где начинаются участки, принадлежащие другим собственникам. Опираясь на имеющиеся данные, выполняют зонирование земель.

Проекты планировки и межевания территории необходимы, чтобы определить участки разных видов, то есть с отличающимся статусом, назначением. Речь может идти о таких разновидностях:

• Территория для общего пользования, куда относятся зеленые зоны, пешеходные дорожки, пр.
• Частные земли, предназначенные для конкретных целей, – если они находятся на участках, принадлежащих нескольким собственникам, у каждого владельца имеется своя доля.
• Территории муниципального значения, предназначенные для медицинских, административных учреждений, школ.
• Участки, на которых планируется строительство линейных сооружений, – в эту категорию входят дороги, линии коммуникаций, пр.

Когда нужен проект планировки и межевания территории

Проекты включены в градостроительную документацию, позволяющую планировать застройку, возведение линейных объектов. Случаи обязательного составления ПМТ и ППТ указаны в ст. 11.3.

Земельного кодекса.

Эти документы используются для:

Сельскохозяйственных земель, то есть относящихся к СНТ, ДНТ, пр. В таком случае земля может числиться как единая с кадастровой точки зрения, при этом быть разделена на доли, у каждой из которой есть свой собственник.

По закону разрешается выделять участки из СНТ, тогда они регистрируются самостоятельно. Данная процедура требует наличия проектов планировки и межевания территории, где первый фиксирует объекты общего назначения, например, дороги, коммуникации, а другой позволяет определить границы между участками. По такому же принципу происходит оформление земли под индивидуальное жилищное строительство, например, при подготовке к созданию КП.

Отличие проекта планировки от проекта межевания территории

Ключевая разница между проектами планировки и межевания территории в том, насколько подробные данные предоставляются в документах. Обычно в проекте планировки можно найти сведения о значительной территории.

Например, речь может идти о районе населенного пункта, где фиксируются границы земель любых категорий. Их рубежи часто не совпадают с фактическими, поскольку территория подвержена постоянным изменениям либо не может быть обустроена в старых пределах. Тогда ППТ дает возможность скорректировать рамки участков.

Проект межевания отличается большей детализацией и фиксирует границы как общественных зон, так и являющихся частной собственностью. Сведения в проекте планировки и межевания могут повторяться: одинаковыми являются границы земель общего пользования, линейных сооружений, таких как дороги, трубопроводы. ПМТ предоставляет данные о межевых границах и ложится в основу застройки с учетом необходимых отступов от красных линий.

Как утверждается проект планировки и межевания территории

Решение о составлении ППТ может исходить от:

• Лиц, с которыми подписаны соглашения о комплексном освоении застроенной территории и развитии, в том числе комплексном, по инициативе органа местного самоуправления. Также допускается возведение стандартного жилья.
• Собственников участков/объектов недвижимости, находящихся в пределах территории, подчиняющейся определенным правилам землепользования и застройки. При этом владельцы готовы участвовать в развитии данной земли. Также сюда относятся арендаторы участков, являющихся государственной, муниципальной собственностью, и те, кому участок был выделен в безвозмездное пользование.
• Правообладателей ранее возведенных линейных объектов, требующих реконструкции.
• Субъектов естественных монополий, организаций коммунальной сферы.
• СНТ и ОНТ для участка, выделенного товариществу под нужды садоводства, огородничества – данное правило действует с 1.01.2019 г.

Проекты планировки и межевания территории самостоятельно и за свой счет готовят заинтересованные лица. Их затраты не будут возмещены из средств бюджетной системы РФ.

После принятие решения о создании проекта планировки территории у инициатора есть 10 календарных дней, чтобы уведомить об этом:

• главу поселения/городского округа, отвечающего за территорию, на которой находятся земли;
• уполномоченные министерства и ведомства субъектов РФ.

Орган местного самоуправления принимает окончательное решение о необходимости составления ППТ:

• по инициативе названных органов;
• на основании предложений физических, юридических лиц.

До этого момента проекты планировки и межевания территории проходят согласование в порядке межведомственного взаимодействия – с данной целью направляют официальные межведомственные запросы.

В грамотно подготовленном проекте планировки территории учитываются:

• сведения из утвержденных документов, касающихся территориального планирования;
• правила землепользования и застройки;
• нормативы градостроительного проектирования, где указаны границы территорий с особыми условиями эксплуатации;
• документация по планировке, предварительно прошедшая утверждение.

При этом рассматривают:

• экономическую эффективность градостроительного потенциала территории;
• сведения о недостаточном количестве объектов здравоохранения, культуры и искусства, физической культуры и спорта, образовательных учреждений;
• информацию о числе рабочих мест, которые появятся благодаря застройке участка.

В некоторых субъектах РФ решение о разработке ППТ зависит также от градостроительных советов субъекта, отвечающих за данную территорию.

Подготовка к разработке проекта планировки и межевания территории

Проект планировки и межевания территории может быть подготовлен администрацией либо частной фирмой. Нужно понимать, что власти могут отказать и сослаться на локальные акты, указывающие на отсутствие возможности проведения подобной процедуры. Поэтому рекомендуется сразу прибегнуть к помощи частников.

Вне зависимости от исполнителя, создание проекта планировки и межевания территории ведется по такой схеме:

• Подготовка технического задания. Для этого нужно подать заявку в отдел градостроительства населенного пункта. Когда разработка делегирована частной компании, согласование возлагается на исполнителя или заявителя. Обычно данная задача не вызывает сложностей.
• Передача документов уполномоченному лицу. Необходимо предоставить главе местной администрации либо члену комитета по градостроительству документы, устанавливающие права собственников, а также генплан, схему размещения коммуникаций, топографический план, выписку из кадастра. Пакет документов зависит от конкретных условий, и его необходимо заранее уточнить.

Неважно, кто готовит интересующий нас документ, частная компания или администрация района, на эту задачу отводится до четырех месяцев. При этом ни один участник не способен повлиять на факторы, определяющие время выполнения работы. Разница лишь в том, что частные фирмы указывают в договоре срок.

Цена подготовки документов зависит от инстанций, в которые вы обратились с этой целью. Разработка через администрацию является бесплатной, а все расходы на себя берет городской муниципалитет. Правда, вам могут отказать в создании проекта на бесплатной основе, сообщив об отсутствии финансов на подобные работы.

Либо администрация согласится выполнить данную задачу, но лишь после появления средств.

Отмена части проекта планировки и межевания территории

Допускается не учитывать некоторые части проектов планировки и межевания территории, если администрация населенного пункта приняла решение об отмене красных линий. Они фиксируют пределы участков линейных объектов либо выделенных под их строительство. Тогда администрация сообщает уполномоченному органу об отмене некоторых частей ППТ и прочей документации.

Далее у уполномоченного органа есть 20 рабочих дней после поступления уведомления, чтобы:

• принять решение об отмене части ППТ;
• сообщить о решении администрации, федеральным и региональным органам исполнительной власти, физическим, юридическим лицам, ставшим инициаторами подготовки документа.

Некоторые части проекта планировки и межевания территории не применяются, если:

• Перед проведением работ с линейными федеральными, региональными, местными объектами (в соответствии с утвержденным ППТ) требуется их реконструкция.
• Возведение объектов федерального, регионального, местного значения (согласно проекту) предполагает передачу земельных участков частных или юридических лиц, органов власти под нужды государства либо муниципалитета. При этом в течение 6 лет со дня утверждения проекта не было приняло решение об изъятии.
• Подано заявление о признании отдельных частей проекта не подлежащими применению по причине планируемого строительства на территории, в отношении которой утверждена такая документация (п. 23 правил постановления № 1591). Заявление может быть подготовлено федеральным либо региональным органом исполнительной власти, органом местного самоуправления, физическим, юридическим лицом.

Во всех указанных случаях федеральные, региональные, местные власти, физические, юридические лица обращаются в уполномоченный орган, чтобы отдельные части ППТ и ПМТ были приравнены к неподлежащим применению.

Появление новых законов приводит к тому, что требования к кадастровым и землеустроительным работам постоянно усложняются. Поскольку сейчас наибольшую актуальность приобретает подготовка проектов планировки и межевания территории, важно представлять разницу между планировкой и межеванием и понимать цели, с которыми могут составляться данные документы.

Источник