МАССОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ОКС / ДУБЛИРУЮЩИЕСЯ ОБЪЕКТЫ / ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ОШИБКИ / ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОКС / MASS APPRAISAL OF CAPITAL CONSTRUCTION / DUPLICATE OBJECTS / THE APPLICATION FOR CORRECTION OF A CLERICAL ERROR / CONTESTING THE CADASTRAL VALUE OF THE OBJECT OF CAPITAL CONSTRUCTION
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Кольнова Мария Васильевна
В статье рассматриваются проблемы, возникающие при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства ( ОКС ) для оспаривания их кадастровой стоимости. Анализируются причины появления технических ошибок при учете ОКС и проблемы, возникающие при расчете их кадастровой стоимости. Автор делает вывод о том, что для устранения существующих противоречий необходима разработка Методических рекомендаций по проведению оценки ОКС для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной с учетом рекомендаций оценочного сообщества.
Кадастровая оценка: пути совершенствования законодательного регулирования // FORUMHOUSE
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Кольнова Мария Васильевна
Анализ адекватности кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночным условиям (на примере Волгоградского региона)
Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости
CADASTRAL VALUE OF CAPITAL CONSTRUCTION — QUESTIONS AND SOLUTIONS
The article deals with the problems that arise in determining the market value of capital construction (CC) to challenge their cadastral value. Analyze the causes of technical errors in accounting with CC and the problems arising in the calculation of the cadastral value. The author concludes that in order to eliminate existing contradictions requires the development of guidelines for the CC estimates for purposes of establishing the cadastral value in the amount of the market taking into account the recommendations of the evaluation community.
Текст научной работы на тему «Кадастровая стоимость ОКС — вопросы и пути решения»
Кадастровая стоимость ОКС — вопросы и пути решения *
М.В. Кольнова оценщик ООО «Оценочная фирма «ВИРГО», дипломант конкурса «Лучший оценщик Волгоградской области 2014» (г. Волгоград)
В сложившейся сегодня экономической ситуации в России определение рыночной стоимости объектов недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости — один из наиболее востребованных видов оценочных работ. Выполненные работы не только обогатили опытом многие структуры, но и выявили спорные моменты в их деятельности. Речь идет и об органах местного самоуправления, являющихся заказчиками кадастровой оценки, и об организациях, занимающихся учетом объектов капитального строительства (далее также — ОКС). Это относится и к оценщикам, выполняющим кадастровую оценку, и их коллегам, которые потом участвуют в ее оспаривании.
Проблема многогранна. Что касается ОКС, то особенно актуальной эта проблема стала с 1 января 2014 года, когда в отношении отдельных объектов недвижимости база по налогу на имущество организаций стала определяться как кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
Оценка объектов капитального строительства для оспаривания кадастровой стоимости
• административно-деловые и торговые центры (комплексы), а также помещения в них (подп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации НК РФ; далее — НК РФ);
• нежилые помещения, которые в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета предназначены или фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания (подп. 2
п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Фактическим использованием нежилого помещения в этих целях признается использование не менее 20 процентов от площади помещения для размещения указанных объектов (п. 5 ст. 378.2 НК РФ);
• объекты недвижимости иностранных организаций, которые не осуществляют деятельности в России через постоянное представительство, либо объектов, не относящихся к деятельности иностранной компании в Российской Федерации через постоянное представительство (подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ) [1].
Неоднозначный учет объектов капитального строительства
Для того чтобы выполнить массовую оценку объектов капитального строительства, был проведен государственный технический учет ОКС. Учитывая масштаб проведенных работ, а также человеческий фактор, возникли технические ошибки в учете объектов недвижимости.
Так, в Волгоградской области, по данным разных источников, количество объектов капитального строительства составляет от 1,3 до 1,9 миллиона единиц:
• исходя из данных, внесенных в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) — около 1,9 миллиона единиц;
• исходя из данных, внесенных в Еди-
Материалы статьи были представлены на IV Международном форуме молодых оценщиков, проходившем в июне 2015 года. Доклад был признан одним из лучших, и автор получил награду от журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» — полугодовую подписку на журнал.
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯИ
ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ
ныи государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — 1,3 миллиона единиц;
• по базе данных управления Федеральной налоговой службы по Волгоградской области — 1,5 миллиона единиц.
Также имеются разногласия в отношении количества ОКС, учтенных в ГКН, и количества объектов, выявленных в результате инвентаризации.
По данным ГКН Волгоградской области, количество зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства составляет 911,9 тысячи единиц, в то время как в результате инвентаризации было выявлено только 318,9 тысячи единиц.
Причины таких ошибок обусловлены следующим:
• наличие дублирующихся объектов -государственный технический учет ОКС осуществляли несколько БТИ, поэтому сведения в ГКН были внесены по данным технических паспортов, полученных от разных БТИ, относящихся к одному и тому же объекту;
• сведения об объекте внесены в ГКН, но по факту объект отсутствует (снесен, демонтирован);
• объект поставлен в БТИ на государственный технический учет в период с октября 2011 по 1 сентября 2012 года (не вошел в перечень, но является ранее учтенным объектом недвижимости).
В результате допущения таких ошибок и появились неверные данные об объектах.
При проведении массовой оценки ОКС следствием указанных несоответствий данных может быть то, что одни объекты не будут оценены вообще, а другие будут оценены дважды, то есть их стоимость будет увеличена в два раза.
Безусловно, названные ошибки могут быть исправлены работниками кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, но сегодня их наличие свидетельствует о том, что при работе по определению када-
стровой стоимости ОКС были допущены неточности, что могло в значительной степени отразиться на стоимости объектов.
Конечно, налогоплательщик имеет право обратиться с заявлением об исправлении технической ошибки и потребовать перерасчета величины налога на имущество, который рассчитывается по данным о кадастровой стоимости объекта. Понимая существование этой проблемы, еще в 2014 году на одном из заседаний Регионального Совета по оценочной деятельности Волгоградской области сотрудники Комитета по управлению государственным имуществом обратились к оценочному сообществу с призывом принять участие в подготовительной работе по установлению требований к характеристикам объектов недвижимости (выбор корректного перечня це-нообразующих факторов) для правильного формирования групп объектов при проведении массовой оценки ОКС (см. [2]), что позволит минимизировать ошибки при расчете их кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка — от общего к частному!
Очевидные проблемы учета ОКС вызывают сложности и при расчете их кадастровой стоимости. Рассмотрим проблемы, возникающие при расчете кадастровой стоимости ОКС, а именно:
1) группировка объектов оценки;
2) выявление наибольшего числа ценоо-бразующих факторов.
Согласно Федеральному закону от 2 ноября 2013 года № 307-Ф3 «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» фактическим использованием нежилого помещения в целях кадастровой оценки признается использование не менее 20 процентов от площади помещения для размещения указанных объектов (п. 5 ст. 378.2 НК РФ). «В случае если в соответствии с законодательством Российской Федерации определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено
помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания» (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).
Таким образом, например, в торговом здании собственник складского помещения, расположенного в подвале, а также собственник торгового помещения, расположенного на первом этаже, будут нести сопоставимое налоговое бремя, что, на мой взгляд, несправедливо.
В Волгоградской области процесс оспаривания кадастровой стоимости ОКС только набирает обороты, однако уже сейчас можно говорить о существенном различии кадастровой и рыночной стоимостей.
Так, например, при оценке объекта недвижимости в городе Волжском Волгоградской области его кадастровая стоимость в разы превысила рыночную. Это произошло потому, что при кадастровой оценке объекта не учли его индивидуальные особенности — наиболее значимые ценообразующие факторы, которые оказывают непосредственное влияние на его рыночную стоимость, что явилось следствием отсутствия правильно сформированного перечня таких факторов.
Объект оценки — магазин, расположенный в развитом микрорайоне. При кадастровой оценке он попал в группу торговой недвижимости с отличным местоположением (наличие потока потенциальных покупателей) и согласно техническому паспорту находится в хорошем состоянии. Однако при кадастровой оценке не учли то, что объект расположен внутри квартала. По результатам осмотра объект находится в удовлетворительном состоянии, представляет собой здание, в котором находятся:
• торговые помещения — 46 процентов (из них только 21 процент — торговые залы, остальная часть — подсобные помещения);
• складские помещения — 49 процентов (значительную часть этой площади занимает гараж — 29 процентов);
• офисные помещения — 5 процентов.
Все эти факторы в значительной степени
повлияли на рыночную стоимость объекта. После обращения заинтересованного лица в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости она была приведена в соответствие с рыночной.
Конечно, посредством методов массовой оценки учесть все ценообразующие факторы каждого конкретного объекта проблематично. Именно поэтому на подготовительном этапе важно сотрудничество кадастровых инженеров, оценщиков и органов местного самоуправления при формировании перечня ценообразующих факторов и распределении объектов недвижимости по однородным группам.
Как уже было сказано, кадастровая стоимость является базой для начисления налога на имущество организаций, то есть от нее непосредственно зависит наполняемость бюджета. Следовательно, затрагиваются интересы и государства, и налогоплательщиков. Таким образом, оценщик выполняет важную социальную функцию.
Одним из острых вопросов при оценке ОКС является учет (или неучет) налога на добавленную стоимость (далее — НДС). НДС — это косвенный налог на прибавочную (добавленную) стоимость, возникающую в процессе создания товаров, работ, услуг. Налог уплачивается по мере реализации произведенной продукции (выполнения работ, оказания услуг) или получения предварительной оплаты от покупателя.
На мой взгляд, при оспаривании кадастровой стоимости ОКС стоимость должна быть указана без учета величины НДС (см. [3]), так как главным при определении кадастровой стоимости для целей налогообложения является принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯИ
СТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ
Не менее спорным является вопрос, какую стоимость земельного участка необходимо вычесть из общей стоимости единого объекта недвижимости — кадастровую или рыночную.
Учитывая опыт определения кадастровой стоимости земельных участков, результатом которого стало массовое оспаривание стоимости, этот вопрос остается особенно актуальным, так как неправильное определение стоимости земельного участка может в значительной степени повлиять на правильность определения стоимости ОКС.
По моему мнению, для определения стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости для установления кадастровой стоимости последнего в размере рыночной необходимо определить именно рыночную стоимость земельного участка, поскольку:
1) при определении рыночной стоимости в наибольшей степени учитываются индивидуальные особенности объекта оценки;
2) если кадастровая стоимость земельного участка при определении стоимости ОКС, например, методами остатка и выделения не будет соответствовать рыночной, то стоимость ОКС будет рассчитана неверно и основная цель работы — определение стоимости ОКС для приведения кадастровой стоимости к рыночной — не будет достигнута;
3) для заказчика основные функции оценщика — информационная и консультационная. При определении рыночной стоимости земельного участка под ОКС оценщик проинформирует заказчика об ориентировочной рыночной стоимости земельного участка, а также проконсультирует его на предмет соответствия кадастровой стоимости рыночной.
Отметим неоспоримую важность соответствия кадастровой стоимости рыночным условиям. Величина этого вида стоимости затрагивает интересы государства, налогоплательщиков и иных лиц (арендодателей, покупателей и т. п.). В случае если кадастровая стоимость не будет соответствовать рыночной, то государство может потерять не только часть бюджета, но и налогоплательщиков (так как многие будут вынужде-
ны продавать объекты из-за непосильного налогового бремени), арендаторов, а также потенциальных покупателей объектов, поскольку им будет выгоднее снимать или покупать объекты у частных лиц, которые более ориентированы на рыночные условия.
В заключение, думаю, не будет лишним еще раз подчеркнуть, что на любом этапе работ по определению кадастровой стоимости оценщик выступает не только как квалифицированный специалист, но и как гражданин, от которого во многом зависит социальная обстановка в регионе. Именно поэтому вопросы, связанные с расчетом рыночной стоимости для оспаривания кадастровой, требуют глубокой методологической проработки.
В статье рассмотрена лишь часть спорных моментов. На мой взгляд, разработка и утверждение на федеральном уровне Методических рекомендаций по проведению оценки объектов капитального строительства для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной с учетом рекомендаций оценочного сообщества были бы серьезным шагом в деле решения существующих вопросов и устранения противоречий.
1. О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 2 ноября 2013 года № 307-ФЗ.
2. Проведение сплошной инвентаризации недвижимого имущества, расположенного на территории Волгоградской области : доклад начальника отдела приватизации и оценки имущества Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области Соколова В.И. на заседаний Регионального совета по оценочной деятельности Волгоградской области. Волгоград, 2014. иЯЬ: http://gosim.volganet.ru/ соог^пайоп/теейпд/рго№со^/4432/
3. Козырь Ю. В. К вопросу об учете НДС при оценке рыночной стоимости имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 3.
Источник: cyberleninka.ru
Кадастровая оценка: ПРОБЛЕМЫ. Низкое качество информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в ГКН
Собственник объекта недвижимости, не посвященный в тонкости кадастровой оценки, а таких подавляющее большинство, может задать вопрос: «Разве исполнитель работ, в данном случае оценщик, не должен собрать (уточнить) информацию об оцениваемых объектах?». Этот же вопрос задают и активные сторонники передачи полномочий по определению кадастровой стоимости ГБУ. Логика та же.
Раз оценщики – исполнители работ по определению кадастровой стоимости не в состоянии обеспечить качество исходной информации об объектах оценки, нужно передать полномочия по определению кадастровой стоимости ГБУ, которые успешно справятся с этой задачей.
Здесь необходимо отметить, что в рамках кадастровой оценки единовременно определяется стоимость десятков, сотен тысяч, а в ряде случаев и миллионов объектов оценки. Например, в рамках кадастровой оценки объектов капитального строительства (далее – ОКС) в Московской области было оценено около девяти миллионов объектов.
Очевидно, что оценщик физически не может не только осмотреть все объекты, но и проанализировать документы технического учета по всем объектам оценки. Важно, что в соответствии с существующим законодательством кадастровая стоимость определяется на основе тех данных об объектах оценки, которые содержатся в ГКН. Иначе говоря, если в ГКН площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения больше площади субъекта Российской Федерации, то оцениваться должен земельный участок, имеющий площадь, указанную в ГКН. Или если вместо площади вашей квартиры указан год постройки дома (перепутаны данные колонок), то оценщик обязан оценить квартиру площадью 2 005 квадратных метров (если дом построен в 2005 году). Обратим внимание, что такая ситуация достаточно распространена, поэтому налогоплательщикам рекомендуется проверить характеристики их объектов, содержащихся в ГКН, чтобы не получить налог на имущество с квартиры, площадью в 368 000 квадратных метров.
В настоящей статье все примеры приведены из реальной оценочной практики, в том числе по результатам экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости. Проблему низкого качества информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в ГКН, отмечают все авторы, которые пишут о проблематике кадастровой оценки, ее подтверждают и сторонники передачи полномочий ГБУ. К качеству данных в ГКН есть серьезные объективные претензии.
Приведем несколько показательных примеров некорректной (неполной) информации, содержащейся в ГКН:
- площадь квартиры (или даже многоквартирного жилого дома) – 1 квадратный метр;
- 20-этажный жилой дом, расположенный в сельском населенном пункте;
- 9-этажный деревянный жилой дом;
- в наименовании объекта указано «профилакторий» (по факту получается, что это профилакторий для крупного рогатого скота);
- функциональное назначение помещения, допускающее неоднозначное толкование (например, «нежилое помещение» – это магазин, офис или склад?);
- протяженность линейных объектов, трубопроводов, линий электропередачи и т. п. не указана.
Заслуживает внимания масштаб проблемы.
Содержащиеся в ГКН сведения о земельных участках, кадастровая оценка которых проводится с 2000 года, должны быть наиболее полными и достоверными, однако в действительности мы имеем следующую картину:
- информация о ВРИ отсутствует у 15–20 процентов земельных участков;
- информация о ВРИ не соответствует факту у 5–30 процентов земельных участков;
- приблизительно у 5 процентов земельных участков информация о ВРИ неоднозначна (например «в собственность», «для иного использования», «под застройку», «для строительства», «неопределенно» и т. д.).
При оценке ОКС в Московской области в 2015 году:
- приблизительно для 30 процентов объектов оценки в ГКН было указано некорректное (неоднозначное) наименование (например «основное», «умелые ручки», «нежилое»);
- более чем у 20 процентов объектов отсутствовала информация о годе постройки, или информация была некорректной (в отдельных подгруппах проблема наблюдалась в отношении 80 процентов объектов);
- более 30 процентов объектов не имели информации о материале стен.
Оценщик не имеет ни возможности исправить ошибки в ГКН, ни полномочий на это. При этом он обязан оценить все объекты из перечня независимо от качества информации. В действие вступает правило «мусор на входе – мусор на выходе». Используя некачественные исходные данные, невозможно получить качественный результат. Ответственность за качество исходной информации, содержащейся в ГКН, должен нести заказчик работ.
Отметим, что низкое качество исходной информации оценщик вынужден компенсировать соответствующими допущениями.
Например, при оценке ОКС в Московской области в 2015 году объем допущений превысил 10 страниц – это либо недополученные налоги (например, когда площадь квартиры или объекта коммерческого назначения, указанная в ГКН, – 1 квадратный метр), либо риск оспаривания.
Как мы уже отмечали, кадастровый оценщик обязан использовать информацию, содержащуюся в ГКН. Перечень сведений об объектах недвижимости, который должен быть отражен в этом кадастре, регламентирован Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ). В ГКН есть обязательные и дополнительные сведения.
К сожалению, к дополнительным сведениям отнесены важные для оценки характеристики, однако только из дополнительных характеристик можно понять назначение объекта – жилое или нежилое. Если у оценщика не будет информации о материале стен, то оценка может быть проведена при определенных допущениях. Это нежелательно, но некритично, а вот отсутствие информации о степени готовности объекта может многократно исказить стоимость (есть существенная разница в рыночной стоимости объектов с 10-процентной и с 90-процентной степенью строительной готовности). К сожалению, информация о степени строительной готовности объекта отсутствует в ГКН более чем в 80 процентах случаев.
Предложение по решению проблемы
Создать в субъектах Российской Федерации ГБУ, которые наделить полномочиями по подготовке информации для проведения кадастровой оценки, в том числе по устранению технических ошибок, содержащихся в ГКН. В этой части законопроект Минэкономразвития и депутатский законопроект предлагают одинаковое решение – внести изменения в Закон № 221-ФЗ, а именно перенести из дополнительных в обязательные ряд сведений, которые должны быть отражены в ГКН:
- адрес объекта;
- категория земель и ВРИ (для земельных участков);
- назначение объекта (нежилое – формализованный перечень, жилой дом, многоквартирный дом);
- основная характеристика объекта (длина, высота, глубина, строительный объем);
- степень готовности объекта.
По результатам анализа исходного перечня объектов оценки кадастровый оценщик формирует три списка:
1) объекты, в отношении которых отсутствует информация о значении хотя бы одной характеристики из обязательных сведений, или значение такой характеристики допускает неоднозначное толкование – кадастровая стоимость подобных объектов не определяется. Право не оценивать такие объекты должно быть закреплено законодательно
2) объекты, в отношении которых отсутствует информация о значении хотя бы одной характеристики из дополнительных сведений, или значение такой характеристики допускает неоднозначное толкование – оцениваются при соответствующих допущениях, которые должны быть отражены в кадастровом отчете;
3) объекты, в отношении которых в ГКН имеются полные, непротиворечивые как обязательные, так и дополнительные сведения, требуемые для проведения кадастровой оценки.
Во все три списка включаются:
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- перечень и значения всех характеристик, использованных при определении кадастровой стоимости (также выделяются поля с отсутствующими или противоречивыми характеристиками в случае, если стоимость определялась);
- итоговая величина кадастровой стоимости объекта недвижимости (в случае если стоимость определялась).
Все указанные списки включаются в фонд данных государственной кадастровой оценки вместе с проектом отчета об определении кадастровой стоимости в сроки и в порядке, установленные статьей 24.15 Федерального закона от 28 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
Наличие трех списков будет мотивировать органы государственной и муниципальной властей к наведению порядка в ГКН. Для всех станет понятным масштаб бедствия, связанного с качеством исходной информации. Органы государственной власти или уполномоченные ими ГБУ смогут устранить технические ошибки, содержащиеся в ГКН (списки 1 и 2). В результате этой работы увеличится налоговая база субъектов Российской Федерации, а также снизится риск оспаривания кадастровой стоимости.
Заказчики работ по определению кадастровой стоимости, заинтересованные в повышении качества кадастровой оценки и снижении риска оспаривания, и сегодня в инициативном порядке могут включать в конкурсную документацию требования о размещении в фонде данных этих трех списков. Пока не внесены законодательные изменения, дающие право оценщику не оценивать объекты, о которых отсутствует существенная для проведения оценки информация, первый список также будет оценен с учетом допущений.
Здесь у читателя может возникнуть вопрос: «Действительно ли от уровня профессионализма исполнителя работ ничего не зависит?». Конечно же, зависит! Но даже самая высококвалифицированная команда не сможет сделать качественную оценку на основе противоречивых данных, содержащихся в ГКН, или если данные отсутствуют.
Наряду с этим существует такая проблема, как
Отсутствие единой методологии кадастровой оценки
В настоящее время существует ряд методических проблем, единое решение которых до сих пор не выработано, например:
- наличие (отсутствие) НДС в кадастровой стоимости ОКС;
- вклад земли в стоимость ОКС (что такое ОКС – «кирпичи, висящие в воздухе» или объект недвижимости, неразрывно связанный с землей?).
По сути, законодатель переложил на оценщика решение вопроса, на который должен
был сам дать ответ: «Что важнее, сделать методологически корректную кадастровую оценку или исключить двойное налогообложение?». Наличие подобной неопределенности приводит к несопоставимости результатов кадастровой оценки, выполненных в соседних регионах, и, следовательно, к увеличению вероятности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Еще 20 апреля 2015 года Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России были одобрены и рекомендованы к практической апробации Методические указания «О государственной кадастровой оценке». Информация о ходе практической апробации отсутствует, существуют реальные опасения, что она будет проведена «виртуально, для галочки».
Предложение по решению проблемы
Провести практическую апробацию Методических указаний «О государственной кадастровой оценке» в 5–7 пилотных регионах в течение не менее двух лет. Целесообразно предусмотреть паритетное финансирование работ по апробации из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации. По результатам апробации следует не только внести обязательные к применению изменения в Методические указания, но и разработать Методические рекомендации, имеющие рекомендательный характер.
президент НП «СРО оценщиков «Экспертный совет», член Совета по оценочной
деятельности при Министерстве экономического развития Российской
Федерации, руководитель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию
кадастровой стоимости Общественного совета при Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),
член рабочих групп по совершенствованию законодательства в оценочной
деятельности, в сфере имущественных налогов, недвижимости и
саморегулирования при Государственной Думе Федерального Собрания
Источник: chuvti.ru
«О проблемах кадастровой оценки объектов недвижимости» (совместно с Комитетом Совета Федерации по экономической политике)
Комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам совместно с Комитетом Совета Федерации по экономической политике с участием членов Совета Федерации, представителей Счетной палаты Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, бизнес — сообщества, научных кругов провел «круглый стол» на тему «О проблемах кадастровой оценки объектов недвижимости».
Заслушав и обсудив доклады и выступления участники «круглого стола» отмечают следующее.
В Послании Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному Собранию 1 марта 2018 года было предложено выработать предложения по совершенствованию налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Он должен быть справедливым и посильным для граждан. Кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, а не превышать ее.
Правительству Российской Федерации было дано поручение обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих:
совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости;
уточнение параметров расчета налога на имущество физических лиц.
Кадастровая оценка объектов недвижимости является одной из важнейших задач федеральных и региональных органов исполнительной власти.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения.
В настоящее время система налогообложения объектов недвижимости состоит из трех основных налогов: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций.
Участники «круглого стола» отмечали, что в части совершенствования системы налогообложения имущества физических лиц исходя из кадастровой стоимости уже приняты решения по ограничению кадастровой стоимости для целей налогообложения в размере 10 % по сравнению с предыдущим годом. Эти изменения действуют с 1 января 2017 года. Также целесообразно рассмотреть вопрос об установлении по земельному налогу аналогичного коэффициента, ограничивающего рост суммы налога по сравнению с предыдущим годом.
Кроме указанных ограничений кадастровой стоимости для целей налогообложения необходимо дальнейшее совершенствование механизмов расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости. По‑прежнему остается важным вопросом — вопрос полноты кадастрового учета возведенных объектов. Действующая в настоящее время кадастровая стоимость объектов недвижимости определялась ранее по заказу субъектов Российской Федерации, отобранными на конкурсной основе независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по существовавшим методикам, а также по стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией оценщиков.
Нормативная правовая база и ее практическое применение оценщиками при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения показала свою несостоятельность.
Использование существующих федеральных стандартов оценки, основанных на субъективных подходах к выбору критериев для определения стоимости земельных участков, а также недостоверная информация об их характеристиках, привела к искажению результатов оценки.
Существуют многочисленные факты превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков. В связи с чем, участились обращения налогоплательщиков как в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земель, так и в суды, а также случаи неуплаты земельного налога из‑за его значительного завышения.
При этом снижение кадастровой стоимости по отдельным земельным участкам в границах одного квартала, по решению Комиссии или суда приводит к несоблюдению принципа «всеобщности и равенства налогообложения».
Ситуацию с кадастровой оценкой объектов недвижимости, в частности земельных участков, характеризует пример, который был рассмотрен Конституционным Судом Российской Федерации.
Такой разброс кадастровой стоимости свидетельствует о том, что нормативно-правовое регулирование определения кадастровой стоимости не обеспечивает объективности ее установления.
По оценке Счетной палаты Российской Федерации государственная оценка земель, проведенная «массовым методом» основана на субъективном мнении оценщиков, зачастую не отражает реальную стоимость земельных участков, что приводит к пересмотру результатов кадастровой оценки, а также выплате из средств федерального бюджета судебных издержек по оспариванию кадастровой стоимости и усложняет процесс администрирования земельного налога.
В целях совершенствования института государственной кадастровой оценки, в том числе для обеспечения достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, Правительством Российской Федерации были предложены новые механизмы, нашедшие свое отражение в Федеральном законе от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), в соответствии с которым определение кадастровой стоимости по новым организационным правилам начало осуществляться бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации с 2018 года. Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 2017 года N 523 утверждено Положение об осуществлении федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки.
В настоящее время, Минэкономразвития России осуществляет подготовку проекта федерального закона о внесении изменений в Закон о кадастровой оценке, положения которого направлены на создание условий для формирования экономически обоснованной кадастровой стоимости, формирование системы надзора за качеством проведения государственной кадастровой оценки, формирование системы исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не требующей затрат со стороны правообладателей.
Однако существующие концептуальные подходы к нормативно-правовому регулированию определения кадастровой стоимости не обеспечивают объективности ее определения.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска» отметил, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Таким образом, может возникать ситуация, когда кадастровая стоимость будет не совпадать с рыночной стоимостью или превышать ее.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 утверждены методические указания о государственной кадастровой оценке, которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации.
Анализ рыночной информации осуществляется в отношении определенных сегментов объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель.
Однако установленная градация вызывает ряд вопросов. Например, сектор «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка» включает в себя принципиально разные строения – в одном случае нежилые, а в другом – жилые. Два самостоятельных сегмента имеют много общего – «Предпринимательство» и «Производственная деятельность». В связи с чем, необходимо дополнить Методические указания государственной кадастровой оценке требованиями раздельного учета и определения стоимости помещений (жилых/нежилых), общего имущества многоквартирного дома, земельного участка, входящего в состав общего имущества.
Также необходимо внести изменения в классификатор видов разрешенного использования с учетом сложившейся практики в субъектах Российской Федерации.
В отношении земельных участков, прежде всего, надо скорректировать статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающую, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Такого равенства добиться практически невозможно.
Таким образом, существующий порядок расчета кадастровой стоимости нуждается в значительных изменениях.
Учитывая изложенное, участники «круглого стола» полагают, что для решения указанных вопросов кадастровая стоимость должна составлять 70–80 процентов от рыночной стоимости. В большинстве стран кадастровая стоимость ниже, иногда очень существенно, рыночной стоимости, которая в условиях рынка подвержена колебаниям, а для налогообложения налоговая база должна быть постоянной.
Учитывая большую значимость объективной государственной кадастровой оценки недвижимости, установления справедливой и экономически обоснованной системы налогообложения недвижимого имущества, а также задач, поставленных в Послании Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному Собранию 1 марта 2018 года, участники «круглого стола» рекомендуют:
1. Правительству Российской Федерации рассмотреть возможность:
— унификации нормативно-правовой базы порядка определения эффективной и экономически обоснованной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в целях формирования обоснованной системы налогообложения объектов недвижимости организаций и физических лиц;
— разработки унифицированного программного обеспечения для организации информационного пространства по сбору, обработке, систематизации и накоплению информации об объектах недвижимости и определения кадастровой стоимости;
— ускорения разработки проекта федерального закона по совершенствованию порядка определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости с учетом правоприменительной практики;
— сокращения сроков подготовки органами Росреестра перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
— установления единого порядка определения вида фактического использования объекта недвижимости;
— утверждения единой и обязательной методологии определения кадастровой стоимости, содержащей четкие алгоритмы определения стоимости и обеспечивающей сопоставимые и обоснованные результаты;
— установления возможности оперативного исправления выявленных ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости;
— разработки регламента создания и работы государственных бюджетных учреждений, наделенных полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости;
— рассмотреть вопросы об установлении сроков обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и о повышении ответственности собственников недвижимого имущества за нарушение таких сроков;
— по внесению изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части установления для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере не более 70 процентов от его рыночной стоимости;
— установления по земельному налогу коэффициента, ограничивающего рост суммы налога не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом в целях исключения резкого увеличения налоговой нагрузки на налогоплательщиков-физических лиц;
— устранения равенства кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в соответствии пунктом 3 статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка.
2. Субъектам Российской Федерации:
— организовать эффективную работу органов местного самоуправления по выявлению объектов недвижимости, не поставленных на кадастровый учет;
— совместно с федеральными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления провести сверку данных по объектам недвижимого имущества на единой топографической основе.
3. Комитету Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам, Комитету Совета Федерации по экономической политике:
— осуществлять мониторинг правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимость, государственного кадастрового учета недвижимости и налогообложения недвижимого имущества.
Источник: council.gov.ru