Группа: Members
Сообщений: 5
Пользователь №: 654
Регистрация: 20-03 08
Добрый день всем.
Не смог найти такой темы 🙁
Не подскажете, каким образом оценивать степень завершенности строительства новостройки??
Заранее благодарен :rolleyes:
Группа: Members
Сообщений: 302
Пользователь №: 37
Регистрация: 6-10 06
Берете сборник и смотрите по конструктивным элементам. Есть стены, фундамент, перекрытия и все — это например 80% здания. Значит и степень завершенности — 80%. Грубо.
Группа: Members
Сообщений: 5
Пользователь №: 654
Регистрация: 20-03 08
Ну видимо никто не оценивал такого. что бы получить не «грубый», а точный результат, ну более менее 🙂 . Вроде как разобрались, но осталось пара моментов. надеюсь завтра до конца разберёмся.
Если кто определял степень готовности здания, откликнитесь пожалуйста :rolleyes:
Lenin Спасибо. 😉
Группа: Members
Хороший дом | Какой он? | Обзор завершенного объекта
Сообщений: 161
Пользователь №: 54
Регистрация: 26-10 06
Группа: Members
Сообщений: 5
Пользователь №: 654
Регистрация: 20-03 08
Жданов спасибо 🙂
Но вот возникает вопрос. У объекта-аналога отделка внешняя и внутренняя. А у оцениваемого объекта только внешняя.
Удельный вес отделки у аналога 6,81. Как же узнать какой удельный вес приходится только на внешнюю отделку?? :unsure:
Спасибо.
Группа: Members
Сообщений: 5
Пользователь №: 654
Регистрация: 20-03 08
И ещё интересен пункт «Прочие». Какие строительные работы к ним относятся? Вроде бы всё учтено :unsure:
Группа: Members
Сообщений: 73
Пользователь №: 341
Регистрация: 12-11 07
Удельный вес отделки у аналога 6,81. Как же узнать какой удельный вес приходится только на внешнюю отделку??
Ну, если уж все так принципиально, надо составить вместе с специалистом дефекьную ведомость (объем работ), отдать сметчику просчитать эти работы и по стоимости выйти на % (это и самый верный способ, и дороже будет стоить) либо специалисты на «глаз» определяют %-ное соотношениеи фиксируют на бумаге, либо тех паспорт, если есть таковой. Вариантов масса.
Группа: Members
Сообщений: 73
Пользователь №: 341
Регистрация: 12-11 07
Удельный вес отделки у аналога 6,81. Как же узнать какой удельный вес приходится только на внешнюю отделку??
Ну, если уж все так принципиально, надо составить вместе с специалистом дефектную ведомость (объем работ), отдать сметчику просчитать эти работы и по стоимости выйти на % (это и самый верный способ, и дороже будет стоить) либо специалисты на «глаз» определяют %-ное соотношение и фиксируют на бумаге, либо тех паспорт, если есть таковой. Вариантов масса.
Группа: Members
Сообщений: 2
Пользователь №: 775
Регистрация: 12-05 08
Пункт прочие — отмостка, крыльца, приямки, входы в подвал ( есть такие конструктивные элементы)
§51 Применение производной к построению графиков функций. Часть 1
Пункт отделка внутренняя/наружняя, приведенная таблица не подойдет под любое здание, на каждый объект таблица консруктивных элементов своя, а подобрать таблицу можно в сборнике УПВС. Необходимые данные в поиске таблицы — этажность, материал стен, назначение здания.
Группа: Members
Сообщений: 2
Пользователь №: 775
Регистрация: 12-05 08
а ещё проще и надежней, БТИ на объекты не завершенного стоительства выдают заключение о степени готовности объекта, где все прописывается и методика рассчета.
Подписаться на тему
Уведомление на e-mail об ответах в тему, во время Вашего отсутствия на форуме.
Подписка на этот форум
Уведомление на e-mail о новых темах на форуме, во время Вашего отсутствия на форуме.
Скачать/Распечатать тему
Скачивание темы в различных форматах или просмотр версии для печати этой темы.
Источник: www.ocenchik.ru
Стройготовность
Строительная готовность здания определяется как отношение сметной стоимости фактически выполненных работ к сметной стоимости строительства объекта.
Перечень и объем фактически выполненных работ устанавливается при обследовании.
Если же на строящееся здание отсутствует проектно-сметная документация, то и в таком случае, возможно определить строительную готовность.
Строительная готовность здания при отсутствии проектно-сметной документации определяется как сумма удельного веса фактически выполненных конструктивных элементов и выполненных работ определенных на основании действующих нормативных документов. При этом по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) подбирается соответствующий аналог здания с учетом группы капитальности, территориального пояса, количества этажей, объема здания, материала, конструктивных элементов, и других данных, и по результатам обследования, определяется удельный вес фактически построенных элементов и выполненных работ.
Определение удельного веса фактически построенных элементов и выполненных работ, что определяет строительную готовность, выполняется путем пропорционального отношения фактически построенных элементов и выполненных работ к удельному весу этих элементов, указанных в нормативных документах.
МОСКВА, 11 июня. /ТАСС/. Оценка соответствия строящихся домов критериям неприменения эскроу может проводиться до 1 октября 2019 года, сообщил во вторник журналистам министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев по итогам всероссийского совещания по вопросам перехода на проектное финансирование. При этом он подчеркнул, что окончательное решение по этому вопросу еще не принято.
«Первое июля — это срок, когда должны быть представлены документы по степени готовности домов. Но до этого момента не было указано, на какую дату мы должны определить степень готовности. Учитывая, что строительный период у нас заканчивается где-то 1 октября и наступает период, когда предоставляется вся необходимая информация с точки зрения отчетности, это как раз будет тот период, когда застройщики предоставят документы в контролирующие органы. Это все логично и объективно. Поэтому предварительно пока мы склоняемся к тому, что этой отсечкой будет готовность объекта на 1 октября, по которой контролирующие органы либо кадастровые инженеры будут оценивать готовность этого объекта», — сказал Якушев.
Как сообщал ТАСС, 22 апреля 2019 года правительство РФ утвердило критерии, соответствие которым позволяет строящимся жилым проектам не переходить на работу по эскроу с 1 июля 2019 года. Согласно документу, не переходить на новую систему финансирования могут проекты, строительная готовность которых составляет не менее 30%, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве составляет 10% и более. Отдельные критерии строительной готовности прописаны для проектов комплексного освоения территории — на уровне 15%. Для системообразующих организаций, которые строят не менее 4 млн кв. м на территории четырех регионов, а также для застройщиков, которые достраивают проблемные объекты с обманутыми дольщиками. В этом случае степень строительной готовности объекта может составлять 6%.
Источник: tesintec.ru
V Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2013
Оценка незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы, а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке.
Под незавершенным строительством В. В. Печенкина и Е. В. Васильченко, понимаются затраты застройщика по возведению объектов строительства до их ввода в эксплуатацию или передачи инвестору.
При этом следует различать, во-первых, незавершенное строительство как задел, т.е. объем капитальных вложений, которые должны быть выполнены к концу планируемого периода для обеспечения выполнения работ на объекте в последующих периодах и сдачи объекта в установленные проектом сроки; во-вторых, избыточное незавершенное строительство, т.е объем капитальных вложений в строительство объектов, которое ведется с превышением установленных проектом сроков или остановлено (прекращено).
Исходя из особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду признаков:
— по масштабности: отдельно стоящий объект, комплекс объектов;
— по функциональному назначению: жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные;
— по форме собственности: государственная, муниципальная, частная, иностранная, совместная;
— по степени готовности: низкая (менее 50%), средняя (50-70%), высокая (более 70%);
— по стадии жизненного цикла проекта: проектирование и подготовка к строительству, подготовительные работы, строительно-монтажные работы, завершение строительства;
— по степени потребности в инвестициях: низкая (менее 30%), средняя (30-70%), высокая (более 70%);
— по виду выполняемых работ: новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция [2].
Оценка незавершенного строительства производится для следующих целей:
— для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;
— при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;
— при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
— при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);
— при покупке или продажи объекта незавершенного строительства;
— для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства [3].
Как отмечают Н. В. Городнова и А. В. Байковская, незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, которые не могли реализовать конкретные инвесторы из-за неблагоприятного инвестиционного климата, и стремятся вернуть часть затрат, реализовав объекты более эффективным собственникам. Этот аспект проблемы представляется нам весьма важным именно с позиций рыночной оценки, так как дает направление для правильного учета премии за риск для покупателя.В процессе оценки необходимо найти наиболее эффективный из возможных вариантов использования объекта новым владельцем. Это зависит от степени завершенности и возможности изменить эксплуатационные характеристики объекта, технологии возведения объекта и его конструктивных решений. В процессе оценки необходимо учесть сопряженнее с этими вариантами затраты, которые понесет новый владелец в связи с оформлением документов, разработкой проектно-сметной документации, проведением технической экспертизы, подключением коммуникаций. Рассматривая незавершенное строительство как объект оценки, экономисты обращают внимание на следующие особенности:
— необходимость точного определения степени готовности объекта оценки;
— незавершенные объекты подвержены более существенному физическому износу, особенно в случаях отсутствия мер по консервации;
— отсутствие информации о сроках окончания строительства объекта;
— менее достоверный прогноз по сравнению с готовым объектом о возможной доходности объекта после его завершения.
Этот перечень проблемных мест незавершенного строительства как объекта оценки может быть уточнен и дополнен. В частности, при оценке незавершенного строительства методами затратного подхода необходимо уточнить существующие методики определения физического, функционального и внешнего износа, определить их сущностные характеристики применительно к данному объекту оценки и решить, какие виды износа уместны в данном оценочном случае. Процент готовности объекта должен быть определен не только по стоимости, но и по физической готовности объекта, для чего необходимо провести техническую экспертизу [1].
Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.
Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход [3].
Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:
— данные об юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, документы, подтверждающие имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;
— данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);
— объектный сметный расчет стоимости строительства;
— сводный сметный расчет стоимости строительства;
— акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;
— акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства [4].
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:
1. Городнова, Н. В., Байковская А. В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства // Экономический анализ: теория и практика. – 2011. – № 37. С. 244.
2. Печенкина, В. В., Васильченко Е. В. Проблемы налогового регулирования незавершенного строительства и пути их решения // Экономический анализ: теория и практика. – 2011. — № 2. С. 45.
Источник: scienceforum.ru