Как поменять назначение объекта капитального строительства

Полный текст Письмо Росреестра от 04.02.2021 N 13-00065/21 О порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости в действующей редакции

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.

Классификатор видов разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.

ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор содержит 13 ВРИ:

1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
11. Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)

Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».

Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:

• 1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
• 2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
• 2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома — жилые и садовые.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.

ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.

Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

Можно ли изменить текущий ВРИ участка на вид, соответствующий назначению правомерно возведенных на нем объектов недвижимости, но не предусмотренный ПЗЗ? Можно ли установить такой ВРИ вновь сформированному под зданием участку? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта Правового центра «Два М» и анализа позиций судов. 1. Если текущий ВРИ участка не учитывает назначение правомерно возведенных на участке объектов недвижимости.

Письмо Росреестра от 04.02.2021 N 13-00065/21

Вопрос: Об изменении ведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответ: В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных в том числе сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.

По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.

При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.

Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона N 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 21 июля 2020 года) планируется статью 70 Закона N 218-ФЗ дополнить частью 17, устанавливающей порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и изменения таких сведений.

Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».

Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.

Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.

Понятия " объект индивидуального жилищного строительства ", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. … Относительно изменения назначения здания с "нежилое" на "жилое" считаем … государственным имуществом в сфере строительства , градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России. Начальник Управления.

Изменение вида разрешенного использования участка невозможно без учета назначения здания на нем

Как счел ВС, городская администрация, изменив вид использования участка земли в отсутствие согласия собственника помещения на нем, фактически лишила последнего возможности использовать здание по его целевому назначению

По мнению одного эксперта «АГ», Верховный Суд обратил внимание на приоритет вида разрешенного использования здания, расположенного на земельном участке. Другая полагает, что ВС также указал на еще одно ограничение – необходимость учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, выражающуюся в соответствии ВРИ земельного участка назначению построек, расположенных на нем.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда вынесла Кассационное определение № 49-КАД21-9-К6 по делу об оспаривании постановления администрации муниципалитета об изменении вида разрешенного использования земельного участка владельцем расположенного на нем склада.

Василий Дементьев является собственником двухэтажного склада, расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «для обслуживания склада». В декабре 2009 г. он заключил с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават договор аренды участка в целях «для обслуживания склада» на 10-летний срок. По его условиям арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами перезаключить его на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за два месяца до истечения срока действия договора.

В августе 2019 г. в связи с предстоящим истечением срока действия договора аренды Василий Дементьев обратился в администрацию городского округа г. Салават с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на 10 лет. В апреле следующего года после проведения работ по уточнению координат земельного участка заявитель повторно обратился в вышеуказанное ведомство с аналогичным заявлением.

По результатам внепланового рейдового осмотра участка администрацией был составлен акт о том, что не все помещения в здании склада используются как складские помещения: в одном из них располагается магазин мебели и бытовых товаров. В связи с этим администрация изменила вид разрешенного использования земельного участка с «для обслуживания склада» на вид «магазины» и постановлением № 1504-п от 21 июля 2020 г. предоставила его Василию Дементьеву без проведения торгов в аренду на пять лет.

Владелец склада обратился в суд с административным иском, в котором он потребовал признать действия администрации незаконными и признать договор аренды от 24 декабря 2009 г. возобновленным на аналогичных условиях на неопределенный срок. По мнению административного истца, правом на выбор и изменение ВРИ земельного участка из видов, предусмотренных градостроительным регламентом, наделен правообладатель земельного участка, поэтому не допускается одностороннее изменение вида его разрешенного использования.

Суд отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на то, что спорный договор аренды не содержит условий о его автоматическом возобновлении на неопределенный срок по истечении срока его действия. Первая инстанция также указала на отсутствие правовых оснований для признания незаконным оспариваемого постановления, поскольку ВРИ участка был изменен ответчиком в соответствии с фактическим использованием земельного участка, установленным в ходе проведенной проверки. В дальнейшем апелляция и кассация поддержали такое решение суда.

Рассмотрев кассационную жалобу Василия Дементьева, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отметила, что в рассматриваемом деле имеются выписка из ЕГРН, содержащая сведения о характеристиках объекта и данные о зарегистрированных правах, свидетельство о госрегистрации нежилого здания, технический паспорт. Из этих документов следует, что за административным истцом зарегистрировано право на объект недвижимости с наименованием «склад».

«Поскольку объект капитального строительства и земельный участок, на котором он расположен, связаны между собой физически, цель предоставления земельного участка в собственность или в аренду должна соответствовать назначению здания, сооружения, которые находятся на этом земельном участке. Вид разрешенного использования земельного участка опосредован видом разрешенного использования расположенного на нем объекта капитального строительства, должен соответствовать ему и не может быть изменен произвольно, без учета характеристик здания, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Данный вывод также следует из анализа ст. 39.20 Земельного кодекса РФ», – напомнил Суд.

ВС также счел, что спорный земельный участок при заключении нового договора аренды может быть предоставлен исключительно под эксплуатацию склада. Между тем административный ответчик, изменив вид использования такого участка на вид «магазины» в отсутствие волеизъявления собственника склада, фактически лишил последнего возможности эксплуатировать здание в соответствии с его назначением, установленным записью в ЕГРН. При наличии в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка «под магазин» собственник расположенного на нем здания не вправе будет использовать его как склад.

«В то же время изменение вида разрешенного использования земельного участка его публичным собственником не предполагает произвольных действий данного собственника и не может быть произведено без учета назначения здания, находящегося в частной собственности и расположенного на соответствующем земельном участке. С учетом изложенного оспариваемое постановление администрации в части изменения вида разрешенного использования земельного участка противоречит изложенным выше нормам законодательства», – счел ВС РФ, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил административный иск Василия Дементьева, признав незаконным постановление администрации.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко полагает, что ВС РФ обоснованно удовлетворил требования административного истца. «На практике изменение вида разрешенного использования в основном осуществляется арендатором в заявительном порядке с согласия арендодателя – органов местного самоуправления. Поэтому данный случай скорее исключение. При изменении ВРИ собственник должен учитывать положения п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса. Свобода правообладателя земельного участка в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка ограничена градостроительным регламентом», – отметила она.

По словам эксперта, ВС РФ указал на еще одно ограничение при изменении ВРИ участка – необходимость учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, выражающуюся в соответствии ВРИ земельного участка назначению построек, расположенных на нем. «Необходимость учитывать данный принцип обусловлен еще и тем, что использование помещения (помещений) строения/здания, расположенного на земельном участке, для видов деятельности, не предусмотренных видом разрешенного использования земельного участка, на котором такое здание расположено, влечет нарушение требований, установленных ст. 42 ЗК РФ, и образует событие административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. То есть из-за нецелевого использования участка на собственников здания (строения) могут наложить на штраф, размер которого исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка под ним (Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2019 г. № 308-ЭС19-10562)», – пояснила Валентина Ященко.

Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев назвал позитивным определение Верховного Суда. «По сути, главное, на что обратил внимание ВС РФ, это приоритет вида разрешенного использования здания, расположенного на земельном участке. Важно, чтобы вид разрешенного использования здания был внесен в ЕГРН. Тогда собственник земельного участка при смене его вида разрешенного использования должен учитывать не только установленное территориальное зонирование, но и вид разрешенного использования здания, расположенного на таком земельном участке. И совершенно справедливо в данном деле Верховный Суд указал, что несоблюдение данного требования нарушает права собственника здания», – подчеркнул он.

Разъяснения Росреестра о порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости. Вопрос: Об изменении ведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. … В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы…