Как правильно работать в строительстве

Разумные существа с разных IP-адресов любят слушать музыку, особенно на «Янтарной волне»
Или еще так :
RadioStyle
Возможно мы сейчас можем быть в одной воде.

Ссылки на этот сайт всячески поощряются и приветствуются ! =)

Как общаться с бригадами строителей гастарбайтеров

Психологические особенности общения со строителями гастарбайтерами.

Итак, вы решили строить дачу, ремонтировать квартиру. Скорее всего, вам, как и большинству наших соотечественников не по карману обратится в строительную фирму, и вы решаете нанять одну из бригад строителей, укомплектованных выходцами из стран бывшего и славного своей нерушимостью союза братских республик.

Обращаясь к услугам такой бригады строителей вы искренне надеетесь сэкономить, справедливо полагая, что расценки у таких строителей ниже, чем у фирм. В этом есть большая доля истины, потому что фирмы чаще всего представляют те же бригады строителей гастарбайтеров с оформленной надстройкой в виде директора, бухгалтера, их секретарши и прочих крайне необходимых на стройке людей. При этом вы предполагаете, что возможные риски в этом случае выше. Но, думая об экономии, вы заранее с ними согласны, и страетесь подготовиться к возможным издержкам. В этой статье, автор, волею судеб имеющий длительный опыт общения со строителями гастарбайтерами, попытается разобраться в основных камнях, которые таит в себе избранный вами путь.

Как пользоваться нивелиром — 2.

Тем, кому лень читать всю статью, я дам сразу самый главный совет: если вы хотите построить качественный дом без изъянов, не хотите, чтобы вас обмановали и разводили строители — то вам придется неотлучно находится на стройплощадке и следить за каждым шагом ваших рабочих строителей. Другого способа — не существует. Все остальное — компромисс. Итак, если не лень читать дальше — переходим к деталям:

Какие бывают строители гастарбайтеры?

Строители гастарбайтеры обычно делятся на “копальщиков”, “бетонщиков, каменщиков, штукатурщиков”, “плотников”. Чаще всего, копальщиками работают выходцы из Узбекистана и Таджикистана. Они же и выходцы с Кавказа чаще всего работают бетонщиками и штукатурами. С деревом, в основном, работают выходцы из Белоруссии, Украины и Молдавии.

Самые низкооплачиваемые – рабочие строители из Азии, самые высокооплачиваемые – славянские бригады.

В целом, отступив от деления по национальностям, можно разбить строителей гастарбайтеров на 5 основных групп:

1. Национальная бригада строителей, имеющая русского руководителя.
2. Национальная бригада строителей, имеющая одного руководителя своей национальности.
3. Национальная бригада строителей, управляемая несколькими “старейшинами” или коллегиально.
4. Небольшая группа рабочих строителей без бригадира или одиночки, сдаваемые в наем от местного национального или русского “распорядителя”.
5. Строители одиночки сами по себе.

Рассмотрим особенности каждой из групп.

1. Национальная бригада строителей с русским руководителем.

Где найти Хорошую Работу с Большой зарплатой? Как заработать деньги на достойную жизнь?

Если вам предлагают национальную бригаду строителей под руководством русского, то первый вопрос, который вам необходимо выяснить, это будет ли находиться этот русский бригадир все время непосредственно на вашем объекте. Если вы получаете утвердительный ответ, и дальнейшие действия подтверждают обещания, то вам повезло. Вероятно, это будет хороший вариант, когда русский бригадир избавит вас от общения со строителями гастарбайтерами, возьмет на себя непосредственное руководство проектом и т.п. Все вопросы вы будете решать с одним человеком, который говорит с вами на одном языке. Вам же — придется положиться на его совесть.

Вероятно, запрошенная такой бригадой строителей цена будет самой высокой среди бригад другого вида. Но, возможно, вам стоит пойти на такие затраты.

Чего стоит опасаться при общении с бригадами строителей подобного типа?

К сожалению, бригады строителей подобного типа встречаются не часто. Чаще всего длительность совместной работы национальной бригады и русского руководителя непродолжительна: до 3-4-х лет.

Причин в этом несколько. Русский бригадир обычно берет “свежую” национальную бригаду строителей, недавно прибывшую в Россию, и старается обучить ее под себя. Обучение, обычно, занимает около 2-х лет, когда бригада строителей срабатывается и привыкает к требованиям российского заказчика. Дальше, события, как правило, развиваются по нескольким сценариям.

Первый, самый распространенный, когда национальная бригада рабочих строителей, выполнив ряд заказов, начинает считать себя достаточно квалифицированными, чтобы работать самостоятельно. Также, усиливается желание зарабатывать больше денег, не делясь с русским бригадиром — чужаком.

Вторая причина – отказ бригадира от работы с рабочими строителями из-за низкой обучаемости или недостаточных способностей и низкого уровня мастерства у строителей гастарбайтеров.

Однако, с гораздо большей вероятностью, вам может встретиться русский посредник, выдающий себя за бригадира. Он приедет к вам для обсчета объема работ, составления сметы. Он, возможно, будет выглядить весьма предствительно, использовать дорогое измерительное оборудование.

Вы ударите с ним по рукам, и в следующий раз увидите его только когда отношения со строителями гастарбайтерами зайдут в тупик или, когда придет время расчитываться за работу. Телефон его будет либо постоянно выключен, либо он не будет отвечать на ваши звонки. Посредники имеют обыкновение менять номера телефонов, “отработанных” с одним или несколькими клиентами.

Общаясь же непосредственно с рабочими строителями, вы, возможно, узнаете, что “Бригадира” они видят в первый или во второй раз в жизни. А свел их с ним свой национальный посредник, которому они так же должны оплатить и его услуги. Может так оказаться, что у рабочих строителей нет своего инструмента и они будут просить вас предоставить его.
Если вы дозвонитесь до такого бригадира, то на все ваши пожелания по поводу его присутствия на объекте, снабжения рабочих строителей инструментом, вы, вероятно, услышите, что объектов у него много, и он не может быть постоянно только на одном из них. Кроме того, скажет он, ведь рабочие строители работают – что вам еще надо? А инструмент – скажет он — так я и не обещал его предоставлять.

В бригаде такого типа высока вероятность “бунта” строителей против бригадира из-за низкой оплаты труда, плохих бытовых условий, отсутствия помощи с его стороны в решении технических проблем строительства.

Выводы: Если, национальной бригадой руководит русский, в первую очередь необходимо выяснить, является ли он действительно бригадиром, или просто посредником.
Договариваясь об условиях – необходимо обговорить время присутствия его на объекте, конкретный круг обязанностей, и неустойки за их неисполнение.

Определите следующий круг вопросов:

1. Где и за чей счет живут рабочие строители.
2. Кто перевозит их на место работы, и кто доставляет им продукты.
3. Кто отвечает за них в случае возникновения любых околостроительных проблем.
4. Кто занимается непосредственной постановкой задач для рабочих строителей и контролем исполнения на каждый этап работы.
5. Кто занимается закупкой и доставкой стройматериалов.
6. Кто и в каком размере отвечает за строительный брак, прострочку исполнения заказа, порчу или утрату стройматериалов и инструмента.
7. Досрочное прерывание контракта по наиболее вероятным причинам – низкое качество работы, невыполнение сроков, пьянство и т.п.
8. Оплата – авансы, деньги на жизнь, окончательный расчет.

Оптимально, конечно, накидать все базовые договоренности на лист бумаги и дать бригадиру расписаться. Однако, должен вас предупредить, что многие никаких бумаг и документов подписывать не будут. Это не всегда означает, что человек заранее собирается вас обманывать. Однако, в этом случае стоит быть настороже и записать все позиции договоренности на бумаге хотя бы для себя – человеческая память – штука не надежная. Вот образец стандартного договора, который можно использовать: Скачать Договор со строителями

По поводу пункта №8 – оплаты труда стоит сказать особо. Правило должно быть одно и выполняться оно должно неукоснительно – Платить только за выполненный объем работ. И прорабы, и бригадиры, и сами рабочие неукоснительно и непременно будут стараться тянуть из вас деньги вперед, обещая сделать все в срок и качественно. Платить вперед не следует никогда.

Полученные деньги расхолаживают человека, и у него исчезает значительная часть побудительного мотива к работе или к качественной работе. Зачем надрываться, если деньги уже – вот они?

Другой аспект: вы можете выгнать неустраивающих вас рабочих строителей, или они могут сбежать от вас. В случае предоплаты, своих денег вы уже не вернете. Для предупреждения побега от вас рабочих строителей до выполнения всего объема работ или определенного этапа, следует договориться, что большую часть денег вы заплатите только после приема работ. Часто рабочие строители или бригадир пытаются договориться об оплате поэтапно: например, за каждые 10 кубов кладки. Если они задумают сменить заказчика, не поставив вас в известность, вы можете остаться со своим недостроем в разгар сезона, когда найти другую бригаду строителей будет сложно.

Можно выплачивать в определенный период сумму, достаточную для покупки продуктов.

Следует заранее предупредить бригадира, что денежные вопросы с вами решать может только он, и никому из рабочих строителей не позволительно подходить к вам с различными просьбами денежного содержания. Что, конечно, рабочие строители непременно будут делать, рассказывая вам душещипательные истории. Вы удивитесь, узная сколько у них праздников на родине, сколько несчастных умирающих, рождающихся и женящихся родственников случается у них каждую неделю. На это следует четко отвечать, что по вопросам оплаты труда, расценок на работы им следует обращаться только к своему бригадиру. Именно с ним вы договаривались обо всех условиях, и все внутренние денежные вопросы бригады, размер их оплаты, доля участия каждого в работе вас не касаются и обсуждать их с рабочими строителями вы не будете.

Источник: rover-seti.livejournal.com

Как риэлтору работать с новостройками и застройщиками

Как риэлтору работать с застройщиками, способы выхода на девелоперов, правила сотрудничества на первичном рынке, особенности формирования размера комиссионных, плюсы и минусы.

Риелтор может получать комиссию не только при работе на вторичном рынке недвижимости и занимаясь арендой жилья. Есть еще один довольно интересный сегмент — первичный рынок. Интерес, конечно, кроется в вознаграждении.

Как работают риэлторы с застройщиками

Эффективное сотрудничество маклеров и девелоперов основано на:

• взаимной договоренности о единой цене объекта недвижимости;
• порядок брони на покупаемую квартиру;
• оперативный объмен поступающей информацией с той и другой стороны;
• использование базы покупателей агентства на ранней стадии строительства.

Мы разберем причины, по которым застройщику выгодно сотрудничать с риелторами, а вы примените их для самостоятельного отбора девелоперов и при общении с ними, чтобы наладить тесное взаимодействие.

Когда застройщик открыт к сотрудничеству с риэлтором:

• в моменты, когда девелоперу экономически выгодно не раздувать свой штат сотрудников, а воспользоваться опытными в продажах недвижимости маклерскими компаниями. Конечно, основа такого решения экономическая составляющая, которая равна примерно 1-2%, которыми согласен поделиться застройщик. Однако, это не конечная цифра, размер комиссии риэлтора может повышаться, компенсируясь небольшим поднятием цены за квадратный метр жилья.
• Вторая причина, которая способствует взаимодействию — профессионализм посредника, а точнее его навыки по маркетингу, рекламе и ведению переговоров с потенциальными покупателями. Т.е. девелоперу нет необходимости ломать голову в поисках квалифицированных кадров или самому их обучать. Риелторские компании предоставляют своих опытных сотрудников, что с лихвой перекрывает потребности.
• Маклеры так или иначе формируют мнения на рынке, как его участники. Поэтому застройщики, которые не сотрудничают с маклерами могут получить отрицательные отзывы от посредников только потому, что риелтор никогда не поведет покупателя на объект, с которого он не получает комиссию. Более того, выявит риски покупки на таком объекте и расскажет о них покупателю, плюс добавит от себя нелестный отзыв. Девелоперы знают об этом, что заставляет их принимать нужные для маклеров решения.

На чем риэлторы теряют клиентов при работе с девелоперами? На входящих звонках от потенциальных покупателей:

• вялотекущая беседа, без «огонька», т.е. без интереса к клиенту, хотя каждый доведенный до сделки покупатель это от 100 тыс рублей комиссии;
• не отработанные навыки выявления потребностей клиента, отсюда неумение помочь ему;
• отсутствие навыков делового общения и ведения переговоров для назначения встреч и показов.

Плюсы и минусы взаимодействия риэлтора и застройщика

Из минусов:
Девелопер, гонясь за скоростью реализации объектов может работать с несколькими агентствами недвижимости. И хотя квартиры распределяются строго между маклерскими компаниями, возникает конкуренция. А так же при распределении объектов для продажи могут достаться менее ликвидные к продаже квартиры (на первых или последних этажах, на теневой стороне или выходящие на автострады и т.д.).

«Любовь» застройщика к агентам довольно скоротечна. Больше всего в посредниках девелопер нуждается на стадии «котлована», когда критически необходимо собрать средства для продолжения строительства на деньги дольщиков. Здесь как раз кстати приходится клиентская база риэлторской компании. Однако, по мере возведения объекта, когда уже можно показать покупателю почти готовые к заселению квартиры, нужда в маклерах постепенно сходит на нет и застройщик старается своими силами реализовать недопроданные объекты.

Застройщики по праву считают себя обделенными, когда рекламируя продаваемые квартиры в новостройке агент не указывает бренд застройщика, название проекта и т.д. Вам полезно это знать, для работы с возражениями девелопера перед началом сотрудничества.

Хитрые застройщики зачастую выделяют риэлторам квартиры с низкой ликвидностью, которые не так-то просто продать. Это приводит к тому, что специалисты тратят время впустую, нагоняя покупателей на жилой комплекс в надежде получить комиссию, а покупатели выбирают квартиры, которые реализует застройщик напрямую. В итоге маклер остается без заработка.

Гибкость в ценовой политике — конек застройщика и риелтор не может им обладать, потому что получает четкий прайс на реализацию жилья, поэтому не может торговаться, что опять же уменьшает количество сделок через посредников. Агентства все же находят способы предложить свои бонусы в виде пониженной ставки по ипотеке от банка-партнера и выгодные пакетиы от страховых компаний и т.д.

Как риэлтору работать с новостройками

В нынешних реалиях риелтор, работая с новостройками по схеме 90-х годов значительно снижает вероятность успешного сотрудничества с застройщиками и на то есть веские причины.

Риэлтор, предлагая застройщику схему продаж, применяемую на вторичном рынке становится невыгодным лишним звеном для девелопера.

О чем речь? О применяемых схемах на вторичке:

• 3% от стоимости продаж;
• надбавленная стоимость (повышение цены квартиры на размер комиссии посредника;

Но и это еще не все. Застройщик имеет мало желания работать с риэлтором, потому что помимо выплаты комиссии за каждый проданный объект ему приходится выполнять основные бизнес-процессы за свой счет. В них входит:

• реклама жилого комплекса, продвижение, маркетинг;
• постпродажные мероприятия;
• регистрации перехода права;
• сверки, подписание актов приема-передачи.

Что делает риэлтор для застройщика:

• презентация и показы реализуемых квартир;
• предоставление базы покупателей (объем зависит от размера агентства);
• согласование условия оформления документов.

К тому же покупатели квартир в новостройках прекрасно осведомлены, что посредник, работающий на застройщика не будет соблюдать их интересы, т.к. для посредника комиссия стоит на первом месте, интересы покупателя на втором.

Логично представить, что вариант решения для маклера есть и в этом случае!

Как правильно риэлтору работать с новостройками:

• перестать работать по старым и невыгодным для девелопера схемам;
• досконально изучить не только ФЗ-214 о долевом строительстве, но и сопутствующую правовую базу и уметь применять ее;
• изучить то, что досконально знает сам застройщик — схемы, этапы и механизмы строительства и рынка застройщиков.

До сих пор работающей схемой остается работа от покупателя, т.е. по подбору квартиры. И только в том случае, если вы добьетесь лучших условия для своего клиента при покупке квартиры в новостройке:

• ликвидная квартира;
• выгодная цена со скидкой от застройщика;
• невысокий ипотечный процент;
• оптимизируете дополнительные расходы (сэкономите деньги, из которых и получите гонорар);
• обеспечите при этом минимальные риски потери жилья;
• повысите комфортность процесса, снизив нервотрепку при покупке и оформлении.

Т.е. заказчик услуги подбора получит выгоду (сэкономит) и поделится с вами — только так.

Как риэлтору выйти на застройщика

Девелоперы не так открыты к сотрудничеству, как хочется, т.к. искренне уверенны, что их отдел продаж (часто состоящий из одного-двух менеджеров) вполне справится с реализацией построенного жилья самостоятельно.

Этому глубокому убеждению способствует сохраняющийся дефицит жилья на рынке недвижимости страны и успешное взаимодействие застройщиков с кредитными организациями в плоскости ипотечного кредитования.

Агенту проще выйти на застройщика, который испытывает сложности в реализации объектов. Давайте перечислим признаки таких организаций списком.

С кем из девелоперов сотрудничать риэлтору

• небольшой отдел продаж, 1-2 сотрудника и большое количество построенных, либо находящихся на стадии сдачи жилых комплексов;
• девелоперы, готовые идти на сотрудничество с посредниками ради увеличения оборота по продаже первичного жилья;
• условия кризиса, когда предложение превышает спрос на всем рынке недвижимости страны и это лучшее время для знакомства и создания крепких отношений с пролонгацией на период, когда кризис минует;
• когда возникает конкуренция между застройщиками по реализации квартир в жилых комплексах, возведенных в одном районе в большом количестве;
• застройщик без негативной истории по сдаче объектов строительства и без обманутых дольщиков;
  небольшая закредитованность;
• не всегда там, где больше комиссия от застройщика, есть выгодный вариант для вашего покупателя, но это уже на откуп совести посредника.

С кем из застройщиков риэлтору лучше не сотрудничать:

• девелопер, имеющий большой штат сотрудников и свой маркетинговый отдел;
• маленькие строительные организации, занимающиеся «штучным» строительством;
• застройщики с «подмоченной» репутацией.

Как частному риэлтору сотрудничать с застройщиком

Частный риелтор не обладает той базой покупателей и рекламными возможностями, которые имеются у агентства недвижимости, поэтому застройщик не заинтересован с сотрудничестве с частными маклерами. Однако, есть и исключения.

ИП риэлтору можно сотрудничать с теми застройщиками, с которыми не работают крупные или средние агентства недвижимости. А так же работать по схеме подбора квартиры (подробно описал ее выше).

С какими застройщиками сотрудничать частному специалисту по недвижимости:

• мелкие и средние застройщики, которые только вышли на рынок;
• о которых покупатели не знают ничего;
• девелоперов, которые не имеют еще никакой репутации;
• строящих небольшое количество объектов;
• которые понимают в строительстве, но не маркетинге, поиске клиентов, коммуникациях;
• не тратят на рекламу бренда, жилого комплекса большие бюджеты;
• с крупными застройщиками, если с покупателем заключен договор подбора.

Схема работы точно такая же, как и при работе агентства с крупными застройщиками, однако есть сложности.

Частному маклеру придется самостоятельно:

• изучить все необходимые для успешной продажи объекта документы застройщика;
• разработать маркетинговый план продаж;
• разработать способы и методы общения с потенциальными покупателями с целью разъяснить, убедить и уговорить купить реализуемое жилье;
• разработать схему рекламы, чтобы не тратить на нее большое количество денег, иначе полученная комиссия просто не покроет расходы;
• продумать систему лояльности для покупателя (рассрочки, ипотека с пониженной ставкой и тд.);
• выявить неоспоримые преимущества продаваемого жилья.

Основа для работы с клиентом (покупателем) остается прежней:

• выявление потребностей;
• поиск подходящего объекта;
• снижение рисков;
• экономия денежных средств.

Если услуга частным риэлтором оказана качественно, он получает не только гонорар, но и рекомендации.

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Частный риэлтор Дмитрий, начинал с услуг по продаже коммерческой недвижимости в Москве и загородной в Подмосковье, был опыт сделок в агентстве с объектами на рынке новостроек

Источник: mainseller.ru