Организация собственными силами строит жилой дом для последующей продажи квартир. При этом инвестиционные средства со стороны застройщик не привлекает. Как в этом случае организовать учет? Какие особенности отразить в учетной политике?
Описание ситуации
Организация-застройщик строит жилой дом с нежилыми помещениями для целей последующей продажи (не в рамках долевого строительства). Строительные работы выполняет собственными силами, без привлечения подрядных строительных организаций. Каким образом в этом случае организуется бухгалтерский учет? Какие налоги при этом уплачиваются?
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ застройщик – это лицо, обеспечивающее строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке. Земельный участок может находиться у застройщика в собственности или в аренде.
Под обеспечением строительства подразумеваются все процедуры, которые необходимы для того, чтобы обеспечить и завершить строительство: архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование, выполнение строительных работ и т. д. Входит сюда и финансовое обеспечение строительства. Застройщик может строить за счет собственных, заемных или привлеченных от инвесторов средств.
Как грамотно вести учет финансов? Современный финансовый учет компании в Google таблице
В данном случае рассматривается ситуация, когда застройщик строит для целей последующей продажи, а значит, не привлекает средства инвесторов, используя для финансирования строительства собственные и заемные средства. При этом разбираются хозяйственные операции, проводимые с момента получения разрешения на строительство. То есть когда выполнены инженерные изыскания и проектирование. Строительные работы застройщик намерен выполнить собственными силами. И речь идет о строительстве только одного дома.
Порядок учета расходов на строительство
В данном случае учет расходов на строительство целесообразно вести на счете 20 «Основное производство». По мнению автора, счет 08 применять в этой ситуации некорректно, так как у организации нет намерения создать внеоборотный актив (объект основных средств). Там же следует учесть и все расходы, которые были понесены до получения разрешения на строительство.
Поскольку организация выполняет работы собственными силами, учет затрат на выполнение работ необходимо организовать как в подрядной организации. Для этого на счете 20 надо завести отдельный субсчет для отражения на нем прямых затрат на строительство. К прямым затратам в этом случае следует отнести все расходы, которые можно включить в стоимость строительства по прямому признаку. В частности, стоимость основных строительных материалов, оборудования как требующего, так и не требующего монтажа, а также расходы:
- на оплату труда рабочих основного производства;
- на эксплуатацию строительных машин и механизмов;
- на оплату работ и услуг сторонних организаций;
- на обслуживание работников строительства;
- на организацию работ на строительных площадках;
- на строительство временных титульных и нетитульных сооружений;
- иные подобные расходы.
Если у организации нет иных видов деятельности, то административно-хозяйственные расходы также можно сразу учитывать на счете 20 в составе расходов на строительство. Если же другие виды деятельности есть, то эти расходы нужно распределять между видами деятельности пропорционально выбранной и утвержденной учетной политикой базе распределения. Например, пропорционально прямым расходам на виды деятельности. Можно пропорционально зарплате работников, занятых по видам деятельности, можно пропорциональны иной базе. Главное – база для распределения должна быть экономически обоснована, а распределение расходов иметь определенную математическую зависимость.
Управленческий учёт : Строительство
Определение стоимости помещений
После того как работы выполнены и получены документы от БТИ, застройщик определяет стоимость строительства каждого отдельного помещения. Речь идет о предназначенных для продажи помещениях, на которые будут получены права собственности. Такое распределение можно проводить усредненно, пропорционально средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади застройки. Например:
- общая стоимость строительства – 1 000 000 тыс. руб.;
- площадь строительства – 20 000 кв. м.
- жилых помещений – 15 000 кв. м;
- нежилых помещений – 5 000 кв. м.
Тогда средняя стоимость строительства 1 кв. м будет составлять:
1 000 000 тыс. руб. : 20 000 кв. м = 50 000 руб/кв. м.
В результате стоимость каждого помещения будет определяться следующим образом:
| Стоимость помещения | = | Площадь помещения (кв. м) | × | 50 000 руб/кв. м |
Справедливости ради стоит заметить, что такое распределение расходов на строительство экономически не всегда оправдано. Так, объективно стоимость строительства 1 кв. м, например, машино-места, не может равняться стоимости строительства 1 кв. м элитной квартиры. При этом продажа машино-мест производится с начислением НДС. В этом случае завышенная стоимость строительства 1 кв. м машино-места приводит к завышению суммы НДС, которую налогоплательщик принимает к налоговому вычету как долю общей суммы налога, приходящуюся на стоимость строительства этого машино-места. В таких ситуациях экономически оправдано распределение общих расходов на строительство между помещениями, например пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений объекта:
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- машино-места.
Затем общая стоимость строительства распределяется на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределяется пропорционально площадям по каждому помещению.
Пример
Фактическая стоимость строительства – 1 000 000 тыс. руб., площадь строительства – 20 000 м2, том числе:
– жилых помещений – 15 000 м2;
– нежилых помещений – 4000 м2;
– машино-мест – 1000 м2.
Сметная стоимость строительства – 900 000 тыс. руб., в том числе:
– жилых помещений – 700 000 тыс. руб.;
– нежилых помещений – 180 000 тыс. руб.;
– машино-мест – 20 000 тыс. руб.
Тогда стоимость строительства жилых помещений составит:
1 000 000 : 900 000 × 700 000 = 777 778 тыс. руб.
Стоимость строительства нежилых помещений:
1 000 000 : 900 000 × 180 000 = 200 000 тыс. руб.
Стоимость строительства машино-мест:
1 000 000 : 900 000 × 20 000 = 22 222 тыс. руб.
И далее внутри каждой группы помещений рассчитывается стоимость строительства каждого помещения.
Тем не менее, поскольку нормативно порядок распределения общей стоимости строительства между помещениями не определен, организация вправе выбрать для себя любой экономически обоснованный способ.
Бухгалтерский и налоговый учет
После того как стоимость каждого помещения определена, учет этих помещений осуществляется по дебету счета 43 (Дебет 43 Кредит 20).
Операции по реализации помещений отражаются обычным порядком:
ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации помещений;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 20
– списана стоимость проданных помещений;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
КРЕДИТ 68
– начислен НДС с продажи по нежилым помещениям и машино-местам.
В налоговом учете реализация помещений отражается для целей исчисления налога на прибыль также в обычном порядке.
При продаже нежилых помещений и машино-мест с налогом на добавленную стоимость застройщик имеет право на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных по строительству. Но только в части суммы налога, относящейся к таким помещениям. Право на налоговый вычет по ним у организации наступает при условии выполнения требований пункта 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ. В частности, при наличии счетов-фактур, документов, подтверждающих понесенные расходы, и принятия к учету приобретенных товаров, работ, услуг.
Долю НДС, приходящуюся на нежилые помещения и машино-места, можно определить пропорционально стоимости их строительства.
Источник: www.audit-it.ru
Как вести учет объектов строительства
Строительство объектов капитального строительства связано с проведением технических мероприятий по подготовке к строительству (архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование) и выполнением непосредственно строительных работ на объекте. Такая деятельность регламентирована Градостроительным кодексом РФ.
Основным участником ее является застройщик . Он принимает решение о строительстве объекта, получает разрешение на строительство на принадлежащем ему на праве собственности или аренды земельном участке и обеспечивает строительство объекта (ч. 1–2 ст. 51, п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Инвестирование в строительство
Расходы на строительство объекта покрываются за счет средств инвесторов . Если застройщик строит объект для себя , то он является еще и инвестором.
Если застройщик привлекает средства сторонних лиц, то инвесторами являются те лица, чьи средства привлечены для финансирования строительства.
Отношения, связанные с привлечением инвестиционных средств для создания объектов недвижимости, могут быть оформлены:
1) договором участия в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Подробнее об этом см. Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов ;
2) другими договорами (контрактами), которые не основаны на договоре участия в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Такие договоры будем называть договорами инвестирования в строительство . Отношения по этим договорам регулируются Гражданским кодексом РФ и Законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.
Подробнее о них см.:
- Как застройщику отразить в учете доходы от строительства объекта для стороннего инвестора ;
- Как застройщику отразить в учете расходы при строительстве объекта для стороннего инвестора .
Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.
Внимание: запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования в строительство (п. 2–2.1 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ), так же как уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Сторону, инвестирующую средства в строительство, будем называть дольщик (в первом случае) или инвестор (во втором случае).
Привлечение технического заказчика
Привлечение подрядчиков
К строительным работам застройщик (технический заказчик) может привлечь одну ( генподрядчика ) или несколько подрядных строительных организаций ( подрядчиков ) (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Также застройщик может вести строительные работы самостоятельно. В этом случае он выполняет еще и функции подрядчиков.
Подробнее об учете у подрядчиков см.:
- Как оформить и отразить в учете доходы и расходы генерального подрядчика ;
- Как отразить в учете доходы подрядчика по договору строительного подряда ;
- Как отразить в учете расходы подрядчика по договору строительного подряда.
Законодательство, регулирующее бухучет в строительстве
Бухучет инвестиций в строительство и строительную деятельность ведут в соответствии с Законом от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, Положением по ведению бухгалтерского учета и отчетности, положениями по бухучету.
Специфику бухучета строительной деятельности в настоящий момент учитывают только два нормативных документа: Положение, утвержденное письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, в части, не противоречащей более поздним нормативным документам (письмо Минфина России от 15 ноября 2002 г. № 16-00-14/445), и ПБУ 2/2008.
Источник: nalogobzor.info
Как вести учет в строительстве?
Особенности ведения учета в строительстве обусловлены тем, что организация может выступать как инвестор, застройщик или подрядчик. В зависимости от этого существуют разные правила оформления документации. Чтобы правильно вести учет в строительстве, необходимо опираться на соответствующие нормативные документы, в которых учтена специфика отрасли.
Строительство ‑ сложный процесс, поэтому тщательное ведение учета помогает контролировать поступление и расходование средств на каждом этапе. Несоблюдение требований нормативных документов приводит к необходимости уплаты штрафов или неустоек.
Виды учета
- Оперативно-технический. Включает контроль выполнения работ на участках и расходования материальных средств, соблюдения плановых показателей.
- Статистический. Позволяет обобщить данные по разным видам учета и использовать их для планирования видов работ, производительности труда и других показателей.
- Бухгалтерский. В нем отражается финансовая деятельность организации, использование средств, результаты хозяйственных расчетов.
Руководство
Необходимо разработать учетную политику организации, в которой учесть ее специфику, определить порядок ведения учета и инвентаризации. Документ должен быть утвержден приказом руководителя.
При наличии обособленных подразделений в других регионах необходимо оформить их в налоговых инспекциях по месту расположения. Порядок и сроки передачи документов из филиалов в главный офис должен быть также определен документально.
Для проведения любых операций рекомендуется использовать типовые формы, принятые в строительстве.
Все опытно-конструкторские или научно-исследовательские работы также должны отражаться в бухгалтерских документах как нематериальные активы. В налоговом учете их нужно включать в прочие расходы, равномерно распределяя на протяжении года.
Если организация выступает подрядчиком, то необходимо отражать затраты по каждому объекту незавершенного строительства. Затраты учитываются на счет 20 (как для подрядчика, так и для инвестора). По каждому объекту нужно открыть субсчет. Стоимость готового объекта списывается по счету 43.
Застройщиком для ведения затрат используется счет 08. Когда работы будут завершены, то поступление средств проводится по счету 01, а кредит – по счету 08.
Зачастую в процессе строительства подрядчик выполняет работы, не предусмотренные сметой. Поэтому при составлении договора подряда в него нужно внести пункт, которым определяется порядок учета таких работ путем принятия дополнительного соглашения.
Полезный совет и рекомендации эксперта
Чтобы вести учет в строительстве, заводят специальный журнал или используют специальные программы на компьютере, позволяющие учесть поступление и расходование материалов и средств. Это помогает отслеживать и контролировать своевременность оформления и подачи необходимых документов.
Вопрос: Должна ли строительная организация сообщать в налоговую о закрытии обособленного подразделения на территории другого региона?
Ответ: Да. В налоговую службу, на территории которой создается или закрывается подразделение, необходимо в течение месяца сообщить о его создании или закрытии.
Вопрос: Организация пользуется унифицированными формами ведения первичного учета. Возникла необходимость в создании собственной формы, имеет ли она на это право?
Ответ: Имеет. Но все вновь созданные формы должны оформляться как приложение к документам по учетной политике предприятия. Они должны содержать реквизиты, наименование, дату составления, описывать суть хозяйственной операции, содержать перечень ответственных лиц, их подписи.
Вопрос: При проверке инвентаризационной документации нам указали как недостаток, что акты в подразделениях, расположенных в разных городах, оформлены одним числом. Почему это нарушение?
Ответ: Сомнение вызывает факт, что одна инвентаризационная комиссия посетила и провела работу в разных городах. По этому признаку акт может быть признан недействительным.
Источник: business-notepad.ru