Как приостановить незаконное строительство

1. Законодательный пакет по регулированию ситуаций с самовольным строительством

С проблемой самовольного строительства, будь то торговый павильон, несанкционированное здание на сельхозземле или дом на участках ИЖС и ЛПХ в населённых пунктах, а ещё хуже, если этот дом на таком участке по каким-то «чудесным» причинам оказался многоквартирным, государство боролось и борется административными и судебными способами.

Застройщики, не устранившие градостроительные нарушения, обязаны самостоятельно и за свой счёт сносить возведённые постройки. При их нерадивости администрациям приходилось ранее решать эту задачу, так сказать, «без церемоний». Финансовые затраты возлагались «строительных вольнодумцев».

На государственном уровне регулирование вопросов о ликвидации самовольного построеек всех масштабов происходит постоянно. Строительство многоквартирного жилья, ведущееся незаконным порядком на участках предназначенных под частную жилую застройку, потребовало более пристального внимания.

Как остановить незаконное строительство в Севастополе? — ForPost Реактор

Подготовлены поправки к федеральному законодательству:

:

• регламентирует правила сноса самостроя
• определяет меры защиты добросовестных владельцев построек
• стал основой для ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» № 339-ФЗ от 3 августа 2018 года

• устанавливает:
• порядок надзора за строительством индивидуальных жилых и садовых домов
• порядок сноса домов и изъятие участков
• ответственность за те случаи, когда самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению градостроительных регламентов

2. Новые правила сноса самовольных построек

Как прозвучало в новостном сообщении 1 канала TV от 5 августа 2018 года, вступивший в силу федеральный закон:

• изменил основания и порядок сноса самовольной постройки,
• усилил административные меры противодействия самовольному строительству.
• установил дополнительные меры по защите прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.

Отныне, прежде чем добиваться от владельца самостроя сноса строения, муниципальные власти обязаны предоставить ему время на самостоятельное устранение нарушений и на его полную легализацию, а узаконить самострой собственники могут теперь или через орган муниципальной власти или в суде.

Уточнение понятия «самовольная постройка»

Понятие произвольного строительства изложено в ГК РФ (статья 222):

самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено в одном или в сочетании следующих обстоятельств:

1. ЗУ не предоставлен в установленном порядке:
2. то есть на участок нет правоустанавливающих документов
3. ВРИ земельного участка не допускает строительство таких объектов
   строительство проведено без получения разрешения на их строительство:
4. с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства
5. строительство выполнено с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Сокращение перечня объектов самостроя

Объекты, построенные по разрешению на строительство, выполненное, вместе с тем, с нарушением некотрых ограничений по использованию земельного участка, самостроем не считаются.

К правонарушениям в данном случае относятся:

• нарушение ограничительных требований, установленных на момент начала создания постройки
• нарушение требований, действующих на момент выявления самовольного строительства
• нарушения действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик:

• не знал
• не мог знать
• не обязан был знать

Постройка не будет считаться самовольной, если она возведена с нарушением ранее действующих градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления самостроя.

Исключена ответственность застройщика за строительство в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) при условии, что для него не был обеспечен публичный доступ:

• к сведениям о таких зонах
• к сведениям о границах ЗОУИТ
• к информации об ограничительных трбованиях в ЗОУИТ по использовании земельных участков

К примеру, добросовестный застройщик не мог знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах которых не было в публичном доступе в ЕГРН. Его строение, отвечающее требованиям полученного разрешения на строительство, попадает в охранную зону трубопровода. Она возведена с нарушением ограничений по застройке земельного участка, но считаться самовольной постройкой не будет.

Определить ситуации, когда постройка не будет считаться самовольной и установить добросовестность застройщика, можно лишь при одновременном сочетании следующих условий:

• у владельца самовольной постройки оформлены права на землю
• застройщик получил разрешение на строительство и провёл все согласования
• в ЕГРН не внесены сведения:

• об ограничениях
• об особых условиях использования земельного участка

Если на момент строительтва права на землю не были зарегистрированы и постройка появилась без разрешения на строительство, о добросовестности владельца участка судить не придётся.

Прямой запрет на решения муниципальных властей о сносе зарегистрированного самостроя

Запрещён снос самовольных построек с зарегистрированным правом собственности, возведённых без разрешения на строительство. По новому закону, муниципальные власти не вправе принимать решения о сносе.

Они теперь могут выноситься только судом, но после выявления факта использования застройщиком всех возможностей по устранению нарушений.

Ни власти, ни суд не могут принять решение о сносе постройки, по которой до принятия нового закона принято судебное решение об отказе в удовлетворении иска о сносе жилого или садового дома.

Не будет делаться снос частных жилых домов на участках для ЛПХ в населённом пункте, ИЖС, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», даже если построены они были без разрешения на строительство или попали в зону с особыми условиями. К самострою они не относятся. Это положение представляется важным, поскольку «дачная амнистия» в отношении объектов жилищного строительства граждан продлена до 1 марта 2020 года.

Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 года.

Снос самовольных жилых домов и стоений на садовых и дачных участках запрещён, если одновременно выполняются следующие условия:

• права на жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или или эти права признаны судом
• параметры жилых домов и жилых строений соответствуют:

• предельным параметрам разрешённого строительства
• реконструкции ОКС, установленным правилами землепользования и застройки
• и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом

• оформлено право собственности
• надел эксплуатируется на ином законном основании

Запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.

По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе принимвтся в следующих случаях:

• строения создают угрозу жизни и здоровью граждан
• режим территориальной зоны не допускает стротельство объекта:

• он подлежит сносу, но не как самовольная постройка
• за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков

3. Решения судов о самострое

Судебное решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными градостроительными требованиями принимается в следующих случаях:

1. невозможно привести постройку в соответствие с установленными градостроительными требованиями
2. постройку возможно исправить

Владельцу земельного участка нужно выбрать способ устранения проблемы:

• снести объект в срок 3 — 12 месяцев:

• в зависимости от специфики строения

• в зависимости от специфики строения

К установленным требованиям относятся:

• соблюдение градостроительных регламентов и параметров, установленных:

• правилами землепользования и застройки поселения
• документацией по планировке территории
• требованиями к параметрам постройки

• действующих ограничений по использованию земельного участка
• действующих строительных норм и правил
• действующих экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов

4. Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек

Новый закон сократил полномочия органов власти по принятию ими решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. В качестве приоритета закон определил:

• увеличение объёма гарантий судебной защиты граждан
• расширение круга вопросов, решаемых только в судебном порядке

Самовольная постройка может быть снесена только по решению суда. Органы местного самоуправления не вправе принимать решение в отношении самовольных построек:

1. о сносе
2. о приведении в соответствие с установленными требованиями

в следующих случаях:

• право собственности на строение уже зарегистрировано в ЕГРН
• построенный объект – жилой или садовый дом, многоквартирный жилой дом
• строение возведено до 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ
• застройщик не получил разрешение на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, возведённых до дня вступления в силу ГрК РФ № 73-Ф3 от 7.05.1998 года:

• с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)

Когда муниципальные власти вправе принять решение о сносе самостроя

Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:

• отсутствие разрешений на строительство:

• с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)

С формами работы органов власти по выявлению и сносу незаконных построек, с установлением порядка оплаты за их снос можно ознакомиться на примере деятельности Администрации городского округа Самара. Об этом в представленном видео-материале рассказывает руководитель Правового департамента Дмитрий Попов:

5. Приведение постройки в соответствие с градостроительными и ограничительными требованиями

Решение муниципальных властей о приведении постройки застройщика в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями, принимается в следующих ситуацииях

• объект находится в охранной зоне
• нет разрешения на строительство

• с августа 2018 года – нет уведомления о соответствии параметрам строительства)

Судебные решения о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства принимаются в любых случаях нарушений этих требований.

6. Принудительное изъятие участка при неисполнении в срок требования о сносе самостроя

Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок решения о сносе самовольной постройки – новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.

Если решение о сносе самовольной постройки в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорировано, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о следующем решении, в котором снос самовольного строения должен быть выполнен в срок 3 — 12 месяцев (в зависимости от специфики строения).

Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие делается независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).

Лишение права собственности на земельный участок – это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством (к примеру, причинён вред окружающей среде).

7. Легализация самовольной постройки – шанс избежать сноса

Закон предоставил собственникам возможность избежать сноса самовольной постройки путём оформления её в собственность в соответствии с градостроительными требованиями.

Приведение самовольной постройки к соответствию с установленными требованиями должно осуществляться в порядке реконструкции объектов капитального строительства (с августа 2018 года – через уведомление о соответствии параметрам строительства)

Срок устранения нарушений – от 6 месяцев до 3 лет (зависит от специфики объекта).

В течение всего этого срока:

• пользоваться и распоряжаться постройкой и земельным участком нельзя
• постройку запрещено эксплуатировать, продавать, дарить, сдавать в аренду
• с земельным участком нельзя проводить никаких сделок

После устранения нарушений:

• строение необходимо зарегистрировать в ГКН
• оформить на строение право собственности

После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.

8. Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек

Право застройшика на возмещение убытков из казны Российской Федерации возникает в случае, когда произошла покупка объекта с зарегистрированным правом собственности, но впоследствие:

• строение было признано самовольной постройкой
• строение:

• должно быть снесено по принятому решению о сносе
• приведено в соответствие с установленными требованиями

Это однократная компенсация. Она возмещает:

утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение,
расходы, понесённые лицом или органом, за счёт которых были выполнены:

1. снос строения
2. приведение строения в соответствие с установленными требованиями

О размере возмещения убытков

В расчёт размера убытков, возмещаемых из госказны, могут включаться:

• рыночная стоимость (при сносе самовольной постройки)
• стоимость, равная разнице между рыночными стоимостями постройки до и после приведения её в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями
• убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками самовольных построек своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах
• упущенная выгода

9. Ответственность за самовольное строительство

Самовольное строительство, кроме сноса или устранения несоответствия установленным требованиям, чревато наложением на владельцев самостроя административных штрафов.

Административная ответственность установлена за строительство и реконструкцию, произведенные без разрешения. Она распространится на большее число случаев, связанных с различными особенностями самовольного строительства. Перечислим их.

1. Самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, федеральными законами

В этом случае устанавливаются штрафы:

• граждан – в размере от 2 до 5 тыс. рублей
• должностных лиц – от 20 до 50 тыс. рублей
• предпринимателей без образования юридического лица – от 20 до 50 тыс. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток
• юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

2. Эксплуатация самовольной постройки

Если самовольная постройка расположена на участке:

• предоставленном в аренду
• приобретенным на публичных торгах

с обязательством по её сносу или приведению в соответствие установленным градостроительным и ограничительным требованиям, размер штрафов за эксплуатацию постройки будут аналогичны тем, что определены для случая нарушения установленных предельных параметров объекта строительства.

3. Невыполнение застройщиком решения о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с установленными требованиями

Санкции предполагают наложение штрафа в следующих размерах:

• на граждан – от 20 до 50 тыс. руб.

• или обязательные работы на срок до 50 часов

5. Строительство, реконструкция объектов привела к нарушению предельных параметров, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, параметров объектов капстроительства, установленных федеральными законами

Источник: www.zemvopros.ru

Как прекратить незаконное строительство законными методами?

К такому выводу пришли депутаты городской думы, рассмотрев на прошедших слушаниях и очередном заседании ряд вопросов, связанных с возведением в областном центре зданий­ «нелегалов». За дебатами парламентариев наблюдала корреспондент «АиФ в ВС».

Дома-«призраки»

Самые бурные прения развернулись вокруг дома на улице Мира, 13. Депутаты отчаянно пытались выяснить, по чьей вине на участке, предназначенном по документам под индивидуальное жилое строение, выросло 4-этажное здание, в котором, судя по всему, в ближайшем будущем разместится многоквартирный жилой дом.

Работы на объекте были начаты ещё в июне прошлого года, сейчас в доме вставляют окна и монтируют кровлю. И городские власти, и контролирующие органы о самовольной стройке на Мира, 13, знают давно. Как сообщил на заседании думы заместитель мэра — председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений ДЕВОЧКИН, разрешение на строительство данного объекта не выдавалось. 12 мая 2012 года комитетом подан иск в суд о сносе самовольной постройки.

По словам начальника правового отдела Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области Маргариты ЛИ, инспекторы службы провели проверку на Мира, 13. Застройщика (а им является частное лицо — некий господин Измайлов) оштрафовали на две тысячи рублей и выдали предписание о прекращении строительства. Если предписание не будет исполнено, нарушителю придётся заплатить ещё 500 рублей. Понятно, что такие меры административного воздействия абсолютно не эффективны.

Между тем депутат Алексей САВЕЛЬЕВ (стройка находится на территории его избирательного округа) бьёт тревогу с августа 2011 года. Он неоднократно обращался в КУМИ г. Иркутска, Стройнадзор, прокуратуру Ленинского округа и лично к мэру города с просьбой провести проверку на предмет законности строительства. Чтобы довести дело до суда, понадобился почти год.

— Пока суд вынесет решение, здание будет окончательно достроено, и мы получим такой же объект, как на Волгоградского, 16, — уверен парламентарий.

Трёхэтажное здание на Волгоградской, 16 (на первом этаже которого размещается супермаркет и небольшой магазин, с торца — ресторан, в цоколе — автомобильная стоянка, а на 2 и 3 этажах — 24 квартиры) стоит в 60 метрах от дома на Мира, 13, и принадлежит тому же собственнику. Парадокс, но через дорогу от здания-«нелегала» находится администрация Ленинского округа. Объект точно так же возведён незаконно на земельном участке, предназначенном под индивидуальный жилой дом. Здание не подключено к инженерным сетям, поэтому жильцы пользуются водой из скважины, отопление в доме нецентрализованное (бойлер), канализование — в выгребную яму.

В мэрии пообещали провести служебное расследование, чтобы выяснить, когда и какие поручения по данным строительным объектам давались, кто их исполнял. Депутаты в свою очередь приняли решение направить обращения в Управление федеральной миграционной службы по Иркутской области, прокуратуру, Стройнадзор и другие органы для организации проверки.

— Мы обсуждаем этот инцидент уже в течение полугода, но сдвигов никаких, — отметил председатель думы г. Иркутска Андрей ЛАБЫГИН. — У всех на глазах нарушаются градостроительные нормы и ведётся самовольное строительство — это пощёчина всему городскому сообществу. При этом удивляет позиция мэрии: «Пусть строят — мы потом снесём». А как быть с людьми, которые приобретают квартиры в этих домах-«призраках»? Ведь многие потратили на заветные квадратные метры свои последние деньги. Поэтому сегодня наша главная задача — остановить незаконное строительство всеми законными способами.

Война за детскую площадку

Другой конфликт, в который пришлось вмешаться народным избранникам, возник между строителями и жителями домов на ул. Карла Либкнехта, Донская и Цимлянская. Вот уже пять лет инициативная группа иркутян старается «отвоевать» у строительной компании территорию детской площадки, на которой планируется возвести два новых жилых дома и шестиэтажное административное здание.

Застройщиком является ЗАО «СтройКонсалт», арендующее данный участок в течение всех пяти лет. По мнению суда, с разрешительными документами на строительство у компании всё в порядке. Однако жители утверждают, что они не участвовали в общественных слушаниях и не подписывали никакого документа о согласии на строительство.

Фото: Галины БУГАЕВОЙ

Практически все депутаты думы г. Иркутска подтвердили, что подобные ситуации происходят в каждом районе города. Только не везде дело доходит до открытой войны, как в настоящем случае (на прошлой неделе между строителями и жителями произошла драка, есть пострадавшие).

— Таких очагов наберётся под сотню, — подчеркнул Сергей Юдин. — В связи с этим необходимо внести коррективы в порядок проведения общественных слушаний.

Парламентарии единогласно поддержали коллегу. В частности, было предложено проводить общественные слушания на местах — среди тех жителей, которые имеют непосредственное отношение к будущей стройке. О предстоящем собрании их следует информировать индивидуально. Сейчас это делается через газету «Иркутск».

Кроме того, было предложено привлекать к согласованию стройки депутатов, курирующих тот избирательный округ, на территории которого возводится объект. Таким образом, народный избранник наряду с жителями будет нести ответственность за принятое решение, уверены парламентарии.

Депутаты признали, что действующая администрация стала заложником ситуации, «унаследованной» от предыдущего руководства города. Однако при этом право граждан на комфортное проживание никто не отменял. Каким образом оно будет обеспечиваться — решать ныне действующей власти. Чтобы снять конфликт, застройщику предложено отказаться от спорного арендуемого участка, получив компенсацию понесённых им на оплату аренды и разработку проекта затрат (это примерно 6 млн рублей).

Кстати

Комитет по градостроительной политике администрации Иркутска намерен до конца 2013 года провести межевание всех земель на территории жилой застройки, что позволит избежать земельных споров. Собственники многоквартирных домов смогут ясно понимать, какая придомовая территория находится в их владении, а какая — является соседским имуществом. Сейчас выполнено межевание земельных участков только под теми многоквартирными домами, которые были капитально отремонтированы за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ. Поскольку без этих документов участие в федеральной программе невозможно.

Однако, по словам Евгения Девочкина, разграничить собственность каждого отдельного дома не получится.

— Мы столкнулись с проблемой, как делить, например, детскую площадку, если она расположена во дворе четырёх домов. В итоге было принято решение проводить межевание более крупных участков, — отмечает специалист.

Для проведения работ в отделе территориального планирования комитета по градостроительной политике создан сектор межевания, в который с 1 июля будут приняты семь сотрудников. Раньше межеванием занимался городской комитет управления муниципальным имуществом.

Источник: irk.aif.ru