Какие документы нужны на получение разрешения на строительство от муниципалитета если объектом капитального строительства является берегоукрепление по сути линейный объект, а также как любой объект берегоукрепление является ГТС (гидротехническое сооружение)
Похожие вопросы
Компетенция суда
В какой суд подавать иск об административном правонарушении, предусмотренном ст. 9.5. КоАП РФ — строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство. Общей юрисдикции или арбитражный?
Здравствуйте. В арбитражном суде рассматриваются экономические споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Если коммерческое здание, то в арбитраж.
Если спор между двумя юридическими лицами или ИП, то Арбитраж, если одно из лиц физическое то в Городской районный суд, но думаю, что строительная организация нарушитель в любом случае ООО или ИП, а это подсудность Арбитража.
О порядке получения разрешения на строительство для объектов капитального строительства
9.5 КоАП РФ рассматривают должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченных осуществлять государственный строительный надзор (ст. 23.56 КоАП РФ).
Если передано на рассмотрение судье, то:
1) Нарушитель — физическое лицо — мировой судья
2) нарушитель ЮЛ или ИП — арбитражный суд.
Источник: ст. 23.1 Коап РФ.
Градостроительный кодекс объект капитального строительства.
Здравуствуйте! Согласно ст. 1 градостроительного кодекса РФ под объектом капитального строительства понимается здание, сооружение и другие объекты, строительство которых НЕ завершено. Получается, что если я строю дом и он пока построен наполовину то, это объект капитального строительства. А если я полностью построил дом и введ его в эксплуатацию, то что же это тогда будет?
И что такое объект некапитального строительства, где его расшифровка?
Уважаемый Евгений! Если бы Вы дочитали пп.10 ст.1 названного Вами Градостроительного кодекса, то всё бы сами поняли, цитирую: «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».
Если Вы завершите строительство и зарегистрируете своё право собственности, то это будет объект завершённого строительства или проще объект недвижимости (жилой или нежилой дом). Если же речь идёт о строительстве навеса, киоска, времянки, переносного туалета и др. подобных построек, то это временные сооружения, не являющиеся объектами капстроительства.
При такой постановке вопроса разрешение на строительство строений и сооружений вспомогательного использования не требуется?
На участке ЛПХ планируется строительство капитального строения туалета 1 м на 2 м. На основании
ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство
2. Строительство, реконструкция объектов Капитального строительства Осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
«Обращаясь за регистрацией права, заявителю необходимо представить сведения об основном объекте и, что называется, доказать «вспомогательность» объекта.
Соответственно строительство данного объекта капитального строительства, может осуществляться только после получения разрешения на строительство, так как оно не может быть признанно вспомогательным?
Далее для обеспечения потребностей вышеуказанного объекта планируется построить строений и сооружений вспомогательного использования (жилой дом 500 м кв, баню и два, нет лучше три гостевых дома по 500 м кв и крытый паркинг в три этажа на 150 машина мест).
Правильно ли я понимаю законодательство РФ. При такой постановке вопроса разрешение на строительство строений и сооружений вспомогательного использования не требуется? Спасибо. С уважением Изя Шниперсон.
Почти правильно. Не учли только эту норму.
Градостроительный кодекс РФ, N 190-ФЗ
[quote]Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;[/quote]
Градостроительный кодекс объект капитального строительства
Согласно Градостроительному кодексу РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
Мы устанавливаем навесы для ярмарки, столбы которых будут находиться в земле, т.е. это будет не временное сооружение. Подскажите, считаются ли в данном случае наши навесы объектами капитального строительства и нужно ли нам получать разрешение на строительство?
Нет, это не объект капитального строительства. Разрешение не требуется
Каким образом я могу отменить протокол Ростехнадзора?
Вынесено решение о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ и назначении административного наказания.
Ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ — Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство (Относится к капитальному строительству)
Но у меня постройка является НЕ Капитальным строением (нет связи с землей — на бетонной плите, нет инж. коммуникаций и газа), используется под автомойку (120 м 2).
В независимой экспертизе отказано.
Каким образом я могу отменить протокол Ростехнадзора?
Это полный абсурд.
Мировой суд установил, что если ведется коммерческая деятельность на объекте, то оно капитальное.
Как же призумция невиновности?
Вам необходимо обратиться за независимой экспертизой и обжаловать протокол Ростехнадзора. Учитывая, что ВЫ обжалуете протокол, то стоит позаботиться о наличии заключения эксперта подтверждающего Вашу правоту и приложить его к жалобе.
Правда если суд уже вынес решение, необходимо сначала с ним ознакомиться.
Обжаловать в суд если построенный объект это: временная постройка, киоск, навес и др подобная постройка ;[/b]
объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
Является ли демонтаж балконного блока в квартире с увеличением площади за счет лоджии (балкона) — «реконструкцией»?
Является ли демонтаж балконного блока в квартире с увеличением площади за счет лоджии (балкона) — «реконструкцией»?
Просто по ГрК Реконструкция — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). А объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Таким образом, квартира не может являться объектом капитального строительства, а только лишь его составной частью, и требования по реконструкции (в данном случае) ей предъявляться не могут!
Поскольку демонтаж подоконной зоны относится к сложному типу работ, то для его согласования будет необходим проект перепланировки. Что же касается технического заключения о возможности сноса подоконника, то в большинстве случаев оно также требуется. Необходимость его предоставления регламентирует жилищная инспекция. Однако если вы убрали подоконный блок самовольно, без решения о согласовании, то для узаконивания этого вам однозначно потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по демонтажу подоконного блока. Практика тех, кто уже проводил такую перепланировку в своей квартире, показывает, что не стоит убирать подоконник на балконе самовольно, ведь такие работы редко проводятся с соблюдением всех необходимых строительных норм и правил. Если работы были выполнены с нарушениями, то в дальнейшем произвести их согласование «задним числом» у вас не получится, а помещениям придется вернуть прежний вид.
Возможно ли обращение для получения разрешения на строительство объекта ООО — владельца 25% акций.
АО — правообладатель з/у. Ведется проектирование объекта капитального строительства. Возможно ли обращение для получения разрешения на строительство объекта ООО — владельца 25% акций. Какие документы, обосновывающие такое обращение, прикладывать.
Обращаться должен собственник участка, а это АО (ст. 51 ГрСК РФ). Либо ООО, если получит участок в аренду у собственника.
Акционер не имеет никаких имущественных прав АО.
Ст. 48 ГК РФ гласит:
«Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.»
Поскольку само АО является заказчиком для выдачи ему разрешения по ст. 51 ГрСК РФ на строительство объекта капстроительства.
Нет, орган местного самоуправления вынужден будет отказать такому ООО в выдаче разрешения на строительство. Ст.51 ГрК РФ. Так как обратилось ненадлежащее лицо. Обратиться должно АО — правообладатель земельного участка, он же застройщик, и предоставить необходимые документы, в том числе документы на землю. И никакие обосновывающие документы не помогут.
7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет «заявление» о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос». Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
1.1) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, — указанное соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение;
«»2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
«»3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
«»в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
з) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса;
«»4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
4.1) заключение, предусмотренное частью 3.5 статьи 49 настоящего Кодекса, в случае использования модифицированной проектной документации;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома;
—здравствуйте Надежда Александровна, смотрим Федеральный закон от 18 июля 2011 г. N 224-ФЗ «О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) и в частности статью 51. Разрешение на строительство»;
«4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.»;
в) часть 5 изложить в следующей редакции:
«5. Разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции:
[u]21.5. Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. [/u] Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
В вашем случае ООО не является собственником земельного участка, соответственно не может получить разрешение на строительство (ст 51 «Градостроительного кодекс Российской Федерации» ).
Но АО и ООО могут заключить между собой договор аренды земельного участка с правом возведения объекта и тогда ООО сможет получить разрешение на строительство.
Для получения разрешения от имени ООО сможет обратится руководитель.
Является ли стационарная асфальтосмесительная установка объектом капитального строительства?
Является ли стационарная асфальтосмесительная установка объектом капитального строительства? Соответственно, необходимо ли получать разрешение на строительство?
Для того чтобы дать ответ на этот вопрос нужно смотреть по ней документы. А еще лучше показать их проектной организации. Они могут сказать точно.
Получение арендуемой квартиры в собственность
Служит ли ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМ ОСНОВАНИЕМ, для получения арендуемой земли в собственность (ЛПХ приусадебное), наличие на ней ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО сооружения в виде объекта капитального строительства (градостроительный кодекс рф 2015) ИЛИ СООРУЖЕНИЕ, НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО ДОЛЖНО БЫТЬ ОБЪЕКТОМ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, на пример сарай, гараж, баня и т.д.?
Сооружение необязательно должно быть объектом капитального строительства
Продажа парковочных мест незавершенного строительства
Приобрел незавершенное строительство подземный паркинг, поставленный на кадастровый учет как объект незавершенного строительства. Сейчас подготавливаю документы для получения разрешения на строительство, так как оно просрочено. Вопрос: могу ли я продавать парковочные места до завершения строительства, и ввода объекта в эксплуатацию, например как долю в объекте незавершенного строительства либо как-то еще?
Здравствуйте, Василий! Если приобрели объект незавершенного строительства, то после оформления документации для продолжения строительства на правах нового застройщика вправе заключать договоры согласно требованиям ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». А следовательно сможете «продавать» парковочные места по ДДУ до завершения строительства. Так что если коротко, то ответ да.
Вообще-то так делать нельзя.
Т.к. по сути Вы обходите закон о долевом участии в строительстве.
Как вариант — по предварительному договору (ст. 429 ГК РФ).
Но в данном случае, при проверке тоже будет выявлено нарушение.
Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию по ДКП. Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.
Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)
Да Вы можете начать продавать парковочные места, именно по предварительному договору купли-продажи, так как предварительный договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Всего Вам наилучшего!
[b]Продавайте — если уверены, что закончите успешно строительство и сдадите объект![/b]
Оформляйте предварительный договор —
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
[quote]1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Риски имеются для сторон, разумеется.
[b]Да, можно продавать места до ввода в эксплуатацию.[/b] Такая практика существует, поскольку парковочные места законодатель признал объектом недвижимости. Такие соглашения суды трактуют как куплю-продажу будущей недвижимой вещи.
ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Вы вправе продавать парковочные места до завершения строительства и регистрации права собственности. При этом продать Вы сможете их по предварительному договору, оформить задаток и так далее. Основной договор заключить после того, как все необходимые мероприятия по объекту недвижимости будут выполнены, а право собственности оформлено.
[quote]ст.429,454 ГК РФ[/quote]
Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости. Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, части
Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.
До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.
Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение. При незавершённом строительстве идентифицировать машино-места вряд ли получится.
Продать можно, то, что прошло государственную регистрацию в регистрируюшем органе и зарегистрировано на праве собственности. У вас же только объект поставлен на государственный учёт, присвоен кадастровый номер.
[b]На основании постановки на кадастровый учёт обьекта незавершенного строительства и документа на основании которого вам перешел этот объект зарегистрируйте ваше право собственности на незавершённое строение и продавайте в соответствии со ст.40
Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.02.2022)[/b] и продавайте
При продаже доли учтите ст.250 ГК РФ о преимущественно покупке долевиков
[u]Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), [b]на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении),
[b]объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный [/b]участок[/b],
[u]за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.[/u]
[quote]2. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек[/quote]
[quote]10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости[/quote]. [u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. [/u]Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
[u]Василий, доброго утра![/u]
[b]Ваш вопрос регулируется ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».[/b]
[u]Исходя из данной нормы права, вы вправе продавать доли в незавершенном строительстве при наличии разрешения на строительство ст. 51 ГрК РФ.[/u]
[b]Вы вправе заключать предварительные ДКП.[/b]
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Василий, добрый день.
[b]Конечно, имеете полное право продавать парковочные места до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, но только заключая со второй стороной предварительный договор купли[/b]-продажи., согласно статьи 429 ГК РФ
[quote]По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.[/quote]
Василий, заключайте предварительные договора.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор. Предмет договора может быть индивидуализирован, например, путем указания таких характеристик объекта недвижимости, как адрес, этажность и площадь здания, место нахождения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и т. д. (см. определение ВС РФ от 12.04.2016 N 18-КГ 16-24).
Следует учитывать, что по смыслу норм ст. 429 ГК РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным не только путем прямого указания в предварительном договоре индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем согласования сторонами механизма определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору.
В предварительном договоре также указывается срок, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При определении срока заключения основного договора должны применяться правила ст.
190 ГК РФ, в соответствии с которыми установленный сделкой срок может определяться календарной датой, истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если стороны в качестве срока исполнения обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества указывают на событие, не обладающее признаком неизбежности наступления, указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока, а следовательно, в такой ситуации должно применяться правило о годичном сроке заключения основного договора (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 06.03.2015 N Ф 04-15889/15).
Для квалификации заключенного сторонами договора как предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо, чтобы в нем содержалось указание на обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимого имущества. В спорной ситуации определить, заключен ли сторонами именно предварительный договор купли-продажи или иной договор (например, договор инвестирования), может суд исходя из правил ст. 431 ГК РФ о толковании договора (постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.11.2016 N Ф 08-7503/16).
Если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).
Это положение конкретизировано в судебной практике следующим образом: если в пределах срока, установленного для заключения основного договора, сторонами (стороной) совершались действия, направленные на его заключение, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда. При этом то обстоятельство, что стороны вели переговоры, урегулировали разногласия в целях заключения основного договора, не является основанием для изменения момента, с которого начинает течь шестимесячный срок для обращения в суд (п. 27 Постановления N 49).
Обязательство по заключению основного договора, предусмотренное предварительным договором купли-продажи, может быть обеспечено, в частности, неустойкой (п. 1 ст. 307.1, п. 1 ст. 329 ГК РФ). Как отмечают судьи, гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12, АС Западно-Сибирского округа от 05.06.2015 N Ф 04-19821/15, п. 26 Постановления N 49).
Предварительный договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ) путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (см.
Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 3 квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 08.12.2010) и считается заключенным с момента его подписания (см. также п. 24 Постановления N 49).
Отметим, что предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).
Однако, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются (см. п. 23 Постановления N 49).
Предметом предварительного договора является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости не ограничивает собственника в праве распорядиться таким имуществом путем его отчуждения лицу, не являющемуся стороной предварительного договора (ст. 209 ГК РФ).
То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор купли-продажи недвижимости, само по себе не является основанием для признания ее недействительной (постановление АС Волго-Вятского округа от 06.10.2015 N Ф 01-3700/15). В этом случае с собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора (п.
5 ст. 429, абзац второй п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, внесенный собственником имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора (п. 4 ст.
380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Источник: www.9111.ru
Как произвести капитальное строительство
Порядок финансирования и кредитования капитальных вложений определяется способом ведения капитальных работ подрядным или хозяйственным. Основным является подрядный способ. В 1978 г. общий объем работ, осуществляемых подрядным способом, составил 88% ко всему объему строительно-монтажных работ в народном хозяйстве. [c.129]
Должен знать законодательные и нормативные правовые акты, определяющие направления развития соответствующей отрасли производства распорядительные и нормативные материалы других органов по вопросам капитального строительства, а также касающиеся деятельности предприятия профиль, специализацию и особенности структуры предприятия перспективы технического и экономического развития предприятия производственные мощности предприятия основы технологии производства продукции предприятия порядок разработки и утверждения планов капитального строительства как раздела бизнес плана предприятия технологию производства и способы ведения строительных работ требования организации труда при проектировании строительных объектов порядок финансирования капитальных вложений и привлечения инвесторов строительные нормы и правила порядок разработки и оформления проектно-сметной и другой технической документации, ведения учета и составления отчетов о деятельности предприятия в области капитального строительства порядок заключения и исполнения хозяйственных и финансовых договоров научно-технические достижения в соответствующей отрасли производства и опыт передовых предприятий в области капитального строительства экономику, организацию производства, труда и управления правила и нормы охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты. [c.50]
Должен знать законодательные и нормативные правовые акты, постановления, распоряжения, приказы вышестоящих органов, методические материалы по вопросам капитального строительства перспективы технического и экономического развития предприятия порядок разработки планов капитального строительства порядок заключения договоров с подрядными организациями технологию строительных работ, способы ведения капитального строительства порядок финансирования строительства и составления проектно-сметных документов строительные нормы и правила требования организации труда при проектировании строительных объектов стандарты, технические условия и другие руководящие материалы по оформлению проектной документации порядок ведения учетной и отчетной документации о выполнении строительных работ научно-технические достижения в соответствующей отрасли производства и опыт передовых предприятий в области капитального строительства основы экономики и организации строительства, труда и управления рыночные методы хозяйствования основы трудового законодательства правила и нормы охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты строительных объектов. [c.83]
При подрядном способе ведения капитального ремонта заключается договор с подрядчиком. Финансирование осуществляется с расчетного (или особого) счета путем оплаты акцептованных заказчиком счетов подрядчиков за выполненные работы в соответствии с актами приемки. При сметной стоимости ремонтных работ 10 тыс. руб. и выше платежи производятся один раз в квартал на основании актов приемки. До квартальных расчетов оплачиваются промежуточные счета, акцептованные заказчиками. [c.144]
Для организации и управления работ по капитальному строительству на предприятиях имеется отдел капитального строительства и строительно-монтажные участки. В большинстве случаев капитальное строительство, если оно связано со значительными капиталовложениями, осуществляют специальные строительные организации (подрядчики). В этом случае отдел капитального строительства выдает заказ подрядной организации на производство работ, контролирует ход работ и прием законченных строительством объектов. При осуществлении работ хозяйственным способом отдел капитального строительства непосредственно руководит этими работами. Функциями отдела капитального строительства являются планирование всех работ по капитальному строительству, определение способов их выполнения, обеспечение наиболее эффективного ведения этих работ, а также учет и составление отчетности по капитальному строительству. [c.446]
Капитальное строительство в промышленности осуществляют подрядным или хозяйственным способом. При подрядном способе строительно-монтажные работы выполняют специальные строительные организации в соответствии с договорами между заказчиком (предприятие, объединение) и подрядчиком при хозяйственном способе — организация, в ведении которой находится объект капитального строительства. Подрядный способ обладает рядом преимуществ перед хозяйственным. Специальные строительные подрядные организации имеют собственную [c.72]
Основным, прогрессивным направлением, способствующим повышению технического уровня строительства, являются развитие и совершенствование подрядного способа ведения работ. В этом случае предприятия нефтегазодобывающей промышленности выступают в роли заказчика по проведению как строительно-монтажных, так и буровых работ, осуществляемых за счет капитальных вложении, выделяемых на развитие отрасли. Взаимоотношения между заказчиками и подрядными организациями регламентируются договорами и правилами, утверждаемыми вышестоящими организациями. [c.103]
При хозяйственном способе ведения работ в отличие от подрядного строительство осуществляется непосредственно самим застройщиком через отделы (управления) капитального строительства без участия подрядных строительно-монтажных организаций. В этом случае для выполнения монтажных работ могут привлекаться специализированные монтажные организации, которые заключают подрядные договоры непосредственно с заказчиками, минуя общестроительную организацию — генподрядчика (так называемые прямые договоры). [c.29]
При самостоятельном ведении ремонтных работ хозяйственным способом заводы финансируют их по элементам затрат оплачивают платежные требования поставщиков за материалы и другие расходы, выдают средства на заработную плату рабочим. При хозяйственном способе ведения работ планируют экономию от производства капитального ремонта. [c.135]
ОСОБЫЕ СЧЕТА ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ служат для сосредоточения в Госбанке и Стройбанке СССР ресурсов, предназначенных для использования на капитальный ремонт основных средств. Сюда относятся амортизационные отчисления, предназначенные на капитальный ремонт, бюджетные ассигнования и др. средства.
О. с. по к. р. открываются предприятиям и организациям с годовым объемом капитального ремонта не ниже 5 тыс. руб., а по объектам жилищного хозяйства — не ниже 1 тыс. руб. в год. При годовом плане затрат в меньших размерах финансирование производится непосредственно с расчетных счетов.
Амортизационные отчисления для финансирования капитального ремонта перечисляются с расчетного счета на особые счета два раза в месяц. Если по, отчетным данным предприятия выявлено, что не вся сумма начисленной амортизации внесена на особый счет, банк имеет право в бесспорном порядке списать с расчетного счета предприятия соответствующую сумму в установленной очередности платежей.
С особых счетов средства расходуются на оплату материалов и затрат по капитальному ремонту, включая и возмещение затрат, произведенных за счет средств основной деятельности, в т. ч. на выплату заработной платы рабочим при выполнении работ хозяйственным способом. При ведении капитального ремонта подрядным способом с особых счетов оплачиваются акцептованные предприятием промежуточные счета подрядных организаций, а также счета, основанные на актах приемки работ. Расходование средств с О. с. по к. р. производится в пределах утвержденного вышестоящей организацией годового плана. Мин-вам, совнархозам и ведомствам предоставлено право перераспределения между подведомственными предприятиями и организациями средств, предназначенных на капитальный ремонт. Нек-рым мин-вам и небольшому кругу хозяйственных объединений предоставлено право централизации на особых счетах всех средств, предназначенных на капитальный ремонт, с последующим переводом их для расходования в местах проведения капитального ремонта. [c.158]
ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА осуществляется за счет амортизационных отчислений, вносимых хозрасчетными предприятиями и организациями на особые счета в учреждения Госбанка или Стройбанка. Банки выдают средства с этих счетов при условии представления справки о годовом плане капитального ремонта и сметно-технич. документации, утверждаемой руководителем предприятия или организации.
Основанием для отпуска средств служат составляемые финансовыми органами планы финансирования и справки самих предприятий о годовом плане капитального ремонта. При подрядном способе ведения ремонта заказчик выдает подрядной организации аванс в пределах 15% договорной стоимости работ и оплачивает отгруженные, завезенные или подготовленные на площадке конструкции и детали в пределах трехмесячной потребности в них.
Если по договору срок ремонта составляет менее трех месяцев, расчеты могут быть произведены при завершении работ по объекту в целом с промежуточными платежами (без приложения актов о выполненных работах) в пределах 85% сметной стоимости. При хозяйственном способе капитального ремонта финансирование осуществляется по элементам затрат. Сумму стоимости выполненных работ предприятие перечисляет обычно два раза в месяц со своего особого счета на расчетный счет. Предприятия, финансируемые из средств государственного бюджета, производят капитальный ремонт за счет бюджетных ассигнований. При годовой сумме средств, предназначенных на капитальный ремонт, менее 5 тыс. руб. (а по жилищному х-ву менее 1 тыс. руб.) Ф. к. р. производится с расчетных или текущих счетов под контролем вышестоящих организаций. [c.473]
Все виды производственно-хозяйственной деятельности каждого совхоза, включая подсобные отрасли и капитальные вложения, независимо от способа ведения строительных, монтажных и др. капитальных работ, отражаются в едином бухгалтерском балансе. Строительно-монтажные работы стоимостью свыше 100 тыс. руб., выполняемые хозяйственным способом, выделяются на отдельный баланс с разрешения мин-ва или управления совхозов республики. [c.165]
Учет капитальных вложений отделы капитального строительства железных дорог (ОКС), дирекции строящихся предприятий ведут на отдельном балансе капитальных вложений формы № 1-застройщика. Отделения железной дороги, отраслевые линейные предприятия капитальные вложения независимо от объема и способа ведения строительно-монтажных работ учитывают на балансе основной деятельности, отражая их в IV разделе, содержащем средства, затраты и источники средств для капитального строительства. Обособление учета капитальных вложений вызвано необходимостью контроля за целевым использованием средств на капитальное строительство. [c.359]
Бухгалтерский учет затрат по видам капитальных вложений определяется способом ведения строительства и выполнения монтажных работ. [c.361]
Начальник отдела капитального строительства действующего предприятия не является распорядителем кредита и не может заключать договоры и соглашения с подрядными и другими организациями при подрядном способе ведения работ. Этими правами наделена только дирекция предприятия. При осуществлении строительства хозяйственным способом для выполнения отдельных специальных работ ОКС заключает непосредственно договоры с подрядными организациями. В этом случае в банке, финансирующем строительство предприятия, открываются два счета счет финанси рования капитальных вложений и расчетный. Распорядителем счета финансирования капитальных вложений является директор действующего предприятия, а распорядителем расчетного счета — начальник ОКСа. [c.652]
Как и при подрядном способе выполнения, строители ОКСа желали бы создать для себя наиболее благоприятные условия осуществления реконструктивных работ., Но административная зависимость строителей от дирекции предприятия при хозяйственном способе ведения работ не позволяет односторонне учитывать их собственные интересы, увеличивая при этом дополнительные расходы предприятий. Коль скоро отдел капитального строительства есть часть завода, крупные недоразумения между
Источник: economy-ru.info
Капитальное строительство как объект инвестиционной деятельности (стр. 1 из 3)
Капитальное строительство — деятельность, направленная на создание основных фондов и их реконструкцию, а также на техническое перевооружение действующих основных фондов. В сфере капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.
Отрасль капитального строительства взаимодействует со многими отраслями экономики, которые обеспечивают строительство различного рода материалами, строительными машинами, средствами транспорта и энергоресурсами. Результатом капитального строительства (продукцией строительства) являются здания и сооружения различного функционального назначения, объекты инфраструктуры. В инвестиционном процессе, направленном на создание строительного объекта, участвуют несколько независимых организаций, имеющие разные цели и решающих разные задачи в рамках одного инвестиционного процесса. В частности, основной задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию в наиболее короткие сроки при условии минимизации капитальных вложений — с целью получения максимального дохода от ввода в эксплуатацию объекта в наиболее ранние сроки.
1. Капитальное строительство как объект инвестиционной деятельности
Капитальное строительство как процесс включает проведение проектно-изыскательских и научно-исследовательских, строительных и монтажных работ, производство строительных материалов и оказание транспортных услуг. Как отрасль материального производства капитальное строительство включает строительно-монтажные, проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации, предприятия строительной индустрии, предприятия по производству строительных материалов и транспортные предприятия. Отрасль капитального строительства взаимодействует со многими отраслями экономики, которые обеспечивают строительство различного рода материалами, строительными машинами, средствами транспорта и энергоресурсами. Результатом капитального строительства (продукцией строительства) являются здания и сооружения различного функционального назначения, объекты инфраструктуры.
В сфере капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.
Инвестор — субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий на собственные, привлеченные или заемные средства финансирование строящегося объекта. Инвестор имеет права на свободное распоряжение результатами инвестиций. Он определяет направление (область приложения) капитальных вложений; разрабатывает условия контрактов на строительство объекта; выбирает проектировщиков, подрядчиков и поставщиков оборудования; вступает в финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может совмещать функции других субъектов инвестиционной деятельности — выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции (объекта строительства), а также выполнять функции застройщика.
Заказчик — юридическое или физическое лицо, выполняющее функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность. Застройщик — юридическое или физическое лицо, обладающее правами на земельный участок под застройку. Он является землевладельцем. Заказчик в отличие от застройщика только использует земельный участок под застройку на правах аренды. В том случае, если заказчику принадлежит земельный участок, на котором сооружается строительный объект, он совмещает две функции — заказчика и застройщика.
Подрядчик (генеральный подрядчик) — строительно-монтажная организация, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта. Генеральный подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать для выполнения работ отдельных видов субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными организациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик.
Проектировщик(генеральный проектировщик) — проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская организация, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком разработку проекта объекта строительства. Таким образом, в инвестиционном процессе, направленном на создание строительного объекта, участвуют несколько независимых организаций, имеющие разные цели и решающих разные задачи в рамках одного инвестиционного процесса. В частности, основной задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию в наиболее короткие сроки при условии минимизации капитальных вложений — с целью получения максимального дохода от ввода в эксплуатацию объекта в наиболее ранние сроки.
2. Этапы разработки и реализации инвестиционных проектов в капитальном строительстве
Реализация инвестиционных проектов, связанных с капитальным строительством, требует осуществления мер по приобретению, аренде, отводу и подготовке земельных участков под застройку, проведению инженерных изысканий, разработке проектной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений, собственно строительство — возведение зданий, сооружений, объектов инфраструктуры.
Каждый проект, связанный с капитальным строительством, перед своей реализацией проходит предварительную экспертную проверку. Прежде всего, проект оценивается в плане его выполнимости как в техническом, так и в экономическом аспекте. Техническая выполнимостьпроекта связана с наличием или возможностью обеспечения проекта строительными и сопутствующими материалами, машинами и оборудованием; с наличием в зоне строительства (реализации проекта) необходимой инфраструктуры (дороги, линии связи, энергоснабжение и т.д.);
Экономическая выполнимостьпроекта связана с наличием развитого рынка рабочей силы, рынков сырья и необходимых материалов; с инвестиционными возможностями (использование собственного капитала, кредиты банков, привлечение других средств); с квалификационными требованиями к основному и обслуживающему персоналу, к управленческому аппарату. Предварительная оценка реализуемости проекта является, как правило, очень грубой и для нее используется с целью экономии средств легко доступная информация.
Если предварительная оценка проекта положительна, то переходят к более детальному проектному исследованию. Проектное исследование подразделяется на технико-экономический анализ и финансовый анализ. Технико-экономический анализпредусматривает изучение потенциальных возможностей производственных мощностей и планирование их использования. Финансовый анализ дает возможность изучить финансовые результаты в случае реализации проекта.
Таким образом, разработка и реализация инвестиционного проекта включает в себя следующие этапы:
· формирование инвестиционного замысла (идеи);
· предварительное предпроектное (до разработки инвестиционного проекта) исследование инвестиционных возможностей;
· технико-экономическое обоснование проекта;
· приобретение (или аренда) и отвод земельного участка;
· подготовка контрактной и проектной документации;
· осуществление строительно-монтажных работ, включая пуско-наладочные работы.
Формирование инвестиционного замысла (идеи) предусматривает следующие фазы:
· разработку и предварительное обоснование замысла;
· инновационный, патентный и экологический анализ технического решения по строительству объекта, предусмотренного намечаемым проектом;
· проверку необходимости и возможности выполнения сертификационных требований к строительству;
· предварительное согласование инвестиционного замысла проекта с федеральными, региональными, муниципальными и отраслевыми органами управления.
Предварительное (предпроектное) исследование инвестиционных возможностей включает следующие компоненты:
· подготовка предложений по организационно-правовой форме реализации проекта и по составу участников проекта;
· оценка предполагаемого объема капиталовложений по укрупненным показателям и предварительная оценка эффективности инвестиций;
· подготовка исходно-разрешительной документации;
· анализ и обоснование инвестиционных возможностей;
· подготовка контрактной документации на проектно-изыскательские работы;
· подготовка инвестиционного предложения для потенциального инвестора (решение о финансировании работ по подготовке технико-экономического обоснования проекта).
Получив положительные результаты по предварительной оценке инвестиционного проекта, переходят к составлению подробного технико-экономического обоснования. При его составлении используются данные, полученные на предварительных стадиях анализа проекта, которые необходимо дополнить новой детальной информацией. В частности, необходимо рассмотреть следующие вопросы:
· подготовка исходно-разрешительной документации;
· согласование строительных решений с градостроительными и архитектурно-планировочными решениями;
· анализ организационной структуры проекта, предварительная оценка величины организационных расходов.
Источник: smekni.com
Капитальный ремонт кровли
Правильно смонтированная кровля служит многие годы. Но при непредвиденных механических воздействиях или от естественного старения покров разрушается. И тогда возникает необходимость в текущем или капитальном ремонте. В многоквартирных и общественных зданиях капитальный ремонт производится управляющими компаниями, и необходимость таких работ анализируется и записывается инженерно-техническим персоналом. А в частных домах степень повреждения определяет сам хозяин жилища и решает: какой вид ремонта необходим в данном случае.
Что такое капитальный ремонт кровли
В план капитального ремонта кровли входит перечень работ по полному восстановлению всех свойств кровельного покрытия, включая замену гидро-, шумо- и теплоизолирующего слоёв. Подлежат ремонту также стыки плит перекрытия, стропильная группа, системы водостока и места примыкания кровли к фронтонам и карнизам.
Капитальный ремонт делится на два вида:
-
ремонт скатных крыш — с жёсткими металлическими, асбестоцементными, черепичными или полимерными кровельными материалами на наклонных стропилах. Такие крыши состоят из кровельного пирога определённой структуры, ограничиваются коньком, фронтонными и карнизными свесами;
Капитальный ремонт скатной крыши подразумевает частичную или полную замену деревянных конструкций и слоёв кровельного пирога
Капитальный ремонт плоской крыши необходимо производить с частичной или полной заменой кровельного пирога и внутренней водоотводящей системы, а также с восстановлением целостности швов бетонного перекрытия
Нарушение кровельного покрытия определяется визуально по наличию отверстий, трещин, набуханий или отклеиванию на стыках. Неявные протечки требуют обследования всего кровельного пирога и стропильной системы (или плит перекрытия).
При визуальном обследовании для определения типа предстоящего ремонта следует обращать внимание на следующие повреждения:
- срыв листов покрытия, отверстия, трещины и нарушения в местах примыканий;
- нарушение работы водосточной системы, образование луж на поверхности мягкой кровли;
- намокание, следы плесени или разрушение стропил и обрешётки, увлажнение утеплителя;
- протечки в швах между плитами перекрытия или в местах врезки труб водосточной системы.
Фотогалерея: типы повреждений, требующие капитального ремонта
Разные дефекты плоской кровли, которые невозможно устранить путём частичной реставрации, требуют капремонта Обширные повреждения кровли вынуждают произвести капитальный ремонт с полной заменой покрытия Подтёки на потолке внутри дома говорят о необходимости срочного ремонта кровли Многочисленные механические повреждения на крыше из шифера или черепицы полностью выводят из строя кровельное покрытие Износ всего покрытия мягкой кровли может появиться после 10 лет эксплуатации, если за такой крышей вообще не следили, не чистили от снега и не проводили мелкий ремонт Протекание кровли во многих местах приводит к образованию гнили и выходу из строя деревянной конструкции Износ стропильной системы может привести к обрушению крыши, поэтому необходимо вовремя заметить этот тип повреждений Обрушение крыши ведёт к самому сложному виду ремонтных работ, так как требуется восстанавливать всю систему целиком
Если повреждено более 40% кровельного покрытия и невозможно локально устранить дефекты, то следует принять решение о полной его замене.
Также основанием для капремонта служит оценка времени эксплуатации элементов кровельного пирога, перекрытий, стропильной и водоотводящей систем, указанная в инструкции ВСН 58–88 (р).
Таблица: продолжительность эксплуатации кровли из разных материалов
| Кровельные элементы жилых зданий и водоотводы | Срок эксплуатации до капитального ремонта, лет |
| Перекрытия из сборных железобетонных элементов и настилов | 80 |
| Деревянные стропила и обрешётка | 50 |
| Утеплители из пенобетона и керамзита | 40 |
| Утеплители из минераловатных плит | 20 |
| Кровля из шифера или ондулина | 30 |
| Кровельное покрытие из металлочерепицы и профнастила | 40–50 |
| Мягкая кровля из рулонных материалов | 10–15 |
| Водостоки внутренние из чугунных труб | 40 |
| Водоотводы полимерные | 10–20 |
Для определения стоимости и последовательности проведения ремонтных работ необходимо составить проектно-сметную документацию на основании свода правил СП 17.13330.2017 «СНиП II-26–76 Кровли» и СО 002–02495342–2005.
По готовому проекту рассчитывается количество необходимого материала, его стоимость и график работ, которые необходимо выполнить в сухую погоду и в светлое время суток с обязательным надзором со стороны инженерно-технического работника ответственной организации.
Отличие капитального ремонта от текущего
Естественный процесс износа кровли требует периодического ремонта кровельного и утепляющего покрытия, системы стропил и водостоков.
Текущий ремонт обеспечивает исправность кровли после начала её эксплуатации и перед последующим капремонтом.
Скорость наступления текущего ремонта определяется по степени износа элементов кровельного покрытия. Оговаривается она «Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N170», где изложены требования по надзору и обслуживанию крыш.
Во время проведения текущего ремонта на крыше с металлическим покрытием повреждённые части заменяются новыми
Капитальный ремонт подразумевает полную замену изношенного кровельного пирога, частичную замену деревянных конструкций, ремонт сборных ж/б перекрытий и водостоков. При этом проводят восстановление вентиляционных шахт, парапетов и обеспечивают надёжное примыкание к ним кровельного покрытия.
Для увеличения срока службы кровли до следующего капитального ремонта устаревшие материалы заменяются на современные: с меньшей потребностью в промежуточном ремонте.
Таблица: основные различия между капитальным и текущим ремонтами
| Мероприятия | Виды ремонта | |
| капитальный | текущий | |
| Частота проведения | 10–50 лет (в зависимости от типа кровли) |
3–5 лет |
| Вид работ | демонтаж изношенных элементов с заменой на новые по всей поверхности |
точечный (местный) ремонт |
| Условия проведения | при повреждении более 40% кровли | при мелких повреждениях |
При этом антипиреновая и антисептическая обработка деревянных стропильных конструкций производится не реже одного раза в десять лет.
Стоимость и сроки выполнения капитального ремонта значительно превышают затраты на частичный ремонт. По завершении капремонта выдаются документально заверенные гарантийные обязательства, где указан срок службы отремонтированной кровли.
Демонтаж старой крыши — длительный процесс, но он повзоляет полностью обновить покрытие, заменив более качественным и современным
По «Жилищному кодексу РФ» п.154 взносы на капремонт в многоквартирных зданиях входят в структуру ежемесячных платежей за жилое помещение. В ряде регионов существуют дотации на капремонт жилищного фонда. Поэтому согласование ремонтных работ производится управляющей компанией, инженерные специалисты которой ведут технический надзор и принимают исполненную работу.
Подробнее о порядке действий при обращении о ремонте крыши в многоквартирном доме, читайте в нашей статье — Крыша «поехала»: кто должен ремонтировать кровлю многоквартирного дома.
Этапы согласования и проведения капитального ремонта
Решение о капитальном ремонте кровли многоквартирного дома или общественного здания принимается в следующих случаях:
- при возникновении аварийной ситуации во время разрушительных погодных явлений;
- после получения заявления от жильцов о непригодности кровли, подтверждённое заключением технической комиссии;
- с наступлением предельного срока эксплуатации кровли по нормам и стандартам.
По «Градостроительному кодексу РФ» для некоторых зданий требуется согласование ремонтных работ с районной администрацией, архитектурным управлением, обслуживающими и профильными организациями. Но если капитальный ремонт не меняет архитектурного облика здания и производится в связи с объективными обстоятельствами, то специальных разрешений не нужно.
Для подтверждения необходимости капремонта создаётся комиссия со специалистами проектных организаций, которая даёт заключение на основании текущего состояния кровли и технического паспорта сооружения. После того как в вышестоящих жилищно-коммунальных органах утвердят заключение об износе кровли и согласуют очерёдность финансирования работ, организация формирует техзадание о создании комплекта проектно-сметных документов на исполнение капремонта кровли. Документация и чертежи разрабатываются с учётом всех условий по конкретному объекту, основанием для их создания служит инструкция МДС 13–1.99.
Проект на капитальный ремонт кровли жилого здания выполняется специалистами лицензированных организаций и включает в себя такие документы:
- акт обследования кровли здания с техническим заключением, замерами и перечнем элементов, подлежащих капитальному ремонту;
- технический паспорт здания;
- техническое задание на разработку проектно-сметной документации с предложениями по модернизации с учётом новых материалов;
- архитектурно-строительная часть с перечнем выполняемых работ и техническим обоснованием;
- сметная документация с учётом стоимости работ и материалов;
- комплект рабочих чертежей со спецификацией на материалы по ГОСТ.
После утверждения проекта в вышестоящей организации управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядное предприятие, которое производит капремонт в строгом соответствии с данным проектом и указаниями на проведение работ. Иногда допускается замена строительных материалов, если это не приведёт к потере качества.
Капитальный ремонт кровли производится в несколько этапов:
- Обеспечиваются безопасные условия работы со страховочными скобами, лесами и трапами.
- Выполняется демонтаж старого кровельного пирога, повреждённых деревянных элементов и узлов водосточной системы, а также изношенных частей парапетов, оголовков вентиляционной системы и подшивки карнизных и фронтонных свесов.
При капитальном ремонте сначала необходимо демонтировать всю изношенную кровлю и повреждённую стропильную систему крыши
На профнастил наплавляется слой пароизоляции из современных материалов, увеличивающих срок службы металлической кровли после капремонта
Качественный монтаж теплоизолирующего и кровельного покрытия на отремонтированной подложке гарантирует длительный срок службы всей кровли
Видео: последовательность выполнения капремонта на плоской крыше
Правила проведения капремонта
Проведение капитального ремонта кровли подчиняется требованиям норм и правил по проведению строительных работ на высоте СНиП 12–03–2001, а также выполняется с учётом правил пожарной безопасности.
В комплекте проектно-сметных документов на капремонт в обязательном порядке должны присутствовать главы об экологичности и безопасности проведения работ, которые нужно обязательно выполнять.
Общие правила проведения капитального ремонта:
- Жильцы дома обязательно оповещаются о начале ремонтных работ. Зона ограждается, а при спуско-подъёмных операциях выставляются дежурные.
- Обеспечивается безопасность рабочих.
- Вскрывается кровля в сухую погоду — демонтаж производится частями, чтобы не было протечек в случае непредвиденных осадков. Уже вскрытый участок крыши дополнительно защищается от дождя.
- После полной очистки крыши от мусора работы выполняются в максимально короткие сроки с соблюдением требований к качеству ремонта.
- При монтаже мягких кровель с использованием газового оборудования уделяется внимание соблюдению мер пожарной безопасности.
- В работе обязательно соблюдаются экологические нормы, применяются безопасные стройматериалы.
- Входные люки и двери на крышу делаются пожаробезопасными, утепляются, снабжаются уплотнительными прокладками и запорами (или замками).
- На конечном этапе капитального ремонта восстанавливаются снятые антенны, оборудование и устройства молниезащиты.
- После завершения в присутствии ответственных лиц составляется акт приёмки выполненных работ. Изменения фиксируются в техническом паспорте здания, устанавливается гарантийный срок эксплуатации отремонтированной кровли.
Правила монтажа кровельных материалов зависят от их вида и производятся способом, рекомендуемым производителями или поставщиками продукции.
Гарантийный срок службы кровли после капитального ремонта
Гарантийный срок службы обновлённой кровли записывается в договоре между заказчиком (плательщиком) и подрядчиком (исполнителем). В нём указывается срок службы каждого применённого материала и гарантийный срок всей отремонтированной кровли. Рекомендуемый срок гарантии на ремонт мягких, шиферных и металлических кровель и межпанельных швов составляет 3 года, в течение которых исполнительная организация обязана устранять недостатки за свой счёт, при условии правильной эксплуатации кровли.
Рекомендации для определения гарантийного срока даны в статье 754 ГК РФ, где описана ответственность подрядчика за ненадлежащее исполнение ремонтных работ или нарушение техзадания проекта. В случае претензий можно воспользоваться информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N51. Спорные вопросы о плохом качестве работ и несоблюдении гарантийных сроков эксплуатации кровли по вине подрядной организации решаются в судебном порядке.
Кроме основного гарантийного срока в договоре может быть указано постгарантийное обслуживание кровли. Оно выполняется на взаимоприемлемых условиях для заказчика и подрядчика и оплачивается по факту выполненных работ.
Действие гарантийного срока после капитального ремонта кровли начинается с момента подписания акта приёмки выполненных работ, который является приложением к договору. Акт подписывается представителями подрядчика и заказчика в присутствии специалиста проектной организации, который письменно подтверждает факт авторского надзора за надлежащим выполнением ремонта согласно проекту.
Видео: бюджетный вариант капитального ремонта мягкой кровли
Капитальный ремонт кровли — сложный и дорогостоящий, но необходимый вид строительных работ. Владельцу частного дома важно соблюсти баланс между качеством и стоимостью ремонта. Однако нужно помнить, что дешёвые материалы прослужат меньше. Многоквартирные дома ремонтируются с привлечением профессиональных строителей, а качество их работ гарантируется на договорной основе по действующему законодательству.
Подписаться на наш канал в Яндекс.Дзен
Копирайт, рерайт на технические и строительно ремонтные темы, а также медицинская и научно-популярная тематика.
Источник: legkovmeste.ru