Как проверить чистоту квартиры в новостройке перед покупкой

Основные вопросы, интересующие граждан, — как проверить квартиру перед покупкой и не стать жертвой мошенников. Эксперты подготовили советы, помогающие избежать главных опасностей

Особенности проверки квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры ее обязательно нужно проверить на юридическую чистоту. Это необходимо, чтобы избежать проблем в будущем, чтобы была уверенность в том, что квартиру или дом не заберут, оплаченные средства не исчезнут.

Поэтому перед сделкой необходимо выяснить следующие факторы:

• количество собственников жилья, согласие на продажу должно быть у каждого члена семьи;
• нет ли ограничений. Возможно, квартира собственника находится в кредите или в залоге перед третьим лицом;
• если в помещении делали перепланировку, она должна быть зафиксирована в техническом паспорте. В противном случае такая процедура сделана незаконно;
• долги за коммунальные услуги. В документах на передачу квартиры необходимо указать показания счетчиков, чтобы оплачивать свою часть.

Особенности проверки квартиры

Чтобы проверить недвижимость на юридическую чистоту, есть определенный список документов, который помогает определить соответствие сделки правилам закона;

• выписка из ЕГРН про объект недвижимости;
• выписка из ЕГРН про права и основные характеристики недвижимости;
• паспорт;
• технический паспорт;
• справка об отсутствии долга;
• выписка из домовой книги.

Полную проверку можно провести самостоятельно, но более удобно заказать услугу онлайн на сайте https://dominfo.ru/proverka-kvartiri. Здесь по многим пунктам можно сразу определить, мошенник перед вами или нет.

Получение выписки из ЕГРН

Сделки фиксируются Росреестром, а все записи идут в ЕГРН. Частично данные находятся в общем доступе. Они могут быть предоставлены любому человеку. Выписку про объект недвижимости может заказать любым способом продавец и покупатель:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности). Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости … Проверка юридической чистоты квартиры : 10 болевых точек. 5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке. Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников

Как проверить квартиру перед покупкой в 2022 году

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2022 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Получить выписку можно через МФЦ, заказать на сайте Росреестра, но самый быстрый способ — оформить все через портал Федеральной кадастровой палаты. Выписка из ЕГРН платная.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство. Либо брать нотариально заверенное обещание от прошлого собственника о том, что никаких наследников нет. Также можно купить в страховой компании полис на титул: такая страховка компенсирует траты на недвижимость, если вдруг объявятся скрытые наследники.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Покупка квартиры – дело ответственное. Особенно, когда касается вторичного жилья. От ваших глаз не должен уйти ни один нюанс: от долгов недобросовестного собственника до законности планировки и наличия всех бумаг. Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту и на какие основные документы обязательно нужно обратить внимание, читайте в нашем материале. Первое, о что вы должны сделать при осмотре квартиры , попросить продавца предоставить документы. Этим можно заняться и при повторной встрече, а также после внесения аванса, если он небольшой. Но главное, не после того, как вы заключили сделку. Какие документы будут нужны?

Как проверить чистоту квартиры в новостройке перед покупкой

Покупая квартиру на вторичном рынке, можно столкнуться с целым рядом подводных камней. Например, на квартиру претендует наследник. Или неузаконенные планировки сделают квартиру дороже — придётся платить штраф или приводить всё в соответствие с техпланом.

Казалось бы — новостроек это не касается. Но если вы покупаете квартиру в новом или даже строящемся доме по переуступке, то есть у физлица, а не у застройщика, то такая квартира тоже буде «с историей». А значит, имеет смысл проверить её чистоту.

Мы уже писали, что необходимо выяснить во время звонке по объявлению о продаже жилья, а так же на что обратить внимание при просмотре, что оценить в подъезде и возле дома. В этой статье поговорим о том, как проверить чистоту квартиры онлайн.

Как проверить квартиру онлайн: распространённые справки

Выписка из Росреестра

Прежде всего для проверки понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Её можно заказать на сайте Росреестра или получить на Госуслугах . Для проверки потребуется кадастровый номер объекта недвижимости. Его можно также узнать онлайн , если известен полный адрес квартиры. Подробнее о том, как получить выписку и зачем она ещё может пригодиться, мы написали в отдельной статье.

Выписки из ЕГРН бывают разные. Есть сведения, которые относятся к общедоступным, а есть те, к которым доступ ограничен. Некоторые данные вправе получать только собственники или их законные представители (например, по доверенности), а также суд, полиция, нотариусы или другие представители власти. Так, например, выписку о признании собственника квартиры недееспособным или ограниченно дееспособным не может запросить любой человек.

Но для базовой проверки квартиры перед покупкой на вторичном рынке достаточно общедоступного документа. Там будут сведения о собственниках квартиры и документах-основаниях на право собственности, наличии обременений, кадастровой стоимости объекта.

Однако важно учитывать, что данные в выписке верны только на день её выдачи: нет гарантий, что через день ситуация не изменится и продавец, например, не возьмёт потребительский кредит под залог недвижимости. Так что непосредственно перед сделкой лучше заказать свежую выписку.

Выписка из домовой книги или единый жилищный документ

Попросите собственника заказать выписку из домовой книги или единый жилищный документ. Получить их может только сам владелец квартиры или его доверенное лицо, но это лучший вариант, чтобы проверить список прописанных в квартире перед покупкой. Здесь указываются ФИО зарегистрированных, откуда и когда люди прибыли в квартиру. Если они выписались недавно, могут даже фигурировать дата и место, куда люди выбыли.

Выписку из домовой книги получают лично в МФЦ. В Москве её заказывают на сайте mos.ru.

В договоре аванса лучше зафиксировать, что все должны быть выписаны до сделки или в определённый, устраивающий вас срок после подписания договора купли-продажи.

Справка из пенсионного фонда

Запросите у собственника справку об остатке средств материнского (семейного) капитала. Её можно заказать на сайте Пенсионного фонда в электронном варианте. Так вы убедитесь, что для покупки квартиры не использовали средства материнского капитала и у продавцов нет обязательства выделить доли детям. Справку из ПФР также нельзя заказать за другого человека без доверенности.

Зачем проверять обременения на квартиру и какие они бывают

Получив выписку из ЕГРН, вы можете увидеть, что на квартире есть обременение. При некоторых обременениях (например, при ипотеке) сделка возможна, при других (при наложенном на квартиру аресте) — нет. В выписке будет указан факт обременения, его тип и документ, на основании которого обременение наложено, — например, номер кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку.

Квартира в залоге у банка

Самое распространённое обременение — когда квартира была куплена в ипотеку или собственник взял потребительский кредит под залог недвижимости. И в том, и в другом случае сделка возможна — и таких сделок сейчас немало.

Есть два варианта продажи квартиры, если она в залоге у банка:

• Продавец закрывает кредит, снимает обременение, получает «чистую» выписку ЕГРН и продаёт квартиру.
• Продавец получает от банка разрешение на сделку. В договоре пишут, что часть денег от продажи идёт на погашение кредита. Тогда обременение снимается уже в ходе или после сделки.

Квартира под арестом

Совсем другая история — если квартира под арестом. Купить такое жильё не получится до снятия обременения. Арест на квартиру может быть наложен, например, если у собственника большие долги по коммунальным услугам или если идут семейные споры о разделе имущества или наследстве. Тогда собственники не могут проводить сделки с квартирой, пока не будет решения суда о разрешении спора.

Даже если квартира не в аресте, это не значит, что у собственника всё чисто с оплатой коммунальных услуг. Обязательно попросите продавца предоставить свежую справку об отсутствии задолженностей по всем услугам, включая капитальный ремонт (в некоторых регионах он идёт в отдельной квитанции).

Квартира сдана в аренду на длительный срок

Если квартира сдана на долгий срок официально, закон обязывает регистрировать договор аренды в Росреестре. Продавать и покупать такую квартиру можно. Но нужно учитывать, что закон очень хорошо защищает арендатора: в случае продажи квартиры договор просто переходит к новому арендодателю . Если квартира покупается для инвестиций — это даже удобно. А вот если для собственного проживания — нужно чтобы продавец расторг договор с арендаторами (а на это может уйти три месяца) или придётся дождаться окончания договора. Подумайте, вписывается ли это в ваши планы.

Квартира находится в доверительном управлении или в ренте

Чаще всего квартира находится в доверительном управлении, если собственник несовершеннолетний. Тогда для сделки потребуется участие органов опеки.

Ещё одна ситуация — когда квартира в ренте. Допустим, собственник пожилой, а родственник или даже посторонний человек после его смерти получит квартиру. До смерти хозяина квартиры все сделки должны согласовываться с ним.

Достаточно ли проверки от банка перед покупкой в ипотеку

Покупатели, приобретающие квартиру в ипотеку, нередко думают, что они защищены от рисков нарваться на проблемный вариант: раз банк даёт кредит, значит, проверяет юридическую чистоту квартиры.

На самом деле, кредитор проверяет в основном наличие всех необходимых для сделки документов, но глубоко в историю квартиры не вникает. Банк, как правило, доверяет информации, предоставленной сторонами.

Единственное, что делает банк, — непосредственно перед сделкой проверяет, нет ли на квартире обременений и не находится ли она в залоге. Если нужна более тщательная проверка, можно её заказать как дополнительную услугу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой. Например, у Сбербанка она стоит 27 500 рублей в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и 15 900 рублей в других регионах. А у ВТБ есть услуга «Защита сделки», в которую входит юридическая проверка с безлимитными консультациями юристов. Кроме того, покупателю компенсируют полную стоимость квартиры, если сделка по каким-то причинам будет признана недействительной. Стоит такая услуга 24 900 рублей, а отдельно юридическая проверка квартиры без страховой выплаты — 7900 рублей.

Итак, проверить право собственности на недвижимость можно онлайн — заказав выписку ЕГРН. Там же смотрят, есть ли обременения на квартиру или арест. Можно убедиться, что собственник не злостный неплательщик, запросив справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ.

При этом даже покупка в ипотеку не гарантирует, что банк будет сильно вникать в то, кому квартира принадлежала пять-десять лет назад и на каком основании переходила от одного собственника к другому в предыдущие разы. Банк интересует в основном ликвидность квартиры и то, что он знает о текущем собственнике и его правах на квартиру. Для более полной проверки юридической чистоты квартиры и собственника может потребоваться помощь специалистов, которые лучше ориентируются в тонкостях перехода прав на недвижимость.

Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное. Даже если сделку сопровождает банк, нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку , потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. … Как проверить квартиру перед покупкой , чтобы не потерять её. Анастасия Тарасова. Анастасия Тарасова.

Как проверить чистоту квартиры в новостройке перед покупкой

Онлайн-проверка жилья перед покупкой

Любая операция с недвижимостью, как известно, всегда несет под собой определенный риск. Даже если вы не встретитесь с откровенными мошенниками, остается опасность приобрести жилье с какими-либо юридическими или физическими изъянами, которые обнаружатся уже после совершения сделки и предъявить продавцу будет уже нечего. Самый верный способ избежать таких неприятностей − обратиться к профессиональному риэлтору из агентства с именем и репутацией, однако прогресс не стоит на месте, и не так давно на просторах сети открылся новый сервис, позволяющий собрать некоторые сведения о жилье […].

Собрать данные о квартире, важные для совершения сделки, не так просто. Даже опытные риэлторы признаются, что получение некоторых справок и выписок дается нелегко − этому способствуют очереди в инстанциях, сжатые сроки, бюрократические казусы и многое другое. Задача осложняется тем, что для доступа к некоторым подробностям о квартире необходимо быть ее собственником, поэтому покупатель, задумавший самостоятельно проверить приглянувшееся жилье, может банально не найти нужную информацию.

Чтобы исправить это печальное положение, Росреестр запустил на своем сайте сервис, который позволит гражданам получать информацию о недвижимости в реальном времени. Узнать можно, например, о назначении объекта недвижимости (жилой/нежилой), кто обладает правами на данную недвижимость, а также посмотреть графическое расположение комнат и наличие кадастрового паспорта (он является гарантией того, что объект завершен и не является недостроенным).

Сервис поможет покупателям точно узнать некоторые характеристики приобретаемого жилья и сравнить их с теми, что указаны в объявлении или названы продавцом. Например, карты квартир покажут точный метраж и позволят выявить несогласованные перепланировки. Так, в квартире могут быть снесены несущие стены, объединены балкон с комнатой, установлена сантехника над жилыми площадями и т.д. Любое такое видоизменение может доставить множество проблем в будущем, поэтому выявлять их лучше до покупки.

Рассказываем, на что обратить внимание при проверке юридической чистоты недвижимости. … Покупателям квартир в строящихся домах по договору уступки прав требования может пригодиться выписка о зарегистрированных договорах долевого участия. В ней напишут имена дольщиков, договоры долевого участия (ДДУ) которых зарегистрированы в Росреестре. Вы сможете сравнить номер ДДУ продавца с номером в выписке. … Как проверить . Что делать, в случае риска. Действителен ли паспорт.