Как работать с инвестором в строительстве

Инвестиции в недвижимость для россиян всегда были самыми популярными, прежде всего из-за их предсказуемости и безопасности. Эксперты отмечают, что жильё – это ликвидный актив, который можно сдавать в аренду, продавать по мере подорожания, оставлять в наследство.

Статистика показывает, что в РФ спрос на жильё обычно выше предложения, поэтому квартиры и дома постоянно растут в цене. Наконец, в отличие от других форм собственности, недвижимость — менее рисковый актив.

По мнению гендиректора строительной компании «СтройРешение» Максима Старичихина, в жилую недвижимость инвестируют скорее для сохранения средств, чем для приумножения. Конечно, можно сдавать жильё в аренду, но при этом придётся учитывать много факторов: налоги, износ, амортизацию и другие. Важно также то, в каком районе расположена недвижимость. Поэтому окупиться квартира может более чем через 15 лет.

Один из современных трендов — инвестиции в загородные дома для их сдачи в аренду. На этом рынке пока очень мало предложений, а цена за съём дома значительно выше, чем за аренду квартиры, даже если стоимость двух объектов практически одинакова.

На каких условиях впускать инвестора в проект?

Например, средняя стоимость двухкомнатной квартиры составляет 5 млн рублей. Арендовать её могут примерно за 30 000 в месяц. Строительство дома обойдется в аналогичную сумму, но стоимость его аренды составит уже порядка 80 000. Таким образом, при сопоставимых затратах загородная недвижимость окупается примерно вдвое быстрее. В курортных зонах дома сдаются посуточно — окупаемость ещё выше.

В жилой сектор обычно вкладываются непрофессиональные инвесторы, которым важно сохранить деньги от обесценивания. Профессионалы предпочитают коммерческую недвижимость. У них есть негласное правило: вложения необходимо окупить максимум за 7 лет. Для квартир это нереально, так как 5 млн окупятся в этот срок только при стоимости аренды от 60 000.

Условно этого показателя можно достичь, сдавая квартиру посуточно, но в этом случае существенно возрастают расходы на амортизацию. В то же время 60 000 за месяц аренды для коммерческого сектора – это скорее средний показатель.

Ещё один тренд — вложения в земельные участки. Они всегда растут в цене, как показывает практика.

При этом специалисты говорят о том, что на стоимость недвижимости влияют не только район и инфраструктура. Учитывать надо тенденцию на снижение экономической активности в стране, низкую платежеспособность населения, неуверенность в завтрашнем дне, риск увольнения, понижение заработной платы.

Коммерческая недвижимость также зависит от ряда переменных. Арендатор может разориться или поменять место, найдя более выгодное предложение. Так, в период пандемии коронавируса массово закрывались офлайн-точки, а онлайн-продажи выросли на треть. В 2022 году многие так называемые якорные арендаторы (в основном международные бренды) постепенно отказываются от площадей в торговых центрах. Для владельцев площадей, не получающих арендную плату, коммерческая недвижимость превращается из актива в пассив.

Какой процент бизнеса отдать инвестору. Как распределить доли в бизнесе

Стоимость владения недвижимостью необходимо рассчитывать на длительные сроки. Например, инвестор должен задать себе вопрос: сколько потеряет в цене покупаемый объект за 10 лет? Причины снижения стоимости — амортизационный износ, потеря преимущества в локации и актуальности интерьера. К этому следует прибавить инфляцию, страховку, налоги. Необходимо пытаться просчитать, будут ли расходы компенсироваться ростом стоимости аренды и повышением цены на недвижимость.

Аналитики отмечают, что в периоды спада инвестиции в недвижимость требуют более взвешенного подхода, чем в фазе экономического роста.

Наконец, важно обращать внимание на репутацию компании застройщика. Следует искать официально зарегистрированных и работающих в правовом поле девелоперов, даже если у них более высокая цена квадрата.

«Такие компании, как правило, берут на себя обязательства и дают страховку, вы можете быть уверенными в том, что застройщики не исчезнут с вашими деньгами в неизвестном направлении», — пояснил Максим Старичихин.

Источник: newstracker.ru

Инвестиции для начинающих: с чего начать, пошаговая инструкция

В условиях нестабильной экономики граждане все чаще задумываются о том, как сохранить свои сбережения от воздействия инфляции, поэтому популярность инвестиций с каждым годом растет. Но недостаток знаний и опыта в этой сфере часто приводит к убыткам. Чтобы снизить риск потери капитала, новичкам следует ознакомиться с нюансами инвестирования и разобраться, с чего лучше начать свою деятельность.

Что такое инвестиции?

Чтобы точнее понять, что такое инвестиции, рекомендуется вспомнить принцип работы банковских вкладов. Гражданин на определенный период передает свои средства на хранение финансовому учреждению. После окончания срока договора он получает возврат своих денег с процентами. Такой способ вложений отличается надежностью. Банк сам находит прибыльные варианты заработка с привлечением капитала граждан и гарантирует вкладчикам выплату дохода.

Финам.Знания запустил бесплатный курс по финансовой грамотности. Узнайте, как устроена мировая экономика и какие инструменты помогут спасти личный бюджет в нестабильном 2022 году.

Инвестиции в биржевые финансовые инструменты работают по схожему принципу. Гражданин приобретает ценные бумаги компаний и получает доход по ним. Кроме того, он вправе продать активы в любое время по своему усмотрению по более выгодной цене, чем их стоимость на момент приобретения, и получить прибыль от разницы котировок.

Внимание! Биржевая инвестиционная деятельность сопряжена с более крупными рисками, чем банковские депозиты. Особенно это становится актуально, если вкладывать средства, предварительно не проведя анализ активов и не ознакомившись с финансовыми показателями компании-эмитента.

Инструменты инвестора

Инструменты инвестора — это все виды биржевых и внебиржевых активов, в которые могут быть вложены средства с целью получения прибыли в краткосрочной или долгосрочной перспективе.

На рынке представлен большой выбор инвестиционных инструментов, в перечень которых входят:

• банковские депозиты;
• накопительные программы в сфере страхования и пенсионного обеспечения;
• ценные бумаги, т. е. акции и облигации; ; ; );
• хедж-фонды;
• недвижимость;
• драгоценные металлы;
• валюта;
• предметы роскоши, антиквариат и т. д.

Главными характеристиками инвестиционных инструментов являются их доходность и сопутствующие риски. Эти показатели необходимо учитывать при выборе актива для вложений.

По степени риска все инвестиционные инструменты делятся на несколько видов:

• малорисковые;
• среднерисковые;
• высокорисковые.

К группе малорисковых принято относить:

• депозиты в надежных банках;
• участие в накопительных программах;
• ОФЗ (облигации федерального займа).

К среднерисковым инвестиционным инструментам относятся:

• депозиты в небольших коммерческих банках;
• облигации коммерческих компаний и финансовых учреждений;
• паи облигационных фондов и фондов недвижимости;
• устойчивая валюта.

Инвестиционные инструменты с высоким уровнем риска:

• акции;
• паи индексных и акционных фондов;
• инструменты срочного рынка;
• валюта, котировки которой подвержены частым колебаниям, и криптовалюта.

Внимание! На финансовом рынке существует закономерность: чем выше доходность инструмента, тем с большим риском связаны инвестиции в него. Начинающим вкладчикам не рекомендуется на первых этапах своей деятельности выбирать активы с доходностью более 20–30 %.

С какой суммы можно начать?

Начать инвестиции можно с небольшой суммы, например, с 1 000 руб. — это цена одной ОФЗ. Стоимость ПИФов стартует от 5 000 руб. Для приобретения акций достаточно 2 000 руб. Но такие капиталовложения не принесут выгоды.

В то же время начинать инвестиции с крупной суммы слишком рискованно. Не имея опыта, можно потерять все сбережения. Оптимальной для новичка считается сумма около 30 000 руб. Большой прибыли такие вложения не принесут, но позволят ознакомиться с нюансами рынка.

Внимание! Распределив инвестиции между несколькими инструментами и получив первые результаты, рекомендуется провести анализ допущенных ошибок и выбрать наиболее удобные варианты для дальнейших вложений. Только после этого можно наращивать объемы капитала.

Пошаговый алгоритм для новичка

Пошаговая инструкция — с чего начать

Для успешного старта начинающему инвестору, прежде чем приступить к деятельности, следует ознакомиться с советами экспертов. Это поможет в дальнейшем избежать типичных ошибок.

Чтобы успешно начать инвестировать, имея небольшой капитал, рекомендуется придерживаться инструкции, которая состоит из следующих пунктов:

1. Определение цели. Это не должны быть абстрактные размышления. Следует конкретно определить желаемый результат и зафиксировать его в письменном виде в личном инвестиционном плане. В план обязательно включают и горизонт инвестирования, от есть время, за которое должны быть достигнута поставленная цель. Только четкое понимание того, для чего нужно инвестирование, позволит определить верное направление деятельности и не бросить дело сразу же после первой неудачи.
2. Изучение терминологии, а также наименований инвестиционных показателей и инструментов. Это позволит в дальнейшем правильно воспринимать получаемую информацию.
3. Обучение. Инвестору важно научиться понимать суть процессов, происходящих на рынке, разобраться во взаимосвязи доходности и рисков. Информацию можно получить из книг, интернета или с помощью платных консультаций. Базовые знания необходимы, независимо от выбранного способа управления капиталом (лично или через посредника).
4. Составление плана действий в форс-мажорных ситуациях. От ошибок не застрахован никто. Даже самые опытные инвесторы допускают их в своей практике. Заранее составленный план позволит не растеряться в трудной ситуации.
5. Определение размеров и источников инвестирования. Инвестор должен определить, какую сумму средств он готов вложить единовременно, собирается ли он дополнять вложения регулярно и в каких размерах. Нужно помнить, что перед началом инвестирования обязательно накопить подушку безопасности, которая позволит не извлекать инвестированные средства в сложных жизненных ситуациях. Ни в коем случае не следует использовать для инвестиций заемные средства.
6. Определение инвестиционного профиля. В результате инвестор может объективно оценить собственные возможности определить степень допустимого риска. На основании этих данных станет понятно, какая инвестиционная стратегия и какой тип портфеля ему подходят. Самому узнать свой профиль достаточно сложно, лучше обратиться к брокеру или в управляющую компанию, с которой планируется работать.
7. Выбрать готовую стратегию от брокера или управляющей компании или сформировать ее самому.
8. Определить активы с которыми инвестор будет работать, составить инвестиционный портфель и переходить к покупкам.

Какие риски стоит учесть?

Прежде чем начать инвестировать, важно ознакомиться со всеми возможными рисками:

1. Риск эмитента. Такие факторы, как банкротство компании, смена ее руководства, утрата лицензии и прочие могут негативно отразиться на доходности ценных бумаг.
2. Правовой и политический риски. Они возникают в результате смены обстановки в стране эмитента и внесения изменений в ее правовую базу.
3. Рыночный риск. Экономический кризис отражается на котировках базовых активов.
4. Риск ликвидности. В наибольшей степени ему подвержены активы небольших компаний.
5. Процентный риск. Это вероятность того, что процентная ставка в будущем может снизиться.
6. Валютный риск. Колебание курсов валют на рынке может повлиять на размер дохода.

Памятка вместо выводов

Чтобы избежать ошибок, необходимо следовать нескольким простым советам:

1. Диверсификация инвестиционного портфеля. Не рекомендуется вкладываться в один инструмент или одну компанию. Следует приобрести активы разных эмитентов нескольких секторов экономики. Убыток, понесенный по одному инструменту, компенсируется прибылью, полученной от других.
2. Дисциплина и последовательность действий. Результат может быть достигнут, если придерживаться составленного плана, анализировать рынок и наращивать инвестиционный капитал. Полученную прибыль целесообразно реинвестировать.
3. Выдержка и контроль ситуации. Никто не способен избежать ошибок, особенно в начале пути. Холодный рассудок поможет удержать ситуацию под контролем, а приобретенный опыт — избежать неудач в дальнейшем.
4. Правильное окружение. Общение с единомышленниками в соцсетях и на форумах поможет ознакомиться с новыми стратегиями инвестирования и распространенными ошибками.
5. Постоянный поток информации. Обучение, чтение финансовой литературы, знакомство с опытом успешных инвесторов расширят кругозор и откроют новые перспективы развития.

Инвестиции — один из лучших способов пассивного заработка, даже для вкладчиков с минимальным начальным капиталом. Придерживаясь рекомендаций и нарабатывая опыт, можно добиться успехов в данной сфере деятельности и не только сохранить капитал, но и значительно приумножить его.

Источник: www.finam.ru

Инвестиции в недвижимость через ЗПИФы Активо

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее?

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить).

У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.

В чем среднестатистические проблемы-то у ЗПИФов на недвижку?

1. Аффилированность (покупают и выгодно сдают сами себе).

2. У УК нет цели на этом зарабатывать, поэтому можно ничего особо не делать.

3. Все это приводит к низкой доходности. Но она есть.

В поисках идеального ЗПИФ я отправился в интернеты и нашел Активо, первую компанию, которая запустила ЗПИФы на недвижимость. Не могу сказать, что идеальный вариант, но как минимум интересный. Для меня главный минус — порог входа от 350к.

Для моего портфеля это пока что слишком большой кусок (по последним отчетам там около 1,4 млн), на который моя стратегия не позволяет выделить 25%, но вот в будущем можно будет вернуться. Второй минус не такой существенный, это отдельная инвестиционная площадка при участии УК Альфы, то есть, на Мосбирже через приложение брокера пай не купишь. Какие еще есть минусы, плюсы и нюансы? Го смотреть!

Что за активы у Активо?

Торгово-развлекательные центры, парочку я даже знаю вживую, и это, конечно, не ТЦ уровня Европейского в Москве, но вполне себе оживленные места затаривания товарами населением. Сейчас, например, сформирован 12-ый — ТРК Малина в Рязани. Не огромный, но и не ларек с вейпом и не Пятерочка. 27 000+ квадратных метров стоимостью 840+ млн рублей.

Большинство других активов подешевле, но есть и подороже, например, ТРК Столица в Ижевске на 1 млрд. А в московском ТЦ Фили как-то даже точил бургер в БК, он на 450+ млн. Кроме Малины в ближайших планах еще 2 ТЦ.

Концепция такая, что 1 ТЦ = 1 ЗПИФ. В некоторых других ЗПИФах (у тех же Альфы и Сбера, да и у ПНК тоже) в одном ЗПИФе может быть несколько объектов, но необязательно.

Какая доходность?

За 2021 год средняя доходность составила 10,5%. При этом самая низкая доходность объекта была 8,4%. То есть, даже самая низкая доходность выше, чем у фондов Альфы и Сбера. За счет возврата НДС по свежим ЗПИФам в первый год доходность превышает 20%. Тут даже верхнеуровневая логика подсказывает, что выгоднее заходить в новые фонды.

В этом году в целом ситуация такая, что некоторые арендаторы из числа уходящих брендов могут съехать или «поменять вывеску» после простоя, так что в 2022 году это может как-то повлиять на доходность в сторону уменьшения. Но таких брендов в региональных ТРК немного, так что риски невысокие.

Важный момент. Вместе с доходностью от аренды должен быть рост СЧА (стоимость чистых активов). Дважды в год происходит переоценка стоимости, и с учетом ее среднегодовой доходности на горизонте 10 лет 14,5%. А это уже прям даже круто.

Выплаты приходят раз в месяц, так что деньги можно реинвестировать оперативно.

Что по комисам?

От ЧОДа (чистый операционный доход) берется 12,5% — это комиссии УК, спецдепа и Активо за управление, то есть, сами Активо заинтересованы в качественном управлении. Комиссии за пкупку включены в стоимость пая как на первичном, так и на вторичном обращении паев.

Кстати, доходности указаны уже с учетом всех комиссий и внутренних налогов (НДС, на имущество), но до уплаты НДФЛ и налога на прибыль для ЮЛ (он у всех сильно разный).

Что по итогу?

Для себя я пока в принципе не могу позволить купить ни одного пая Активо. Так что буду смотреть в их сторону через 1,5-2 года. Интересно по условиям, выплаты ежемесячные (для активов такой стоимости для меня это важно, в отличие от облигаций, где за счет большого их количества купоны сами раскидываются по разным месяцам более-менее равномерно), что удобно как для реинвестирования, так и для пассивного дохода на регулярные нужды.

Таким образом, пока что отбросил идею о покупке машиноместа в ЖК за лям, так как там слабый баланс между доходностью от ренты и ростом стоимости. Недвижимая часть портфеля в любом случае будет у меня расти, и у Активо там точно должно быть место. Нужно только будет провести ребалансировку. Думаю, что до 20% портфеля стоит держать именно в недвижке, но при этом желательно не в одном месте.

Источник: smart-lab.ru

Кто такой инвестор и почему это профессия мечты 21-го века

Инвестор – это специалист в сфере финансов, который управляет собственным или привлеченным капиталом с целью его приумножения.

Профессии инвестора в 21-м веке – это высшая степень свободы, возможность жить в любой точке мира, инвестируя в бизнесы, которые по-настоящему интересны.

Успешные инвесторы свободно путешествуют по миру, их можно встретить на красной ковровой дорожке в Каннах, так как многие из них инвестируют в кино, или на футбольном стадионе во время финала Лиги чемпионов, так как они вкладывают деньги в спорт.

Проблема заключается в том, что достигнуть такого уровня удается лишь лучшим из лучших. Ведь успех инвестора складывается их двух составляющих: первая – это его капитал, вторая – умение инвестировать.

Какие бывают инвесторы?

В первую очередь, инвесторы могут быть частными и профессиональными. Причем, как ни странно, первые чаще всего богаче вторых – и вот почему.

Частные инвесторы распоряжаются собственными деньгами, инвестируя свои сбережения либо сбережения своей семьи. Стать частным инвестором с нуля можно только путем накопления капитала. А это, как мы уже писали, очень сложный и длительный процесс.

Профессиональные инвесторы управляют чужими деньгами, получая за это вознаграждение. Они работают в банках, инвестиционных фондах – и помогают распоряжаться деньгами своих клиентов, выгодно их инвестируя. Профессиональный инвестор может не обладать капиталом, но должен иметь хорошее финансовое образование и успешный опыт работы.

Профессиональный инвестор работает в офисе от звонка до звонка. Фото: Unsplash

Таким образом, первый тип инвесторов – это скорее призвание. А второй – профессия, за которую человек получает зарплату. Кстати, многие профессиональные инвесторы могут не иметь личных сбережений, как ни парадоксально.

Как стать профессиональным инвестором?

Профессиональный инвестор – это специалист, который управляет чужим капиталом, чаще всего работая в финансовой организации. Вот лишь некоторые профессии, связанные с инвестициями:

Аналитик – как правило, стартовая ступенька в инвестиционной сфере. Этот специалист анализирует рынки и финансовую отчетность компании и предоставляет свои выводы руководству.

Инвестиционный банкир – работает в инвестиционном банке, занимается сопровождением сделок Mhttps://investmag.pro/main/kto-takoj-investor-i-pochemu-eto-professiya-mechty-21-go-veka/» target=»_blank»]investmag.pro[/mask_link]