Как узаконить построенный дом без разрешения на строительство

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Как оформить право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, находящемся в долевой собственности? Речь о жилом доме, который в результате реконструкции, увеличился в площади и количествах помещений. Указанный жилой дом также находится в долевой собственности собственников земельного участка.

Как оформить право собственности на самовольную постройку (жилой дом)?

Ответ:

Итак, земельный участок и жилой дом находятся в долевой собственности, хотя фактически разделены на две самостоятельные части; каждый из долевых собственников на своей «половине» возводит те или иные постройки, ряд из которых явно относятся к недвижимости и требуют узаконивания. Но, чаще всего речь идет о жилом доме, который достраивают, перестраивают собственники, то есть реконструируют капитальный объект. При этом, разумеется, никаких разрешительных документов, проектов реконструкции владельцы частных жилых домов не имеют.

Оформить право собственности на самовольные постройки возможно двумя путями – в долевую собственность или в единоличную собственность части земельного участка и строения.

1. Согласно ст. 25.3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

4. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, до 1 марта 2015 года имеется возможность зарегистрировать право собственности на возведенные постройки только на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок. Кроме этого потребуются документы, содержащие описание возведенных строений (технический план и кадастровый паспорт жилого дома).

Технический план можно заказать и получить в любой коммерческой организации, оказывающей данные услуги, в том числе ЦТИ.

Кадастровый паспорт изготавливается на основании технического плана только кадастровой палатой Омской области (Красногвардейская, 35).

При этом, поскольку собственность долевая, для получения тех. плана потребуется доступ во все помещения дома, для получения кадастрового паспорта необходимо заявление от всех собственников.

После получения кадастрового паспорта необходимо подать заявление в Росреестр по Омской области о регистрации права собственности на возведенные объекты недвижимости. Заявление подают оба собственника.

Для определения долей в праве собственности на новый объект недвижимости, вместе с кадастровым паспортом и документом на земельный участок собственники должны подготовить соглашение об определении долей в праве собственности на жилой дом (соответственно площади помещений, используемых каждым собственником).

2. Второй вариант потребует больше временных и денежных затрат, поскольку предполагает выделение в натуре доли каждого собственника в отдельный объект недвижимости.

Вопрос раздела общей долевой собственности регулирует ст. 252 ГК РФ.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Для этого необходимо соглашение собственников о выделении доли в натуре, размежевание земельного участка (постановка на кадастровый учет двух отдельных земельных участков вместо одного), , площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.

2. Тип постройки должен соответствовать назначению земли.

Как правило, на участках ЛПХ, ДНП, ИЖС и СНТ разрешено возводить по одному отдельно стоящему жилому дому высотой не более чем трех этажей и подсобные хозяйственные постройки, если в документах не указано иного.

Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.

3. Постройка должна быть согласована.

У кадастрового инженера следует получить технический план постройки. Затем объект надлежит поставить на кадастровый учет. Кроме того, характеристики постройки не должны нарушать норм, предписанных СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Могут потребоваться и другие согласования, если участок находится в зоне аэродромов или водоохранной зоне.

4. Постройка не должна нарушать норм градостроения.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

5. Что делать в случае отказа?

Если легализовать постройку административным образом не получилось (вы получили отказ в праве зарегистрировать объект в собственность на уровне местных органов власти или на уровне Росреестра), единственный способ решить проблему – подать в суд.

Как показывает практика, шанс получить положительное решение довольно высок.

Для это к предыдущему списку документов добавятся:

• исковое заявление,
• квитанция об оплате пошлины,
• копия отказа в праве регистрации собственности.

Размер пошлины исчисляется, исходя из стоимости постройки. Также определяется суд (мировой или районный), который будет рассматривать дело.

Чтобы рассчитать стоимость постройки и получить соответствующее заключение, придется обратиться в специализированную компанию. А судебный процесс не обойдется, скорее всего, без привлечения квалифицированного юриста.

При положительном решении суда вам нужно будет снова обратиться в Росреестр (или МФЦ), где право собственности оформят на основании уже данного решения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник www.domofond.ru

Как узаконить постройку, возведённую без разрешения на строительство

Источник фотографии

Статья 222 Гражданского кодекса (ГК РФ) чем дальше, тем больше вызывает у людей страх. В соответствии с ней здание, в котором находятся принадлежащие вам квартира, магазин или офис, а также дом или любая постройка на вашем участке, внезапно могут объявить самостроем и снести за ваш счёт и без компенсации.

А если власти проявят особое рвение (используют часть 4 упомянутой статьи), то обойдутся при сносе даже без решения суда. Подобная участь сегодня выпадает даже тем, у кого собственность оформлена, казалось бы, по всем правилам. А что говорить про владельцев недвижимости, имеющих пробелы в документации? Как им легализовать принадлежащие им строения, чтобы предельно нивелировать риск остаться без всего?

Когда спасти постройку почти невозможно

Всё, конечно, зависит от конкретных обстоятельств. И самые тяжёлые связаны с применением как раз недавно введённой в статью 222 ГК РФ части 4. Именно с её помощью столичная мэрия провела зачистку в городе, в несколько заходов уничтожив массу торговых павильонов.

Суть этой самой части 4 статьи 222 предельно проста. Она разрешает властям в ряде случаев во внесудебном порядке ликвидировать строение, которое сами они сочтут самостроем. К примеру, если объект располагается на территории, занятой инженерными сетями. Разумеется, в Москве таких территорий полно. А потому практически любое помещение может попасть под ковш бульдозера.

Можно ли что-то противопоставить подобным действиям? Увы, но выход, скорее всего один. Есть старый анекдот про раввина, оказавшегося в океане на тонущем лайнере. Когда его как мудрого человека спросили, что же делать, он посоветовал, если на судне всё ещё работает интернет, по-быстрому продать корабль.

Шутки – шутками, но примерно так поступил владелец торгового комплекса «Пирамида», умудрившийся найти для него покупателя буквально за две недели до пресловутой «ночи длинных ковшей». Печально, но самые свежие реалии таковы, что к судебным и остальным инстанциям апеллировать тут просто бесполезно. Все, кто пытался, не добились ничего.

Когда постройку спасти скорее нельзя, чем можно

Совсем другое дело, когда официальные лица к столь крутым (фактически пиратским) методам не прибегают и строению угрожает снос нормальным судебным путём. В этом случае имеется возможность за объект побороться. Но многое будет определяться тем, что это за объект и при каких условиях он вообще появился.

Так, многоквартирные дома или коттеджные посёлки часто появляются на землях, которые, согласно статье 7 Земельного кодекса (ЗК РФ), предназначены совсем для другого. Например, для промышленного производства или же сельского хозяйства. То есть речь не только об отсутствии прав у конкретного застройщика на участки, но и о том, что они не могут быть в принципе заняты под жилищное строительство.

Ситуация, прямо признаем, сложная, и из неё мало шансов выйти победителем. Единственный из них заключается в обращении в администрацию муниципального образования с просьбой об изменении статуса земель. Теоретически власти могут принять подобное решение.

Но нужно помнить нюансы, прописанные в федеральном законе от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». По его статье 7, площади сельскохозяйственного назначения превратить во что-то иное практически нереально.

Разве что можно сослаться на какое-то из приведённых в статье исключительных обстоятельств: скажем, на то, что эти земли уже не используются по исконному замыслу. А вот изменение профиля промышленных территорий, как следует из статьи 9 закона, куда вероятнее. Впрочем, намного больше в таких делах значит добрая воля чиновников. И вряд ли они её проявят. А принудить их к этому нельзя.

Когда постройку спасти скорее можно, чем нельзя

Но предположим, что с землёй никаких юридических каверз не возникло. Тогда задача упрощается в разы. Сооружение, даже возведённое без соответствующего разрешения, легализовать всё же легче, нежели участок, на котором оно находится.

Большим подспорьем в этом служит известное постановление Пленума Верховного суда № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Пункт 26 постановления видит в отсутствии разрешения на возведение объекта недостаточную причину для его сноса. И если иные признаки самовольности не обнаружатся, суд может признать право собственности на строение.

Правда, здесь необходимо соблюсти ряд условий. Прежде всего, показать, что хозяин дома старался получить добро на строительство и не получил его в силу объективных причин. Именно такие нашлись в действиях истца в очень интересном деле, рассматривавшемся несколько лет назад в Омском городском суде.

Владелец земли не мог оформить её в собственность, поскольку она имела крайне длинную (тянувшуюся ещё с революционных времён) и запутанную юридическую историю. А когда всё-таки оформил, под угрозой оказался появившийся на участке незадолго до этого счастливого момента жилой дом. В судебном вердикте указано, что за разрешением на его возведение истец обращался не раз, но встречал отказ в связи с той самой неразберихой вокруг земли.

Все эти обращения и позволили судьям не считать теперь его дом самостроем. Также они подчеркнули, что объект не нарушает ничьи права и не угрожает жизни и здоровью других людей. Такие требования содержат всё тот же пункт 26 постановления Верховного и Высшего арбитражного судов и часть 3 многократно упоминавшейся статьи 222 ГК РФ. Поэтому не забудьте в аналогичных разбирательствах представить суду результаты экспертиз, доказывающих безвредность вашего строения. Тогда шансы на благоприятный исход заметно повысятся.

Когда узаконить постройку довольно просто

А лучше всего, если легализации требует постройка на вашем дачном участке. И не каком-нибудь, а предоставленном вам до октября 2001 года, то есть до начала действия ЗК РФ. Землёй вы пользуетесь вполне правомерно, а теперь надо лишь найти тому подтверждение.

Закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», более известный как закон о «дачной амнистии», даёт возможность оформить ваши сотки в упрощённом порядке. Требуется лишь документ, так или иначе свидетельствующий о правах на них (старое свидетельство о собственности, акт о предоставлении земельного участка и т.п.) и кадастровый план участка. Скорее всего, процедуру удастся осуществить в административном порядке и в суд обращаться не придётся.

На находящиеся в ваших владениях строения «дачная амнистия» тоже распространяется. Правда, в отношении последних «упрощённый порядок» не так уж и прост. И с нынешнего года даже усложнился после вступления в силу закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества». Его статья 24 для легализации любого строения теперь требует техплан.

За ним придётся обращаться в БТИ или к кадастровым инженерам и, следовательно, нести дополнительные расходы. В целом же преимущество «дачной амнистии» при оформлении прав на дом заключается в том, что вплоть до марта следующего года Росреестр не спросит разрешения на его строительство.

А для вспомогательных построек (сараев, бань, беседок, гаражей) частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса такое разрешение не предусмотрено вовсе. С ними можно спокойно решать вопрос и после формального завершения «дачной амнистии». Главное – чтобы постройки соответствовали СНИПам.

Например, расстояние между сооружениями не может быть меньше шести метров, жилой дом должен располагаться не ближе чем в трёх метрах от границы соседнего участка, а, к примеру, баня или гараж – в одном метре и т.д. Если хоть какой-то норматив не выполнен, постройку придётся переносить. Иные сложности не ожидаются.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Источник news.ners.ru

Как узаконить дом, построенный без получения разрешения.

Получить разрешение на строительство, когда дом уже возведен, намного сложнее, ведь в этом случае существует риск признания объекта самовольной постройкой и предъявления требований о сносе. Давайте разбираться, как следует поступать владельцу строения, чтобы избежать негативных последствий.

Что необходимо легализовать.

Вероятность признания возведенного дома самовольной постройкой зависит от наличия определенных признаков.

Согласно положениям статьи 222 ГК РФ таковыми могут выступать:

• незаконное использование земельного участка либо строительство на землях, не предназначенных для таких целей;
• возведение объекта без разрешения либо с нарушением установленных законодательством норм;

Кроме того, обязательным условием является действительность нарушенных норм и правил на момент начала строительства и на дату выявления самостроя.

При этом законодательство содержит следующую оговорку, если владелец недвижимости возвел ее на землях, в отношении которых действует ограничение, но не знал или в принципе не имел возможности узнать о таком ограничении, объект не может быть признан самостроем.

Таким образом, чтобы объект попадал под определение самовольной постройки, его владелец должен нарушить правила получения или использования земли либо строить без разрешения.

Нужно ли разрешение на построенный дом?

На сегодняшний день разрешение на строительство предполагает согласование проекта будущего капитального объекта с уполномоченными органами. При этом, если ранее на строительство объекта ИЖС требовалась специальное разрешение, то с 2018 года собственник участка обязан подать уведомление о намерении начать строительство. Следовательно, разрешение в толковании прежней редакции закона теперь не требуется.

Уведомлять администрацию о начале строительства, если дом возведен несколько лет назад, нелогично, однако, чтобы легализовать строение, необходимо осуществить ряд мероприятий, конечной целью которых будет возведенного объекта недвижимости;

Согласование строительства с уполномоченным органом (обычно с местной администрацией) путем подачи заявления с приложением составленной схемы;

Получение на руки разрешения на строительство;

Оформление технического плана;

Подача документов в Росреестр (заявления, квитанции об уплате пошлины, документов на землю и дом, а также выданного разрешения);

Получение отказа в регистрации либо выписки из ЕГРН.

Как узаконить уже построенный дом I Перевод из нежилого в жилой дом

Самострой — как узаконить дом в 2019 — 2020 году

Если на последнем этапе поступит отказ, вопрос легализации придется урегулировать в порядке судопроизводства.

Узаконивание самостроя через суд.

Прежде чем составлять иск важно попытаться зарегистрировать самострой в административном порядке. Факт отказа в легализации объекта в данном случае будет выступать основанием для подачи иска. Рассмотрим порядок оформления самостроя в собственность через суд.

Алгоритм действий владельца неузаконенной постройки, должен включать следующие этапы:

1. Осуществление действий по легализации объекта в административном порядке;
2. Подготовка доказательной базы (сбор необходимых документов в отношении земли и дома, в том числе оценка объекта недвижимости);
3. Составление и подача иска в суд;
4. Участие в процессе;
5. Получение на руки вступившего в силу судебного акта (если решение положительное);
6. Обращение в регистрирующий орган с целью оформления права собственности на признанное законным строение.

Образец иска о признании права собственности на самострой отвечает требованиям статьи 131 ГПК РФ, и помимо общих, включает в себя следующие обязательные сведения:

• информация о том, на каких основаниях заявитель владеет земельным участком (собственность, аренда, безвозмездное пользование или др.);
• описание возведенной на участке постройки;
• сведения о том, как строился объект (самостоятельно или с привлечением подрядной организации);
• информация об органе, отказавшем в согласовании строительства с указанием причины.

В приложение к иску необходимо предоставить пакет документальных доказательств, в которые входят:

• копии паспорта заявителя;
• заключения эксперта, содержащего сведения об оценочной стоимости;
• документа, подтверждающего факт попытки внесудебной легализации;
• документов, подтверждающих права заявителя в отношении земельного участка;
• документа, подтверждающего соответствие возведенного объекта строительным и градостроительным нормам;
• технического плана;
• документа, подтверждающего тот факт, что строительство дома не затронуло права и интересы других лиц;
• квитанции об уплате пошлины за подачу иска в суд;
• иных документов, указанных в статье 132 ГПК РФ.

Готовый иск, если стоимость имущества превышает 50 000 рублей, подается в районный (городской) суд по месту, где находится неузаконенная постройка, или в мировой суд, если цена иска не превышает 50 000 рублей.

Сроки легализации самостроя будут варьироваться в зависимости от выбранного способа. Так, например, оформить права на объект в административном порядке можно за несколько месяцев, а в особых случаях понадобится больше года.

В суде дела подобной категории должны разрешаться в течение месяца, однако, на практике эта процедура может длиться несколько лет.

Стоимость также разнится в зависимости от способа, и судебный процесс в данном случае бьет все рекорды.

Владельцу самостроя придется нести расходы, связанные :

• с уплатой госпошлины (в процентном отношении к стоимости имущества, но не менее 400 и не более 20 000 рублей);
• с оценкой объекта недвижимости;
• с оформлением технического плана;
• с оплатой услуг адвоката или квалифицированного юриста;
• с получением недостающих документов и справок;
• с оформлением права собственности (пошлина за регистрацию права 2000 рублей).

В завершение темы о легализации частного дома выделим главное. Таковая становится возможной, если владелец самостроя как минимум сможет доказать право на возведение дома в пределах выделенного ему участка и соответствие объекта строительным нормативам.

В противном случае вероятность вынесения решения о сносе достаточно велика, но не критична. Дело в том, что отсутствие разрешения — неопределяющий фактор. Иногда, чтобы узаконить постройку, достаточно привести ее в соответствие с градостроительными и строительными нормами.

Источник washepravo.ru