Я у мамы инвестор: 4 способа заработать на недвижимости, не покупая ее — Недвижимость РИА Новости, 24.03.2021
Растущие цены на жилье намекают, что на этом рынке снова можно заработать, но свободные деньги для покупки «инвестиционной» квартиры есть далеко не у всех –. Недвижимость РИА Новости, 24.03.2021
Растущие цены на жилье намекают, что на этом рынке снова можно заработать, но свободные деньги для покупки «инвестиционной» квартиры есть далеко не у всех – все-таки речь идет о нескольких миллионах. Но способы заработка на рынке недвижимости все равно есть, даже для людей с куда более скромным стартовым капиталом, о них эксперты инвестиционного рынка рассказали сайту «РИА Недвижимость».Паевые инвестиционные фонды (ПИФ)Если говорить именно о вложениях в недвижимость, то нужно рассматривать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости – ЗПФИн, или просто паевые инвестиционные фонды – ПИФ.Это инструмент для инвестирования в недвижимость, суть которого в следующем: инвесторы объединяются деньгами, сумма которых и составляет базу фонда, объясняет основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.
Что выгоднее: Квартира или депозит? Куда вложить деньги? На цифрах! Инвестиции в недвижимость 18+
Взамен инвестор получает пай – ценную бумагу, которая говорит, что часть средств фонда принадлежит ему. ПИФы недвижимости приобретают объекты на деньги, привлеченные от учредителей и сторонних пайщиков, и в этом смысле весьма похожи на инвестиции в квартиру на стадии стройки, где часть вкладывает строительная компания, а основную сумму приносят дольщики, с которыми организатор проекта потом расплачивается квартирами, добавляет аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов.
В ПИФе все проще: вложили деньги, отстроились, продали, получили деньги, разделили деньги. Чаще всего фонды покупают коммерческие объекты (офисы, склады, промышленные парки) или землю, а не жилье – так выгоднее с налоговой точки зрения, уточняет он.Если говорить простыми словами, то процесс инвестирования в ПИФ больше похож на открытие депозита в банке, рассказывает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.
Человек отдает свои средства компании, чтобы получить прибыль в виде процентов от вложенной суммы. Между инвестором и компанией подписывается соответствующий договор.
Управляющая компания ПИФа сама выбирает модель и объект для инвестиций, оценивает риски, контролирует все процессы.Порог входа в ЗПФИнПорог входа (то есть минимальная стоимость пая) может быть разным, рассказывает руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. Иногда от 100-300 тысяч рублей, а иногда от нескольких миллионов.
Однако существуют фонды для непрофессиональных инвесторов, где порог входа начинается с 5 тысяч рублей.Чаще всего для неквалифицированных инвесторов порог входа составляет от 300 тысяч рублей. «Есть исключения, когда фонд зарегистрирован до этих ограничений, и тогда вход может стоить дешевле», – уточняет Гальцев.Где приобрести паи – зависит от конкретного ЗПФИн, продолжает Гальцев. Есть обращающиеся на бирже ЗПИФ и небиржевые.
МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег
Соответственно, обращающиеся можно купить на бирже, где торгуются паи фонда, через приложение брокера. Паи фонда, если они не торгуются на бирже, покупаются напрямую в управляющей компании.Доходность и рискиДоходность ЗПФИн зависит от стратегии, объясняет Гальцев. Если это аренда недвижимости, то такой фонд может предложить доходность около 10% годовых.
Если это фонд, инвестирующий в девелоперские проекты или в активную куплю-продажу недвижимости, то ожидаемая доходность может быть и выше. Могут быть ЗПИФн с валютным хеджированием, чтобы подстраховаться на случай резкого обесценивания рубля.»Когда мы говорим о 8% доходности, то управляющие фондом исходят из того, чтобы дать ставку клиенту, которая будет превышать доходность от размещения пассивов в банках и при этом оставить прибыль управляющей компании фонда.
А поскольку реальная доходность до overhead УК составляет обычно 10-12%, то соответственно, 8% – то, что может дать УК своему клиенту», – поясняет руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова.Как правило, раз в год прибыль с паев делится на всех инвесторов в зависимости от размера пая и выдается им. Так происходит до тех пор, пока не будет принято решение расформировать фонд, продать всю купленную недвижимость и сумму с продажи раздать пайщикам.
Фонд формируется минимум на 3 года, но чаще на 5 лет, отмечает Гальцев. Эксперт предупреждает, что при вложении в ЗПФИн есть и риски. Так, цена на приобретаемую недвижимость может упасть.
Если ставки делаются на арендные коммерческие помещения и для управления покупается, например, ТЦ, то в случае с внезапной эпидемией аренда перестает приносить доход, а сам ТЦ дешевеет, потому что спрос на помещения в нем падает, и все уходят в онлайн. В таком случае выплаты пайщикам могут прекратиться, а при расформировании фонда и продаже недвижимости инвестор получит меньше, чем вложил при покупке, так как здание продали дешевле, чем купили.Все что находится в диапазоне 11-12-25%, а кто-то даже обещает 30% доходность – это уже «зона рискованного земледелия», добавляет Круглова.
Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)Ипотечные облигации – это банковские долговые бумаги, обеспеченные закладными по ипотеке, объясняет Емельянов. В одной облигации собраны права требования к нескольким тысячам ипотечников сразу. Клиенты банков платят за жилье по своим кредитам, и эти средства конвертируются в купоны для выплаты инвесторам за вычетом комиссии организаторам выпуска.
Например, сейчас россияне в среднем платят по ипотеке 7-8% годовых, а до держателей ИЦБ из них доходит 5-6%.ИЦБ можно приобрести на бирже, и у них максимально доступный порог входа – достаточно 1000 рублей, поясняет Гальцев. Однако здесь есть подвох, точнее, обстоятельство, к которому нужно быть готовым.
Выплаты по ИЦБ периодические, например, раз в полгода или квартал, но вот выйти из актива до окончания срока погашения ипотеки заемщиками нельзя (то есть в среднем вы должны зайти в актив на 20 лет, либо вам придется перепродавать облигации).Да и сами ИЦБ пока являются редкостью, есть несколько выпусков от Сбербанка и «Дом.РФ» с доходностью, близкой к ОФЗ (5-6% годовых), добавляет Емельянов.Но сейчас этот сегмент можно назвать растущим, отмечает в свою очередь генеральный директор Key Capital Сергей Камлюк. «По ИЦБ 2020 год стал рекордным по объему секьюритизации. Размещено 13 выпусков ипотечных облигаций общим объемом более 374 миллиардов рублей, из которых более 90% – 12 выпусков объемом 371,3 миллиарда рублей – приходятся на ипотечные ценные бумаги «Дом.РФ», – подчеркнул он.И физические лица отреагировали на это, в прошлом году они впервые активно участвовали в размещении ИЦБ, так что их общее количество превысило 2,7 тысячи человек. «При этом ИЦБ «Дом.РФ» – надежный финансовый инструмент для физических лиц, внесенный Банком России в список инструментов, доступных для неквалифицированных инвесторов», – добавил Камлюк.
Акции застройщиковАкции застройщиков приносят два вида дохода: за счет роста стоимости самой бумаги, а также выплаты дивиденда – как и в любой другой акции, объясняет Емельянов. Бизнес растет, если растут продажи, а с ними растет рыночная оценка компании.Можно продать такую бумагу, чтобы временно зафиксировать накопленную прибыль и откупить ее обратно, когда акции упадут на коррекции.
Есть и другой вариант – держать акции в портфеле как источник пассивного дохода. Российские застройщики сейчас платят до 9% годовых от стоимости купленной акции, иностранные – около 1%, зато в долларах, говорит он.Акции российских застройщиков на многолетнем горизонте практически не растут, напоминает Емельянов.
Возможно, это изменится в скором времени, потому что строительный рынок сейчас укрупняется, и как раз торгуемые на бирже застройщики очень неплохо себя показывают. В этом случае можно закладывать до 30% роста в год по некоторым из компаний. Порог входа в этом сегменте тоже вполне щадящий, продолжает Емельянов.
Акции российских девелоперов стоят несколько сотен рублей за штуку, иногда чуть больше 1000. Иностранные (например, Dr. Horton, Lennar, два крупнейших застройщика в США, они торгуются на СПб бирже) – в пределах 100 долларов за штуку.Риск здесь в том, что акции компании может резко упасть, как и дивиденды, предупреждает Гальцев.
Дивиденды, если это обыкновенные акции, могут вообще не выплатить.Облигации застройщиковПомимо акций можно приобрести и долговые обязательства застройщиков, то есть облигации. Это хороший вариант инвестиций, поскольку могут давать доходность больше 12% — 15%, говорит Круглова. Есть облигационные займы, которые размещают девелоперские компании.
Это инструмент инвестирования, который позволяет получить определенную доходность не приобретая, например, у того же застройщика пул квартир с инвестиционной целью, продолжает она. «Эта ценная бумага уже имеет биржевое обращение и также дает купонный доход и имеет свой срок погашения. То есть фактически это деньги, которые инвестор дает взаймы девелоперской компании для того, чтобы она развивала свои проекты, и в течение какого-то оговоренного срока девелопер обязан вернуть основное тело займа покупателю с доходностью, которую он тоже готов обеспечить на эту облигацию», – объясняет Круглова.
Среди наименее рискованных можно выделить облигации застройщиков ПИК, ЛСР и других, добавляет эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Павел Гаврилов.Однако риски здесь также есть, это может быть и банкротство застройщика, и несбалансированность портфеля, и рыночная конъюнктура. Все это может привести к тому, что застройщик не может выполнить свои обязательства перед своим заимодавцем, предупреждает Круглова.»Но в таких историях всегда существенно выше порог входа, чем порог входа в розничные продукты, такие как ЗПИФы или покупка облигаций. Как правило в этом случае речь идет о сумме 200-300 миллиона рублей и выше, потому что с более мелкими партнерами очень сложно работать самому провайдеру услуги, в силу большого количества акционеров», – отмечает собеседница агентства. Так что данный инструмент доступен очень небольшому кругу лиц.
Источник: realty.ria.ru
Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
На сегодняшний день вложение денег в недвижимость остается одним из надежных способов приумножения капитала или сохранения имеющихся средств. Однако нужно инвестировать с умом: просто купить квартиру и думать, что это курочка, несущая золотые яйца, неразумно. Какой объект выбрать и через какой промежуток времени ждать прибыли, Domofond.ru узнал у экспертов отрасли.
Вложить деньги можно как в жилую, так и коммерческую недвижимость. При этом, чтобы не просто «слить их в бетон», а заставить работать, необходимо выбрать стратегию инвестирования: краткосрочную или долгосрочную. От этого будет зависеть срок окупаемости вашего приобретения.
Краткосрочная стратегия предполагает, что вы покупаете, например, квартиру и продаете ее через некоторое время по более высокой цене. Если вы правильно сопоставили все факты ликвидности (подробнее об этом ниже), то прибыль вы получите довольно скоро.
В рамках долгосрочной стратегии вы покупаете объект с целью его последующей сдачи в аренду. Получается, что срок окупаемости этой покупки будет несколько больше, однако существенным преимуществом станет стабильный ежемесячный доход. «Если говорить про жилье, наиболее выгодными вариантами для этого способа инвестирования являются апартаменты с уже готовой отделкой от застройщика или апартаменты. Такой выбор позволяет сэкономить время и средства на проведение ремонта и максимально быстро начать подыскивать арендатора», — рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Новостройки
При выборе новостройки в качестве объекта инвестирования почти все эксперты рекомендуют вкладываться в проект на этапе котлована. Тогда будут самые низкие цены. «Сейчас рост стоимости квартиры с начала строительства до ввода комплекса в эксплуатацию может составлять 20–40%, а в отдельных случаях больше, если на раннем этапе комплекс поступил в продажу по очень привлекательным ценам. То есть заработок инвестора может быть значительным, что особенно актуально на фоне смягчения политики Банка России и снижения ставок по депозитам», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Вместе с тем стоит иметь в виду, что срок возврата инвестиций при покупке квартиры на начальном этапе строительства довольно большой. «На практике вложиться в новостройку означает заложить деньги, в среднем, на три года. Так происходит потому, что в нашей стране очень много долгостроев. В этом случае рыночная цена объекта недвижимости падает, и потенциальный инвестор получает минимум прибыли», — считает руководитель Etcenrt.ru Евгений Гудков.
Другое удачное время покупки доходной недвижимости в новостройке, по мнению экспертов, наступает сразу после начала продаж. При этом нужно сравнивать цены на сопоставимые лоты в одной локации. «Порой отдел ценообразования застройщика переоценивает стартовые цены и в течение 2–3 месяцев после выхода корректирует их. В текущем периоде рост стоимости квартиры до ввода в эксплуатацию должен составить не менее 15% в год, а минимальный рост цены от покупки до момента ввода будет составлять не менее 30%. При сравнении цен на аналогичные объекты годовой давности с сегодняшними мы увидим, что при одинаковом строительном этапе и местоположении за год стоимость квадратного метра выросла не меньше чем на 8–10%», — приводит цифры директор по продажам Группы «Самолет» Кирилл Храпов.
Что нужно учитывать?
Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.
Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.
Есть ли риски?
Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой. «Эти риски можно минимизировать, если тщательно выбирать компанию и объект недвижимости, проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте. Часто задержка сроков строительства происходит именно по вине последнего. Также не стоит гнаться за дешевизной. Низкая цена или большие скидки могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Вторичное жилье
Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт.
Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки. Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».
Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.
Торги по банкротству
Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов. «В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже. Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.
Апартаменты
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
Важный момент
При всей привлекательности апартаментов есть у них и особенности, которые нужно обязательно учитывать, если вы приобретаете такой объект с целью получения дохода. Во-первых, речь идет о коммунальных платежах. «В силу того, что апартаменты не относятся к жилью, коммунальные платежи на них начисляются как на нежилые помещения. А это на 15–20% превышает размер коммунальной платы на жилье», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Во-вторых, стоит помнить про налог на недвижимость. Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.
«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.
Что важно?
Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет. Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк. При этом стоит отметить, что не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость. Средняя точка входа, как отмечают эксперты, здесь составляет примерно 10–20 млн руб.
Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
Инвестиции в новостройки
Вложение капитала в недвижимое имущество на начальных стадиях строительства является одним из надёжных и прибыльных способов заработка. Стоимость квартиры в новостройке на этапе котлована намного ниже цены жилья в полностью готовом доме, и после продажи недвижимость вложенные средства вернутся с хорошей прибылью. Однако не всё так просто, как может показаться на первый взгляд, в этом бизнесе присутствуют свои риски и подводные камни. В пределах настоящей статьи рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в строящуюся недвижимость.
Что привлекает инвесторов в недвижимость. Преимущества
Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам:
Возможность заработать на перепродаже;
Возможность защитить свой капитал от инфляции;
Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду.
Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика. Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений. Даже если произойдет скачок инфляции и покупательская способность денег снизится – с недвижимостью такого не случится, сама по себе она не может сильно упасть в цене.
Минусы данного вида инвестиций
К минусам такого рода инвестирования, в первую очередь, нужно отнести риски – это риск неполучения жилья в результате банкротства застройщика или получение жилья, не соответствующего заявленным качественным параметрам.
Впрочем, законодательная база по долевому строительству на сегодняшний день проработана достаточно неплохо и есть механизмы, способные защитить дольщика (в независимости от того, является он инвестором или покупает квартиру для себя). Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, связанным с исправлением тех или иных недочетов.
В числе минусов – необходимость оплачивать налог на прибыль, который в РФ составляет 13%, если жилье продается после оформления прав собственности. Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства (через ДДУ – договор долевого участия), то используется схема «переуступки прав» и такой налог не взымается, так как продается не жилье, а «права требования».
Кроме того, нужно приложить определенные усилия, чтобы найти объект недвижимости, который будет востребован на рынке и принесет прибыль, неудачный же выбор может привести к нулевому результату. Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики в стране, это требует от инвестора навыков анализа текущей ситуации, а также способностей в плане прогнозирования состояния экономики на несколько лет (пока закончится строительство).
Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты
Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями . Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.
Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:
Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;
Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);
Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).
Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию. Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции). Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.
Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет. Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным. Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.
Как ограничить инвестиционные риски. Оценка застройщика
Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика. Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств. Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.
При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.
В сети есть сервисы, которые дают будущему дольщику возможность проверить информацию о застройщике. Так, на сайте egrul.nalog.ru можно посмотреть регистрационные данные юридического лица, на которое оформлена компания, здесь берем выписку ЕГРЮЛ. В выписке смотрим дату регистрации, если компания зарегистрирована недавно, но представители застройщика упоминают об успешном опыте пятилетней работы, возможно, предыдущее юр. лицо было ликвидировано по причине возникновения проблем.
Берем в выписке ИНН директора и отправляемся на сайт focus.kontur.ru, где можно узнать, не менялся ли в последнее время генеральный директор. Смена руководства перед началом строительства может означать, что компания готовится к банкротству.
Идем на сайт kad.arbitr.ru и смотрим, в каких судебных разбирательствах участвовала компания, какие рассматривались дела, кто был истцом и ответчиком, какие вынесены решения и открыты исполнительные производства. В частности, могут иметь место разбирательства с дольщиками относительно срыва срока окончания строительства, с банками по поводу просрочек по кредитам, с поставщиками стройматериалов – все это поможет вовремя сориентироваться и не заключить договор с проблемным застройщиком.
Стоит также позвонить в строительную компанию и узнать, предлагают они договор долевого участия или же — продажу жилья по другим схемам, на какое юридическое лицо оформляется договор. Если строительство уже в полном разгаре – необходимо съездить на строительную площадку и посмотреть – укладывается ли застройщик в план возведения дома, оценить, насколько активно ведутся работы.
Посещение сайта застройщика позволит получить следующую информацию: все ли документы строительная компания успела оформить, на чье имя выписаны все бумаги (необходимо сверить информацию с данными из выписки) . В числе прочего на сайте должны находиться следующие сведения:
Разрешение на строительство;
Документы на землю (срок договора аренды должен быть более поздним, чем срок окончания строительства).
Выбор новостройки для вложений. От чего отталкиваться
После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.
Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.
Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы. В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры. Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.
В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос. Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт». Наиболее ликвидными на рынке всегда были студии и однокомнатные квартиры, поэтому при желании быстро продать жилье стоит выбирать именно такие варианты.
С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму. Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.
На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры . Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья. Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.
Заключение
Инвестиции в новостройку при обдуманном подходе могут приносить неплохой доход. Если имеются свободные средства, которые можно вложить в строительство жилой недвижимости, капитал за пару лет «заработает» больше, чем при обычном размещении на банковском депозите на такой же срок. Сразу же после продажи можно присматривать очередную новостройку, процесс инвестирования может быть непрерывным.
Однако если речь идет о недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, стоит учесть, что прибыль будет поступать только после того, как квартира окупится, а произойдет это не раньше пяти-шести лет. И в течение этого времени инвестировать средства заново не получится, придется ожидать, пока капитал накопится снова.
Источник: novostroev.ru