Как вложить деньги на этапе строительства

Особенности инвестирования в жилую недвижимость на этапе строительства

Инвестиции в строящееся жилье осуществляют компании, банки и простые российские граждане. При этом используют элементарные схемы получения дохода – покупка и последующая продажа с наценкой во время сдачи в эксплуатацию.

Вложение средств в объекты недвижимости – это рискованное мероприятие, но прибыльное. На этапе возведения здания квартира или часть дома стоит меньше. Цены значительно поднимаются на вторичном рынке. Приобретение строящихся жилых объектов с целью получения прибыли имеют свои плюсы и минусы.

• высокая ликвидность объектов, значит, недвижимость легко продать
• доступность и богатый выбор вариантов для вложений
• возможность получать неизменный доход, стоимость квартиры со временем возрастает

• высокая стоимость недвижимости
• зависимость спроса от состояния экономики страны, от уровня жизни отдельных регионов, например, в маленьких городах спрос не высок
• наличие дополнительных затрат (ремонт, коммунальные платежи)
• высокие риски (ненадежность застройщика)

По сниженной цене скупают квартиры без ремонта. Жилая площадь в новостройках на этапе возведения стоит на 30% ниже рыночных расценок. По мизерным ценам часто реализуются недостроенные дома. «Недострой» можно дешево купить, достроить и выгодно реализовать.

Новостройки. Выгодно ли покупать на стадии котлована?

Расценки на строящиеся объекты резко снижаются при наличии определенных обстоятельств. Например, возведение завода, автомагистрали вблизи экологически чистого жилого района. Но большинство рисков связано с застройщиком:

• ненадежная строительная компания сдает объект несвоевременно
• незаконно возведенное здание без документации идет под снос
• заморозка объекта

Инвестор может снизить риски, тщательно выбирая и анализируя работу застройщика.

Риски при инвестировании

Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда. Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем. Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.

Банкротство застройщика

Среди новичков-застройщиков банкротство — обычное явление. По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом. В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.

Мошенники

В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль. По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме. Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.

Форс-мажор

Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать. Кризисы, катастрофы, бедствия — все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать. Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.

Инвестиции в строительство в России на этапе стройки — весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.

Автор Ganesa K.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Вложение средств в квартиру

Покупка квартир в строящихся зданиях считается надежным инвестированием. В периоды кризисов 1998 и 2008 годов резко падали цены на активы недвижимости. Но после восстановления экономики рынок постепенно поднимался. На вторичном же рынке по сравнению с новостройками выручить хорошую прибыль намного сложнее.

• проведение ремонта, расширение площади и перепродажа
• сдача в аренду – это выгодный, по мнению многих вариант, но вложения окупятся только через 10-15 лет, возможно создание хостела (актуально для больших квартир)
• разбивка или объединение помещений являются популярными способами, существенно увеличивающим доходность

Последний вариант позволяет получать из однокомнатных квартир две небольшие изолированные студии с отдельными входами. Это увеличивает доходность на 50-70%. Перепланировку квартиры сегодня стоит заказать в специализированных компаниях. Они объединят комнаты, поставят отдельные санузлы и т.д.

Квартиру, расположенную в подходящем месте, можно поделить на маленькие офисы. На первом этаже создать отдельный выход на улицу. Сдавать несколько мини-офисов выгоднее, чем все помещение.

Чтобы получить хорошую доходность, важно уметь оценить текущую цену за квадратный метр. Расценки ниже среднерыночных цен подстегивают спрос на объекты.

Квартиры с привлекательной планировкой

В центральной части Москвы чаще всего покупаются квартиры с 2 комнатами. В ТиНАО ситуация немного иная. Спросом пользуются объекты с одной комнатой и отдельной кухней, современные апартаменты евроформата с двумя комнатами и уютные студии.

Самыми ликвидными будут квартиры с красивым видом из окон на парк, озеро. Покупатели отдают предпочтение экологически-чистым районам, где есть парковые зоны, набережные и нет промышленных объектов.

Квартиры с отделкой «под ключ» и продающиеся без отделки пользуются примерно одинаковым спросом. Но для инвестиций более привлекательными будут объекты без заключительного ремонта или с отделкой white box, которые стоят дешевле.

Что учитывать при выборе недвижимости?

Целью любых инвестиций является заработок. Вложения в строящиеся дома обеспечивают до 35% прибыли после сдачи в эксплуатацию. Цена квадратного метра в новостройке зависит не только от застройщика.

Каким образом месторасположение объекта влияет на прибыльность?

1. В пригородных районах с неразвитой инфраструктурой квартиры стоят дешевле, цены на них поднимаются постепенно вместе с появлением магазинов, детских садов (объекты подходят для долгосрочного инвестирования).
2. Квартиры в районах с неудачным расположением сложнее реализовать на момент сдачи, инвестора могут обойти компании-девелоперы.
3. Владелец квартиры в новом незаселенном районе получит гарантированную прибыль при продаже, но не более 5-7% годовых. Проще положить деньги на депозит.

Поэтому при выборе объекта стоит учитывать ряд показателей:

• месторасположение и возможные перспективы развития района
• развитость транспортной системы (наличие остановок, развязок, метро)
• инфраструктурные объекты (торговый центр, школа, стадион, детский сад)
• типы планировки квартир, помещений, всевозможные детали, например, на какую сторону выходят окна

Рентные паевые фонды недвижимости

Более профессиональным инструментом можно назвать паевой инвестиционный фонд недвижимости. Он достаточно прост, однако знаком пока не всем, кто так или иначе инвестирует в недвижимость.

Его формирует управляющая компания (УК) и на деньги инвесторов приобретает активы в виде недвижимости, которые, по мнению профессиональных управляющих, будут приносить пассивный доход от той же сдачи площадей в аренду.

В качестве базовых активов такого фонда могут приобретаться, например, торговая, офисная или складская недвижимость. Доход от аренды коммерческих площадей для бизнеса, как правило, выше, чем доход от аренды квартир, сдаваемых частным лицам. Порог входа частного инвестора здесь может начинаться с нескольких десятков тысяч рублей.

Пассивная инвестиция. Традиционно инвесторы относят такого рода вложения к низкорискованным, ведь активом фонда является недвижимость.

В случае возникновения чрезвычайной ситуации объект можно, например, перестроить или перепрофилировать и т.д. Кроме того, деятельность УК контролирует Центральный банк России, что снижает риски обмана инвесторов.

УК берет на себя даже выплату НДФЛ (13%), которым облагается инвестиционный доход частного лица. Доходность такого финансового инструмента выше, чем при простой сдаче недвижимости в аренду. Как правило, УК обещают доходность в районе 9-12% годовых.

Несмотря на небольшие риски, доходность рентных фондов не гарантирована. Например, в случае с банковским депозитом при возникновении проблем у банка убытки вкладчиков возмещаются из фонда АСВ. УК рентных фондов, как правило, заявляют довольно высокие ставки.

Мы проанализировали доходность ряда крупнейших рентных паевых фондов, специализирующихся на торговых площадях, за три года, и она оказалась ниже заявленных 12%, составив всего около 8% годовых. Такое снижение доходности отчасти было вызвано пандемией, потому как ставки на аренду торговой недвижимости в прошлом году практически не росли.

Если, к примеру, торговая недвижимость в результате очередного кризиса потеряет часть арендаторов, ставки аренды для них придется снизить и доходность инвестора станет ниже.

Особенности вложений в строительство жилья

Инвестиции в жилые новостройки в среднем окупаются через пару лет. Средний срок возведения – 2 года. Цена за квадратный метр возрастает в течение строительного периода на 50-75%. Сдача помещений в аренду позволит увеличить прибыль, но период окупаемости может растянуться на 10 лет и более.

Почему застройщики активно привлекают инвестиции? Это позволяет собрать средства на возведение без оформления крупных кредитов. На ранних этапах строительства можно приобрести долю объекта по сниженной цене. При возведении жилых комплексов, микрорайонов встречается особенно большая разница цены покупки и продажи.

Большие жилищные массивы строятся поэтапно. Для привлечения первых вкладчиков устанавливается минимальная цена. При появлении покупателей застройка приобретает положительную репутацию. Поэтому инвестиции в жилищное строительство могут в 2 раза окупить себя после сдачи готового объекта.

Цены на квартиры в строящихся домах растут постепенно. Каждый дополнительный этаж поднимает итоговую стоимость на 3%. Получить максимальную прибыль позволит инвестирование в строительство на ранних этапах.

Вложения в недвижимость – это инвестиции с низкими рисками. Основным риском является неблагонадежность строительной фирмы.

Загородные дома

Сегодня многие жители мегаполисов предпочитают жить за городом и мечтают не о большой квартире, а об уютном доме с собственным земельным участком.

Для постоянного места жительства люди чаще всего приобретают двухэтажные коттеджи с гаражом.

При большом бюджете можно выбрать более шикарный вариант, но богатые покупатели предпочитают строить дом самостоятельно. Поэтому Вам объект обойдётся дороже, а его продажа усложнится.

Также загородный дом можно сдавать в аренду для отдыха. Правда, в этом случае придётся построить бассейн, баню, камин и сделать оригинальный дизайн, чтобы объект пользовался спросом.

Определяемся с застройщиками

Перед осуществлением вложений рекомендуется тщательно проверить застройщика. Важна не только отличная репутация девелопера, но и ряд других сведений:

• время работы компании на рынке, ее опыт в данной сфере, другая дополнительная информация
• число завершенных и сданных зданий, сооружений, наличие строительных простоев, их причины и продолжительность
• количество частных инвесторов, партнерство с банками – это хороший показатель (банки не работают с сомнительными организациями)
• полный пакет документов – это бумаги на право владения земельным участком, разрешение на проведение строительных работ, проектная декларация с грифом утверждения
• государственная регистрация застройщика, предлагающего долевое участие, соблюдает ли он законы и нормативные акты
• информация о должностных лицах, участвующих в возведении
• отзывы собственников, владельцев долей

Настораживать должны слишком дешевые предложения по участию в строительстве. Большинство таких инвестиций приводят в потере недвижимости или попадании в «долгострой». Только грамотный выбор девелопера позволит получить планируемый доход.

Специалисты рекомендуют заключать договоры только с известными компаниями. В Москве и Московской области надежными считаются застройщики: ГК ПИК, Capital Group, Девелопмент.

Коммерческая недвижимость

В коммерческую недвижимость нужно вложить больше денег, также впоследствии придётся тратить на это больше времени и сил.

Найти арендатора и забыть не выйдет – помещение нужно будет обслуживать, а также соблюдать порядок для проверок. Более простым вариантом будет приобрести склад или площадь для малого бизнеса на нижних этажах.

Казань

Город, который иногда называют «третьей столицей», также весьма привлекателен для инвесторов. У Казани богатое культурное наследие, также здесь развивающаяся экономика, политика и сфера образования.

Местный рынок недвижимости надёжен и стабильно растёт – каждый год строятся новые бизнес- жилплощади в Казани стоит в среднем 65 тысяч рублей, а за 13-15 миллионов рублей можно приобрести коммерческое помещение в элитном доме площадью 190 квадратных метров.

Москва

Огромное количество рабочих мест для работников любой сферы и перспективы для открытия собственного дела привлекают сотни тысяч граждан из регионов страны.

Искать жильё придётся всем приезжим. Столичные жители также постепенно переезжают из старых домов в новостройки. Средняя стоимость квадратного метра жилплощади в новых монолитных и кирпичных домах достигает 220 тысяч рублей.

Московская недвижимость постепенно растёт в цене, так что, инвестируя в неё, Вы наверняка будете в плюсе. Спросом пользуется и жилье в городах Подмосковья, поэтому его покупку тоже можно рассмотреть.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале – 4 идеи

Думаете, куда инвестировать небольшие деньги? Больше вариантов есть по ссылке выше, а сейчас мы рассмотрим данную ситуацию именно в контексте нашей темы. Инвестировать в недвижимость при малом капитале трудно, но можно. Существует несколько стратегий, которые подходят даже для начинающих инвесторов.

Идея 1. Покупка жилья на этапе стройки

Чуть выше этот способ уже был подробно рассмотрен. Стоимость квартиры на этапе котлована будет как минимум на 25-30% ниже той, что уже сдана в эксплуатацию.

Идея 2. Покупка помещений без ремонта или в «убитом» состоянии

Старая квартира, в которой долго жила бабушка-пенсионерка – лакомый кусочек для частных инвесторов. Если купить такое помещение и сделать качественный ремонт, а потом перепродать, то доходность инвестиций составит 15-30% за год.

Идея 3. Покупка недостроенных помещений

Чаще всего строительство жилой недвижимости замораживают по причине нехватки средств. Такие объекты висят «мёртвым» грузом на шее собственников. Вы можете приобрести жильё за невысокую цену, а потом самостоятельно достроить и перепродать.

Идея 4. Покупка конфискованной, заложенной недвижимости, имущества банкротов

В таких ситуациях недвижимый объект стараются продать как можно скорее, чтобы вернуть деньги кредиторам. Следовательно, расценки оказываются ниже рыночных.

Это интересно. Есть ещё один бонусный вариант, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Вам даже хватит суммы в 100-300 тыс. руб. Это инвестиционные трасты недвижимого имущества: E3 Investment, Activo и другие. Их ещё называют ПИФами. Вы и другие инвесторы просто вкладываете средства в организацию, а управление инвестициями в недвижимость осуществляют профессионалы.

Полученный заработок за вычетом комиссии инвестиционные трасты распределяют между вкладчиками в соответствии с внесёнными долями.

Вторичное жилье

Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт.

Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки. Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».

Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.

Тюмень

Город живёт, в основном, за счёт добычи и переработки газа и нефти, также здесь развито производство.

Благодаря работе «дорогих» отраслей Тюмень считается перспективным городом для развития бизнеса и пользуется популярностью среди россиян. Здесь найдутся и покупатели, и арендаторы. За последний год стоимость первички в Тюмени снизилась на 10%. Желающим обзавестись недвижимостью стоит поторопиться, пока цены не пошли вверх.

Новосибирск

Крупный город, который динамично развивается во всех сферах: здесь процветают деловая жизнь, экономика и промышленность.

Также в Новосибирске активно развиваются образование и культура. Новосибирская недвижимость имеет приемлемую цену, поэтому инвесторам стоит к ней присмотреться. К примеру, за 6 миллионов рублей здесь можно купить коммерческое помещение на первом этаже многоквартирного дома площадью 80 квадратных метров. «Квадрат» жилплощади в Новосибирске в среднем стоит 60 тысяч рублей.

Квартирные инвестиции с последующей сдачей ее в аренду

Подобное инвестирование является достаточно простым способом, чтобы вложить деньги в жилую недвижимость. К тому же он отличается минимальными инвестиционными рисками. На бумаге все и вовсе выглядит проще простого. Главное, иметь возможность инвестировать в хорошую квартиру. А наладить затем арендный бизнес будет несложно.

Однако в реальной жизни все, естественно, несколько сложнее. Прежде всего необходимо выбрать именно такую квартиру, на которую в будущем будет стабильный спрос у потенциальных арендаторов. Конечно, опыт реальных инвесторов говорит нам о том, что спрос имеется на любые жилые объекты недвижимости. Тем не менее уровень вашего потенциального дохода во многом будет зависеть именно от выбранного варианта.

Основной недостаток данной схемы многим видится в том, что такой доход не получится в полной мере называть пассивным. Все-таки общение с арендатором, вопросы с ремонтом, решение бытовых проблем, оплата коммунальных платежей – все это ложится на плечи инвестора-собственника.

Другой минус состоит в том, что инвестиционная квартира будет крайне медленно окупаться. В зависимости от конкретного города, в котором планируется приобретать жильё, срок его окупаемости посредством аренды в среднем составляет 10–20 лет.

В то же самое время собственник жилого помещения стабильно, чаще всего ежемесячно получает арендную плату с жильцов.

Еще одним вариантом, который следует рассматривать, является квартира, покупаемая в кредит. Суть схемы крайне проста. Квартира покупается в ипотеку и начинает сдаваться. Арендная плата в этом случае тратится на погашение кредита. После погашения ипотеки собственники получают квартиру и уже начинают получать с нее прибыль.

Кроме того, потенциальный инвестор может вложиться в строительство квартиры. Однако это уже тема для отдельного серьезного обсуждения.

Выбор подходящей инвестиционной квартиры

Когда инвестор выбирает инвестиционный объект не следует допускать ошибок. Ведь в такой ситуации он рискует существенно потерять в деньгах. Кроме того, у большинства потенциальных инвесторов капитала изначально хватает только на одну квартиру.

Правильно поступают те люди, кто заранее изучает запросы своих будущих арендаторов. Последние данные говорят нам о том, что самый ликвидный вариант для приобретения – это маленькая квартира. Как правило, однокомнатная. На такую всегда будет спрос у арендаторов. Кроме того, если инвестору понадобятся деньги, то такой инвестиционный актив проще всего быстро продать по рыночной цене.

При выборе квартиры необходимо учитывать такие аспекты:

• район, в котором располагается дом;
• удобство планировки (в частности, размер кухни, раздельный санузел и так далее);
• наличие и качество ремонта;
• шаговая доступность основной инфраструктуры (магазины, дороги, детский сад, школа и прочее).

В настоящее время наиболее популярны квартиры, находящиеся на окраинах городов в современных районах с новостройками эконом-класса. Данные жилые помещения имеют удобную планировку и небольшие размеры.

Апартаменты

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.

Источник: stone-stream.ru