Инвестирование в недвижимость — проверенный способ вложения денег. Жилые и коммерческие объекты востребованы и способны приносить хорошую прибыль. Рассказываем, что для этого нужно, как и в какую недвижимость инвестировать и что делать, если средств на покупку целой квартиры или помещения не хватает.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль. Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость.
Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой. Получить спекулятивный доход. Его получают двумя способами: покупают дёшево и продают дорого; приобретают недвижимость и обменивают на что-то другое с наценкой.
Строительство дома RIVERDAY NEW недвижимость Хабаровск
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом. Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий. Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду. Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и т.п.
Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма. Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет. Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки. Низкая ликвидность.
Быстро реализовать жильё или офисное помещение по рыночной цене — сложно, обычно нужно много времени.
Насколько рискованно вкладываться в недвижимость
Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.
Неудачное месторасположение. Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.
Форс-мажоры. Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.
Недобросовестные арендаторы. Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.
Амортизация. Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.
Олег Тиньков — три лучших бизнеса в кризис
Заморозка строительства. Стройку приостанавливают из-за резкого роста цен на стройматериалы или недостаточного финансирования. Поэтому есть риск вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока.
Мошенничество. В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам, некачественное строительство из дешёвых материалов (из-за чего через несколько лет эксплуатации дом разрушается).
Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость
По данным аналитики Домклик, рост цен на квартиры постепенно замедляется. Также падает спрос на коммерческую недвижимость из-за ограничений в связи с пандемией. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду.
При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства.
Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Строительство недвижимости. Этот способ стал менее популярным, так как цены на квадратные метры на этапе котлована уже не такие низкие, как 5–10 лет назад. Поэтому большой разницы от вложений в строительство на начальном этапе и продажей готового жилья в новостройке не будет.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Инвестиции в зарубежную недвижимость. В других странах цены на недвижимость тоже редко падают. Если новичок может прогореть, то для опытного инвестора — это перспективный способ вложения денег. У некоторых получается выиграть на курсе валют и росте цен.
Способы инвестирования в недвижимость
Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.
У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.
Квартира в долгосрочную аренду. Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли.
Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.
Посуточная аренда квартиры. Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру.
Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.
Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду.
Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.
Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир. Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.
Сдача в аренду гаража или парковочного места. Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.
Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нет гарантий, что объект достроят.
Раньше это было типичной схемой мошенников, сейчас некоторые гарантии дают эскроу-счета. На них вносят сумму за жильё, но строительная компания не может ими воспользоваться до сдачи объекта в эксплуатацию. Похоже на систему маркетплейсов: вы платите, система придерживает деньги, пока вы не подтвердите получение товара. Приобретать жильё на этапе строительства без эскроу-счетов незаконно.
Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.
Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2–3 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.
Приобретение недвижимости под арестом. Плюс — банк старается быстро продать имущество, которое забрали в счёт оплаты долга. Минус — такое жильё сложно найти.
Порядок инвестирования в объект недвижимости
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой. Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
Подберите для покупки ликвидный объект. Не торопитесь получить большой доход. Инвестиции в недвижимость долго окупаются. Не берите в ипотеку сразу несколько квартир — есть риск не рассчитаться с банками.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Как инвестировать в недвижимость, если не хватает денег на покупку целого объекта
Инвестору с небольшим капиталом можно обратиться в фонды недвижимости и стать совладельцем объекта. Обычно это дорогие здания, которые приносят регулярный доход. В 2021 г. зарегистрировано чуть больше 300 таких фондов. Частным инвесторам без квалификации доступно около половины из них. Данный рынок только набирает обороты, поэтому не все паи на бирже ликвидны.
Ещё один способ инвестиций в недвижимость с минимальными вложениями — приобретение акций зарубежных фондов REIT. Эти организации покупают ипотечные ценные бумаги, строят или покупают объекты, затем продают либо сдают в аренду. Инвесторы получают прибыль в виде дивидендов.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 2–3 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5–6 миллионов.
Инвестиции в недвижимость: заключение
Недвижимость остаётся одной из самых надёжных и наименее рискованных сфер для инвестирования. Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек. Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой.
Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции. Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд. Инвестором можно стать, даже если средств на покупку квартиры или коммерческого объекта недвижимости не хватает.
Источник: finance.rambler.ru
Как вложиться в новостройку и не прогадать
Застройщики частенько привлекают внимание к своему жилому комплексу, намекая (а то и заявляя открыто), что это крайне выгодный с инвестиционной точки зрения объект. Некоторые обещают доходность аж 40%, хотя на практике такие умопомрачительные цифры редкость.
На что рассчитывать
Конечно, бывает, что кто-то действительно успевает отхватить лакомый кусок практически за бесценок, а потом, довольно потирая руки, наблюдает, как этот кусок дорожает буквально на глазах. Например, повезло тем, кто успел купить квартиру в ЖК «Городские истории» в 2018 году за 107,9 тыс. рублей за 1 кв. м (нынешняя цена — по 163,9 тыс. рублей) или в ЖК «Серебряный Бор» за 204,6 тыс. рублей за «квадрат» на старте продаж в октябре 2016 года (сегодня цена 1 кв. м — 680 тыс. рублей).
В классической модели инвестирования в недвижимость привлекательными считаются объекты, годовая норма доходности на которые превышает 10%, при этом преодолеть отметку в 20% удается единицам.
Эксперты Telegram-канала «Недвижимость инсайды» утверждают, что проекты крупных застройщиков редко попадают в категорию инвестиционно привлекательных, так как чаще всего это варианты «комплексного освоения со значительными объемами», да и уровень стартовых цен неподходящий.
Вечный соперник
Инвестиции в недвижимость всегда были инструментом не просто сохранения, но и приумножения средств. Но сейчас цены на новостройки растут быстрее доходов населения и уже вплотную приблизились к стоимости квартир на вторичном рынке.
«На фоне льготной ипотеки и растущего спроса на новостройки быстро сокращается ценовой разрыв между строящимся и готовым жильем, — подчеркивает главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. — В 2019 году «вторичка» была дороже новостроек в среднем на 8%. В 2020-м разница сократилась до 4%».
Подобная ситуация не очень выгодна инвесторам. Во-первых, при перепродаже уже введенных в эксплуатацию квартир придется ориентироваться на вторичный рынок, который во многих районах значительно уступает в цене строящимся объектам (в 57% столичных районов новостройки сейчас в среднем дороже построенного жилья).
Купив новостройку по цене выше, чем в сегменте готового жилья, будет сложно продать объект на 20–30% дороже старого жилого фонда. Поэтому, объясняет аналитик, при выборе проекта надо учитывать конкурентное окружение не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке. Если еще два-три года назад первичный рынок был практически всегда дешевле «вторички», то теперь ситуация меняется.
Во-вторых, продолжает Виктория Кирюхина, перепродажа квартир по переуступке, даже пока дом еще строится, не предполагает использование льготного кредитования. Пока действует субсидирование, для перепродажи и поиска покупателя придется демпинговать относительно цен застройщика, тем самым снижая потенциальный доход.
Непростые новостройки
Аналитический центр Циан изучил рынок новостроек Москвы на предмет инвестиционной привлекательности. Вопрос оказался довольно сложным: большинство проектов стартует почти по стоимости вторичного рынка.
В итоге в поиске наиболее выгодных объектов (во всяком случае тех, которые потенциально могут такими стать) аналитики решили сосредоточиться на вариантах, где реализуются квартиры в корпусах на начальной стадии и на этапе верхних этажей. При этом эксперты сравнили среднюю стоимость в корпусах.
В приведенной ниже таблице — объекты с наибольшей разницей между почти готовым и только строящимся домом.
ЖК
Этап верхних этажей, тыс. руб. за 1 кв. м
Начальная стадия, тыс. руб. за 1 кв. м
Разница
По данным Аналитического центра Циан
Информация для размышления
Еще несколько советов от экспертов Telegram-канала «Недвижимость инсайды», которые помогут будущим инвесторам шагать в нужном направлении.
- Обращайте внимание на небольшие проекты в локациях, пользующихся спросом (Митино, Ясенево, Бутово, Марьино, районы рядом с ТТК — там, где сейчас идет активное расселение).
- Выгоднее инвестировать в проекты, площадь которых менее 50 тыс. кв. м (иначе слишком велика конкуренция).
- Отказывайтесь от длительного периода бронирования (из-за частых разрывов договоренностей).
- Инвестируйте в проекты известных застройщиков (и не связывайтесь с теми компаниями, которые созданы под один проект).
- Отсутствие метро или железнодорожной станции поблизости никогда не превратит ваш объект в привлекательный.
Комплекс возводит компания ПИК , он расположен в шаговой доступности от станции метро «Братиславская» на юго-востоке Москвы. Срок сдачи — 2020–2023 гг. Проект состоит из 20 жилых панельных домов комфорт-класса, двух школ, пяти детсадов и поликлиники. Рядом находятся парки, скверы и усадьба Люблино. ЖК предполагает концепцию «двор без машин».
ЖК «КутузовGrad II» состоит из шести монолитно-кирпичных 28-этажных домов бизнес-класса. Застройщиком выступает «Инград» , сдача — в 2021–2022 годах. Этот комплекс расположен в Можайском районе рядом с крупнейшим природным заказником «Долина реки Сетунь». До метро довольно далеко — около 2 км до «Кунцевской».
Проект предусматривает дворы без машин, зато с ландшафтным дизайном от бюро iCube. Кроме того, в домах будут дизайнерские входные группы, подземный паркинг, панорамное остекление.
Застройщиком этого комплекса , состоящего из восьми монолитных корпусов от 8 до 29 этажей, является компания «Инград» . Закончить строительство девелопер собирается в 2021 году. Комплекс находится на Симоновской набережной Даниловского района в шаговой доступности от метро «Автозаводская» и в пяти минутах езды от ТТК.
Рядом — Симонов монастырь, речная пристань «Симоново», детский парк «Липки» и парк «Кожухово». Застройщик предусмотрел размещение детского сада на 80 мест, а также объекты торгово-розничной инфраструктуры. Комплекс является частью проекта масштабной реконструкции стадиона «Торпедо» имени Эдуарда Стрельцова, так что рядом будет построен спортивный кластер с футбольным стадионом и двумя спорткомплексами. В RiverSky будет оборудована подземная парковка. Кроме небоскребов будут и двухуровневые таунхаусы с отдельным входом, камином, террасой и собственным патио.
ЖК находится напротив ММДЦ «Москва-Сити» в Пресненском районе ЦАО, рядом с метро «Шелепиха» и ТТК. Десять высотных монолитных зданий бизнес-класса от 6 до 53 этажей предоставляют широкий выбор планировок — от студий 29 кв. м до четырехкомнатных квартир площадью 118 кв. м. Застройщиком выступает «Кортрос» . Внутри квартала будут открыты детские сады, творческие студии, медицинские центры и спортклубы. Кроме того, в окрестностях есть много муниципальных объектов инфраструктуры, включая известную «Романовскую школу». Планируется организация большой парковки. Окончание строительства — в 2022–2024 годах, есть сданные корпуса.
Компания «Донстрой» возводит сразу два жилых комплекса, расположенных в одном квартале района Раменки: «Огни» (сдача — в 2021–2022 годах) и «Событие» (сдача — 2021-й). В обоих случаях динамика цен примерно одинаковая. Оба комплекса находятся в шаговой доступности от метро «Раменки» и платформы Матвеевская. Рядом строится семиэтажный паркинг.
В квартале предусмотрены медицинские учреждения, спорткомплексы, супермаркеты, торговые центры и другие объекты инфраструктуры. Вокруг несколько парков и Матвеевский лес. ЖК «Огни» включает четыре монолитных дома комфорт-класса высотой от 21 до 35 этажей.
ЖК «Событие» представлен тремя зданиями бизнес-класса высотой от 10 до 25 этажей. В одном из корпусов располагается встроенный детский сад для 90 малышей.
Этот комплекс (панельные и монолитные конструкции) строится на севере Москвы в шаговой доступности от метро «Селигерская». Проект включает шесть жилых домов по 23 этажа каждый, детский сад на 175 мест и два многоуровневых паркинга. Застройщиком является ГК ПИК . Рядом находятся парк Святослава Федорова, Орловский сад и Ангарские пруды. Сдача проекта запланирована на конец 2021 года.
ЖК на на юго-востоке Москвы, в 6 км от ТТК и в шаговой доступности от станции метро «Окская» и «Рязанский проспект». Это шесть жилых монолитных корпусов комфорт-класса от 13 до 33 этажей. Застройщик ПИК обещает построить два детских сада и подземные паркинги. Неподалеку расположены и другие объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники.
Строится комплекс в промышленном районе, но рядом находится Кусковский лесопарк и усадьба Кусково. Закончить строительство намечено в 2020–2024 годах.
Этот ЖК строится в шаговой доступности от станции метро «Молодежная». Шесть монолитных корпусов бизнес-класса переменной этажности (от 6 до 32 этажей) будут сдаваться в эксплуатацию в период с 2020 по 2023 год. В районе развитая инфраструктура: есть поликлиника, ТЦ «Кунцево Плаза» и ледовый дворец. В шаговой доступности работает четыре детских сада и пять школ.
Развита и спортивная инфраструктура. Неподалеку находится особо охраняемая территория природно-исторического парка «Москворецкий».
ЖК «Шереметьевский» находится в районе Марьина Роща в шаговой доступности от метро «Савеловская» и состоит из 15 монолитных корпусов комфорт-класса высотой 11–14 этажей. Застройщиком выступает ГК ПИК . Окончание строительства распределено в период с 2021 по 2022 год. На территории комплекса планируется строительство школы, трех детских садов и поликлиники. Вокруг — развитая инфраструктура давно сложившегося района: детские объекты, больницы, поликлиники, диагностические центры, аптеки. Рядом находятся «Московский гимнастический центр», музей «Живые системы», арт-пространство «Флакон».
Комплекс строится на юге Москвы в районе Тропарево-Никулино неподалеку от крупнейшего в столице одноименного лесопарка. В шаговой доступности находятся станции метро «Юго-Западная» и «Озерная». ЖК состоит из трех монолитных корпусов комфорт-класса, полное окончание строительства которых намечено к 2023 году. Новоселы смогут воспользоваться развитой инфраструктурой района: в шаговой доступности есть магазины, школы (одна из них расположена почти во дворе и входит в список лучших школ Москвы), детский сад, дом творчества, дом быта.
Источник: www.cian.ru
Инвестиции в строительство жилья — как стать инвестором за 5 шагов + 5 дельных советов как избежать рисков при инвестировании
Какие особенности имеют частные инвестиции в строительство жилья? Как инвестировать в строительство домов и другую жилую недвижимость в Москве? Как действовать, если я инвестирую в строительство?
Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.
Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.
Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.
О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!
1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?
Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).
Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.
Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.
Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.
По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.
На сайте есть подробный материал об инвестициях в недвижимость, рекомендую читателям ознакомиться с ним.
Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:
- высокая рентабельность и ликвидность;
- надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
- большой выбор объектов инвестирования;
- различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).
Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.
Пример
Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.
Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.
Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.
2. В какое строительство лучше инвестировать средства?
Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.
Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.
Жилые дома
Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.
Обязательно учитываются следующие показатели:
- расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
- планировка квартиры;
- инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
- планы по развитию района в будущем.
Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.
Коттеджи
Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.
Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.
Гостиницы
Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.
Производственные помещения
Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.
Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.
Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.
Коммерческие объекты
Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.
К коммерческой недвижимости относятся:
- здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
- заведения общепита, рестораны, кафе;
- развлекательные, спортивные, образовательные центры;
- объекты под офисы и деловые центры;
- складские помещения, ангары, хранилища;
- сельскохозяйственные объекты.
В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.
Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).
В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:
| № | Виды недвижимости | Сроки окупаемости инвестиций | Особенности |
| 1 | Новостройки | 1-2 года | При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль |
| 2 | Гостиницы | 5-8 лет | Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов |
| 3 | Коттеджи | 1-2 года | Учитывается район и состояние инфраструктуры |
| 4 | Производственные помещения | 7-10 лет | Подходит для коллективных инвестиций |
| 5 | Коммерческая недвижимость | 5-10 лет | Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа |
Хотите больше информации по инвестированию для начинающих, читайте подробную статью на эту тему.
3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов
Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.
Шаг 1. Выбираем застройщика
Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.
При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:
- количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
- репутацию компании;
- отзывы клиентов;
- опыт комплексной застройки;
- общее количество инвесторов;
- участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
- строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.
Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).
В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.
«А101 Девелопмент» — девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.
ГК «ПИК» — крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление — строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.
Capital Group — компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера — 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.
Шаг 2. Выбираем объект инвестирования
Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.
О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.
Шаг 3. Проводим переговоры
Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.
Покупатель имеет право на:
- договор долевого участия;
- договор паевого взноса;
- инвестиционный вклад;
- вступление в строительный кооператив.
Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.
Шаг 4. Изучаем документы
Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.
Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.
Шаг 5. Заключаем договор
Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.
Обратите внимание на:
- сроки окончания стройки;
- условия расторжения договора;
- пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
- штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
- форс-мажор.
Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.
4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа
А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.
Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду
Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.
В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.
Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.
Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.
Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи
Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.
Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.
Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты
Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.
Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.
E3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).
Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.
Sminex – вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.
Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.
5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость
Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.
«Мыльные пузыри»
Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.
Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.
Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.
Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.
Банкротство застройщика
Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.
Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.
Нарушение сроков сдачи проекта
Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.
Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.
Пример
Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.
Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости
Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.
Пример
В 2015 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.
Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.
Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.
Смотрите полезное
Источник: hiterbober.ru