Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить…
Сколько категорий земель существует? На каких можно строить жилые дома? На эти и другие вопросы отвечаем вместе с юристами…
Что такое «категория земель»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, соблюдение которого контролируется на законодательном уровне. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
-
;
- Земли населенных пунктов; ;
- Земли особо охраняемых территорий и объектов;
- Земли лесного фонда;
- Земли водного фонда;
- Земли запаса.
Строим магазин на ИЖС
Смена вида разрешенного использования
Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид!
Смена зонирования
Перевод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка — в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т.д
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС)).
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Категории земель. Где нельзя строить собственный дом?
Виды категорий земель
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки предназначены для плановой застройки (многоэтажные дома), строительство индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Также в состав населенных пунктов входят общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны и инженерно-транспортная инфраструктура.
Жилые зоны — коды зон Ж-1 Ж-2 Ж-3 Ж-4
Градостроительные регламенты и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в жилых зонах — зонах Ж Жилые зоны.
Общественно-деловые зоны — код зоны ОД
Градостроительные регламенты и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах ОД Общественно — деловые зоны.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Зоны производственных предприятий — коды зон П-1 П-2 П-.
Градостроительные регламенты и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах производственных предприятий с технологическими процессами Производственные.
Зоны инженерно-транспортной инфраструктуры ИТ
Градостроительные регламенты и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне инженерно-транспортной инфраструктуры Зона инженерно-транспортной инфраструктуры ИТ.
Зоны рекреационного назначения — код зоны Р
Градостроительные регламенты и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах рекреационного назначения Р. Рекреационные зоны (Р) предназначены.
Земли сельскохозяйственного назначения
К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Промышленные земли
Это территории, которые отведены для строительства и работы предприятий промышленного комплекса: фабрик, заводов, электростанций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Такие земли используются для ведения лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны).
В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
Особо охраняемые природные территории
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Земли водного фонда
Территории, которые заняты водными объектами, a также прибрежные зоны водоемов. Cюдa относят участки под природными и искусственными водоемами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Земли государственного запаса
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к одной из перечисленных выше категорий. Они составляют земельный резерв страны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
Муниципальные участки без торгов
Поиск и оформление земельного участка в аренду под строительство через МИП масштабно-инвестиционный проект без проведения аукциона! Градостроительный план земельного участка с техническими условиями на подключение к инженерным сетям входит в комплект услуг!
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы, которые подтверждают права на участок, кадастровый номер объекта, подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Перевод земли из одной категории в другую
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры регламентирует ФЗ «O переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта за счет прилегающих к нему сельхозземель или перевода промышленных объектов в другие категории в результате рекультивации.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Смена вида разрешенного использования
Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид!
Смена зонирования
Перевод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка — в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т.д
Источник: stroy54.ru
Выбираем земельный участок для строительства склада
Несмотря на то, что вопросы земельного права слишком сложны для восприятия, мы решили рассказать, как выбираем земельный участок для строительства склада, помогая заказчику проводить глубокий анализ собственных перспектив.
Концептуальное стратегическое управление проектом «под ключ» объединяет три его части: производство, строительство и монтаж. Что касается проекта строительства склада — это бизнес-проект, в котором объединены две части: коммерческая и производственная. Все это учитывается, когда мы выбираем земельный участок для строительства склада, максимально соответствующий целям строительства.
Сведения о земле на которой планируется строительство не ограничиваются двумя-тремя показателями. В равной степени внимание уделяется экономическим вопросам и практическим представлениям использования участка.
- Если мы выбираем земельный участок для строительства склада вместе с заказчиком, в-первую очередь, обращаем внимание на автомобильную доступность и транспортные магистрали, серьезно улучшающие работу складу.
Разумеется, не все заказчики готовы потратить определенную сумму денег, чтобы приобрести землю, близко расположенную к железнодорожным станциям и транспортным магистралям регионального и федерального значения. Зачастую и мы не обращаем внимание на этот «неоспоримый плюс» и выбираем земельный участок для строительства склада вдали от крупных дорог. Участок земли, находящийся на большом расстоянии от магистральных развязок будет стоить на порядок дешевле. Если к складу будет удобно подобраться объездными дорогами, то логично подумать об экономии денежных средств заказчика на этом этапе и выделить их на что-нибудь другое, не менее полезное.
Когда мы выбираем земельный участок для строительства склада вдали от города, обращаем внимание на рельеф участка. Земля в малопересеченной и малопригодной для сельского хозяйства местности с благоприятными гидрологическими и геологическими условиями наиболее подходит для нового строительства склада, при условии современного планирования складских помещений в соответствии с потребностями клиентов и системой дистрибуции, широко используемой в странах развитых рынков.
Все элементы проекта строительства тщательно прорабатываются. Учитывается маркетинговый анализ, удаленность рынков сбыта и поставщиков, количество сторонних складских комплексов, которые непременно создадут конкуренцию, если будут находится поблизости.
- Когда мы выбираем земельный участок для строительства склада в черте города, обращаем внимание на перспективы развития района застройки: строительство крупных автомобильных дорог, производственных баз, жилых районов, социальной инфраструктуры.
Чтобы покупка земли оправдалась быстрей, необходимо, чтобы участок был полностью застроен и склад работал на полную мощь. Использовать потенциал земли полностью можно только совместив «приятное с полезным». Поэтому мы выбираем земельный участок для строительства склада, в соответствии с предписанием СанПиНов и СНиПов, которые разбивают многие планы о существующую реальность, не хуже, чем в научно фантастическом романе Дугласа Адамса «Автостопом по Галактике». Если помните сюжет, то главный герой Артур Дент ложится перед бульдозером, который пытается снести его дом для постройки новой автодороги.
Современные клиенты предпочитают пассивные роли активным. Ложится перед бульдозером, скорей, предпочтет исполнитель проекта. И то, считая подобный метод теоретическим подходом к своим обязанностям, а не предметом рационального достижения результатов. Когда мы выбираем земельный участок для строительства склада для клиента с ограниченными средствами, вначале обсуждаем перспективы работы его бизнеса, внедряя в проект типовые работающие модели дистрибуции, идеи которых воплощены в готовых проектах быстровозводимых зданий и сооружений. Однако надежды владельца склада действительно касаются только его, и ждать каких-то милостыней от проектировщиков и строителей — не приходится.
- В НТП-АПК 1.10.17.001-03 «Нормы технологического проектирования баз и складов общего назначения предприятий ресурсного обеспечения» плотность застройки составляет 60%, поэтому первоначальные планы заказчика по максимальному 100% использованию потенциала земли, обычно, корректируются с учетом оптимального распределения площадей.
Для удобства выявления существующих ограничений мы держим под контролем многие сделки заказчиков, приобретающих или арендующих земельные участки под строительство склада. Зачастую, пониманию этих ограничений способствует эскизный проект, создаваемый в рамках разработки архитектурно-строительной концепции. Оценивать потенциал использования земельного участка, где особое место занимают санитарные зоны прилегающих объектов инфраструктуры, существующих коммуникаций и прочих защитных зон, не пригодных под застройку, гораздо проще, видя собственными глазами будущий склад, расположенный в строгих границах определенного участка.
Таким образом, чтобы заказчик после приобретения участка не столкнулся с фактом нехватки земли для реализации первоначально планируемых складских мощностей, мы выбираем земельный участок для строительства склада, с одновременным формированием эскизного проекта, для возможности совершенствования бизнес-планов клиента.
Покупка участка земли под строительство склада подчиняется Градостроительному кодексу РФ, в котором сказано, что для складских комплексов можно выбирать земельные участки определенных категорий:
- Земли промышленности иначе: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»;
- Земли поселений, с разрешенным типом использования — для расположения складских сооружений.
Категории земель: с/х, лесного и водного фондов, земли особо охраняемых территорий и объектов, а также земли запаса не подходят для строительства склада. В исключительных случаях на с/х землях возводятся складские сооружения и комплексы, если они используются для ведения основной функции — сельского хозяйства. В этом случае ограничения рассматриваются в рамках закона о фермерских хозяйствах.
Когда мы выбираем земельный участок для строительства склада, подбираем земли поселений и промышленности, на территории которых в основных или условно-разрешенных видах использования, обозначена возможность строительства складов, в соответствии с генпланом территории и правилами землепользования и застройки.
Наше сотрудничество — это результат решений, принятых и нами, и вами. Было бы предпочтительней сразу снизить затраты на строительство и определить способы максимальной работоспособности склада. И это всего лишь некоторые позиции из тех многих, связанных с реализацией эффективных проектов, о которых сегодня говорит весь мир. Если вы согласны с тем, что мы грамотно работаем с заказчиком и правильно выбираем земельный участок для строительства склада, звоните нам по телефону 209-09-40 и договаривайтесь о личной встрече! Мы всегда рады новым клиентам!
Источник: stroy-trading.ru