Как правило, хороший земельный участок хозяину выгодно сдать в аренду, нежели просто продать. Арендовать землю можно для разных целей и разных построек. Аренда земли под жилую постройку имеет множество немаловажных нюансов, которые иногда становятся причинами судебных разбирательств. Планируя строительство загородных домов на арендованном участке желательно сразу решить все юридические вопросы.
Статус земельного участка
Изначально необходимо выяснить к какому типу относится данная территория. Физические лица, организации, различные компании и фирмы имеют право по закону приобрести или арендовать земельный участок, который относится к муниципальной или государственной собственности. А ведь, чаще всего, приятные для нашего взора места относятся к владениям властей. Однако тут есть целый ряд ограничений.
Будьте внимательны, если вам предлагают продать территорию, прилегающую к государственному национальному парку, природному заповеднику или местности, на которых расположены строительные объекты государственной охраны, федеральной службы безопасности, инженерно-технические постройки и здания, которые использует МВД. Это противозаконно. Соглашаясь на такую сделку, вы рискуете попасть впросак. Так же невозможно купить местность на границе и землю курортного предназначения.
Переуступка права аренды земельного участка в 2022 году
Полный список таких территорий с ограниченным оборотом можно найти в Земельном Кодексе РФ. От статуса земли зависит и возможность возведения на ней построек. Так, например, нельзя строить здания на земле сельскохозяйственного назначения. Осматривая будущую арендную площадь, обратите внимание на коммуникации и высоковольтные линии электропередач. Иногда понравившийся участок не всегда соответствует своему функциональному назначению и для постройки объекта просто непригоден.
Срок договора
Договор аренды обязательно должен оговаривать сроки эксплуатации. Если точная дата не была оговорена, срок можно считать неопределенным. Но в таком случае, арендатор и арендодатель могут в любое время прервать действие договора. О разрыве этого заключения необходимо предупредить заранее – не позже, чем за три месяца, согласно законодательству. Хотим заменить, что участок леса можно арендовать не больше, чем на 49 лет, а водоемы – максимум на 20.
Но в этой статье речь идет о простом участке земли. Поэтому старайтесь заранее определить необходимый для вас срок и прописать все условия в случае досрочного прерывания договоренности. В случае если выбранный вами участок зарезервирован для муниципальных нужд, в договоре следует указать дату, которая не будет превышать срок резерва.
Иногда, земля в аренду для строительства дается только на период строительства. В любом случае, договор аренды должен включать все важные пункты. Необходимо заранее согласовать конкретное место для будущей постройки и сроки эксплуатации. Кстати, аренда земли на срок менее года не требует обязательной государственной регистрации.
Согласование на постройку
Если вы взяли в аренду землю, вы имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.
Как выбрать участок для строительства дома? Разбираем возможные проблемы. Отвечаем на вопросы.
Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка.
Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.
Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобиться сдать в аренду или продать. В этом случае при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка. Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы. Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой «загорается» желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили свои дом.
Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.
Аренда земли под промышленное использование
Промышленные или большие складские помещения заслуживают особого внимания. Такие строительные объекты могут стать вашей собственностью, однако вы должны информировать владельца земли о том, что и в каких целях планируется будущий объект. Хранение радиоактивных веществ или химикатов, строительство сложных промышленных зданий требует дополнительных согласований не только с арендодателем, но и с рядом государственных структур. В таком случае договор будет составлен и подписан несколькими лицами.
Обязанности и правовые нормы
Для обеих сторон они будут одинаковыми. Разрешение на использование земель выступает главным документом между арендодателем и арендатором. Пакет документов на строительство включает в себя поручение префекта административного округа или наличие правового акта администрации. Еще одним альтернативным документом может стать поручение от комиссии земельных отношений.
Арендатор теряет право на эксплуатацию участка в том случае, если он допустил нарушение правовых и законодательных прав во время строительства, а так же в случае, если договор аренды составлен неправильно или нарушены какие-то из его пунктов.
Строительство жилых домов на арендованном участке не всегда заканчивается хорошо, но все же, при внимательном отношении к документам и срокам их действия, вы сможете экономно использовать собственные ресурсы для постройки.
Во всяком случае, арендовать землю более выгодно для застройки, так как это ниже стоимости налога на собственность. Когда строительство завершено, у вас есть возможность выкупить участок или его части, и стать их законным обладателем.
Читать другие статьи раздела
Вы читаете эту статью с целью – получить во владение добротный респектабельный дом в достаточно сжатые сроки, который обеспечит Вам комфортную жизнь и будет радовать долгие годы.
Подробнее об ошибках при экономии в строительстве домов.
Элитный дом — это особый подход и настоящая «философия жизни». В нем не может быть ничего случайного, каждый элемент проходит тщательную проверку на соответствие высоким стандартам.
Подробнее о выборе стиля для элитного дома.
После постройки, пристройки либо реконструкции дома следует документально зафиксировать осуществленные изменения. Процедура продиктована тем, что.
Подробнее о вводе в эксплуатацию частного жилого дома.
Любая корректировка типового проекта увеличивает его стоимость. Это обусловлено необходимостью выполнения индивидуальных расчётов.
Далее о возможностях внести изменения в проект дома.
Как получить необходимую электрическую мощность для современного коттеджа? В какие инстанции следует обратиться, чтобы оформить всю требуемую документацию?
Подробнее об электроснабжении частного дома.
Источник: www.topdom.info
Как оформить недвижимость на арендованной земле?
Земля, на которой возводится то или иное строение, может принадлежать застройщику или находится в аренде, то есть принадлежать иному физическому или юридическому лицу. Регистрация недвижимости на земле, находящейся в аренде происходит несколько иначе, чем на оформленной в собственность.
Как оформляется недвижимость на арендованном участке?
Строить на арендованном участке можно все то, что целевое назначение этого участка позволяет. Согласно положениям ст. 40 и 41 ЗК РФ арендаторы приобретают равные права на строительство, что и владельцы этого участка, если другое не содержится в условиях самого договора аренды. Это значит, что на участках в аренде можно строить жилье, если это разрешено категорией землепользования участка.
Время строительства на своем участке не ограничено нормативными актами, собственник вправе годами возводить все, что ему заблагорассудится. Но на участках, находящихся в аренде, время строительства ограничено продолжительностью действия арендного контракта. Когда арендатор нарушает контракт в любой его части, то по ст. 46 ЗК РФ он теряет право первенства при последующем перезаключении аренды. Независимо от того, на собственной земле возведены объекты недвижимости, либо на арендованной, документы для их регистрации оформляются одни и те же.
Как оформляется купля-продажа?
Закон не делает специального различия, на какой земле простроен дом, поскольку в обоих случаях купля-продажа оформляется по одним и тем же правилам. В договоре купли-продажи обязательно указывается, кто является собственником земли, на которой построен дом. То обстоятельство, что земля под домом не принадлежит владельцу дома, никоим образом не влияет на процесс регистрации недвижимости. Земля — самостоятельный объект, недвижимость в виде построек — другие самостоятельные объекты. На каждый объект оформляется свой пакет документов.
Купля-продажа дома, расположенного на арендованной земле, происходит при перезаключении договора аренды. В связи с этим есть несколько вариантов оформления документов в рамках закона:
- Если продавец дома выдаст доверенность на уже имеющийся договор аренды земельного участка, то перезаключать договор аренды на имя нового собственника дома не потребуется. По истечении срока договора аренды, он будет перезаключен с новым собственником дома. Так поступают в тех случаях, когда аренда заключена на длительный срок (больше 5 лет). Согласие арендодателя на такую манипуляцию не требуется, следует лишь своевременно уведомить его надлежащим образом о смене арендатора (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
- Можно прекратить прежний договор аренды, чтобы заключить новый на имя нового владельца дома. Если новый договор аренды будет заключен на срок от 1 года, тогда потребуется зарегистрировать его в ЕГРП.
- Если арендодатель согласится, то по завершении срока контракта на аренду можно оформить сделку купли-продажи на эту землю.
Аренда земли в соответствии со ст. 271 ГК РФ дает право арендатору использовать ее в соответствии с целевым назначением. Закон не налагает ограничений на владельцев домов, построенных на арендованных участках, коль скоро их посетит желание продать свою собственность. Однако, важно понимать, что отказ от перезаключения договора аренды на нового собственника дома повлечет продолжение обязательства бывшего собственника дома продолжать платить за аренду земли.
По закону новый собственник недвижимости, располагающейся на арендованной земли, имеет первоочередное право на перезаключение договора аренды и на выкуп этой земли в собственность, коль скоро собственник пожелает продать свою землю арендатору.
Источник: law03.ru
Если земельный участок в аренде можно ли на нем строить дом для постоянного проживания?
Аренда
Арендаторы земельных участков вправе начинать постройку частного дома только согласно целевому назначению. В договоре должно быть указано, что участок специально предоставляется для строительства ИЖС. Разрешение на использование и постройку оформляется при наличии проекта и зарегистрированного в Росреестре договора аренды – если его срок составляет более 1 года.
Особенности строительства дома на арендованной земле
Арендаторы, согласно ст. 41 и 42 ЗК РФ, располагают аналогичными правами застройщика, как и собственники. Исключения составляют случаи, если дом возводится как капитальный проект в целях последующей продажи.
В отличие от собственных участков, сроки строительства частного дома ограничены временем аренды. Арендатор имеет преимущественное право продлить договор, если заблаговременно предупредит об этом арендодателя. Уведомление о желании продлить сделку аренды, согласно ст. 46 ЗК РФ, должно быть направлено не позднее двух месяцев до истечения срока аренды.
К договору аренды применяются правила ст. 606-625 ГК РФ. Сделка содержит права и обязанности сторон. Арендодатель обязан передать земельный участок в определенный срок, свободный от присутствия и обязательств третьих лиц.
Земля должна быть пригодна к использованию по назначению. К ней подводятся (по соглашению) подъездные пути и коммуникации. Арендодатель предоставляет землю по целевому назначению. Участок должен быть по статусу пригоден для индивидуального жилищного строительства.
Арендатор предоставляет обязательства использовать землю по назначению. В договоре также обозначают срок предоставления земли. Если он не указан, то аренда оформляется на неопределенное время. Владелец земельного участка, при согласии собственника, вправе проводить меры по улучшению почвы и других технических качеств земли.
Видео сюжет, как выбрать участок под строительство дома
Правовые нормы строительства частного дома
Арендатор составляет проект на частный дом или приобретает типовые варианты у архитектора. Проект, договор аренды, технический паспорт на землю – документы, которые требуются для разрешения на строительство. Оно предоставляется в течение 20 дней после подачи документов. Документ оформляется согласно требованиям ст. 51 ГрК РФ.
В нем обозначают:
- тип планируемого объекта недвижимости;
- его предполагаемые параметры (материал изготовления);
- сроки строительства;
- дата ввода объекта в эксплуатацию.
Разрешение подписывается уполномоченным специалистом архитектурного департамента или другого отдела, ответственного за выдачу документов на муниципальном уровне.
Заказчик строит частный дом, предпринимая меры, аналогичные собственнику земли. Он вправе защищать свои права на участок, добиваться через суд устранения права пользования землей. В судебном заседании в таких ситуациях собственник участвует в процессе в качестве третьего лица или соистца.
Дом нужно строить согласно утвержденному проекту. После завершения строительства объект сдается государственной комиссии, которая дает разрешение на ввод частного объекта в эксплуатацию или заявляет мотивированный отказ.
Причинам может быть:
- Несоответствие постройки проекту.
- Нарушение норм технической, пожарной безопасности; самовольное проведение коммуникаций.
- Незаконченность дома, отсутствие необходимых вспомогательных конструкций, если они предусмотрены проектом.
Комиссия может предоставить срок для исправления недочетов. Вопросы ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию регулируются Разделом 6 ГрК РФ.
При отсутствии разрешения на строительство дом может быть признан самовольной постройкой. К нему применяются нормы ст. 222 ГК РФ. Получить правоустанавливающую документацию на такой объект можно будет только в судебном порядке.
Истец должен доказать, что дом соответствует необходимым требованиям безопасности, построен без существенных нарушений градостроительных норм. Решение суда станет основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.
Особенности государственной регистрации
Арендатор земельного участка получает право собственности на частный дом.
Для подачи заявления в Росреестр следует представить:
- Действующий, на момент регистрации права собственности, договор аренды.
- Разрешение на строительство дома.
- Заключение государственной комиссии, акт ввода дома в эксплуатацию.
- Техническая документация.
- Квитанция об оплате государственной пошлины – 2 тыс. руб. (ст. 333.33 НК РФ).
В Росреестр можно обращаться лично или через законного представителя. Во втором случае потребуется нотариально оформленная доверенность. Прекращение действия договора аренды не прекращает права собственности на частный дом.
Стороны договариваются о компенсации либо собственник дома может через суд установить частный сервитут на земельный участок и добиться право ограниченного пользования землей.
Вопросы земельного сервитута устанавливаются согласно ст. 274 ГК РФ. Собственник земельного участка, в отношение которого устанавливается обременение вправе требовать выплаты ему соразмерной платы. Особенности оплаты сервитута установлены параграфом 3 Обзора судебной практики от 26.04.2017 г. Размер платы определяется согласно затратам, которые собственник участка понесет при ограничении права пользования.
Выплата производится единовременно и периодически. Вопросы оплаты решаются судом при исследовании финансовой документации, учете стоимости земельного участка.
Выкуп земельного участка
Аренда земли может предусматривать выкуп, стоимость которого определяется арендодателем. Вопросы передачи права собственности на землю решаются на усмотрение сторон. Если земля предоставлена муниципальным образованием, то порядок ее передачи в собственность устанавливается локальными актами.
Договор аренды расторгается, а земельный участок изымается при его ненадлежащем использовании. Право собственности на коттедж или другую частную постройку сохраняется и должно не нарушать законные права и интересы других лиц.
Источник: pravo-doma.ru