Какие документы смотреть при покупке квартиры в новостройке

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем,…

Как купить квартиру в новостройке?

Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2019 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2019 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.

Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Законодательство

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:

. Здесь указан порядок расчетов, заключения и расторжения договора, срок передачи объекта застройщиком дольщикам. Размер застрахованной суммы, перечисленной на эскроу-счет по ДДУ, составляет 10 000 000 руб. Если банк обанкротится, средства вернут в полном объеме. . Определяет порядок открытия счета эскроу и обязательства по нему.

Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2019 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета. Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Что такое эскроу-счет?

Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.

При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.

Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?

Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:

1. Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
2. Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
3. Компания может подтвердить степень готовности заключением.
4. Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
5. Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.

Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.

Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?

Как купить квартиру в рассрочку у застройщика или физического лица?

Можно ли и как купить квартиру в ипотеку у родственника?

Способы покупки квартиры в новостройке

Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.

В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:

• По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
• По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
• Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
• Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.

Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Покупка квартиры у застройщика: порядок действий

Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:

1. Проверка застройщика. Это самый важный этап.
2. Заключение ДДУ.
3. Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
4. Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
5. Оплата по ДДУ.

После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.

Содержание и образец договора

ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.

Какая информация должна быть отражена в договоре:

1. Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
2. Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
3. Реквизиты разрешения на строительство.
4. Срок передачи объекта дольщику.
5. Условный номер квартиры на время строительства.
6. Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
7. Права и обязанности застройщика.
8. Права и обязанности дольщика.
9. Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
10. Порядок оплаты.
11. Разрешение споров.

От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.

Документы

Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:

• Паспорт дольщика.
• Доверенность представителя застройщика, паспорт.
• Учредительные документы.
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
• Проектная декларация со всеми изменениями.
• Разрешение на строительство.
• ДДУ.
• План строящегося многоквартирного дома.
• Договор страхования ответственности застройщика.
• Справка из банка об открытии эскроу-счета.

Расходы

Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.

Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.

Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.

Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?

Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:

1. Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
2. Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
3. После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
4. Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.

Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Содержание и образец договора

ДДУ с ипотекой содержит практически те же сведения, что и без нее. Но в нем должен быть указан порядок расчета с застройщиком и реквизиты кредитора.

Документы

Для оформления ипотеки на новостройку понадобится:

• Паспорт заемщика.
• Справка 2-НДФЛ.
• Заверенная копия трудовой книжки.
• ДДУ.

Обратите внимание! Если используется материнский капитал, в банк представляется сертификат и справка об остатке средств по нему из ПФР. Для подтверждения внесения первоначального взноса понадобится платежное поручение и выписка по банковскому счету.

Как зарегистрировать право собственности?

Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.

Как все выглядит пошагово:

1. Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
2. Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
3. Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
4. По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.

Документы

Для регистрации права собственности понадобится:

• Заявление (заполняется на месте).
• ДДУ.
• Передаточный акт.
• Ипотечный договор и закладная, если квартира куплена в ипотеку.
• Техпаспорт.

Госпошлина

За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.

На что обратить внимание при покупке новостройки?

Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.

Также рекомендуется уточнить:

1. Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
2. Планируется ли строительство новых объектов рядом.
3. Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
4. Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
5. Из каких материалов строится дом.

Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как проверить застройщика?

Для начала нужно проверить документы строительной компании:

• Устав.
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Свидетельство о регистрации в ИФНС.
• Разрешение на строительство.
• Проектная декларация.
• Договор страхования новостройки.

Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.

Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной. Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.

Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.

Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме

Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?

Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.

Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?

Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.

Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?

Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.

Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?

Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.

Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?

Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.

Заключение эксперта

1. Купить квартиру в строящемся доме можно по договору долевого участия в строительстве, договору рассрочки или уступки права требования. Наиболее распространенным является ДДУ.
2. При расчетах по ДДУ дольщик перечисляет деньги на эскроу-счет, но застройщик получает их только после выполнения обязательств.
3. Квартиру по ДДУ можно купить в ипотеку. Лучше, если строительная компания входит в список партнеров банка: так получить его одобрение немного проще.

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?

Как выбрать квартиру для покупки?

Как самому проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?

Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы … Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке . Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

• ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
• если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
• посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
• полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:

1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.

Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться!

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

• свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
• устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
• разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
• инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
• приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
• лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
• договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
• проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
• паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
• желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
• если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Квартира в новостройке – анализируем документы застройщика. Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки , какие документы проверить, чтобы этот риск снизить? Как бы мы не ругали наши законотворческие власти, законы, регламентирующие участие в долевом строительстве, за последние десятилетия очень сильно изменились. … Также при покупке новостройки с нуля очень важно проанализировать документы застройщика. Самых главных, в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ, всего три – документы на земельный участок, разрешение на строительство и проектная декларация.

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

Покупка квартиры — ответственный шаг. Чтобы избежать мошенничества, тщательно проверяйте документы застройщика.

На самом деле документов не так много

• Право на информацию
• Документы, обязательные для ознакомления
• Проверка учредительных документов
• Проверка лицензии
• Знакомство с проектной декларацией
• Изучение правоустанавливающих документов на землю
• Проверка финансового положения застройщика

Покупка жилья на первичном рынке позволяет приобрести новую квартиру в современном доме по относительно доступной цене. У квартиры в новостройке много плюсов, и главный – это то, что она новая. В ней никто до вас не жил, и вы все можете устроить в ней по собственному вкусу – планировку, отделку, интерьер, не переделывая то, что осталось от прежних хозяев. В новых домах – новая инфраструктура и инженерные сети. Кроме того, покупка квартиры по схеме долевого строительства на начальном этапе позволяет сэкономить значительные средства.

Однако порой все эти аргументы в пользу приобретения квартир от застройщика разбиваются об истории обманутых дольщиков и незавершенных долгостроев. И пусть неудачных проектов достаточно мало относительно общего объема строительства в Санкт-Петербурге, но они порой отпугивают потенциальных покупателей. Между тем, риск инвестиции в новостройку может быть сведен к минимуму, если грамотно подойти к выбору девелопера.

Право на информацию

Прежде всего нужно собрать и изучить всю доступную информацию о компании в интернете. Всемирная сеть полна статей о недвижимости, откровений экспертов и отзывов покупателей. Пройдясь по аналитике и форумам дольщиков, можно составить предварительное мнение о застройщике. Если компания плохо зарекомендовала себя в предыдущих проектах, это не останется незамеченным – дольщики обязательно выведут недобросовестного девелопера на чистую воду.

Сбор информации в интернете позволяет отсеять мошенников, но не дает всей полноты знания о надежности застройщика. Точную информацию можно получить только путем изучения документов. Любое строительство – это горы бумаг, критично важных или второстепенных, поэтому нужно точно знать, какие документы представляют наибольший интерес для будущего дольщика. При посещении офиса требуйте, чтобы вам предоставили оригиналы или их копии, заверенные нотариусом. Ксерокопии и сканы, распечатанные с компьютера, не годятся, так как их легко подделать.

Если вы не обладаете глубокими юридическими знаниями, лучше будет пригласить с собой профессионала – риелтора или юриста, занимающихся вопросами новостроек и долевого строительства. Они отберут нужные документы и проверят их на подлинность, соответствие законодательству и интересам дольщиков.

Не надо бояться, что в офисе вам откажут в доступе к важным бумагам. Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20, 21 Федерального закона №214-ФЗ, поэтому действовать нужно спокойно и уверенно, с сознанием собственной правоты. Застройщик, руководствующийся буквой закона, должен без проволочек представить вам документы, так как это соответствует и его интересам. Открытая политика по отношению к потенциальному клиенту должна настроить стороны на доверительный лад.

Если вам все-таки отказались показать документы, то это повод для настороженности по отношению к данному застройщику, хотя, возможно, ситуация отражает не политику компании в целом, а некомпетентность конкретного менеджера.

Документы, обязательные для ознакомления

Итак, какие же бумаги помогут убедиться в надежности застройщика и его абсолютной благонадежности? Вот список документов, дающих действительно важную информацию о самом застройщике и о строительном проекте, ради которого все и затевалось:

• учредительные документы компании-застройщика;
• лицензия и разрешение на ведение строительства;
• проектная декларация;
• документы на землю – свидетельство о праве собственности или договор аренды;
• документы о финансовом состоянии компании.

Проверка учредительных документов

Посмотреть необходимые документы можно не выходя из дома

Пакет учредительных документов включает:

• устав компании;
• Свидетельство ОГРН (основной государственный регистрационный номер);
• Свидетельство ЕГРЮЛ (о внесении в единый государственный реестр юридических лиц);
• Свидетельство ИНН.

Вас прежде всего должны интересовать совпадение фактического и юридического адресов компании, имена учредителей и совладельцев, распределение между ними голосов при принятии решений.

Обязательно узнайте, какие проекты фирма осуществляла в последние годы, их адреса и сроки ввода в эксплуатацию. Если какие-то сведения не совпадают с данными, опубликованными на сайте девелопера, это должно насторожить потенциального покупателя.

Проверка лицензии

Изучая лицензию, обратите внимание на основные реквизиты – вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Самое главное, — убедиться, что срок действия лицензии не истек.

В разрешении на строительство должно быть указано, что оно выдано на интересующий вас объект. Бывает, что застройщик одновременно строит несколько домов, а разрешение получает только на один из них. Здесь тоже надо обратить внимание на сроки действия документа. Устаревшее разрешение силы не имеет.

Знакомство с проектной декларацией

Проектная декларация – это «паспорт» проекта. Она размещается в открытом доступе за пару недель до объявления начала продаж, и каждый желающий может ознакомиться с документом, зайдя на официальный сайт. Декларация содержит сведения о будущем проекте, а главное – заключение Государственной экспертизы, подтверждающее соответствие проекта техрегламентам и строительным нормативам.

В ней, помимо адреса объекта и указания этапов и сроков строительства, содержатся сведения о количестве квартир и их технических характеристиках, о составе общего имущества и назначении нежилых помещений. Из декларации можно узнать о предполагаемых сроках ввода готового дома в эксплуатацию, стоимости строительства, подрядчиках и многом другом.

Нелишним будет поинтересоваться, насколько сведения, содержащиеся в декларации, соответствуют проектной документации.

Изучение правоустанавливающих документов на землю

Вникайте во все детали

Статус участка, на котором строится дом, также имеет большое значение. Нередки случаи, когда готовый дом годами не могут сдать в эксплуатацию из-за проблем с правоустанавливающими документами на землю. Законом определены два типа документов, дающих право на легальное строительство:

• свидетельство о праве собственности;
• договор долгосрочной аренды земли.

В последнем случае важно удостовериться в том, что компания успеет построить и ввести дом в эксплуатацию до того, как истечет срок аренды. Здесь нужно учитывать и то, что фактическая дата окончания стройки редко совпадает с ранее намеченной. Обычно строительство ведется на год-полтора дольше, чем предполагается вначале, но бывают и более длительные задержки. Официально объект начинает считаться долгостроем, если дом не сдан в течение трех лет с момента запланированного окончания проекта. Поэтому арендатору так важно иметь хороший запас времени.

Также важно перепроверить реквизиты участка – площадь, адрес и кадастровый номер.

Проверка финансового положения застройщика

Если все документы в порядке, то можно провести небольшой аудит компании, чтобы выяснить, насколько благополучны ее финансовые дела. Фирма, твердо стоящая на ногах, имеет больше шансов успешно завершить проект. Проанализировав бухгалтерскую документацию и годовые отчеты за последние годы, можно сделать вывод, насколько эффективно работает компания.

Этот нелегкий и хлопотный труд отнимает много времени и требует порой затрат на оплату услуг специалиста. Но основательный подход к такому серьезному вопросу, как выбор застройщика, дает возможность чувствовать себя спокойно и уверенно в ожидании новоселья.

Какие документы необходимы покупателю при приобретении квартиры в новостройке . Что нужно знать с самого начала и с чего начать? Читайте пошаговую инструкцию. Список необходимых документов , виды договоров, риски. … В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке , про особенности выбора жилья , в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру , но неновую, или вложить деньги в новостройку , но еще не законченную. Ситуация непростая и требует изучения рынка до покупки и грамотного оформления документов .